Baufinanzierung: Diese Varianten gibt es
Baukredit ist nicht gleich Baukredit, sondern es gibt verschiedene Varianten. Das wichtigste in Kürze:
Annuitätendarlehen
Dieses Darlehen ist der Klassiker bei der Baufinanzierung. Hier werden für eine festgelegte Laufzeit jeden Monat gleich hohe Raten fällig, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinken auch laufend die fälligen Zinszahlungen. Weil die Rate immer gleich hoch ist, erhöht sich kontinuierlich der Tilgungsanteil. Vorteil dieser Darlehensvariante: Angebote sind leicht vergleichbar, da Soll- und Effektivzins ausgewiesen werden müssen.
Volltilgerdarlehen
Hierbei handelt es sich im Prinzip auch um ein Annuitätendarlehen, es wird aber während der Zinsfestschreibung vollständig getilgt. Volltilger vereinbaren üblicherweise lange Laufzeiten, zum Beispiel 20 Jahre.
Kombi-Darlehen
Bei diesem Baukredit werden verschiedene Darlehensprodukte miteinander kombiniert. Zum Beispiel ein festverzinsliches Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen. Vorteil: Das variable Baudarlehen kann kurzfristig gekündigt oder in einer Niedrigzinsphase in ein festverzinsliches Darlehen überführt werden. Auch Kombinationen mit Bausparen sind möglich.
Tilgungsfreie Darlehen
Das tilgungsfreie Darlehen wird am Ende der Laufzeit komplett zurückgezahlt, mit dem Erlös eines parallel dazu besparten Tilgungsbausteins wie einer Lebensversicherung oder einem Fonds. Dieses Modell kann – heute allerdings aufgrund rechtlicher Bestimmungen nur noch sehr begrenzte – Steuervorteile für Kapitalanleger bringen.
Fremdwährungskredit
Risikobewusste Käufer mit guter Bonität können einen Fremdwährungskredit wählen: Unter Umständen sind die Zinsen in der fremden Währung niedriger; zudem ist ein solcher Kredit gleichzeitig eine Währungsspekulation – je nachdem, wie sich der Kurs der Fremdwährung im Verhältnis zum Euro entwickelt, können sich Währungsgewinne oder -verluste ergeben.
Bausparvertrag
Der Bausparvertrag ist nach wie vor sehr beliebt bei der Immobilienfinanzierung. Beim Bausparen gibt es zwei Phasen: In der ersten Phase wird ein Teil der Bausparsumme angespart. In der zweiten Phase erhält der Bausparer den Rest dieser Summe als Kredit, den er zurückzahlen muss. Das reicht üblicherweise nicht aus, um eine Immobilie vollständig zu finanzieren, allerdings ist Bausparen ein probates Mittel, um sich günstige Darlehenszinsen zu sichern. Plus: Es gibt unter Umständen Fördergelder vom Staat.
Eine Alternative zum Grundstückskauf und zur herkömmlichen Baufinanzierung ist das Erbbaurecht. Dabei wird ein Grundstück für zum Beispiel 99 Jahre gepachtet und der Erbpächter darf darauf ein Haus bauen, das ihm dann selbst gehört. Allerdings ist dies nicht immer günstiger als der Grundstückskauf, bei einem durchschnittlichen Zins für Baukredite um die zwei Prozent lohnt es sich zum Beispiel nicht, ein Grundstück zum Erbbauzins von drei Prozent zu pachten – zumal das Grundstück dem Pächter nach Ablauf der 99 Jahre nicht einmal selbst gehört. In Gegenden, wo neues Bauland rar ist, kann es aber durchaus ein Weg sein, um zum Eigenheim zu kommen.
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Förderungsmöglichkeiten bei der Baufinanzierung
Auch Fördergelder vom Staat erleichtern die Finanzierung der eigenen Immobilie. So können Riester-Sparer sich ihr staatlich subventioniertes Riester-Sparguthaben für den Bau oder Erwerb der Immobilie auszahlen lassen, während die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsvergünstigte Baudarlehen und weitere Förderungen vergibt. Dazu zählt insbesondere das Baukindergeld, das Familien mit mindestens einem Kind erhalten können, wenn ihr Gehalt eine gewisse Obergrenze nicht überschreitet und sie zudem weitere Voraussetzungen erfüllen. Es handelt sich dabei um einen staatlichen Zuschuss, der sich nach Anzahl der Kinder richtet und der nicht zurückgezahlt werden muss.
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FAQ Immobilienfinanzierung: Das Wichtigste in Kürze
Was ist eine Baufinanzierung?
Hierbei handelt es sich um einen langfristig abgeschlossenen Kredit, der zweckgebunden ist. Mit diesem Immobilien-Verbraucherdarlehen können Kreditnehmer den Bau oder Kauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung bezahlen.
Wie kann ich meine Baufinanzierung berechnen?
In den Baufinanzierungsrechner von immowelt.de können Sie alle wichtigen Eckdaten zur Wunschimmobilie eingeben und daraus die Immobilienfinanzierung des Objektes berechnen lassen. Dazu gehören neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer. Der Rechner zeigt dann den Gesamtbetrag an und bietet die Möglichkeit, sich anhand von der gewünschten Laufzeit der Zinsbindung, der Zinshöhe und der Anfangstilgung die monatliche Belastung auszurechnen.
Was bedeutet Zinsbindung beziehungsweise Sollzinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, über den der vertraglich vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist und nicht verändert werden kann. Wenn Sie einen Baukredit aufnehmen, haben Sie die Wahl zwischen einer längeren oder kürzeren Sollzinsbindung. Mit unserem Sollzinsbindungsrechner können Sie die sich einen ersten Eindruck verschaffen, welche Zinsbindungsfrist für Sie die richtige ist.
Welche Laufzeit hat die Baufinanzierung in der Regel?
Mit Laufzeit meinen die meisten Kreditnehmer die Zeit, die sie brauchen, um den Baukredit abzuzahlen.
Bei einem Volltilgerdarlehen wird diese Laufzeit tatsächlich im Vorhinein fix gesetzt und der Kreditnehmer weiß genau, wann er fertig ist. Hier sind Zinsbindung und Laufzeit für das Darlehen identisch.
Beim Annuitätendarlehen ist es anders: Hier entscheiden sich Kreditnehmer zunächst für eine Zinsbindung von beispielsweise fünf, zehn oder 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit bleibt eine Restschuld übrig, die sie noch abbezahlen müssen. Die Baufinanzierung muss dann durch ein neues Darlehen abgelöst werden.
Was sind Tilgungssatz und Tilgung?
Als Tilgung wird die Abzahlung des Baukredits bezeichnet. Der Tilgungssatz ist dann der prozentuale Anteil am gesamten Kreditbetrag, der in regelmäßigen Raten zurückgezahlt wird.
Die am häufigsten vorkommende Tilgungsart ist die Annuität, die sich aus einem Tilgungssatz und einem Zinsanteil zusammensetzt. Dabei sinkt über den Ablauf der Zeit der Zinsanteil konstant, weil die Restschuld, für die Zinsen zu zahlen sind, kontinuierlich sinkt. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Dadurch hat der Kreditnehmer eine monatlich gleichbleibende Rate.
Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf den Baukredit aus?
In der Regel müssen Kreditnehmer der Bank monatliche fällige Raten zahlen. Zusätzlich kann aber auch vereinbart werden, dass sie Sondertilgungen zahlen dürfen. Dabei kann einen prozentualen Anteil der Netto-Darlehenssumme festgelegt werden, der zum Beispiel einmal im Jahr gezahlt werden kann. Dadurch kann der Kredit schneller getilgt werden und der Darlehensnehmer spart auch Zinsen – wer kann, der sollte diese Möglichkeit also nutzen. Das Sondertilgungsrecht kann fest oder optional vereinbart werden.
- Bei dem festen Sondertilgungsrecht werden die Höhe der Tilgung und deren Zeitpunkt vertraglich festgelegt. Leistet der Darlehensnehmer diese nicht, verstreicht die Option für das laufende Jahr.
- Beim optionalen Sondertilgungsrecht wird der Zeitpunkt und die Tilgungshöhe nicht festgelegt. Die Tilgungshöhe wird lediglich nach oben gedeckelt, so dass der Kreditnehmer zum Beispiel nicht mehr als fünf Prozent der Netto-Darlehenssumme zahlen kann. Der Kreditnehmer kann somit einmal pro Jahr relativ frei entscheiden, wann und wie viel er zahlt.
Mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich bei der Baufinanzierung rechnen?
Beim Hauskauf oder -bau fallen neben dem reinen Kaufpreis auch zusätzliche Nebenkosten an. Diese belaufen sich je nach Einzelfall auf rund zehn Prozent des Immobilienkaufpreises. Dazu gehören vor allem Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.
Hier finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Kaufnebenkosten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für mein Bauvorhaben?
Je mehr, umso besser. Denn je mehr Eigenkapital Kreditnehmer einbringen können, umso besser sind die Konditionen bei der Bank. Wer einen höheren Anteil an Eigenkapital mitbringt, zahlt also geringere Raten beziehungsweise den Baukredit schneller zurück. Empfohlen werden mindestens 20 Prozent der Kaufkosten, inklusive aller Erwerbsnebenkosten.
Übrigens: Zum Eigenkapital zählt nicht nur Erspartes: Dazuzählen kann zum Beispiel auch ein bereits vorhandenes Baugrundstück oder die eigene Arbeitsleistung beim Hausbau.
Lesen Sie hier mehr dazu, wie das Eigenkapital die Baufinanzierung beeinflusst.
Kann ich durch Eigenleistung sparen?
Ja. Arbeiten, die Bauherren selbst leisten, werden von vielen Banken als Eigenkapital anerkannt. Diese sogenannte „Muskelhypothek“ ist allerdings nicht unbegrenzt: Meist können damit maximal um die zehn bis 15 Prozent der gesamten Bausumme gestemmt werden.
Wie kann ich meine Baufinanzierung fördern lassen?
Im Hinblick auf das Eigenheim gibt es unterschiedliche Anlaufstellen für Fördermittel. Die wichtigsten staatlichen Förderungen im Überblick sind:
- Immobilienkauf: Baukindergeld, Wohn-Riester, soziale Wohnraumförderung, Fördermittel der KfW, eventuell: Bundesland, Stadt oder Gemeinde, selten Kirchen
- Hausbau: Baukindergeld, Wohn-Riester, soziale Wohnraumförderung, Fördermittel der KfW, eventuell: Bundesland, Stadt oder Gemeinde, Kirchen
- Energieeffizientes Bauen und Sanieren: KfW, Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BafA), eventuell auch Bundesland
- Altersgerecht Umbauen und Einbruchschutz: KfW, eventuell auch Bundesland
Auch wenn das Baukindergeld zum Beispiel am prominentesten ist, sollten Immobilienkäufer nicht die übrigen Optionen außer Acht lassen. Oft lohnt es sich, bei der Kommune nach Fördermitteln zu fragen.
Erfahren Sie hier mehr zu Baukindergeld, Wohn-Riester und Fördermitteln der KfW fürs Eigenheim.
Wie funktioniert umschulden?
Wenn die Zinsbindung endet, haben die wenigsten Kreditnehmer das Darlehen bereits voll zurückgezahlt und müssen noch eine Restschuld abbezahlen. Dann können sie mit dem Kreditgeber über die Anschlussfinanzierung verhandeln oder die Gelegenheit nutzen, die Bank zu wechseln und auf ein günstigeres Angebot umzusatteln.
Auch wenn ein Baukredit mit sehr langer Zinsbindung – zum Beispiel 15 Jahre – bereits zehn Jahre läuft, können Kreditnehmer ihr Sonderkündigungsrecht nutzen und ihn mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Lesen Sie hier, wann sich das Umschulden lohnt und wie es geht.
nach oben Isabel Naus16.10.2019
