Nießbrauch: Immobilie verschenken und bleiben

Nießbrauch bezeichnet das lebenslange Recht, eine Immobilie zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Das ist besonders für Menschen interessant, die ihr Eigenheim zu Lebzeiten an ihre Nachkommen weitergeben möchten.

Die eigene Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Kinder zu verschenken oder zu verkaufen, hat unter Umständen steuerliche Vorteile. Allerdings: Viele Eigenheimbesitzer haben Schwierigkeiten, sich von ihrem Haus oder ihrer Wohnung zu trennen – mit einem Nießbrauchrecht müssen sie das auch nicht.

Was ist Nießbrauch?

Unter Nießbrauch versteht man nach Paragraf 1030 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) das Recht eines Einzelnen oder Ehepaars, eine Immobilie zu nutzen, obwohl ihm diese gar nicht gehört. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit, wo nur bestimmte, einzelne Rechte abgetreten werden, hat der Nießbraucher umfassende Rechte. Er darf über die Immobilie so verfügen, wie es der Eigentümer selbst auch darf – mit der Ausnahme, dass er sie nicht mutwillig zerstören oder verkaufen darf. Dabei gilt: Nießbrauch entsteht stets durch einen Vertrag, der von einem Notar beglaubigt wird. Der Nießbrauch wird anschließend im Grundbuch vermerkt.

Es gibt drei verschiedene Arten von Nießbrauch:

• Zuwendungsnießbrauch: Die Immobilie wechselt nicht den Eigentümer – der Eigentümer räumt jedoch ein Nießbrauchrecht ein.
• Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wechselt den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt.
• Nachrangiger Nießbrauch: Die Immobilie wechselt wie beim Vorbehaltsnießbrauch den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Zusätzlich wird festgelegt, dass das Nießbrauchrecht auf den neuen Eigentümer übergeht, wenn der Nießbraucher verstirbt. 

Der Vorbehaltsnießbrauch in Verbindung mit dem nachrangigen Nießbrauch gilt als die gebräuchlichste Variante, wenn die Immobilie mittels Schenkung innerhalb der Familie an einen neuen Besitzer übergehen soll.

Was unterscheidet Nießbrauchrecht und Wohnrecht?

Im Wesentlichen beschränkt sich das Wohnrecht auf das, was das Wort aussagt – das Wohnen. Nießbrauch geht in der Regel darüber hinaus – der Nießbraucher hat mehr Rechte. Er kann die Immobilie „fruchtbringend“ einsetzen wie es in Paragraf 1030 des BGB heißt. Das bedeutet: Der Nießbraucher muss gar nicht selbst darin wohnen, er könnte sie auch ohne Probleme weitervermieten und die monatliche Miete dafür einnehmen. Das gilt zumindest für den Fall, dass die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Wann ist ein Nießbrauchrecht sinnvoll?

Es gibt gute Gründe, sich ein Nießbrauchrecht einräumen zu lassen. Hauptsächlich dann, wenn jemand seine Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Nachkommen weitergeben will – etwa aus steuerlichen Gründen. Nur: Was geschieht, wenn man irgendwann in Streit mit den eigenen Kindern gerät? Das Gesetz lässt es nur in wenigen Fällen zu, eine solche Schenkung rückgängig zu machen. Daher sollte sich der Schenker gewisse Rechte zusichern lassen, idealerweise durch ein Nießbrauchrecht.

Möglich ist auch der Zuwendungsnießbrauch: In diesem Fall lässt beispielsweise der Eigentümer einer vermieteten Immobilie für seinen Nachkommen ein zeitlich befristetes oder unbefristetes Nießbrauchrecht eintragen. Letzterer erhält dann die monatlichen Mieten und kann sich so beispielsweise ein Studium finanzieren. Allerdings: Die Mieten müssen auch vom Nießbraucher versteuert werden.

Kann ich mit Nießbrauch Steuern sparen?

 „Die Übertragung einer Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauches ist eine äußerst interessante Steuersparmöglichkeit“, erklärt Markus Sebastian Rainer, Fachanwalt für Erbrecht aus Olching. Denn der Wert des Nießbrauchs kann vom Wert der Immobilie abgezogen werden.

„Wenn die Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt des Nießbrauchs geplant ist, sollten vorher Wertgutachten eingeholt werden“, so Rainer. So könne der Wert der Immobilie und des Nießbrauchs genau bestimmt werden.

Was gehört in einen Nießbrauchvertrag?

Wie bei den meisten Verträgen gilt auch beim Nießbrauchvertrag, dass er schriftlich geschlossen werden sollte – auch, wenn das Nießbrauchrecht von direkten Verwandten eingeräumt wird. Das beugt Unklarheiten und mögliche Streitigkeiten vor. In jedem Fall sollten mindestens folgende Punkte enthalten sein:

• Daten von Nießbrauchgeber und Nießbrauchnehmer
• Genaue Bezeichnung der Immobilie oder des Grundstücks, für das ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird.
• Genaue Beschreibung, wofür das Nutzungsrecht gilt.
• Ein Abschnitt, aus dem hervorgeht, ob der Nießbrauch lebenslang gilt oder zeitlich begrenzt ist.
• Ein Abschnitt, der regelt, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben.

Was geschieht beim Verkauf einer Immobilie mit dem Nießbrauchrecht?

Jemandem ein Nießbrauchrecht einzuräumen, birgt für den Eigentümer einer Immobilie auch gewisse Schwierigkeiten. Denn: Bei einem etwaigen Verkauf bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Das gilt übrigens auch dann, wenn der Eigentümer früher stirbt als der Nießbraucher. Aus diesem Grund sind Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch oft nur sehr schwer zu vermitteln – denn der Käufer möchte ja nicht, dass ein Dritter das Recht hat, in seiner neuen Immobilie zu leben oder sie zu vermieten. Möglich ist es aber auch, im Notarvertrag den Verkauf zu Lebzeiten des Schenkers auszuschließen. Der Beschenkte kann dann also die Immobilie gar nicht verkaufen, auch wenn er das eventuell möchte.

Wann endet der Nießbrauch?

Nießbrauch wird nicht automatisch für das ganze Leben vereinbart. Ein Nießbrauchrecht kann prinzipiell also auch wieder enden und zwar beispielsweise dann, wenn von Anfang an eine feste Dauer des Nießbrauchrechts vereinbart wurde – dies ist vor allem beim Zuwendungsnießbrauch der Fall, beispielsweise um dem Sohn oder der Tochter auf diesem Weg ein Studium oder eine Ausbildung zu finanzieren. Zudem ist es möglich, den Nießbrauch in beidseitigem Einvernehmen löschen zu lassen.

Zum einen muss also der Nießbraucher den Verzicht auf den Nießbrauch erklären, zum anderen der Eigentümer. Schließlich muss eine entsprechende Löschungsbewilligung notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Denn tatsächlich abgeschlossen ist eine solche Löschung erst dann, wenn das Nießbrauchrecht beim Grundbuchamt ausgetragen wurde. Danach gehen alle Rechte in Bezug auf die Immobilie an den Eigentümer über.

Zwangsläufig findet der Nießbrauch immer dann ein Ende, wenn der Nießbraucher verstirbt. Denn: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist das Nießbrauchrecht nicht übertragbar. Es kann also nicht vererbt werden, beispielsweise aber auch nicht verkauft oder verschenkt. Dass das Nießbrauchrecht mit dem Tod endet, ist auch der Regelfall. Schließlich geht es meist darum, einen Familienangehörigen, der seine Immobilie verschenkt hat, abzusichern – eine angemessene Gegenleistung für eine geschenkte Immobilie.