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Wenn du deine Immobilie veräußern möchtest, ist die Bestimmung des Verkehrswertes der erste Schritt. Der Verkehrswert gibt dir Auskunft darüber, welchen Preis du für dein Haus oder deine Wohnung am Markt erzielen kannst.
Der Verkehrswert einer Immobilie steht für den realistischen Marktpreis zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Er dient als entscheidender Orientierungspunkt für Käufer und Verkäufer, um einen angemessenen Kaufpreis festzulegen und dadurch die Chancen auf einen zügigen Verkauf zu erhöhen.
Die genaue Definition des Begriffs Verkehrswert findest du im Baugesetzbuch (BauGB) im Paragraf 194. Die Richtlinien zur Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien sowie die für die Wertermittlung notwendigen Daten sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankert.
Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt durch eine Immobilienbewertung, wobei verschiedene Einflussfaktoren berücksichtigt werden müssen:
Der Verkehrswert wird grundsätzlich unter der Annahme berechnet, dass ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr herrscht. Das heißt, der Markt ist für alle frei zugänglich und die Marktteilnehmer können sich frei informieren und entscheiden. Wenn eine Immobilie beispielsweise nur im engen Freundes- und Bekanntenkreis angeboten wird, kann diese Annahme aufgrund der begrenzten Nachfrage nicht erfüllt sein, und es kann kein realistischer Verkehrswert ermittelt werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Verkehrswert ausschließlich am Tag der Wertermittlung gültig ist und sich jederzeit ändern kann. Die Marktlage ist dynamisch, und Angebot und Nachfrage beeinflussen kontinuierlich den Wert der Immobilie.
Der Unterschied zwischen Markt- und Verkehrswert besteht darin, dass der Verkehrswert in der Regel von Sachverständigen oder Gutachtern ermittelt wird und als eine Art Richtlinie dient, während der Marktwert der tatsächliche Preis ist, der auf dem Markt erzielt wird und von den dynamischen Kräften von Angebot und Nachfrage beeinflusst wird.
Abweichungen zwischen Markt- und Verkehrswert können also auftreten, wenn die tatsächlichen Marktbedingungen von den angenommenen Verkehrswertbedingungen abweichen:
Es ist ratsam, den Verkehrswert deiner Immobilie von einem Fachmann bewerten zu lassen. Auf diese Weise verringerst du das Risiko, den Wert falsch einzuschätzen und kannst weitestgehend sicherstellen, dass einem reibungslosen Verkauf nichts im Wege steht. Es gibt verschiedene Möglichkeiten und Experten, an die du dich wenden kannst:
Online-Bewertung mit immowelt: Wenn du deine Immobilie privat veräußern möchtest, reicht oft eine knappe und objektive Bewertung des Verkehrswertes aus. In diesem Zusammenhang bieten wir unsere kostenlose immowelt – Immobilienbewertung an, die du schnell und unkompliziert online durchführen kannst. Wie die Verkehrswertermittlung mit immowelt funktioniert, zeigt die Grafik im Folgenden:
Immobilienmakler: Sie verfügen über fundierte Marktkenntnisse, sind in der Regel regional gut vernetzt und können die Immobiliensituation in deiner Gegend sehr gut einschätzen. Makler haben oft wertvolle Kontakte zu anderen Fachleuten und können dich bestmöglich beim Verkauf deiner Immobilie unterstützen. Wenn du dein Haus oder deine Wohnung über einen Makler veräußerst, kümmert er sich oft automatisch um die Ermittlung des Verkehrswertes.
Immobiliengutachter: Bei rechtlichen Angelegenheiten wie Erbschaften oder Schenkungen wird oft ein ausführliches und gerichtsfestes Verkehrsgutachten benötigt. Gutachter sind die richtigen Ansprechpartner, um sicherzustellen, dass du im Gerichtsfall auf der sicheren Seite bist. Hierbei handelt es sich in der Regel um vereidigte und zertifizierte Sachverständige, Bauingenieure oder Architekten.
Wie du einen Gutachter findest und mit welchen Kosten er verbunden ist, erfährst du hier.
Banken und Finanzämter: Sie können ebenfalls Schätzungen des Verkehrswertes vornehmen, jedoch ersetzen sie in der Regel nicht die Expertise eines Gutachters. Banken und Finanzämter handeln und wirtschaften in der Regel in ihrem eigenen Interesse. Meist erfolgt keine Besichtigung des Objektes, stattdessen greift das Finanzamt auf standardisierte Werte zurück, die den realen und individuellen Werten einer Immobilie nicht immer entsprechen. Dies kann durchaus dazu führen, dass Immobilien zu hoch bewertet werden.
Die Ermittlung des Verkehrswertes sollte keinesfalls eigenständig durchgeführt werden, da Privatpersonen häufig nicht über die erforderliche Expertise verfügen. Zudem können sie den Markt nicht präzise beurteilen, wie Fachleute es tun. Bei Bedarf an einem Wertgutachten, beispielsweise für deine Bank, ist stets die Beauftragung eines Sachverständigen oder Gutachters erforderlich, um genaue und zuverlässige Ergebnisse zu gewährleisten. Achte dabei besonders auf die Qualifikation des Experten !
Ein Notar kann den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln, ist in der Regel aber nicht dafür zuständig. Die Wertermittlung einer Immobilie erfordert spezifisches Fachwissen und Expertise und wird normalerweise von Immobiliengutachtern oder Sachverständigen durchgeführt.
Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist in folgenden Fällen sinnvoll und teilweise auch nötig, wenn beispielsweise eine Wertermittlung von einem Gericht angefragt wird:
Im Falle einer Erbschaft ist es wichtig zu wissen, dass Steuern anfallen können. Das Finanzamt benötigt dazu Informationen über den Wert der geerbten Immobilie, um die Steuer korrekt berechnen zu können. Die Wertermittlung erfolgt jedoch nicht durch das Finanzamt selbst, sondern der Erbe ist in der Verantwortung, den Wert feststellen zu lassen. In vielen Fällen genügt eine Schätzung, die im Rahmen des Vergleichswertverfahrens durchgeführt werden kann.
Erbschaftsstreitigkeiten: In Erbschaftsstreitigkeiten kann die genaue Wertermittlung der Immobilie von entscheidender Bedeutung sein, da sie den gerechten Anteil jedes Erben bestimmt. In solchen Fällen kann es ratsam sein, einen neutralen Immobiliengutachter oder Sachverständigen hinzuzuziehen, um Streitigkeiten zu vermeiden und eine objektive Bewertung zu erhalten. Dies kann dazu beitragen, den Prozess der Erbauseinandersetzung reibungsloser und fairer zu gestalten.
Die Verfahren, mit denen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird, unterscheiden sich davon, ob es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus oder ein typisches Selbstnutzerobjekt wie ein Einfamilienhaus handelt. Insgesamt können drei verschiedene Verfahren angewandt werden (ImmoWertV):
Das Vergleichswertverfahren ist eine äußerst genaue Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Hierbei werden ähnliche Objekte in derselben Lage und mit vergleichbarer Ausstattung miteinander verglichen. Die aktuelle Marktlage fließt dabei in die Bewertung ein, sodass der ermittelte Verkehrswert sehr präzise ist. Der Gutachter verwendet Verkaufspreise ähnlicher Immobilien aus der näheren Vergangenheit und greift auf die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses zurück, in der relevante Kaufdaten erfasst sind.
Bei der Bewertung berücksichtigen Gutachter auch Abweichungen, indem sie Zu- oder Abschläge für unterschiedliche Merkmale anwenden. Zum Beispiel hat ein Grundstück in einer ruhigen Gegend einen höheren Verkehrswert als eines an einer stark befahrenen Straße. Zudem fließen Maßnahmen zur Verlängerung der Lebensdauer des Hauses, wie energetische Sanierungen, in die Wertermittlung ein. Der Bodenrichtwert, der Immobilienwert selbst und deren Zustand werden ebenfalls berücksichtigt. Wie hoch die Zu- oder Abschläge ausfallen, sind Einzelfallentscheidungen, die die Gutachter treffen.
Die Zu- oder Abschläge für Immobilien werden üblicherweise durch Sachverständige oder statistische Methoden festgelegt. Die aktuelle Rechtsprechung empfiehlt, dass diese Zu- oder Abschläge 35 Prozent nicht überschreiten sollten, da dies die Vergleichbarkeit der Objekte beeinträchtigen könnte.
Der Verkehrswert kann mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens auf folgende Weise berechnet werden:
Angenommen du möchtest den Verkehrswert deiner 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung ermitteln.
Faktoren | Vergleichsobjekt laut Gutachter-ausschuss | Bewertungsobjekt | Zu- und Abschläge für das Bewertungs-objekt | ||
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Wohnfläche | 100 m² | 100 m² | |||
Baujahr | 1992 | 1997 | + 5 % | ||
Zustand | Modernisiert | Baujahrestypisch | - 15 % | ||
Äußere Umstände / Standort | Ruhiger Standort | Ruhiger Standort | |||
Stockwerk | 2. Stock | Erdgeschoss | - 8 % | ||
Ausstattung | Ohne Balkon / Garten | Mit Garten | + 12 % | ||
Vermietung | Unvermietet | Unvermietet | |||
Kaufpreis pro m² | 1.800 € | ||||
Wert des Objektes | 100 m² x 1.800 € = 180.000 € |
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In dieser vereinfachten Beispielrechnung wird lediglich ein einzelnes Vergleichsobjekt herangezogen. In der Praxis nutzen Sachverständige mehrere Vergleichsobjekte, um den Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens zu ermitteln. Aufgrund der Unterschiede in den individuellen Merkmalen der beiden Objekte werden Zu- und Abschläge berücksichtigt. In unserer Rechnung handelt es sich um beispielhafte Werte. Um den Verkehrswert zu bestimmen, wurde der Verkaufspreis des Vergleichsobjektes als Basis genommen und die Zu- sowie Abschläge vorgenommen.
Folglich betrüge der Verkehrswert der zu bewertenden Wohnung 169.200 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 1.690 Euro entspricht.
Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung bei:
Das Vergleichswertverfahren zur Immobilienwertermittlung hat folgende Vor- und Nachteile:
Vorteile | Nachteile |
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Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung kommt zum Einsatz, wenn es keine vergleichbaren Immobilien gibt. Das betrifft zum Beispielindividuelle, komplexe oder architektonisch einzigartige Bauten. Dieses Verfahren zeichnet sich durch seine Detailgenauigkeit aus und fokussiert sich auf die Herstellungskosten der Immobilie, den Bodenwert sowie die Aufwendungen für Außenanlagen. Es ermöglicht somit eine individuelle Wertermittlung. Die Bewertung des Gebäudes erfolgt sowohl nach seiner Bauart als auch nach der Qualität der verwendeten Materialien und Bauteile.
Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt im Sachwertverfahren in mehreren Schritten:
Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei:
Das Sachwertverfahren zur Immobilienwertermittlung hat folgende Vor- und Nachteile:
Vorteile | Nachteile |
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Das Ertragswertverfahren dient zur Ermittlung des Verkehrswertes von Miet- oder Pachtimmobilien. Hierbei stehen die zu erwartenden Erträge, wie Mieteinnahmen, im Fokus. Der Ertragswert ist üblicherweise höher als der Sachwert des Gebäudes. Einen ersten Überblick über den Ertrag bieten aktuelle Mieteinnahmen.
Beim Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie spielen sowohl der Boden- als auch der Gebäudeertragswert eine entscheidende Rolle. Hierbei berücksichtigt der Gutachter die Restnutzungsdauer der Immobilie und verzinst das Immobilienvermögen. Unter Restnutzungsdauer wird der verbleibende Zeitraum einer Immobilie verstanden, in dem diese noch für wirtschaftlich sinnvolle Zwecke genutzt werden kann.
Der Prozess beginnt mit der Ermittlung des Bodenwertes, da dieser im Gegensatz zum Gebäude nicht an Wert verliert und verzinst wird. Anschließend werden Bewirtschaftungskosten, die nicht auf den Mieter übertragen werden können, von den Jahresmieteinnahmen abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln. Darüber hinaus fließen bauliche Maßnahmen in die Berechnung des Verkehrswertes ein.
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei:
Das Ertragswertverfahren zur Immobilienwertermittlung hat folgende Vor- und Nachteile:
Vorteile | Nachteile |
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Mehr zu den verschiedenen Wertermittlungsverfahren liest du hier.
Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie. Hierzu zählen:
Wenn sich eine Immobilie in einem sehr schlechten baulichen Zustand befindet und ein Abriss erforderlich ist, wird der Verkehrswert in der Regel aus dem Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten ermittelt.
Der Bodenrichtwert gibt Auskunft über die Attraktivität einer Lage und beschreibt zudem den durchschnittlichen Preis eines unbebauten Grundstücks pro Quadratmeter. Er basiert auf den Preisen von anderen Grundstücksverkäufen und wird in den Bundesländern unter anderem über das Bodenrichtwertinformationssystem (Boris-D) online bereitgestellt. Wenn du den aktuellen Bodenrichtwert für deine Immobilie wissen möchtest, kannst du auch beim Bauamt, Vermessungsamt oder Katasteramt nachfragen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass ein hoher Bodenrichtwert zwar auf eine gefragte Lage hinweisen kann, aber nur einen Teil der Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie ausmacht.
In den vergangenen Jahren hat der Energieausweis an Bedeutung gewonnen, sowohl bei der Veräußerung als auch Vermietung von Immobilien. Dieses Dokument enthält wichtige Informationen über den energetischen Zustand einer Immobilie.
Je nachdem, ob die Energieeffizienz einer Immobilie gut oder schlecht ausfällt, kann er durchaus Einfluss auf den Verkehrswert haben. Zum Beispiel kann eine gute Energieeffizienzklasse den Wert einer Immobilie steigern und ihre Attraktivität auf dem Markt erhöhen. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Energieverbrauch, desto hochwertiger die Immobilie.
Energetische Sanierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz einer Immobilie steigern, wie beispielsweise der Austausch von Fenstern, können sich positiv auf den Verkehrswert einer Immobilie auswirken und ermöglichen eine entsprechend höhere Wertermittlung. Hingegen haben rein dekorative Arbeiten wie neue Bodenbeläge, Fliesenspiegel oder Küchen keinen Einfluss auf den Verkehrswert.
Welche Maßnahmen unter eine energetische Sanierung fallen und was die einzelnen Energieeffizienzklassen bedeuten, erfährst du hier.
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind verhandelbar, wobei 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwertes oft als Richtlinie dienen. Sie richten sich auch nach der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und variieren je nach Umfang des Gutachtens.
Bei besonders komplexen oder hochpreisigen Immobilien können die Kosten höher ausfallen. Es empfiehlt sich, vorab Angebote von verschiedenen Immobiliengutachtern oder Sachverständigen einzuholen, um die genauen Kosten für die Bewertung deiner Immobilie zu ermitteln. Bedenke jedoch, dass ein professionelles Verkehrswertgutachten eine wesentliche Grundlage für den Kauf oder Verkauf deiner Immobilie darstellt und sich langfristig als lohnende Investition erweisen kann.
Um den Verkehrswert deiner Immobilie ermitteln zu lassen, benötigst du folgende Unterlagen:
Unterlagen für die Verkehrswertermittlung |
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Zusätzliche Unterlagen für Eigentumswohnungen |
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Zusätzliche Unterlagen für vermietete Immobilien |
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Zusätzliche Unterlagen für Immobilien mit Lasten und Rechten |
Unsere Checkliste "Informationen, die du für die Verkehrswertermittlung deiner Immobilie bereithalten solltest" kann dir zusätzlich dabei helfen, dich optimal auf einen Termin beim Gutachter, Makler oder Sachverständigen vorzubereiten.
Der ermittelte Verkehrswert einer Immobilie entspricht nicht immer dem tatsächlich erzielten Kaufpreis. Dies kann verschiedene Gründe haben. In einem vollständig transparenten Markt, in dem alle Marktteilnehmer rein rational handeln, wäre dies zwar möglich, doch in der Praxis ist dies nicht immer der Fall.
Es kann vorkommen, dass der erzielte Preis unter dem Verkehrswert liegt, insbesondere wenn die Immobilie nicht allen potenziellen Interessenten bekannt ist. Auf der anderen Seite kann der Preis auch über dem Verkehrswert liegen, wenn beispielsweise ein Liebhaber die Immobilie unbedingt erwerben möchte, was zu einem höheren Kaufpreis führen kann.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird in der Regel von Immobilienmaklern, unabhängigen Sachverständigen oder Immobiliengutachtern errechnet. Diese Experten berücksichtigen verschiedene Faktoren wie Lage, Zustand und Marktlage, um den Verkehrswert objektiv zu bestimmen. Hierbei können drei verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen: das Sachwert-, Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.
Bei immowelt bieten wir ebenfalls eine kostenlose Immobilienbewertung an, die dir einen ersten Eindruck vom Wertniveau deiner Immobilie vermittelt.
Das Finanzamt verwendet standardisierte Verfahren, auch als Einheitswertverfahren bekannt, um Immobilien zu bewerten. Dies kann dazu führen, dass der Wert für eine Immobilie zu hoch angesetzt wird und von unabhängigen Gutachtern abweichen kann. Wenn Eigentümer denken, dass der Wert zu hoch ist, können sie Einspruch erheben und einen Gutachter beauftragen, um einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Der Verkehrswert dient dem Finanzamt als Grundlage für die Berechnung von Erbschafts- und Schenkungssteuern sowie der Grundsteuer.
Banken betreiben Zwangsversteigerungen, wenn Darlehensnehmer ihre Kredite nicht bedienen. Hierfür wird ein Gutachten erstellt, das den Verkehrswert der Immobilie festlegt. Im ersten Versteigerungstermin muss mindestens 70 Prozent des ermittelten Verkehrswertes erzielt werden, sonst kann die Bank den Zuschlag ablehnen. Bei einem zweiten Termin entfällt diese Grenze.
Der Verkehrswert einer Immobilie kann durch verschiedene Faktoren gemindert werden. Dazu gehören beispielsweise Baumängel, erhebliche Renovierungsbedürftigkeit, ungünstige Lage, Belastungen wie Grundschulden oder fehlende Modernisierungen. Solche Aspekte können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen und zu einer Wertminderung führen.
Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.