Baufinanzierung: Viel Eigenkapital ist vorteilhaft

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Je mehr Eigenkapital ein Bauherr oder Immobilienkäufer hat, desto weniger Risiko geht er ein – und umso niedriger sind die Darlehenszinsen. Doch auch mit knapper Eigenkapitaldecke ist die eigene Immobilie möglich.

Bei einer Baufinanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto weniger Risiko birgt die Finanzierung. Denn die Zinskonditionen der Banken sind umso besser, je mehr Eigenmittel eingebracht werden.

Was zum Eigenkapital zählt

Zum Eigenkapital zählt nicht nur Erspartes. Viele Banken erkennen auch andere Werte als Eigenkapitalersatz an:

  • Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen
  • Auszahlungen aus Lebensversicherungen
  • ein bereits vorhandenes Baugrundstück
  • Muskelhypothek: Arbeitsleistungen, die der Bauherr selbst erbringt.

Übrigens: Wer bereits eine schuldenfreie Immobilie besitzt, kann diese unter Umständen beleihen.

Experten-Tipp

Muskelhypothek

Wie der Geldwert der Arbeitsleistung ermittelt wird, ist im Baugesetzbuch  (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe) festgehalten. Demnach kann der Bauherr für jede Arbeit, die er selbst leistet, den Arbeitslohn anrechnen, den ein Bauunternehmer veranschlagen würde. Allerdings wird die Höhe der Muskelhypothek oft überschätzt. In der Regel erkennen Banken zwischen zehn bis 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenleistung an.

Die Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz des Bauherrn sollten allerdings nicht zu hoch angesetzt werden. Denn verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie, können die Einsparungen durch Eigenleistungen schnell aufgezehrt werden. Etwa, weil sich die Bezugsfertigkeit der Immobilie verzögert und länger Miete gezahlt werden muss. Zudem verlangen manche Banken Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Teile eines Darlehens.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Eigenkapital, Kalkulation, Foto: lovelyday12 / stock.adobe.com
Eine bestimmte Eigenkapitaldecke ist bei der Finanzierung vorteilhaft, weil die Bank dann auch bessere Konditionen gewährt. Foto: lovelyday12 / stock.adobe.com

Oftmals wird von Banken eine Eigenkapitaldecke von 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme als vorteilhalft betrachtet. Es gibt aber auch Banken, die bis zu 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren. In solchen Fällen sollten aber zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten werden können. Bei fehlendem Eigenkapital verlangen die Banken zudem oft einen ordentlichen Zinsaufschlag.

Die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals ist aber nur ein Aspekt. Noch wichtiger als die prozentuale Höhe des Eigenkapitals ist die monatliche Belastung, die der Immobilienkäufer oder Bauherr künftig stemmen muss.

Bei einer preiswerten Immobilie ist eine 100-Prozent-Finanzierung eher unproblematisch, wenn sich daraus eine monatliche Ratenzahlung ergibt, die nicht höher ist als die Miete für eine durchschnittliche Wohnung. Beim kostspieligen Neubau eines Einfamilienhauses in  guter Lage braucht ein Durchschnittsverdiener allerdings oft sehr viel Eigenkapital, um überhaupt auf eine tragbare monatliche Darlehensrate zu kommen.

Musterrechnungen: Warum es nicht nur aufs Eigenkapital ankommt

Familie A erwirbt eine Altbau-Drei-Zimmer-Wohnung im vierten Obergeschoss ohne Lift und Balkon für 250.000 Euro. Fällige Renovierungsarbeiten erledigt der handwerklich begabte Herr A allein. Materialkosten: 10.000 Euro. Die Investitionskosten in Höhe von 260.000 Euro werden voll finanziert. Nur die Nebenkosten für Makler und Notar werden mit Eigenmitteln gezahlt.

Bei 1,5 Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von zwei Prozent zahlt Familie A als Darlehensnehmer eine monatliche Rate von rund 760 Euro.

  • Familie A kann diese Immobilie auch ohne hohen Eigenkapitaleinsatz problemlos finanzieren, weil die Rate nicht höher ist als die Miete für eine vergleichbare Mietwohnung.

Familie B will ein großzügiges Einfamilienhaus für 700.000 Euro plus 400.000 Euro Grundstückskosten bauen. Sie verfügt über 330.000 Euro Eigenkapital (30 Prozent der Investitionssumme).

Wegen der üppigen Eigenkapitaldecke profitiert Familie B von guten Zinskonditionen und zahlt nur ein Prozent Zinsen für das Darlehen bei einer Anfangstilgung von zwei Prozent. Die monatlich zu zahlende Darlehensrate beläuft sich damit auf rund 1.925 Euro.

  • Familie B kann ihr Haus trotz hoher Eigenkapitaldecke nur dann finanzieren, wenn das Familieneinkommen überdurchschnittlich hoch ist.

Risiko Vollfinanzierung

Doch auch wenn der Kaufpreis niedrig ist, bergen Vollfinanzierungen ein gewisses Risiko. Grund: Gerät der Eigentümer in finanzielle Bedrängnis und muss die Immobilie wieder veräußern, kann es sein, dass er lediglich einen Verkaufspreis erzielt, der unter der Restschuld liegt. Er hat dann einen Schuldenberg, aber keine Wohnung mehr.

Einfluss der Höhe des Eigenkapitals auf die Darlehenskonditionen

Die Höhe des Eigenkapitals bestimmt aber auch die Höhe der zu zahlenden Zinsen. Denn je höher die Finanzdecke des Bauherrn oder Käufers ist, desto geringer ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank. Weil diese dann weniger Rückstellungen für das Risiko eines Zahlungsausfalls bilden muss, sind die Konditionen des Darlehens dann günstiger.

Die Konditionen werden übrigens meist auch dann günstiger, wenn man sich für eine kurze Zinsbindung entscheidet. In Niedrigzinsphasen ist das aber in der Regel nicht zu empfehlen, da die Zinsen in der Zukunft wieder steigen können und bei der Anschlussfinanzierung wesentlich höhere Zinsen zu zahlen wären.

Link-Tipp

Bei der überschlägigen Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und damit der Frage, wie viel Immobilie man sich leisten kann, hilft der Budgetrechner.
Finanzierungsrechner: Einen ersten Überblick über den finanziellen Aufwand eines Immobilienerwerbs bietet der Finanzierungsrechner.
Baufinanzierer: Finanzierungsangebote online anfordern.

Für Banken sind abgesicherte Darlehen am risikoärmsten. Das sind die Kreditarten, die am häufigsten von den Banken gewährt werden:

Eigenkapital, Bank, Foto: alfa27 / stock.adobe.com
Je nach Risikoprofil eines Darlehens gewährt die Bank unterschiedliche Konditionen. Ein Beratungsgespräch kann Aufschluss geben. Foto: alfa27 / stock.adobe.com

Der Realkredit

Ist ein Kredit vom Beleihungsobjekt gedeckt, spricht man von einem Realkredit:  Er kann maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie betragen. Der Beleihungswert ist der langfristig sicher zu erzielende Wert am Markt. Er liegt deutlich unterhalb des Kaufpreises. Wer über rund 50 Prozent Eigenkapital bei einem Immobilienkauf verfügt, erhält von der Bank die besten Konditionen.

Der Personalkredit

Der Personalkredit wird aufgrund der Bonität des Kreditnehmers von der Bank gewährt, ohne dass es Sicherheiten gibt. Ein Beamter zahlt in der Regel niedrigere Zinsen als ein Freiberufler mit unstetem Einkommen, da hier für die Bank das Risiko eines Zahlungsausfalls höher ist.

Die Praxis: Mischung zwischen Realkredit und Personalkredit

Da die meisten Darlehensnehmer über deutlich weniger als die Hälfte des Kaufpreises an Eigenkapital verfügen, ist ein Hypothekendarlehen meist eine Mischung zwischen Real- und Personalkredit, man spricht dabei von Realkreditsplitting. Die bankinterne Aufteilung des Real- und Personalkreditanteils ist für den Bankkunden dabei nicht ersichtlich – er zahlt bei hohem Personalkreditanteil lediglich höhere Zinsen als ein Bankkunde mit niedrigerem Personalkreditanteil.

Frank Kemter02.12.2021

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2 Kommentare

Gert Hoffmann am 22.12.2020 08:42

Welche Rolle spielt das Alter des Kreditnehmers

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.12.2020 13:28

Hallo Gert,

das ist wohl das individuelle Geheimnis jedes einzelnen Kreditinstituts, da können wir Ihnen keine Angaben geben. Das besprechen Sie am besten mit der Bank ihres Vertrauens . :)

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Dr.Brenck am 02.12.2019 18:36

Für Anfänger lehrreich und ausgewogen !!!

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