Altbau-AfA: Beispielrechnung für Abschreibung

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Wer ein altes Gebäude zur Kapitalanlage erwirbt, kann die Kosten über einen längeren Zeitraum über die Altbau-AfA steuerlich geltend machen. Die Beispielrechnung zeigt, wie sich die Altbau-AfA steuermindernd auswirkt.

AfA, Altbau-AfA, Foto: detailfoto/stock.adobe.com
Wer ein Mehrfamilienhaus in der Stadt kauft und vermietet, kann von der Abschreibung über die Altbau-AfA profitieren. Foto: detailfoto/stock.adobe.com

Herr Meier will sich für sein Alter absichern und ein Mehrfamilienhaus erwerben, das ihm regelmäßige Mieteinnahmen sichert. Ihn reizen der Charme alten Gemäuers und die im Vergleich zu Neubauten oft höheren Renditen. Zusätzlich gibt es die Altbau-AfA.

Altbau finanzieren

Herr Meier kauft ein kleineres Mehrfamilienhaus in der Stadt, das einigermaßen in Schuss ist für 600.000 Euro. Die Mieteinnahmen für den Altbau betragen jährlich 27.000 Euro (plus Nebenkosten). Der Vorbesitzer hat schon einige Renovierungen durchgeführt. Etwa eine neue Dacheindeckung, teilweise neue Bäder und Etagenheizungen sowie Isolierglasfenster, manches sollte aber in den kommenden Jahren noch erneuert werden. Akuter Renovierungsbedarf besteht allerdings nicht.

Herr Meier hat 150.000 Euro Eigenkapital, 450.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: Zwei Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung.

Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt  1.500 Euro, davon anfangs rund 750 Euro Zinsen und 750 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 500 Euro, die Tilgung bei rund  1.000 Euro. Die Rate ist damit zwar die Gleiche geblieben, da er aber nur die jetzt geringeren Zinsenzahlungen absetzen kann, sinkt der Steuerspar-Effekt.

Steuern sparen mit der Altbau-AfA – So geht´s

Herr Meier kann künftig neben den Zinsen auch die Altbau-AfA absetzen. Spätere Sanierungen kann er ebenfalls steuerlich geltend machen.

Kaufpreis abschreiben

Herr Meier hat ein jährliches Einkommen von 60.000 Euro plus künftig weitere Einnahmen: 27.000 Euro Miete. Von diesen Gesamteinnahmen kann er die Zinsen und die AfA abziehen. Allerdings nicht auf den gesamten Kaufpreis: Der anteilige Wert des Grundstücks ist nicht absetzbar. Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden nach Grundstückswert und Wert des Gebäudes. Da es in der Vergangenheit immer wieder zu Streit zwischen Fiskus und Immobilienkäufern kam, bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur Auf­tei­lung ei­nes Ge­samt­kauf­prei­ses für ein be­bau­tes Grund­stück an. Maßgeblich für die Aufteilung ist dabei zunächst der Bodenrichtwert laut Bodenrichtwerttabelle einerseits und der fiktive Gebäudewert, der aufgrund von Gebäudeart, Baujahr und Ausstattungsmerkmalen errechnet wird. Daraus ergeben sich zunächst prozentuale Anteile von Boden- und von Gebäudewert.

Der so ermittelte Wert kann aber höher oder niedriger liegen als der tatsächliche Kaufpreis. In einem weiteren Rechenschritt wird der Bodenwert dann entsprechend dem prozentual ermittelten Anteil des Bodenwertes hoch- oder heruntergerechnet.

Im Falle des Herrn Meier ergibt sich so ein Grundstückswert in Höhe von 100.000 Euro. Demzufolge kann Herr Meier den reinen Gebäudewert in Höhe von 500.000 Euro (600.000 Euro minus 100.000 Euro) 40 Jahre lang mit jeweils 2,5 Prozent abschreiben. Der AfA-Satz beträgt in seinem Fall 2,5 Prozent, weil das Gebäude vor 1925 errichtet wurde. Für Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden, können nur zwei Prozent abgeschrieben werden.

In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen27.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 500.000 Euro)12.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa)9.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)65.500 Euro

Aufgrund der höheren Rendite von Altbauten bei gleichzeitig niedrigen Zinsen und der geringen Abschreibung hat Herr Meier durch den Immobilienerwerb nicht ein geringeres, sondern ein höheres zu versteuerndes Einkommen und wird deshalb künftig mehr an den Fiskus zahlen müssen. Im Laufe der Jahre wird die Mehrbelastung sogar noch höher, da er bei fortschreitender Tilgung des Darlehens weniger Zinsen abschreiben kann.

Renovierungskosten abschreiben

In Zukunft kann Herr Meier seine Steuerbelastung weiter senken, indem er im Laufe der Zeit Renovierungsarbeiten durchführt. Die Abschreibungen für Renovierungen sind steuerlich sehr attraktiv: Die kompletten Kosten können in relativ kurzen Zeiträumen abgeschrieben werden. Der Immobilieneigentümer hat die Wahl: Er kann sie entweder sofort oder in einem Zeitraum von mindestens zwei und höchstens fünf Jahren komplett abschreiben.

Achtung

Steuerfalle: Anschaffungsnahe Aufwendungen

Aufwendige Sanierungen, die kurz nach dem Erwerb durchgeführt werden, zählen unter Umständen als anschaffungsnahe Aufwendungen – steuerlich mit verheerenden Folgen: Die Sanierungskosten werden dann den Anschaffungskosten zugerechnet mit der Folge, dass diese nur mit zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden können.

Anschaffungsnahe Aufwendungen sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie anfallen, sofern die Kosten hierfür 15 Prozent (ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.

Um Steuervorteile optimal  auszunutzen, sollte Herr Meier drei Jahre lang etwaigem Renovierungseifer Einhalt gebieten und kann erst danach mit größeren Sanierungsarbeiten loslegen.

Angenommen, Herr Meier renoviert in den ersten drei Jahren gar nichts und lässt danach für 30.000 Euro Renovierungen vornehmen: Im Jahr vier nach Anschaffung lässt er das Treppenhaus neu streichen und renoviert eine der Wohnungen: neues Bad, neue Elektrik, neue Tapeten und das Abschleifen und Einlassen des Parkettbodens sind für diesen Preis drin. Seine Rechnung in den Jahren vier und fünf nach Erwerb sieht dann in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen27.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 500.000 Euro)12.500 Euro
abzüglich Zinsen8.300 Euro
abzüglich Renovierungs-AfA (50 % von 30.000 Euro)15.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)51.200 Euro

Schreibt also Herr Meier die Sanierung in zwei Jahren ab, ist sein zu versteuerndes Einkommen zwei Jahre sogar unter dem Niveau wie vor dem Immobilienkauf. In diesem Beispiel führt die Renovierung dazu, dass seine Steuerlast zwei Jahre lang niedriger ist, als hätte er nicht in die Immobilie investiert. Wer Immobilien zur Kapitalanlage erwirbt, sollte dies jedoch immer genau mit seinem Steuerberater besprechen.

Frank Kemter05.05.2021

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17 Kommentare

Sani am 02.03.2022 11:49

Hallo,

ich habe 5 Jahre nach dem Kauf einer Immobilie, vor 1925 erbaut, im angeordnetem Sanierungsgebiet eine Sanierung in Absprache und ordentlich Bestätigung mit und durch die Stadt in Höhe von 220.000,- Euro durchgeführt. Die erhöhte Abschreibung wird vom Finanzamt anerkannt und gewährt. Die bisherige lineare Abschreibung von 2,5% wird jedoch abgelehnt?

Auf vielen Seiten im Internet wird jedoch die erhöhte AfA plus die lineare AfA als Abschreibungsmöglichkeit genannt. Was ist den nun Richtig?

Vielen Dank für die Mühe und mit freundlichen Grüßen

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Michel am 01.03.2022 20:36

Frage: Habe letztes Jahr ein leerstehendes EFH gekauft und muss es natürlich renovieren um es zu vermieten. Kann ich die Afa und die Renovierungskosten aus dem Jahr 2021 absetzen obwohl ich erst in 2022 Mieteinnahmen erzielen kann ?

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Hahn am 21.02.2022 11:51

Frage: Ist das so, dass man bei einen ererbten Haus kein Abschreibung tätigen kann. Mit freundlichem Gruß Karl Hahn

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tomik2 am 19.12.2021 12:04

Hallo ImmoTeam,

wir haben im Dezember eine vermietete ETW erworben.

Kaufpreis mit allen NK wurden auch im Dezember bezahlt.

Die erste Miete wird erst zum 01.01.22 erwartet.

Ab wann kann ich die AfA nutzen, noch anteilmäßig für dem Monat Dez.2021 ?

Danke für eine Info

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immowelt Redaktion am 20.12.2021 14:23

Hallo tomik,

die (Miet)-Einnahmen fallen in neuer Steuerjahr. Es gilt also erst ab 2022.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Toni am 26.11.2021 14:49

Hallo! Wir haben in 2019 ein MFH erworben, dessen Baujahr 1904 ist. Ich ging davon aus, dass der Afa in diesem Fall 2,5 % wäre. Jetzt habe ich grad den Bescheid für 2020 erhalten und sehe, dass der Finanzbeamte die Abschreibung gekürzt hat auf die 2 % mit Begründung die Anlagentechnik sei von 1989. Ich nehme an damit meint er die alte (intakte) Öl-Heizung.

Wenn der Einbau der Heizung ausschlaggebend sein soll, dann dürfte es doch gar keine 2,5 % AfA mehr geben, da die Anlagen dann schon nahezu 100 Jahre oder älter sein müssten?!

Hab da bestimmt was übersehen oder falsch verstanden. Kann mir das mal kurz jemand erklären?

Vielen Dank

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Martin Stager am 15.11.2021 10:50

Hallo Immowelt,

wird der Afa so bleiben für 2022? Da gibt's keine Änderung im Sicht?

Wir planen der Vertrag in 2021 zu unterschrieben und übernehme die Objekt an 1.1.2022.

Danke,

Martin

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Ute am 24.06.2021 11:00

Hallo,

ich habe ein sanierungsbedürftiges MFH 2020 erworben. Einiges habe ich schon in 2020 saniert. Das Haus ist teilw. noch bewohnt. Der größte Teil der Maßnahmen beginnt z. Z., da die Finanzierung erst jetzt geklappt hat. Nun meine Frage, wann kann ich mit der AfA beginnen und kann ich ggf. die

Bemessungsgrundlage während der AfA erhöhen?

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immowelt Redaktion am 28.06.2021 12:02

Hallo Ute,

kosten die Sanierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb mehr als 15 % des Kaufpreises (ohne Grundstücksanteil), so handelt es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen, mit der Folge, dass diese über den langen Zeitraum (40, bzw. 50 Jahre) im Rahmen der regulären AfA abgeschrieben werden können. Liegen die Kosten darunter, können sie in einem kurzen Zeitraum (ein bis fünf Jahre) abgeschrieben werden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Melonika am 04.05.2021 13:20

Hallo, ich habe von meiner Mutter in 2020 eine Eigentumswohnung (vermietet) geerbt. Wie handhabe ich es nun in meiner Steuererklärung mit der AfA? Wie ermittle ich die AfA? Wie lange läuft sie?

Vielen Dank für die Unterstützung!

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Harry am 04.05.2021 13:16

Hallo, wir möchten ein Haus mit Bj. 1990 kaufen, welches bisher vom Eigentümer bewohnt nur. Nun wollen wir es direkt nach dem Kauf dauerhaft vermieten. Kann ich die AfA ab Kaufdatum für 50 Jahre abschreiben oder verkürzt sich die Zeit um die Jahre zw. Bj. und Kaufdatum (hier 21 Jahre) ?

Danke für die Hilfe!

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silberino am 24.04.2021 13:02

Hallo, kann ich für ein 2012 geerbtes Haus (Baujahr 1966), dass ich jetzt seit 2015 vermietet habe Afa abschreiben? Ich habe ja nichts dafür bezahlt. Vorher wurde das Haus von meinen Eltern selbst bewohnt, nicht vermietet.

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immowelt Redaktion am 26.04.2021 08:42

Hallo silberino,

richtig: Ohne Anschaffungs- oder Sanierungskosten kann auch keine Afa abgeschrieben werden.

Beste Grüße

skyracer am 24.04.2021 12:44

Hallo,

ich habe eine dringende Frage, da ich gerade kurz vorm Kauf stehe.

Wenn ich eine Wohnung zum Vermieten kaufe, in einem Haus Baujahr 1966, die von Beginn an vermietet wurde. Kann ich dann überhaupt noch irgendwas vom Kaufpreis absetzen?

Grunderwerbssteuer? Notarkosten? Afa geht wohl kaum? Oder ist das schon Altbau AFA?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.04.2021 09:02

Hallo Skyracer,

linear als Werbungskosten abschreiben können sie:

- der Kaufpreis

- die Kaufnebenkosten (Gebühren für Makler, Notar und Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer)

- bei Sanierung/Renovierung die Kosten für Handwerker und andere Dienstleister, wenn die Baumaßnahmen dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu machen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Ernybuffy am 10.03.2021 15:08

Hallo, wir haben ein renovierungsbedürftiges Haus (vor 1925 erbaut) geerbt und würden es gern instandsetzen und vermieten. Im kleinen Haus sind Elektrik, Gas und Bad zu renovieren. Lohnt sich der Aufwand steueelich oder ist ein Verkauf empfehlenswert?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 11.03.2021 08:26

Hallo Ernybuffy,

das können wir nicht beantworten, weil wir keine Details kennen. Sanierungsarbeiten können von der Steuer abgesetzt werden, abhängig vom individuellen Einkommensteuersatz ergibt sich dadurch gegebenenfalls eine Steuerersparnis. Ob sich das lohnt, sollten Sie mit einem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Kathrin am 15.01.2021 01:52

Hallo,

was ist denn der Fall wenn man ein Haus mit mehreren Wohnungen kauft und eine davon selbst bewohnt? Kann man dann AfA für einen Teil der Immobilie erhalten?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

auf Kommentar antworten

Katharina am 26.12.2020 17:25

Guten Tag,

brauche Ihre Hilfe.

Der Vermieter hat om Jahr des Immobilienkaufs kompletes Dach saniert ( Fertigstellung war ein Jahr später). Muss die Afa neu berechnet werden? Wenn ja wie? Davon war Afa 2 %. Ändert sich Afa von Anfang an oder ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung der Dachsanierunt ( neue Satteltasch gebaut). Danke im Voraus!

auf Kommentar antworten

Benno am 13.12.2020 01:02

Hallo, wir möchten aktuell eine Wohnung erwerben die vermietet werden soll. Das Erbaurrecht läuft noch 33 Jahre. Ist es richtig, dass die Afa anstatt 50 Jahren auf diesen (verkürzten) Zeitraum angepasst werden kann? Und wenn ja, wo finde ich dazu die Rechtsgrundlage (§)?

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 17.12.2020 12:02

Hallo Benno,

da es sich hier um einen Sonderfall handelt, können wir die Frage leider nicht abschließend beantworten. Wir empfehlen hier, sich Rat bei einem Steuerberater einzuholen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Dominik am 07.04.2019 15:43

In der Beispielrechnung wird angenommen, dass sich der Gebäudewert aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Bodenrichtwert ergibt. Stimmt das wirklich?

Wurden Grundstücks- und Gebäudewert im Kaufvertrag nicht explizit festgelegt, wird meiner Meinung nach der Verkehrswert der Immobilie als Grundlage herangezogen.

Das Finanzministerium hat dazu einen Excel-Rechner herausgegeben (google suche "Arbeits­hil­fe zur Auf­tei­lung ei­nes Ge­samt­kauf­prei­ses")

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.04.2019 11:37

Hallo Dominik und vielen Dank für Ihren Kommentar.

in unserer Beispielrechnung sind wir vereinfachend vorgegangen, damit unser Artikel übersichtlich bleibt. Die Beispielrechnung ist korrekt, solange der tatsächlich ermittelte Wert und der gezahlte Kaufpreis übereinstimmen (was in der Praxis der Fall sein kann, aber nicht muss).

Wir haben den Beitrag dennoch in diesem Punkt knapp ergänzt und auch die hilfreiche Anleitung des Finanzministeriums verlinkt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Haus-am-See am 27.11.2018 11:19

Hallo,

Ich habe folgende Fragen:

Gilt der Zeitraum für die anschaffungsnahen Aufwendungen ab dem notariellen Kaufvertragsdatum oder dem Eigentumsübergang. In meinem Fall liegen ca. 2 Jahre dazwischen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.11.2018 11:41

Hallo Haus-am-See und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Der Zeitpunkt der Anschaffung ist der Tag, an dem das Eigentum wirtschaftlich an den Käufer übergegangen ist, also der Zeitpunkt, ab dem der Käufer wirtschaftlich über die Immobilie verfügen kann - das ist üblicherweise dann der Fall, wenn der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen wurde.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 27.11.2018 11:46

Hallo Haus-am-See,

noch eine kurze Ergänzung:

Der Übergang von Nutzen und Lasten und damit der Zeitpunkt der "Anschaffung" kann, wenn entsprechend vereinbart, auch abweichend vom Zeitpunkt des Grundbucheintrags sein. Der Dreijahreszeitraum beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion