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Baufinanzierung – Vergleich und Tipps

Fast jeder, der eine Immobilie bauen oder kaufen will, kann den Kaufpreis nicht vollständig aus eigenen Mitteln stemmen, sondern muss sich Gedanken um die Immobilienfinanzierung machen. Dabei lohnt es sich von mehreren Banken Angebote einzuholen und alle Optionen durchzurechnen: Selbst kleinere Unterschiede bei den Konditionen der Immobilienfinanzierung können im Laufe der Jahre zu stattlichen Differenzen bei den Gesamtkosten führen.

Das A und O beim Immobilienkauf oder Hausbau ist eine tragfähige Baufinanzierung. Wer sich vorher über Varianten wie Annuitätendarlehen oder Bausparen sowie über Steuern sparen und staatliche Förderungen informiert, kann beim Immobilienkauf zig Tausend Euro sparen.

Bei der Finanzierung heißt es deshalb, vorher die verschiedenen Angebote der Banken zu vergleichen. Dann findet jeder das optimale Angebot für sich und sein Projekt.

Vorbereitung für die Immobilienfinanzierung: Kassensturz und wichtige Unterlagen

Für die Frage, wie viel Geld monatlich nach Abzug aller monatlichen Kosten für eine Immobilienfinanzierung in der Haushaltskasse übrigbleibt, hilft ein Kassensturz. Ist dann eine interessante Immobilie gefunden, sollten potenzielle Immobilienkäufer zunächst alle wichtigen Unterlagen für die Immobilienfinanzierung zusammensuchen. Banken interessieren sich vor allem für die finanziellen Verhältnisse ihrer Darlehensnehmer.

Zu den Unterlagen, die man Banken vorlegen sollte, zählen demnach neben aktuellen Gehaltsnachweisen auch Unterlagen zum Vermögen, also aktuelle Auszüge von Tages- oder Festgeldkonten, Aktiendepots oder Bausparverträgen. Auch der Rückkaufwert einer Lebensversicherung zählt zum Eigenkapital.

Zwar ist unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Doch es gilt zu bedenken, dass eine solide Kapitaldecke zu besseren Konditionen führt.

Neben den persönlichen Unterlagen wollen Banken übrigens auch möglichst aussagekräftige Dokumente zur zu finanzierenden Immobilie sehen, etwa Grundrisse. Immobilienkäufer sollten diese deshalb vom Verkäufer oder Makler anfordern.

Anhand dieser Faktoren berechnet dann die Bank, wie viel Geld sie dem Hausbauer oder Immobilienkäufer maximal leihen würde:

Übrigens: Noch bevor man das erste Beratungsgespräch bei einer Bank hat, kann man schon vorab verschiedene Finanzierungsoptionen durchrechnen, etwa mit einem Online-Finanzierungsrechner.

Gut vorbereitet ins Beratungsgespräch bei der Bank

Sind alle Vorbereitungen getroffen und Unterlagen beisammen, gilt es, sich von Banken beraten zu lassen.

Beim Beratungsgespräch mit der Bank ist auf einiges zu achten: Zum Beispiel, welche Zinsbindung der Berater empfiehlt. Grundsätzlich gilt, dass in Zeiten niedriger Zinsen eine möglichst lange Zinsbindung – zehn oder 15 Jahre – gewählt werden sollte. Eine weitere Frage: Weist der Bankberater auf das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung hin? Denn sind die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung hoch, steigt die monatliche Rate. Bei knappem Eigenkapital gilt es zu klären, ob die Bank die Kaufnebenkosten mitfinanziert und wie sich das auf die Zinsen auswirkt.

Wie das Beratungsgesprächbei einer Bank abläuft und wie Sie sich darauf vorbereiten sollten, erfahren Sie hier:

Immobilienfinanzierung: Folgende Tipps sollten beachtet werden

Sind die Fragen der grundsätzlichen Finanzierbarkeit geklärt, wird es konkreter:

Konditionen der Banken genau vergleichen

Bei der Suche nach der passenden Bank gilt: Auch bei kleinen Zinsdifferenzen summieren sich mit der Zeit zu erheblichen Geldbeträgen. So verteuert sich ein Darlehen über 200.000 Euro bei einer Zinsdifferenz von 0,2 Prozent im Laufe von zehn Jahren schon auf rund 4.000 Euro. Bei der Baufinanzierung kann ein Vergleich also viel Geld sparen.

Zudem gilt: In Zeiten niedriger Zinsen sollte eine höhere Tilgung vereinbart werden. So werden Neu-Eigentümer schneller schuldenfrei.

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Fördergelder einplanen

Auch Fördergelder vom Staat erleichtern die Finanzierung der eigenen Immobilie. So können Riester-Sparer sich ihr staatlich subventioniertes Riester-Sparguthaben für den Bau oder Erwerb der Immobilie auszahlen lassen während die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsvergünstigte Darlehen vergibt.

Laufende Finanzierung: Zügig nach der Anschlussfinanzierung suchen

Nach zehn oder 15 Jahren läuft die Zinsbindung einer laufenden Finanzierung meist aus. Das Angebot der eigenen Hausbank für die Anschlussfinanzierung ist übrigens nicht immer das günstigste: Es kann sich lohnen, bei anderen Banken Angebote für den Immobilienkredit einzuholen. Wer sich noch während der Laufzeit seiner Baufinanzierung die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern will, kann dies mit Hilfe eines Forward-Darlehens tun. Für die Reservierung der günstigen Konditionen verlangen Banken aber einen Zinsaufschlag.

Wie soll finanziert werden: Varianten der Baufinanzierung

Der Klassiker unter den Finanzierungsprodukten ist das Annuitätendarlehen. Hier werden für eine festgelegte Laufzeit jeden Monat gleich hohe Raten fällig, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinken auch laufend die fälligen Zinszahlungen. Weil die Rate immer gleich hoch ist, erhöht sich kontinuierlich der Tilgungsanteil. Vorteil dieser Darlehensvariante: Angebote sind leicht vergleichbar, da Soll- und Effektivzins ausgewiesen werden müssen.

Weitere Varianten der Baufinanzierung

Daneben gibt es aber eine Vielzahl an Varietäten bei der Immobilienfinanzierung. Das Volltilgerdarlehen ist im Prinzip ein Annuitätendarlehen, das aber während der Zinsfestschreibung vollständig getilgt wird – üblich sind hier lange Laufzeiten, zum Beispiel von 20 Jahren. Bei Kombi-Darlehen werden – wie es der Name schon sagt – verschiedene Darlehensprodukte miteinander kombiniert. Zum Beispiel ein festverzinsliches Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen. Vorteil: Das variable Darlehen kann kurzfristig gekündigt oder in einer Niedrigzinsphase in ein festverzinsliches Darlehen überführt werden. Auch Kombinationen mit Bausparen sind möglich.

Zudem gibt es tilgungsfreie Darlehen, die am Ende der Laufzeit mit dem Erlös aus einem parallel besparten Tilgungsbaustein wie einer Lebensversicherung oder einem Fonds komplett zurückgezahlt werden. Dieses Modell kann – heute allerdings aufgrund rechtlicher Bestimmungen nur noch sehr begrenzte – Steuervorteile für Kapitalanleger bringen.

Risikobewusste Käufer mit guter Bonität können einen Fremdwährungskredit wählen: Unter Umständen sind die Zinsen in der fremden Währung niedriger; zudem ist ein solcher Kredit gleichzeitig eine Währungsspekulation – je nachdem, wie sich der Kurs der Fremdwährung im Verhältnis zum Euro entwickelt, können sich Währungsgewinne oder -verluste ergeben.

Als Teil der Finanzierung kann auch ein Bausparvertrag dienen. Hier erfahren Sie mehr zum Thema 

Immobilienfinanzierung: Fallstricke und Risiken

Einen Immobilienkredit abzuschließen, birgt auch Risiken und Fallsticke. Jeder Darlehensvertrag sollte vor der Unterschrift daher auf folgendes geprüft werden:

  • Gibt es im Vertrag eine Ausschlussklausel, dass das die Bank ihre Forderungen an Finanzinvestoren verkaufen darf?
  • Ab wann und in welcher Höhe werden Bereitstellungszinsen für das noch nicht abgerufene Darlehen verlangt? Das ist vor allem bei Neubau und Sanierung interessant, weil dann das Darlehen erst viel später und unter Umständen in kleinen Teilbeträgen abgerufen wird.
  • Gibt es die Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen zu leisten und wenn ja, in welcher Höhe?
  • Enthält der Vertrag eine Klausel über eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Kredit fällig würde? Berücksichtigt die Klausel auch Sondertilgungsoptionen?
  • Welche Nebenkosten für das Darlehen berechnet die Bank? Hinweis: Schätzkosten dürfen Banken nach neuerer Rechtsprechung nicht mehr berechnen, da eine Immobilienwertermittlung allein im Interesse der Bank ist.

Was tun bei Arbeitslosigkeit oder Tod?

Arbeitslosigkeit oder Tod eines Verdieners und Familienmitglieds sind persönliche Katastrophen, und können zusätzlich die Familie in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Wie sich Familien zumindest vor den finanziellen Folgen schützen können, klärt dieser Beitrag:

Eigenleistungen realistisch einschätzen

Mit Eigenleistungen lässt sich Geld sparen. Wer aber seine Fähigkeiten über- und den Zeitaufwand unterschätzt, zahlt schnell drauf: Bei Verzögerungen wird weiterhin Miete fällig und bei Pfusch teure Nacharbeiten. Schlimmstenfalls muss nachfinanziert werden und das kann ins Geld gehen. Die persönliche Leistung sollte daher realistisch – und eher zu niedrig als zu hoch – eingeschätzt werden.

Immobilie als Absicherung fürs Alter

An den Kauf einer eigenen Immobilie oder den Hausbau sollte man sich nur heranwagen, wenn die monatliche Belastung auf längere Sicht tragbar ist. Wer allerdings eine eigene Immobilie besitzt, profitiert später im Alter von mietfreiem Wohnen, eine Immobilie ist also eine gute Absicherung fürs Alter.

Frank Kemter

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