Legionellenprüfung: Diese Pflichten haben Vermieter

Vermieter müssen laut Trinkwasserverordnung ihre Mehrfamilienhäuser regelmäßig auf Legionellen prüfen lassen. Sonst drohen erhebliche Strafen. Das müssen Vermieter zur Legionellenprüfung und Trinkwasserverordnung wissen.

In Kürze: Was ist die Legionellenprüfung?

Die Legionellenprüfung ist ein wichtiger Bestandteil der gesetzlichen Vorgaben zur Gewährleistung der Wasserqualität in Deutschland gemäß der EU-Trinkwasserrichtlinie 98/83/EG und der deutschen Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Ihr Ziel ist es, potenzielle Gesundheitsrisiken für Menschen durch Verunreinigungen im Wassersystem zu minimieren.

Pflichten des Eigentümers

Primär liegt die Verantwortung für die Qualität des Trinkwassers bei den Wasserwerken, die sicherstellen müssen, dass es in gesetzlich vorgeschriebener Qualität bis zu den Gebäudeleitungen gelangt. Vermieter übernehmen dann die Pflicht, sicherzustellen, dass die Wasserqualität bis zum Wasserhahn erhalten bleibt. Dies erfordert regelmäßige Überprüfungen, insbesondere die Legionellenprüfung sowie Tests auf weitere potenzielle Keime.

Legionellenprüfung: Das müssen Vermieter beachten

Vermieter haben eine große Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasserbereitung oder Brunnenanlage versorgt werden“, sagt Corinna Kodim von Haus & Grund Deutschland. „Der Vermieter hat sicherzustellen, dass das Trinkwasser in seinem Haus nicht kontaminiert wird.“  Die regelmäßige Legionellenuntersuchung ist die wichtigste Aufgabe des Vermieters.

Wie oft müssen Vermieter das Trinkwasser auf Legionellen prüfen lassen?

Vermieter müssen in vielen Fällen das Trinkwasser in den Mehrfamilienhäusern regelmäßig kontrollieren lassen. Zunächst wird unterschieden, ob es sich bei der Wasseranlage um eine Groß- oder Kleinanlage handelt.

Was ist eine Großanlage?

• Warmwasserspeicher ist größer als 400 Liter oder
• Das Rohrleitungsvolumen ist größer als 3 Liter vom Boiler bis zur weitentferntesten Abnahmestelle
• Bei einer Großanlage müssen Vermieter unaufgefordert die Legionellenprüfung mindestens alle 3 Jahre durchführen (§ 14b Abs. 4 TrinkwV). Die erste Kontrolle von Anlagen, die seit dem 9. Januar 2018 neu in Betrieb genommen wurde, muss innerhalb von 3 bis 12 Monaten nach der Inbetriebnahme durchgeführt werden (§ 14 Abs. 6 TrinkwV).

Was ist eine Kleinanlage?

• Warmwasserspeicher ist kleiner als 400 Liter oder
• Das Rohrleitungsvolumen ist kleiner als 3 Liter vom Boiler bis zur weitentferntesten Abnahmestelle
   

Ist der Warmwasserspeicher kleiner als 400 Liter, das Rohrleitungsvolumen aber größer als 3 Liter bis zur entferntesten Entnahmestelle, handelt es sich der Definition nach auch um eine Großanlage.

Bei Kleinanlagen im Sinne der oben genannten Definition bestimmt das Gesundheitsamt, in welchen Zeitabständen welche Untersuchungen des Trinkwassers durchzuführen sind (§ 14 Abs. 2 TrinkWV). 

Mehr als 5 Jahre dürfen zwischen den Legionellenprüfungen aber nicht vergehen. Mindestens einmal im Jahr muss bei Hausbrunnen jedoch geprüft werden, dass die Grenzwerte von E.-coli-Bakterien beziehungsweise Enterokokken nicht überschritten werden.

Wann Vermieter nicht auf Legionellen prüfen müssen

Vermieter mit Gebäuden, die eine Trinkwasseranlage ohne zentrale Erwärmung beziehungsweise zentralen Warmwasserspeicher haben, müssen keine Legionellenprüfung durchführen. Ihr Wasser wird dezentral erhitzt, so dass keine Gefahr der Kontaminierung besteht. Das bedeutet allgemein, Häuser mit Anlagen, bei denen ausschließlich dezentrale Durchlauferhitzer oder Gasthermen in den Wohnungen verwendet werden, sind von der Kontrollpflicht ausgeschlossen.

Wer entnimmt Wasserproben?

Der Vermieter darf in der Regel nicht selbst die Wasserprobe entnehmen. Berechtigt sind nur zertifizierte Probennehmer. Die Trinkwasseranalyse übernehmen akkreditierte Labore, die die Anforderungen der Trinkwasserverordnung erfüllen.

Der Vermieter muss gewährleisten, dass der Prüfer an mindestens 3 Stellen an der gesamten Anlage Probenahmen durchführen kann. Wichtig ist, dass die Zapfstellen thermisch oder chemisch desinfizierbar sind. In der Regel sind dies:

• Eingang des Warmwasserspeichers
• Ausgang des Warmwasserspeichers
• Vom Trinkwassereingang am weitesten entfernte Entnahmestelle. Zum Beispiel die Dusche oder das Waschbecken

Wo finde ich zertifizierte Probennehmer für Legionellen?

Nicht jeder darf das Trinkwasser nach Legionellen überprüfen. Es gibt dafür spezielle Dienstleister, beispielsweise von der Techem, Ivario oder auch der Deutschen Wasserakademie. Das Legionellen Zentrum vermittelt ebenfalls Probennehmer in ganz Deutschland für eine Trinkwasseruntersuchung.

Was kostet die Legionellenprüfung den Vermieter?

Die Höhe der Kosten der Legionellenprüfung ist von der Größe des Hauses abhängig und regional unterschiedlich.

• 30 bis 60 Euro je Wohneinheit zuzüglich der An- und Abfahrt,
• bei kleineren Mehrfamilienhäusern im Mittel Kosten zwischen 200 und 300 Euro
• bei größeren Liegenschaften 800 Euro und mehr

Kann ich die Kosten des Legionellentests auf den Mieter umlegen?

Die durch die Legionellentests entstehenden Kosten können, sofern vertraglich vereinbart, als Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Legionellenbefall? Das müssen Vermieter jetzt tun

Bei einem positiven Legionellenbefund des Trinkwassers wird das zuständige Gesundheitsamt vom Labor unverzüglich informiert. Auf den Vermieter kommen dann mehrere Aufgaben zu:

• umgehend alle Mieter informieren
• Einleitung weitergehender Untersuchungen der Trinkwasserinstallation
• Gefährdungsanalyse ohne gesonderte Anweisung des Gesundheitsamts

Hierbei werden in der Regel Proben in allen Stockwerken entnommen. Die Anzahl der zu nehmenden Proben ist abhängig von der Größe und Verzweigung der Hausinstallation.

Die jeweiligen Maßnahmen richten sich nach der Intensität des Legionellenbefalls.

Übersicht: Welche Maßnahmen bei welchem Legionellenbefall?

Legionellen-Maßnahmen

Trinkwasserverordnung: Vermieter muss Ergebnisse Mietern mitteilen

Ist der Vermieter zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet, geht damit auch die Pflicht einher, die Ergebnisse anschließend seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder auch über einen gut sichtbaren Aushang im Haus passieren.

Weitere Vorgaben:

• Die Ergebnisse sind zudem vom Hauseigentümer mindestens 10 Jahre lang aufzubewahren.
• Weicht das Ergebnis der Trinkwasserkontrolle von den geforderten Grenzwerten ab, unterliegt die Untersuchungsstelle einer Anzeigepflicht.
• Vernachlässigt sie diese, muss der Vermieter die Überschreitung der Grenzwerte selbst dem Gesundheitsamt melden (§ 16 Abs.1 TrinkwV).

Trinkwasserverordnung: Vermieter muss Ergebnisse Mietern mitteilen

Ist der Vermieter zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet, geht damit auch die Pflicht einher, die Ergebnisse anschließend seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder auch über einen gut sichtbaren Aushang im Haus passieren.

Weitere Vorgaben:

• Die Ergebnisse sind zudem vom Hauseigentümer mindestens 10 Jahre lang aufzubewahren.
• Weicht das Ergebnis der Trinkwasserkontrolle von den geforderten Grenzwerten ab, unterliegt die Untersuchungsstelle einer Anzeigepflicht.
• Vernachlässigt sie diese, muss der Vermieter die Überschreitung der Grenzwerte selbst dem Gesundheitsamt melden (§ 16 Abs.1 TrinkwV)
   

Vermieter muss Veränderung des Trinkwassers ans Gesundheitsamt melden

Für alle Vermieter gilt, dass sie dem Gesundheitsamt melden müssen, wenn ihnen eine wahrnehmbare Veränderung des Trinkwassers auffällt – sei es nun durch Verfärbung oder aufgrund von Geruch. Vermieter müssen sich, wenn eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers vorliegt, sofort kümmern: Dabei gilt es nachzuforschen, ob der Grund dafür vielleicht in der eigenen Trinkwasser-Installation liegt.

Es müssen dann folgende Schritte unternommen werden

• Meldung beim Gesundheitsamt.
• eine Ortsbesichtigung und Prüfung der technischen Anlage
• eine Gefährdungsanalyse durch das Gesundheitsamt oder eine der akkreditierten Prüfstellen erstellen lassen.
• Daraus können sich Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers ergeben und im schlimmsten Fall muss die Trinkwasserversorgung zeitweise eingestellt werden.

„Außerdem müssen Vermieter mindestens jährlich die Mieter über die Qualität des Trinkwassers informieren. Dazu erhalten sie in der Regel vom regionalen Wasserversorger mit der Jahresabrechnung ein Informationsblatt“, sagt Kodim.

Seit Dezember 2013 müssen Vermieter ihre Mieter zusätzlich über vorhandene Bleileitungen informieren. Gemäß der neuen Trinkwasserverordnung, die seit Juni 2023 in Deutschland gilt und sich an den Richtlinien der EU orientiert, müssen alle alten Bleirohre bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder außer Betrieb genommen werden.

Meldepflichten von Vermietern mit kleinen Wasserwerken und Brunnenanlagen

• Vermieter und Selbstnutzer mit dezentralem Wasserwerk oder Brunnenanlage müssen unter Umständen die Wasserversorgungsanlage dem Gesundheitsamt melden.
• Meldung erforderlich bei Errichtung, erstmaliger oder erneuter Inbetriebnahme, baulichen oder betriebstechnischen Änderungen sowie Eigentums- oder Nutzungsübertragung.
• Inbetriebnahme muss innerhalb von 3 Tagen gemeldet werden, andere Änderungen müssen mindestens 4 Wochen im Voraus gemeldet werden.
• Vermieter sind für die Meldung verantwortlich, unabhängig von der Art der Änderung.

Strafen bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung

Ordnungswidrigkeit:

• Bis zu 25.000€ Bußgeld bei Verletzung der Untersuchungspflicht, egal wie groß die Anlage ist.
• Besonders teuer: wenn Mieter durch verunreinigtes Wasser gesundheitliche Probleme bekommen.

Straftat:
Vorsätzliche oder fahrlässige Bereitstellung von verunreinigtem Wasser an Mieter

• Gilt für alle Anlagengrößen
• Strafmaß: Geldstrafe oder bis zu 2 Jahre Freiheitsstrafe (Infektionsschutzgesetz)

Zusätzliche Folgen:

• Mietminderung
• Schadenersatzforderungen
• Schmerzensgeld möglich, falls Vermieter keine Verantwortung nachweisen kann
   

Wichtig: Die Unschuldsvermutung gilt nicht. Der Vermieter muss beweisen, dass er die Verunreinigung nicht verschuldet hat.