Grunderwerbsteuer: Was Käufer wissen müssen und wie sie sparen können

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Für ihren Traum vom Eigenheim müssen Immobilienkäufer nicht nur den Kaufpreis, sondern auch viele Kaufnebenkosten bezahlen. Eine der größten Rechnungen kommt dabei vom Finanzamt: Der Grunderwerbsteuerbescheid. Mehrere tausend Euro sind es, die Immobilienkäufer bezahlen müssen – doch in vielen Fällen lässt sich die Grunderwerbsteuer mit ein paar Tricks reduzieren.

Grunderwerbsteuer, Tipps zum Steuersparen, Immobilienkauf, Foto: iStock/ andresr
Für den Traum vom Eigenheim müssen Immobilienkäufer tief in die Tasche greifen. Doch mit ein paar Tricks lässt sich zumindest die anfallende Grunderwerbsteuer reduzieren. Foto: iStock/ andresr

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte sich von Beginn an auf eine saftige Rechnung vom Finanzamt einstellen. Denn sobald das Eigentum an einem Grundstück auf eine andere Person übergeht, fällt einmalig Grunderwerbssteuer an – und diese bewegt sich in der Regel im fünfstelligen Euro-Bereich.

Klassischerweise fällt die Steuer bei Kaufverträgen an, sie kann aber auch in anderen Fällen fällig werden: Dazu zählen beispielsweise Grundstücksteilungen, Grundstückstauschverträge, Überlassungen oder ein Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus zwei Faktoren.

Die Grunderwerbsteuer: Berechnung

Der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag gilt als Bemessungsgrundlage. Den Kaufpreis multiplizieren die Finanzämter mit dem zweiten Faktor, dem Grunderwerbsteuersatz. Die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes ist seit 1. Januar 2006 Ländersache, daher variieren die Steuersätze in Deutschland. Am niedrigsten ist der Grunderwerbsteuersatz in Bayern und Sachsen. Dort müssen Immobilienkäufer jeweils 3,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen. Am meisten müssen Immobilienkäufer in Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland bezahlen. Dort beträgt der Grunderwerbsteuersatz jeweils 6,5 Prozent.

Übersicht: Höhe der Grunderwerbsteuer

BundeslandGrunderwerbsteuersatz
(Stand 09/2017)
Baden-Württemberg5 Prozent
Bayern3,5 Prozent
Berlin6 Prozent
Brandenburg6,5 Prozent
Bremen5 Prozent
Hamburg4,5 Prozent
Hessen6 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern5 Prozent
Niedersachsen5 Prozent
Nordrhein-Westfalen6,5 Prozent
Rheinland-Pfalz5 Prozent
Saarland6,5 Prozent
Sachsen3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt5 Prozent
Schleswig-Holstein6,5 Prozent
Thüringen6,5 Prozent

 

Es wird deutlich: Die Höhe der Steuer unterscheidet sich in den verschiedenen Bundesländern stark. Für ein Haus im Wert von 350.000 Euro müssten Immobilienkäufer in Bayern 12.250 Euro Steuern zahlen – im benachbarten Thüringen sind es mit 22.750 Euro beinahe doppelt so viel.

Wann müssen Immobilienkäufer mit der Steuer rechnen

Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Foto: Dmitry Vereshchaigin/ fotolia
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer können sich die neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Foto: Dmitry Vereshchaigin/ fotolia

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich rechtzeitig auf den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt einstellen. Denn die Steuer ist unmittelbar nach dem Hauskauf fällig. Haben Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag für die Immobilie oder das Grundstück offiziell unterzeichnet, informiert der Notar das Finanzamt. Dieses verschickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid an die künftigen Eigentümer. Immobilienkäufer müssen die Rechnung dann auch rasch zahlen, denn es gilt offiziell eine Frist von vier Wochen, in der sie den Betrag an das Finanzamt überweisen müssen (§15GrEStG). Doch eine schnelle Abwicklung ist häufig auch im Interesse der Käufer –  denn erst nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer erhalten sie vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung  und können sie sich als neue Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.

Übrigens: „Die Grunderwerbsteuer kann nicht von der Bank mitfinanziert werden“, betont Sibylle Barent, Referentin für Recht und Steuern von Haus & Grund Deutschland. Hauskäufer müssen sie also aus der eigenen Tasche zahlen. Daher suchen viele Immobilienkäufer nach Möglichkeiten, die zusätzliche Belastung von meist mehreren tausend Euro zu reduzieren.

Steuererlass: Wer keine Steuer zahlen muss

In manchen Fällen sind Immobilienkäufer von der Grunderwerbsteuer befreit. Wer keine Grunderwerbsteuer zahlen muss, regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Liegt der Preis für ein Grundstück etwa unter 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§3 Abs. 1 GrEStG). Fälschlicherweise denken manche, dass dieser Betrag stets als Freibetrag berücksichtigt und vom Gesamtpreis abgezogen wird. Doch sobald ein Grundstück oder eine Immobilie mehr als 2.500 Euro beträgt, müssen die Käufer auch auf den gesamten Kaufpreis Steuern zahlen.

Von der Grunderwerbsteuer befreit sind außerdem Erbschaften, Schenkungen sowie Grundstücks- und Immobilienkäufe unter Verwandten ersten Grades oder zwischen Ehepartnern. Der Verkauf unter Ehepartnern findet beispielsweise häufig bei Trennungen statt.

Link-Tipp

Erbschaften oder Schenkungen sind zwar grunderwerbsteuerfrei – dafür müssen die neuen Eigentümer mit Erbschaftssteuern rechnen.  Lesen Sie, unter welchen Umständen Erbschaftssteuern anfallen.

Grunderwerbsteuer sparen: Die 5 besten Tipps

Grunderwerbsteuer, Sibylle Barent, Haus und Grund Deutschland, Foto: Die Hoffotografen th
Sibylle Barent ist beim Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland zuständig für Steuern und Kommunalabgaben. Foto: Die Hoffotografen th

Außerhalb der Ausnahmen, die das Grunderwerbsteuergesetz regelt, muss jeder Grunderwerbsteuer zahlen, der eine Immobilie oder ein Grundstück kauft. Doch mit diesen Tricks, können Käufer in manchen Fällen wenigstens einen Teil der Grundsteuer sparen:

Tipp 1: Getrennte Verträge oder Eigenleistung beim Neubau

Entscheiden sich Hauskäufer für einen Neubau, gehen sie meist zunächst auf Grundstückssuche. Erst im Anschluss beauftragen sie eine Baufirma, die das Haus baut. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Grundstückspreis an: „Wichtig ist es, dass Hausbauer für den Grundstückskauf und die Bauleistung zwei verschiedene Verträge abschließen.“, rät Sibylle Barent, „außerdem sollten sie beide Verträge keinesfalls am gleichen Tag, sondern zeitlich möglichst weit auseinander abschließen.“

Bei einem einheitlichen Bauvertrag vom Bauträger hingegen, beispielsweise bei schlüsselfertigem Kauf, gehe das Finanzamt von einem einheitlichen Vertrag aus, erklärt Barent, Käufer müssen dann sowohl auf das Grundstück, als auch auf die Bauleistung Grunderwerbsteuer zahlen. Für diejenigen, die nicht um einen einheitlichen Gesamtvertrag vom Bauträger herumkommen, hat die Expertin ebenfalls einen Tipp: „Verpflichtet sich der Käufer vertraglich zu Eigenleistungen, reduziert sich die Bemessungsgrundlage – und damit die Steuerlast.“ Wer also selbst streicht, tapeziert oder Böden verlegt und sich so Handwerkerkosten spart, kann zudem die Steuern reduzieren.

Tipp 2: Bewegliches Zubehör bei Bestandsimmobilien rausrechnen

Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer ebenfalls reduzieren. Der Trick ist, bewegliche und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag zu trennen. Denn Steuergegenstand sei lediglich die Immobilie selbst – und untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar, wie beispielsweise ein fest verbauter Wandschrank, erklärt Barent. Miterworbenes, bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna gelten wiederum als Zubehör. Um Steuern zu sparen empfiehlt die Expertin, den Wert des Zubehörs im Kaufvertrag aufzulisten. „Die Finanzämter ziehen den Wert der beweglichen Gegenstände dann vom Kaufpreis der Immobilie ab.“ Wenn der Wert der Immobilie so sinkt, müssen Käufer weniger Steuern zahlen. Wie Immobilienkäufer in der Praxis so Steuern sparen können, soll ein Rechenbeispiel verdeutlichen.

Rechenbeispiel

Eine Familie möchte eine Immobile kaufen, die laut notariell beglaubigtem Kaufvertrag 300.000 Euro kostet. Da das Haus in Bayern steht, beträgt der Grunderwerbsteuersatz 3,5 Prozent.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dieser Formel:

Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Für das fiktive Beispiel ergibt sich daher folgender Wert:

300.000 Euro x 3,5 Prozent = 10.500 Euro

Können Immobilienkäufer jedoch frei bewegliche Gegenstände wie eine Küche für 8.000 Euro, eine Sauna für 3.000 Euro und ein Gartenhaus für 2.000 Euro auflisten, reduziert sich die Bemessungsgrundlage um insgesamt 13.000 Euro. Setzen die Immobilienkäufer diese Werte im Kaufvertrag an, ändert sich die Höhe der Grunderwerbsteuer:

(300.000 Euro – 13.000 Euro) x 3,5 Prozent = 10.045 Euro

Statt 10.500 Euro wären nur noch 10.045 Euro Steuern fällig. Die Käufer können sich in diesem Beispiel also 455 Euro sparen.

Wer sich einen Teil der Steuerlast sparen möchte, sollte beim Ausweisen von beweglichem Zubehör dennoch aufpassen und keinem Rausch verfallen – denn das macht die Finanzämter misstrauisch. „Bei Bestandsimmobilien sollten Käufer die Preise für das Zubehör realistisch ansetzen“, empfiehlt Barent. Denn wer eine Standardküche mit 25.000 Euro ausweist, sollte sich darauf einstellen, dass das Finanzamt Belege einfordert. Schwierig werde es, wenn die steuerfreien Extras mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer also bei einem Hauspreis von 300.000 Euro mehr als 45.000 Euro für Zubehör ansetzt, muss mit Nachfragen des Finanzamtes rechnen.

Tipp 3: Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen im Kaufvertrag vermerken

Eigentumswohnung, Grunderwerbsteuer, Instandhaltungsrücklage, Foto: Traumbild/ fotolia
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kann die Instandhaltungsrücklage, die die Eigentümergemeinschaft bildet, gesondert im Kaufvertrag ausweisen und so Steuern sparen. Foto: Traumbild/ fotolia

Immobilienkäufer, die sich für eine Eigentumswohnung entscheiden, können sich ebenfalls einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen, sagt Barent. Denn wer eine Wohnung kauft, erwirbt gleichzeitig einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Diese bildet die Eigentümergemeinschaft eines Wohnkomplexes für mögliche Renovierungsarbeiten am Gebäude. Die Steuerexpertin rät: „Weisen Käufer diesen Anteil im Kaufvertrag gesondert aus, können sie die Steuerlast reduzieren.“

Tipp 4: Bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen

Wer vorhat, in seiner neuen Immobilie gleichzeitig zu leben und zu arbeiten, kann ebenfalls steuerliche Vorteile geltend machen. „In einem Teilgewerbe ist es möglich, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe nachträglich von der Steuer abzusetzen“, erklärt Barent. Jedoch müssten die Eigentümer klar zwischen privatem und gewerblich genutztem Teil differenzieren. Dazu sollten sie den Kaufpreis im Kaufvertrag nach dem Verhältnis der privat und gewerblich genutzten Fläche aufteilen.

Tipp 5: Vermieter können Steuer als Werbungskosten geltend machen

Immobilienkäufer, die ihre neu erworbene Immobilie vermieten möchten, können die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Es ist allerdings nicht möglich, sie auf den Mieter umzulegen.

Link-Tipp

Nicht verwechseln sollten Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer mit der jährlich anfallenden Grundsteuer. Lesen Sie, warum Sie letztere im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer auf den Mieter umlegen können.

Die Grunderwerbsteuer nachträglich mindern

Wenn Immobilienkäufer bereits Grunderwerbsteuer bezahlt haben und nachträglich den Kaufpreis mindern oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten, können sie sich nachträglich Steuern zurückholen. Denn die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich am Wert der Immobilie – wird dieser aufgrund eines Mangels herabgesetzt, können die Eigentümer auf Antrag Geld vom Finanzamt zurückbekommen. Es gibt jedoch eine Frist: Der Wert der Immobilie muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf gemindert werden (§16 Abs. 3 GrEStG).
Gleiches gilt, wenn der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben wird. Auf Antrag können sich die Immobilieneigentümer die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt dann sogar vollständig zurückzahlen lassen.

Besser auf den Rat vom Fachmann setzen

Grunderwerbsteuer, Steuern sparen, Fachmann, Foto: iStock/ Highwaystarz-Photography
Immobilienkäufer sollten mit ihrem Steuerberater und der Bank sprechen, wenn sie die Grunderwerbsteuer senken möchten. Foto: iStock/ Highwaystarz-Photography

Die Grunderwerbsteuer stellt eine große finanzielle Belastung beim Hauskauf dar – viele Immobilienkäufer möchten daher möglichst viel sparen.  Diejenigen, die den Kaufpreis über eine Bank finanzieren, sollten jedoch vorsichtig sein. Denn haben Immobilienkäufer bereits eine Kreditzusage in der Tasche müssen sie aufpassen, wenn sie den Kaufpreis beim Notartermin aufteilen – denn durch das Herabsetzen des Kaufpreises riskieren Immobilienkäufer einen nachträglichen Zinszuschlag oder gar die Kündigung des Vertrages durch die Bank.

Daher gilt: Wer Grunderwerbsteuer sparen möchte, sollte nicht sofort drauf los rechnen, sondern passende Optionen gründlich mit einem Steuerberater und seiner Bank besprechen – denn sonst kann Sparen am Ende sogar teuer werden.

Link-Tipp

Die Grunderwerbsteuer ist nicht die einzige finanzielle Belastung beim Hauskauf. Denn neben dem Kaufpreis fallen noch eine ganze Reihe weiterer Nebenkosten an.

29.09.2017


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