Sich im deutschen Steuerdschungel zurechtzufinden, kann einer echten Herausforderung gleichkommen. Doch egal, ob du Makler, Vermieter, Mieter oder Eigentümer bist, der Staat hält eine Vielzahl an Steuererleichterungen für dich bereit, wenn es um Immobilien geht.
Viele betrachten die Steuererklärung als mühsame Pflicht. Aber wusstest du, dass sie dir auch die Chance bietet, Geld zurückzubekommen? Trotz seiner Komplexität und Undurchsichtigkeit bietet das deutsche Steuerrecht zahlreiche Möglichkeiten. Vor allem diejenigen, die ihre Steuerlast mit Immobilien senken wollen, etwa als Vermieter oder beim Hauskauf, können steuerlich profitieren.
Das deutsche Steuerrecht ist bekannt für seine Komplexität und ständigen Veränderungen, was nicht nur Experten vor Herausforderungen stellt. Wenn du dich im Bereich der Immobilien bewegst - sei es als Vermieter, Mieter, Eigentümer oder Makler – lohnt es sich dennoch, sich damit auseinanderzusetzen. Denn bei der Arbeit mit Immobilien hast du zahlreiche Möglichkeiten, deine Steuerbelastung deutlich zu senken.
Mit einer sorgfältigen und vorausschauenden Steuerplanung kannst du so Geld einsparen, das du anderweitig nutzen kannst. Beispielsweise für neue Investments oder Sanierungskosten für die Instandhaltung deiner Immobilie.
Planst du, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, solltest du auf jeden Fall einen Steuerberater hinzuziehen. Er hilft dir, dir vorab einen Überblick über die verschiedenen Steuersparmöglichkeiten zu verschaffen.
Die Bedeutung eines Steuerberaters liegt vor allem in seiner Expertise, die speziellen Vorschriften und Gesetzesänderungen stets genau im Blick zu haben. Hast du einen guten Steuerberater an deiner Seite, navigiert er dich durch das Dickicht der Abschreibungsmöglichkeiten, den Werbungskosten und Sonderausgaben. Er weiß genau, welche finanziellen und steuerlichen Aspekte beim Kauf, der Verwaltung und dem Verkauf von Immobilien wichtig sind und wie du diese zu deinem Vorteil nutzen kannst.
Darüber hinaus kann er dich über steuerliche Fallen aufklären und dafür sorgen, dass du Fehler vermeidest, die später zu unangenehmen Überraschungen führen könnten. Mit seinem Fachwissen stellt er sicher, dass du alle legalen Möglichkeiten ausschöpfst, um die Steuerlast zu minimieren, und unterstützt dich dabei, deine Rendite zu maximieren.
Unabhängig davon, ob du als Makler angestellt oder selbständig bist, kannst auch du in vielen Fällen Steuern sparen – beispielsweise, indem du den Steuerfreibetrag nutzt. Hinzu kommen zahlreiche Möglichkeiten zur Abschreibung – beispielsweise für beruflich genutzte Arbeitsgeräte wie Notebooks, aber auch für Büromöbel, Datenträger, Kaffeemaschinen oder Telefone. Für solche Abschreibungen hat der Gesetzgeber verschiedene Möglichkeiten vorgesehen.
Neben den klassischen Abschreibungsmöglichkeiten stehen dir zusätzliche Chancen offen, deine Steuerlast zu mindern. So kannst du zum Beispiel den Erhaltungsaufwand für Büroimmobilien, die zu deinem eigenen Bestand gehören, steuerlich geltend machen. Auch Sanierungskosten können, wenn sie für dein Maklerbüro anfallen oder im Kontext eines Steuersparmodells mit Immobilien stehen, beträchtliche Steuervorteile einbringen.
Als Vermieter kennst du das Spiel: Deine Mieteinnahmen wollen versteuert werden. Dazu kommen Reparaturkosten, Fahrtkosten und die Grundsteuer. Im Gegenzug gewährt der Fiskus Vermietern aber die Möglichkeit, einige Posten von der Steuer abzusetzen. Doch der Fiskus ist nicht nur fordernd, sondern lässt dir auch Spielraum, um ordentlich bei den Steuern zu sparen. Die magischen Worte heißen hier: absetzbare Kosten.
Dazu gehören zum Beispiel die Ausgaben für Immobilienanzeigen oder den Makler. Auch die Anschaffungskosten deiner Immobilie sowie Handwerkerkosten sind Gold wert, wenn du als Vermieter Steuern sparen willst.
Wenn du für deine Wohnung einen neuen Mieter suchst, lohnt es sich dafür einen Makler zu beauftragen. Denn er kennt den Markt und findet den richtigen Mieter.
Aufpassen musst du als Vermieter allerdings, wenn du eine Mietwohnung vergünstigt vermietest, zum Beispiel bei Vermietung an Angehörige. Wenn die Miete deutlich unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegt, kannst du Steuervorteile nur noch anteilig geltend machen.
Ob nun haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen in der eigenen Wohnung: Auch als Mieter kannst du einiges von der Steuer absetzen. Wer von zu Hause aus arbeitet oder aus beruflichen Gründen umzieht, kann ebenfalls einen Teil der Kosten bei der Steuererklärung zurückgewinnen. Das Gesetz sieht hier verschiedene Varianten vor:
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft oder baut, profitiert steuerlich von der AfA für Immobilien. Dabei gibt es unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten für Alt- und Neubauten sowie für Denkmalimmobilien.
Für nicht denkmalgeschützte Altbauten und Neubauten, die vermietet werden, gelten dabei vergleichsweise geringe Abschreibungssätze, die du allerdings über einen sehr langen Zeitraum in Anspruch nehmen kannst. Zeitlich befristet gibt es übrigens zusätzlich eine Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum, um den Wohnungsbau anzukurbeln.
Richtig hohe Abschreibungssätze gelten dagegen für Denkmalschutzimmobilien. Hier kannst du die Kosten für eine denkmalgerechte Sanierung auch in einem vergleichsweisen kurzen Zeitraum abschreiben.
Als Immobilieneigentümer solltest du auch den Erhaltungsaufwand im Auge behalten. Diese Kosten für die Instandhaltung oder Modernisierung des Gebäudes können in dem Jahr, in dem sie anfallen, vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Das senkt deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erheblich.
Mit den richtigen Steuertipps kannst du schon beim Hauskauf ordentlich sparen und deine Steuerlast minimieren.
Eine große Ausgabe beim Hauskauf ist die Grunderwerbsteuer. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Es gibt allerdings Möglichkeiten, diese abzumildern:
Wenn du als Selbstnutzer in deiner Immobilie wohnst, kannst du zwar keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Allerdings profitierst du bei einer späteren Veräußerung von möglichen Steuervorteilen durch eine Befreiung von der Spekulationssteuer. Außerdem kannst du bestimmte Aufwendungen eventuell als haushaltsnahe Dienstleistungen oder im Rahmen von Sonderabschreibungen berücksichtigen.
Möchtest du deine Immobilie an deine Nachkommen weitergeben, kannst du dafür sorgen, dass deine Kinder oder Enkel dabei ordentlich Steuern sparen: Indem du die Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkst und dir im Gegenzug ein Wohnrecht einräumen lässt.
Andreas Steger21.06.2024