Grundbuch
Eigentumsverhältnisse, Hypotheken oder Wegerechte – das Grundbuch verrät alles über ein Grundstück. Wer sich ein Grundbuchblatt genauer ansieht, erfährt, wer bereits alles Besitzer eines Hauses war oder ob der Nachbar täglich mit seinem Traktor durch den Garten tuckern darf. Dabei gilt: Was im Grundbuch steht, wird als richtig angesehen. Umso wichtiger ist es für Immobilienkäufer, sich ins Grundbuch eintragen zu lassen. Das funktioniert so.
Haus oder Wohnung besichtigen, Kaufvertrag unterschreiben, Geld überweisen – und schon ist man stolzer Immobilieneigentümer. Ganz so einfach funktioniert das in Deutschland leider nicht. Hierzulande gilt: Wer offizieller Eigentümer einer Immobilien sein will, braucht sowohl einen Kaufvertrag, den ein Notar beurkundet hat, als auch einen Eintrag im Grundbuch. Bevor ein Immobilienkäufer aber im Grundbuch eingetragen wird, sind einige Hürden zu nehmen.
Was das Grundbuch ist
Das Grundbuch ist ein öffentlich geführtes Register. Es wird vom Grundbuchamt geführt und verzeichnet alle Grundstücke, die innerhalb eines Bezirks liegen. In größeren Städten kann es daher mehrere Grundbuchämter geben. Die einzelnen Grundstücke sind im Grundbuch genau nach Lage und Größe verzeichnet. Für jedes Grundstück gibt es ein eigenes Grundbuchblatt. In dieses Grundbuchblatt werden zum Beispiel Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte eingetragen.
Was steht im Grundbuch: die Abteilungen
Jedes Grundbuchblatt ist in drei Abteilungen aufgegliedert:
In Abteilung 1 sind die aktuellen Eigentumsverhältnisse verzeichnet. Hier steht demnach der Eigentümer oder Erbbauberechtigte sowie das Datum, seit wann diese Verhältnisse bestehen. Ferner ist der Grund des Eigentumsübergangs aufgeführt, also zum Beispiel Erwerb, Schenkung, Erbe.
In Abteilung 2 sind Lasten und Beschränkungen eingetragen. Dazu gehören beispielsweise Grunddienstbarkeiten wie ein Wegerecht für den Nachbarn oder auch persönliche Dienstbarkeiten wie ein Wohnrecht. Beschränkungen sind beispielsweise Vorkaufsrechte oder auch die Auflassungsvormerkung.
Abteilung 3 enthält die Grundpfandrechte und Grundschulden. Grundpfandrechte dienen Banken zur Sicherung von Krediten. Zahlt ein Gläubiger seine Darlehensraten nicht mehr, hat der Kreditgeber das Recht, ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten, um an sein Geld zu kommen. Die Grundschuld ist ein eingetragenes Grundpfandrecht. Das ist die Höhe des ursprünglichen Darlehens, den der Immobilieneigentümer der Bank schuldet.
Das Grundbuch ist zwar öffentlich, aber nicht jeder kann nach Belieben Einsicht nehmen. Nur bestimmte Personengruppen und Institutionen wie etwa Notare oder Gerichte sowie jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann in das Grundbuch einsehen. Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, hat ein berechtigtes Interesse.
Nicht ohne den Notar: Kaufvertrag und Grundbuchübertrag
Nur mit Hilfe eines Notars ist es möglich, einen rechtswirksamen Immobilienkaufvertrag abzuschließen und als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Wer einen notariellen Kaufvertrag abschließen möchte, benötigt in der Regel eine Finanzierungsbestätigung des finanzierenden Kreditinstituts oder – wenn der Kauf ausschließlich mit Eigenkapital gestemmt wird – einen Kapitalnachweis von der Bank.
Mehr Informationen über den Kaufvertrag und die Baufinanzierung finden Sie hier
Grundbucheintrag: Das sind die Aufgaben des Notars
Ist der Notarvertrag unterschrieben, wird der Käufer nicht sofort Eigentümer der Immobilie – das dauert in der Regel noch einige Wochen oder gar Monate. Denn der Notar muss erst beim zuständigen Grundbuchamt die Änderungen im Grundbuch veranlassen.
Zunächst lässt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Das ist eine Art Reservierung, die verhindert, dass die Immobilie bis zum endgültigen Eintrag des neuen Eigentümers noch anderweitig veräußert werden kann.
Der Notar kümmert sich auch um die Löschung etwaiger Grundschulden des Vorbesitzers. Zeitgleich kann er auch eine neue Grundschuld eintragen, denn in den meisten Fällen muss der Käufer die Immobilie selbst über eine Bank finanzieren.
Zudem teilt der Notar dem Finanzamt mit, dass die Immobilie verkauft wurde. Das Finanzamt fordert nun die Grunderwerbsteuer vom Käufer. Ist diese beglichen, sendet der Fiskus dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese darf der Notar keine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch veranlassen.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer mit, dass nun der Kaufpreis fällig ist.
Erst wenn der Verkäufer dem Notar den Zahlungseingang bestätigt hat, veranlasst der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Das kostet der Grundbucheintrag
Die Höhe der Kosten für einen Grundbucheintrag ist gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Sie hängt im Wesentlichen von der Höhe des Kaufpreises ab.
Unterschieden wird zwischen Grundbuchkosten und Notarkosten. Grundbuchkosten fallen zum Beispiel für die Auflassungsvormerkung, den Grundschuldeintrag und den Eintrag des neuen Eigentümers an. Hinzu kommen Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Betreuung, die Beglaubigung der Unterschriften sowie für die Arbeitszeit des Notars. Insgesamt summieren sich die Kosten für einen Grundbucheintrag somit auf rund ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Übrigens: Ist nach vielen Jahren die Immobilie abbezahlt, kann die Grundschuld gelöscht werden. Hier fallen erneut Kosten fürs Grundbuch und den Notar an. Sie belaufen sich insgesamt auf rund 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld.
Über die Freude, eine bezahlbare Wohnung gefunden zu haben, vergessen viele, dass beim Immobilienkauf auch Nebenkosten anfallen. Mit welcher Summe Sie rechnen sollten, erfahren Sie hier.
Das Grundbuch bietet Sicherheit
Für viele mag die Immobilienkaufabwicklung kompliziert und bürokratisch klingen. Doch die Erfahrung zeigt: Hierzulande sind die Eigentumsverhältnisse dank Grundbuch klar geregelt und immer nachvollziehbar. In anderen Ländern, in denen ein Grundstückskauf auch mit einem formlosen Vertrag ohne Notar abgewickelt werden kann, gibt es hingegen des Öfteren Streitigkeiten über die Eigentumsverhältnisse.
Fazit: Beim Grundstückskauf schadet ein bisschen Bürokratie nicht und um die meisten Dinge kümmert sich ohnehin der Notar.
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Frank Kemter 15.11.2021
