Die Grundsteuer und ihre Berechnung: Was Eigentümer wissen müssen
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Jeder, der ein Grundstück besitzt, muss sie zahlen: Die Grundsteuer. Die Zahlungsaufforderung kommt einmal im Jahr von den Gemeinden. Doch beinahe jeder Eigentümer zahlt einen anderen Betrag – selbst in einer Straße können Unterschiede bestehen. Grund dafür sind komplizierte Einheitswerte und regional unterschiedliche Hebesätze. So wird die Grundsteuer berechnet und unter diesen Umständen werden Eigentümer von ihr befreit.
Wer Grundeigentum besitzt, wird in Deutschland in der Regel einmal im Jahr zur Kasse gebeten. Die Grundsteuer wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres von den Gemeinden erhoben. Für die Städte und Gemeinden zählt die Steuer zu den wichtigsten Einnahmequellen. Aus ihrem Erlös investieren die Kommunen in Bereiche des öffentlichen Lebens, wie beispielsweise Infrastruktur oder Schulen. Zahlen muss sie jeder, der ein unbebautes oder bebautes Grundstück besitzt. Aber auch Mieter zahlen Grundsteuer – im Rahmen der Betriebskosten.
Es existieren zwei Formen der Grundsteuer:
- Die agrarische Grundsteuer A erfasst und besteuert land- und forstwirtschaftliche Flächen und Betriebe.
- Für Immobilieneigentümer ist die Grundsteuer B relevant – sie besteuert Eigentum an bebaubarem und bebauten Grund und Boden, inklusive Immobilien.
Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen, die die Gemeinden und Finanzämter in mehreren Rechenschritten ermitteln. Zum Schluss werden die Faktoren miteinander verrechnet.
Grundsteuer B – Aus diesen drei Punkten setzt sie sich zusammen
Ermitteln Finanzämter die Grundsteuer B für den Grundbesitz in ihren Gemeinden, legen sie zunächst den sogenannten Einheitswert fest. Dieser Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Für die Höhe des Wertes ist auch relevant, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Berechnet wird der Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Da sich die Preise seitdem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte häufig unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze.
Relativ unkompliziert lässt sich der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück ermitteln. Die Quadratmeterzahl des Grundstücks wird mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1964 oder 1935 multipliziert. Komplizierter wird es, wenn das Grundstück bebaut ist. Zur Berechnung ziehen die Finanzämter dann entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran:
- Nach dem Ertragswertverfahren bewerten die Finanzämter grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Sie multiplizieren dafür die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie beispielsweise Größe und Ausstattung des Hauses.
- Das Sachwertverfahren hat sich in den Fällen bewährt, in denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das betrifft beispielsweise ehemalige Luxushäuser. Es kommt ebenfalls immer bei Einfamilienhäusern im ehemaligen Ostteil Berlins zum Einsatz, aber auch dann, wenn Grundstücke besonders hochwertig gestaltet sind Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet.
Eine Sonderregelung existiert für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die sich der Wert im Jahr 1935 – meist aufgrund fehlender Unterlagen – nicht ermitteln lässt. In diesen Fällen greift eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks orientiert.
Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes bestimmen den zweiten Faktor: die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strenge Vorschriften aus dem Steuergesetz (§§14 und 15 GrStG).
In den alten Bundesländern gelten folgende Staffelungen:
- Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro: 2,6 Promille
- Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro: 3,5 Promille
- Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille
- Anderes Wohneigentum: 3,5 Promille
- Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille
In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen fünf und zehn Promille, abhängig von verschiedenen Faktoren wie Alter des Gebäudes oder Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde. Im Zweifelsfall sollten Eigentümer die genaue Zahl bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Grundsätzlich liegt die Grundsteuermesszahl im Osten aber deutlich höher als im Westen Deutschlands.
Der dritte Berechnungsfaktor ist der sogenannte Hebesatz. Er ist ein individuell von Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Es herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede – vor allem zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten. Spitzenreiter 2017 ist die in Nordrhein-Westfalen gelegene Stadt Witten mit einem Hebesatz von 910 Prozent. Damit verlangt das Wittener Finanzamt mehr als doppelt so viel wie die durchschnittliche Gemeinde in Deutschland. Wie stark die Unterschiede sein können, zeigt ein Blick in das Nachbarbundesland Rheinland-Pfalz. Lediglich 80 Prozent beträgt der Hebesatz in Ingelheim am Rhein. Ein Rechenbeispiel soll verdeutlichen, wie unterschiedlich hoch die Grundsteuer ausfallen kann.
Rechenbeispiel
Eine Familie besitzt ein Einfamilienhaus auf einem Grundstück im westlichen Teil Deutschlands. Das zuständige Finanzamt ermittelt für das Gebäude einen Einheitswert von 30.000 Euro. Die Grundsteuermesszahl für dieses Einfamilienhaus beträgt laut Grundsteuergesetz 2,6 Promille. Als Hebesatz soll beispielhaft der in deutsche Durchschnittswert von 534 Prozent herangezogen werden.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach dieser Formel:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Für das fiktive Beispiel ergeben sich folgende Werte:
30.000 Euro x 2,6 Promille = 78 Euro
78 Euro x 534 Prozent = 416,52 Euro
Im Rechenbeispiel müssten Eigentümer also 416,52 Euro Grundsteuer im Jahr bezahlen. Würde das genannte Einfamilienhaus im nordrhein-westfälischen Witten stehen, wären bei einem Hebesatz von 910 Prozent 709,80 Euro Grundsteuer fällig. Bei 80 Prozent Hebesatz in Ingelheim am Rhein müssten die Eigentümer lediglich 62,40 Euro Grundsteuer im Jahr zahlen.
Steuererhöhungen bei Änderungen am Grundbesitz
Baut ein Eigentümer an sein Haus an, reißt er ein Gebäude ab oder teilt er sein Grundstück auf, muss er damit rechnen, dass sich die Grundsteuer ändert. Denn immer dann, wenn der Eigentümer Änderungen am Grundstück oder der Immobilie vornimmt, ändert sich der Wert des Grundbesitzes. Dann muss das Finanzamt einen neuen Einheitswert und, falls nötig, eine neue Grundsteuermesszahl festlegen.
Häufig ändert sich die Grundsteuer aber auch dann, wenn die Gemeinden ihre Haushaltskassen sanieren möchten – und daher den Hebesatz erhöhen.
Grundsteuer bei Eigentümerwechsel
Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wird, ändert sich weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer – denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und somit immer an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Ausnahme: Wenn nach einem Immobilienverkauf beispielsweise Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte eigene Steuernummern. Außerdem wird die Höhe der Steuer für diese Objekte dann auch neu berechnet.
Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Häufig treffen aber Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufzuteilen.
Steuererlass für Eigentümer – so geht´s
In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das Grundsteuergesetz regelt genau, wer weniger Grundsteuer zahlen muss. Gute Chancen hat beispielsweise, wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt. Denn die Kosten zum Erhalt oder Umbau dieser Häuser sind häufig besonders hoch. In solchen Fällen müssen die Eigentümer gemäß §32 des Grundsteuergesetzes keine Grundsteuer zahlen.
„Vermieter können auf Steuererlass hoffen, wenn sie hohe Mietausfälle haben“, erklärt Reiner Holznagel, Präsident des Bundes der Steuerzahler Deutschland – jedoch nur, wenn sie selbst nicht daran schuld sind. Stehe eine Wohnung beispielsweise nach einem Brand oder Wasserschaden leer, kann der betroffene Vermieter laut Reiner Holznagel Steuerlass beantragen. Gleiches gilt, wenn allgemeiner Mietpreisverfall in der Gemeinde herrscht oder es durch strukturelle Probleme der Region keine Nachfrage nach Wohnraum gibt.
Verlangt ein Vermieter aber keine marktgerechten Mieten und beklagt Leerstand, hat er wenig Chancen auf Steuernachlass (BFH 24.10.2007, Az.: II R 4/ 05). „Ebenso müssen Eigentümer von Mietobjekten die volle Steuer zahlen, wenn sie sich nicht aktiv bemühen, neue Mieter zu finden“, betont Reiner Holznagel. Beauftragt ein Vermieter also keinen Makler oder inseriert er seine Wohnungen nicht, liegt der Leerstand in seiner Schuld.
Grundsätzlich gilt: Fallen die Mieterträge um 50 Prozent, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel, bei einem Totalausfall der Miete gibt es die Hälfte zurück (BFH, Az. II R 36/ 10). Betroffene müssen dafür bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Finanzamt stellen.
Vermieter können Grundsteuer auf den Mieter umlegen
Vermietet ein Eigentümer sein Gebäude, muss er die Grundsteuer nicht selbst tragen. Er kann sie auf die Mieter umlegen. Denn sie gilt als öffentliche Last des Gebäudes – Vermieter dürfen sie daher laut Betriebskostenverordnung in den Nebenkosten abrechnen . Als Verteilerschlüssel hat sich dabei die Abrechnung nach Flächenmaßstab bewährt, wobei auch alternative Verteiler zulässig sind.
Nebenkosten muss der Mieter nur dann zahlen, wenn diese im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. Welche Nebenkosten Vermieter auf den Mieter umlegen können, lesen Sie hier.
Für Immobilien mit Gewerbeflächen, wie beispielsweise Geschäften und Wohneinheiten im Gebäude, gelten Sonderregelungen. Möchten Eigentümer bei gemischt genutzten Immobilien die Grundsteuer auf die Mieter umlegen, müssen sie die Gewerbeflächen herausrechnen. Denn bei einer gemischten Nutzung fallen unterschiedlich hohe Mieten an – was Einfluss auf Einheitswert und damit die Grundsteuer haben kann.
Ebenfalls rechnen müssen Vermieter, wenn sie selbst mit im Gebäude wohnen. Einen Anteil der Grundsteuer müssen sie dann selbst tragen.
Kritik und Reformen
Seit Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. „Problematisch sind vor allem die veralteten Einheitswerte“, betont Reiner Holznagel. Inzwischen liegen dem Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren vor, in denen sich die Kläger über die veraltete Berechnungsweise beschweren. Es werde nach aktuellem Recht nicht berücksichtigt, dass sich die Werteverhältnisse seit 1935 beziehungsweise 1964 deutlich und regional unterschiedlich entwickelt haben. „Problematisch ist die Lage vor allem in Berlin, wo die Ämter je nach Stadtteil mit dem Grundstückswert von 1964 oder 1935 rechnen“, so Holznagel. Da eine einheitliche Bewertung von Grundbesitz so kaum noch möglich ist, hat der Bundesfinanzhof die Berechnung der Einheitswerte bereits als verfassungswidrig erklärt (Urteil BFH II R 16/ 13). Seit April 2012 gelten Einheitswert- und Grundsteuermessbescheide daher nur noch vorläufig.
Auch die Politik beschäftigt sich mit dem Einheitswert – und arbeitet an einer Grundsteuerreform . Leider gehe die Reform nur schleppend voran, sagt Holznagel, denn in der Politik gebe es extrem unterschiedliche Vorstellungen, wie die Bewertung der rund 35 Millionen Grundstücke aussehen soll. Momentan höre man immer wieder vom hochkomplexen Kostenwertmodell, welches in einigen Ballungsräumen zu einer deutlich höheren Grundsteuer führen könnte. Für den Boden sei danach der jeweilige Wert pro Quadratmeter maßgebend, der Gebäudewert setze sich aus der Art des Gebäudes und dem Baujahr zusammen. Laut Holznagel würde eine Neuberechnung Jahre dauern. „Die Politik muss sich aber unbedingt für ein einfacheres Berechnungsmodell einsetzen“, findet der Vorstand des Bundes der Steuerzahler. Denn die Grundsteuerreform dürfe keinesfalls dazu genutzt werden, um noch mehr Steuern einzunehmen.
Theresa Max
12.09.2017
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