Annuitätendarlehen – der Klassiker der Baufinanzierung

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Wohnimmobilien werden meist über ein Annuitätendarlehen finanziert. Welche Vor- und Nachteile diese Darlehensvariante hat und auf welche Details zu achten ist.

Annuitaetendarlehen, Beratung, Foto: iStock.com / Kerkez
Wer sich für ein Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung entscheidet, sollte vorab vergleichen und sich beraten lassen. Foto: iStock.com / Kerkez

Sichere Zinsen für einen langen Zeitraum, Transparenz und Planbarkeit: Das sind die Gründe, weshalb sich viele Bauherren und Immobilienkäufer bei der Finanzierung für ein so genanntes Annuitätendarlehen entscheiden. Den Vorteilen stehen aber auch Nachteile gegenüber: So lassen sich Annuitätendarlehen nicht einfach kurzfristig kündigen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Bei einem Annuitätendarlehen wird für einen festgelegten Zeitraum – der sogenannten Zinsbindungsfrist - eine gleichbleibende Darlehensrate vereinbart. Der Zinssatz des Darlehens ist fix, die anfängliche Tilgung ebenfalls. Mit jeder Rate, die der Darlehensnehmer zahlt, wird ein kleiner Teil des Baukredits getilgt, somit verringert sich die Restschuld.

Weil aber die Monatsrate über den gesamten Zeitraum gleich hoch bleibt, sinkt der Zinsanteil bei jeder weiteren Rate, während der Tilgungsanteil steigt. Wie sich die Restschuld mit der Zeit entwickelt, lässt sich aus dem Tilgungsplan ablesen, den Banken bei Abschluss eines Baukredits aushändigt.  Konkret bedeutet das: Wer beispielsweise ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent abschließt, zahlt nicht 100 Jahre lang jährlich 1.000 Euro plus Zinsen ab; durch den fortlaufend steigenden Tilgungsanteil ist der Kredit  schneller abbezahlt.

Rechner

Annuitätendarlehen Beispiel: So berechnet sich die Monatsrate

Die Formel:
Monatsrate = [Darlehenshöhe * (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12 Monate

Bei einem Darlehen über 100.000 Euro, zwei Prozent Zinsen und drei Prozent Tilgung ergibt sich:
Monatsrate = [100.000 * (2 + 3) / 100] / 12 Monate = 416,66 Euro

Annuitätendarlehen abbezahlen: So lange kann es dauern

Wie schnell ein Annuitätendarlehen mit einer bestimmten Anfangstilgung abbezahlt ist, hängt auch von der Höhe der Zinsen ab. Das erscheint auf den ersten Blick eher unverständlich, ergibt sich aber aus folgenden Aspekten: Bei hohen Zinsen ist der Zinsanteil der Rate sehr hoch. Er sinkt aber auch mit fortschreitender Tilgung schneller als bei einem Darlehen mit niedrigen Zinsen, bei dem der Zinsanteil an der Rate entsprechend geringer ist. Deshalb gilt die Grundregel: Niedrige Zinsen bedeuten zwar eine niedrige Monatsrate, aber bei einer geringen Tilgung auch eine längere Laufzeit als bei höheren Zinsen.

In Zeiten sehr niedriger Zinsen sollte deshalb eine möglichst hohe Tilgung vereinbart werden. So werden die Gesamtschulden wesentlich schneller abgebaut. Denn gerade in einer Niedrigzinsphase haben Bauherren und Immobilienkäufer einen erheblichen finanziellen Spielraum, da der monatlich zu zahlende Anteil der Zinskosten an der Rate viel geringer ist als dies in einer Hochzinsphase der Fall wäre. Insgesamt muss die maximal tragbare monatliche Belastung aber immer im Blick behalten werden.

Link-Tipp

Budgetrechner: So viel darf die Immobilie kosten

Es gibt noch einen weiteren Aspekt, warum in Niedrigzinsphasen eine möglichst hohe Tilgung vereinbart werden sollte: Bei Annuitätendarlehen wird oft eine Zinsbindung von zehn oder 15 Jahren vereinbart. Bei einer nur niedrigen Tilgung wäre nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch eine erhebliche Restschuld übrig. Sollten die Zinsen für die Anschlussfinanzierung dann deutlich höher sein, wäre ab diesem Zeitpunkt eine höhere Monatsrate fällig, die viele Bauherren in Bedrängnis bringen könnte. Bei einer höheren Tilgung ist nach Ablauf der Zinsbindung bereits ein beachtlicher Teil des Darlehens getilgt, weshalb dann höhere Zinsen nicht mehr so stark ins Gewicht fallen würden.

100.000-Euro-Darlehen

Wie viel muss ich pro Monat zahlen und wann bin ich schuldenfrei?
Zins: 9 %
Tilgung: 1 %
Monatsrate: 833 €
schuldenfrei nach 26 Jahren
Zins: 2 %
Tilgung: 1 %
Monatsrate: 250 €
schuldenfrei nach 55 Jahren
Zins: 2 %
Tilgung: 4 %
Monatsrate: 500 €
schuldenfrei nach 20 Jahren
  Zins: 2 %
Tilgung: 8 %
Monatsrate: 833 €
schuldenfrei nach 11 Jahren
 
 

Zinshöhe des Annuitätendarlehens hängt auch vom Eigenkapital ab

Annuitätendarlehen, Haus, Foto: js-photo / Stock.Adobe.com
Eine passende Baufinanzierung mit günstigen Zinsen hilft dabei, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Foto: js-photo / Stock.Adobe.com

Wie hoch die Zinsen eines Annuitätendarlehens letztendlich sind, hängt nicht nur davon ab, ob gerade eine Niedrig- oder Hochzinsphase ist. Auch die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die Höhe der Bauzinsen maßgeblich. Der Grund: Bei wenig Eigenkapital trägt die Bank ein höheres Risiko, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungspflichten nicht nachkommen kann und schlimmstenfalls nicht das gesamte Geld zurückzahlt. Dafür berechnet die Bank einen Zuschlag in Form von höheren Zinsen. Auch die Länge der Zinsbindung und weitere Faktoren beeinflussen den individuellen Zinssatz.

Die Vorteile des Annuitätendarlehens

Dass sich die Mehrzahl der Bauherren und Immobilienkäufer für ein Annuitätendarlehen entscheiden, kommt nicht von ungefähr. Die Vorteile im Überblick:

  • Das Annuitätendarlehen bietet hohe Planungssicherheit: Die Raten sind über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung konstant. Üblich sind heute lange Laufzeiten von zehn oder 15 Jahren. Manche Banken bieten sogar 20-jährige Laufzeiten an. Diese anfangs vereinbarten Zinsen gelten unabhängig von der Entwicklung am Kapitalmarkt für die ganze Laufzeit.
  • Das Annuitätendarlehen bietet Transparenz: Die Banken sind gemäß Preisangabenverordnung verpflichtet, neben dem Nominalzinssatz (Sollzins) auch den Effektivzins anzugeben. Letzterer enthält auch Darlehensnebenkosten. Damit können die Angebote verschiedener Banken gut miteinander verglichen werden.
Info

Volltilgerdarlehen

Auch ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen. Der Unterschied: Bei Volltilgerdarlehen wird vereinbart, dass der Darlehensnehmer den Baukredit innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett tilgt, eine Anschlussfinanzierung ist dann nicht mehr nötig und es gibt Zinssicherheit für den gesamten Vertragszeitraum. Volltilgerdarlehen können Laufzeiten von zum Beispiel 20 Jahren haben, da bei kürzeren Laufzeiten wegen der hohen Tilgung die Monatsrate oft zu hoch wäre. Banken verlangen für so lange Laufzeiten allerdings einen Zinsaufschlag.

Die Nachteile des Annuitätendarlehens

Ein Annuitätendarlehen hat aber nicht nur Vor-, sondern auch Nachteile:

  • Der Darlehensnehmer hat keine Gewissheit über die Zinshöhe, die er bei der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zu zahlen hat. Diesen Nachteil haben zum Beispiel Bauspardarlehen oder Volltilgerdarlehen nicht.
  • Das Annuitätendarlehen ist wenig flexibel. Das Darlehen kann während der Zeit der Zinsfestschreibung in der Regel nicht gekündigt werden.
Achtung

Wann eine vorzeitige Kündigung trotzdem möglich ist

Läuft die Zinsfestschreibung länger als zehn Jahre, hat der Darlehensnehmer ein einseitiges Sonderkündigungsrecht, das er mit einer Frist von  sechs Monaten wahrnehmen kann. Aber Vorsicht: Wird ein Darlehen in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt – was oft beim Neubau der Fall ist – beginnt die Frist erst dann zu laufen, wenn das Darlehen vollständig abgerufen wurde.

Ansonsten gilt: Nur in Ausnahmefällen lassen sich Banken auf eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ein, sie verlangen dann allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung, die ihren entgangenen Gewinn abdecken soll.

Tipps zum Annuitätendarlehen

  • Es ist immer ratsam, Angebote von mehreren Banken einzuholen und mit Banken zu verhandeln, um die bestmöglichen Konditionen auszuhandeln.
  • In Zeiten hoher Zinsen sollte in der Regel eine eher kurze Sollzinsbindung gewählt werden. Alternative: Ein variables Darlehen, das in ein Darlehen mit fester Laufzeit umgewandelt wird, sobald das Zinsniveau deutlich sinkt.
  • Lange Zinsbindungen sind dagegen gerade in Niedrigzinsphasen trotz Zinsaufschlag empfehlenswert. Weil seit einiger Zeit selbst für langlaufende Darlehen meist weniger als zwei Prozent Zinsen fällig werden, gibt eine lange Zinsfestschreibung zusätzliche Sicherheit und ermöglicht auch eine höhere Tilgung.
  • Unter Umständen kann auch ein zinsvergünstigtes KfW-Darlehen die monatliche Annuität senken. Bei der Förderung gilt: Je besser die Energieeffizienz der Immobilie, desto höher die KfW-Förderung.
  • Darlehensnehmer sollten eine Sondertilgungsoption vereinbaren. Die meisten Banken bieten die Möglichkeit, während der Laufzeit Sondertilgungen zu tätigen. Oftmals beläuft sich die jährlich mögliche Sondertilgung auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.
  • Die Höhe der Tilgung sollte in einem sinnvollen Verhältnis zum Lebensalter, beziehungsweise zum Renteneintritt stehen. Wer noch jung ist, kann eine niedrige Tilgung wählen und sich entsprechend eine teurere Immobilie leisten. Wer dagegen schon in der Mitte des Lebens angelangt ist, muss darauf achten, dass er zum Renteneintritt schuldenfrei ist.

Folgende Tabelle verdeutlicht, wie hoch ein Immobiliendarlehen abhängig vom Lebensalter sein kann, wenn die Monatsrate 1.000 Euro betragen darf. Dabei zeigt sich: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Tilgung und desto geringer der mögliche Darlehensbetrag. Bei der Berechnung wurde ein Zinssatz von 1,5 Prozent zugrunde gelegt.

1.000-Euro-Monatsrate

Wie hoch kann mein Darlehen bei einem Zins von 1,5 Prozent sein und wie lange muss ich abbezahlen?
Alter: 30 Jahre
Tilgung: 2 %
schuldenfrei nach 37 Jahren
Darlehenssumme: 340.000 Euro
Alter: 40 Jahre
Tilgung: 2 %
schuldenfrei nach 27 Jahren
Darlehenssumme: 270.000 Euro
Alter: 50 Jahre
Tilgung: 5,1 %
schuldenfrei nach 17 Jahren
Darlehenssumme: 180.000 Euro
  Alter: 55 Jahre
Tilgung: 7,6 %
schuldenfrei nach 12 Jahren
Darlehenssumme: 132.000 Euro
 

Anbietervergleich lohnt sich

Obwohl die Zinsen seit Jahren niedrig sind, lohnt sich ein Anbietervergleich. Es sollten sowohl Anfragen an Online- als auch Geschäftsbanken mit Filialnetz gestellt werden. Schon kleine Zinsdifferenzen bewirken im Zeitverlauf beachtliche Kostenunterschiede.

Dabei muss beachtet werden, dass bei niedrigeren Zinsen und gleich hoher Tilgung die Restschuld etwas höher sein wird, als bei höheren Zinsen. In der Summe ist ein niedrig verzinstes Darlehen aber immer günstiger und selbst kleine Differenzen im Nachkommabereich können schnell vier- oder fünfstellige Unterschiede ausmachen, wie nachfolgende Beispielrechnung zeigt:

Sparen

Kleine Zinsdifferenzen, große Einsparung

Bei ansonsten gleichen Konditionen verlangt Bank A für ein 300.000-Euro-Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren und zwei Prozent Tilgung 1,9 Prozent Zinsen, Bank B verlangt 1,6 Prozent.

Bei Bank A belaufen sich die Zinszahlungen während der Laufzeit auf rund 71.500 Euro, die Restschuld beläuft sich auf rund 196.000 Euro.

Bei Bank B belaufen sich die Zinszahlungen während der Laufzeit auf rund 60.500 Euro, die Restschuld beläuft sich auf rund 198.400 Euro.

Das Angebot der Bank B ist somit um rund 8.600 Euro günstiger.

Beim Anbietervergleich sollte man aber auch aufs Kleingedruckte achten:

Soll eine Restschuldversicherung mit abgeschlossen werden? Hier gibt es unter den Anbietern oft erhebliche Preisdifferenzen. Grundsätzlich gilt: Nicht immer ist eine solche Versicherung sinnvoll, oft sind eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung die bessere Wahl.

Zwar sind die Banken gesetzlich verpflichtet, den Sollzins genau auszuweisen, es gibt jedoch Unterschiede im Detail: Wie hoch sind Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile und ab wann werden sie fällig? Gibt es vertragliche Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung? Ist die gesetzliche Widerrufsbelehrung enthalten? – eine fehlerhafte oder fehlende Belehrung führt zu einer längeren Widerrufsfrist, was vorteilhaft für den Verbraucher ist.

Wer sich mehrere Angebote einholt hat gute Chancen, die optimale Immobilienfinanzierung zu erhalten.


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