Baufinanzierung über eine Lebensversicherung

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Eine Lebensversicherung kann Teil einer Baufinanzierung sein und mit einem Darlehen kombiniert werden: Für dieses werden während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlt. Getilgt wird das Darlehen dann am Ende der Laufzeit mit dem Auszahlungsbetrag der Lebensversicherung. Die Baufinanzierung mit Lebensversicherung ist für Selbstnutzer heute uninteressant, kann aber für Kapitalanleger in einigen Fällen Steuervorteile bringen.

Baufinanzierung, Lebensversicherung, Einfamilienhaus, Foto: JSB31/Fotolia
Das eigene Haus: Bei der Finanzierung sollten Selbstnutzer eher nicht die Variante mit einer Lebensversicherung wählen. Foto: JSB31/Fotolia.com

Bei der Baufinanzierung kann man auch eine Kombination aus Lebensversicherung und tilgungsfreiem Darlehen wählen. Dabei wird das Darlehen am Ende der Laufzeit mit der Lebensversicherung auf einen Schlag zurückgezahlt.

Dieses Modell war bis vor einigen Jahren weit verbreitet, da die Erträge aus einer Lebensversicherung zumeist steuerfrei blieben. Das hat sich geändert: Die Steuersparmöglichkeiten wurden für neu abgeschlossene Verträge stark eingeschränkt. Eine solche Kombination ist deshalb nur noch in einigen Fällen interessant. Anders kann es allerdings aussehen, wenn bereits eine Lebensversicherung existiert.

Baufinanzierung mit Hilfe einer bestehenden Lebensversicherung – so klappt‘s

Soll eine bestehende Lebensversicherung als Tilgungsbaustein verwendet werden, müssen Bauherren und Immobilienkäufer genau nachrechnen, ob sich das Modell lohnt. Das ist nur dann der Fall, wenn die Lebensversicherung nach Abzug aller Kosten eine höhere Rendite erwirtschaftet, als die Zinsen fürs Darlehen kosten. Die Chancen, dass sich das Modell rechnet, sind besonders hoch, wenn:

  • die Lebensversicherung vor dem 31. Dezember 2004 abgeschlossen wurde.
  • mindestens fünf Jahre lang Beiträge eingezahlt wurden.
  • der Beitrag vollständig auf einmal ausgezahlt wird.
  • der Vertrag eine Laufzeit von mindestens zwölf Jahren hat.

Denn dann müssen die Erträge nicht versteuert werden. Die meisten dieser Voraussetzungen werden allerdings automatisch erfüllt, wenn die Lebensversicherung als Finanzierungsbaustein eingesetzt wird.

Baufinanzierung, Lebensversicherung, steuerfrei, Grafik: immowelt.de
Baufinanzierung, Lebensversicherung, steuerpflichtig, Grafik: immowelt.de
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Wie eine Baufinanzierung über eine Lebensversicherung funktioniert

Bei der klassischen Immobilienfinanzierung zahlt der Kreditnehmer sein Darlehen mit Hilfe monatlicher Raten zurück, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzen. Finanziert er seine Immobilie über eine Lebensversicherung, fällt der Tilgungsbeitrag weg. Zur späteren Tilgung des Schuldenbergs wird dann die Auszahlungsleistung einer parallel besparten Lebensversicherung herangezogen. Das Kalkül bei dieser Finanzierungsvariante: Die Erträge der Lebensversicherung sind so hoch, dass das Darlehen entweder schneller als bei einer herkömmlichen Finanzierung zurückgezahlt werden kann. Oder die Police schüttet am Ende einen Betrag aus, der über der Kreditsumme liegt.

Ein Annuitätendarlehen über beispielsweise 200.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent kostet monatlich 833 Euro und wäre nach gut 25 Jahren komplett getilgt. Ohne Tilgung betrüge die Monatsrate bei gleichen Zinsen lediglich 333 Euro. In diesem Fall böte es sich an, die eingesparte Tilgung in Höhe von rund 500 Euro in die Lebensversicherung einzuzahlen.

In vielen Fällen wird dieses Kalkül aber nicht aufgehen, aus mehreren Gründen:

  • Die Erträge aus Lebensversicherungen, die nach dem 1. Januar 2005 abgeschlossen wurden, müssen voll versteuert werden. Ausnahme:  Wurde die Lebensversicherung vor dem 31. Dezember 2011 abgeschlossen, wird bei einer Auszahlung nach Vollendung des 60. Lebensjahres nur die Hälfte des Ertrags versteuert. Für seit dem  1. Januar 2012 abgeschlossene Lebensversicherungen steigt diese Altersgrenze auf 62.
  • Die Garantiezinsen von neu abgeschlossenen Lebensversicherungen sind in den vergangenen Jahren immer weiter gesunken.
  • Die Erträge einer Lebensversicherung bestehen neben den Garantiezinsen auch aus erfolgsabhängigen Überschussbeteiligungen. Deren Höhe ist wegen des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes allerdings ungewiss.
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Selbstnutzer: Die Baufinanzierung über eine Lebensversicherung bringt keine Vorteile

Aufgrund dieser Sachlage ist die Baufinanzierung über eine neu abgeschlossene Lebensversicherung für Käufer selbst genutzter Immobilien uninteressant geworden. Ein Vorteil ist lediglich die Absicherung für den Todesfall. Solche Risiken können allerdings auch mittels einer günstigen Risikolebensversicherung abgedeckt werden – bei der allerdings kein Vermögen angespart wird und die sich deswegen nicht zur Finanzierung einer Immobilie eignet.

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Kapitalanleger: Vor- und Nachteile bei der Baufinanzierung über eine Lebensversicherung

Baufinanzierung, Lebensversicherung, Mehrfamilienhaus, Kapitalanleger, Foto: Tiberius Gracchus/Fotolia
Bei einer Kapitalanlage-Immobilie kann sich eine Baufinanzierung mit Lebensversicherung lohnen. Foto: Tiberius Gracchus/Fotolia.com

Für Kapitalanleger kann die Baufinanzierung mit Hilfe einer Lebensversicherung allerdings dennoch rentabel sein. Denn anders als Selbstnutzer können Kapitalanleger die Zinsen des Darlehens als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bei einem konventionellen Annuitätendarlehen mit Tilgung sinkt der Zinsanteil im Laufe der Zeit, da ja mit jeder Rate ein Teil des Darlehens getilgt wird. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Die Folge: Die Steuerersparnis wird Monat für Monat geringer. Anders bei der Baufinanzierung über eine Lebensversicherung: Weil hier nicht getilgt wird, bleiben die monatlich zu zahlenden Zinsen immer gleich hoch und wirken damit steuermindernd:

  • Bei einem Annuitätendarlehen über 200.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent verbleibt nach 20 Jahren nur noch eine Restschuld von knapp 53.000 Euro. Statt anfänglich rund 330 Euro Zinsen fallen auf diese Restschuld dann nur noch rund 90 Euro monatliche Zinsen an, die steuerlich geltend gemacht werden können.
  • Bei einem tilgungsfreien Darlehen über 200.000 Euro werden über die gesamte Zeit der Zinsfestschreibung monatlich 333 Euro Zinsen fällig, die steuerlich geltend gemacht werden können.

Da die Finanzierung eines Kapitalanlageobjektes in der Regel viele Jahre läuft, profitiert der Immobilieneigentümer also im gesamten Zeitraum voll von dem steuersenkenden Werbungskostenabzug der Zinsen.

Ob sich das Modell aber am Ende lohnt, hängt auch bei Kapitalanlegern davon ab, ob die Lebensversicherung ausreichend ertragreich war. Und wie bei Selbstnutzern ist das vor allem dann der Fall, wenn es sich bei der Lebensversicherung um einen alten Vertrag handelt, der vor 2005 abgeschlossen wurde.

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Baufinanzierung mit einer Lebensversicherung lohnt sich in vielen Fällen nicht

Baufinanzierung, Lebensversicherung, Selbstnutzung, Grafik: immowelt.de
Baufinanzierung, Lebensversicherung, Kapitalanlage, Grafik: immowelt.de

Die Kombination eines tilgungsfreien Darlehens mit einer Lebensversicherung ist in vielen Fällen nicht mehr interessant, weil die Erträge aktueller Lebensversicherungen versteuert werden müssen. Kapitalanleger profitieren immerhin noch von dem Vorteil, Darlehenszinsen von der Steuer absetzen zu können – für Selbstnutzer gilt das nicht. In beiden Fällen kann das Modell aber interessant sein, wenn der Kreditnehmer  eine alte, noch steuerfreie Police mit hohen Garantiezinsen nutzen kann.

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19.08.2016


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