Vermietetes Haus verkaufen: Besonderheiten & Tipps

Wie wirkt es sich auf den Preis aus, wenn ein vermietetes Haus verkauft werden soll? Und kann der Eigentümer den Mietern auch einfach kündigen, um einen höheren Preis zu erzielen? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

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Darf ich ein vermietetes Haus verkaufen?

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen will. Was ist aber, wenn diese vermietet ist? Darf sie trotzdem verkauft werden? Selbstverständlich. Es muss zwar auf ein paar Feinheiten geachtet werden, aber grundsätzlich steht einem Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses nichts entgegen.

• Du bist dir noch nicht sicher, ob du weiter vermieten oder doch verkaufen sollst? Finde hier Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wie ermittle ich den angemessenen Preis für meine vermietete Immobilie?

Die Wertermittlung einer vermieteten Immobilie hängt, wie bei unvermieteten Objekten, von verschiedenen Faktoren ab. Bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen wird in der Regel das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren für die Berechnung angewandt.

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Wie wirkt sich die Vermietung auf den Preis aus?

Der Verkaufspreis einer vermieteten Immobilie liegt oftmals unter dem einer leerstehenden – zumindest dann, wenn ein Selbstnutzer der Käufer ist. Experten gehen von Kaufpreisen aus, die rund 20 bis 30 Prozent niedriger liegen als bei einer leerstehenden Immobilie. Letztlich kommt es aber auf den Immobilienmarkt an. In Ballungszentren, wo eh wenig Angebot herrscht, werden Käufer auch für vermietete Objekte tiefer in die Taschen greifen.

Doch die Vermietung kann auch von Vorteil sein: Wenn Kapitalanleger die Immobilie kaufen, dann wollen diese, dass sie vermietet ist. Denn sie wollen über die Miete Geld verdienen.

Wer kauft mein vermietetes Haus?

Für vermietete Häuser oder Wohnungen gibt es drei Käufergruppen:

1. Der aktuelle Mieter
2. Privatpersonen, die selbst einziehen wollen
3. Kapitalanleger

Die wahrscheinlich größte Käufergruppe von vermieteten Häusern oder Eigentumswohnungen sind private Personen, die anschließend gern selbst in dem Objekt wohnen wollen. Insbesondere in Ballungsgebieten sind viele Kaufwillige gezwungen auf vermietete Immobilien zurückzugreifen, weil das Angebot kleiner als die Nachfrage ist.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur dann, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt  wurde (§ 577 BGB). Dazu muss der Mieter jedoch bereits vor der Umwandlung in der Wohnung gewohnt haben und es muss der erste Verkauf nach der Umwandlung sein.

Es wird aber sicher nicht schaden, bei den Mietern nachzufragen, ob sie die Wohnung oder das Haus kaufen wollen. Falls ja, super. Falls nicht, dann sind die Mieter zumindest schon einmal über den Verkaufswunsch informiert.

Was passiert mit dem Mieter nach dem Verkauf?

Das kommt ganz darauf an, wer die Immobilie kauft. An sich müssen sich Mieter keine Sorgen machen, denn es gilt das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der Mietvertrag unverändert auch beim neuen Eigentümer weiterläuft.

Jedoch haben Käufer, die die Immobilie selbst nutzen wollen, die Möglichkeit wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

• Du willst deinem Käufer unter die Arme greifen? Dann erfahre hier mehr, worauf bei einer Eigenbedarfskündigung zu achten ist.
• Du willst deinen Mieter beruhigen? Dann erfahre hier mehr, wie sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren können.

Ist der Verkauf abgeschlossen, muss der Mieter noch offiziell darüber informiert werden, wer der neue Eigentümer ist, unter anderem weil auch die Miete an einen neuen Empfänger gezahlt werden muss.

Darf ich den Mietern kündigen, weil der Käufer die Immobilie unvermietet kaufen will?

Gerade Käufer, die zur Selbstnutzung kaufen, bevorzugen eher eine leerstehende Immobilie statt einer vermieteten. Daher überlegen einige verkaufswillige Eigentümer, ihren Mietern zu kündigen, um die Verkaufschancen zu erhöhen. Erlaubt ist dies jedoch nicht.

Will ein Vermieter seinen Mietern kündigen, so braucht er dafür triftige Gründe. Dazu gehören:

• Kündigung wegen Eigenbedarfs
• Kündigung aufgrund wirtschaftlicher Verwertung
• außerordentliche Kündigung wegen Fehlverhaltens des Mieters

Bessere Verkaufschancen oder ein höherer Verkaufspreis reichen als Begründung für eine Kündigung nicht aus.

Es gibt aber dennoch eine Möglichkeit, dass die Mieter vor dem Verkauf ausziehen: die Auflösung des Mietvertrags. Wenn sich Mieter und Vermieter einig sind, dann kann ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden. In der Regel haben Mieter jedoch wenig Interesse daran, auszuziehen. Um sie umzustimmen, können Vermieter eine Auszugsprämie in Aussicht stellen. Je großzügiger diese ausfällt, desto eher werden Mieter zustimmen. Insbesondere, wenn die Immobilie so oder so verkauft wird und sie im Anschluss mit einer Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümer rechnen müssen.

• Erfahre hier mehr über den Mietaufhebungsvertrag und worauf beim Abschluss zu achten ist.

Darf ich die vermietete Immobilie mit Interessenten besichtigen?

Da an der Besichtigung ein berechtigtes Interesse besteht, darf auch vermieteter Wohnraum mit einem Interessenten besichtigt werden. Mieter sind verpflichtet, diese stattfinden zu lassen. Doch auch das hat Grenzen: Die Menge der Termine muss zumutbar sein. Außerdem sollten Vermieter rechtzeitig einen Termin ausmachen. Wer unangekündigt vor der Tür steht, kann abgewiesen werden.

Und auch in der Wohnung selbst sollten sich Vermieter und Interessent angemessen verhalten. So dürfen keine Schränke geöffnet werden und auch Fotos sind nur erlaubt, wenn der Mieter zustimmt.

• Erfahre hier mehr über das Besichtigungsrecht von Vermietern.

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Auszug aus der Flurkarte und aktueller Grundsteuerbescheid
• Bauakte (darin befinden sich Grundrisse, Baugenehmigungen und alle notwendigen Informationen zu An- und Umbauten)
• Bebauungsplan
• Nachweis für eventuelle Modernisierungsmaßnahmen
• Gebäudeversicherungsschein
• der bestehende Mietvertrag
• jüngste Betriebskostenabrechnung
• Unterlagen zur Haustechnik, wie der Heizungsanlage
• zusätzlich bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Aufstellung Instandhaltungsmaßnahmen, aktueller Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, jüngere Protokolle Eigentümerversammlung

Je transparenter die Informationen sind, die dem potenziellen Käufer präsentiert werden können, desto besser.

Vermietetes Haus verkaufen: Mit Makler oder ohne?

Ob eine Immobilie mit oder ohne Makler verkauft wird, hängt von den Prioritäten des Verkäufers ab. Denn erstmal kostet der Makler natürlich, was vom Erlös des Hausverkaufs abgezogen werden muss. Doch ein Immobilienmakler hat auch viele Vorteile:

• In der Regel verkürzt sich die Vermarktungsdauer
• Der Profi kennt den Markt und kann einen angemessenen Preis empfehlen
• Ein Makler kümmert sich um Exposé, organisiert und übernimmt Besichtigungen – er spart also Zeit und in der Regel auch Nerven
• Hilft bei der Vorbereitung des Notartermins

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Welche Kosten fallen beim Verkauf an?

• Energieausweis: Ist der aktuelle Energieausweis älter als zehn Jahre, muss ein neuer erstellt werden. Je nach Anbieter liegen die Preise für einen Verbrauchsausweis im zweistelligen Euro-Bereich. Hier den Energieausweis bequem online bestellen.
• Aktueller Grundbuchauszug: Die beglaubigte Variante kostet in der Regel zwischen 15 und 20 Euro. Erfahre hier, wie du einfach und schnell einen Grundbuchauszug anfordern kannst.
• Maklerkosten: Wer einen Makler beauftragt, muss durch den gesetzlichen Provisionssplit mindestens 50 Prozent der Provision selbst übernehmen und kann sie nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Erfahre hier mehr über den Provisionssplit.
• Löschung von Grundschuld: Die Kosten orientieren sich an der Höhe der Grundschuld. Erfahre hier mehr über die Löschungsbewilligung.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Besteht noch ein Darlehen auf die Immobilie, gibt es zwar die Möglichkeit das Darlehen vorzeitig zu kündigen. Die Bank verlangt in der Regel jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen entgangener Gewinne. Je nach Höhe der Finanzierung und Restdauer der Laufzeit kann die Entschädigung mehrere tausend Euro betragen. Erfahre hier mehr über die Vorfälligkeitsentschädigung.

Welche Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?

Steuern, die für den Verkäufer einer Immobilie womöglich anfallen, sind:

• Spekulationssteuer und die
• Gewerbesteuer.

Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn das Haus kürzer als zehn Jahre im Besitz ist. Die Gewerbesteuer wird dann fällig, wenn ein Eigentümer gewerblichen Immobilienhandel betreibt beziehungsweise das Finanzamt davon ausgeht.

• Erfahre hier mehr über die Steuern beim Immobilienverkauf.