Download
Wohnungsübergabeprotokoll
Hol dir jetzt dein kostenloses Wohnungsübergabeprotokoll für den Ein- und Auszug.
Jetzt herunterladen
Wohnungsübergabeprotokoll – das Wichtigste in Kürze
- Beim Ein- und Auszug sollte der Zustand einer Mietwohnung schriftlich festgehalten werden.
- Mithilfe eines Wohnungsübergabeprotokolls kann Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, ob Schäden beim Ein- und Auszug vorlagen oder nicht vermieden werden.
- Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht verpflichtend – aus diesem Grund gibt es auch keine Vorschriften, zur Form des Protokolls.
- Das Übergabeprotokoll sollte diverse Zählerstände, mögliche Mängel, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und Zustände von Wänden, Fenstern, Türen und Böden beinhalten.
Wofür gibt es das Wohnungsübergabeprotokoll?
Sind alle Schlüssel vollzählig? Hat das Waschbecken einen Sprung? Bei der Wohnungsübergabe müssen Mieter wie Vermieter gut aufpassen. Denn übernimmt der Mieter eine beschädigte Wohnung und hat dies vorab nicht dokumentiert, steht er hinterher leicht als Verursacher da. Umgekehrt kann der Vermieter später einen neuen Schaden nur schwer beweisen, wenn er den Zustand der Wohnung nicht schon bei Einzug protokolliert hat.
Ein Wohnungsübergabeprotokoll spart somit beiden Seiten viel Ärger. Denn: „Es ist eine Urkunde, die Beweiskraft vor dem Gericht hat“, sagt Annett Engel-Lindner, Fachanwältin für Miet- und Wohneigentumsrecht beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Deshalb empfiehlt sie, bei Einzug und Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen.
Was gehört ins Wohnungsübergabeprotokoll?
Die Schäden einer Wohnung zu dokumentieren ist natürlich sinnvoll. Darüber hinaus gibt es keine rechtlichen Vorgaben, wie ein Wohnungsübergabeprotokoll bei einem Mietobjekt auszusehen hat. Experten empfehlen, auf jeden Fall folgende Inhalte aufzunehmen:
- Name und Adresse des Mieters und Vermieters sowie gegebenenfalls von Zeugen – übrigens: auch der Makler kann Zeuge sein
- Anschrift der Wohnung
- Datum der Übergabe, des Einzugs beziehungsweise des Auszugs und der letzten Renovierung
- Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
- Inhalt des Heizöltanks, falls vorhanden
- Schlüsselübergabe: Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel, zum Beispiel Haustür- und Wohnungsschlüssel, sowie Briefkasten- und Kellerschlüssel
- Alle vorhandenen Mängel und Schäden – gesprungene Fliesen, Kratzer im Parkett, abgeplatzter Lack an der Tür, fehlende Sockelleisten usw.
- Sind Räume in einwandfreiem Zustand und werden besenrein übergeben, sollte auch das erwähnt werden
Auch Absprachen über noch anstehende Reparaturen gehören ins Protokoll.
Im Übergabeprotokoll werden am besten alle Räume einzeln benannt und vorhandene Mängel so genau wie möglich beschrieben. Zum Beispiel: „An der Innenseite der Küchentür platzt Farbe ab“, sagt Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner. Je genauer die Beschreibung ist, desto mehr Beweiskraft hat das Dokument. Sind sich Mieter und Vermieter nicht einig wegen eines Schadens, sollten sie ihn dennoch zusammen mit ihren unterschiedlichen Meinungen ins Übergabeprotokoll eintragen.
Bei Schäden: Fotos sind wichtige Beweise
Etwaige Schäden sollten mit Fotos dokumentiert werden. In der Regel erkennen Gerichte solche Bilder als Beweis an. Fotografieren sollten Mieter oder Vermieter beispielsweise Schäden an Fliesen, Armaturen und der Einbauküche, aber auch Feuchtigkeitsschäden, tiefe Kratzer im Parkett oder gebrochenes Glas.
Wer bekommt das Wohnungsübergabeprotokoll?
„Wenn nach der Wohnungsübergabe nicht beide Parteien eine Abschrift des Protokolls bekommen, kann das zum Problem werden“, so der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Maximilian Klug. Der Vermieter könnte theoretisch im Nachhinein etwas in das Protokoll schreiben – oder der Mieter. Deshalb muss das Übergabeprotokoll stets in zweifacher Ausfertigung vorliegen.
Sowohl Mieter als auch Vermieter unterschreiben am Ende des Termins das Protokoll. Ein Exemplar bekommt der Mieter, das andere der Vermieter.
Kann ich ein Wohnungsübergabeprotokoll auch für ein Haus verwenden?
Wird ein Haus und keine Wohnung vermietet, so muss das Übergabeprotokoll gegebenenfalls um einige Punkte ergänzt werden. Zum Beispiel, wenn ein Garten mit Gartenhäuschen zusätzlich zum Haus mitvermietet wird, muss auch dessen Zustand festgehalten werden.
Übergabeprotokoll-Muster einfach hier herunterladen: Verwende die Checkliste zur Hausübergabe von immowelt, um keine wichtigen Inhalte zu vergessen.
Wie läuft eine Wohnungsübergabe ab?
Mieter und Vermieter sollten möglichst früh einen Termin zur Wohnungsübergabe vereinbaren, sodass jeder noch Platz im Terminkalender hat – mindestens eine Woche vorher. Doch oftmals sind nicht nur diese beiden Parteien, sondern auch noch weiter Personen bei der Wohnungsübergabe dabei.
Wer muss bei der Wohnungsübergabe dabei sein?
Sowohl Vermieter als auch Mieter sind verpflichtet, die Wohnung beim Ein- beziehungsweise Auszug pünktlich zu übergeben. Eine gesetzliche Anwesenheitspflicht gibt es jedoch nicht. Nachteil dabei ist, dass keine gründliche Prüfung der Mietsache stattfinden kann und somit mögliche Mängel nicht festgehalten werden können. In Streitfällen ist dies aber ein bewährtes Beweismittel.
Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zu Beginn des Mietvertrages in die Wohnung ziehen kann. Erscheint er ohne Absage nicht zum Übergabetermin, muss er die zusätzlichen Kosten des Mieters übernehmen – etwa Mehrkosten beim Umzug, wenn der Mieter mit seinen Möbeln vor verschlossener Tür steht und der Einzug sich verzögert (AG Köln, Az.: 209 C 542/02).
Der Mieter muss dafür sorgen, dass der Vermieter sein Eigentum spätestens am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält (§ 546, Abs. 1 BGB). Fällt dieser Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, darf die Übergabe auch am darauffolgenden Werktag stattfinden. Verbummelt der Mieter den Übergabetermin, sodass der Vermieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurückerhält, kann dieser vom Mieter Schadensersatz fordern – in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§546a BGB).
Meist sind bei der Wohnungsübergabe Vermieter und Mieter anwesend. Doch es geht auch anders:
- Bevollmächtigte Dritte können den Mieter bei der Übergabe vertreten. Etwa, wenn der zum vereinbarten Termin keine Zeit hat. Dafür sollte der Mieter eine schriftliche Vollmacht ausstellen.
- Auch der Vermieter kann jemand anderen mit der Übergabe beauftragen, zum Beispiel seinen Hausverwalter oder Makler. Dieser Person muss er voll vertrauen: „Schludert der Verwalter beim Wohnungsübergabeprotokoll, muss der Vermieter in der Regel für dessen Fehler geradestehen“, warnt Anwältin Annett Engel-Lindner. Denn Vertragspartner des Mieters ist der Vermieter, nicht der Verwalter. Allerdings kann der Vermieter später seinen Verwalter in Regress nehmen. Das heißt, er kann ihn für seinen Fehler zur Verantwortung ziehen und Schadensersatz verlangen, wenn dieser gegen eine Hausverwalterpflicht verstoßen hat.
- Zusätzlich kann es hilfreich sein, eine neutrale Person zur Wohnungsübergabe zu bitten, die die Wohnung auf Schäden überprüft und das Wohnungsübergabeprotokoll als Zeuge mitunterschreibt.
In welchem Zustand muss die Wohnung sein?
Der Mieter muss die Wohnung stets besenrein übergeben – nicht nur, wenn es so im Mietvertrag steht. Denn eine besenreine Übergabe lässt sich auch aus der gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand ableiten (§ 546 Abs. 1 BGB, BGH, Az.: VIII ARZ 1/84). Damit das Mietobjekt „besenrein“ ist, müssen grobe Verschmutzungen beseitigt werden. Dazu gehört laut Rechtsprechung:
- Bei Teppichböden muss grober Schmutz durch Staubsaugen entfernt werden.
- Räume mit Fliesen, Parkett oder Laminat müssen ordentlich ausgefegt werden.
- Spinnweben in Wohnung und mitvermieteten Kellerräumen müssen entfernt werden.
- Fenster müssen nur geputzt werden, wenn darauf grobe Verschmutzungen sind.
- Kalkablagerungen und Schmierschichten – etwa in Küche oder Bad – müssen entfernt werden.
- Essensreste müssen aus der Küche entfernt werden.
- Im mitvermieteten Kühlschrank dürfen keine Lebensmittel mehr sein.
Aber: Steht im Mietvertrag, dass das Mietobjekt „sorgfältig gereinigt“ oder in „sauberen Zustand“ zu übergeben ist, so ist auch diese Vereinbarung wirksam und der Mieter muss entsprechend reinigen.
Beim Renovieren gilt: Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er auch selbst wieder beseitigen. Bei Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren kommt’s drauf an: Die Wohnung muss renoviert übergeben werden und die Renovierungsklausel im Mietvertrag gültig sein, damit der Mieter zu diesen Renovierungsarbeiten verpflichtet ist.
Worauf muss ich bei der Wohnungsübergabe achten?
Am Tag der Wohnungsübergabe sollten Mieter und Vermieter gemeinsam Raum für Raum besichtigen. „Am besten bei Tageslicht“, empfiehlt Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner. So übersehen sie weniger Schäden als bei schummrigem Licht. Auch sollten sie dafür genügend Zeit einplanen.
Abgesehen davon, ob das Mietobjekt im richtigen Zustand ist, sollten alle Parteien auf weitere Dinge achten:
- Zählerstände ablesen: An Wasseruhren, Gas- und Stromzählern
- Sind alle Schlüssel vorhanden?
- Wände und Decken prüfen: Sind feuchte Stellen, Wasserflecken oder Schimmel zu erkennen?
- Tapete und Anstrich untersuchen: Sind die Wände neu gestrichen? Gibt es viele Bohrlöcher?
- Fußboden begutachten: Sind Kratzer im Parkett, oder Flecken auf dem Teppich? Hat der Fußboden Dellen? Fehlen Fußbodenleisten?
- Fenster und Türen auf- und zumachen: Lassen sie sich gut schließen? Sind die Fenster dicht? Sind alle Schlösser intakt?
- Wasserhähne aufdrehen, Klo spülen: Läuft das Wasser einwandfrei?
- Mitvermietete elektrische Geräte testen – zum Beispiel den Herd in der Einbauküche: Sind alle Geräte voll funktionsfähig?
- An den Einbauten rütteln: Sind Waschbecken, Kloschüssel, Badewanne, Spüle, Abflüsse fest verbaut? Sind Stücke abgeschlagen oder Risse zu sehen?
- Heizung aufdrehen: Wird die Heizung warm?
- Gibt es Beschädigungen an den einzelnen Heizkörpern?
- Treppenhaus nicht vergessen: Eventuell sind Schäden beim Auszug entstanden
- Dachboden und Keller überprüfen: Gibt es zum Beispiel Spuren von vergangenen Wasserschäden?
Werden Schäden entdeckt oder entspricht die Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten beziehungsweise gesetzlich vorgeschriebenen Zustand, sollte dies im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden.
Download
Wohnungsübergabeprotokoll
Hol dir jetzt dein kostenloses Wohnungsübergabeprotokoll für den Ein- und Auszug.
Jetzt herunterladen
Bei der Wohnungsübergabe Schäden entdeckt – was tun?
Wird bei der Wohnungsübergabe beim Einzug ein Mangel entdeckt, kommt es für das weitere Handeln darauf an, ob es sich um die Übergabe beim Ein- oder Auszug handelt:
Fall 1: Mieter entdeckt beim Einzug Mängel
Entdecken Mieter beim Einzug während der Wohnungsübergabe Mängel, welche als schwerwiegend eingestuft werden, muss der Vermieter diese Mängel beseitigen und auch die Kosten übernehmen. Dazu zählen zum Beispiel:
- eine defekte Heizung
- Schimmel
- defekte Stromleitungen
- defekte Lichtschalter
- abblätternde Tapeten
- Ungeziefer
- defekte technische Einrichtung (zum Beispiel eine kaputte Geschirrspülmaschine)
Mieter sollten in so einem Fall dem Vermieter die Schäden aufzeigen und unabhängig von der Wohnungsübergabe die Mängel schriftlich beim Vermieter melden. Der Vermieter muss dann innerhalb einer gesetzten Frist die Mängel beseitigen.
Auch kleinere Mängel sollten im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden. So kann späteren Streitigkeiten, ob der Mangel bereits beim Einzug bestand oder erst durch den Mieter entstanden ist, aus dem Weg gegangen werden.
Fall 2: Vermieter entdeckt beim Auszug Mängel
Hat der Mieter die Wohnung während der Mietzeit beschädigt, so müssen Vermieter ihren Ex-Mieter zügig zur Nachbesserung auffordern. Denn ab Rückgabe des Mietobjekts verjähren ihre Ersatzansprüche in der Regel nach sechs Monaten (§ 548 BGB).
So sollten Vermieter beim Stellen von Ersatzansprüchen vorgehen:
- Dem Mieter eine Aufforderung zur Beseitigung des Schadens zusenden. Darin enthalten: Eine Frist, bis wann dies zu erledigen sei und die Androhung, den Schaden andernfalls auf Mieterkosten zu beseitigen.
- Nach Ablaufen der Frist: Kontrollieren, ob der Mieter den Schaden beseitigt hat.
- Falls der Schaden nicht beseitigt wurde: Ein Unternehmen mit der Beseitigung beauftragen und dem Miete die Kosten in Rechnung stellen. Oder: Wenn eine Mietkaution hinterlegt wurde, kann der Vermieter über diese die Kosten abrechnen.
- Verjährungsfristen beachten: Falls der Mieter Anspruch auf Schadenbeseitigung ablehnt, Klage einreichen oder Mahnbescheid beantragen.
Sobald Mieter und Vermieter über die Schadenbeseitigung verhandeln, ist die Verjährung gehemmt, sofern der Mieter den Anspruch des Vermieters nicht sofort und eindeutig ablehnt. Während der Hemmung ist die Verjährungsfrist auf Eis gelegt – endet die Hemmung, beginnen die Uhren für die Verjährungsfrist wieder zu ticken. Das ist der Fall, sobald der Mieter die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Der Anspruch des Vermieters kann frühestens drei Monate nach Ende der Hemmung verjähren (§ 203 BGB).
Will der Vermieter verhindern, dass sein Anspruch schon so früh verjährt, so muss er handeln. Er kann den Mieter verklagen oder den Schadensersatz gerichtlich durch einen Mahnbescheid einfordern. Während der Dauer eines solchen Verfahrens ist die Verjährung gehemmt. Siegt der Vermieter in diesem Streit, erwächst daraus ein vollstreckbarer Titel. Dieser verjährt in der Regel erst nach 30 Jahren. Aber: Sobald der Mieter auch nur eine Teilzahlung leistet oder der Vermieter eine Vollstreckungshandlung durchführen lässt, beginnt diese Frist von neuem.
- Mehr erfahren: Diese Verjährungsfristen gelten für Mieter und Vermieter
- Mehr erfahren: So lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten
Schaden bei der Wohnungsübergabe übersehen – was nun?
Haben Mieter und Vermieter ihre Unterschrift unter das Wohnungsübergabeprotokoll gesetzt, gilt es als richtig und vollständig akzeptiert. Wurden dabei leicht erkennbare Schäden übersehen, können sie sich im Nachhinein kaum beschweren:
- Ist dem Mieter bei Einzug ein Schaden durch die Lappen gegangen, kann er deshalb nicht die Miete mindern. Auch kann er beim Auszug theoretisch für sämtliche schon beim Einzug vorhandene Kratzer und Brandlöcher verantwortlich gemacht werden, die nicht im Dokument vorkommen.
- Übersieht hingegen der Vermieter bei Auszug einen Schaden und hält ihn nicht im Wohnungsabnahmeprotokoll fest, kann er dafür in der Regel keinen Schadensersatz mehr fordern.
Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn ein Schaden nicht so leicht erkennbar war.
Verdeckte Mängel: Wie sollten Mieter und Vermieter vorgehen?
Schäden wie eine defekte Telefondose sind nicht auf den ersten Blick erkennbar. Bei solchen verdeckten Mängeln ist Handeln angesagt: Bemerkt der Mieter den Mangel erst nach der Wohnungsübergabe, so rät Rechtsanwalt Maximilian Klug: „Er sollte seinen Vermieter sofort darüber informieren, und das am besten schriftlich.“ Dann können die Parteien den Schaden in das Wohnungsübergabeprotokoll aufnehmen. Stellt der Vermieter sich quer, so helfe im schlimmsten Fall nur noch der Gang zum Rechtsanwalt.
Entdeckt der Vermieter nach dem Auszug verborgene Schäden, so rät Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner: „So einen verdeckten Schaden sollte der Vermieter dem ehemaligen Mieter unverzüglich anzeigen.“ Die Parteien sollten ihn nachträglich in das Wohnungsübergabeprotokoll einfügen. Weigert sich der Mieter, muss der Vermieter schlimmstenfalls den Weg über das Gericht nehmen. Hat der ehemalige Mieter den Schaden etwa nachweisbar arglistig verschwiegen, kann der Vermieter das Wohnungsübergabeprotokoll anfechten.