Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick

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Nicht nur der Kaufpreis: Beim Erwerb einer Immobilie fallen zahlreiche Nebenkosten an. Ein Überblick mit Finanzierungsrechner.

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch zahlreiche Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Amtsgericht sowie oft eine Maklerprovision. Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt dabei im Wesentlichen vom Immobilienpreis ab. Neben den Anschaffungskosten müssen Hauskäufer sich zudem auf weitere Zusatzkosten gefasst machen.

Diese Nebenkosten fallen beim Hauskauf an

Wie hoch die vier wichtigsten Kaufnebenkosten Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer ausfallen, hängt vom Kaufpreis ab. Die Höhe der Maklerprovision und Grunderwerbsteuer variiert außerdem je nach Bundesland.

1. Maklerprovision

Hauskäufer, die ihr Haus von einem Makler vermittelt bekommen haben, müssen diesem dafür meist eine Provision zahlen. Vom Käufer darf der Makler seit 23. Dezember 2020 nur eine Provision verlangen, wenn auch der Verkäufer eine solche in gleicher Höhe zahlen muss. In den meisten Fällen dürften Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer an den Makler zahlen. Sie ist aber verhandelbar.

Allerdings gilt auch dann, dass die Käuferprovision nicht höher als die Verkäuferprovision sein darf. Günter Jarrass, Diplom-Ingenieur und Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in Köln gibt zu bedenken: „Wie verhandelbar die Provision ist, hängt von der Marktsituation ab. Käufer in Ballungsgebieten haben oft weniger Verhandlungsspielraum.“

2. Notargebühren und Grundbuchkosten

In Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden. Käufer zahlen außerdem die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Das geschieht beim jeweilig zuständigen Amtsgericht. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen ungefähr bei 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises, wobei rund 1,0 bis 2,0 Prozent auf die Notarkosten und 0,3 bis 0,5 Prozent auf die Grundbuchkosten entfallen.

Alexander Wunder vom Vermögenszentrum (VZ) Nürnberg erklärt: „Die Kosten hängen davon ab, wie viel der Notar machen muss, was im Grundbuch bereits steht, ergänzt oder geändert werden muss.“

Link-Tipp

Mehr dazu, wie sich Notar- und Grundbuchkosten berechnen.

3. Grunderwerbsteuer

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Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Grafik: immowelt.de

Sobald die Immobilie gekauft ist, folgt auch schon der Steuerbescheid vom Finanzamt und die Grunderwerbsteuer wird fällig. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. 

Sie liegt zwischen 3,5 (zum Beispiel in Bayern) und 6,5 Prozent (zum Beispiel im Saarland) und wird auf den Gesamtkaufpreis fällig – also auf das Grundstück und das Gebäude. Alexander Wunder vom VZ erklärt: „Die Grunderwerbsteuer umfasst auch die Immobilie, denn Boden und Haus bilden einen Gesamtwert, der nicht aufteilbar ist.“

Überblick: Die wichtigsten Kaufnebenkosten pro Bundesland

Die Kaufnebenkosten einer Immobilie liegen insgesamt zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Die wichtigsten Nebenkosten sind Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer. Sie fallen bei den allermeisten Hauskäufen an. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die gängige Höhe der Kaufnebenkosten in den Bundesländern:

Bundesland    Übliche Maklerprovision*
(Anteil Käufer inkl. MwSt.)
Notar- und Grundbuchkosten*GrunderwerbsteuerGesamt
Baden-Württembergbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Bayernbis zu 3,57%2,0%3,5%9,07%
Berlinbis zu 3,57%2,0%6,0%11,57%
Brandenburgbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%
Bremenbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Hamburgbis zu 3,57%2,0%4,5%10,07%
Hessenbis zu 3,57%2,0%6,0%11,57%
Mecklenburg-Vorpommernbis zu 3,57%2,0%6,0%11,57%
Niedersachsenbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Nordrhein-Westfalenbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%
Rheinland-Pfalzbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Saarlandbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%
Sachsenbis zu 3,57%2,0%3,5%9,07%
Sachsen-Anhaltbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Schleswig-Holsteinbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%
Thüringenbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%

*Es kann Abweichungen geben.

Hauskäufer in Bayern und Sachsen zahlen also am wenigsten Nebenkosten (jeweils 9,07 Prozent). Die Kaufnebenkosten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben im Bundesländervergleich mit je 12,07 Prozent den höchsten Anteil am Kaufpreis. Wie hoch genau sie sind, findest du mit dem Finanzierungsrechner von immowelt heraus:

Individuelle Nebenkosten beim Hauskauf

Die weiteren Nebenkosten vor und nach Kauf eines Hauses sind sehr individuell (Immobiliengutachten, Versicherungskosten) und abhängig vom Käufer oder dem Zustand der Immobilie (Renovierungs- und Modernisierungskosten).

1. Kosten für Immobiliengutachter

Ist die Bausubstanz der Immobilie gut oder besteht Renovierungsbedarf: diese Fragen können Hauskäufer klären, indem sie einen Gebäudegutachter beauftragen. Frank Frommholz, unabhängiger Finanzberater aus Hamburg, schätzt die Gutachterkosten für einen Architekten oder Bauingenieur auf etwa 500 Euro.

Er sagt: „Wenn ich vor der Entscheidung stehe, 250.000 Euro oder mehr in ein Haus zu investieren, sollte mir das ein Gutachten wert sein.“ Frommholz weist zudem auf eine günstigere Möglichkeit hin: Wer jemanden im Freundschaftskreis kenne, der auf dem Bau arbeite, könne diesen um eine Einschätzung des Zustandes des Hauses bitten.

2. Versicherungskosten

Um die neu erworbene Immobilie abzusichern, ist es nötig, verschiedene Versicherungen abzuschließen.

Eine Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden am Gebäude auf, die etwa durch Feuer, Blitz, Sturm ab Windstärke acht, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Wasserschaden durch Überschwemmung oder Starkregen müsste zusätzlich versichert werden. Wunder vom VZ schätzt bei der Standard-Wohngebäudeversicherung: „Pro Jahr kann man mit Kosten von etwa 250 Euro pro 100 Quadratmeter rechnen.“

Zusätzlich benötigen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, für den Fall, dass eine Drittperson durch ihr Haus zu Schaden kommt. Wunder schätzt die Kosten hierfür auf etwa 60 Euro im Jahr. Eigenheimbesitzern rät er zu prüfen, ob dieser Teil bereits von ihrer privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt ist, so dass es nicht zu einer Doppelversicherung kommt.

3. Renovierungskosten

Wer ein Haus kauft, hat, was die Gestaltung betrifft, oft andere Vorstellungen als der Vorbesitzer. Oft werden deshalb auch dann, wenn objektiv noch gar kein Renovierungsbedarf besteht, zahlreiche Arbeiten am neuen Zuhause vorgenommen, um das neue Heim nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten.

Neben dem Tapetenwechsel werden oft auch neue Lampen, Badarmaturen, Kücheneinrichtung oder Gartenpflanzen fällig – was sie alles erneuern möchten und wie viel des Budgets dafür zur Verfügung steht, sollten Hauskäufer bereits vorher mit einberechnen.

4. Modernisierungskosten

Eine gesetzliche Bestimmung, die insbesondere Bauherren betrifft, wirkt sich auch auf Hauskäufer aus: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für ältere Immobilien eine Nachrüstpflicht vor.

Von einigen dieser Pflichten sind aber Eigenheimbesitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ausgenommen: so müssen sie etwa nicht ihre oberste Geschossdecke nachdämmen, die Heizungsrohre dämmen oder bestimmte alte Heizungen und Heizkessel austauschen. Wer also vom Eigenheimbesitzer dessen älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, schafft sich damit unter Umständen eine Renovierungsfalle an. Wunder vom VZ erklärt: „Wenn der Verkäufer darin gewohnt hat, musste er nicht dämmen. Für den Käufer gilt diese Pflicht wiederum.“

Wer ein älteres Haus kauft, sollte sich zudem auf weitere Modernisierungskosten gefasst machen. Oft muss der Heizkessel ausgetauscht werden. Bei sehr alten Häusern weißt Finanzberater Dr. Frommholz auf folgendes hin: „Wenn das Haus 50 oder 60 Jahre alt ist und es müssen Wärmedämmung oder Elektroleitungen erneuert, oder Bleileitungen ersetzt werden, wird das deutlich teurer.“ In diesem Fall solle der Hauskäufer einen Bausachverständigen hinzuziehen, die Kosten hierfür schätzt Frommholz auf bis zu 4.000 Euro.

Wer muss die Kaufnebenkosten bezahlen?

Die Nebenkosten, die bei einem Hauskauf anfallen, trägt immer der Käufer. Einzig die Maklerprovision wird seit 23. Dezember 2020 auch bei Kaufimmobilien meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Kann ich die Kaufnebenkosten direkt mitfinanzieren?

Früher war es üblich, dass Banken die Kaufnebenkosten über eine sogenannte 120-Prozent-Finanzierung direkt mitfinanziert haben. Also der Immobilienwert plus jeweils 10 Prozent Eigenkapital und Nebenkosten. Heute sind die meisten Banken vorsichtiger geworden und verlangen, dass Hauskäufer die Kaufnebenkosten über das Eigenkapital einbringen.

Gibt es Sparmöglichkeiten bei den Kaufnebenkosten?

Angehende Eigentümer müssen bei ihrer Finanzplanung neben dem Kaufpreis mit einem ordentlichen Aufschlag rechnen – über zehn Prozent sind schon allein für die wichtigsten Kaufnebenkosten möglich. Denn schon Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer können ordentlich zu Buche schlagen.

Aber: Eigentümer können sich die Nebenkosten beim Hauskauf zumindest teilweise zurückerstatten lassen oder an anderen Stellen sparen:

  • In manchen Fällen können Käufer die Grunderwerbsteuer umgehen oder drücken. Wurde das Haus zum Beispiel innerhalb der Familie verkauft, müssen Angehörige in erster Linie keine Grunderwerbsteuer zahlen. Auch das Inventar kann man aus der Grunderwerbsteuer herausrechnen.  Mehr zur den Sparmöglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer erfährt du hier.
  • Wer die erworbene Immobilie vermietet, kann etliche Nebenkosten von der Steuer absetzen, zum Teil auch über die „Abschreibung durch Abnutzung“ (Afa). Lies hier unsere Steuertipps für Vermieter und Immobilieneigentümern.
  • Oft wird der Kaufpreis auf ein sogenanntes Notaranderkonto  überwiesen. Das bietet dem Käufer und dem Verkäufer zwar eine gewissen Sicherheit, der Notar verlang dafür aber auch eine Hebegebühr. Hier lohnt es sich, mit dem Notar und dem Verkäufer darüber zu sprechen, ob es vielleicht auch sinnvoll ist, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu überweisen.

Baunebenkosten beim Hausbau

Wer sein Haus selbst bauen will, der muss neben den üblichen Kaufnebenkosten mit einigen zusätzlichen Kostenpunkten rechnen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Erschließungskosten
  • Vermessungskosten
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
Andreas Steger19.10.2021

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1 Kommentar

Golub am 27.05.2020 10:59

Wenn ich Mehrfamilien Haus kaufe, dann muss ich zusätzlich Nebenkosten u. a. Auch an der Staat Grundbuch Eintragung + Erwerbsteuer Zahlen.

Bei Haus - Eigentümer wechsel dem Staat, der neu Eigentümer zahlt sein Bucheintrag + dazu nochmals Grundsteuererwerb.

Also warum muss das immer wider beim Eigentum wechsel Grunderwerbsteuer neu Bezahlt werden?

Dem Grundamt ist es Egal wie Alt / Neu das Gebäude ist, es wird einfach Abgezockt, bis einem Schlecht wird.

Normal das Steuer wird von Bürger Abverlangt beim einen Gewinn Einnahme, aber warum hier noch dazu beim selbst Ausgabe muss Steuer bezahlt werden ? Seltsam Staat Abzocke.

Der Notar macht beim Alt Immobilien lediglich nur eine Kopie, zusätzlich nur Personen Daten werden Geändert

Warum bei einen Gebäude Ein Million wert, muss auch noch 1,5 % 15.000 € an Notar bezahlt werden / SELTSAM.

Mai / 2020

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 28.05.2020 08:43

Hallo Golub,

die gesetzlichen Regelungen sind so, dass bei jedem Eigentümerwechsel - von wenigen Ausnahmen im familiären Kreis abgesehen - Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc. anfallen. Umgekehrt profitiert aber jeder Käufer von der vollen Abschreibungsmöglichkeit, unabhängig davon, ob ein Gebäude 2, 10 oder 50 Jahre alt ist.

Mit freundlichen Grüßen

die immowelt-Redaktion