Annuitätendarlehen – der Klassiker bei der Baufinanzierung

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Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer entscheiden sich bei der Immobilienfinanzierung für ein Annuitätendarlehen. Warum das so ist, welche Vor- und Nachteile diese Darlehensvariante hat und auf welche Details bei der Wahl des Anbieters zu achten ist.

Annuitätendarlehen, Beratung, Foto: Rido - fotolia.com
Wer sich für ein Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung entscheidet, sollte vorab vergleichen und sich beraten lassen. Foto: Rido - fotolia.com

Sichere Zinsen für einen langen Zeitraum, Transparenz und Planbarkeit: Das sind die Gründe, weshalb sich viele Bauherren und Immobilienkäufer bei der Finanzierung für ein so genanntes Annuitätendarlehen entscheiden. Den Vorteilen stehen aber auch Nachteile gegenüber: So lassen sich Annuitätendarlehen nicht einfach kurzfristig kündigen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Annuitätendarlehen, Zins, Tilgung, Grafik: immowelt.de

Eine feste Rate für einen vereinbarten Zeitraum: So werden Annuitätendarlehen angeboten. Der Zinssatz des Darlehens ist fix, die anfängliche Tilgung ebenfalls. Mit jeder Rate, die der Darlehensnehmer zahlt, verringert sich infolge der Tilgung die Restschuld. Weil aber die Monatsrate über den gesamten Zeitraum gleich hoch bleibt, sinkt der Zinsanteil bei jeder weiteren Rate, während der Tilgungsanteil steigt. Konkret bedeutet das: Wer beispielsweise ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent abschließt, zahlt nicht 100 Jahre lang jährlich 1.000 Euro plus Zinsen ab; durch den fortlaufend steigenden Tilgungsanteil ist der Kredit viel schneller abbezahlt.

Rechner

Annuitätendarlehen Beispiel: So berechnet sich die Monatsrate

Die Formel:
Monatsrate = [Darlehenshöhe * (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12 Monate

Bei einem Darlehen über 100.000 Euro, zwei Prozent Zinsen und drei Prozent Tilgung ergibt sich:
Monatsrate = [100.000 * (2 + 3) / 100] / 12 Monate = 416,66 Euro

Annuitätendarlehen abbezahlen: So lange kann es dauern

Wie schnell ein Annuitätendarlehen mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung abbezahlt ist, hängt auch von der Höhe der Zinsen ab. Das erscheint auf den ersten Blick eher unverständlich, ergibt sich aber aus folgenden Aspekten: Bei hohen Zinsen ist der Zinsanteil der Rate sehr hoch. Er sinkt aber auch mit fortschreitender Tilgung schneller als bei einem Darlehen mit niedrigen Zinsen, bei dem der Zinsanteil an der Rate entsprechend geringer ist. Deshalb gilt die Grundregel: Niedrige Zinsen bedeuten zwar eine niedrige Monatsrate, aber bei einer geringen Tilgung auch eine längere Laufzeit als bei höheren Zinsen.

Annuitätendarlehen, Niedrigzins, Grafik: immowelt.de

In Zeiten sehr niedriger Zinsen sollte deshalb eine möglichst hohe Tilgung vereinbart werden. So werden die Gesamtschulden wesentlich schneller abgebaut. Denn gerade in Zeiten niedriger Zinsen haben Bauherren und Immobilienkäufer einen erheblichen finanziellen Spielraum, da ja der monatlich zu zahlende Anteil der Zinskosten an der Rate viel geringer ist als dies in einer Hochzinsphase der Fall wäre. Weil nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen viel höher sein können, hat eine hohe Tilgung einen zusätzlichen positiven Effekt: Die Restschuld ist dann viel geringer und deshalb ist dann auch bei hohen Zinsen eine Anschlussfinanzierung finanziell eher tragbar. Das Zinsänderungsrisiko ist also geringer.

Annuitätendarlehen, Laufzeit, Grafik: immowelt.de

Zinshöhe des Annuitätendarlehens hängt auch vom Eigenkapital ab

Wie hoch die Zinsen eines Annuitätendarlehens letztendlich sind, hängt übrigens nicht nur davon ab, ob gerade eine Niedrig- oder Hochzinsphase ist. Auch die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die Zinshöhe maßgeblich. Der Grund: Bei wenig Eigenkapital trägt die Bank ein höheres Risiko, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungspflichten nicht nachkommen kann und schlimmstenfalls nicht das gesamte Geld zurückzahlt. Dafür berechnet die Bank einen Zuschlag in Form von höheren Zinsen.

Die Vorteile des Annuitätendarlehens: leicht planbar

Dass sich die Mehrzahl der Bauherren und Immobilienkäufer für ein Annuitätendarlehen entscheiden, kommt nicht von ungefähr. Die Vorteile im Überblick:

  • Das Annuitätendarlehen bietet eine hohe Planungssicherheit: Denn die monatlich zu zahlenden Raten sind über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung konstant. Üblich sind heute lange Laufzeiten von zehn oder 15 Jahren. Manche Banken bieten sogar 20-jährige Laufzeiten an. Diese Zinsen gelten unabhängig von der Entwicklung am Kapitalmarkt für die ganze Laufzeit.
  • Das Annuitätendarlehen bietet Transparenz: Die Banken sind gemäß Preisangabenverordnung verpflichtet, neben dem Nominalzinssatz (Sollzins) auch den Effektivzins anzugeben. Letzterer enthält auch Darlehensnebenkosten. Damit können die Angebote verschiedener Banken gut miteinander verglichen werden.

Die Nachteile des Annuitätendarlehens: wenig flexibel

Ein Annuitätendarlehen hat aber nicht nur Vor-, sondern auch Nachteile:

  • Der Darlehensnehmer hat keine Gewissheit über die Zinshöhe, die er bei der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zu zahlen hat. Diesen Nachteil haben zum Beispiel Bauspardarlehen oder Volltilgerdarlehen nicht.
  • Das Annuitätendarlehen ist wenig flexibel. Das Darlehen kann während der Zeit der Zinsfestschreibung in der Regel nicht gekündigt werden.
Achtung

Wann eine vorzeitige Kündigung trotzdem möglich ist

Läuft die Zinsfestschreibung länger als zehn Jahre, gibt es nach Ablauf dieser Zeit ein einseitiges Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (Sonderkündigungsrecht). Die Kündigungsfrist beträgt dabei sechs Monate. Aber Vorsicht: Wird ein Darlehen in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt – was oft beim Neubau der Fall ist – beginnt die Frist erst dann zu laufen, wenn das Darlehen vollständig abgerufen wurde.

Ansonsten gilt: Nur in Ausnahmefällen lassen sich Banken auf eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ein, sie verlangen dann allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung, die ihren entgangenen Gewinn abdecken soll.

Tipps zum Annuitätendarlehen

  • In Zeiten hoher Zinsen sollte in der Regel eine eher kurze Sollzinsbindung gewählt werden. Alternative: Ein variables Darlehen, das in ein Darlehen mit fester Laufzeit umgewandelt wird, sobald das Zinsniveau deutlich gesunken ist.
  • Lange Zinsbindungen sind dagegen gerade in Niedrigzinsphasen trotz Zinsaufschlag empfehlenswert. Weil seit einiger Zeit selbst für langlaufende Darlehen meist weniger als zwei Prozent Zinsen fällig werden, gibt eine lange Zinsfestschreibung zusätzliche Sicherheit und ermöglicht auch eine höhere Tilgung.
  • Unter Umständen kann auch ein zinsvergünstigtes KfW-Darlehen die monatliche Annuität senken. Bei der Förderung gilt: Je besser die Energieeffizienz der Immobilie, desto höher die KfW-Förderung.
  • Darlehensnehmer sollten eine Sondertilgungsoption vereinbaren. Die meisten Banken bieten die Möglichkeit, während der Laufzeit Sondertilgungen zu tätigen. Oftmals beläuft sich die jährlich mögliche Sondertilgung auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.
  • Die Höhe der Tilgung sollte in einem sinnvollen Verhältnis zum Lebensalter, beziehungsweise zum Renteneintritt stehen. Wer noch jung ist, kann eine niedrige Tilgung wählen und sich entsprechend eine teurere Immobilie leisten. Wer dagegen schon in der Mitte des Lebens angelangt ist, muss darauf achten, dass er zum Renteneintritt schuldenfrei ist.

Folgende Grafik verdeutlicht, wie hoch ein Immobiliendarlehen abhängig vom Lebensalter sein kann, wenn die Monatsrate 1.000 Euro betragen darf. Dabei zeigt sich: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Tilgung und desto geringer der mögliche Darlehensbetrag. Bei der Berechnung wurde ein Zinssatz von 1,5 Prozent zugrunde gelegt.

Annuitätendarlehen, Darlehenshöhe, Grafik: immowelt.de

Anbietervergleich lohnt sich

Die Zinsen sind seit Jahren niedrig. Dennoch lohnt sich ein Anbietervergleich. Dabei sollten sowohl Anfragen an Online- als auch Geschäftsbanken mit Filialnetz gestellt werden. Bereits kleine Zinsdifferenzen bewirken im Zeitverlauf beachtliche Kostenunterschiede. Dabei muss beachtet werden, dass bei niedrigeren Zinsen und gleich hoher Tilgung die Restschuld etwas höher sein wird, als bei höheren Zinsen. In der Summe ist ein niedrig verzinstes Darlehen aber immer günstiger und selbst kleine Differenzen im Nachkommabereich können schnell vier- oder fünfstellige Unterschiede ausmachen, wie nachfolgende Beispielrechnung zeigt:

Sparen

Kleine Zinsdifferenzen, große Einsparung

Bei ansonsten gleichen Konditionen verlangt Bank A für ein 300.000-Euro-Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren und zwei Prozent Tilgung 1,9 Prozent Zinsen, Bank B verlangt 1,6 Prozent.

Bei Bank A belaufen sich die Zinszahlungen während der Laufzeit auf rund 71.500 Euro, die Restschuld beläuft sich auf rund 196.000 Euro.

Bei Bank B belaufen sich die Zinszahlungen während der Laufzeit auf rund 60.500 Euro, die Restschuld beläuft sich auf rund 198.400 Euro.

Das Angebot der Bank B ist somit um rund 8.600 Euro günstiger.

Beim Anbietervergleich sollte man aber auch aufs Kleingedruckte achten, denn der Teufel steckt im Detail:

Soll eine Restschuldversicherung mit abgeschlossen werden? Hier gibt es unter den Anbietern oft erhebliche Preisdifferenzen. Grundsätzlich gilt: Nicht immer ist eine solche Versicherung sinnvoll, oft sind eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung die bessere Wahl.

Zwar sind die Banken gesetzlich verpflichtet, den Sollzins genau auszuweisen, es gibt jedoch Unterschiede im Detail: Wie hoch sind Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile und ab wann werden sie fällig? Gibt es vertragliche Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung? Ist die gesetzliche Widerrufsbelehrung enthalten? – eine fehlerhafte oder fehlende Belehrung führt zu einer längeren Widerrufsfrist, was vorteilhaft für den Verbraucher ist.

Wer sich mehrere Angebote einholt hat gute Chancen, die optimale Immobilienfinanzierung zu erhalten.


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6 Kommentare

Tereza am 17.07.2019 09:10

Hallo all meine Zuschauer auf der Welt Es ist mir eine Freude, dieses Zeugnis über diese wundervollen Dinge, die mir letzte Woche passiert sind, zu scheren. Ich habe in den letzten 1 Jahren in meinem Nackt Krankheitssymptome erlitten. Ich kann jedem zeigen, dass es sehr schwer für mich war Ich wollte zeigen, dass ich eines Tages so viele Posts von Leuten gelesen habe, die von Warzen geheilt wurden, aber ich habe ihnen nie geglaubt. Ich war verletzt und deprimiert, also war ich zu neugierig und wollte Dr. Oluwa Jesu ausprobieren, dann habe ich ihn über seine kontaktiert Als ich ihn kontaktierte, versicherte er mir zu 100%, dass er mich heilen werde. Ich bat ihn, mir zu helfen. Es war ein großer Erfolg, den er so heilte, wie er es versprochen hatte. Er sagte mir, dass ich in drei Tagen gehen und gehen sollte Überprüfen Sie meinen Warzenstatus. Als ich ins Krankenhaus ging, um zu überprüfen, ob ich Warzen-negativ war, hätte ich nie gedacht, dass Dr. Oluwa Jesu Wunder vollbringen kann. Ich habe nie wirklich an Magie geglaubt, aber ich habe mitgespielt mit ein wenig hoffnung und glauben und nach allem, was außer dr. klement ist, hat sich mein leben verändert und hat mich zu einem echten Gläubigen gemacht, den Sie unter {oluwajesutemple@gmail.com} oder whats-app +1 (914) -705-7761 erreichen können. damit er dir helfen kann. Er sagte, dass er auch auf die folgenden Krankheiten spezialisiert ist: Dr.Oluwa Jesu kann auch alle Arten von Krankheiten mit Kräutermedizin heilen, wie 1. HIV / AIDS 2. HERPES simplex 3. KREBS ALL KINDS 4. Lottogewinnung 5. Hepatitis A , B, C 6. Diabetes 7. CHRONISCHE KRANKHEIT. HIV / AIDS 8 bekommen Ihren Ex wieder 9 Penisvergrößerung

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john am 17.07.2019 09:09

BeschreibungHallo, ich bin Frau Barbara Caballaro, ich habe seit fast 5 Monaten Kredite gesucht, ich habe mehrere Betrügereien mit den Kreditgebern erlebt, es hat meine Mine völlig ruiniert und ich hatte Mühe, meine Rechnungen zu bezahlen und sogar dafür zu essen war die Hölle für mich auf Erden. Eines Tages während meiner Recherchen sah ich eine Aussage über Herrn Fernand Macia, als ich ihn kontaktierte, und er kontaktierte mich mit seiner Bank, die mir einen Kredit in Höhe von 10.000 Euro zur Begleichung meiner Schulden gewährte. Danach folgte die Realisierung meines Projekts. ,

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felix am 17.07.2019 09:09

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