Altbau-AfA: Beispielrechnung für Abschreibung

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Wer ein altes Gebäude zur Kapitalanlage erwirbt, kann die Kosten über einen längeren Zeitraum über die Altbau-AfA steuerlich geltend machen. Die Beispielrechnung zeigt, wie sich die Altbau-AfA steuermindernd auswirkt.

Herr Meier will sich für sein Alter absichern und ein Mehrfamilienhaus erwerben, das ihm regelmäßige Mieteinnahmen sichert. Ihn reizen der Charme alten Gemäuers und die im Vergleich zu Neubauten oft höheren Renditen. Zusätzlich gibt es die Altbau-AfA.

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Altbau finanzieren

Herr Meier kauft ein kleineres Mehrfamilienhaus in der Stadt, das einigermaßen in Schuss ist. Das rund 100 Jahre alte Gebäude kostet 600.000 Euro. Die Mieteinnahmen für den Altbau betragen jährlich 27.000 Euro (plus Nebenkosten). Der Vorbesitzer hat schon einige Renovierungen durchgeführt. Etwa eine neue Dacheindeckung, teilweise neue Bäder und Etagenheizungen sowie Isolierglasfenster, manches sollte aber in den kommenden Jahren noch erneuert werden. Akuter Renovierungsbedarf besteht allerdings nicht.

Herr Meier hat 150.000 Euro Eigenkapital, 450.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: Zwei Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung.

Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt  1.500 Euro, davon anfangs rund 750 Euro Zinsen und 750 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 500 Euro, die Tilgung bei rund  1.000 Euro. Die Rate ist damit zwar die Gleiche geblieben, da er aber nur die jetzt geringeren Zinsenzahlungen absetzen kann, sinkt der Steuerspar-Effekt.

Steuern sparen mit der Altbau-AfA – So geht´s

Herr Meier kann künftig neben den Zinsen auch die Altbau-AfA absetzen. Spätere Sanierungen kann er ebenfalls steuerlich geltend machen.

Kaufpreis abschreiben

Herr Meier hat ein jährliches Einkommen von 60.000 Euro plus künftig weitere Einnahmen: 27.000 Euro Miete. Von diesen Gesamteinnahmen kann er die Zinsen und die AfA abziehen. Allerdings nicht auf den gesamten Kaufpreis: Der anteilige Wert des Grundstücks ist nicht absetzbar. Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden nach Grundstückswert und Wert des Gebäudes. Da es in der Vergangenheit immer wieder zu Streit zwischen Fiskus und Immobilienkäufern kam, hat das Bundesfinanzministerium eine Berechnungshilfe als Excel-Rechner entwickelt. Maßgeblich für die Aufteilung ist dabei zunächst der Bodenrichtwert laut Bodenrichtwerttabelle einerseits und der fiktive Gebäudewert, der aufgrund von Gebäudeart, Baujahr und Ausstattungsmerkmalen errechnet wird. Daraus ergeben sich zunächst prozentuale Anteile von Boden- und von Gebäudewert.

Der so ermittelte Wert kann aber höher oder niedriger liegen als der tatsächliche Kaufpreis. In einem weiteren Rechenschritt wird der Bodenwert dann entsprechend des prozentual ermittelten Anteils des Bodenwertes hoch- oder heruntergerechnet.

Im Falle des Herrn Maier ergibt sich so ein Grundstückswert in Höhe von 100.000 Euro. Demzufolge kann Herr Meier den reinen Gebäudewert in Höhe von 500.000 Euro (600.000 Euro minus 100.000 Euro) 40 Jahre lang mit jeweils 2,5 Prozent abschreiben. Der AfA-Satz beträgt in seinem Fall 2,5 Prozent, weil das Gebäude vor 1925 errichtet wurde. Für Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden können nur 2 Prozent abgeschrieben werden.

In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen27.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 500.000 Euro)12.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa)9.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)65.500 Euro

Aufgrund der höheren Rendite von Altbauten bei gleichzeitig niedrigen Zinsen und der geringen Abschreibung hat Herr Meier durch den Immobilienerwerb nicht ein geringeres, sondern ein höheres zu versteuerndes Einkommen und wird deshalb künftig mehr an den Fiskus zahlen müssen. Im Laufe der Jahre wird die Mehrbelastung sogar noch höher, da er bei fortschreitender Tilgung des Darlehens weniger Zinsen abschreiben kann.

Renovierungskosten abschreiben

In Zukunft kann Herr Meier seine Steuerbelastung weiter senken, indem er im Laufe der Zeit Renovierungsarbeiten durchführt. Die Abschreibungen für Renovierungen sind steuerlich sehr attraktiv: Die kompletten Kosten können in relativ kurzen Zeiträumen abgeschrieben werden. Der Immobilieneigentümer hat die Wahl: Er kann sie entweder sofort oder in einem Zeitraum von mindestens zwei und höchstens fünf Jahren komplett abschreiben.

Achtung

Steuerfalle: Anschaffungsnahe Aufwendungen

Aufwendige Sanierungen, die kurz nach dem Erwerb durchgeführt werden, zählen unter Umständen als anschaffungsnahe Aufwendungen –  steuerlich mit verheerenden Folgen: Die Sanierungskosten werden dann den Anschaffungskosten zugerechnet mit der Folge, dass diese nur mit zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden können.

Anschaffungsnahe Aufwendungen sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie anfallen, sofern die Kosten hierfür 15 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.

Um Steuervorteile optimal  auszunutzen, sollte Herr Meier drei Jahre lang etwaigem Renovierungseifer Einhalt gebieten und kann erst danach mit größeren Sanierungsarbeiten loslegen.

Angenommen, Herr Meier renoviert in den ersten drei Jahren gar nichts und lässt danach für 30.000 Euro Renovierungen vornehmen: Im Jahr vier nach Anschaffung lässt er das Treppenhaus neu streichen und renoviert eine der Wohnungen: neues Bad, neue Elektrik, neue Tapeten und das Abschleifen und Einlassen des Parkettbodens sind für diesen Preis drin. Seine Rechnung in den Jahren vier und fünf nach Erwerb sieht dann in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen27.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 500.000 Euro)12.500 Euro
abzüglich Zinsen8.300 Euro
abzüglich Renovierungs-AfA (50 % von 30.000 Euro)15.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)51.200 Euro

Schreibt also Herr Meier die Sanierung in zwei Jahren ab, ist sein zu versteuerndes Einkommen zwei Jahre sogar unter dem Niveau wie vor dem Immobilienkauf. In diesem Beispiel führt die Renovierung dazu, dass seine Steuerlast zwei Jahre lang niedriger ist, als hätte er nicht in die Immobilie investiert. Wer Immobilien zur Kapitalanlage erwirbt, sollte dies jedoch immer genau mit seinem Steuerberater besprechen.


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19 Kommentare

Heinz am 26.03.2020 11:53

Guten Tag !

Wir errichteten 1986 ein Zweifamilienhaus im sozialen Wohnungsbau in West-Berlin .Nach den damaligen gesetzlichen Vorgaben konnte es nur linear oder degressiv ( 8 Jahre 5% , 6 J. 2,5 % ,danach bis 2035 mit 1,25 % rechtswirksam abgeschrieben werden . Das FA wollte 2019 nur noch die Afa für den vermieteten Teil anrechnen . Wir legten mit Bestätigung eines Steuerberaters Einsprruch dagegen ein .Es wurde uns gleich mit einer Verböserung gedroht weil es nach 1986 eine Übergangslösung gab . Die Frage ist nun , ob sich diese

Lösung für die ab 1987 errichteten Gebäude oder auch rückwirkend bezieht ,was für mich nicht nachvollziehbar wäre . Nachdenklich stimmt mich das Gesetz zur Neuregelung der steuerlichen Förderung des selbstgenutzten Wohungseigentums ( v.15.05.1986 ) § 21 Abs.2 .Es wäre nett mich und ähnlich betroffene aufklären zu können .Mit freundliche Grüßen Heinz

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.03.2020 08:11

Hallo Heinz,

im Allgemeinen gelten diejenigen AfA-Bedingungen, die zum Zeitpunkt des Beginns der AfA gesetzlich geregelt waren. Aus der Ferne können wir das Vorgehen des Finanzamts allerdings nur schwer beurteilen. Wir raten, hier weiter mit dem Steuerberater zusammenzuarbeiten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

MillaMascha am 24.03.2020 23:24

Folgende Situation liegt vor:

Haus Baujahr 1960 wurde bis 1980 von meinen Großeltern bis zu ihrem Tod 1980 bewohnt (keine Vermietung)

1980 erbten meine Eltern dieses Haus (keine Vermietung)

2020 schenkten meine Eltern mir das unvermietete Haus.

Ich selbst wohne in einer anderen Gegend und habe das Ziel dieses Haus zu vermieten.

Da das Haus energetisch absolut saniert werden muss um überhaupt dieses zu einem vernünftigen Preis vermieten zu können, stellt sich für mich folgende Frage:

Da bis zur Vermietung sicherlich 2-3 Jahre vergehen werden, da ich zusammen mit meinem Mann (Handwerker) die meisten Sanierungsarbeiten selbst durchführen werden/müssen damit die Kreditkosten nicht ins Uferlose laufen, wie stellt sich da die Frage der AfA?

Z.B. Neue Fenster in 2020

Fassadenisolierung in 2021

Innenausbau in 2022

Kann ich die einzelnen Positionen je nach Fertigstellung/Rechnungsdatum beginnend mit ? % AfA p.a. und wie lange abschreiben?

Kann ich wegen der Vermietungsabsicht die Notars- und Grundbuchgebühren direkt voll in 2020 als "sofort abzugfähig" steuerlich geltend machen?

Würde mich über eine Stellungnahme freuen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.03.2020 07:54

Hallo MillaMascha,

ob Maßnahmen innerhalb eiens kurzen Zeitraums oder innerhalb einer langen Abschreibungsfrist abgeschrieben werden können, hängt davon ab, ob die Maßnahmen als Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einerseits oder als Erhaltungsaufwendungen andererseits eingestuft werden. Im Allgemeinen gilt: Gebündelte Maßnahmen, die zu einem höheren Standard führen, sind dann Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, wenn mindestens drei solcher Maßnahmen durchgeführt werden. Werden also gleichzeitig Heizung, Sanitäranlagen, Elektro und Fenster von einem nicht zeitgemäßen auf einen aktuellen Standard saniert, gilt die 40-, bzw. 50-jährige Abscheibungsfrist, wird/werden nur eine/zwei Maßnahmen durchgeführt, können die Kosten verteilta uf ein bis fünf Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Bei konkreten Fallgestaltungen sollte das Gespräch mit dem Steuerberater gesucht werden, denn individuelle steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten können je nach Einzelfall ganz unterscheidliche Vorgehensweisen naheliegend machen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


MillaMascha am 25.03.2020 12:43

Hallo Immowelt-Redaktion,

vielen Dank für Ihre ausführliche Stellungnahme.

Ein Punkt ist mir noch unklar und zwar die 15% Klausel, welche entscheidet ob die Maßnahme als Werbungskosten sofort oder als langfristige AfA bewertet wird.

Von welchem Wert geht bei einer Schenkung diese 15% aus?

Werden diese 15% jedes Jahr neu bewertet für die jeweils im Jahr entstandenen Kosten.

Z.B. 2020 nur die Fenster und ein Anteil der Außenisolierung (noch nicht komplett für alle Hausseiten Rechnung vorhanden)

In 2021 dann die Heizungsanlage

usw....

Danke im Voraus für eine Stellungnahme :)

LG

Milla Mascha


Immowelt-Redaktion am 26.03.2020 08:15

Hallo MillaMascha,

wir gehen bei Ihrer Rückfrage davon aus, dass Sie die anschaffungsnahen Aufwendungen meinen (15 % in 3 Jahren). Bei Schenkungen oder Erbschaften spielt diese Regelung keine Rolle, sondern nur dann, wenn eine Immobilie verkauft wird. Insofern gelten die in unserer ersten ANtwort formulierten Grundsätze.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Peter Gutschmidt am 09.03.2020 10:22

Wenn der Vermieter nach 30 Jahren die Modernisierung abgeschrieben hat, muss er dann die Miete senken? Gehören die Modernisierungskosten in die Grundnutzungsgebühr? Bisher war das in meinem Vertrag extra ausgewiesen und bei Mieterhöhungen war die Modernisierungumlage nicht in der Grundnutzungsgebühr enthalten. Jetzt haben die das einfach dazu geschlagen,

ist das rechtens?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.03.2020 11:50

Hallo Peter Gutschmidt,

die von Ihnen geschilderte Vorgehensweise des Vermieters halten wir - unverbindlich, weil uns nur wenige Infos vorliegen - zumindest für ungewöhnlich und ggf., soweit zu ihrem Nachteil, für möglicherweise nicht korrekt.

Vermieter können nach einer Modernisierung eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen, allerdings i.d.R. nur für solche Modernisierungen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie und Wasser eingespart wird. Bloße Instandhaltungsarbeiten rechtfertigen hingegen keine Mieterhöhung. Führt ein Vermieter eine Modernisierung durch, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung berechtigt, so muss er die Miete nicht wieder senken, wenn die Modernisierungskosten abgeschrieben sind. So wie wir Sie verstanden haben, ist die Kaltmiete in eine "Grundnutzungsgebühr" und einen Modernisierungszuschlag separat aufgeteilt. Der Begriff "Grundnutzungsgebühr" wird bisweilen bei Genossenschaftswohnungen für die Grundmiete (Kaltmiete) verwendet. Allerdings ist das dann schon die gesamte Kaltmiete. Auch bei Genossenschaftswohnungen gilt, dass die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Wenn bisherige Mieterhöhungen nur auf Basis der separat ausgewiesenen "Grundnutzungsgebühr" vorgenommen wurden, wäre dies allerdings zu Ihrem Vorteil gewesen. Entscheidend ist allerdings, dass die gesamte Grundmiete nach einer Mieterhöhung nicht höher sein darf, als die ortsübliche Vergleichsmiete, denn auch für Genossenschaftswohnungen gelten die mietrechtlichen Regelungen.

Wir können den Sachverhalt aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen, im Streitfall könnte die anwaltliche Beratung vor Ort ggf. sinnvoll sein.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Spedi272 am 14.01.2020 01:14

Denkmalschutz-Altbau(1916 erstellt), 1986 geerbt, 2012 40.000€ Denkmalschutz-Sanierungskosten,2016 erstmals vermietet. Kann ich ab 2016 noch 4x9% und dann noch 4x7% AfA für die denkmalrechtlich genehmigten Sanierungskosten steuerlich ansetzen und darüber hinaus noch wie lange die normale AfA von 2% für das gesamte Haus (erbaut 1916) ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.01.2020 12:07

Hallo Spedi272,

speziell zur Denkmal-Afa haben wir einen weiteren Beitrag mit Musterrechnung: ratgeber.immowelt.de/a/denkmal-afa-beispielrechnung-fuer-die-abschreibung.html Wenn die Sanierung denkmalrechtlich genehmigt ist, kann die Denkmal-Afa in Anspruch genommen werden. Die regüläre lineare AfA, die bei älteren Immobilien 2,5 % beträgt, gibt es nur für den Kaufpreisanteil am Gebäude ohne Grundstück und auch nur dann, wenn man die Immobilie erwirbt. Erbt man Sie, kann man ggf. die AfA des Erblassers fortsetzen, sofern es eine solche gab. War die Immobilie hingegen schon sehr lange im Familienbesitz, dann gibt es keine lineare AfA.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Art19 am 12.01.2020 23:13

Wie ist das wenn man ein Haus unter dem aktuellen Wert gekauft hat? "Familenrabatt" von Vater der in die Heimat zurück ist. Nimmt man da den Kaufpreis oder den tatsächlichen Wert des Hauses?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.01.2020 08:59

Hallo Art19,

für die AfA ist der tatsächliche Kaufpreis abzüglich des anteiligen Wertes des Grundstücks relevant.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

MikeB. am 12.11.2019 14:00

Wie sieht das im Falle einer Zwangsversteigerung aus? Bei Erwerb werden nur 50% des Verkehrswertes gezahlt - werden dann auch nur 50% des Bodenrichtwertes vom Kaufpreis abgezogen, um die Basis für anschaffungsnahe Herstellkosten zu ermitteln?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2019 08:17

Hallo MikeB,

so einfach ist die Vorgehensweise nicht. Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil entschieden (Az.: IX R 86/97), dass der Gesamtkaufpreis nicht nach der Restwertmethode, sondern nach Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden auf der einen Seite und das Gebäude andererseits aufzuteilen sind. In Umsetzung dieser Rechstprechung stellt das Bundesfinanzministerium eine Ar­beits­hil­fe zur Auf­tei­lung ei­nes Ge­samt­kauf­prei­ses für ein be­bau­tes Grund­stück als xls-Datei sowie eine Arbeisthilfe hierzu online zur Verfügung. Damit kann man selbst die Plausibilität einer Kaufpreisaufteilung prüfen. Die Dokumente finden Sie ganz einfach, wenn Sie bei google z.B. die Begriffe "Ermittlung Anteil Grundstück AfA" eingeben. Ansonsten kann es sich lohnen, einen Steuerberater einzubinden, um die optimale Vorgehensweise zu ermitteln.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Maik am 02.07.2019 21:24

Hallo,

wir haben ein Grundstück mit Erbbaurecht bis 2047.

Jetzt haben wir 2018 Balkone angebaut und das Finanzamt möchte die AfA auf 50 Jahren (2%) vornehmen, doch dann sind wir schon nicht mehr Besitzer des Grundstücks.

Ist der Ansatz des Finanzamt dennoch richtig ? Auch wenn man die Abschreibung nicht vollumfänglich erhalten kann ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.07.2019 10:30

Hallo Maik,

ja, es ist prinzipiell auch möglich, nur anteilig von der AfA zu profitieren. Wir können und dürfen Einzelfälle aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen. Für weitere Detailfragen empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hofi am 27.05.2019 18:09

In unserem Fall hat das Finanzamt entschieden, die AfA neu zu berechnen = zu senken. Da in den Großstädten die Bodenpreise in den letzten Jahren sehr stark gestiegen sind, sinkt damit der neu berechnete Bodenanteil sehr stark und damit auch unsere Abschreibung. Dh man sollte die AfA nie einkalkulieren, da sie vom Finanzamt einfach gesenkt werden kann

auf Kommentar antworten

Hofi am 27.05.2019 18:21

Anmerkung: der Bodenwert steigt und der Gebäudeanteil sinkt und damit sinkt die AfA

alicia am 29.04.2019 08:24

Hallo,

danke für die Erklärung aber, was passiert wenn die Immobilie (auch Altbau) sich im Ausland (Spanien) befindet? Wie kann man dann die AfA abrechnen?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.04.2019 11:16

Hallo Alicia und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Abschreibung für den Gebäudewert und den Zeitraum der Vermietung im Kalenderjahr ist in Spanien mit maximal drei Prozent jährlich möglich. Sie sollten die Angelegenheit aber auf jeden Fall mit einem Steuerberater besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dominik am 07.04.2019 15:43

In der Beispielrechnung wird angenommen, dass sich der Gebäudewert aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Bodenrichtwert ergibt. Stimmt das wirklich?

Wurden Grundstücks- und Gebäudewert im Kaufvertrag nicht explizit festgelegt, wird meiner Meinung nach der Verkehrswert der Immobilie als Grundlage herangezogen.

Das Finanzministerium hat dazu einen Excel-Rechner herausgegeben (google suche "Arbeits­hil­fe zur Auf­tei­lung ei­nes Ge­samt­kauf­prei­ses")

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.04.2019 11:37

Hallo Dominik und vielen Dank für Ihren Kommentar.

in unserer Beispielrechnung sind wir vereinfachend vorgegangen, damit unser Artikel übersichtlich bleibt. Die Beispielrechnung ist korrekt, solange der tatsächlich ermittelte Wert und der gezahlte Kaufpreis übereinstimmen (was in der Praxis der Fall sein kann, aber nicht muss).

Wir haben den Beitrag dennoch in diesem Punkt knapp ergänzt und auch die hilfreiche Anleitung des Finanzministeriums verlinkt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Jonas am 12.02.2019 21:32

Hallo,

das zu erwerbende Gebäude ist 60 Jahre alt, stehen dem Käufer trotzdem die Abschreibung über 2 % p.a. zu?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.02.2019 09:41

Hallo Jonas,

ja, für Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden können zwei Prozent abgeschrieben werden. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, die Details der geplanten Abschreibung mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

C.Nicolai am 27.01.2019 19:30

Ich finde, dass Renovierungskosten z.B. Dacherneurung auch auf 10 Jahre abgeschrieben werden

sollten, je nach Ermessen des Vermieters. Wenn ich z.B. eine verschimmelte Wohnung nach Sanierung auf 50 Jahre abschreiben soll u. zwischenzeitlich Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen m,uss, kauf ich mir lieber gleich ein Auto, statt 50 Jahre zu warten, dass ich meinen Einsatz wieder habe. Nach 50 Jahren kann ich mir dann von diesem Geld 2 Brote kaufen.

auf Kommentar antworten

Trung Tuyen Luu am 04.01.2019 14:26

sehr gute Erklärung

auf Kommentar antworten

Haus-am-See am 27.11.2018 13:19

Vielen Dank für die Antwort zum vorherigen Kommentar.

In dem Zusammenhang eine weitere Frage:

Eigentumsübergang war im Juli 2017. Bei der Dreijahresfrist der anschaffungsnahem Aufwendungen endet diese zum Juli 2020. Bedeutet dieses, das es aus Sicht der Einkommensteuererklärung 2020 auch ganzjährig relevant ist (2017, 2018,2019,2020) oder 2017, 2018 und 2019?

Vielen Dank für die Rückmeldung

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.11.2018 09:25

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

beachten Sie jedoch bitte, dass wir keine Steuerberatung leisten können und auch nicht dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, zu solchen Fragen Ihren Steuerberater zu konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Haus-am-See am 27.11.2018 11:19

Hallo,

Ich habe folgende Fragen:

Gilt der Zeitraum für die anschaffungsnahen Aufwendungen ab dem notariellen Kaufvertragsdatum oder dem Eigentumsübergang. In meinem Fall liegen ca. 2 Jahre dazwischen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.11.2018 11:41

Hallo Haus-am-See und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Der Zeitpunkt der Anschaffung ist der Tag, an dem das Eigentum wirtschaftlich an den Käufer übergegangen ist, also der Zeitpunkt, ab dem der Käufer wirtschaftlich über die Immobilie verfügen kann - das ist üblicherweise dann der Fall, wenn der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen wurde.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 27.11.2018 11:46

Hallo Haus-am-See,

noch eine kurze Ergänzung:

Der Übergang von Nutzen und Lasten und damit der Zeitpunkt der "Anschaffung" kann, wenn entsprechend vereinbart, auch abweichend vom Zeitpunkt des Grundbucheintrags sein. Der Dreijahreszeitraum beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

wermue am 20.10.2018 11:10

Warum kann man als Rentner die Investitionen max. nur auf 5 Jahre verteilen. Meine Steuerlast ist nicht besonders hoch, sodass ich dies locker in 10 - 15 Jahren abschreiben könnte und in dieser Zeit

keine Steuern bezahlen müsste. Oder gibt es hier einen sogenannten Verlustvortrag?

Danke für die Antwort!

auf Kommentar antworten

C.Nicolai am 27.01.2019 19:37

genau dieses Problem habe ich auch. Ich überlege ernsthaft, ob ich in diesem Falle eine Kellerwohnung wieder saniere. Die Kosten würden 70-80.000 betragen u. ich bräuchte dringend ein neues Auto. Ehemann Pflegefall. Die 320,-- Miete, die ich für diese Wohnung erhalte lohnen unter diesen Umständen überhaupt nicht.


Immowelt-Redaktion am 22.10.2018 10:23

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Dass Immobilieneigentümer Investitionen entweder sofort oder in einem Zeitraum von mindestens zwei und höchstens fünf Jahren komplett abschreiben können, ist gesetzlich so gerecht, namentlich in § 82b EStDV 1955. Ein Verlustvortrag könnte unter Umständen möglich sein, die Sachlage ist aber ein wenig komplexer. Wir würden Ihnen hierzu daher das Gespräch mit Ihrem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

HDröge am 20.07.2017 12:26

Wenn Herr Meier eine Sanierung für 30 000 Euro vornehmen lässt, liegen die Kosten doch deutlich unter 15% der Anschaffungskosten. Warum sollte er dann drei Jahre warten?

Ich habe Ihren Vortext so verstanden, dass eine Renovierung/Sanierung in jedem Fall sofort (oder in 2 bis 5 Jahren) absetzbar ist, sofern die 15%-Grenze nicht überschritten wird - gleichgültig um was für eine Renovierung/Sanierung es sich handelt. *Nach* den drei Jahren dürfen dann höhere Sanierungs-/Renovierungskosten anfallen und können ebenfalls in einem relativ kurzen Zeitraum abgesetzt werden. Ist das so korrekt?

auf Kommentar antworten

Afa Bemessungserhöhung am 20.03.2017 14:59

Ich Arno Schachner hab am 09 07 1984 ein 1940 erbautes Doppelhaus gekauft für 151Tsd mit Belastungen das von meinen 2 Söhnen Nr.31 vom Wohn in ein Gewerbehaus mit Ver-Mietetem Laden Umgebaut wurde,und im Jahre 1987 das Hinter-haus Total Abgerissen wurde und neu Aufgebaut mit 5 Kleine Wohnungen wovon ich selbst eine Bewohne.anun möchte ich die geringe Afa Gebäudebemessungsgrenze erhöhen was vom Finanzamt Bensheim abgelehnt wird,mit der Begründung der Kaut wäre zu weit zurück,obwohl die Fertigstellung nach Bauvortschritt selbst bis heute nicht vollständig vorgenommen wurde und eine Wand noch im Rohbau ist. ??

auf Kommentar antworten

Dodge am 30.01.2017 19:14

Hallo,

können die Instandhaltungs- Modernisierungskosten nicht sofort von der Steuer abgesetzt werden, also noch im selben Jahr ?

Warum sollte das über 2-5 Jahre abgeschrieben werden ?

Danke,

Dodge

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.01.2017 09:24

Hallo Dodge,

vielen Dank für Ihren Hinweis. Sie haben recht, die fraglichen Kosten können auch noch im gleichen Jahr abgeschrieben werden. Wir haben den Artikel entsprechend angepasst.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion