Baufinanzierung: Viel Eigenkapital ist vorteilhaft

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Je mehr Eigenkapital ein Bauherr oder Immobilienkäufer hat, desto weniger Risiko geht er ein – und umso niedriger sind die Zinsen, die er für sein Darlehen an die Bank zahlen muss. Dennoch gilt: Wer wenig oder kein Eigenkapital hat, muss auf die eigene Immobilie nicht verzichten. Denn wenn es eine Nummer kleiner sein darf, lässt sich eine preiswerte Immobilie auch ohne ein dickes Finanzpolster finanzieren.

Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, sollte möglichst viel Eigenkapital mitbringen. Denn mehr Eigenkapital bedeutet: Sowohl der Käufer als auch die Bank haben weniger Risiko. Eine solide Eigenkapitaldecke belohnen Kreditinstitute zudem auch mit besseren Finanzierungskonditionen.

Eigenkapital, Baufinanzierung, Foto: iStock/Aleksander Nakic
Wer ein Haus bauen will, sollte über ausreichend Eigenkapital verfügen. Foto: iStock/Aleksander Nakic

Was zum Eigenkapital zählt

Zum Eigenkapital zählt nicht nur Erspartes. Viele Banken erkennen auch andere Werte als Eigenkapital an:

  • Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen
  • Auszahlungen aus Lebensversicherungen
  • ein bereits vorhandenes Baugrundstück
  • Muskelhypothek: Arbeitsleistungen, die der Bauherr selbst erbringt.

Übrigens: Wer bereits eine schuldenfreie Immobilie besitzt, kann diese unter Umständen beleihen.

Experten-Tipp

Muskelhypothek

Wie der Geldwert der Arbeitsleistung ermittelt wird, ist im Baugesetzbuch  (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe) festgehalten. Demnach kann der Bauherr für jede Arbeit, die er selbst leistet, den Arbeitslohn anrechnen, den ein Bauunternehmer veranschlagen würde. Allerdings wird die Höhe der Muskelhypothek oft überschätzt. In der Regel erkennen Banken zwischen zehn und 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenleistung an.

Die Eigenleistungen des Bauherrn sollten allerdings nicht zu hoch angesetzt werden. Denn verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie, können weitere Belastungen auf den Bauherren zukommen – zum Beispiel längere Mietzahlungen oder schon fällige Darlehensraten.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Baufinanzierung, Eigenkapital, Grafik: immowelt.de

Oftmals wird von Banken eine Eigenkapitaldecke von 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme als vorteilhalft betrachtet. Es gibt aber auch Banken, die bis zu 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren. In solchen Fällen sollten aber zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten werden können.
Die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals ist aber nur ein Aspekt. Noch wichtiger als die prozentuale Höhe des Eigenkapitals ist allerdings die monatliche Belastung, die der Immobilienkäufer oder Bauherr künftig stemmen muss.

Bei einer preiswerten Immobilie ist eine 100-Prozent-Finanzierung eher unproblematisch, wenn sich daraus eine monatliche Ratenzahlung ergibt, die nicht höher ist als die Miete für eine durchschnittliche Wohnung. Beim kostspieligen Neubau eines Einfamilienhauses in  guter Lage braucht ein Durchschnittsverdiener allerdings oft sehr viel Eigenkapital, um überhaupt auf eine tragbare monatliche Darlehensrate zu kommen.

Musterrechnungen: Warum es nicht nur aufs Eigenkapital ankommt


Familie A erwirbt eine Altbau-Drei-Zimmer-Wohnung im vierten Obergeschoss ohne Lift und Balkon für 120.000 Euro. Fällige Renovierungsarbeiten erledigt der handwerklich begabte Herr A alleine. Materialkosten: 10.000 Euro. Die Investitionskosten in Höhe von 130.000 Euro werden voll finanziert.
Bei 2,5 Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von zwei Prozent beläuft sich die monatlich zu zahlende Darlehensrate auf rund 490 Euro.

  • Familie A kann diese Immobilie auch ohne Eigenkapital problemlos finanzieren, weil die Rate nicht höher ist, als eine vergleichbare Miete.


Familie B will ein großzügiges Architektenhaus für 600.000 Euro plus 400.000 Euro Grundstückskosten bauen. Sie verfügt über 300.000 Euro Eigenkapital (30 Prozent der Investitionssumme).
Bei zwei Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von ebenfalls zwei Prozent beläuft sich die monatlich zu zahlende Darlehensrate auf rund 2.300 Euro.

  • Familie B kann ihr Haus trotz hoher Eigenkapitaldecke nur dann finanzieren, wenn das Familieneinkommen überdurchschnittlich hoch ist.

Risiko Vollfinanzierung

Doch auch wenn der Kaufpreis niedrig ist, bergen Vollfinanzierungen ein gewisses Risiko. Grund: Gerät der Eigentümer in finanzielle Bedrängnis und muss die Immobilie wieder veräußern, kann es sein, dass er lediglich einen Verkaufspreis erzielt, der unter der Restschuld liegt. Er hat dann einen Schuldenberg, aber keine Wohnung mehr.

Einfluss der Höhe des Eigenkapitals auf die Darlehenskonditionen

Baufinanzierung, Eigenkapital, Zinsen, Grafik: immowelt.de

Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt aber auch die Höhe der zu zahlenden Zinsen. Denn je höher die Finanzdecke des Bauherrn oder Käufers ist, desto geringer ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank. Weil diese dann weniger Rückstellungen für das Risiko eines Zahlungsausfalls bilden muss, sind die Konditionen des Darlehens dann günstiger.

Link-Tipp

Bei der überschlägigen Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und damit der Frage, wie viel Immobilie man sich leisten kann, hilft der Budgetrechner.
Finanzierungsrechner: Einen ersten Überblick über den finanziellen Aufwand eines Immobilienerwerbs bietet der Finanzierungsrechner.
Baufinanzierer: Finanzierungsangebote online anfordern.

Für Banken sind abgesicherte Darlehen am risikoärmsten. Das sind die Kreditarten, die am häufigsten von den Bank gewährt werden:

Der Realkredit

Ist ein Kredit vom Beleihungsobjekt gedeckt, spricht man von einem Realkredit:  Er kann maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie betragen. Der Beleihungswert ist der langfristig sicher zu erzielende Wert am Markt. Er liegt deutlich unterhalb des Kaufpreises. Wer über rund 50 Prozent Eigenkapital bei einem Immobilienkauf verfügt, erhält von der Bank die besten Konditionen.

Der Personalkredit

Der Personalkredit wird aufgrund der Bonität des Kreditnehmers von der Bank gewährt, ohne dass es Sicherheiten gibt. Ein Beamter zahlt in der Regel niedrigere Zinsen als ein Freiberufler mit unstetem Einkommen, da hier für die Bank das Risiko eines Zahlungsausfalls höher ist.

Die Praxis: Mischung zwischen Realkredit und Personalkredit

Da die meisten Immobilienkäufer über deutlich weniger als die Hälfte des Kaufpreises an Eigenkapital verfügen, ist ein Hypothekendarlehen meist eine Mischung zwischen Real- und Personalkredit, man spricht dabei von Realkreditsplitting. Die bankinterne Aufteilung des Real- und Personalkreditanteils ist für den Bankkunden dabei nicht ersichtlich – er zahlt bei hohem Personalkreditanteil lediglich höhere Zinsen als ein Bankkunde mit niedrigerem Personalkreditanteil.

Fazit

Eine hohe Eigenkapitaldecke senkt den Zinssatz und gibt mehr Sicherheit. Preiswerte Immobilien lassen sich allerdings oft auch mit wenig oder gar keinem Eigenkapital finanzieren, solange die monatliche Darlehensrate tragbar bleibt.


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