Steuern sparen mit Immobilien: AfA nutzen

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Immobilien-Kapitalanleger profitieren nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen – in Form der Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA. Mit dieser Gebäudeabschreibung können Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Ein Überblick.

AfA – Das Wichtigste in Kürze

  • Mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) lassen sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer absetzen.  
  • Davon profitieren Vermieter und gewerbliche Immobiliennutzer, sowie Eigentümer einer Denkmalimmobilie, wenn sie diese sanieren.
  • Keine AfA gibt es für Grundstücke und in der Regel auch nicht für selbstgenutzte Immobilien.
  • Die Abschreibung erfolgt heute grundsätzlich linear. Die degressive Abschreibung galt für Immobilien, bei denen vor dem 1. Januar 2006 ein Bauantrag gestellt oder ein Kaufvertrag geschlossen wurde.

Was ist die AfA?

AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“, auch Abschreibung genannt.

AfA bedeutet, dass jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz der Investitionskosten für eine größere Anschaffung, die dem Erzielen von Einkünften dient, vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann.

Abgesetzt werden können aber nur Wirtschaftsgüter, die sich abnutzen. Bei Immobilien bedeutet das: Nur das Bauwerk an sich, nicht aber das Grundstück kann abgesetzt werden.
Die Absetzung für Abnutzung ist im Einkommenssteuergesetz (EstG) geregelt. Dabei gibt es zweierlei Abschreibungsmethoden.

Lineare Abschreibung

Lineare Abschreibung (§ 7, Abs. 4 EstG) bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich hoch bleibt. Dabei kommt es aber darauf an, wann die Immobilie gebaut worden ist:

  • Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 gebaut, können die Anschaffungskosten der Immobilie in der Regel jährlich zu 2,5 Prozent abgesetzt werden, über einen Absetzungszeitraum von 40 Jahren.
  • Für alle Häuser, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, sind es in der Regel 2 Prozent der Kosten, bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.
Achtung

BFH-Urteil:  Bei kürzerer Nutzungsdauer auch 3 Prozent möglich

In der Regel unterstellt der Gesetzgeber für ein Gebäude eine Nutzungsdauer von 40 beziehungsweise 50 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie allerdings kürzer, kann beim Finanzamt auch eine schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen beantragt werden. Voraussetzung ist allerdings ein Sachverständigengutachten.

Würde aus solch einem Gutachten beispielsweise hervorgehen, dass das Gebäude nur noch eine Nutzungsdauer von 33 Jahren hat, so könnte in diesem Fall ein AfA-Satz von circa 3 Prozent zugrunde gelegt werden (Az.: IX R 25/19).

Beispiel: Gebäudeabschreibung mit der linearen AfA

Für Neubauten ab 2006 und Altbauten, die ab 1925 errichtet wurden, sind Anschaffungs- und Herstellungskosten mit zwei Prozent jährlich absetzbar. Der Absetzungszeitraum beträgt 50 Jahre. So hoch wäre der Abschreibungsbetrag, je nach Gebäudewert und den übrigen Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Anschaffungs- und HerstellungskostenAbschreibungsbetrag pro Jahr
1.000.000 Euro20.000 Euro
900.000 Euro18.000 Euro
750.000 Euro15.000 Euro
600.000 Euro12.000 Euro
450.000 Euro9.000 Euro
300.000 Euro6.000 Euro
150.000 Euro3.000 Euro

Handelt es sich bei der vermieteten Immobilie um neu geschaffenen Wohnraum, für den der Bauantrag nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wurde, so kann der Vermieter zudem in der Regel von der Sonder-AfA profitieren.

Degressive Abschreibung

Ehemals gab es die degressive Abschreibung (§ 7, Abs. 5 EstG ), mit der Bauherren und Immobilienkäufer ihre Objekte in den ersten Jahren mit besonders hohen Sätzen abschreiben konnten – in den ersten acht Jahren bis zu acht Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten jährlich.  Diese Abschreibung gab es allerdings nur für Immobilien, die vor dem 1. Januar 2006 gekauft wurden oder der Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde.

Eine Ausnahme stellen denkmalgeschützte Immobilien dar: Für deren Sanierung können nach wie vor hohe Abschreibungssätze geltend gemacht werden.

Die Abschreibung startet in der Regel mit dem Kauf der Immobilie und endet mit deren Verkauf oder mit dem Ende des Abschreibungszeitraums beziehungsweise der Nutzungsdauer. Danach kann der Immobilieneigentümer nicht mehr von der AfA profitieren. Bei Verkauf beginnt für den neuen Eigentümer der Abschreibungszeitraum von vorne, das heißt, er kann die AfA erneut für bis zu 50 Jahre geltend machen, je nach Art der Immobilie.

Wichtig hierbei: Die AfA wird steuerrechtlich in vollen Monaten gerechnet. Wird die Immobilie also beispielsweise am 20. April eines Jahres verkauft, so kann der Verkäufer noch für vier Monate des Jahres die AfA steuerlich geltend machen.

Immobilien AfA, Abschreibung Immobilien, Abnutzung, Steuer absetzen, ein Haus in Berlin wird renoviert, Foto: iStock.com / suteishi
Alles nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Bei Vermietung lassen sich die Kosten für die Abnutzung der Immobilie aber mit der AfA von der Steuer absetzen. Foto: iStock.com / suteishi

Wer profitiert von der AfA?

Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt, jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungskosten und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen.

Von der Afa profitiert, wer:

  • seine Immobilie nutzt, um Gewinne zu erzielen, also sie vermietet oder verpachtet.
  • eine denkmalgeschützte Immobilie saniert – hierbei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder verpachtet wird.

Achtung: Wird eine Immobilieverbilligt vermietet – etwa an Verwandte–, so ist aus steuerlicher Sicht Vorsicht geboten. Die volle AfA kann in der Regel nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Liegt sie darunter, wird die AfA anteilig gekürzt

Dann kann die Afa nicht angewendet werden:

Immobilie erst selbst bewohnen, dann vermieten: kann ich die Afa nutzen?

Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, so kann ab dem Vermietungszeitpunkt die AfA in Anspruch genommen werden. Dabei wird der AfA-Satz angewendet, der zu diesem Zeitpunkt gelten würde, wäre die Immobilie von Anfang an vermietet worden. Rückwirkend für die Eigennutzungszeit kann die AfA nicht in Anspruch genommen werden. Wer eine Eigentumswohnung beispielsweise zehn Jahre selbst nutzt und dann vermietet, kann dann zum Beispiel nur noch 40 statt 50 Jahre lang die AfA in Anspruch nehmen.

AfA: Was kann alles abgeschrieben werden?

Durch die AfA abgeschrieben werden kann nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück. Denn ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird also ein Haus mit Grund gekauft, so muss vom Kaufpreis noch der anteilige Wert des Grundstücks abgezogen werden. Dieser wird in der Regel auf Grundlage der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Zu den absetzbaren Kosten zählen unter anderem die folgenden Punkte:

Anschaffungskosten und -nebenkosten

Info

Sonderfall bei Erwerb einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage

In der Regel hat die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Der die Wohneinheit betreffende Anteil an dieser Rücklage zählt ebenfalls nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten und muss folglich vom absetzbaren Kaufpreis abgezogen werden.

Herstellungskosten

  • Kosten für Baugenehmigung und -abnahme
  • Architektenhonorar 
  • Handwerkerkosten
  • Baumaterial
  • Ausschachtungsarbeiten und Aufwendungen übliche Erdarbeiten, laut Einkommenssteuerhinweis (H 6.4 EStH)
  • erstmals installierte Anschlüsse ans Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz
  • Umzäunung, dazu zählen auch Hecken oder Bäume
  • Entfernung von Betriebsvorrichtungen, laut Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH vom 25.1.2006, I R 58/04, BStBl II 2006, 707)
  • Ablöse- und Abstandszahlungen (H 6.4 EStH)
  • Fahrtkosten zur Baustelle (H 6.4 EStH)

Nicht unmittelbar mit dem Gebäude zusammenhängende Kosten wie die für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zählen hingegen nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, sondern sind sofort abziehbare Werbungskosten, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuermindernd berücksichtigt werden.

Vorsicht: Steuernachteil bei hohem Sanierungsaufwand

Wer eine gebrauchte Kapitalanlageimmobilie erwirbt und umgehend Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen will, muss beachten, dass Renovierungsabschreibungen über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kostennicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen (ohne Mehrwertsteuer). Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt mit der Folge, dass sie linear im Laufe von 40, beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben werden müssen. Diese auch als „Instandhaltungsstau-Paragraph“ verspottete Regelung wird von Experten scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten.

AfA in der Steuererklärung angeben: So geht´s

Die Einnahmen und Ausgaben einer Kapitalanlageimmobilie sind in der Einkommensteuererklärung in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben – wie zum Beispiel die Zinsen – und die AfA höher als die Einnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietungstätigkeit. Diese Verluste wirken sich steuermindernd aus.

Die verschiedenen AfA-Arten – ein Überblick

Für Denkmalimmobilien, Alt- oder Neubauten gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Ein Überblick über die unterschiedlichen AfA-Arten:

1. AfA für Neubauten

Wer ein neues Gebäude errichtet und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-AfA. Für Neubauten gilt generell eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich. Demnach kann der Bauherr 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Den Grundstückspreis darf er nicht dazuzählen.

Bis Ende 2005 gab es für Neubauten die degressive AfA, mit der Bauherren anfangs mehr Steuern sparen konnten. Diese Regelung wurde für Neufälle zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für Neubauten, die bis Ende 2005 errichtet wurden, gelten folgende degressive AfA-Sätze: Vier Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den darauffolgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in weiteren 32 Jahren.

2. Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum

Wer Mietwohnungen durch Neubau, Dachaufstockung oder Dachausbau schafft, konnte bis zum 31. Dezember 2021 zusätzlich zur Neubau-Afa von einer Sonder-AfA in Höhe von jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten profitieren, die über einen Zeitraum von vier Jahren gewährt wurde. Geregelt ist sie im Paragraphen 7b EstG, absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Voraussetzung war außerdem, dass die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden. Auch hinsichtlich der Herstellungs- und Anschaffungskosten gibt es Kostenobergrenzen: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, ging leer aus, da Luxuswohnungen nach Ansicht der Bundesregierung keiner Förderung bedürfen.

3. AfA für Altbauten

Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA. Je nach Baujahr sind Abschreibungsbetrag und Abschreibungszeitraum unterschiedlich:

  • Für Häuser, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
  • Für Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungseitraum.
     

4. Denkmalschutz-AfA

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile.

  • Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gibt es die lineare AfA für Altbauten von zwei (für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden) oder 2,5 Prozent (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).
  • Zusätzliche können Kapitalanleger die reinen Modernisierungskosten für denkmalgeschützte Häuser acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Das Besondere: Auch Selbstnutzer von Denkmalimmobilien können Steuern sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA für die Altbau-Substanz können Selbstnutzer aber nicht in Anspruch nehmen.

5. Abschreibung für Modernisierungen

Während die Anschaffungskosten für nicht selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden.

Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Der Eigentümer kann also zum Beispiel wählen, ob er die Kosten in zwei Jahren mit jeweils 50 Prozent oder zum Beispiel in fünf Jahren mit jeweils 20 Prozent abschreiben will. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

6. Sonderfall: AfA bei gewerblichen Gebäuden

Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang in der Regel mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden. (§ 7 Abs. 1 EstG)

AfA gilt auch bei selbstständigen Gebäudeteilen: Die Bestimmungen über die Gebäude-AfA können auch auf Gebäudeteile angewendet werden, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (nach § 7 Abs. 5a EstG; vergleiche R 4.2 Abs. 4 EStR). Dabei kann es sich um Ladeneinbauten, bestimmte Mietereinbauten, Schaufensteranlagen oder Gaststätteneinbauten handeln.

Kann man eine geschenkte oder geerbte Immobilie abschreiben?

Wer eine Kapitalanlageimmobilie erbt oder geschenkt bekommt, kann die AfA weiterführen, und zwar genau in dem Umfang und mit dem AfA-Satz, den der Erblasser oder Schenker auch hätte absetzen können. Das regelt die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11d EStDV).

Relevant kann in diesem Zusammenhang deshalb auch eine ältere, heute nicht mehr existierende Regelung sein: die degressive AfA. Denn hat der Erblasser oder Schenker eine Neubauimmobilie als Kapitalanlage vor dem 1. Januar 2006 erworben oder errichtet, so konnte dieser in den ersten Jahren zwar einen höheren AfA-Satz steuerlich geltend machen, später aber nur noch einen geringeren – ab dem Jahr 15 nach Anschaffung beläuft sich dieser auf nur noch 1,25 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diesen geringen AfA-Satz übernimmt dann auch der Erbe oder Beschenkte.

Was passiert, wenn der Abschreibungszeitraum vorbei ist?

Die Abschreibung startet in der Regel mit dem Kauf der Immobilie und endet mit deren Verkauf oder mit dem Ende des Abschreibungszeitraums beziehungsweise der Nutzungsdauer. Danach kann der Immobilieneigentümer nicht mehr von der AfA profitieren.

Bei Verkauf beginnt für den neuen Eigentümer der Abschreibungszeitraum von vorne, das heißt, er kann die AfA erneut für bis zu 50 Jahre geltend machen, je nach Art der Immobilie.

Fazit: AfA erhöht Rendite der Immobilie

Die AfA kann die Rendite einer Kapitalanlageimmobilie steigern. Trotzdem sollte eine Immobilie nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Steuerersparnis erworben werden. Denn nur wenn Mieteinnahmen langfristig gesichert sind, wird die Investition ein Erfolg.

Frank Kemter11.02.2022

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25 Kommentare

Tony am 02.05.2022 11:28

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Vielen Dank.

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hgs am 03.05.2022 11:17

Wer so einen Unsinn glaub, darf sich nicht wundern, wenn anschließend auch seine Immobilie flöten ist

Dorfmaedchen am 15.03.2022 14:18

Hi

Haben das Haus Ende 2019 gekauft und sind jetzt mit der ersten sanierten Wohnung fertig.

Wir würden sie gerne vermieten, mit Einbauküche und Badmöbel.

Ab wann kann man die Materialkosten von den Steuern absetzten?

Liebe Grüße

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Pia am 27.12.2021 19:22

Guten Abend,

ich habe eine Eigentmswohnung ( Kaufvertrag 26.10.2021 ) erworben, mit Kaufpreiszahlung 30.12.21.

Wie ich den vorangegangen Kommentaren entnehmen konnte, kann ich die entsprechende Afa nur anteilig für 2021 nutzen. Ausgehend vom Datum des Kaufvertrages oder vom Datum der Kaufpreiszahlung?

Die entsprechende Grunderwerbsteuer muss erst bis Spätestens Mitte Januar 2022 gezahlt werden. Liege ich richtig, dass eine Zahlung in 2022 ( Anrechnung bei der Alfa in voller Höhe ) steuerlich gesehen besser für mich wäre, als sie jetzt noch in 2021 zu zahlen (Anrechnung nur anteilig)? Mieteinnahmen entstehen für mich ja erst in 2022.

FG

Pia K.

auf Kommentar antworten

Siegfried Schuricht am 29.12.2021 16:18

Hallo Pia,

die AfA wird ab dem Zeitpunkt der Übergabe von Nutzen und Lasten des Objekts berechnet; angefangene Monate gelten als volle Monate. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung ist unerheblich. Die GrESt zählt zu den Anschaffungskosten, erhöht dann die AfA. Makler, Notar und Eintragung der Grundstücksübergangs sind ebenfalls Anschaffungskosten.

Siegfried

net

Alex am 15.10.2021 09:47

Guten Morgen

abgeschrieben werden dürfen ja nur die Kosten für das Gebäude, d. h. der Wert für das Grundstück muss vorher abgezogen werden.

Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten für die AfA gelten neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie die für Makler und Notar, die sich aber meist auf den (Gesamt-)Kaufpreis beziehen.

Müssen diese Kosten dann auch im Verhältnis aufgeteilt werden, in dem die Kosten Gebäude und Grundstück zueinander stehen oder fließen die zu 100% in die AfA ein?

Danke für eure Antwort.

auf Kommentar antworten

Heiopei am 25.03.2022 19:37

Ja

Sven G. am 27.05.2021 09:25

Liebe Redaktion,

für eine Aufstellung von zu berücksichtigender AfA habe ich mich an den o.a. Punkte 3. und 4. orientiert und mir dafür eine grobe Kalkulation aufgestellt. Hierbei handelte es sich um eine Immobilie gebaut vor 1925 mit einem 50%igen Denkmal-Anteil (Vorderhaus). Ich habe mich Punkt für Punkt durch die Auflistung gearbeitet. Punkt 1 trifft nicht zu, Punkt 2 trifft nicht zu, ah... Punkt 3 trifft zu (angewendet), dann weiter gelesen.... ah Punkt 4 trifft auch für den Anteil des Denkmal-Geb. zu.

So gedacht habe ich, weil dort steht, dass die AfA für Denkmal-Gebäude "zusätzlich" gewährt werden würde. ABER dem ist leider nicht so, wie mir mein Steuerberater gestern mitteilte. Gem. §7 EStG gibt es nur Denkmal-AfA auf Renovierungskosten, nicht "zusätzlich" auf die Anschaffungskosten.

Zumindest hatte ich es so in der Reihenfolge aus der Auflistung entnommen.

Sprich: Das "zusätzlich" kann da schon verwirrend wirken.

Mit freundlichem Gruss

Sven G.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.05.2021 10:37

Hallo Sven G,

vielen Dank für den Hinweis. Wir haben die Textpassage etwas angepasst und hoffen, dass es nun deutlicher wird.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

silberino am 24.04.2021 12:59

Hallo,

Hallo, kann ich für ein 2012 geerbtes Haus (Baujahr 1966), dass ich jetzt seit 2015 vermietet habe Afa abschreiben? Ich habe ja nichts dafür bezahlt. Vorher wurde das Haus von meinen Eltern selbst bewohnt, nicht vermietet.

auf Kommentar antworten

Sven G. am 27.05.2021 09:17

Hallo Silberno,

für das Haus können Sie selber keine AfA in Ansatz bringen, da Sie (genau wie Sie schreiben) dafür keine Kosten für eine Anschaffung gehabt haben.

ABER Sie hätten eine AfA ihrer Eltern fortführen können, wäre das Objekt bereits vermietet gewesen.

Darum: Verkaufen Sie doch bis zu 95% (noch) der Immobilie an Ihre Frau (Ehepartner = Grunderwerbssteuer frei), diese kann dann für die "an Sie geflossenen" Anschaffungskosten die AfA aktivieren. Gruss SG

Zwiebel am 19.01.2021 09:17

Guten Tag,

wir überlegen unser Haus auf unseren Sohn zu überschreiben. Wir wollen ein Wohnrecht für uns eintragen lassen mit dem Passus, wenn wir das Wohnrecht nicht mehr nutzen (Pflegeheim, Umzug in eine kleinere Wohnung) , dass das Wohnrecht ruht und für diese Zeit Nutzen/Lasten auf unseren Sohn übergehen. Kann unser Sohn dann AFA von den Mieteinnahmen abschreiben? Möglich wäre natürlich auch, das Wohnrecht erlöschen zu lassen aber da haben wir steuerliche Bedenken (weniger Abzug vom Immobilienwert für das Wohnrecht bzw. er muss dann Schenkungssteuer für das gelöschte Wohnrecht bezahlen)

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 19.01.2021 15:26

Hallo Zwiebel,

soweit der Übernehmer das Wirtschaftsgut unentgeltlich erworben hat, führt er die AfA des Übergebers fort.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Rainer am 23.12.2020 10:06

Hallo zusammen,

ich habe eine Eigentumswohnung gekauft, die ich vermieten möchte. Notartermin war im November 2020. Den Notarvertrag habe ich bereits. Nun (heute ist der 23.12.2020) ist fraglich, ob ich die Zahlungsaufforderung des Notars für den Kaufpreis noch so rechtzeitig erhalte, dass der Kaufpreis noch in 2020 überwiesen wird. Der Grundbucheintrag wird jedenfalls erst in 2021 erfolgen. Die AFA möchte ich schon in 2020 absetzen. Was ist nun das Kriterium, dafür, dass die AFA noch für 2020 abgesetzt werden kann? Datum des Notarvertrages? Datum der Kaufpreiszahlung? Datum des Grundbucheintrags? Danke im Voraus für Eure Antwort. Viele Grüße

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.12.2020 14:45

Hallo Rainer,

ab dem im Kaufvertrag genannten Termin ist das Objekt dem Erwerber als wirtschaftlichem Eigentümer des Grundstücks zuzurechnen. Entsprechend beginnt der Abschreibungszeitraum im entsprechenden Jahr.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Josef L. am 23.11.2020 09:09

Liebes Team von Immowelt,

wir wollen unsere ETW zum Jahresende verkaufen. Wenn wir dies zum 31.12.2020 verbriefen, können dann wir die volle Jahres-Afa und der Käufer die halbe Jahres-Afa steuerlich geltend machen?

Vielen Dank vorab für Eure Einschätzung

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 25.11.2020 08:11

Hallo Josef L.,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

wir selbst dürfen leider keine Rechtsberatung leisten und würden Ihnen daher empfehlen, sich an einen Steuerberater oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Christine S. am 22.07.2020 13:02

Hallo, liebes Team von Immowelt,

habe die Infos zur Afa mit großem Interesse gelesen.

Meine Frage ist nun:

Habe 2017 eine ehemalige Gaststätte in zwei Wohnungen umbauen lassen, die vermietet sind.

In dem Haus gibt es weitere zwei Wohnungen seit der Entstehung des Gebäudes. Eine ist wiederum vermietet, die andere bewohne ich selbst.

Was kann ich nun als Afa ansetzen?

Habe 160 TEU Kosten gehabt, davon 2 Prozent ? oder wird die Afa nur anteilig auf die gesamte Wohnfläche des Hauses angerechnet?

Vielen Dank!

Christine

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.07.2020 15:35

Hallo Christine S.,

wir selbst dürfen leider keine Rechtsberatung leisten und würden Ihnen daher empfehlen, sich an einen Steuerberater oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

CD am 05.05.2020 16:46

Ein Hallo an das Immowelt-Team,

ich beziehe mich auf eure oben genannte Aussage:

Achtung

Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, so kann ab dem Vermietungszeitpunkt die AfA in Anspruch genommen werden, und zwar mit dem AfA-Satz, der zu diesem Zeitpunkt gelten würde, wäre die Immobilie von Anfang an vermietet worden. Rückwirkend für die Eigennutzungszeit kann die AfA nicht in Anspruch genommen werden. Wer eine Eigentumswohnung beispielsweise zehn Jahre selbst nutzt und dann vermietet, kann dann zum Beispiel nur noch 40 statt 50 Jahre lang die AfA in Anspruch nehmen.

Nun die Frage: bedeutet dies nun auch, dass das Finanzamt gdrs. den "Bodenrichtwert" aus dem Jahr des Kaufes 2009 anwenden muss? Und nicht (wie bei mir geschehen) einfach den Bodenrichtwert aus dem Vermietungsjahr 2018 zu Grunde legt, welcher aufgrund der Preisentwicklung natürlich höher ist, als vor 10 Jahren? Hierdurch vermindert sich die Höhe meiner "Gebäudeabschreibung" natürlich deutlich, da der Grund,- und Bodenanteil eine beträchtliche Wertsteigerung erhält! (Hier: v. 126 000€/2008 zu 350 000€/2019-2020).

Für eure Rückmeldung vorab vielen Dank

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 06.05.2020 09:59

Hallo CD,

unsere unverbindliche Einschätzung lautet hier, dass der Bodenrichtwert aus dem Jahr der Anschaffung zugrunde gelegt werden müsste. Sie können ja auch nicht den aktuellen Wert der Immobilie, sondern nur den Kaufpreis abzüglich Boden absetzen. Hier sollten Sie aber sicherheitshalber Ihren Steuerberater fragen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Kluchert am 30.04.2020 13:58

Ich vermiete ein eigenes Haus erst nachdem meine Eltern ausgezogen sind. Der Bau liegt 24 Jahre zurück. Geht dann ab der Vermietung trotzdem die Abschreibung der damals angefallenen Kosten?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.05.2020 10:20

Hallo Kluchert,

sofern ein Haus geerbt wurde, kann der Rechtsnachfolger die AfA fortsetzen. Vor 24 Jahren galten aber noch andere Abschreibungsregeln, wir können leider nicht abschließend beurteilen, wie genau hier vorzugehen wäre. Vom Prinzip her tendieren wir jedoch dazu, dass ab Vermietung eine Abschreibung für die Restlaufzeit möglich sein dürfte. Hier sollten Sie aber einen Steuerberater konsultieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

ED am 27.04.2020 13:00

Guten Tag,

ich habe von meiner Oma einen alten Hof mit Scheune und Nebengebäude geerbt. Es werden in dem Wohngebäude 3 Wohnungen vermietet. Nun übernehme ich den Hof und möchte schnellstmöglich das Dach, die Fassade und die Wohnungen renovieren.

Wie verhält sich das nun mit der Abschreibung der Renovierungs/Sanierungskosten in Zusammenhang mit "Anschaffungsnahen Aufwendungen"?

Im Text steht:

"Wer eine gebrauchte Kapitalanlageimmobilie erwirbt und umgehend Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen will, muss beachten, dass Renovierungs-Abschreibungen über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen (ohne Mehrwertsteuer). Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt mit der Folge, dass sie linear im Laufe von 40, beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben werden müssen."

Da ich den Hof geerbt und nicht gekauft habe kann ich keinen Kaufpreis entgegensetzen, sondern nur die Kaufnebenkosten. Kann in dem Fall der Gebäudewert (durch Gutachter ermittelt) als Kaufwertersatz verwendet werden?

Vielen Dank im Voraus und mit freundlichen Grüßen ED

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.04.2020 07:59

Hallo ED,

wenn Sie die Immobilie geerbt und nicht gekauft haben, sind anschaffungsnahe Aufwendungen kein Thema für Sie. Sie werden steuerlich so behandelt, wie der Voreigentümer. Das bedeutet: Wenn die Immobilie schon mehr als drei Jahre im Eigentum Ihrer Oma war, stellen Sanierungen, die die 15%-Grenze überschreiten, für Sie keine anschaffungsnahen Herstellungskosten dar.

Wie Sie bei Ihrem Vorhaben, die Immobilie zu sanieren, aus steuerlicher SIcht optimal vorgehen, sollten SIe mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Anna Blume am 16.02.2020 19:42

Guten Abend,

noch eine Frage:

ich habe den Mietern eine neue Küche für 4000 Euro eingebaut. Kann bzw. sollte ich diese gleich im ersten Jahr der Vermietung komplett absetzen (in dem die Mieter erst ab April 2019 gemietet hatten) oder über mehrere Jahre verteilen?

Vielen Dank und beste Grüße

A.Blume

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.02.2020 08:44

Hallo Anna Blume,

nach aktueller Rechstprechung des Bundesfinanzhofs (BfH, Az.: IX R 14/15) sind Einbauküchen nicht als Werbungskosten sofort abzugsfähig, sondern müssen über zehn Jahre abgeschrieben werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Anna Blume am 16.02.2020 13:38

Guten Tag,

ich habe meine ETW seit April 2019 vermietet. Kann ich die übliche AfA in dem Jahr komplett geltend machen oder muss ich sie auf 9 Monate "herunterrechnen"?

Herzlichen Dank und Grüße

A. Blume

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.02.2020 08:42

Hallo Anna Blume,

war die ETW vorher von Ihnen selbst genutzt oder haben Sie die Wohnung erworben/neu gebaut in der Absicht, diese zu vermieten? In letzterem Fall ist die Afa ab dem Monat der Anschaffung oder Herstellung in Anspriuch zu nehmen. Gab es eine vorherige Selbstnutzung, so dürfte der Zeitpunkt der Vermietung ausschlaggebens sein oder ggf. im Falle von zeitweiligem Leerstand der Zeitpunkt, ab dem eine Gewinnerzielungsabsicht bestand. Hier kann es allerdings auf Details ankommen, welhalb es ratsam sein könnte, den konkreten Fall von einem Steuerberater prüfen zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

imangelandy am 25.01.2020 18:01

Wenn ich eine vermietete Immobilie nach 30 Jahren verkaufe; was passiert dann mit der noch fehlenden Abschreibung? Fällt sie einfach weg?

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Martin am 26.01.2020 13:53

Was möchten Sie denn abschreiben? Es entsteht Ihnen ja keine weitere Abnutzung.


imangelandy am 26.01.2020 14:09

Also: Ich habe einmal den vollen kaufpreis gezahlt samt den Notar- u. a. -kosten. Dafür gibt es eine 50-jährige Abschreibung. Nach 30 Jahren sind noch 20 Jahre übrig. Was passiert damit?


Immowelt-Redaktion am 27.01.2020 09:18

Hallo imangelandy,

die AfA kann nur solange in Anspruch genommen werden, wie die Immobilie im Eigentum ist. Wird Sie verkauft, gibt es keine AfA mehr - allerdings kann der neue Eigentümer wieder 50 Jahre lang jährlich 2 % abschreiben, die AfA wird für den Käufer also nicht fortgesetzt, sondern beginnt von neuem. Das ist zwar nicht logisch, aber der Gesetzgeber will es so.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


imangelandy am 27.01.2020 18:36

Danke, liebe immowelt! Das hilft mir weiter! Wenn ich mitten im Jahr verkaufe, muss ich vermutlich je Monat 1/12 ansetzen oder darf ich noch den Jahresbetrag ansetzen?


Immowelt-Redaktion am 28.01.2020 11:23

Hallo imangelandy,

ja, die AfA ist zeitanteilig für den Monat.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


imangelandy am 28.01.2020 11:28

Danke, nun steht der Erstellung der StErkl2019 nix mehr im Wege... ;-)

raischi am 20.12.2019 15:04

Ich habe 2019 eine Eigentumswohnung gekauft und fast alle Kosten sind auch 2019 entstanden. Der Eigentumsübertrag im Grundbuch findet erst in 2020 statt, somit fließen auch die Mieteinnahmen erst 2020.

Welche Kosten kann ich im welchem Jahr von der Steuer absetzten? Kann ich in 2019 auch schon die AfA berücksichtigen?

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Immowelt-Redaktion am 23.12.2019 07:53

Hallo raischi,

die AfA beginnt bei Kauf einer gebrauchten Immobilie mit der Anschaffung und beim Neubau mit der Fertigstellung des Gebäudes.

Beste Grüße

die Immowelt-Reaktion

Roland am 14.12.2019 01:34

Meine Eltern haben in den 70ern ein Einfamilienhaus zum Selbstnutz aus den 30er Jahren gekauft. Dies wurde mir vor 20 Jahren im Rahmen einer Schenkung überschrieben und weiter von den Eltern bewohnt. Jetzt, nach dem Tod beider Eltern werden wir das Haus aufwendig sanieren (>200.000 € Kosten) und vermieten. Wie sieht hier die AfA aus? Wann startet sie und zu welchem Satz?

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Immowelt-Redaktion am 16.12.2019 09:27

Hallo Roland,

ob die Kosten sofort bzw. in wenigen Jahren abgeschrieben werden können, oder nur über einen längeren Zeitraum verteilt, hängt konkret davon ab, was genau gemacht wird. Bei Erhaltungsaufwendungen sind die Kosten über einen kurzen Zeitraum absetzbar, Handelt es sich um Erweiterungen oder um Kernsanierungen, die den Charakter und den Standard wesentlich verändern und eine deutliche Erhöhung des Gerbauchswertes darstellen, werden die Kosten vom Fiskus oft als Herstellungsaufwand betrachtet; die Kosten können dann nur über einen längeren Zeitraum (40 bis 50 Jahre) abgeschrieben werden. Ob umfangreichere Maßnahmen (noch) Erhaltungsaufwendungen sind oder schon nachträgliche Herstellungskosten, ist eine häufige Streitfrage. Wir raten daher dazu, vor Beginn der Maßnahmen die optimnale Vorgehensweise mit einem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Friedhelm am 10.12.2019 10:21

Hallo,

ich plane mein jetzt selbst genutztes Haus zu vermieten. Kann ich Renovierungsarbeiten, die später steuermindernd sein sollen, schon beginnen, wenn ich noch im Haus wohne (zeitnah vor Auszug und Vermietung)?

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Immowelt-Redaktion am 11.12.2019 08:10

Hallo Friedhelm,

solange eine Immobilie ausschließlich selbst genutzt wird, ist eine Abschfreibung von Renovierungskosten nicht möglich. Ob in Ihrem konkreten Fall die zeitliche Überschneidung eine Abschreibung für die Zeit ab der Vermietung ermöglicht, können wir allerdings aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Wir raten daher, zusammen mit einem Steuerberater zu besprechen, welche Vorgehensweise in Ihrem Fall optimal ist.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Marc am 28.09.2019 09:15

Hallo Immowelt-Team,

ich lasse eine Mietwohnung bauen. Das streckt sich über den Jahreswechsel. Kann ich eigentlich den ersten Anteil der Baukosten schon in dem Jahr absetzen/abschreiben, wo sie anfallen, auch wenn die Wohnung esrt im Folgejahr fertiggestellt und vermietet wird?

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Immowelt-Redaktion am 04.10.2019 08:46

Hallo Marc,

die AfA beginnt im Herstellungsfall dann, wenn die Immobilie fetriggestellt ist. Wir raten, Details Ihrer Steuererklärung mit einem Steuerberater zu besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

miksch.markus@icloud.com am 17.09.2019 00:04

Hallo Team,

ich habe eine Frage. Ich besitze ein Haus mit 140qm, die Finanzierung läuft noch fast 20 Jahre. Jetzt möchte ich die Hälfte der Wohnfläche an meine Freundin offiziell mit Mietvertrag vermieten. Wenn ich mehr als 66% der ortsüblichen Miete für die Hälfte der Wohnfläche =70qm ansetze.. kann ich lt. Ihren Ausführungen alle Kosten wie Schuldzinsen, Nebenkosten etc. als Werbungskosten ansetzen. Wie verhält sich dann mein genutzter Anteil der gesamten Wohnfläche? Und eine weitere Frage, die Abschreibung, kann ich da auch 100% ansetzen oder nur anteilig der vermieteten Wohnfläche, sprich 70%?

Vielen Dank für Ihre Antwort

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Nicolai Illing am 12.12.2019 17:33

Achtung, das sieht das Finanzamt aber nicht gerne und wird ihnen diese Situation nicht anerkennen wollen. Da muß schon das Haus 2 Eingänge besitzen, tuto kompletto geteilt sein (Brandschutz!) und Mietzahlung + NK Abrechnung wie bei Fremden erfolgen.

Auch 2 Bäder, 2 Küchen, also 2 Familien-Haus !

Sollten Sie die Freundin später ehelichen, kommen Sie in Erklärunsnöte!


Immowelt-Redaktion am 17.09.2019 10:23

Hallo Markus,

wenn Sie einen Teil der Immobilie vermieten, können Sie anteilig den nicht selbst genutzten Teil steuerlich geltend machen. Wie Sie dabei genau vorgehen, sollten Sie am besten vor Ort mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Stefan am 16.09.2019 19:16

Ich habe von meinen Eltern ein Mietshaus geschenkt bekommen aus dem ich nach dem Eigentumsübergang Mieteinnahmen erziele.

Nun sind im Rahmen der Schenkung Notarkosten (Beurkundug, Löschung Grundschuld, usw.) und Gebühren für die Grundbucheintragung angefallen.

Verstehe ich es richtig, dass ich diese Kosten zwar steuermindernd als Erwerbsnebenkosten in der Einkommensteuererklärung geltend machen kann, sie aber über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen (zusätzlich bzw. unabhängig von der noch laufenden AfA-Abschreibung der ursprünglichen Herstellungskosten der Immobilie)?

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Immowelt-Redaktion am 17.09.2019 10:46

Hallo Stefan,

der Bundesfinanzhof hat entschieden (Az.: IX R 43/11), dass auch bei Erbschaft/Schenkung Anschaffungsnebenkosten - genau wie bei einem Erwerb - im Rahmen der AfA steuerlich geltend gemacht werden können.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Harry am 28.08.2019 17:59

Ich habe 1999 ein Mehrfamilienhaus übertragen erhalten, es bestand ein Nießbrauchsrecht meiner Tante. Für die Schenkung musste ich 60.000 DM Schenkungssteuer bezahlen. Seit 2013 erhalte ich die Mieteinnahmen. Kann ich die damals angefallene Schenkungssteuer nun als AfA geltend machen?

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Immowelt-Redaktion am 29.08.2019 12:05

Hallo Harry,

Zu den Anschaffungskosten, die im Rahmen der AfA berücksichtigt werden können, zählen neben dem kaufpreis auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder bei Neubauten auch das Architektenhonorar.

Schenkungssteuern sind keine Anschaffungskosten. Insofern ist hier auch keine AfA möglich.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Imke am 10.08.2019 22:28

Hallo!

Ich habe 2010 ein Haus gekauft und bis Mitte 2018 selbst bewohnt, dann wurde es vermietet. Im Jahr 2015 habe ich den Garten offiziell umgestalten lassen (geringer als 15% des Hauswertes).

Kann ich für diese Kosten die 15 jährige AfA (bis 2030) ansetzen lt. AfA-Tabelle 2.8, oder gilt die nur für Betriebsvermögen?

Falls nicht, kann ich es dann als Herstellungskosten ansetzen?

Oder müsste ich es dann auf die hier angesprochenen 5 Jahre verteilen, bei denen dann ja 3,5 auf Eigennutz fallen würden :( ?

Ich erwarte keine steuerliche Beratung - jeder Kommentar wird nur als Meinung gewertet!

Danke für Antworten oder Denkanstöße!!

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Immowelt-Redaktion am 12.08.2019 13:42

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

welches Modell hier in Frage kommt und welches das für Sie günstigste ist, ist von verschiedenen Faktoren abhängig, unter anderem davon, ob der Garten als eigenständiges Wirtschaftsgut betrachtet werden kann. Wir können Ihnen daher nur das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kriggel am 30.07.2019 15:44

Liebes Team,

wie geht man mit den 15% innerhalb von 3 Jahren um, wenn man eine Immobilie mit Nießbrauch erbt und diesen Nießbrauch dann durch monatliche Leibrente abkauft?

Wird dann der Wert aus der Erbschaftssteuererklärung genommen?

Hintergrund ist, dass nach einem Erbschaftsfall der Nießbrauch durch Rente ersetzt wurde und dann eine Wohnung im Mehrfamilienhaus komplett renoviert wurde.

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Immowelt-Redaktion am 31.07.2019 08:51

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich gilt, dass Eigentümer, die eine Kapitalanlage-Immobilie erben, nur die AfA des Erblassers weiterführen können, sofern diese denn besteht. Und zwar genau in dem Umfang und mit dem AfA-Satz, den der Erblasser auch hätte absetzen können. Da Ihr Fall uns aber sehr komplex erscheint, würden wir Ihnen empfehlen, sich hierzu von einem Steuerberater beraten zu lassen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion