Die Grundsteuer und ihre Berechnung: Was Eigentümer wissen müssen

Für Immobilienbesitzer fällt sie jährlich an: die Grundsteuer. Doch aufgrund unterschiedlicher Einheitswerte und regional verschiedener Hebesätze, zahlt fast jeder Eigentümer einen anderen Betrag. So wird die Grundsteuer berechnet.

Wer Grundeigentum besitzt, wird in Deutschland in der Regel einmal im Jahr von der Kommune zur Kasse gebeten. Für Städte und Gemeinden zählt die Steuer zu den wichtigsten Einnahmequellen. Aus ihrem Erlös investieren sie in Bereiche des öffentlichen Lebens, wie beispielsweise Infrastruktur oder Schulen. Zahlen muss die Grundsteuer jeder, der ein Grundstück, unbebaut oder bebaut, besitzt. Aber auch Mieter zahlen Grundsteuer – im Rahmen der Betriebskosten.

Wie funktioniert die Berechnung der Grundsteuer B?

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen, die von Gemeinden und Finanzämtern ermittelt und zur Berechnung herangezogen werden:

Was ist der Einheitswert?

Für die Berechnung der Grundsteuer B wird zunächst der sogenannte Einheitswert für das Grundstück vom Finanzamt festgelegt. Relevant für die Höhe des Wertes ist, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Der Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.

Berechnet wird der Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Da sich die Preise seitdem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte häufig unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze.

Relativ unkompliziert lässt sich der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück ermitteln. Die Quadratmeterzahl des Grundstücks wird mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1935 oder 1964 multipliziert. Komplizierter wird es, wenn das Grundstück bebaut ist. Zur Berechnung ziehen die Finanzämter dann entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran:

• Nach dem Ertragswertverfahren bewerten die Finanzämter grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Sie multiplizieren dafür die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1935 oder 1964 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger, auch Wertfaktor genannt, wird eingesetzt, um den Ertragswert eines Gebäudes zu ermitteln. Er berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie beispielsweise Größe und Ausstattung des Hauses. Zur Berechnung dieses Wertfaktors, wird der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt.
• Das Sachwertverfahren hat sich in den Fällen bewährt, in denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das betrifft beispielsweise ehemalige Luxushäuser. Es kommt ebenfalls immer bei Einfamilienhäusern im ehemaligen Ostteil Berlins zum Einsatz, aber auch dann, wenn Grundstücke besonders hochwertig gestaltet sind. Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet.

Eine Sonderregelung existiert für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die sich der Wert im Jahr 1935 – meist aufgrund fehlender Unterlagen – nicht ermitteln lässt. In diesen Fällen greift eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks orientiert.

Was ist die Grundsteuermesszahl?

Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes bestimmen den zweiten Faktor: die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strenge Vorschriften aus dem Grundsteuergesetz (§§14 und 15 GrStG).

In den alten Bundesländern gelten folgende Staffelungen:

• Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro: 2,6 Promille
• Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro: 2,6 Promille für den unter 38.346,89 Euro liegenden Teil des Einheitswerts, 3,6 Promille für den darüberliegenden Teil
• Zweifamilienhäuser:  3,1 Promille
• anderes Wohneigentum: 3,5 Promille
• Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille

Promille bezeichnet einen in Tausendstel ausgedrückten Bruchteil (1 Promille = 0,1 Prozent).

In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen fünf und zehn Promille, abhängig von verschiedenen Faktoren wie Alter des Gebäudes oder Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde. Im Zweifelsfall sollten Eigentümer die genaue Zahl bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Grundsätzlich liegt die Grundsteuermesszahl im Osten aber deutlich höher als im Westen Deutschlands.

Was ist der Hebesatz?

Der dritte Berechnungsfaktor ist der sogenannte Hebesatz. Er ist ein individuell von Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Es herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede – vor allem zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten.

Warum wurde eine Reform der Grundsteuer nötig?

Seit Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. „Problematisch sind vor allem die veralteten Einheitswerte“, betont Reiner Holznagel, Präsident des Bundes der Steuerzahler Deutschland.
Inzwischen liegen dem Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren vor, in denen sich die Kläger über die veraltete Berechnungsweise beschweren. Es werde nach aktuellem Recht nicht berücksichtigt, dass sich die Werteverhältnisse seit 1935 beziehungsweise 1964 deutlich und regional unterschiedlich entwickelt haben. „Problematisch ist die Lage vor allem in Berlin, wo die Ämter je nach Stadtteil mit dem Grundstückswert von 1964 oder 1935 rechnen“, so Holznagel.

Da eine einheitliche Bewertung von Grundbesitz so kaum noch möglich ist, hat der Bundesfinanzhof die Berechnung der Einheitswerte bereits als verfassungswidrig erklärt (Urteil BFH II R 16/ 13). Seit April 2012 gelten Einheitswert- und Grundsteuermessbescheide daher nur noch vorläufig.

Ende 2019 wurde durch den Bundesrat eine Änderung des Grundgesetzes beschlossen, welche die Berechnung der Grundsteuer neu regelt – so erhalten die einzelnen Bundesländer und Kommunen mehr Kompetenzen bei deren Ausgestaltung. Um zunächst die statistischen Miethöhen und Grundstückswerte genau zu ermitteln, haben die Behörden bis zum 31. Dezember 2021 Zeit. Im Jahr 2024 findet eine komplette Neuberechnung der Grundstückswerte statt, auf die dann in regelmäßigen Abständen von sieben Jahre eine Neubewertung erfolgt. Das Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) tritt am 1. Januar 2025 endgültig in Kraft. 

Was beinhaltet das neue Grundsteuer-Bundesmodell?

Das neue Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer wurde von derzeitigen Finanzminister Olaf Scholz (SPD) auf den Weg gebracht und im November 2019 durch den Bundesrat endgültig beschlossen. Die wichtigsten Ziele dieser Reform lauten:

• Vereinfachtere Bewertungsverfahren:  Die Kriterien zur Bewertung eines Grundstückes sollen drastisch reduziert werden.
• Steuergerechtigkeit auf Bundesebene: Die vom Bundesverfassungsgericht stark kritisierte Ungleichbehandlung soll durch das neue Bundesmodell ausgehebelt und die Grundsteuer so für alle fairer berechnet werden.
• Gleichbleibende Steuereinnahmen: Das jährliche Steueraufkommen soll sich durch den Neuentwurf nicht erhöhen, sondern den konstanten Wert von 15 Milliarden Euro halten.
• Öffnungsklausel für Bundesländer: Über die sogenannte Öffnungsklausel sollen die einzelnen Bundesländer von der neuen Regelung abweichen, sie aber nicht gänzlich ablehnen dürfen.

Mit dem neuen Bundesmodell soll in bestimmten Fällen auch eine Herabsetzung der Steuerlast möglich sein, ohne den Großteil der Eigentümer mit einer Steuererhöhung zu belasten oder die Gemeinden davon profitieren zu lassen. Dies gilt vor allem für Genossenschaftsobjekte, gemeinnützige und kommunale Wohnungsbaugesellschaften sowie Sozialwohnungen. Zur Bestimmung der Steuerhöhe soll weiterhin der Wert der Immobilie der ausschlaggebende Faktor sein.

Wie wird die Einführung des neuen Grundsteuermodells ablaufen?

Das neue Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer wird ab 2025 in einem dreistufigen Verfahren eingeführt werden, welches wie folgt abläuft:

1. Für die Neubewertung der vielen Millionen Grundstücke in Deutschland, müssen viele dieser Objekte vor Ort besichtigt werden. Aus diesem Grund sollten sich Immobilieneigentümer und gegebenenfalls auch Mieter auf persönliche Termine mit der Gemeinde beziehungsweise dem Finanzamt einstellen. Eine Einschränkung der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 Grundgesetz) ist für diese Maßnahme angedacht. Da die Grundstückswerte seit 1935 beziehungsweise 1964 vorrangig in stark besiedelten Gebieten enorm gestiegen sein dürften, würde dies durch die Neubewertung unweigerlich zu einer Erhöhung der Grundsteuer führen.
2. Um dem Anstieg der Grundsteuer entgegenzuwirken, ist die Absenkung der Grundsteuermesszahl geplant. Erhalten bleiben soll dabei aber das grundsätzliche Verhältnis zwischen wertvolleren und weniger wertvolleren Grundstücken.
3. In Phase drei sind die Kommunen am Zug, da diese ihre Hebesätze gegebenenfalls absenken müssen, um die Eigentümer nicht mit einer höheren Grundsteuer zu belasten. So soll das Versprechen von Finanzminister Scholz, das jährliche Steueraufkommen konstant bei 15 Milliarden zu halten, auch eingehalten werden.

Grundsteuerreform: Welche Modelle wählen die Bundesländer?

Die folgenden Bundesländer entschieden sich mehr oder weniger einstimmig für das Scholz-Modell mit seiner wertabhängigen Komponente.

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Thüringen
• Schleswig-Holstein

Neben der Option des Grundsteuer-Bundesgesetzes von Olaf Scholz, haben die Bundesländern auch die Möglichkeit, eigene Gesetze zu verabschieden. Folgende Beschlüsse sind aktuell bekannt:

Wie berechnet sich die Grundsteuer für Eigentümer ab 2025?

Auch in Zukunft wird die Höhe der Grundsteuer über den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz ermittelt, das Erhebungsverfahren bleibt also in seinen Grundzügen erhalten.

Den signifikanten Unterschied macht allerdings die Ermittlung des Einheitswertes, da bebaute Grundstücke künftig nur noch mithilfe des Ertragswertverfahrens bewertet werden dürfen. Die maßgebenden Kriterien werden dafür reduziert, sodass ab 2025 nur noch der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Art des Gebäudes, das Baujahr und die Wohnfläche eine Rolle spielen.

Auch die Nutzung des Sachwertverfahrens ändert sich, da dieses in Zukunft nur noch bei Nichtwohngrundstücken zum Einsatz kommt.

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Grundsteuer ab 2025?

Die Höhe der Grundsteuer wird durch folgende Faktoren beeinflusst:

• Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Grundstücksklasse A)
• Geschäftsgrundstücke (Grundstücksklasse B)
• Unbebaute Grundstücke (Grundstücksklasse C)
• Hebesätze der Kommunen
• Grundbesitzwerte
• Ausgleich für Wertsteigerungen
• Öffnungsklausel

Berechnungsformel nach der Grundsteuerreform, ab 2025 (Bundesmodell)

Immobilienwert/Grundvermögen x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Die folgende Abbildung des Bundesministeriums zeigt exemplarisch, wie die künftige Berechnung der Grundsteuer aussehen soll. Dieses Beispiel verdeutlicht, wie sich der Wert zweier flächenmäßig identischer Immobilien künftig auf die erhobene Grundsteuer auswirkt.

Wie verändert sich die Grundsteuer ab 2025 bei unterschiedlichen Hebesätzen?

Vor allem Bewohner von Großstädten müssen mit einer Erhöhung der Grundsteuer rechnen, da sich in sowohl beliebten als auch teuren Gegenden wie Hamburg, München oder Stuttgart, die tatsächlichen Immobilienpreise sehr stark von den aktuellen Einheitswerten unterscheiden. Bei einer Anpassung würde vermutlich der Einheitswert stark ansteigen. Tatsächlich könnten die Kommunen solch einen rapiden Anstieg abfangen, müssten dafür allerdings bereit sein, auf Mehreinnahmen zu verzichten.

Auch Besitzer von Einfamilienhäusern sollten sich auf eine steigende Grundsteuer einstellen, da deren Grundstücke nach der Reform deutlich höher bewertet werden. Auch die reine Bodensteuer würde deshalb zu einem höheren Einheitswert führen.

Wer in einem eher strukturschwachen Gebiet lebt, könnte ab 2025 weniger Grundsteuer zahlen. Sollten die Immobilien aufgrund von rückläufiger Nachfrage an Wert verloren haben, würde sich der Einheitswert dieser Tatsache anpassen und sinken. Allerdings könnten die Kommunen dann bei Bedarf ihre Hebesätze wieder erhöhen.

Auf Mehrfamilienhäuser wirkt sich die Steuerreform vorteilhaft aus, da nur das Grundstück besteuert wird, auf dem das Gebäude steht. Der Gesamtbetrag würde sich dann auf die einzelnen Bewohner oder Eigentümer verteilen.

Wer ein unbebautes Grundstück hält, muss laut der neuen Grundsteuer C ab 2025 tiefer in die Tasche greifen. Der von den Kommunen erhöhte Hebesatz soll nämlich Grundstücksspekulationen vorbeugen.

Was ist die neue Grundsteuer C?

Da vor allem in dicht besiedelten Gebieten und Ballungszentren der verfügbare Wohnraum immer knapper wird, werden auch baureife Grundstücke immer stärker zu Spekulationsobjekten. So werden diese Grundstücke teilweise nur gekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und sie anschließend überteuert und gewinnbringend wieder zu verkaufen.

Um diese Spekulationsgeschäfte zu verhindern, wurde die neue Grundsteuer C extra für unbebaute, baureife Grundstücke geschaffen. Werden diese nämlich nicht bebaut, können Gemeinden künftig einen höheren Hebesatz festlegen. Somit verteuert die Grundsteuer C Spekulationen und soll Anreize schaffen, auf unbebauten Grundstücken tatsächlich den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.

Erhöht sich die Grundsteuer bei Änderungen am Grundbesitz?

Baut ein Eigentümer an sein Haus an, reißt er ein Gebäude ab oder teilt er sein Grundstück auf, muss er damit rechnen, dass sich die Grundsteuer ändert. Denn immer dann, wenn der Eigentümer Änderungen am Grundstück oder der Immobilie vornimmt, ändert sich der Wert des Grundbesitzes. Dann muss das Finanzamt einen neuen Einheitswert und, falls nötig, eine neue Grundsteuermesszahl festlegen.

Häufig ändert sich die Grundsteuer aber auch dann, wenn die Gemeinden ihre Haushaltskassen sanieren möchten – und daher den Hebesatz erhöhen.

Ändert sich die Grundsteuer bei einem Eigentümerwechsel?

Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wird, ändert sich weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer – denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und somit immer an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Ausnahme: Wenn nach einem Immobilienverkauf beispielsweise Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte eigene Steuernummern. Außerdem wird die Höhe der Steuer für diese Objekte dann auch neu berechnet.

Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Häufig treffen aber Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufzuteilen.

Wie können Eigentümer einen Steuernachlass erhalten?

In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das Grundsteuergesetz regelt genau, wer weniger Grundsteuer zahlen muss. Gute Chancen hat beispielsweise, wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt. Denn die Kosten zum Erhalt oder Umbau dieser Häuser sind häufig besonders hoch.  In solchen Fällen müssen die Eigentümer gemäß Paragraf 32 des Grundsteuergesetzes keine Grundsteuer zahlen.

„Vermieter können auf Steuererlass hoffen, wenn sie hohe Mietausfälle haben“, erklärt Reiner Holznagel. Jedoch nur, wenn sie selbst nicht daran schuld sind. Stehe eine Wohnung beispielsweise nach einem Brand oder Wasserschaden leer, kann der betroffene Vermieter laut Reiner Holznagel Steuerlass beantragen. Gleiches gilt, wenn allgemeiner Mietpreisverfall in der Gemeinde herrscht oder es durch strukturelle Probleme der Region keine Nachfrage nach Wohnraum gibt.

Verlangt ein Vermieter aber keine marktgerechten Mieten und beklagt Leerstand, hat er wenig Chancen auf Steuernachlass (BFH 24.10.2007, Az.: II R 4/ 05). „Ebenso müssen Eigentümer von Mietobjekten die volle Steuer zahlen, wenn sie sich nicht aktiv bemühen, neue Mieter zu finden“, betont Holznagel. Beauftragt ein Vermieter also keinen Makler oder inseriert er seine Wohnungen nicht, liegt der Leerstand in seiner Schuld.

Grundsätzlich gilt: Fallen die Mieterträge um 50 Prozent, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel, bei einem Totalausfall der Miete gibt es die Hälfte zurück (BFH, Az. II R 36/ 10). Betroffene müssen dafür bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Finanzamt stellen.

Kann der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Vermietet ein Eigentümer sein Gebäude, muss er die Grundsteuer nicht selbst tragen. Er kann sie aktuell noch auf die Mieter umlegen und in den Nebenkosten abrechnen, da sie laut Betriebskostenverordnung als öffentliche Last des Gebäudes gilt. Als Verteilerschlüssel hat sich dabei die Abrechnung nach Flächenmaßstab bewährt, wobei auch alternative Verteiler zulässig sind.

Für Immobilien mit Gewerbeflächen, wie beispielsweise Geschäfte und Wohneinheiten im Gebäude, gelten Sonderregelungen. Möchten Eigentümer bei gemischt genutzten Immobilien die Grundsteuer auf die Mieter umlegen, müssen sie die Gewerbeflächen herausrechnen. Denn bei einer gemischten Nutzung fallen unterschiedlich hohe Mieten an – was Einfluss auf Einheitswert und damit die Grundsteuer haben kann.

Vermieter müssen, wenn sie selbst mit im Gebäude wohnen, ebenfalls die Grundsteuer anteilig zahlen.