Baufinanzierung: Schritt für Schritt zur eigenen Immobilie

Wer eine Immobilie kaufen will, braucht vor allem eins: eine solide Baufinanzierung. Darum sollten sich Immobilienkäufer vor Abschluss eines Darlehens ausgiebig mit den verschiedenen Finanzierungsvarianten auseinandersetzen und über Fördermöglichkeiten informieren.

Egal, ob du selbst in deiner Immobilie wohnen oder diese vermieten willst: Wir führen dich durch die Baufinanzierung - mit kostenlosen Rechnern, Tools und jeder Menge Tipps für jede Phase.

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Die 4 Phasen der Baufinanzierung

In welcher Phase bist du? Hier findest du Infos und Tipps.

1 Immobilienkauf abwägen

Lohnt sich der Kauf für mich oder wohne ich besser weiterhin zur Miete? Soll ich bauen oder kaufen? Eigentumswohnung oder Haus? In unserem Ratgeber findest du Infos, Rechner und Tools, die dir bei der Entscheidung helfen.

2 Finanzierungsoptionen erkunden

Wie hoch ist eine Monatsrate bei welcher Laufzeit? Was bringt eine Option auf Sondertilgung? Was ist bei Bereitstellungszinsen zu beachten? Hier erklären wir alle Fachbegriffe und du kannst deine Baufinanzierung durchspielen.

3 Für ein Angebot entscheiden

Du hast dir mehrere Finanzierungsangebote eingeholt und sollst dich nun für eines entscheiden. Erfahre in unserem Ratgeber, wie du das für dich beste Angebot findest.

4 Immobilienkauf abschließen

Jetzt geht es darum, den Kaufvertrag abzuschließen. Notar, Grundbuchamt, Steuer – erfahre hier, wie es weitergeht und wie du deinen Immobilienkredit sorgenfrei zurückzahlst.

So niedrig sind die Bauzinsen

Die Höhe der Zinsen hängt auch von deiner individuellen Bonität ab. Hier siehst du die historische Entwicklung der Bauzinsen.

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FAQ Immobilienfinanzierung: Das Wichtigste in Kürze

Was ist eine Baufinanzierung?

Hierbei handelt es sich um einen langfristig abgeschlossenen Kredit, der zweckgebunden ist. Mit diesem Immobilien-Verbraucherdarlehen können Kreditnehmer den Bau oder Kauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung bezahlen. Baufinanzierungs-Kredite sind üblicherweise im Grundbuch abgesichert.

Wie kann ich meine Baufinanzierung berechnen?

In den Baufinanzierungsrechner von immowelt.de kannst du alle wichtigen Eckdaten zur Wunschimmobilie eingeben und daraus eine mögliche Immobilienfinanzierung des Objektes berechnen lassen. Zu den Eckdaten gehören neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer. Der Rechner zeigt dann den Gesamtbetrag an und bietet die Möglichkeit, sich anhand von der gewünschten Laufzeit der Zinsbindung, der Zinshöhe und der Anfangstilgung die monatliche Belastung auszurechnen.

Hier geht's zum Finanzierungsrechner.

Was bedeutet Zinsbindung beziehungsweise Sollzinsbindung?

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, über den der vertraglich vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist und nicht verändert werden kann. Wenn du einen Baukredit aufnimmst, hast du die Wahl zwischen einer längeren oder kürzeren Sollzinsbindung. Mit unserem Sollzinsbindungsrechner kannst du dir einen ersten Eindruck verschaffen, welche Zinsbindungsfrist für dich die richtige ist.

Hier geht's zum Sollzinsbindungsrechner.

Welche Laufzeit hat die Baufinanzierung in der Regel?

Mit Laufzeit meinen die meisten Kreditnehmer die Zeit, die sie brauchen, um den Baukredit abzuzahlen.

Bei einem Volltilgerdarlehen wird diese Laufzeit tatsächlich im Vorhinein fix gesetzt und der Kreditnehmer weiß genau, wann er fertig ist. Hier sind Zinsbindung und Laufzeit für das Darlehen identisch.

Bei den meisten Annuitätendarlehen ist es anders: Hier entscheiden sich Kreditnehmer zunächst für eine Zinsbindung von beispielsweise fünf, zehn oder 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit bleibt eine Restschuld übrig, die du noch abzahlen musst. Die Baufinanzierung muss dann durch ein Anschlussdarlehen abgelöst werden.

Was sind Tilgungssatz und Tilgung?

Als Tilgung wird die Abzahlung des Baukredits bezeichnet. Der Tilgungssatz ist dann der prozentuale Anteil am gesamten Kreditbetrag, den du in regelmäßigen Raten zurückzahlst.

Die am häufigsten vorkommende Tilgungsart ist die Annuität, die sich aus einem Tilgungssatz und einem Zinsanteil zusammensetzt. Dabei sinkt über den Ablauf der Zeit der Zinsanteil konstant, weil die Restschuld, für die Zinsen zu zahlen sind, kontinuierlich sinkt. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Dadurch hast du eine monatlich gleichbleibende Rate und die Rückzahlung beschleunigt sich im Zeitverlauf.

Wie wirkt sich eine Sondertilgung auf den Baukredit aus?

In der Regel zahlst du eine monatlich fällige Rate an die Bank. Zusätzlich kannst du mit dem Kreditinstitut aber auch vereinbaren, dass du Sondertilgungen leisten darfst. Dabei kann einen prozentualen Anteil der Netto-Darlehenssumme festgelegt werden, der zum Beispiel einmal im Jahr gezahlt werden kann. Dadurch kann der Kredit schneller getilgt werden und du sparst auch Zinsen – wer kann, der sollte diese Möglichkeit also nutzen. Das Sondertilgungsrecht kann fest oder optional vereinbart werden.

  • Bei dem festen Sondertilgungsrecht werden die Höhe der Tilgung und deren Zeitpunkt vertraglich festgelegt. Leistet der Darlehensnehmer diese nicht, verstreicht die Option für das laufende Jahr.
  • Beim optionalen Sondertilgungsrecht wird der Zeitpunkt und die Tilgungshöhe nicht festgelegt. Die Tilgungshöhe wird lediglich nach oben gedeckelt, so dass du zum Beispiel nicht mehr als fünf Prozent der Netto-Darlehenssumme zahlen kannst. Du kannst somit einmal pro Jahr relativ frei entscheiden, wann und wie viel du zahlst.

Mit welchen zusätzlichen Kosten muss ich bei der Baufinanzierung rechnen?

Beim Hauskauf oder -bau fallen neben dem reinen Kaufpreis auch zusätzliche Nebenkosten an. Diese belaufen sich je nach Einzelfall auf rund zehn Prozent des Immobilienkaufpreises. Dazu gehören vor allem Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.  

Hier geht's zum Überblick über die wichtigsten Kaufnebenkosten.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für mein Bauvorhaben?

Je mehr, umso besser. Denn je mehr Eigenkapital du aufbringen kannst, desto bessere Konditionen bekommst du von deiner Bank. Wenn du viel Eigenkapital mitbringst, profitierst du von niedrigeren Zinsen und du zahlst geringere Raten oder durch eine höhere Tilgung den Baukredit schneller zurück. Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Kaufkosten, inklusive aller Erwerbsnebenkosten.

Übrigens: Zum Eigenkapital zählt nicht nur Erspartes: Dazu zählen kann zum Beispiel auch ein bereits vorhandenes Baugrundstück oder die eigene Arbeitsleistung beim Hausbau.

Wie das Eigenkapital die Baufinanzierung beeinflusst, haben wir hier zusammengefasst.

Kann ich durch Eigenleistung sparen?

Ja. Arbeiten, die Bauherren selbst leisten, werden von vielen Banken als Eigenkapital anerkannt. Diese sogenannte „Muskelhypothek“ ist allerdings nicht unbegrenzt: Meist können damit maximal um die zehn bis 15 Prozent der gesamten Kosten gestemmt werden.