Grundsteuer berechnen 2022: Was Eigentümer wissen müssen

Die Grundsteuer wurde reformiert: ab 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer zum ersten Mal erhoben. Wie sie berechnet wird und was Immobilienbesitzer noch 2022 tun müssen.

Ab 1. Januar 2025 wird eine neue Grundsteuer erhoben. Der Prozess für die Neuberechnung hat allerdings bereits begonnen: seit 1. Januar 2022 berechnen die Finanzämter die Grundsteuer neu. Dazu müssen in Deutschland bis Ende 2024 rund 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.

In diesen Prozess sind auch alle Haus- und Grundbesitzer involviert: sie müssen noch 2022 eine separate Grundsteuererklärung abgeben. Die Übermittlung der Daten soll voraussichtlich von 1. Juli bis 31. Oktober 2022 elektronisch über die Steuerplattform Elster möglich sein. Eine offizielle Aufforderung dazu soll bis Ende März 2022 erfolgen.

• Mehr erfahren: Alle Informationen zur Reform findest du hier

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die auf das Eigentum von Grundstücken erhoben wird. Kaum ein Immobilienbesitzer kommt an ihr vorbei: Sie wird einmal jährlich von der Gemeinde verlangt. 
Unterschieden wird zwischen drei Arten der Grundsteuer:

• Die Grundsteuer A (agrarisch): gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
• Die Grundsteuer B (baulich): gilt für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude
• Die ab 2025 geltende Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke): sie ist Teil der Grundsteuerreform und soll eingeführt werden, damit Kommunen unbebaute Grundstücke höher besteuern können. Ziel ist es, dadurch Spekulationen zu verhindern und mehr Wohnraum zu schaffen. 

Für die meisten Immobilieneigentümer ist die Grundsteuer B und ihre Berechnung wichtig.

Grundsteuer berechnen – so geht´s

Auch nach der Grundsteuer-Reform wird die Höhe der Grundsteuer B über drei Faktoren mit dem bisherigen Verfahren ermittelt. Neu ist, dass der Einheitswert zukünftig Grundsteuerwert heißt und anders berechnet wird:

1. Suche dir den Grundsteuerwert/Einheitswert aus deinem Einheitswertbescheid heraus, den du vom Finanzamt bekommen hast.
2. Entnehme die Grundsteuermesszahl für deine Gebäudeart aus dem Grundsteuergesetz (§§14 und 15 GrStG).
3. Erfrage den Hebesatz bei deiner Gemeinde.
4. Multipliziere die drei Faktoren miteinander und du erhältst deine zu zahlende Grundsteuer.

Wie wird der Grundsteuer-Einheitswert berechnet?

Zur Berechnung des Grundsteuer-Einheitswerts ziehen die Finanzämter bis 2024 entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran:

• Nach dem Ertragswertverfahren bewerten die Finanzämter grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Sie multiplizieren dafür die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1935 oder 1964 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger, auch Wertfaktor genannt, wird eingesetzt, um den Ertragswert eines Gebäudes zu ermitteln. Er berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie beispielsweise Größe und Ausstattung des Hauses. Zur Berechnung dieses Wertfaktors, wird der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt.
• Das Sachwertverfahren hat sich in den Fällen bewährt, in denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das betrifft beispielsweise ehemalige Luxushäuser. Es kommt ebenfalls immer bei Einfamilienhäusern im ehemaligen Ostteil Berlins zum Einsatz, aber auch dann, wenn Grundstücke besonders hochwertig gestaltet sind. Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet.

Eine Sonderregelung existiert für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die sich der Wert im Jahr 1935 – meist aufgrund fehlender Unterlagen – nicht ermitteln lässt. In diesen Fällen greift eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks orientiert.

Ab 2025: So wird der Grundsteuerwert berechnet

Ab 2025 werden bebaute Grundstücke künftig nur noch mithilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Dafür multiplizieren die Finanzämter die neu festgestellte statistische Nettokaltmiete mit dem Immobilienwert, der ab 2025 aus folgenden Kriterien gebildet wird:

• Lage des Grundstücks
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Gebäudeart
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes

Bei unbebauten Wohngrundstücken entfallen die Kriterien zum Gebäude – zusätzlich erlaubt die neue Grundsteuer C den Kommunen solche Grundtücke höher zu besteuern.

Das Sachwertverfahren wird in Zukunft nur noch bei Nichtwohngrundstücken zum Einsatz kommen. Es addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage.

Was ist die Grundsteuermesszahl?

Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes bestimmen den zweiten Faktor: die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strenge Vorschriften aus dem Grundsteuergesetz (§§14 und 15 GrStG).

In den alten Bundesländern gelten folgende Staffelungen:

• Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro: 2,6 Promille
• Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro: 2,6 Promille für den unter 38.346,89 Euro liegenden Teil des Einheitswerts, 3,6 Promille für den darüberliegenden Teil
• Zweifamilienhäuser:  3,1 Promille
• anderes Wohneigentum: 3,5 Promille
• Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille

Promille bezeichnet einen in Tausendstel ausgedrückten Bruchteil (1 Promille = 0,1 Prozent).

In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen fünf und zehn Promille, abhängig von verschiedenen Faktoren wie Alter des Gebäudes oder Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde. Im Zweifelsfall sollten Eigentümer die genaue Zahl bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Grundsätzlich liegt die Grundsteuermesszahl im Osten aber deutlich höher als im Westen Deutschlands.

Was ist der Hebesatz?

Der dritte Berechnungsfaktor ist der sogenannte Hebesatz. Er ist ein individuell von Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Es herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede – vor allem zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten.

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer?

Die Höhe der jährlichen Grundsteuer ist sehr unterschiedlich, da der Gesetzgeber den Gemeinden über den Hebesatz relativ viel Gestaltungsspielraum bei der Berechnung der Grundsteuer lässt. 
In allen Gemeinden gleich ist die Formel zur Berechnung der Grundsteuer:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Folgende Beispiele sollen verdeutlichen, wie hoch die Grundsteuer für verschiedene Gebäudetypen in einer Kommune ist:

Wie viel Grundsteuer kostet ein Einfamilienhaus pro Jahr?

In unserem Beispiel nehmen wir für ein Einfamilienhaus in Nürnberg einen Einheitswert von 35.000 Euro an. Daraus resultiert eine Steuermesszahl von 2,6 Promille. Der Hebesatz in Nürnberg beträgt 490 Prozent. Das ergibt folgende Rechnung:

35.000 x 0,0026 x 4,90 = 445,90 Euro Grundsteuer pro Jahr

Wie viel Grundsteuer kostet ein Mehrfamilienhaus pro Jahr?

Ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg wird mit einem Einheitswert von 75.000 Euro bemessen. Die Steuermesszahl für ein solches Gebäude beträgt 3,5 Promille. Der Hebesatz für Nürnberg ist 490 Prozent. Für das Mehrfamilienhaus wird folgende Grundsteuer fällig:

75.000 x 0,0035 x 4,90 = 1.286,25 Euro Grundsteuer pro Jahr

Wie viel Grundsteuer kostet ein unbebautes Grundstück pro Jahr?

Für ein unbebautes, aber baureifes Grundstück in Nürnberg nehmen wir einen Einheitswert von 15.000 Euro an. Die Steuermesszahl ist hier bei 3,5 Promille festgesetzt – der Hebesatz bliebt bei 490 Prozent. Für dieses unbebaute Grundstück muss der Eigentümer also folgende Grundsteuer:

15.000 x 0,0035 x 4,90 = 227,25 Euro Grundsteuer pro Jahr

Wann und wie oft muss die Grundsteuer gezahlt werden?

Die Grundsteuer wird einmal im Jahr fällig. Liegt die jährliche Grundsteuer über 30 Euro, müssen Grundstückseigentümer die Steuer nicht auf einmal zahlen. Die Eigentümer werden dann einmal pro Quartal – also alle drei Monate – aufgefordert, je ein Viertel des Grundsteuerbetrags zu entrichten. Fällig wird die Grundsteuer dann immer am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November des Jahres.

Wenn die jährliche Grundsteuer zwischen 15 und 30 Euro liegt, wird sie jeweils zur Hälfte am Stichtag im Februar und August fällig.

Liegt die Jahresgrundsteuer unter 15 Euro, kann sie einmal jährlich am 15. August gezahlt werden. 

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

In Deutschland muss jeder Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks die jährliche Grundsteuer zahlen. Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Ein Beispiel: Ein Haus wird im Juni verkauft und wechselt den Eigentümer. Trotzdem muss der alte Eigentümer noch die ausstehenden Grundsteuerraten im August und November zahlen. Der neue Eigentümer ist erst ab 1. Januar des Folgejahres verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen. 

Häufig treffen aber Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufzuteilen.

Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wird, ändert sich weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer – denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und somit immer an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Ausnahme: Wenn nach einem Immobilienverkauf beispielsweise Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte eigene Steuernummern. Außerdem wird die Höhe der Steuer für diese Objekte dann auch neu berechnet.

Welche Immobilien und Grundstücke sind von der Grundsteuer befreit?

In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das Grundsteuergesetz regelt genau, wer weniger Grundsteuer zahlen muss:

• Eigentümer eines denkmalgeschütztes Hauses, denn die Kosten zum Erhalt oder Umbau dieser Häuser sind häufig besonders hoch. 
• Vermieter, deren Wohnung beispielsweise nach einem Brand oder Wasserschaden leer steht und dadurch Mietausfälle entstehen.
• Wenn Mietpreisverfall in der Gemeinde herrscht oder es durch strukturelle Probleme der Region keine Nachfrage nach Wohnraum gibt.

Grundsätzlich gilt: Fallen die Mieterträge um 50 Prozent, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel, bei einem Totalausfall der Miete gibt es die Hälfte zurück (BFH, Az. II R 36/ 10). Betroffene müssen dafür bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Finanzamt stellen.

Gänzlich von der Grundsteuer befreit sind beispielsweise Krankenhäuser, wissenschaftliche Einrichtungen oder Bildungseinrichtungen.

Erhöht sich die Grundsteuer bei Änderungen am Grundbesitz?

Baut ein Eigentümer an sein Haus an, reißt er ein Gebäude ab oder teilt er sein Grundstück auf, muss er damit rechnen, dass sich die Grundsteuer ändert. Denn immer dann, wenn der Eigentümer Änderungen am Grundstück oder der Immobilie vornimmt, ändert sich der Wert des Grundbesitzes. Dann muss das Finanzamt einen neuen Einheitswert und, falls nötig, eine neue Grundsteuermesszahl festlegen.

Häufig ändert sich die Grundsteuer aber auch dann, wenn die Gemeinden ihre Haushaltskassen sanieren möchten – und daher den Hebesatz erhöhen.

Kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?

Der Vermieter kann die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umlegen, da sie zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt.

• Mehr erfahren: Umlagefähige Nebenkosten – das dürfen Vermieter abrechnen

Reform der Grundsteuer: Das müssen Eigentümer jetzt wissen

Seit Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. Die Grundsteuer wurde bislang über den Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds aus den Jahren 1935 für Ostdeutschland und 1964 für Westdeutschland berechnet. Da sich die Preise seitdem extrem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze. „Problematisch ist die Lage vor allem in Berlin, wo die Ämter je nach Stadtteil mit dem Grundstückswert von 1964 oder 1935 rechnen“, erklärt Reiner Holznagel, Präsident des Bundes der Steuerzahler Deutschland.

Da eine einheitliche Bewertung von Grundbesitz so kaum noch möglich ist, hat der Bundesfinanzhof die Berechnung der Einheitswerte bereits als verfassungswidrig erklärt (Urteil BFH II R 16/ 13). Seit April 2012 gelten Einheitswert- und Grundsteuermessbescheide daher nur noch vorläufig. Ende 2019 wurde durch den Bundesrat eine Änderung des Grundgesetzes beschlossen, welche die Berechnung der Grundsteuer neu regelt.

Ab 1. Januar 2025 wird nun eine neue Grundsteuer erhoben – der Prozess für die Neuberechnung hat allerdings schon begonnen und auch auf Eigentümer kommt jetzt schon einiges zu.

Grundsteuerreform: Was müssen Eigentümer jetzt tun?

Bis Ende März 2022 bekommen alle Eigentümer in Deutschland entweder einen Feststellungsbescheid vom Finanzamt zugeschickt oder erhalten die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung per öffentlicher Bekanntmachung. Das wird in den Bundesländern unterschiedlich gehandhabt. In der „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ müssen die Eigentümer Angaben zu ihrem Grundbesitz machen. Die elektronische Übermittlung dieser Daten soll zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 über die Steuerplattform Elster möglich sein.

Folgenden Informationen sollten Eigentümer dafür bereithalten:

• Grundstücksfläche aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes
• Bodenrichtwert zu erfragen bei unabhängigen Gutachterausschüssen
• Gebäudeart, also zum Beispiel Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus
• Wohnfläche aus dem Bauplan oder der Bauakte beim Bauordnungsamt
• Baujahr des Gebäudes aus dem Bauplan oder der Bauakte beim Bauordnungsamt

Von der jeweiligen Gemeinde werden dann ab 2025 die neuen Grundsteuerbescheide verschickt, in dem die Grundstücksbesitzer erfahren, wie viel Grundsteuer gezahlt werden muss.

Wer muss ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen?

Wer ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen muss, lässt sich nicht pauschal beantworten. Tendenzen lassen sich aber erkennen.

Tendenziell teurer wird es für:

• Bewohner von Großstädten, da sich in sowohl beliebten als auch teuren Gegenden wie Hamburg, München oder Stuttgart die tatsächlichen Immobilienpreise sehr stark von den aktuellen Einheitswerten unterscheiden. Bei einer Anpassung würde vermutlich der Einheitswert stark ansteigen. Tatsächlich könnten die Kommunen solch einen rapiden Anstieg abfangen, müssten dafür allerdings bereit sein auf Mehreinnahmen zu verzichten.
• Eigentümer von Einfamilienhäusern, da deren Grundstücke nach der Reform deutlich höher bewertet werden.
• Eigentümer unbebauter Grundstücke, da diese über die neue Grundsteuer C mit einem erhöhten Hebesatz besteuert werden können.

Wer muss ab 2025 weniger Grundsteuer zahlen?

Mit einer ab 2025 niedrigeren Grundsteuer können rechnen:

• Bewohner strukturschwacher Gebiete, wenn die Immobilien aufgrund von rückläufiger Nachfrage an Wert verloren haben, da sich der Einheitswert dieser Tatsache anpasst und sinkt. Allerdings könnten die Kommunen dann bei Bedarf ihre Hebesätze wieder erhöhen.
• Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, da nur das Grundstück besteuert wird, auf dem das Gebäude steht. Der Gesamtbetrag würde sich dann auf die einzelnen Bewohner oder Eigentümer verteilen.

Wird es nach der Grundsteuer-Reform für Mieter teurer?

Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt, kann sie der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Zahlt der Vermieter also ab 2025 mehr Grundsteuer, dann wird es vermutlich auch für die Mieter teurer. Im umgekehrten Fall kann es allerdings auch günstiger für Mieter werden.

Was soll mit der neuen Grundsteuer erreicht werden?

Die wichtigsten Ziele der Grundsteuer-Reform lauten:

• Vereinfachtere Bewertungsverfahren: Die Kriterien zur Bewertung eines Grundstückes sollen drastisch reduziert werden.
• Steuergerechtigkeit auf Bundesebene: Die vom Bundesverfassungsgericht stark kritisierte Ungleichbehandlung soll durch das neue Bundesmodell ausgehebelt und die Grundsteuer so für alle fairer berechnet werden.
• Gleichbleibende Steuereinnahmen: Das jährliche Steueraufkommen soll sich durch den Neuentwurf nicht erhöhen, sondern den konstanten Wert von 15 Milliarden Euro halten.
• Öffnungsklausel für Bundesländer: Über die sogenannte Öffnungsklausel sollen die einzelnen Bundesländer von der neuen Regelung abweichen, sie aber nicht gänzlich ablehnen dürfen.

Mit dem neuen Bundesmodell soll in bestimmten Fällen auch eine Herabsetzung der Steuerlast möglich sein, ohne den Großteil der Eigentümer mit einer Steuererhöhung zu belasten oder die Gemeinden davon profitieren zu lassen. Dies gilt vor allem für Genossenschaftsobjekte, gemeinnützige und kommunale Wohnungsbaugesellschaften sowie Sozialwohnungen. Zur Bestimmung der Steuerhöhe soll weiterhin der Wert der Immobilie der ausschlaggebende Faktor sein.

Grundsteuerreform: Welche Modelle wählen die Bundesländer?

Die Bundesländer haben durch die Öffnungsklausel nach der Reform mehr Ausgestaltungsmöglichkeiten bei der Grundsteuer.

Die folgenden Bundesländer halten sich an das Bundes-Modell zur Berechnung der Grundsteuer:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Thüringen
• Schleswig-Holstein

Folgende Bundesländer haben die Berechnung der neuen Grundsteuer modifiziert:

Baden-Württemberg

Als erstes der 16 deutschen Bundesländer, verabschiedete Baden-Württemberg bereits am 4. November 2020 ein eigenes Gesetz. Der Neuberechnung der Grundsteuer liegen der Bodenrichtwert sowie die Grundstücksfläche zugrunde. Man spricht hier von einem sogenannten „modifizierten Bodenwertmodell“, welches allerdings verfassungsrechtliche Bedenken aufwirft.

Bayern

Bayern war das erste Bundesland, welches im Zuge der Grundsteuerreform den Stein für eine Öffnungsklausel erst ins Rollen brachte – eine Klausel, um vom Bundesmodell abzuweichen. Das süddeutsche Bundesland entschied sich daher für ein eigenes, reines Flächenmodell, nach dessen Konzept die Höhe der Grundsteuer aufgrund von Grundstücks- und Gebäudefläche, dem durch die Kommunen festgelegten Hebesatz und der Nutzung, berechnet wird. Die Werte von Grundstück und Immobilie spielen dabei keine Rolle.

Hamburg

Nach Beschluss des Hamburger Senats am 16. März 2021, wird bei der Neuberechnung der Grundsteuer neben der Grundstücksfläche und der genutzten Fläche der Gebäude, auch die Wohnlage berücksichtigt. Das sogenannte Wohnlagenmodell wurde deshalb gewählt, da in Hamburg aktuell die Bodenwerte sprunghaft ansteigen.

Hessen

Hessen kündigte bereits sehr frühzeitig ein eigenes Flächen-Faktor-Modell an, bei dem neben Wohnfläche und Grundstücksgröße, auch die Lage in die Neuberechnung einbezogen wird. Durchgesetzt wurde es bislang allerdings noch nicht, da die hessische Landesregierung noch einzelne Feinheiten ausbessern muss.

Niedersachsen

In Niedersachsen wurde der Gesetzentwurf für ein Flächen-Lage-Modell am 13. April 2021 durch die Regierungsparteien CDU und SPD abgesegnet. Künftig soll die niedersächsische Grundsteuer anhand der Fläche, ergänzt um eine Lage-Komponente berechnet werden. Endgültig beschlossen wurde das neue Grundsteuergesetz am 7. Juli 2021.

Saarland

Das Scholz-Modell soll zwar auch im Saarland weitestgehend übernommen werden, allerdings will die Landesregierung trotzdem von der Öffnungsklausel Gebrauch machen. Bei der Besteuerung des Grundvermögens soll im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen werden.

Sachsen

In Sachsen wird zur künftigen Berechnung der Grundsteuer ein eigenes Modell angewendet, das sogenannte Reformgesetz. Es besagt, dass zwischen den Nutzungsarten Gewerbe, Wohnen und unbebaut unterschieden werden soll. Für Geschäftsgrundstücke soll die Steuermesszahl bei 0,72 Promille, bei Wohngrundstücken sowie unbebauten Grundstücken, bei 0,36 Promille liegen. Das Reformgesetz hat am 3. Februar 2021 den sächsischen Landtag passiert.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Häufig wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt oder gleichgesetzt. Beides sind zwei verschiedene Steuerarten. Während die Grundsteuer den Besitz versteuert und jährlich gezahlt werden muss, wird die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal fällig, und zwar nur dann, wenn ein neues Grundstück erworben wird.