Geerbtes Haus verkaufen: Steuern und Fristen beachten

Du möchtest ein geerbtes Haus verkaufen? Steuern können deinen Erlös schmälern. Deswegen solltest du die Fristen kennen, um nicht unwissend ein Vermögen zu verlieren.

Geerbtes Haus verkaufen & Steuer: Das Wichtigste in Kürze

1. Steuern beachten: Bei geerbten Immobilien und Grundbesitz kann beim Hausverkauf Spekulationssteuer fällig werden. Hinzu kommen auch die Erbschaftssteuer und Grundsteuer.
2. Freibeträge und Steuersätze:  Je nach Verwandtschaftsgrad hast du unterschiedliche Freibeträge und Versorgebeiträge, die bei der Erbschaftssteuer greifen. Je näher du mit dem Erben verwandt bist, desto weniger Erbschaftssteuer musst du zahlen.
3. Fristen beachten und Eigennutzung: Wenn du oder der Erblasser die Immobilie 3 Jahre selbst nutzt oder 10 zusammenhängende Jahre nicht selbst nutzt, entfällt beim Verkauf die Spekulationssteuer. Dasselbe gilt für die Erbschaftssteuer, wenn du mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall in der vererbten Immobilie wohnst.
4. Erbengemeinschaft berücksichtigen: Bist du Teil einer Erbengemeinschaft, musst du Entscheidungen bezüglich des Verkaufs der Immobilie gemeinsam mit den Miterben treffen, bevor der Hausverkauf eingeleitet werden kann.

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Geerbtes Haus verkaufen: Diese Steuern kommen auf dich zu

Beim Verkauf eines geerbten Hauses musst du bedenken, dass auch Steuern erhoben werden. Um die Erbschaftssteuer kommst du in den meisten Fällen nicht herum, weil der Immobilienwert den Freibetrag meistens übersteigt. Nur bei Eigennutzung mit einer Frist von 10 Jahren kannst du Erbschaftssteuer beim Hausverkauf ähnlich wie die Spekulationssteuer umgehen.

Wie funktioniert die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer wird aus 3 Faktoren berechnet: deinem individuellen Steuersatz sowie den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren und dem Verkehrswert der Immobilie.

Individueller Steuersatz und Freibeträge bei Erbschaft

Ob und wie viel Erbschaftssteuer du zahlen musst, hängt mit dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser zusammen. Dann weißt du, in welche Steuerklasse du fällst und wie hoch dein Freibetrag ist.

Nun fehlt dir noch dein individueller Steuersatz. Der richtet sich nach der Steuerklasse sowie dem Nachlasswert. Der Nachlasswert ist das, was nach Abzug des Freibetrages vom Verkehrswert der vererbten Immobilie noch übrig ist.

Welchen Verkehrswert hat meine Immobilie?

Definiert wird der Begriff „Verkehrswert“ im Baugesetzbuch (BauGB) im Paragraf 194.

Der Verkehrswert wird durch eine Immobilienbewertung ermittelt. Dabei werden die rechtlichen Gegebenheiten, baulichen Eigenschaften, Beschaffenheit sowie die Lage des Grundstücks berücksichtigt. Ermittelt wird der Wert entweder durch das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.

• Alles zur Immobilienbewertung findest du hier.

Beispiele: Erbschaftssteuer beim Kind und Enkelkind

Erbschaftssteuer

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Haus geerbt – und nun?

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Wann muss ich die Erbschaftssteuer bezahlen?

Jeder Erbe muss seine Erbschaft dem Finanzamt melden. Das sollte bis zu drei Monate nach dem Tod des Verstorbenen geschehen. Der Steuerbescheid kommt dann binnen eines Jahres. Mit ihm wird die Frist zur Zahlung der Erbschaftssteuer genannt.

Geerbtes Haus verkaufen: Erbschaftssteuer umgehen

Erbschaftssteuer sparen kannst du beispielsweise durch:

1. Erbschaftssteuerbefreiung nach 10-Jahresfrist: Erbschaften sogenannter Familienheime können steuerfrei übertragen werden. Der Erwerb einer Immobilie durch den überlebenden Ehegatten, Lebenspartner oder ein Kind ist von der Erbschaftssteuer befreit, wenn die Immobilie für mindestens 10 Jahre nach der Erbschaft selbst bewohnt wird. Es gilt eine 200 Quadratmeter-Grenze als erbschaftssteuerfrei. Ist das Grundstück größer, wird der Rest nach Abzug der Freibeträge besteuert. Nach den 10 Jahren kann man steuerfrei verkaufen.
2. Ausschlagung des Erbes: Schlägt der Erbe das Erbe aus, rückt der nächstberufene Erbe nach. Das Erbe auszuschlagen kann also unter Umständen Steuern sparen, wenn beim Nachrücker bessere erbschaftssteuerliche Voraussetzungen vorliegen.
3. Schenken statt Vererben: Bei Schenkungen werden die Freibeträge alle 10 Jahre neu angewendet. Wenn hier frühzeitig verschenkt wird, kann die Immobilie Schritt für Schritt bereits zu Lebzeiten und ohne Erbschaftssteuer übertragen werden.

Erbschaftssteuer Nachzahlung bei Verkauf

Die Erbschaftssteuer-Nachzahlung beim Verkauf eines geerbten Hauses kann in bestimmten Fällen anfallen.

• Neue steuerliche Bewertung des Hauses: Willst du ein geerbtes Haus verkaufen, solltest du dir nach der Wertermittlung nicht zu viel Zeit lassen. Sollte sich der Immobilienwert beispielsweise auf Grund seiner Lage deutlich steigern, kann es sein, dass es dann zu einer Steuernachzahlung kommt.
• Verkauf des Familienheims innerhalb der 10-Jahresfrist: Bei der Erbschaftssteuer gibt es eine 10-Jahresfrist, während derer du das geerbte Haus selbst bewohnst. Verkaufst du das Haus doch vor Ablauf dieser Frist, kommt die Erbschaftssteuernachzahlung auf dich zu.

Geerbtes Haus verkaufen: Wann zahle ich Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer, die auf Gewinne aus der Veräußerung von bestimmten Wirtschaftsgütern wie Immobilien erhoben wird. Das gilt auch beim Verkauf geerbter Immobilien. Der Gewinn muss in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Es gibt allerdings Ausnahmen, wenn du bestimmte Fristen einhältst.

• Alles weitere zur Spekulationssteuer findest du hier.

Wie viel ist deine geerbte Immobilie wert?

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* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Geerbtes Haus verkaufen: Wann muss ich keine Spekulationssteuer zahlen?

Wenn du möchtest, dass beim Verkauf des geerbten Hauses möglichst keine Steuerzahlungen anfallen, solltest du besonders auf zwei Fristen achten: die 10-Jahresfrist und die 3-Jahresfrist.

Die Spekulationssteuer entfällt bereits, wenn der Verstorbene das Haus vor mindestens 10 Jahren erworben hat.

Sollte das nicht der Fall sein, entfällt die Spekulationssteuer auch, wenn der Erblasser, du selbst oder eines deiner Kinder als Erben in den letzten 3 Kalenderjahren vor dem Verkauf mietfrei und durchgehend in dem Haus gewohnt habt.

Es zählen dabei auch angebrochene Kalenderjahre. Das bedeutet in der Theorie, dass die Dreijahresfrist bereits eingehalten wurde, wenn das Haus seit Ende Dezember 2021 bis Januar 2023 vom Erblasser, deinen Kindern oder dir bewohnt war. Auch dann kannst du das geerbte Haus frei von Spekulationssteuer verkaufen.

• Alles zur Schenkung findest du hier.

Geerbtes Haus verkaufen: Was muss ich bei einer Erbengemeinschaft beachten?

Wenn du nicht allein die Immobile vererbt bekommen hast, kannst du es ohne die Zustimmung der anderen auch nicht verkaufen.

Die Rechte und Pflichten deiner Miterben in einer Erbengemeinschaft:

• Erbe ablehnen: Sie können das Erbe binnen 6 Wochen ablehnen. Je nach Erbreihenfolge kannst auch du für den anderen Teile nachrücken.
• Nutzungsrecht: Sie haben aber auch das Recht, die Immobilie zu nutzen. In welcher Form und wie ihr das aufteilt, müssen sich alle Erben einigen.
• Verkaufsrecht deines Erbteils: Sie haben wie du das Recht, ihren Erbteil als Teilverkauf zu verkaufen. Du hättest für den Teil aber ein Vorverkaufsrecht. 
• Gemeinsamer Verkauf: Verkauft ihr zusammen die geerbte Immobilie, zahlt jeder seinen Anteil an Erbschafts- und Spekulationssteuer.

Geerbtes Haus verkaufen: So gehst du vor

Du hast dich entschieden, das geerbte Haus zu verkaufen? Dann solltest du die wichtigsten Informationen einholen.

• Wie hoch ist der Immobilienwert? Die Immobilie sollte von einem Sachverständigen bewertet werden. Der Immobilienwert ist maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftssteuer und der Spekulationssteuer, die beim Verkauf anfallen können.
•  Das kann den Immobilienwert beeinflussen:
  1. Allgemeinzustand der Immobilie
  2. Lage des Hauses
  3. Ausstattung des Hauses
  4. Besonderheiten beim Haus
• Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an? Bei einer geerbten Immobilie können beim Hausverkauf Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und weitere Steuern, wie die Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer anfallen. Du solltest diese Kosten vor dem Verkauf des geerbten Hauses berücksichtigen. Sie können den Erlös beträchtlich mindern.
• Wie lange dauert der Verkaufsprozess? Der Verkaufsprozess kann einige Monate dauern. Du solltest neben den benötigten Dokumenten wie dem Grundbucheintrag auch eine Immobilienbewertung einholen. Plane dir daher genügend Zeit ein, um das Haus zu verkaufen.  
• Wie kann ich das Haus schnell und effizient verkaufen? Du kannst das Haus selbst verkaufen oder einen Immobilienmakler beauftragen. Ein Immobilienmakler kann dir dabei helfen, den optimalen Verkaufspreis zu erzielen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

Wann kannst du ein geerbtes Haus verkaufen?

Normalerweise kannst du ein geerbtes Haus verkaufen, sobald dein Name im Grundbuch als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen ist. Falls es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, beispielsweise du gemeinsam mit deinen Geschwistern geerbt hast, sind auch die anderen Erben im Grundbuch vermerkt und müssen dem Verkauf des Hauses zustimmen.

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Welche Unterlagen brauche ich, um ein geerbtes Haus zu verkaufen?

Für den Verkauf eines geerbten Hauses benötigst du eine Reihe von Unterlagen, damit der Verkaufsprozess reibungslos verläuft. Im Folgenden findest du die wichtigsten Dokumente und Unterlagen in einer Checkliste zusammengefasst.

Checkliste hier Downloaden

Geerbtes Haus verkaufen: Welche Kosten fallen zusätzlich an?

Beim Verkauf eines geerbten Hauses kommen nicht nur Steuern auf dich zu. Es können auch verschiedene Kosten anfallen, die du berücksichtigen solltest.

1. Maklerprovision: Wenn du einen Immobilienmakler beauftragst, um das Haus zu verkaufen, musst du in der Regel eine Maklerprovision zahlen.
2. Notar- und Grundbuchkosten: Für die Abwicklung des Verkaufsprozesses benötigst du immer die Dienste eines Notars. Die damit verbundenen Gebühren sind abhängig vom Geschäftswert. Außerdem fallen Kosten für die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch an.
3. Grunderwerbsteuer: Es wird eine Grunderwerbsteuer auf den Verkaufspreis des Hauses erhoben. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Standort.
4.  Immobilienbewertungskosten: Du benötigst eine professionelle Immobilienbewertung, um den Marktwert des Hauses festzustellen.
5. Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Bevor du das Haus verkaufst, musst du möglicherweise Reparaturen oder Renovierungen durchführen, um es beim Verkauf in bestmöglichem Zustand zu präsentieren.
6. Grundsteuern und Abgaben: Du musst sicherstellen, dass die Grundsteuer und sonstigen Abgaben für das Haus bis zum Verkaufszeitpunkt bezahlt wurden.
7. Kreditablösung: Falls auf dem geerbten Haus noch Hypotheken oder Darlehen lasten, die vom Käufer nicht übernommen werden können, musst du diese im Rahmen des Verkaufs abbezahlen. Das kann den Erlös deutlich schmälern.
8. Umzugs- und Lagerungskosten: Wenn du persönliche Gegenstände aus dem Haus entfernen musst oder vorübergehend einlagern möchtest, fallen hierfür ebenfalls Kosten an. Mehr findest du auf unserem Partnerportal Umzugspreisvergleich.de
9. Versicherungskosten: Du solltest sicherstellen, dass die Gebäudeversicherung für das Haus während des Verkaufsprozesses aufrechterhalten wird.
10. Finanzierungskosten: Wenn du den Verkaufserlös in eine andere Immobilie investieren möchtest, können Finanzierungskosten für ein neues Darlehen anfallen.

FAQ - Geerbtes Haus verkaufen: Steuern, Regeln, weitere Kosten