Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick

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Wer ein Haus kauft, muss bei der Finanzierung mit mehr als nur dem reinen Kaufpreis rechnen. Denn ein beträchtlicher Anteil des Budgets geht auch für Verwaltungsaufwand und Planung drauf. Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick.

Was ein Haus kostet, ist bei Weitem keine unbedeutende Summe. Die Nebenkosten aber auch nicht: denn es hält nicht nur der Verkäufer die Hände auf, sondern auch Fiskus, Notar und Amtsgericht. Oft wird eine Provision für den vermittelnden Makler fällig. Neben den Anschaffungskosten müssen Hauskäufer sich zudem auf weitere Zusatzkosten gefasst machen.

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Angehende Eigentümer auf dem Weg ins Eigenheim müssen mit verschiedenen Nebenkosten beim Hauskauf rechnen. Foto: jackfrog/ fotolia.com

Die wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf

Wer ein Haus kauft, muss mit folgenden Nebenkosten rechnen:

Maklerprovision

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Wie hoch die Maklerprovision ist, und welchen Anteil jeweils Käufer und Verkäufer zahlen, ist individuell. Sergey Nivens/ fotolia.com

Hauskäufer, die ihr Haus von einem Makler vermittelt bekommen haben, müssen diesem dafür meist eine Provision zahlen. Wie viel Provision der Makler von einem Käufer verlangen darf, ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern kann frei verhandelt werden. Meist gilt aber die sogenannte ortsübliche Courtage, die je nach Region zwischen drei und 7,14 Prozent des Kaufpreises beträgt. Günter Jarrass, Diplom-Ingenieuer und Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in Köln gibt zu bedenken: „Wie verhandelbar die Provision ist, hängt von der Marktsituation ab. Käufer in Ballungsgebieten oft weniger Verhandlungsspielraum.“

Notar- und Grundbuchkosten

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Im Grundbuch wird unter Anderem festgehalten, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Foto: djedzura/ fotolia.com

Beim Erwerb von Haus und Grund muss der Kaufvertrag von einem Notar schriftlich festgehalten werden. Hauskäufer müssen außerdem dafür aufkommen, dass das Eigentum im Grundbuch auf sie umgeschrieben wird. Das geschieht beim jeweilig zuständigen Amtsgericht. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen ungefähr zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises. Alexander Wunder vom Vermögenszentrum (VZ) Nürnberg erklärt: „Die Kosten hängen davon ab, wie viel der Notar machen muss, was im Grundbuch bereits steht, ergänzt oder geändert werden muss.“

Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer, Bundesländer, Grafik: immowelt.de
Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern, Stand Januar 2017. Grafik: immowelt.de Grafik: immowelt.de

Sobald die Immobilie gekauft ist, folgt auch schon der Steuerbescheid vom Finanzamt und die Grunderwerbsteuer wird fällig. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. 

Sie liegt zwischen 3,5 (zum Beispiel in Bayern) und 6,5 Prozent (zum Beispiel im Saarland)und wird auf den Gesamtkaufpreis fällig – also auf das Grundstück und das Gebäude. Alexander Wunder vom VZ erklärt: „Die Grunderwerbsteuer umfasst auch die Immobilie, denn Boden und Haus bilden einen Gesamtwert, der nicht aufteilbar ist.“

Experten-Tipp

Möbel, Sauna, Heizöltank: so sparen Hauskäufer bei der Grunderwerbsteuer 

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist nur der Wert der Immobilie relevant, nicht der des Inventars. Hauskäufer, die ein Haus mit Gebäudebestandteilen erwerben, wie den Inhalt eines Heizöltanks, eine Einbauküche oder eine Sauna, müssen für diese keine Grunderwerbsteuer zahlen. Alexander Wunder vom VZ erklärt, wie die Rechnung aufgeht: „Die Hausbestandteile werden im Notarvertrag einzeln aufgeführt, so dass sie aus dem Kaufpreises des Hauses herausgerechnet werden können und keine Grunderwerbsteuer auf sie entfällt.“

Rechenbeispiel: Ein Haus hat einen Kaufpreis von 300.000 Euro, davon entfallen 20.000 Euro auf die Innenausstattung. Beim Herausrechnen bleibt ein Kaufpreis von 280.000 Euro übrig, auf den die Grunderwerbsteuer entfällt. Je nach Bundesland spart der Hauskäufer dadurch 700 bis 1.300 Euro.

Aber: wer viel heraus rechnet, braucht Belege. Denn, so der Finanzexperte: „Wenn das Inventar mehr als 15 Prozent des Hauspreises ausmacht, fordert das Finanzamt im Nachhinein oft Beweise.“

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Besser mit einkalkulieren: zusätzliche Nebenkosten beim Hauskauf

Nicht nur beim Kauf selbst fallen Nebenkosten an, sondern auch vorher und nachher. Viele dieser Ausgaben sind für die Planung des Hauskaufes notwendig, damit das Budget nicht gesprengt wird und keine überraschenden Zusatzkosten auftreten.

Kosten für den Gutachter

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In welchem Zustand ist das Gebäude? Ein Gutachter kann eine Einschätzung abgeben. Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.com

Wie gut die Bausubstanz des Gebäudes ist und wo Renovierungsbedarf besteht: diese Fragen können Hauskäufer klären, indem sie einen Gebäudegutachter beauftragen. Frank Frommholz, unabhängiger Finanzberater aus Hamburg, schätzt die Gutachterkosten für einen Architekten oder Bauingenieur auf etwa 500 Euro. Er sagt: „Wenn ich vor der Entscheidung stehe, 250.000 Euro oder mehr in ein Haus zu investieren, sollte mir das ein Gutachten wert sein.“ Frommholz weist zudem auf eine günstigere Möglichkeit hin: Wer jemanden im Freundschaftskreis kenne, der auf dem Bau arbeite, könne diesen um eine Einschätzung des Hauses bitten.

Versicherungskosten

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Regelmäßige Nebenkosten beim Hauskauf entstehen durch den Abschluss von Versicherungen. Foto: ptnphotof/ fotolia.com

Zum Schutz vor einem noch höheren finanziellen Schaden schließen Hauskäufer in der Regel bestimmte Versicherungen ab.

Eine Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden am Gebäude auf, die etwa durch Feuer, Blitz, Sturm ab Windstärke acht, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Wasserschaden durch Überschwemmung oder Starkregen müsste zusätzlich versichert werden. Wunder vom VZ schätzt bei der Standard-Wohngebäudeversicherung: „Pro Jahr kann man mit Kosten von etwa 250 Euro pro 100 Quadratmeter rechnen.“

Zusätzlich benötigen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, für den Fall dass eine Drittperson durch ihr Haus zu Schaden kommt. Wunder schätzt die Kosten hierfür auf etwa 60 Euro im Jahr. Eigenheimbesitzern rät er zu prüfen, ob dieser Teil bereits von ihrer privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt ist, so dass es nicht zu einer Doppelversicherung komme.

Steigende Nebenkosten bei Umzug ins Eigenheim

Oft ist das neue Zuhause größer ist als das bisherige, so dass durch den Umzug ins Eigenheim auch die Nebenkosten steigen, etwa für Heizung und Strom.

Renovierungskosten

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In der Mauser: wird das Haus zum Eigenheim, entstehen oft auch Renovierungskosten. Foto: visivasnc/ fotolia.com

Wer ein Haus kauft, ist nicht immer mit dem Geschmack des Vorbesitzers einverstanden. Gerade Bewohner eines Eigenheims wollen sich schnell wie zu Hause fühlen und der Einrichtung ihren eigenen Stempel aufdrücken.

Neben dem Tapetenwechsel werden oft auch neue Lampen, Badarmaturen, Kücheneinrichtung oder Gartenpflanzen fällig – was sie alles erneuern möchten und wie viel des Budgets dafür zur Verfügung steht, sollten Hauskäufer bereits vorher mit einberechnen.

Modernisierungskosten

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Eine Modernisierung kostet. Eine verbesserte Dämmung trägt aber oft auch zum Senken der Heizkosten bei. Foto: Arpad Nagy-Bagoly/ fotolia.com

Wer vom Eigenheimbewohner kauft: Eine gesetzliche Bestimmung, die insbesondere Bauherren betrifft, wirkt sich auch auf Hauskäufer aus: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) sieht für ältere Immobilien eine Nachrüstpflicht vor. Von einigen dieser Pflichten sind aber Eigenheimbesitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ausgenommen: so müssen sie etwa nicht ihre oberste Geschossdecke nachdämmen, die Heizungsrohre dämmen oder bestimmte alte Heizungen und Heizkessel austauschen. Wer also vom Eigenheimbesitzer dessen älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, schafft sich damit unter Umständen eine Renovierungsfalle an. Wunder vom VZ erklärt: „Wenn der Verkäufer darin gewohnt hat, musste er nicht dämmen. Für den Käufer gilt diese Pflicht wiederum.“

Wer ein älteres Haus kauft, sollte sich zudem auf weitere Modernisierungskosten gefasst machen. Oft muss der Heizkessel ausgetauscht werden. Bei sehr alten Häusern weißt Finanzberater Dr. Frommholz hin: „Wenn das Haus 50, 60 Jahre alt ist und Wärmedämmung oder Elektroleitungen erneuert, oder Bleileitungen ersetzt werden müssen, wird das deutlich teurer.“ In diesem Fall solle der Hauskäufer einen Bausachverständigen hinzuziehen, die Kosten hierfür schätzt Frommholz auf bis zu 4.000 Euro.

Risiken beim Hauskauf aufdecken – Finanzexperte Frank Frommholz rät:

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Finanzberater Frank Frommholz. Foto: Finanzberatung Frommholz
  • Den Eigentümer fragen: „Bei einem sehr schön hergerichteten Objekt werde ich kritisch. Ich würde den Eigentümer fragen, warum er verkaufen will: wenn er als Grund den Umzug in eine fünf Kilometer entfernte Stadt angibt, wirft das Fragen auf. Vielleicht gibt es andere Gründe, staatliche Auflagen, das Fundament ist marode oder in der Nähe wird eine Flughafenschneise geplant?
  • Genau hinschauen: „Oft hilft es, sich den Sicherungskasten aufmachen oder die Heizung zeigen zu lassen.“
  • Den Mut aufbringen und einfach mal beim Nachbarn klingeln: „Wenn der sagt, dass da die letzten Jahre dauernd Reparaturen waren und er fragt sich, warum die so viel Geld hinein stecken, um es dann zu verkaufen, wirft das Fragen auf.“

Sparmöglichkeiten für künftige Eigenheimbesitzer

Angehende Eigentümer sollten bei ihrer Finanzplanung neben dem Kaufpreis mit einem Aufschlag von bis zu 14 Prozent rechnen. Denn schon die regulären Nebenkosten für Makler, Notar- und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer können derart zu Buche schlagen.

Eigentümer können sich die Nebenkosten, die Ihnen durch den Hauskauf entstehen, zumindest teilweise zurückerstatten lassen: So können Vermieter die Hauptnebenkosten des Hauskaufes unter Umständen von der Steuer absetzen, wenn sie die „Abschreibung durch Abnutzung“ nutzen, oder kurz Afa. Zusätzlich können sie oft weitere Ausgaben für die Mietswohnung von der Steuer absetzen. Eigentümer, die durch den Hauskauf einen kürzeren Arbeitsweg haben, können die Umzugskosten steuerlich geltend machen.


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