Grundbuch: Was drinsteht und wie eine Eintragung funktioniert
Eigentumsverhältnisse, eine Hypothek oder Wegerechte – das Grundbuch verrät vieles über ein Grundstück. Wir zeigen, wie das Grundbuch aufgebaut ist und wie du, zum Beispiel als Käufer, Einsicht ins Grundbuch nehmen kannst.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentlich geführtes Register. Es enthält die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien. Geführt wird das Grundbuch vom Grundbuchamt des jeweiligen Bezirks. Dort ist das Grundbuchamt beim jeweiligen Amtsgericht untergebracht – eine Ausnahme bildet Baden-Württemberg. Dort sind die Grundbuchämter noch in der Gemeinde angesiedelt.
Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
- Die Aufschrift gibt das jeweilige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, Band und Blatt im Bestand an.
- Im Bestandsverzeichnis stehen die Lagebezeichnung, die Flurnummer und das Flurstück, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Grundstücksgröße. Außerdem stehen im Bestandsverzeichnis grundstücksgleiche Rechte wie Wohneigentum oder Erbbaurechte.
- Es folgen die Abteilungen, die spezifische Daten zum jeweiligen Grundstück oder der Immobilie enthalten.
Welche Abteilungen gibt es im Grundbuch?
Jedes Grundbuchblatt ist in 3 Abteilungen aufgegliedert:
In Abteilung 1 sind die aktuellen Eigentumsverhältnisse verzeichnet. Hier steht der Eigentümer oder eine Person mit Erbbaurecht für das Grundstück. Gibt es mehrere Eigentümer sind in Abteilung 1 auch die Anteile aufgeführt. Ebenfalls vermerkt ist das Datum, seit wann die aktuellen Eigentumsverhältnisse bestehen und der Grund des Eigentümerwechsels, also zum Beispiel Erwerb, Schenkung oder Erbe.
In Abteilung 2 sind Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen, sofern es welche gibt. Dazu gehören beispielsweise Grunddienstbarkeiten wie ein Wegerecht für den Nachbarn, persönliche Dienstbarkeiten wie ein Wohnrecht oder Nießbrauchrechte. Beschränkungen sind beispielsweise Vorkaufsrechte oder auch die Auflassungsvormerkung. Sie ist eine Art Garantie, dass der Verkäufer die Immobilie nicht doch noch an einen Dritten verkauft.
Abteilung 3 enthält die Grundpfandrechte, Grundschulden oder eine Hypothek, falls vorhanden. Grundpfandrechte wie die Grundschuld dienen Banken zur Sicherung von Krediten. Die Grundschuld ist die Höhe des ursprünglichen Darlehens, den der Immobilieneigentümer der Bank schuldet. Zahlt ein Gläubiger seine Darlehensraten nicht mehr, hat der Kreditgeber das Recht, ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten, um an sein Geld zu kommen.
Was ist eine Grundakte?
Zu jedem Grundbuchblatt gehört eine Grundakte. Die Grundakte wird parallel zum Grundbuchblatt angelegt und gibt Auskunft zu den einzelnen Grundbucheinträgen, wie notarielle Urkunden, Kaufverträge, Grundschuldbestellungen, Teilungserklärungen und zugehörige Aufteilungspläne. Laut Paragraph 10 Grundbuchordnung (GBO) müssen alle Urkunden, auf deren Grundlage das Grundbuch geändert wird, in der Grundakte des Grundstücks aufbewahrt werden.
Du hast mit berechtigtem Interesse auch das Recht, Einsicht in die Grundakten zu nehmen. Dafür musst du persönlich zur Einsichtnahme beim Grundbuchamt – und deinen Besuch vorher schriftlich ankündigen. Liegt die Grundakte zur Einsicht bereit, erhältst du eine Mitteilung.
Was ist das Baulastenverzeichnis?
Ebenso wie die Grundakte ist auch das Baulastenverzeichnis eine Ergänzung zum Grundbuch. In diesem Verzeichnis stehen die Baulasten eines Grundstücks. Also bestimmte Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die du als Grundstückseigentümer erfüllen musst. Eine mündliche Auskunft über das Baulastenverzeichnis kannst du bekommen, ohne eine Gebühr zahlen zu müssen.
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Wie bekomme ich Grundbucheinsicht?
Einblick in das Grundbuch erhältst du nur, wenn du ein berechtigtes Interesse hast, zum Beispiel eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen willst. Wer genau berechtigtes Interesse und das Recht auf Grundbucheinsicht hat, ist in der Grundbuchordnung geregelt.
Wie bekomme ich einen Grundbuchausdruck?
Reicht eine Grundbucheinsicht nicht und du brauchst für deinen Kreditgeber oder deine Steuererklärung einen Grundbuchauszug, ist das ebenfalls möglich. Benötigst du einen Grundbuchauszug, fordert ein Notar diesen für dich an. Dieser übernimmt das für dich gegen eine festgeschriebene Gebühr.
Wie kann ich etwas ins Grundbuch eintragen?
Einen Eintrag ins Grundbuch kannst du nicht selbst vornehmen, dies erledigt immer ein Notar.
- Vertragsabschluss: Haben beide Parteien vor einem Notar den Kaufvertrag unterschrieben, ist der erste Schritt zum Grundbucheintrag getan.
- Auflassungsvormerkung: Die Eintragung der Auflassungsvormerkung dient dem Käufer als Sicherheit. Sie verhindert den Verkauf der Immobilie an Dritte und sichert den Anspruch bis zur finalen Grundbucheintragung.
- Grundschuldbestellung: Bei der Finanzierung durch eine Bank dient die Eintragung der Grundschuld als Sicherheit für den Kreditgeber. Dafür ist eine Finanzierungsbestätigung über die Baufinanzierung nötig.
- Auszahlung des Kaufpreises: Der Notar informiert den Käufer nach Erfüllung aller vertraglichen Bedingungen, dass er den Kaufpreis nun an den Verkäufer zahlen muss. Anschließend muss der Käufer auch die Grunderwerbsteuer zahlen.
- Die Zahlung der Grunderwerbsteuer teilt das Finanzamt dem Notar mit und sendet ihm auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu. Sie ist in den meisten Fällen die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung durch das Grundbuchamt.
- Eigentumsumschreibung: Der Notar beantragt nach der Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer die Umschreibung des Eigentums. Der oder die neuen Eigentümer werden im Grundbuch eingetragen.
Was kostet ein Grundbucheintrag?
- Die Höhe der Kosten für einen Grundbucheintraghängt vom Kaufpreisab.
- Die Kosten für die Eintragung der Grundschuldhängt von der Höhe des Darlehens ab.
- Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotG) geregelt.
Weitere Kostenpunkte bei einem Grundbucheintrag können sein:
- für die Auflassungsvormerkung
- für den Grundschuldeintrag
- für den Eintrag des neuen Eigentümers
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Betreuung, die Beglaubigung der Unterschriften sowie für die Arbeitszeit des Notars.
Insgesamt musst du als Käufer für einen Grundbucheintrag mit Kosten von etwa 1,5 Prozent bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Kann ein Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht werden?
Ist nach vielen Jahren die Immobilie abbezahlt, kannst du die Grundschuld löschen oder die Belastung im Grundbuch stehen lassen. Für die Löschung einer Grundschuld brauchst du eine Löschungsbewilligung deiner Bank. Zusammen mit deinem Antrag auf Löschung kann der Notar dann beim Grundbuchamt die Grundschuld löschen lassen. Für die Löschung werden noch einmal Gebühren von rund 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld fällig.
Auch Nießbrauchrecht und Nutzungsrechte können mit einer entsprechenden Löschungsbewilligung auf deinen Antrag durch den Notar gelöscht werden. Dafür musst du ebenfalls Gebühren zahlen.
Das Grundbuch bietet Sicherheit
Für viele mag die Immobilienkaufabwicklung kompliziert und bürokratisch klingen. Doch die Erfahrung zeigt: Hierzulande sind die Eigentumsverhältnisse dank Grundbuch klar geregelt und immer nachvollziehbar. In anderen Ländern, in denen ein Grundstückskauf auch mit einem formlosen Vertrag ohne Notar abgewickelt werden kann, gibt es hingegen des Öfteren Streitigkeiten über die Eigentumsverhältnisse.
Fazit: Beim Grundstückskauf schadet ein bisschen Bürokratie nicht und um die meisten Dinge kümmert sich ohnehin der Notar.
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Regine Curth19.04.2024