Die Grundsteuer und ihre Berechnung: Was Eigentümer wissen müssen
Lesermeinungen:
Jeder, der ein Grundstück besitzt, muss sie zahlen: Die Grundsteuer. Die Zahlungsaufforderung kommt einmal im Jahr von den Gemeinden. Doch beinahe jeder Eigentümer zahlt einen anderen Betrag – selbst in einer Straße können Unterschiede bestehen. Grund dafür sind komplizierte Einheitswerte und regional unterschiedliche Hebesätze. So wird die Grundsteuer berechnet und unter diesen Umständen werden Eigentümer von ihr befreit.
Wer Grundeigentum besitzt, wird in Deutschland in der Regel einmal im Jahr zur Kasse gebeten. Die Grundsteuer wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres von den Gemeinden erhoben. Für die Städte und Gemeinden zählt die Steuer zu den wichtigsten Einnahmequellen. Aus ihrem Erlös investieren die Kommunen in Bereiche des öffentlichen Lebens, wie beispielsweise Infrastruktur oder Schulen. Zahlen muss sie jeder, der ein unbebautes oder bebautes Grundstück besitzt. Aber auch Mieter zahlen Grundsteuer – im Rahmen der Betriebskosten.
Die Grundsteuer - Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundsteuer wird einmal im Jahr von den Gemeinden erhoben. Fällig wird sie zu je einem Viertel ihres Jahresbeitrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
- Zahlen muss die Steuer jeder, der Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks ist. Vermieter können die Grundsteuer aber im Rahmen der Nebenkosten auf den Mieter umlegen.
- Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B. Die Grundsteuer A (agrarisch) wird auf Grundstücke der Landwirtschaft und die Grundsteuer B (baulich) für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben.
- Die Grundsteuer B wird in einem komplizierten Verfahren aus den drei Faktoren Einheitswert, Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz berechnet.
Es existieren zwei Formen der Grundsteuer:
- Die agrarische Grundsteuer A erfasst und besteuert land- und forstwirtschaftliche Flächen und Betriebe.
- Für Immobilieneigentümer ist die Grundsteuer B relevant – sie besteuert Eigentum an bebaubarem und bebauten Grund und Boden, inklusive Immobilien.
Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen, die die Gemeinden und Finanzämter in mehreren Rechenschritten ermitteln. Zum Schluss werden die Faktoren miteinander verrechnet.
Grundsteuer B – Aus diesen drei Punkten setzt sie sich zusammen
Ermitteln Finanzämter die Grundsteuer B für den Grundbesitz in ihren Gemeinden, legen sie zunächst den sogenannten Einheitswert fest. Dieser Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Für die Höhe des Wertes ist auch relevant, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Berechnet wird der Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Da sich die Preise seitdem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte häufig unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze.
Relativ unkompliziert lässt sich der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück ermitteln. Die Quadratmeterzahldes Grundstücks wird mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1964 oder 1935 multipliziert. Komplizierter wird es, wenn das Grundstück bebaut ist. Zur Berechnung ziehen die Finanzämter dann entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran:
- Nach dem Ertragswertverfahren bewerten die Finanzämter grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Sie multiplizieren dafür die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie beispielsweise Größe und Ausstattung des Hauses.
- Das Sachwertverfahren hat sich in den Fällen bewährt, in denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das betrifft beispielsweise ehemalige Luxushäuser. Es kommt ebenfalls immer bei Einfamilienhäusern im ehemaligen Ostteil Berlins zum Einsatz, aber auch dann, wenn Grundstücke besonders hochwertig gestaltet sind Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet.
Eine Sonderregelung existiert für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern, für die sich der Wert im Jahr 1935 – meist aufgrund fehlender Unterlagen – nicht ermitteln lässt. In diesen Fällen greift eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks orientiert.
Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes bestimmen den zweiten Faktor: die Grundsteuermesszahl. Sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strengeVorschriften aus dem Steuergesetz (§§14 und 15 GrStG).
In den alten Bundesländern gelten folgende Staffelungen:
- Einfamilienhäuser bis 38.346,89 Euro: 2,6 Promille
- Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro: 2,6 Promille für den unter 38.346,89 Euro liegenden Teil des Einheitswerts, 3,5 Promille für den darüberliegenden Teil
- Zweifamilienhäuser: 3,1 Promille
- Anderes Wohneigentum: 3,5 Promille
- Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille
In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen fünf und zehn Promille, abhängig von verschiedenen Faktoren wie Alter des Gebäudes oder Einwohnerzahl der zuständigen Gemeinde. Im Zweifelsfall sollten Eigentümer die genaue Zahl bei der zuständigen Gemeinde erfragen. Grundsätzlich liegt die Grundsteuermesszahl im Osten aber deutlich höher als im Westen Deutschlands.
Der dritte Berechnungsfaktor ist der sogenannte Hebesatz. Er ist ein individuell von Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Es herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede – vor allem zwischen Ballungszentren und ländlichen Gebieten. Spitzenreiter 2017 ist die in Nordrhein-Westfalen gelegene Stadt Witten mit einem Hebesatz von 910 Prozent. Damit verlangt das Wittener Finanzamt mehr als doppelt so viel wie die durchschnittliche Gemeinde in Deutschland. Wie stark die Unterschiede sein können, zeigt ein Blick in das Nachbarbundesland Rheinland-Pfalz. Lediglich 80 Prozent beträgt der Hebesatz in Ingelheim am Rhein. Ein Rechenbeispiel soll verdeutlichen, wie unterschiedlich hoch die Grundsteuer ausfallen kann.
Rechenbeispiel
Eine Familie besitzt ein Einfamilienhaus auf einem Grundstück im westlichen Teil Deutschlands. Das zuständige Finanzamt ermittelt für das Gebäude einen Einheitswert von 30.000 Euro. Die Grundsteuermesszahl für dieses Einfamilienhaus beträgt laut Grundsteuergesetz 2,6 Promille. Als Hebesatz soll beispielhaft der in deutsche Durchschnittswert von 534 Prozent herangezogen werden.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach dieser Formel:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Für das fiktive Beispiel ergeben sich folgende Werte:
30.000 Euro x 2,6 Promille = 78 Euro
78 Euro x 534 Prozent = 416,52 Euro
Im Rechenbeispiel müssten Eigentümer also 416,52 Euro Grundsteuer im Jahr bezahlen. Würde das genannte Einfamilienhaus im nordrhein-westfälischen Witten stehen, wären bei einem Hebesatz von 910 Prozent 709,80 Euro Grundsteuer fällig. Bei 80 Prozent Hebesatz in Ingelheim am Rhein müssten die Eigentümer lediglich 62,40 Euro Grundsteuer im Jahr zahlen.
Steuererhöhungen bei Änderungen am Grundbesitz
Baut ein Eigentümer an sein Haus an, reißt er ein Gebäude ab oder teilt er sein Grundstück auf, muss er damit rechnen, dass sich die Grundsteuer ändert. Denn immer dann, wenn der Eigentümer Änderungen am Grundstück oder der Immobilie vornimmt, ändert sich der Wert des Grundbesitzes. Dann muss das Finanzamt einen neuen Einheitswert und, falls nötig, eine neue Grundsteuermesszahl festlegen.
Häufig ändert sich die Grundsteuer aber auch dann, wenn die Gemeinden ihre Haushaltskassen sanieren möchten – und daher den Hebesatz erhöhen.
Grundsteuer bei Eigentümerwechsel
Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wird, ändert sich weder die Höhe der Grundsteuer noch die Steuernummer – denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und somit immer an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer. Ausnahme: Wenn nach einem Immobilienverkauf beispielsweise Wohneigentum geteilt wird, erhalten diese Objekte eigene Steuernummern. Außerdem wird die Höhe der Steuer für diese Objekte dann auch neu berechnet.
Zahlen muss die Grundsteuer immer derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer war. Häufig treffen aber Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag privatwirtschaftliche Regelungen, um die Steuerlast unter Berücksichtigung des Verkaufszeitpunktes aufzuteilen.
Steuererlass für Eigentümer – so geht´s
In manchen Fällen ist es möglich, sich komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das Grundsteuergesetz regelt genau, wer weniger Grundsteuer zahlen muss. Gute Chancen hat beispielsweise, wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt. Denn die Kosten zum Erhalt oder Umbau dieser Häuser sind häufig besonders hoch. In solchen Fällen müssen die Eigentümer gemäß §32 des Grundsteuergesetzes keine Grundsteuer zahlen.
„Vermieter können auf Steuererlass hoffen, wenn sie hohe Mietausfälle haben“, erklärt Reiner Holznagel, Präsident des Bundes der Steuerzahler Deutschland – jedoch nur, wenn sie selbst nicht daran schuld sind. Stehe eine Wohnung beispielsweise nach einem Brand oder Wasserschaden leer, kann der betroffene Vermieter laut Reiner Holznagel Steuerlass beantragen. Gleiches gilt, wenn allgemeiner Mietpreisverfall in der Gemeinde herrscht oder es durch strukturelle Probleme der Region keine Nachfrage nach Wohnraum gibt.
Verlangt ein Vermieter aber keine marktgerechten Mieten und beklagt Leerstand, hat er wenig Chancen auf Steuernachlass (BFH 24.10.2007, Az.: II R 4/ 05). „Ebenso müssen Eigentümer von Mietobjekten die volle Steuer zahlen, wenn sie sich nicht aktiv bemühen, neue Mieter zu finden“, betont Reiner Holznagel. Beauftragt ein Vermieter also keinen Makler oder inseriert er seine Wohnungen nicht, liegt der Leerstand in seiner Schuld.
Grundsätzlich gilt: Fallen die Mieterträge um 50 Prozent, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel, bei einem Totalausfall der Miete gibt es die Hälfte zurück (BFH, Az. II R 36/ 10). Betroffene müssen dafür bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag bei der zuständigen Gemeinde oder dem zuständigen Finanzamt stellen.
Vermieter können Grundsteuer auf den Mieter umlegen
Vermietet ein Eigentümer sein Gebäude, muss er die Grundsteuer nicht selbst tragen. Er kann sie auf die Mieter umlegen. Denn sie gilt als öffentliche Last des Gebäudes – Vermieter dürfen sie daher laut Betriebskostenverordnung in den Nebenkosten abrechnen . Als Verteilerschlüssel hat sich dabei die Abrechnung nach Flächenmaßstab bewährt, wobei auch alternative Verteiler zulässig sind.
Nebenkosten muss der Mieter nur dann zahlen, wenn diese im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. Welche Nebenkosten Vermieter auf den Mieter umlegen können, lesen Sie hier.
Für Immobilien mit Gewerbeflächen, wie beispielsweise Geschäften und Wohneinheiten im Gebäude, gelten Sonderregelungen. Möchten Eigentümer bei gemischt genutzten Immobilien die Grundsteuer auf die Mieter umlegen, müssen sie die Gewerbeflächen herausrechnen. Denn bei einer gemischten Nutzung fallen unterschiedlich hohe Mieten an – was Einfluss auf Einheitswert und damit die Grundsteuer haben kann.
Ebenfalls rechnen müssen Vermieter, wenn sie selbst mit im Gebäude wohnen. Einen Anteil der Grundsteuer müssen sie dann selbst tragen.
Kritik und Reformen
Seit Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. „Problematisch sind vor allem die veralteten Einheitswerte“, betont Reiner Holznagel. Inzwischen liegen dem Bundesverfassungsgericht mehrere Verfahren vor, in denen sich die Kläger über die veraltete Berechnungsweise beschweren. Es werde nach aktuellem Recht nicht berücksichtigt, dass sich die Werteverhältnisse seit 1935 beziehungsweise 1964 deutlich und regional unterschiedlich entwickelt haben. „Problematisch ist die Lage vor allem in Berlin, wo die Ämter je nach Stadtteil mit dem Grundstückswert von 1964 oder 1935 rechnen“, so Holznagel. Da eine einheitliche Bewertung von Grundbesitz so kaum noch möglich ist, hat der Bundesfinanzhof die Berechnung der Einheitswerte bereits als verfassungswidrig erklärt (Urteil BFH II R 16/ 13). Seit April 2012 gelten Einheitswert- und Grundsteuermessbescheide daher nur noch vorläufig.
Auch die Politik beschäftigt sich mit dem Einheitswert – und arbeitet an einer Grundsteuerreform . Leider gehe die Reform nur schleppend voran, sagt Holznagel, denn in der Politik gebe es extrem unterschiedliche Vorstellungen, wie die Bewertung der rund 35 Millionen Grundstücke aussehen soll. Momentan höre man immer wieder vom hochkomplexen Kostenwertmodell, welches in einigen Ballungsräumen zu einer deutlich höheren Grundsteuer führen könnte. Für den Boden sei danach der jeweilige Wert pro Quadratmeter maßgebend, der Gebäudewert setze sich aus der Art des Gebäudes und dem Baujahr zusammen. Laut Holznagel würde eine Neuberechnung Jahre dauern. „Die Politik muss sich aber unbedingt für ein einfacheres Berechnungsmodell einsetzen“, findet der Vorstand des Bundes der Steuerzahler. Denn die Grundsteuerreform dürfe keinesfalls dazu genutzt werden, um noch mehr Steuern einzunehmen.
Häufig wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt oder gleichgesetzt. Beides sind zwei völlig unterschiedliche Steuerarten. Während die Grundsteuer den Besitz versteuert und jährlich ans Finanzamt gezahlt werden muss, wird die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal fällig und zwar nur dann, wenn ein neues Grundstück erworben wird.
Theresa Max
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45 Kommentare
Steuerzahler am 15.04.2019 06:47
Es ist mit Bestimmtheit davon auszugehen, dass der Staat sich nicht die Gelegenheit entgehen lässt, die Grundsteuer im Zuge der Neuberechnung zu erhöhen. Falls es so sein sollte, dass Grundstückseigentümer tatsächlich geklagt haben sollten, muss ich jenen mangelnde Weitsicht und das Unvermögen, komplex zu Denken unterstellen. Aber in der Angelegenheit Grundsteuer ging es wohl weniger um Klagen, sondern vielmehr um das Verstreichen eines Stichtages, um weiterhin Rechtssicherheit zu haben, beim Erheben dieser Steuer.
auf Kommentar antwortenViktor am 31.03.2019 13:24
Liebe Immowelt-Redaktion,
ich bin Mieter von einer 60m2 Wohnung. In der Nebenkostenabrechnung ist Grundsteuer enthalten.
Soll der Vermieter Höhe von Grundsteuer nachweisen ?
Praktisch kann er jede Summe eintragen, oder?
auf Kommentar antwortenMac25 am 18.04.2019 16:11
Der Grundsteuerbescheid bezieht sich auf die gesamte Grundstücksfläche, also auch dem Grundstück zugehörige Grünflächen und Verkehrswege. In der Regel wird die Grundsteuer nach Wohnfläche anteilig auf alle Mieter umgelegt. Möglich sind aber auch andere Verfahren, z. B. nach Anzahl Wohneinheiten, unabhängig von den m². In der Nebenkostenabrechnung sollten immer die Gesamtkosten ausgewiesen sein und welcher Anteil davon auf die gemietete Wohnflächen entfallen.
Immowelt-Redaktion am 01.04.2019 11:32
Hallo Viktor und vielen Dank für Ihren Kommentar,
sollten Sie Ihrem Vermieter bezüglich der Höhe der Grundsteuer misstrauen, können Sie ihn um Belegeinsicht bitten. Er muss Ihnen dann alle Belege vorlegen, die als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung gedient haben. Der in diesem Fall relevante Bescheid wäre der Grundsteuerbescheid.
Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie Ihre Abrechnung rechtlich prüfen lassen wollen, empfehlen wir den Gang zu einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Rob Hood am 22.02.2019 11:26
Zum 01.01.2019 ist in Mülheim an der Ruhr die Grundsteuer dreisterweise um 39 Prozent auf den Wert 890 erhöht worden. Es gab und wird weiterhin massive Proteste dagegen geben. Diese "Bedienung" beim Bürger ist nicht hinnehmbar. Schuld an der verheerenden Pro-Kopf-Verschuldung in Mülheim ist einzig und allein die inkompetente Politik - aber der Bürger soll es ausbaden. Unfassbar!
auf Kommentar antwortentommy am 22.04.2019 09:28
Das gleiche Muster in Offenbach a. M. ! Ab 2019 liegt hier der Hebesatz bei 995%.
Offenbar hat sich die Stadtverordnetenversammlung nicht getraut 4-stellig zu werden.
Erwin am 04.03.2019 11:58
Es wurde so gewählt. Wohl bekomm's!
Karl-Heinz vogl am 20.02.2019 14:41
Wie es Euch gefällt.
Auf allen Ebenen in dieser Gesellschaft nur Abzocke.
Die Grunsteuer ein Objekt der Begierde ,kann von den Komunen und den Kreisen willkürlich erhöht werden.
Die Eigentümer werden überhaupt nicht gefragt?
Wo bleibt denn hier die Demokratie?
Ein hoch auf Sizilien.
auf Kommentar antwortenHeute hier, morgen da am 21.03.2019 18:18
Die Eigentümer und auch die Mieter werden wohl gefragt, alle 5 Jahre bei den Kommunalwahlen. Sprechen Sie die Kandidaten der verschiedenen Parteien doch offen an, wie sie zu der Novellierung der Grundsteuer oder zu Erhöhungen stehen. Dann machen Sie einfach das Kreuz an der richtigen Stelle. Die meisten Leute interessiert nur leider die Kommunalpolitik nicht mehr, doch genau das Thema IST Kommunalpolitik. Und wen es nicht interessiert, der muss damit leben. :-)
Dagmar Saloks am 13.02.2019 08:26
Liebe Leser,
da bei uns in Mülheim/Ruhr die Grundsteuer erheblich erhöht wurde, interessiert es mich, wie diese auf die Mieter umgerechnet wird. Darf das gesamte Grundstück umgerechnet werden, oder nur die Quadratmeter der Wohnung?
Wie wird es für den Mieter umgerechnet?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 13.02.2019 09:44
Sehr geehrte Frau Saloks,
wie die Grundsteuer umgelegt wird, ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart. Gibt es keine solche Vereinbarung, erfolgt die Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche. In einem Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen würde der Vermieter in diesem Fall also die Hälfte der Grundsteuer auf den einen, die andere Hälfte auf den anderen Mieter umlegen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Heikeg am 11.02.2019 04:56
Hallo, wir haben ein Gartengrundstück, haben auch die Grunderwerbssteuer gezahlt, aber keine Grundsteuer. Woran Liegt das?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 11.02.2019 14:28
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
möglicherweise daran, dass die Grundsteuer erst im ersten Jahr nach der Eigentumsübertragung im Grundbuch fällig wird, die Grunderwerbsteuer dagegen aber schon einige Wochen nach der Beurkundung. Wann haben Sie das Grundstück denn erworben?
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
ManU0815 am 01.02.2019 11:49
Hallo, wir sind in einen Neubau Mitte Januar 2017 eingezogen. Beim Einwohnermeldeamt habe ich mich zum 1.1.2017 umgemeldet, was nun dazu führte, dass ich für das Jahr 2017 die komplette Grundsteuer B bezahlen muss. Hätte ich mich z.B. erst zum 2.1.2017 gemeldet, dann würde diese erst ab 2018 berechnet werden. Lt. Finanzamt hat das so seine Korrektheit, aber ich lese immer nur, wer im Januar einzieht (dazu zählt für mich auch der 1. Januar), zahlt erst im folgende Jahr die Grundsteuer B. Können Sie hierzu eine Aussage treffen? Eine Umdatierung beim Einwohnermeldeamt wird wohl eher schwierig sein...
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 01.02.2019 12:10
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Grundsteuer wird im ersten Jahr nach der Eigentumsübertragung im Grundbuch fällig. Gehörte Ihnen die Immobilie also bereits im Jahr 2016, zahlen Sie ab 2017 die Grundsteuer, völlig unabhängig davon, ab wann Sie sich gemeldet haben. Grundsteuer müssten Sie prinzipiell ja auch dann zahlen, wenn Sie gar nicht an der fraglichen Adresse gemeldet wären, entscheidend ist nur, dass Ihnen die Immobilie gehört.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
ManU0815 am 01.02.2019 13:37
Hallo und danke für die schnelle Rückantwort. In meinem Fall geht es darum, dass uns das Grundstück bereits 2016 gehört hat und die Grundsteuer B für ein unbebautes Grundstück natürlich wesentlich günstiger ist. Mit der Ummeldung beim Einwohnermeldeamt zum 1.1.2017 muss ich jetzt auch für 2017 die 400%igen Mehrkosten für ein bebautes Grundstück zahlen, was ich anscheinend nicht müsste, wenn ich mich zum 2.1.2017 umgemeldet hätte. Das finde ich in meinem Fall sehr schade, da wohl der 01.01. noch zum alten Jahr gehört???
Immowelt-Redaktion am 01.02.2019 13:44
Tatsächlich wird die Grundsteuer zum Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Daraus folgt, dass derjenige, der am 1. Januar Steuerschuldner der Grundsteuer war, für das ganze Jahr die Steuer bezahlen muss. Maßgeblich für das Entstehen der Steuerpflicht sind die Eigentumsverhältnisse.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Krishi am 31.01.2019 00:48
Hallo,
wir wohnen seit 16 Jahren in einem Mietshaus auf ST.Pauli. Das Grundstück besteht aus drei Häusern, die zum Großteil aus Gewerbeeinheiten und drei Mietwohnungen bestehen, in einer davon wohnen wir.
Zwei Wochen vor Weihnachten 2018 bekamen wir alle eine korrigierte Betriebskostenabrechnung, aufgrund eines neuen Grundsteuerbescheides. Jetzt sollen wir Mieter für vier Jahre die Grundsteuer nachzahlen (insgesamt 685€ bei unserer 65m² Wohnung), also von 2014-2017. Bei der noch ausstehenden Abrechnung von 2018 werden dann natürlich nochmal 170 € abgerechnet.
Wir wohnen in öffentlich gefördertem Wohnraum( welche in vier Jahren ausläuft), das Grundstück und die Gebäude gehören der Stadt Hamburg. Als wir vor 16 Jahren einzogen, war das Haus mit öffentlichen Mitteln frisch saniert worden, seitdem hat sich an der Baulichkeit nichts verändert. Der Einheitswert der Gebäude hat sich nun im neuem Steuerbescheid vervierfacht. Die Stadt Hamburg hat in den letzten Jahren den Hebesatz nicht verändert, was mir nach meiner Beschwerde bei der Finanzbehörde, schriftlich mitgeteilt wurde. Hat unser Vermieter bzw. unsere Hausverwaltung seit der Fertigstellung der Sanierung im Jahr 2003 die Neufeststellung des Einheitswertes versäumt!? Wenn ja, ist es zulässig, das jetzt so spät nachzuholen und es dann rückwirkend auf vier Jahre auf die Mieter umzulegen?
Des Weiteren ist uns zu Ohren gekommen, dass die Stadt Hamburg im Begriff ist, das Grundstück an unsere Hausverwaltung zu verkaufen, ist es eventuell deshalb zu einer Neufeststellung gekommen und ist es dann zulässig das auf uns Mieter umzulegen? Unsere Hausverwaltung hat uns schriftlich mitgeteilt, dass sie den neuen Steuerbescheid weder veranlasst noch zu vertreten hat, die Finanzbehörde beruft sich auf das Steuergeheimnis und darf mir als Mieter deswegen keine Auskunft geben. Wer ist den jetzt verpflichtet mir die nötigen Informationen zur Verfügung zu stellen!?
Leider gab es auch bei der Umlage dieser Grundsteuernachzahlung einen neuen Berechnungsschlüssel. Seit 16 Jahren wurden wir immer über einen anteiligen Flächenschlüssel berechnet, bei der neuen Berechnung wurden die Gewerbeeinheiten vorher über den Einheitswert prozentual herausgerechnet, weswegen unser Anteil sich erhöht hat, nach dem anteiligen Flächenschlüssel müssten wir eigentlich nur 121€ pro Jahr nachzahlen und nicht 170€. Dieser prozentuale Vorwegabzug ist doch nach dem letzten BGH Urteil nicht mehr zulässig und deswegen anfechtbar bzw. die Hausverwaltung ist doch verpflichtet das zu korrigieren, oder!?
Wir sind übrigens bei einem Mieterverein eingetreten, der sich aber leider schlechter auskennt, als ich mich mittlerweile, nur deswegen habe ich so viele Fragen!!
Vielen Dank & lieben Gruß
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 31.01.2019 10:18
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter den Mieter die Betriebskostenabrechnung zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen muss. Eine Korrektur einer fehlerhaften Abrechnung ist möglich, allerdings auch nur innerhalb des besagten Zeitraums. Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen durch den Vermieter nur dann nicht ausgeschlossen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Absatz 3 Satz 3 BGB). Ob der Vermieter in Ihrem Fall die Fehler bei der Berechnung der Grundsteuer zu vertreten hat oder nicht, entzieht sich unserer Kenntnis. Als Mieter haben Sie allerdings das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für die Abrechnung gedient haben. Dazu gehören auch etwaige Steuerbescheide und, falls vorhanden, nachträgliche Korrekturen an der Berechnung der Grundsteuer.
Bezüglich des Vorwegabzugs der Grundsteuer für die Gewerbeeinheit vermuten wir, dass Sie sich auf das BGH-Urteil vom 10. Mai 2017 (Az.: VIII ZR 79/16) beziehen. Darin hat der BGH allerdings nur zum Ausdruck gebracht, dass bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bei der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten bedarf. Nicht entschieden haben die Richter dagegen, dass ein solcher Vorwegabzug nicht erlaubt ist.
Bitte bedenken Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wenn Sie schon beim Mieterverein vorstellig geworden sind und diese Gespräche nichts zur Lösung des Problems beigetragen haben, können wir Ihnen daher leider nur den Gang zu einem auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt empfehlen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
helmholz am 28.01.2019 15:57
Hallo zusammen , ich habe ein Einfamilienhaus gemietet. Auf dem Grundstück befinden sich zwei Einfamilienhäuser. In meinem Mietvertrag steht ohne Garten, weder vor noch hinter dem Haus. Wo kann ich erfahren welchen Anteil der Grundsteuer B ich tragen muss.
vielen Dank
MfG Helmut
auf Kommentar antwortenMac25 am 18.04.2019 16:06
Der Vermieter kann die gesamte Grundsteuer umlegen, nicht nur den Anteil der vermieteten Fläche.
Immowelt-Redaktion am 29.01.2019 08:50
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
das sollte aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen, die Sie von Ihrem Vermieter enthalten. Gegebenenfalls können Sie auch den Grundsteuerbescheid einsehen und diesen mit Ihrer Abrechnung abgleichen. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung haben, empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Andrey Wentlant am 25.01.2019 12:21
Guten Tag. Wir haben ein neues Haus in Dülmen /48249/gebaut. Die Summe der Grudsteuer beträgt 826 Euro. Ich habe eine große Familie mit 7 Person und ich bin Alleinverdiener.
Das Grunstück ist 520 m2 und das Haus 220m2 groß.
Frage:Wie sind der Meinung, dass der Betrag zu hoch ist und fragen uns somit, ob der Betrag stimmt oder gibt es einen Betragsunterschied für eine große Familie?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 25.01.2019 15:15
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Grundsteuer ist an das Objekt gebunden und nicht an den Eigentümer, weshalb auch die Höhe der Grundsteuer nicht von der Zahl der Bewohner abhängt. Ob der Beitrag zu hoch ist, können wir leider aus der Ferne nicht abschließend klären. Sie können sich den Rechenweg von der Gemeinde natürlich noch einmal erklären lassen. Bringt Ihnen auch das keine Klarheit, können Sie Ihren Grundsteuerbescheid aber auch rechtlich prüfen lassen, beispielsweise von einem Eigentümerverband wie Haus & Grund.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Christian Schneckel am 14.01.2019 08:34
Ich habe von einem Bauträger eine Wohnung erworben und wohne dort seit 02/2018. Die Immobilie ist fertig gestellt, die Eigentumsumschreibung jedoch noch nicht erfolgt, da die Abnahme des Gemeinchaftseigentums erst in 2019 erfolgen wird. Jetzt habe ich für 2019 einen Bescheid über die Grundsteuer erhalten. Wer ist für die Zahlung verantwortlich? Der Bauträger, da noch nicht umgeschrieben oder ich als Nutzer meiner Wohnung?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 14.01.2019 14:39
Sehr geehrter Herr Schneckel,
wenn (beispielsweise im Kaufvertrag) nichts anderes vereinbart wurde, zahlt derjenige die Grundsteuer, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und zwar ab Januar des Folgejahres auf die Eigentumsübertragung.
Bitte beachten Sie jedoch bitte, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend klären können. Wir empfehlen Ihnen daher, sich an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund zu wenden.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Berthold Jandt am 13.01.2019 11:23
Hallo und guten Morgen,
ich habe heute eine Erhöhung der Grundsteuer B um satte 490 % erhalten. Mein Besitz liegt in der Samtgemeinde Velpke, PLZ 38462.
Frage 1: Ich würde gern wissen wo die rechtliche Handhabe bei dieser abartigen Erhöhung liegt. Wenn die Kassen der Gemeinde durch Misswirtschaft leer sind, müssen die verantwortlichen zur Rechenschaft gezogen und ausgetauscht werden. Muss ich nun davon ausgehen, das ich in 5 Jahren eine Erhöhung von 1000000 % auferlegt bekomme?
Frage 2: Ich bin Alleinverdiener, da meine Frau durch eine schwere Krankheit erwerbsunfähig ist und zusätzlich im täglichen Leben personell begleitet werden muss. Habe ich ein Anrecht auf Steuererlass ???
Ich würde mich über eine aussagefähige Antwort sehr freuen.
mfG Berthold Jandt
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 14.01.2019 14:11
Sehr geehrter Herr Jandt,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Auch in Ihrem Fall sieht das Gesetz kein Anrecht auf Steuererlass vor. Woher die beträchtliche Erhöhung der Grundsteuer in Ihrem Fall kommt, können wir aus der Ferne leider ebenfalls nicht beurteilen. Wir würden Ihnen raten, hierzu bei der Gemeinde nachzufragen. Diese kann die Grundsteuer ja nicht einfach nach Gutdünken, sondern auf Basis bestimmter Berechnungsgrundlagen erhöhen. Sollten Sie dann den Rechtsweg beschreiten wollen, empfehlen wir Ihnen vorab die Beratung durch einen Fachanwalt oder durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Petra & Nino am 12.01.2019 20:12
Meine Frau und ich wir besitzen eine Eigentumswohnung (72 qm.). Unsere Grundsteuer seit 2006 betrug jährlich 194,18 €.
Wir wohnen in 71397 Leutenbach.
In der zeit von 2006 bis 2018 hat die Einwohnerzahl fast verdoppelt.
Für 2019 bekommen wir den Bescheid für die Grundsteuer und stelle fest das der Betrag um 13.- € erhöht wurde.
Wir würden gerne den Grund der Erhöhung wissen.
Danke mit freundlichen Grüßen Petra und Nino Maringola
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 14.01.2019 13:35
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
den genauen Grund für diese Erhöhung kennen wir leider nicht, mutmaßlich hat sich etwas an der Berechnungsgrundlage geändert. Wir würden Ihnen empfehlen, Ihre Frage direkt an die zuständige Gemeinde zu richten.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
michel09 am 09.01.2019 11:54
hallo die grundsteuer in unserem zweifamilien haus beträgt 224.11eur.wieviel muss ich als mieter davon bezahlen
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 09.01.2019 13:12
Hallo michel09 und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Das ist davon abhängig, welcher Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart wurde. Üblich ist es, nach anteiliger Wohnfläche abzurechnen. Hat dann eine Wohnung zum Beispiel 60 Quadratmeter und die andere 40 Quadratmeter, würden für den Mieter der größeren Wohnung 60 Prozent der Kosten, und für den Mieter der kleineren Wohnung 40 Prozent der Kosten aufgeteilt werden.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Christian am 03.01.2019 16:27
Meine Frage:
ich habe ein Grudstück von 1.600 m² davon sind laut Gemeinde 900m² Grünland, also nicht zur bebauung frei. Die Gemeinde berechnet aber für das gesamte Grundstück Grundsteuer B. Ist das korrekt?
Dankbar für eine Antwort
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 04.01.2019 08:51
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
Sie müssen auch für ein nicht bebaubares Grundstück Grundsteuer zahlen, wenn es in Ihrem Besitz ist. Laut Paragraf 10 Absatz 1 des Grundsteuergesetzes ist "Schuldner der Grundsteuer [...] derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist." Der Steuergegenstand ist der Grundbesitz im Sinne der Paragrafen 68 und 70 des Bewertungsgesetzes.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
DFl am 17.12.2018 15:22
Hallo, Ihr Text (oder der Grundsteuermessbescheid meines Finanzamtes) enthält einen gravierenden Fehler und zwar bei der Berechnung des Grundsteuermessbetrages, wenn der Einheitswert >38346,89€ liegt. In einem solchen Fall werden die ERSTEN 38346,89€ mit 2,6 Promille "versteuert", alles was DARÜBER liegt mit 3,5 (also bei 40000€ lediglich 1653,11€) - dann wird die Summer der Werte festgelegt.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 18.12.2018 08:29
Hallo und vielen Dank für Ihren Hinweis,
Sie haben natürlich Recht. Wir haben die fragliche Stelle im Artikel korrigiert.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Karaman am 11.12.2018 01:28
Ich habe eine Frage zum BGH Urteil vom 10.05.2017 - "Grundsteuer: Bei Mischnutzung kein Vorwegabzug für gewerblich genutzte Einheiten":
Die Grundsteuer basiert doch auf dem Einheitswert, der vor längerer Zeit erstellt worden sein kann. Wenn nun bei der Feststellung der Gewerbeanteil am Gesamteinheitswert beispielsweise 50% betrug, der Flächenanteil aber nur 40%, dann wurde die Grundsteuer durch das Gewerbe höher und ist auch heute noch höher. Wenn es im Haus kein Gewerbe gäbe, wäre die Grundsteuer erheblich niedriger.
Und nun soll die Grundsteuer trotzdem gleichmäßig auf Bewohner und Gewerbe verteilt werden, nur nach dem Flächenanteil? Es kann doch nicht sein, daß die Bewohner eine erhöhte Grundsteuer zahlen, nur weil sie Gewerbe im Haus haben!
Oder Ist das Urteil hier nicht anwendbar? Oder doch und man muß jetzt sagen "Dann müßt ihr eben in ein Haus ohne Gewerbe ziehen" ?
Wie ist die Grundsteuer denn nun zu verteilen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 11.12.2018 08:23
Hallo Karaman und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn nichts anderes vereinbart wurde, ist die Grundsteuer nach Fläche umzulegen. Dabei wäre dann kein Vorwegabzug für gewerblich genutzte Einheiten notwendig, dies hat der BGH tatsächlich so entschieden. Natürlich könnte der Vermieter in den Mietverträgen aber eine andere Umlage vereinbaren.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
HeSch am 05.12.2018 17:48
Vor zwei Jahren haben wir unser Einfamilienhaus auf unsere Tochter übertragen, dann hat meine Tochter mit ihrem Mann die obere Etage umgebaut und ist dort eingezogen. Mein Mann und ich wohnen nun im Erdgeschoss mit mietfreiem Wohnrecht auf Lebenszeit. Ins Grundbuch müssten wir zwei Eigentumswohnungen eintragen. Nun will das Finanzamt die Grundsteuer verdoppeln. Ist das korrekt?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 06.12.2018 10:35
Hallo HeSch,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ob die Erhöhung/Verdopplung der Grundsteuer rechtens ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus den - zur Zeit noch - geltenden gesetzlichen Bestimmungen, wie im Artikel beschrieben. Dass die Gemeinde die Steuer nach Aufteilung - so wie Sie es schreiben - einfach verdoppelt, erscheint uns allerdings ungewöhnlich. Sie sollten deshalb bei der Gemeinde nachfragen, ob gegebenenfalls einfach nur ein Irrtum vorliegt und wenn dies verneint wird, eine Begründung fordern. Im Zweifel dürfte eine individuelle Beratung bei einem Fachanwalt vonnöten sein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Catgirl1201 am 29.11.2018 11:56
Hallo,
es gibt auf einem Grundstück zwei Miteigentümer mit jeweils 500/1000 Miteigentumsanteilen. Die Nutzung der Grundstücksfläche erfolgt jedoch unterschiedlich (1 Eigentümer nutzt 1/3 und der andere Eigentümer 2/3 des Grundstückes) Die Größe der beiden Wohnungen (Zweifamilienhaus) ist gleich. Beide zahlen den gleichen Betrag an Grundsteuer. Wie kann man den einen Eigentümer, welcher die kleinere Fläche des Grundstücks nutzt, entlasten gegenüber dem anderen Eigentümer?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 29.11.2018 14:29
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die beiden Eigentümer könnten natürlich untereinander eine Vereinbarung treffen, das ist frei verhandelbar. Rein rechtlich betrachtet wird die Grundsteuer aber unabhängig von der tatsächlichen Nutzung aktuell noch nach Miteigentumsanteilen berechnet. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt, so dass es bald zu einer Reform der Berechnungsmethode kommen wird. Wie diese dann aussieht, steht noch nicht fest, unter Umständen könnten dann auch Faktoren wie die Bebaubarlkeit eine Rolle spielen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Lucy Lectric am 24.11.2018 01:41
Ergänzung zum vorhergehenden Kommentar:
Anders gefragt: Hat die Höhe einer für das Grundstück festgesetzten GRZ bzw. GFZ überhaupt Einfluss auf die Höhe der festgesetzten Grundsteuer oder zählt nur das, was tatsächlich auf dem Grundstück gebaut ist (und nicht das, was baurechtlich gesehen gebaut werden könnte)?
auf Kommentar antwortenLucy Lectric am 24.11.2018 01:30
Wir wohnen in einem Einfamilienhaus im bislang unbeplanten Innenbereich. Nun soll unser Grundstück in den Geltungsbereich eines Bebauungsplans einbezogen werden, der für unser Grundstück eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 0,8 festsetzt. Beides nutzen wir mit der vorhandenen Bebauung nicht annähernd aus und haben auch nicht vor, auf dem Grundstück noch mehr zu bauen als das, was bereits vorhanden ist.
Müssen wir trotzdem mit einer Erhöhung der Grundsteuer rechnen, weil das Finanzamt quasi die Festsetzung der genannten GRZ und GFZ als wertsteigernd für unser Grundstück ansieht, weil beide Kennzahlen eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks ermöglichen als dies bislang der Fall ist?
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
auf Kommentar antwortendie Immowelt-Redaktion am 26.11.2018 09:49
Hallo Lucy Lectric,
vielen Dank für Ihren Kommentar.
Die Grundsteuer wird derzeit anhand der tatsächlichen Bebauung aufgrund des Einheitswertes von 1935 und der weiteren Faktoren berechnet. Dass das Grundstück auch dichter bebaut werden könnte, spielt derzeit keine Rolle.
Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt, so dass es bald zu einer Reform der Berechnungsmethode kommen wird. Wie diese dann aussieht, steht noch nicht fest, u.U. könnten dann auch Faktoren wie die Bebaubarlkeit eine Rolle spielen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Norma Popp am 06.11.2018 17:15
wir wohnen seit Jahren in einem Haus mit 6 Mietparteien. Der Besitzer (wohnt nicht im Haus) hat das Grundstück geteilt und für sich auf den Garten, den alle Mieter bisher nutzen konnten, ein größeres Einfamilienhaus gebaut. Ändert sich dadurch die Höhe der Grundsteuer? Wir haben bei der BK-Abrechnung den gleichen Grundsteuerbetrag gezahlt wie die Jahre zuvor obwohl wir die eine Hälfte des Grundstückes nicht mehr nutzen können.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 07.11.2018 08:54
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
zumindest müsste in diesem Fall wohl die Grundsteuer anders umgelegt werden als bisher, weil durch das neue Haus ja neue Wohneinheiten geschaffen wurden. Wie genau sich das allerdings in der Nebenkostenabrechnung niederschlagen muss, lässt sich aus der Ferne nicht sagen, das hängt auch vom gewählten Umlageschlüssel ab. Als Mieter haben Sie zunächst das Recht, bei Ihrem Vermieter die Belege einzusehen, die als Basis für die Nebenkostenabrechnung dienen. Bringt Ihnen auch das keine Klarheit, können Sie die Abrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen lassen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
MiPa1961 am 16.10.2018 15:20
Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 16 Parteien. 15 davon haben Eigentumswohnungen, nur wir wohnen zur Miete. Müssen nur wir Grundsteuer zahlen? Oder zahlen die Eigentümer der anderen Wohnungen auch Grundsteuer?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 16.10.2018 15:23
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
alle Eigentümer zahlen Grundsteuer. Der Eigentümer Ihrer Wohnung kann diese nur als Vermieter auf Sie umlegen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Grundsteuer am 16.10.2018 08:10
Hallo Immowelt Redaktion,
Vielen Dank für den sehr informativen Artikel. Ich habe eine Frage zur Aufteilung der Grundsteuer bei Häusern mit Wohn- und Gewerbeflächen. Unser Vermieter hat die Grundsteuner bislang immer getrennt nach Wohn- und Gewerbefläche abgerechnet. Für 2017 hat er nur die Grundsteuer für das gesamte Haus nach Quadratmetern umgerechnet. Das bedeutet allein für uns 180 Euro mehr im Jahr. Zur Begründung verweist er auf ein Urteil des BGH vom 10.5.2017. Kennen Sie dieses Urteil und hat der Vermieter recht. Oder kann ich dagegen vorgehen? Vielen Dank für Ihre Antwort!
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 16.10.2018 11:22
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
das Urteil ist uns bekannt. Konkret heißt es im Leitsatz: "Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten." (Az.: VIII ZR 79/16)
Insofern hat Ihr Vermieter hier wohl tatsächlich entsprechend der aktuellen Rechtsprechung des BGH gehandelt. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Reinhard Stöckel am 27.10.2018 12:10
Um Grundsteuer festsetzen zu können ist es notwendig einen Einheitswert festzustellen. Bei der Feststellung des Einheitswerts wird zum Einen der zu Gewerbezwecken genutzte Teil und zum Anderen der zu Wohnzwecken genutzte Teil berechnet. Beispiel Einheitswert 1964 in FFM a.M.: 100 qm Gewerbe x 12 Monate x 7 DM/qm = 8.400 DM Jahresmiete + 200 qm Wohnfläche (2 Wohnungen a 100 qm) x 12 x 5 DM/qm = 12.000 DM Jahresmiete . Einheitswert : 8.400 + 12.000 = 20.400 DM x Vervielfältiger (s. BewG) 8,9 = 181.560 DM abgerundet nach § 30 BewG = 181.500 DM (davon entfallen 74.700 DM = 41,10 % auf gengewerblich genutzten Teil des Einheitswerts
x Grundsteuermesszahl 3,5 v.T. = 635,25 DM (324,80 €) x Hebesatz (z.B. 500 v.H.) = 1.624 € Jahresgrundsteuer davon entfallen 41,10 % auf den Gewerbe. genutzten Teil = 667,46 €. Nach meiner Sachkenntnis müsste eine dementsprechende Umlegung erfolgen.
Romy am 15.10.2018 19:14
2 Besitzer eines Einfamilienhauses getrennt lebend seit 8,6 Jahre, wobei ein Eigentümer selbst noch im Haus wohnt und die Grundsteuer bezahlt. Muss der andere Miteigentümer die Hälfte der Grundsteuer ebenfalls bezahlen? wenn er doch ständig drauf besteht und sogar das Haus als Teilungsversteigerung einträgt?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 16.10.2018 09:01
Hallo Romy und vielen Dank für Ihren Kommentar,
der Miteigentümer eines Hauses muss so lange die Grundsteuer anteilig mitbezahlen wie er Miteigentümer des Hauses ist.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Elke am 13.10.2018 17:35
Guten Tag, ich wohne in einem Mehrfamilienhaus, in dem verschiedene Eigentümer Wohnungen vermieten. Bei meiner BKA wurde die Grundsteuer doppelt berechnet, und zwar einmal durch die Hausverwaltung für das Gebäude und einmal durch den Eigentümer/Vermieter für die Wohnung. Das finde ich nicht richtig. Oder ist das in Ordnung? Danke für Ihre Hilfe.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.10.2018 10:15
Hallo Elke und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Grundsteuer wird von der Gemeinde nur einmal erhoben und zwar direkt vom Eigentümer. Insofern dürfte sie auch nur einmal vom Eigentümer auf den Mieter umgelegt werden. Beachten Sie jedoch, dass wir die Richtigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen, Ihre Betriebskostenabrechnung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt prüfen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Kati am 24.09.2018 09:39
Hallo!
Wir wohnen seit Dez. 2016 in unserer Wohnung und haben nun für 2017 die Nebenkostenabrechnung erhalten. Hier teilt uns unser Vermieter mit, dass wir die Grundsteuer nachzahlen müssen. Er begründet die Summe von ca. 700€ damit, dass er bisher nicht wusste, wie hoch die Summe sei und dass sie deshalb noch nicht in unseren Nebenkosten berechnet war. Ich finde 700€ mit dieser Begründung ganz schön frech - hätte er uns nicht mindestens "vorwarnen" müssen, denn es muss doch klar sein, DASS eine Grundsteuer anfällt. Gibt es hierzu irgendwelche Vorgaben für den Vermieter?
Ich freue mich auf Ihre Antwort!
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 24.09.2018 11:16
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
tatsächlich dürfen Vermieter bestimmte Nebenkosten immer dann verspätet abrechnen, wenn sie die Verspätung nicht selbst zu vertreten haben. Inwieweit sich diese Regelung auf die in der Tat recht hohe Nachzahlung anwenden lässt, können wir aus der Ferne aber leider nicht abschließend klären. Wir möchten Ihnen daher empfehlen, Ihre Betriebskostenabrechnung einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen und sie rechtlich prüfen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Bahnwerk am 23.09.2018 15:36
Was darf in der Grundsteuer B alles zusätzlich eingerechnet werden wie zum Beispiel Winterdienst und Straßenreinigung ohne sie durchzuführen.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 24.09.2018 09:56
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Straßenreinigung und der Winterdienst haben mit der Grundsteuer nichts zu tun. Die genannten Posten werden von den Städten und Gemeinden üblicherweise nur mit der gleichen Rechnung von Immobilieneigentümern abgerechnet.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Doreth am 19.09.2018 15:40
Hallo,
ist die INFO richtig.
Grunderwerbsteuer wird an das Finanzamt gezahlt.
Grundsteuer an die Gemeinde/Stadt.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 20.09.2018 08:39
Hallo Doreth,
das ist korrekt, ja.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
akinom45 am 05.09.2018 12:55
Hallo, guten Tag,
Habe ich als Mieter das Recht zu wissen, wie hoch die Grundsteuer insgesamt für ein Mehrfamilienhaus (8Parteien) ist, wenn ich als Mieter ca. 120,00 Euro bezahle? Bzw. wie sie errechnet wird für die einzelne Wohnung?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 05.09.2018 13:38
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
ja, als Mieter haben Sie das Recht, beim Vermieter die Belege einzusehen, die als Grundlage für Ihre Betriebskostenabrechnung dienen. Auch den Umlageschlüssel muss der Vermieter offenlegen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Agatha DUS am 20.08.2018 14:52
Guten Tag,
sie schreiben, dass bei Eigentümerwechsel die Höhe der Grundsteuer sich nicht ändert. Jahrelang hatte ich 44,17€ jährlich an die Grundsteuer beazhlt. ( Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus.) Am 01.07.2017 wurde die Wohnung verkauft und der neue Vermieter hatte mir beireits angekündit, dass ich ab 01.01.2018 jährich € 277,00n Grundsteurer bezahlen muss. Die Kopie von der Festsetztung hatte er mir zugesandt. Meine Frage an Sie: wie kommt es? Was kann ich dagegen tun? Dankbar wäre ich Ihnen für Ihre Antwort.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 21.08.2018 09:21
Hallo Agatha DUS und vielen Dank für Ihren Kommentar.
Ein Eigentümerwechsel hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Grundsteuer, allerdings kann die Gemeinde diese erhöhen, indem sie die Hebesätze anhebt.
Allerdings kommt uns die von Ihnen genannte Erhöhung unrealistisch vor. Da wir allerdings keine Kenntnisse von Ihrem Mietvertrag bzw. von dem Gebäude, in dem Sie wohnen haben, können wir zum konkreten Einzelfall jedoch keine konkreten Aussagen treffen. Möglicherweise hat der alte Vermieter irrtümlich eine viel zu niedrige Grundsteuer berechnet. Sie sollten auch prüfen, ob sich die genannten 277 € auf das ganze Mehrfamilienhaus beziehen, in diesem Fall müssten Sie nur die anteiligen Kosten für Ihre Wohnung tragen. Die sollten Sie zunächst ihren Vermieter fragen. Sollte dies zu keiner Klärung führen, sollten Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Monika am 17.07.2018 19:43
Wir haben unser Haus, das 40 Jahre in unserem Besitz war verkauft. Nun meldet sich das Finanzamt und fordert für 3 Jahre Grundsteuer nach. Begründung: Wir haben wesentlich mehr Geld erhalten als bezahlt. Selbstverständlich haben wir laufend investiert und somit den Wert des Hauses erhöht. Die Grundfläche und der umbaute Raum hat sich nicht verändert. Kann das angehen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 18.07.2018 08:45
Hallo Monika und vielen Dank für Ihren Kommentar,
so etwas ist prinzipiell möglich, ja. Ob die Nachforderung allerdings in Ihrem Fall gerechtfertigt ist, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Hierzu würden wir Ihnen die Beratung durch einen Steuerberater, einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund empfehlen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Wilma am 21.06.2018 12:25
hallo,
vielleicht können Sie mir ja helfen etwas schlauer zu werden ...
Ich habe mit meinem Bruder, den ich im vergangenen Jahr erst kennen gelernt habe, ein Haus geerbt. Das Haus, sein Elternhaus, soll jetzt verkauft werden, und er meinte jetzt dass da noch Steuern auf den Grundbesitz anfallen würden.
Kann ich das irgendwie errechnen wieviel das sind?
Das Haus ist eher klein, dazu gehört eine Garage und ein kleiner Garten in dreieckiger Form
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 21.06.2018 13:25
Hallo Wilma und vielen Dank für Ihren Kommentar,
für den Zeitraum, in dem sie Eigentümerin des Hauses sind, wird Grundsteuer fällig. Um herauszufinden, wieviel Grundsteuer in Ihrem konkreten Fall berechnet wird, fragen Sie am besten direkt beim Finanzamt nach. Alternativ kann Ihnen auch ein Steuerberater weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Wilma am 21.06.2018 13:36
Vielen Dank!
Ich hoffe dass ich telefonisch Auskunft bekomme, da Beamte da etwas komisch drin sind ;-)
VG und eine Gute Zeit
Wilma
frank am 16.06.2018 18:38
wir haben ein wochenendhaus das haus steht auf einem grundstück das uns nicht gehört muss ich dafür grundsteuerzahlen
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 18.06.2018 08:57
Hallo Frank und vielen Dank für Ihren Kommentar,
ausgehend von der Annahme, dass Ihr Wochenendhaus im Rahmen des Erbbaurechts errichtet worden ist, unterliegt es der Grundsteuer. Der Erbbauberechtigte ist dabei als wirtschaftlicher Eigentümer Steuerschuldner der gesamten Einheit aus Grundstück und Erbbaurecht.
Bitte beachten Sie jedoch, dass wir aus der Ferne Ihre Situation nur schlecht abschätzen können. Im Zweifel wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Pe am 21.05.2018 15:27
Hallo ...
Wir sind zu 4 und haben ein haus geerbt ...jetzt kam ein bescheid von ca 4500 euro vom finanzamt ....aber es stehn nur 3 von uns da drauf ....
Frage muss jetzt jeder von uns die 4500euro zahlen oder wird das aufgeteilt ...??
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 22.05.2018 10:18
Hallo Pe,
sofern es nur eine Rechnung gibt, die an sie 3 adressiert ist, dürfte es sich insgesamt um die Summe handeln. Am besten, Sie kontaktieren sicherheitshalber das Finanzamt und teilen diesem bei der Gelegenheit auch mit, dass Sie 4 Erben sind.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Bibini am 17.05.2018 08:12
Hallo zusammen. Wohnen zur Miete in einem Bungalow auf einem Gewerbe Grundstück. Wohnfläche 160 m2! Rasenfläche und Terrasse. Insgesamt ca.300 m2! Vermieter rechnet 500m2 ab. ( angebliche Grundstücks Fläche). Dazu gehört ein grosses, abgeschlosses Tor. Seine Einfahrt zum Gewerbe Grundstück. Da steht seine grosse Industrie Halle. Er befährt das Grundstück mit Trecker, Stapler ect. Ich darf " mein Grundstück " nicht benutzen. Soll es aber bezahlen. Abgerechnet in den Nebenkosten. (Grundbesitz Abgabe). Darf weder das Tor benutzen, noch Autos abstellen ect.
auf Kommentar antwortenBibini am 17.05.2018 08:27
Zweitens hat er die Rasenfläche als versiegelte Fläche abgerechnet. Also komplette 500 m2.... Was sollen wir machen. Ist das rechtens? Ist doch seine Gewerbe Fläche??!!
Kawolat, Hannelore am 11.04.2018 15:33
Da es in den neuen Bundesländern kein 2-Fam.Haus gibt, sondern wir sind als 2-Fam.-Haus in ein Mietwohngrundsück eingestuft worden. Sollte doch mit der Änderung der Reform auch das bereinigt werden.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 17.05.2018 09:56
Hallo Bibini,
der Vermieter kann grundsätzlich, sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde, Grundabgaben als Nebekosten geltend machen, allerdings nur anteilig für ihre Einheit.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Claudia am 06.03.2018 12:26
Hallo, wir haben unsere Immobilie vor ca 20 Jahren erworben. Mittlerweile hat sich in der Nachbarschaft ein Fast-Food-Restaurant, sowie eine größere KFZ- Werkstatt einer größeren Kette angesiedelt. Kann sich das auch auf die Grundsteuer B auswirken?
MfG
Claudia
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 07.03.2018 12:19
Hallo Claudia und vielen Dank für Ihren Kommentar,
theoretisch denkbar wäre das schon, in der Praxis hätten wir von einem solchen Fall noch nie gehört. Am besten, Sie fragen noch einmal bei der Gemeinde oder bei dem für Sie zuständigen Finanzamt nach.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Anne2018 am 20.02.2018 08:53
Gibt es nach dem Kauf einer Immobilie für den neuen Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem der Berechnung der Grundsteuer zugrundeliegenden Einheitswertbescheid der gekauften Immobilie zu widersprechen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 20.02.2018 09:26
Hallo Anne,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Ja, ein solcher Widerspruch ist beim Finanzamt möglich. Ihre Erfolgsaussichten können wir dabei vorab aber nicht beurteilen. Im Zweifel empfehlen wir daher die Beratung durch einen Steuerberater oder einen Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Lena2008 am 14.02.2018 19:26
Hallo ich habe mein neuen Bescheid von der Grundsteuer bekommen ist es richtig meine Immobilie in Volumen aus zurechnen oder nach Qutratmetern ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 15.02.2018 09:36
Hallo Lena und vielen Dank für Ihren Kommentar,
für bebaute Grundstücke gibt es verschiedene Berechnungsverfahren. Die Finanzämter ziehen entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran. Beim Ertragswertverfahren wird die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 hätte entrichten müssen, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie Größe und Ausstattung des Hauses. Beim Sachwertverfahren werden dagegen die Werte von Boden, Gebäude oder Außenanlage addiert. Eine Ersatzbemessungsgrundlage gibt es zusätzlich für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern. Eine Berechnung, die sich allein auf das Volumen einer Immobilie stützt, ist uns aktuell nicht bekannt. Sollten Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Grundsteuerberechnung haben, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Valeska1978 am 12.02.2018 20:17
Kann man den Einheitswert neu berechnen lassen, wenn kurz vor dem Erbfall auf ein Einfamilienhaus ein Nießbrauch vereinbart wurde?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 13.02.2018 08:54
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
bestimmte Lasten wie ein Nießbrauchsrecht werden bei der Berechnung des Einheitswerts in der Regel durchaus berücksichtigt. Insofern können Sie beim Finanzamt durchaus eine Neuberechnung anstreben. Ob dies dann auch Erfolg haben wird, können wir leider vorab nicht einschätzen. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Steuerberater.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Meenzer am 10.02.2018 10:54
Hallo, danke für den Artikel. Was ich vermisse als Information: Wie ist die Situation beim Neubau, wenn der Neubau im März 2018 fertiggestellt wird. Gilt das Grundstück ab der Fertigstellung erst als bebaut? Und wenn ja, wird die Grundsteuer des unbebauten Grundstücks dann für das Jahr 2018 noch komplett berechnet und als bebaut und neu berechnet wird es dann erst im Jahr 2019 ab dem 1.1.?
Muss ich aktiv bei der Gemeinde melden, dass das Grundstück dann fertig bebaut ist und sie die Grundsteuer anpassen sollen oder passiert das automatisch durch den Fertigstellungsbescheid oder andere Punkte?
Vielen Dank im voraus :)
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 12.02.2018 10:27
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wird auf einem Grundstück, dass Sie bereits besitzen, ein Gebäude fertiggestellt, müssen Sie dies zunächst dem zuständigen Finanzamt mitteilen. Dieses ändert dann den Einheitswert und den Messbetrag, womit sich auch die Höhe der Grunsteuer verändert. Dies geschieht immer erst zum 1. Januar des Folgejahres.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Enja31 am 07.02.2018 10:44
Hallo, wir bewohnen ein altes Haus, welches nach dem Verkauf in vier Wohneinheiten aufgeteilt wurde, die Wohnungsgröße ist unterschiedlich. Meine Frage: Ist es rechtlich richtig, dass alle vier Eigentümer unterschiedliche Grundsteuer B eintrichten muss? Für eine leicht verständliche Antwort wäre ich dankbar. Vielen Dank
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 07.02.2018 16:01
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Objekts. Sind Immobilien unterschiedlich groß, können sie auch unterschiedlich viel wert sein. Insofern ist es möglich, dass sich die Grundsteuer in einem Fall wie dem von Ihnen genannten unterscheidet.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Jürgen852 am 02.02.2018 14:04
HALLO
ich habe ein Zweifamilienhaus muß ich für jede Wohnung Grundsteuer bezahlen ?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 05.02.2018 09:01
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
wenn Sie das Haus als Ganzes besitzen, zahlen Sie auch für das Haus als Ganzes Grundsteuer. Ist das Haus jedoch in Eigentumswohnungen aufgeteilt, wird die Grundsteuer für jede Einheit separat erhoben.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Peterrr342 am 05.01.2018 13:49
Hallo immowelt,
sagen wir mal hier wird ein Hebesatz von 495 Prozent für Grundsteuer B angewendet.
Die Person hat 2018 Änderungspapiere erhalten und dort stand.
Festsetzungen Grundsteuer B:
Hebesatz 495%
neuer Messbetrag 428,33€
alter Messbetrag 0,00€
neuer Betrag 1625,23€
Fälligkeitstermine zum Veranlagungsjahr:
Grundsteuer B Änderung: 406,30€ (15.02, 15.05, 15.08, 15.11) Summe: 1625,20€
Wie in diesem Beispiel zu sehen ist die Summe bei 1625,20€ und nicht 1625,23€. Wieso ist das so?
Wird es abgerundet wenn die 2 nach dem Komma unter 5 ist, also 0-4? Und bei 5-9 würde es aufgerundet sein? Ist es so erlaubt oder darf man sowas nicht machen von der Stadt? Wie sieht es gesetzlich aus?
Es wäre seht toll, wenn ihr dieses Beispiel nehmen könntet und auf eure Seite hier es verbessern kann.
auf Kommentar antwortenBoogie am 27.01.2018 11:59
Hallo,
bin zufällig auf diese Frage gestoßen, mich interessierte eigentlich nur die Entstehung der Grundsteuer und wie sich diese berechnet. Zu der Frage gibt es eine einfache Antwort: 3 Cent lassen sich nicht durch 4 Raten teilen, deswegen wird abgerundet. Ist bei allen amtlichen Abgaben und Steuern die in Raten gezahlt werden so üblich. Ich finde aber nicht die 3 Cent dramatisch sondern die Höhe der Grundsteuer....;-))
Gruß Boogie