Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick

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Nicht nur der Kaufpreis: Beim Erwerb einer Immobilie fallen zahlreiche Nebenkosten an. Ein Überblick mit Kaufnebenkostenrechner zum Download.

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Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch zahlreiche Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Amtsgericht sowie oft eine Maklerprovision. Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt dabei im Wesentlichen vom Immobilienpreis ab. Neben den Anschaffungskosten müssen Hauskäufer sich zudem auf weitere Zusatzkosten gefasst machen.

Alle Kaufnebenkosten auf einen Blick

Wie hoch die vier wichtigsten Kaufnebenkosten Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer ausfallen, hängt vom Kaufpreis ab. Die Höhe der Maklerprovision und Grunderwerbsteuer variiert außerdem je nach Bundesland. Die weiteren Nebenkosten vor und nach Kauf eines Hauses sind sehr individuell (Immobiliengutachten, Versicherungskosten) und abhängig vom Käufer oder dem Zustand der Immobilie (Renovierungs- und Modernisierungskosten).

Nebenkosten beim Hauskauf

Höhe der Kosten

1. MaklerprovisionVom Käufer und Verkäufer jeweils zwischen ca. 3 und 3,57 Prozent des Kaufpreises inkl. Mehrwertsteuer, je nach Bundesland
2. NotarkostenCa. 0,5 Prozent bis 1,0 Prozent des Kaufpreises
GrundbuchkostenCa. 0,3 Prozent bis 0,5 Prozent des Kaufpreises
3. Grunderwerbsteuer3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Kaufpreises,
je nach Bundesland
4. ImmobiliengutachtenCirca 500 bis 1.000 Euro,
je nach Art, Umfang und Verkehrswert
5. VersicherungskostenCa. 250 Euro pro 100 Quadratmeter pro Jahr
6. RenovierungskostenAbhängig von den individuellen Umbauwünschen des Hauskäufers.
7. ModernisierungskostenAbhängig vom Erhaltungszustand der Immobilie. Bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden können die Kosten durchaus so hoch sein wie die für einen Neubau.

1. Maklerprovision

Hauskäufer, die ihr Haus von einem Makler vermittelt bekommen haben, müssen diesem dafür meist eine Provision zahlen. Vom Käufer darf der Makler seit 23. Dezember 2020 nur eine Provision verlangen, wenn auch der Verkäufer eine solche in gleicher Höhe zahlen muss. In den meisten Fällen dürften Käufer und Verkäufer jeweils rund drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer an den Makler zahlen. Sie ist aber verhandelbar.

Allerdings gilt auch dann, dass die Käuferprovision nicht höher als die Verkäuferprovision sein darf. Günter Jarrass, Diplom-Ingenieur und Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in Köln gibt zu bedenken: „Wie verhandelbar die Provision ist, hängt von der Marktsituation ab. Käufer in Ballungsgebieten haben oft weniger Verhandlungsspielraum.“

Bundesland

Maklerprovision gesamt

(% des Kaufpreises, inkl. MwSt.)
  
Baden-Württemberg7,14%  
Bayern7,14%  
Berlin7,14%  
Brandenburg7,14%  
Bremen5,95%  
Hamburg6,25%  
Hessen5,95%  
Mecklenburg-Vorpommern5,95%  
Niedersachsen*7,14% bzw. 4,76-5,95%  
Nordrhein-Westfalen7,14%  
Rheinland-Pfalz7,14%  
Saarland7,14%  
Sachsen-Anhalt7,14%  
Sachsen7,14%  
Schleswig-Holstein7,14%  
Thüringen7,14%  

*in Niedersachsen gibt es zwei unterschiedliche Modelle zu Provisionshöhe und Verteilung, je nach Region. (Stand: Juli 2021)

2. Notargebühren und Grundbuchkosten

In Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden. Käufer zahlen außerdem die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Das geschieht beim jeweilig zuständigen Amtsgericht. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen ungefähr bei 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises, wobei rund 1,0 bis 2,0 Prozent auf die Notarkosten und 0,3 bis 0,5 Prozent auf die Grundbuchkosten entfallen.

Alexander Wunder vom Vermögenszentrum (VZ) Nürnberg erklärt: „Die Kosten hängen davon ab, wie viel der Notar machen muss, was im Grundbuch bereits steht, ergänzt oder geändert werden muss.“

Link-Tipp

Mehr dazu, wie sich Notar- und Grundbuchkosten berechnen.

3. Grunderwerbsteuer

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Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Grafik: immowelt.de

Sobald die Immobilie gekauft ist, folgt auch schon der Steuerbescheid vom Finanzamt und die Grunderwerbsteuer wird fällig. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. 

Sie liegt zwischen 3,5 (zum Beispiel in Bayern) und 6,5 Prozent (zum Beispiel im Saarland) und wird auf den Gesamtkaufpreis fällig – also auf das Grundstück und das Gebäude. Alexander Wunder vom VZ erklärt: „Die Grunderwerbsteuer umfasst auch die Immobilie, denn Boden und Haus bilden einen Gesamtwert, der nicht aufteilbar ist.“

Experten-Tipp

Möbel, Sauna, Heizöltank: So sparen Hauskäufer bei der Grunderwerbsteuer 

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist nur der Preis der Immobilie relevant, nicht der des Inventars. Hauskäufer, die ein Haus erwerben, das bewegbare oder entfernbare Gegenstände enthält, etwa den Inhalt eines Heizöltanks, eine Einbauküche oder eine Sauna, müssen für den Gegenwert dieser Gegenstände keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Alexander Wunder vom VZ erklärt, wie die Rechnung aufgeht: „Die Hausbestandteile werden im Notarvertrag einzeln aufgeführt, so dass sie aus dem Kaufpreis des Hauses herausgerechnet werden können und keine Grunderwerbsteuer auf sie entfällt.“

Rechenbeispiel: Ein Haus hat einen Kaufpreis von 300.000 Euro, davon entfallen 20.000 Euro auf die Innenausstattung. Beim Herausrechnen bleibt der reine Kaufpreis für die Immobilie in Höhe von 280.000 Euro übrig, auf den die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Je nach Bundesland spart der Hauskäufer dadurch 700 bis 1.300 Euro.

Aber: wer viel heraus rechnet, braucht Belege. Denn, so der Finanzexperte: „Wenn das Inventar mehr als 15 Prozent des Hauspreises ausmacht, fordert das Finanzamt im Nachhinein oft Beweise.“

Tipp: Mit diesen vier weiteren Tricks lässt sich die Grunderwerbsteuer drücken.

Nebenkostenrechner: Ermittle deine wichtigsten Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten einer Immobilie liegen insgesamt zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Die wichtigsten Nebenkosten sind Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer. Sie fallen bei den allermeisten Hauskäufen an. Diese 4 wichtigsten Kaufnebenkosten lassen sich mit unserem immowelt Kaufnebenkostenrechner:

Nicht nur beim Kauf selbst fallen Nebenkosten an, sondern auch vorher und nachher. Viele dieser Ausgaben sind für die Planung des Hauskaufes notwendig, damit das Budget nicht gesprengt wird und keine überraschenden Zusatzkosten auftreten:

4. Kosten für Immobiliengutachter

Ist die Bausubstanz der Immobilie gut oder besteht Renovierungsbedarf: diese Fragen können Hauskäufer klären, indem sie einen Gebäudegutachter beauftragen. Frank Frommholz, unabhängiger Finanzberater aus Hamburg, schätzt die Gutachterkosten für einen Architekten oder Bauingenieur auf etwa 500 Euro.

Er sagt: „Wenn ich vor der Entscheidung stehe, 250.000 Euro oder mehr in ein Haus zu investieren, sollte mir das ein Gutachten wert sein.“ Frommholz weist zudem auf eine günstigere Möglichkeit hin: Wer jemanden im Freundschaftskreis kenne, der auf dem Bau arbeite, könne diesen um eine Einschätzung des Zustandes des Hauses bitten.

5. Versicherungskosten

Um die neu erworbene Immobilie abzusichern, ist es nötig, verschiedene Versicherungen abzuschließen.

Eine Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden am Gebäude auf, die etwa durch Feuer, Blitz, Sturm ab Windstärke acht, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Wasserschaden durch Überschwemmung oder Starkregen müsste zusätzlich versichert werden. Wunder vom VZ schätzt bei der Standard-Wohngebäudeversicherung: „Pro Jahr kann man mit Kosten von etwa 250 Euro pro 100 Quadratmeter rechnen.“

Zusätzlich benötigen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, für den Fall, dass eine Drittperson durch ihr Haus zu Schaden kommt. Wunder schätzt die Kosten hierfür auf etwa 60 Euro im Jahr. Eigenheimbesitzern rät er zu prüfen, ob dieser Teil bereits von ihrer privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt ist, so dass es nicht zu einer Doppelversicherung kommt.

6. Renovierungskosten

Wer ein Haus kauft, hat, was die Gestaltung betrifft, oft andere Vorstellungen als der Vorbesitzer. Oft werden deshalb auch dann, wenn objektiv noch gar kein Renovierungsbedarf besteht, zahlreiche Arbeiten am neuen Zuhause vorgenommen, um das neue Heim nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten.

Neben dem Tapetenwechsel werden oft auch neue Lampen, Badarmaturen, Kücheneinrichtung oder Gartenpflanzen fällig – was sie alles erneuern möchten und wie viel des Budgets dafür zur Verfügung steht, sollten Hauskäufer bereits vorher mit einberechnen.

7. Modernisierungskosten

Eine gesetzliche Bestimmung, die insbesondere Bauherren betrifft, wirkt sich auch auf Hauskäufer aus: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für ältere Immobilien eine Nachrüstpflicht vor.

Von einigen dieser Pflichten sind aber Eigenheimbesitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ausgenommen: so müssen sie etwa nicht ihre oberste Geschossdecke nachdämmen, die Heizungsrohre dämmen oder bestimmte alte Heizungen und Heizkessel austauschen. Wer also vom Eigenheimbesitzer dessen älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, schafft sich damit unter Umständen eine Renovierungsfalle an. Wunder vom VZ erklärt: „Wenn der Verkäufer darin gewohnt hat, musste er nicht dämmen. Für den Käufer gilt diese Pflicht wiederum.“

Wer ein älteres Haus kauft, sollte sich zudem auf weitere Modernisierungskosten gefasst machen. Oft muss der Heizkessel ausgetauscht werden. Bei sehr alten Häusern weißt Finanzberater Dr. Frommholz auf folgendes hin: „Wenn das Haus 50 oder 60 Jahre alt ist und es müssen Wärmedämmung oder Elektroleitungen erneuert, oder Bleileitungen ersetzt werden, wird das deutlich teurer.“ In diesem Fall solle der Hauskäufer einen Bausachverständigen hinzuziehen, die Kosten hierfür schätzt Frommholz auf bis zu 4.000 Euro.

Wer muss die Kaufnebenkosten bezahlen?

Die Nebenkosten, die bei einem Hauskauf anfallen, trägt immer der Käufer. Einzig die Maklerprovision wird seit 23. Dezember 2020 auch bei Kaufimmobilien meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Kann ich die Kaufnebenkosten direkt mitfinanzieren?

Früher war es üblich, dass Banken die Kaufnebenkosten über eine sogenannte 120-Prozent-Finanzierung direkt mitfinanziert haben. Also der Immobilienwert plus jeweils 10 Prozent Eigenkapital und Nebenkosten. Heute sind die meisten Banken vorsichtiger geworden und verlangen, dass Hauskäufer die Kaufnebenkosten über das Eigenkapital einbringen.

Gibt es Sparmöglichkeiten bei den Kaufnebenkosten?

Angehende Eigentümer müssen bei ihrer Finanzplanung neben dem Kaufpreis mit einem ordentlichen Aufschlag rechnen – über zehn Prozent sind schon allein für die wichtigsten Kaufnebenkosten möglich. Denn schon Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer können ordentlich zu Buche schlagen.

Aber: Eigentümer können sich die Nebenkosten beim Hauskauf zumindest teilweise zurückerstatten lassen: Wer die erworbene Immobilie vermietet, kann die Nebenkosten von der Steuer absetzen, zum Teil auch über die „Abschreibung durch Abnutzung“ (Afa) nutzen. Zusätzlich können sie oft weitere Ausgaben für die Mietswohnung bei der Steuer angeben und zum Beispiel Reparaturkosten als Werbungskosten geltend machen.

Selbst nutzende Eigentümer, die durch den Hauskauf einen kürzeren Arbeitsweg haben, können die Umzugskosten steuerlich geltend machen.

Link-Tipp

Spare Geld mit Immobilien: Mit unseren Steuertipps für Immobilieneigentümer und Vermieter.

Baunebenkosten beim Hausbau

Wer sein Haus selbst bauen will, der muss neben den üblichen Kaufnebenkosten mit einigen zusätzlichen Kostenpunkten rechnen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Erschließungskosten
  • Vermessungskosten
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung

19.10.2021


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1 Kommentar

Golub am 27.05.2020 10:59

Wenn ich Mehrfamilien Haus kaufe, dann muss ich zusätzlich Nebenkosten u. a. Auch an der Staat Grundbuch Eintragung + Erwerbsteuer Zahlen.

Bei Haus - Eigentümer wechsel dem Staat, der neu Eigentümer zahlt sein Bucheintrag + dazu nochmals Grundsteuererwerb.

Also warum muss das immer wider beim Eigentum wechsel Grunderwerbsteuer neu Bezahlt werden?

Dem Grundamt ist es Egal wie Alt / Neu das Gebäude ist, es wird einfach Abgezockt, bis einem Schlecht wird.

Normal das Steuer wird von Bürger Abverlangt beim einen Gewinn Einnahme, aber warum hier noch dazu beim selbst Ausgabe muss Steuer bezahlt werden ? Seltsam Staat Abzocke.

Der Notar macht beim Alt Immobilien lediglich nur eine Kopie, zusätzlich nur Personen Daten werden Geändert

Warum bei einen Gebäude Ein Million wert, muss auch noch 1,5 % 15.000 € an Notar bezahlt werden / SELTSAM.

Mai / 2020

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 28.05.2020 08:43

Hallo Golub,

die gesetzlichen Regelungen sind so, dass bei jedem Eigentümerwechsel - von wenigen Ausnahmen im familiären Kreis abgesehen - Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc. anfallen. Umgekehrt profitiert aber jeder Käufer von der vollen Abschreibungsmöglichkeit, unabhängig davon, ob ein Gebäude 2, 10 oder 50 Jahre alt ist.

Mit freundlichen Grüßen

die immowelt-Redaktion