Baufinanzierung: Schritt für Schritt zur eigenen Immobilie

Die meisten Immobilienkäufer haben nicht ausreichend Eigenkapital, um ihren Traum von einer eigenen Immobilie ohne finanzielle Hilfe zu verwirklichen. Eine Baufinanzierung ermöglicht es, die Immobilie trotzdem sofort zu erwerben, um sie dann in Raten abzuzahlen. Um gute und schlechte Baufinanzierungsangebote voneinander unterscheiden zu können, ist es wichtig, sich im Vorfeld gründlich über das Thema zu informieren.

Unabhängig davon, ob du selbst in deiner Immobilie wohnen oder diese vermieten möchtest: Wir führen dich durch deine Baufinanzierung – mit kostenlosen Rechnern, Tools und jeder Menge Tipps für jede Phase und stellen dir Finanzierungspartner zur Seite.

Die 4 Phasen der Baufinanzierung

Hier findest du Informationen und Tipps exakt für deine Bedürfnisse. Egal ob du gerade abwägst, eine Immobilie zu erwerben, deine Finanzierung bestimmen willst, oder gar schon ein Angebot gefunden und den Kauf abschließen willst. In welcher Phase bist du?

Was ist eine Baufinanzierung

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um einen Kredit, der für den Erwerb oder Bau einer Immobilie verwendet wird. Sie ermöglicht es, den gesamten Kaufpreis oder die Baukosten für die Immobilie sofort zu bezahlen, obwohl man nicht über so viel Kapital verfügt. Die Baufinanzierung wird in der Regel über eine Bank oder einem ähnlichen Finanzinstitut bereitgestellt. Der Kredit wird zuzüglich Zinsen in Raten getilgt. Weil der Kauf oder Bau einer Immobilie eine erhebliche Investition darstellt, umfasst sie meistens eine lange Laufzeit. 

Die Baufinanzierung kann in verschiedenen Formen erfolgen, ob mit oder ohne Eigenkapital mit einem Annuitätendarlehen oder einem Tilgungsdarlehen – oder als Kombinationen aus beiden. Die Höhe der monatlichen Raten und die Laufzeit des Kredits hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Kaufpreis oder den Baukosten, dem Eigenkapital, dem Zinssatz und der ausgewählten Art der Finanzierung.

Wie kann ich meine Baufinanzierung berechnen?

In den Baufinanzierungsrechner von immowelt kannst du alle wichtigen Eckdaten zur Wunschimmobilie eingeben und daraus eine mögliche Immobilienfinanzierung des Objektes berechnen lassen. Zu den Eckdaten gehören neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer. Der Rechner zeigt dann den Gesamtbetrag an und bietet die Möglichkeit, sich anhand von der gewünschten Laufzeit der Zinsbindung, der Zinshöhe und der Anfangstilgung die monatliche Belastung auszurechnen.

Hier geht's zum Finanzierungsrechner

Wieviel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Wie hoch deine maximale Baufinanzierung ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählt dein monatliches Einkommen sowie deine monatlichen Verbindlichkeiten. Eine allgemeine Faustformel besagt, dass die monatlichen Belastungen für eine Baufinanzierung nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Netto-Einkommens übersteigen sollten.

So errechnest du, was du monatlich für eine Baufinanzierung zur Verfügung haben solltest:

Wie hoch ist dein Netto-Einkommen? Dabei handelt es sich um den Betrag, der nach Abzug von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen noch zur Verfügung steht. Banken berechnen hier beispielsweise auch das Kindergeld mit ein.

Das multiplizierst du mit 0,4. Für 3000 Euro Netto solltest du maximal 1200 Euro für die Finanzierung aufbringen können, bei 4500 Euro 1800 Euro.

Mit dem Rest musst du alle deine monatlichen Ausgaben noch abbezahlen können: Das sind Kosten für die Miete (wenn du in deiner gekauften Immobilie wohnen willst, fällt das aber weg), fürs Heizen und den Strom, für Lebensmittel, Kleidung, Auto- und Versicherungen sowie Handy, aber auch Kindergarten-Gebühren etc. Zudem solltest du noch einen Notgroschen ansparen können, für Dinge die du spontan ersetzen musst. Besser ist es, wenn du zur Finanzierung schon Eigenkapital zu steuerst: Das ist der Betrag, den du für den Kauf oder Bau der Immobilie sofort aufbringen kannst. Dazu zählen deine Ersparnisse oder auch der Erlös aus anderen Immobilien oder Wertgegenständen etc.

Noch einfacher ist der Baufinanzierungsrechner von immowelt. Darin kannst du alle wichtigen Eckdaten zur Wunschimmobilie eingeben und daraus eine mögliche Immobilienfinanzierung des Objektes berechnen lassen. Zu den Eckdaten gehören neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer. Der Rechner zeigt dann den Gesamtbetrag an und bietet die Möglichkeit, sich anhand von der gewünschten Laufzeit der Zinsbindung, der Zinshöhe und der Anfangstilgung die monatliche Belastung auszurechnen.

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Wie berechnet die Bank deine maximale Darlehenshöhe?

Um die maximale Darlehenshöhe zu ermitteln, haben die Banken verschiedene Methoden entwickelt. Die Grundlagen für die Berechnung des Kreditrahmens sind die Höhe des Eigenkapitals, das Einkommen, Höhe von Zins und Tilgung sowie die Lebenshaltungskosten. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung kann jeder selbst näherungsweise seinen Kreditrahmen abstecken und die monatlich leistbare Kreditrate berechnen.

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Wie bekomme ich den besten Kredit?

Die Aufnahme eines Kredits ist immer auch mit Risiken behaftet. Um den Verbraucher zu schützen, gilt seit 2016 in Deutschland die Wohnimmobilienkreditrichtlinie . Darin ist festgeschrieben, dass Banken vor der Kreditvergabe ihre Kunden umfassend aufklären müssen. Das erfolgt in der Regel während eines Beratungsgesprächs. Wer sich darauf allerdings nicht richtig vorbereitet, kann schnell einen unpassenden Kreditvertrag abschließen und so Tausende Euro verlieren.

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Welche Laufzeit hat die Baufinanzierung in der Regel?

Mit Laufzeit meinen die meisten Kreditnehmer die Zeit, die sie brauchen, um den Baukredit abzuzahlen. Bei einem Volltilgerdarlehen wird diese Laufzeit tatsächlich im Vorhinein fix gesetzt und der Kreditnehmer weiß genau, wann er fertig ist. Hier sind Zinsbindung und Laufzeit für das Darlehen identisch.

Bei den meisten Annuitätendarlehen ist es anders: Hier entscheiden sich Kreditnehmer zunächst für eine Zinsbindung von beispielsweise fünf, zehn oder 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit bleibt eine Restschuld übrig, die du noch abzahlen musst. Die Baufinanzierung muss dann durch ein Anschlussdarlehen abgelöst werden.

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Was bedeutet Zinsbindung beziehungsweise Sollzinsbindung?

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, über den der vertraglich vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist und nicht verändert werden kann. Wenn du einen Baukredit aufnimmst, hast du die Wahl zwischen einer längeren oder kürzeren Sollzinsbindung. Mit unserem Sollzinsbindungsrechner kannst du dir einen ersten Eindruck verschaffen, welche Zinsbindungsfrist für dich die richtige ist.

Hier geht's zum Sollzinsbindungsrechner

Was ist die beste Zinsbindung?

Ob eine lange oder eine kurze Sollzinsbindung für dich die bessere ist, hängt noch vielen Faktoren ab. Mit einer langen Sollzinsbindung sicherst du die heutigen Zinsen für eine entsprechen lange Zeit ab. Sollten die Zinsen in der Zukunft enorm steigen, musst du sie erst nach der Sollzinsbindung bei der Anschlussfinanzierung bedienen. Eine lange Laufzeitz birgt aber eine Gefahr: Sollten sich in Zukunft die Zinsen wieder rückläufig entwickeln, zahlst du über einen langen Zeitraum mehr Zinsen als bei einer neuen Baufinanzierung. Erst nach 10 Jahren Laufzeit kannst du mithilfe der Prolongation eine Anschlussfinanzierung suchen. Spekulierst du aber auf niedrige Zinsen, kannst du eine möglichst kurze Zinsbindung wählen. 

Hier über Anschlussfinanzierung informieren

Was sind Tilgungssatz und Tilgung?

Eine Tilgungsrate bezieht sich auf den Anteil des Kreditbetrags, der jeden Monat zur Rückzahlung des Baukredits verwendet wird. Eine niedrige Tilgungsrate bedeutet, dass nur ein geringerer Teil des Kreditbetrags jeden Monat zurückgezahlt wird, eine hohe Tilgungsrate entspricht einem größeren monatlichen Teil des Kreditbetrags. Der Tilgungssatz ist dann der prozentuale Anteil am gesamten Kreditbetrag, den du in regelmäßigen Raten zurückzahlst. Die am häufigsten genutzte Tilgungsvariante ist das Annuitätendarlehen, das sich aus einem Tilgungssatz und einem Zinsanteil zusammensetzt. Dabei sinkt über den Ablauf der Zeit der Zinsanteil konstant, weil die Restschuld, für die Zinsen zu zahlen sind, kontinuierlich sinkt. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Dadurch ergibt sich eine immer gleichbleibende Rate.

Was ist die günstigste Tilgung?

Was eine günstige Tilgungsrate ist, hängt von den persönlichen Finanzen und den Anforderungen des Kreditnehmers ab. Für einige vermag eine niedrige Tilgungsrate günstig sein, weil dann mehr Geld für andere Ausgaben zur Verfügung stehen. Andernfalls verlängert das den Zeitraum, bis die Immobilie abbezahlt ist. Zeitgleich erhöhte eine niedrige Tilgung die Zinszahlungen erheblich. Deswegen gilt möglicherweise für andere eine höhere Tilgungsrate als günstig, weil der Kredit damit schnell zurückgezahlt ist und weniger Zinsen gezahlt werden

Was ist eine Sondertilgung?

Bei einer Baufinanzierung muss üblicherweise eine monatlich gleichbleibende Tilgungsrate bedient werden. Wurde bei der Baufinanzierung eine Sondertilgung vereinbart, können zusätzlich zur monatlichen Rate einmalige oder regelmäßige Sonderzahlungen geleistet werden. Dadurch kann man auf lange Sicht Zinszahlungen sparen und den Kredit schneller abbezahlen.

Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf den Baukredit aus?

In der Regel zahlst du eine monatlich fällige Rate an die Bank. Zusätzlich kannst du mit dem Kreditinstitut aber auch vereinbaren, dass du Sondertilgungen leisten darfst. Dabei kann prozentualer Anteil der Netto-Darlehenssumme festgelegt werden, der zum Beispiel einmal im Jahr gezahlt wird. Dadurch kannst du den Kredit schneller tilgen und Zinsen sparen – wer kann, der sollte diese Möglichkeit also nutzen. Das Sondertilgungsrecht kann fest oder optional vereinbart werden.

• Bei dem festen Sondertilgungsrecht werden die Höhe der Tilgung und deren Zeitpunkt vertraglich festgelegt. Leistet der Darlehensnehmer diese nicht, verstreicht die Option für das laufende Jahr.
• Beim optionalen Sondertilgungsrecht wird der Zeitpunkt und die Tilgungshöhe nicht festgelegt. Die Tilgungshöhe wird lediglich nach oben gedeckelt, so dass du zum Beispiel nicht mehr als fünf Prozent der Netto-Darlehenssumme zahlen kannst. Du kannst somit einmal pro Jahr relativ frei entscheiden, wann und wie viel du zahlst.

Mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich bei der Baufinanzierung rechnen?

Beim Hauskauf oder -bau fallen neben dem reinen Kaufpreis auch zusätzliche Nebenkosten an. Diese belaufen sich je nach Einzelfall auf rund zehn Prozent des Immobilienkaufpreises. Dazu gehören vor allem Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.  

Hier geht's zum Überblick über die wichtigsten Kaufnebenkosten

Wie viel Eigenkapital brauche ich für mein Bauvorhaben?

Eigenkapital ist sehr wichtig für deine Finanzierung. Denn je mehr Eigenkapital du aufbringen kannst, desto bessere Konditionen bekommst du von deiner Bank. Wenn du viel Eigenkapital mitbringst, profitierst du von niedrigeren Zinsen und du zahlst geringere Raten oder durch eine höhere Tilgung den Baukredit schneller zurück. Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Kaufkosten, inklusive aller Erwerbsnebenkosten.

Übrigens: Zum Eigenkapital zählt nicht nur Erspartes: Dazu zählen kann zum Beispiel auch ein bereits vorhandenes Baugrundstück oder die eigene Arbeitsleistung beim Hausbau.

Wie das Eigenkapital die Baufinanzierung beeinflusst, haben wir hier zusammengefasst

Zuschüsse: Wo hilft mir der Staat bei der Baufinanzierung?

Es gibt Förderungen durch vergünstigte Darlehen, Zuschüsse, und andere Arten der Subvention. Auch für den energieeffizienten oder barrierefreien Umbau des Eigenheims gibt es Fördermittel. Unter anderem hilft die KfW-Bank mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen.

Hier über die Angebote der KfW-Bank informieren

Kann ich durch Eigenleistung sparen?

Bei Bau einer Immobilie kann man viele Arbeiten als Bauherr selbst leisten. Diese werden von vielen Banken sogar als Eigenkapital anerkannt. Diese sogenannte „Muskelhypothek“ ist allerdings nicht unbegrenzt: Meist können damit maximal um die zehn bis 15 Prozent der gesamten Kosten gestemmt werden. Vor allem gelernte Handwerker können hier profitieren, wenn sie beispielsweise Bäder oder Fenster selbst sanieren und einbauen können.

Welche unterschiedlichen Baufinanzierungen gibt es?

Es gibt unterschiedliche Modelle, wie die Baufinanzierung gelingen kann. Die gängigsten Modelle sind aber die sogenannten Annuitätendarlehen. Bei dieser Art der Baufinanzierung werden der Zinssatz und der Tilgungssatz zu Beginn festgeschrieben. Dadurch bleibt die monatliche Belastung immer gleich hoch.

• Baufinanzierung mit Eigenkapital
  Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses empfehlen Banken, Eigenkapital beizusteuern. Warum die Höhe deines Anteils bei der Finanzierung eine entscheidende Rolle spielen kann und welche Vorteile das hat, erfährst du hier.
   
• Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Die Vollfinanzierung
  Ob eine Baufinanzierung zurzeit auch ohne Eigenkapital noch möglich ist, erfährst du hier.
   
• Baufinanzierung mit Aktien
  Du hast ein großes Aktiendepot, das gegebenenfalls regelmäßig Dividenden abwirft? Das kann dir eine Baufinanzierung ermöglichen.
   
• Baufinanzierung mit der Lebensversicherung
  Eine Lebensversicherung kann Teil einer Baufinanzierung sein und mit einem Darlehen kombiniert werden: Die Variante kann beim Hauskauf oder -bau Vor- und Nachteile haben. Es kommt aber auch darauf an, ob man Selbstnutzer oder Kapitalanleger ist.
   
• Zwischenfinanzierung
  Du willst ein neues Haus kaufen, dir fehlt aber noch der Erlös durch den Verkauf deiner alten Immobilie? Dann informiere dich über die Zwischenfinanzierung, den Überbrückungskredit. 

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