Wie viel Eigenkapital ist beim Hauskauf nötig?

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Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses empfehlen Banken, Eigenkapital beizusteuern. Warum die Höhe deines Anteils bei der Finanzierung eine entscheidende Rolle spielen kann und welche Vorteile das hat, erfährst du hier.

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital ist dein eigenes Geld, das du in einen geplanten Haus- oder Wohnungskauf stecken kannst. Dazu zählt aber nicht nur dein Barvermögen oder Ersparnisse auf Konto oder Sparbuch. Banken rechnen auch weitere Vermögenswerte hinzu:

  • Familien- oder Arbeitgeberdarlehen
  • Guthaben eines Bausparvertrags
  • Lebensversicherungen
  • Materielle Wertgegenstände (Gold, Kunstgemälde, Schmuck, Oldtimer etc. )
  • Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere
  • Ersparnisse aus Riester-Rente

Du kannst zusätzlich durch Beleihen von vorhandenen Immobilien oder Baugrundstücken Eigenkapital generieren. Dazu sprichst du am besten direkt mit deiner Bank. 

Muskelhypothek: Wird Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet?

Eigenleistung wird von vielen Banken bei der Baufinanzierung als Eigenkapital angerechnet. Das macht Sinn, wenn du ein Haus baust oder das Haus von Grund auf sanieren musst. Wie der Geldwert ermittelt wird, ist im Baugesetzbuch (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe) festgehalten. Demnach kann der Bauherr für jede Arbeit, die er selbst leistet, den Arbeitslohn anrechnen, den ein Bauunternehmer veranschlagen würde. Allerdings wird die Höhe der Muskelhypothek oft überschätzt. In der Regel erkennen Banken zwischen zehn bis 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenleistung an.
 

Warum ist Eigenkapital beim Immobilienkauf so wichtig?

Eigenkapital ist aus zwei Gründen wichtig:

  1. Umso mehr Geld du selbst beim Kauf sofort beisteuern kannst, desto günstigere Konditionen wirst du wahrscheinlich bei deiner Bank für den Kredit bekommen.
  2. Beim Hauskauf müssen früh nach dem Erwerb die sogenannten Nebenkosten aus Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Die Bank finanziert diese Erwerbsnebenkosten aber meistens nicht mit, weil sie keinen materiellen Gegenwert für die Finanzierung bieten.  Soll die Bank sie doch mitfinanzieren erhöht sich ihr Risiko und dadurch verschlechtern sich deine Kreditkonditionen.

Wie viel Eigenkapital muss ich beim Kauf einer Immobilie haben?

Banken empfehlen heute oft zwischen 20 und 30 Prozent der Gesamtkosten beim Immobilienerwerb aus Eigenkapital zu stemmen.

Suchst du also eine Wohnung für 400.000 Euro, solltest du mindestens 80.000 Euro zur Verfügung haben. Bei einem Haus für 600.000 Euro sind es schon 120.000 Euro.
Unter Umständen kannst du aber auch mit weniger Eigenkapital finanzieren.

Was sollte ich beim Hauskauf mit Eigenkapital finanzieren?

Ein großer Kostenpunkt sind beim Hauskauf die Erbwerbsnebenkosten. Die sollten am besten mit Eigenkapitalgedeckt werden.

Oft stehen weitere kostspielige Investitionen nach dem Hauskauf an, wie etwa eine neue Einbauküche oder neue Fußböden. Experten empfehlen, auch diese Posten mit Eigenkapital abzudecken. Manche Banken gewähren dafür nämlich keinen höheren Baukredit, weil bewegliche Gegenstände aus Sicht mancher Banken keinen akzeptablen Gegenwert für einen Kredit dieser Größe rechtfertigen.

Ist es sinnvoll das komplette Eigenkapital für den Hauskauf einzusetzen?

Eigenkapital, Kalkulation, Foto: lovelyday12 / stock.adobe.com
Eine bestimmte Eigenkapitaldecke ist bei der Finanzierung vorteilhaft, weil die Bank dann auch bessere Konditionen gewährt. Foto: lovelyday12 / stock.adobe.com

Es wird empfohlen, nicht das komplette Eigenkapital in den Immobilienkauf zu stecken. Es bietet sich an, zwei bis vier Monatsgehälter als Reserve zurückzuhalten, um Geld für unvorhergesehene Ausgaben zu haben.

Vielleicht stellt sich erst kurz nach dem Einzug in das neue Haus heraus, dass das Dach neu gedämmt werden muss oder andere Renovierungen müssen durchgeführt werden. Dafür sollte eine kleine Rücklage zur Verfügung stehen.

Wie spare ich Eigenkapital an?

Zum Sparen von Eigenkapital gibt es mehrere Wege. Drei Beispiele:

1. Tagesgeldkonto oder Sparbuch

Du legst jeden Monat verfügbares Geld auf ein Tagesgeldkonto oder Sparbuch.

  • Du kannst jederzeit auf dein Geld zurückgreifen, wenn du es brauchst.
  • Allerdings können hier ab einer gewissen Höhe Negativzinsen auf dich zukommen. Zudem nagt die Inflation an deinem Vermögen.
     

2. Bausparvertag

  • festgesetztes Sparziel
  •  kostengünstiges Darlehen in selber Höhe der angesparten Summe nach Laufzeit
  • Zinsen derzeit noch sehr niedrig und die Inflation übersteigt sie.
  •  Geld steht erst am Ende der Laufzeit zur Verfügung. 
     

3. Aktien

  • Chance, Geld zu vermehren über Fonds, ETF-Sparplan oder Einzelwerte
  • Dividende kann deine Investition zusätzlich erhöhen
  • Du kommst immer an dein Geld
  • Aktien unterliegen enormen Schwankungen und können auch deutlich weniger Wert sein, wenn du das Geld brauchst.

So lange sparst du für Eigenkapital

Wann du eine Immobilie kaufen kannst, entscheidet deine monatliche Sparrate und dein persönliches Anlageziel. Ein Überblick für 100.000 Euro.

100.000 Euro sparen
Anlageziel in JahrenSparrate pro Monat
51.667 €
81.042 €
10833 €
15556 €
20417 €
25333 €
30278 €

Beispielrechnung: So wirkt sich Eigenkapital auf deine Baufinanzierung aus

Je mehr Eigenkapital du zur Verfügung hast, umso günstiger kann deine monatliche Rate, die du an die Bank zurückzahlen musst, werden:

Kauf einer Immobilie mit Nebenkosten für 600.000 Euro
Eigenkapital10 %30 %50 %
Eigenkapital in Summe60.000 Euro180.000 Euro300.000 Euro
Zinsen*3,05 %2,8 %2,5 %
monatliche Rate2.272 Euro1.680 Euro1.125 Euro

 

Umso mehr Eigenkapital du in die Finanzierung einbringst, desto weniger Risiko hat die Bank bei der Finanzierung. Dadurch kann sich für dich ein günstigerer Zinssatz * ergeben. Weitere Faktoren beeinflussen die Beurteilung zusätzlich, wie:

  • Alter
  • Höhe deines Gehalts
  • Finanzierst du allein oder seid ihr zu zweit
  • Art deiner Anstellung: bist du freiberuflich, verbeamtet, angestellt?


Du willst eine Immobilie kaufen, und deine Finanzierung berechnen lassen? Dann nutze unseren kostenlosen Finanzierungsrechner.

Finanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich? 

In der Regel solltest du wenigstens so viel Eigenkapital haben, um die Kaufnebenkosten, wie Maklergebühren, Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer, aus eigener Tasche begleichen zu können. Wenn du gar keine eigenen Mittel hast, solltest du beim Aufstellen deines Finanzierungsplans sehr vorsichtig sein. Neben der höherer Kreditsumme bieten die meisten Banken bei 100-Prozent-Finanzierung schlechtere Konditionen: Oft musst du höhere Zinsen Zahlen und bekommst kürzere Kreditlaufzeiten.

Wenn du wissen möchtest, was eine Immobilie in deiner Region kostet, nutze doch unsere Price Map. Mit der kannst du völlig kostenlos in deiner Wunschstadt Gebiete und Straßen miteinander vergleichen und erhältst eine optimale Preisvorstellung über deine Immobilie und wie viel Eigenkapital du haben solltest.

Du willst wissen, wie viel deine Wunschimmobilie kosten könnte?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise. Finde jetzt heraus, wie sich die Immobilienpreise in deiner Stadt entwickeln und wie viel Eigenkapital du für deine Immobilie ansparen musst.

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Kilian Treß12.05.2022

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4 Kommentare

Plinganser am 12.02.2022 14:02

Hallo,

der erste Schritt .... Traumhaus entdeckt, dann der lange Weg: Das alte bisherige Haus (schuldenfrei) verkaufen, um sich die neue Traumimmobilie leisten zu können. Sich überwinden den ersten Schritt zu wagen und auch die Klärung sehr vieler anderer Dinge (Arbeit, Familie etc.) und schwupps ist die Traumimmoblien wieder weg. LG

auf Kommentar antworten

rene am 24.01.2022 15:27

kann man das auch mit harz4 ?

auf Kommentar antworten

Gert Hoffmann am 22.12.2020 08:42

Welche Rolle spielt das Alter des Kreditnehmers

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.12.2020 13:28

Hallo Gert,

das ist wohl das individuelle Geheimnis jedes einzelnen Kreditinstituts, da können wir Ihnen keine Angaben geben. Das besprechen Sie am besten mit der Bank ihres Vertrauens . :)

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Dr.Brenck am 02.12.2019 18:36

Für Anfänger lehrreich und ausgewogen !!!

auf Kommentar antworten

Mr Mike am 02.06.2022 21:30

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