Neubau-AfA: Beispielrechnung für die Abschreibung

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Kapitalanleger, die in einen Neubau investieren, können die Baukosten abschreiben. Unsere Beispielrechnung zeigt, wie viel Steuerersparnis möglich ist.

AfA, Neubau-AfA, Foto: elxeneize / stock.adobe.com
Über die Neubau-AfA lassen sich die Baukosten mit drei Prozent jährlich abschreiben. Foto: elxeneize / stock.adobe.com

Herr Müller möchte für seine Altersvorsorge ein kleines Mehrfamilienhaus bauen. Die Wohnungen will er für insgesamt 2.500 Euro (ohne Nebenkosten) im Monat vermieten. Der Neubau wird 800.000 Euro kosten. Dazu kommt das Grundstück für 300.000 Euro, so dass er insgesamt 1.100.000 Euro aufbringen muss. An Eigenkapital bringt er 350.000 Euro mit, sein Finanzierungsbedarf für die Immobilie beträgt also 750.000 Euro.

Neubau finanzieren

Eine Bank bietet Herrn Müller ein Hypothekendarlehen über 750.000 Euro an, das in den ersten 15 Jahren mit vierProzent verzinst wird. Er tilgt jährlich ein Prozent, und hat sich zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme zusichern lassen – damit könnte er die Rückzahlungsdauer des Darlehens erheblich verkürzen, sofern er in Zukunft über genügend Einnahmen verfügt. Seine monatliche Darlehensrate beträgt 3.125 Euro, hiervon anfangs 625 Euro Tilgung und 2.500 Euro Zinsen. Letztere kann er von der Steuer absetzen.

Allerdings: Da mit jedem getilgten Euro der Tilgungsanteil an der Rate ansteigt, wird der steuerlich absetzbare Zinsanteil im Laufe der Jahre immer geringer. In diesem Beispiel beträgt er nach 15 Jahren rund 1.990 Euro, sofern Herr Müller keine Sondertilgungen leistet.

Mit Neubau-AfA Steuern sparen – So geht´s

Herr Müller hat bisher ein jährliches Bruttoeinkommen in Höhe von 100.000 Euro. Durch die Mieteinnahmen steigt dieses zwar. Aber: Da er sowohl die Zinsen als auch die Neubau-AfA steuerlich geltend machen kann, sinkt sein zu versteuerndes Einkommen.

Neben den Zinsen auf sein Baudarlehen kann Herr Müller jährlich drei Prozent der Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Die Grundstückkosten kann er nicht absetzen.

Achtung

Die Neubau-AfA beläuft sich ab 1. Januar 2023 auf 3 Prozent. Neubauten, die vor diesem Datum fertig gestellt wurden, können nur mit 2 Prozent abgeschrieben werden.

In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)100.000 Euro
plus Mieteinnahmen35.000 Euro
abzüglich AfA (2 % von 800.000 Euro)24.000 Euro
abzüglich Zinsen29.900 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)81.100 Euro

Miteinnahmen von 35.000 Euro stehen Abschreibungen und Zinsen von 53.900 Euro gegenüber. Sein zu versteuerndes Jahreseinkommen sinkt also erheblich, was zu einer deutlich geringeren Steuerlast führt.

Info

Wie hoch Herrn Müllers tatsächliche Steuerersparnis ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Steuerklasse, Anzahl der Kinder, Freibeträge, weitere Abschreibungsmöglichkeiten und vieles mehr.

Allerdings: Im Laufe der Jahre sinken seine Steuervorteile, da der Zinsanteil an der Darlehensrate geringer wird. Angenommen, Herr Müller leistet keine Sondertilgungen, sein Jahreseinkommen steigt um 10.000 Euro und auch Mieteinnahmen um 5.000 Euro, sieht die (vereinfachte) Rechnung nach 15 Jahren folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen110.000 Euro
plus Mieteinnahmen40.000 Euro
abzüglich AfA (3 % von 800.000 Euro)24.000 Euro
abzüglich Zinsen24.100 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)101.900 Euro

Die jetzt niedrigeren Zinszahlungen und höheren Einnahmen bewirken in diesem Beispiel, dass Herr Müller nunmehr wieder ein höheres zu versteuerndes Einkommen hat. Die Folge: Der Fiskus will mehr Geld.

Allerdings dürften nach 15 Jahren voraussichtlich auch schon die ersten Renovierungen fällig sein, die dann auch wieder steuerlich geltend gemacht werden können.

Link-Tipp

Erfahre hier, was Vermieter alles von der Steuer absetzen können.

Frank Kemter28.12.2022

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17 Kommentare

RuMe am 02.09.2020 11:21

Für meine vermietete ETW in Berlin wurde vom Bauträger, der die Liegenschaft 2013 erworben hat, der damalige BRW von 800 € zugrundegelegt und damit ein nicht der Abschreibung unterliegender Wert von Grund und Boden von 9,5% des Kaufpreises errechnet. Das FA nimmt nur den BRW vom Jahr der Fertigstellung 2017 (3500 €) und erhöht den Anteil für Grund und Boden auf 31,5% mit entsprechend deutlich geringerer AfA. Mittlerweile (2020) liegt der BRW bei unglaublichen 6000 €!

Ich könne aber, so das FA, per Gutachten einen geringeren Wert für Grund und Boden geltend machen.

Welche Aussichten hätte das? Wer macht ggf. solche Gutachten?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 18.09.2020 09:59

Hallo RuMe,

das können wir leider nicht einschätzen. Sie sollten sich dafür an einen Immobiliengutachter wenden. Gutachter in Ihrer Nähe finden Sie über Suchmaschinen wie Google.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. In Ihrem Fall lohnt es sich sicher, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

passion_connected am 05.06.2020 15:42

Hallo, ich habe eine ETW (Bauj 1995) incl Garage für 223 TEUR erworben.

Davon wurden 200 TEUR zu 0,6% finanziert. Ich könnte die Wohnung an meine

Freundin vermieten, habe aber Zweifel, dass sich dieses (steuerlich) rentiert

Mieteinnahmen vergleichbarer Wohnungen ca 700 EUR/Monat. Andererseits könnte ich alle mit dem Erwerb der Wohnung verbundenen Kosten, wie Notar, GrErwSt, Gerichtskosten nicht im ersten Jahr voll geltend machen? Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 08.06.2020 09:02

Hallo passion_connected,

dem Fiskus ist es völlig egal, ob Sie die Wohnung an Verwandte, Freunde oder Fremde vermieten. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist immer dann gegeben, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Die liegt immer dann vor, wenn Sie mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Liegt die Miete darunter, kann die AfA nur noch anteilig geltend gemacht werden, d.h., verlangen Sie nur 50 % der Vergleichsmiete, gibts auch nur die halbe AfA.

Beste Grüße

die immwoelt-Redaktion

Roy am 27.06.2019 22:29

Hallo,

ich habe eine Neubauwohnung in einem neu errichteten Gebäude, dass sich in einem Sanierungsgebiet befindet. Also es wurde nicht saniert, sondern neu gebaut. Die Wohnung wird möbliert vermietet. Habe ich Recht auf erhöhte AfA oder nur die normale 2% pro Jahr?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.06.2019 08:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

da es sich um einen Neubau handelt, dürfte es bei den zwei Prozent bleiben. Für Detailfragen empfehlen wir aber wie immer das Gespräch mit dem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Michael am 14.06.2019 18:59

Hallo zusammen,

situation: Wohnungskauf Neubau 11.2016, Baubegin 06.2017, Fertigstellung 12.2018, Vermietet seit 15.01.2019.

Ich habe in der Einkommensteuererk. für 2017 schon schon Werbungskosten, Notarkosten angegeben. Erläuterung vom Finanzamt: Die Abschreibung begint erst ab Fertigstellung somit in 2017 nicht berücksichtigt.

Kann ich in der EInkommensteuererkl. für 2018 auch die im Jahr 2017 angefalenden Kosten mit einrechnen?

Danke.

mfg

Michael

auf Kommentar antworten

Tafsir am 01.04.2021 07:03

Hallo Michael,

ich habe eine ähnliche Situation. Ich kaufe einen Neubau, Baubeginn 06.2021, Fertigstellung 10.23, Vermietet ab 12.23 oder 01.24. SO muss ich Notar am 2021 zahlen, Zinhen muss ich auch ab 2021 zahlen. Kann ich die Kosten für das Jahr 2021 in Steuererklärung zeigen?

Und wann kann Mann die Gebäudewert 2% zeigen? erst nach Fertigstellung?

Danke im Voraus.

Tafsir


Immowelt-Redaktion am 17.06.2019 08:23

Hallo Michael,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Notarkosten ist zu unterscheiden zwischen Anschaffungsnebenkosten und Finanzierungskosten. Als Finanzierungskosten gelten Notarkosten dann, wenn sie für den Eintrag einer Hypothek entstehen. Diese Kosten können sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Die reinen Anschaffungsnebenkosten können dagegen zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden.

Bitte haben Sie jedoch abschließend Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Wir empfehlen daher stets das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

me am 28.05.2019 23:24

Wie rechnet sich das Folgende.

Es wird vermietet.

Kaufpreis Neubau RH 257k (Bodenwert 40k)

Ausbau (Malen, Fußboden, Bad, Küche) 35k

Nebenkosten 20k

Werden die Ausbaukosten über die 50j abgeschrieben oder, da unter 15%, sofort?

Nebenkosten?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.05.2019 09:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die Renovierungskosten tatsächlich unter 15 Prozent der Anschaffungskosten liegen (der Bodenwert wird hier aber nicht mit einberechnet) kann sofort abgeschrieben werden. Bedenken Sie aber, dass nur ein Teil der Kaufnebenkosten auch zu den Anschaffungskosten gehören. Notar und Grundbuchgebühren, die mit der Eintragung der Grundschuld in Zusammenhang stehen, gehören etwa nicht dazu. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, diese Frage detailiert mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lina.K am 18.04.2019 17:58

Hallo!

Ich hätte da eine Frage:

Wenn ich eine Immobilie zur Vermietung kaufe, kann ich dann z.B bei 220.000 -> 2% = 4.400€

und bei einem Darlehen von z.B. 185.000€ mit dem Sollzins von 1.5% => 2.775€

steuerlich zurück bekommen pro Jahr?

Das hört sich nach einer recht hohen Summe an.

Wenn ich die Wohnung z.B. für 1000€ vermiete und 42% Steuern (420€) zahlen müsste

und einen Kredit von 600€ hätte => (420 + 600) * 12 (Monate) = 11.040€ Schulden

12.240 - 12.000 (Miete *12) - 4.400 - 2.775 = -6.935€

Hätte ich dann tatsächlich Steuerrückzahlungen in Höhe von -6.935€??

Viele Dank für die Rückmeldung!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.04.2019 08:55

Hallo Lina.K,

nicht die Steuer vermindert sich um die AfA und die Zinsen, sondern das zu versteuernde Einkommen. Beispiel: Sie haben 5.000 € AfA und 3.000 Zinsen in einem Jahr sowie beispielsweise 4.000 Euro Netto-Mieteinnahmen p.A.. Die Miete steigert dabei Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen um die besagten 4.000 Euro. Allerdings können Sie AfA und Zinsen vom Gesamnteinkommen abziehen (8.000 €), so dass Sie in diesem Fall ein um 4.000 Euro verringertes Bruttoeinkommen hätten. Je nach individuellem Steuersatz sinkt die Einkommensteuer entsprechend.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

EH am 09.04.2019 10:32

Im Jahr 2000 habe ich eine neue Eigentumswohnung gekauft und zunächst selbst bewohnt. Seit Juli 2018 ist sie vermietet. 2 Fragen:

1. Kann ich die gesamte AfA für das Jahr 2018 ansetzen oder nur den 6/12 Juli-Dezember?

2. Muss ich bei der Berechnung der Anschaffungskosten die Eigenheimzulage abziehen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.04.2019 10:54

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn eine Immobilie im Anschluss an die eigene Nutzung vermietet wird, so kann der Vermieter ab diesem Zeitpunkt die Abschreibung vornehmen, die möglich gewesen wäre, wenn das Gebäude von Anfang an vermietet worden wäre. Wenn ein Vermieter eine Immobilie ein halbes Jahr selbst nutzt und sie dann vermietet, kann er die AfA nur anteilig geltend machen. Ob eine Eigenheimzulage gewährt wurde oder nicht, ist für die Berechnung nicht von Bedeutung.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen und Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Im Zweifel raten wir daher immer zum Gespräch mit dem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

KPT am 02.04.2019 16:05

AfA kann ich nur anteilig im Jahr der Fertigstellung geltend machen - klar; aber wie ist es mit den anderen Gebühren (Notar, Grundbuch etc) und Zinsen in dem Jahr VOR Fertigstellung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.04.2019 08:33

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Kosten für Notar und Grundbuchamt können als Werbungskosten angesetzt werden und zwar für das Jahr, in dem sie entstehen. Das gilt natürlich nur unter der Voraussetzung, dass tatsächlich eine Vermietungsabsicht besteht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Klaus-Dieter am 14.02.2019 11:01

Ist es eigentlich rechtens, die Zinsen und die AfA im Vermietungszeitraum steuerlich geltend zu machen, wenn man die Wohnung erwirbt und nur für 10 Jahre vermieten (danach Eigennutzung) will?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.02.2019 11:19

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

auch dann sollten Sie für den Zeitraum von zehn Jahren die AfA nutzen können. Wir würden Ihnen dennoch empfehlen, dies auch noch mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

A9004 am 04.02.2019 22:34

Ich habe 1 Wohnung Ende 2017 gekauft die Fertigstellung ist jetzt im März 2019.

ich wollte fragen ob ich die Wohnung schon komplett abschreiben lassen kann oder kann ich sie nur abschreiben wenn sie fertiggestellt ist? Kann es sogar sein das ich sie anteilig abschreiben lassen kann?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.02.2019 09:54

Hallo A9004 und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Bei Neubauten beginnt die AfA erst mit der Fertigstellung des Gebäudes zu laufen. Dabei vermindert im Jahr der Fertigstellung der Absetzungsbetrag jeweils um 1/12 für jeden vollen Monat, der vor dem Monat der Herstellung liegt. Im Jahr der Fertigstellung ist dann also nur eine anteilige AfA möglich.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

J. Gohde am 31.05.2018 17:09

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich empfehle, diesen Artikel zu löschen oder zu überarbeiten, denn die von Ihnen angewandte Form der Ermittlung der abschreibunsfähigen Hauskosten ( Kaufpreis minus Bodenwert) ist nicht mehr zeitgemäß.

MfG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.06.2018 08:50

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich kann im Zuge der AfA nur das Gebäude abgeschrieben werden, nicht jedoch der Grundstückswert. Welche Form der Ermittlung der abschreibungsfähigen Kosten schlagen Sie vor?

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Yvonne am 29.05.2018 08:31

Hallo!

Ich habe im Jahr 2015 die Immobilie (unser Eigenheim) von meinem Ex-Mann abgekauft. Vorher stand ich nicht mit im Grundbuch, seitdem aber bin ich alleinige Eigentümerin. Welchen Betrag für die Immobilie muss ich da ansetzen?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.05.2018 08:39

Hallo Yvonne und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das hängt davon ab, ab wann Sie die fragliche Immobilie vermieten möchten. Hierzu würden wir Ihnen das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kdhh am 01.04.2018 17:56

Heinrich: ich habe vor 10 Jahren eine ETW gekauft und selbst bewohnt.

Ab 1.1.17 habe ich diese vermietet. Kann ich die AFA in Anspruch nehmen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.04.2018 12:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie können die AfA durchaus nutzen, allerdings nicht mehr die vollen 50 Jahre, sondern nur noch 40 davon, also 50 abzüglich des Zeitraums der Eigennutzung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Holger am 08.02.2018 12:19

Hallo,

ich werde im Jahr 2018 eine Doppelhaushälfte von einem Bauunternehmer bauen lassen.

Ich werde dieses Objekt nur vermieten und nicht selbst bewohnen.

Mein Bauunternehmer will nach diversen Bauabschnitten die geleistete Arbeit vor Ort auf der Baustelle in Bar haben.

Ich bekomme aber eine ordentliche Rechnung mit ausgewiesener Steuer.

Kann ich mein Neubau abschreiben, wenn das Geld zwar von meinem Konto abgegangen ist, aber nicht als Überweisung sondern als Auszahlung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.02.2018 13:53

Hallo Holger und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das könnte zu Problemen mit dem Finanzamt führen. Das Gebahren des Bauunternehmers, das Geld vor Ort in Bar haben zu wollen, ist allerdings auch tatsächlich recht ungewöhnlich. Wir würden Ihnen dazu raten, auf eine Zahlung per Überweisung zu drängen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Günter am 24.01.2018 15:27

wie kann ich den anteiligen Grundstückswert bei einer Wohnung in einem Wohnblock herausfinden

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2018 15:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel wird dabei der Anteil der Quadratmeterzahl an der Quadratmeterzahl aller Wohnungen auf den Grundstückswert bezogen. Macht also beispielsweise die Quadratmeterzahl einer Wohnung 20 Prozent der gesamten Quadratmeterzahl aller Wohnungen aus, beträgt auch der anteilige Grundstückswert ein fünftel des gesamten Grundstückswert.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Zur genauen Berechnung der AfA empfehlen wir daher den Gang zum Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Günter am 24.01.2018 15:09

Ab wann kann ich abschreiben. Ab Kaufvertrag ? Ab Abschlagszahlungen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2018 15:11

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ab dem Zeitpunkt, zu dem Ihnen die Immobilie offiziell gehört, also ab Grundbucheintrag.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

lothar53 am 29.09.2016 10:59

Wo und wielange kann ich die Zinsen für einen Eigenheimkredit abschreiben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.10.2016 13:26

Lieber lothar53,

herzlichen Dank für Ihren Kommentar. Die Zinsen für ein selbst genutztes Eigenheim können nicht abgeschrieben werden, selbstgenutzte Immobilien betrachtet der Fiskus als Privatangelegenheit.

Die Zinsen für vermietete Immobilien können jeweils in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuerlich geltend gemacht werden. Zahlt ein Kapitalanleger also zum Beispiel in einem Jahr 10.000 Euro Zinsen und 3.000 Euro Tilgung für sein Hypothekendarlehen, so können die 10.000 Euro Zinsen (nicht jedoch die Tilgung) in genau diesem Jahr steuerlich angesetzt werden. Ist die Summe aus Zinszahlung, Abschreibung und sonstiger abzugsfähiger Kosten (etwa für Reparaturen) höher als die Mieteinnahmen, ergibt sich ein Verlust mit der Folge, dass die Steuerlast sinkt. Sind dagegen die Mieteinnahmen höher, so ergibt sich ein Gewinn, steuerlich mit umgekehrter Wirkung. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Bei weiteren Fragen empfehlen wir Ihnen daher den Gang zu einem Steuerfachmann. 

Mit besten Grüßen

die Immowelt-Redaktion

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