Lesermeinungen:
Manche Immobilieneigentümer möchten ihr Haus noch zu Lebzeiten weitergeben – um Erbstreitigkeiten vorzubeugen oder Steuern zu sparen. Mit dem vertraglich geregelten Nießbrauch können sie ihr Haus trotzdem weiter selbst nutzen. Wir klären über alle Rechte und Pflichten auf, die durch das Nießbrauchrecht entstehen.
Nießbrauch ist das Recht eines Einzelnen oder Ehepaars, eine Immobilie zu nutzen, obwohl ihm diese gar nicht mehr gehört (§1030 BGB).
Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit, wo nur bestimmte, einzelne Rechte abgetreten werden – zum Beispiel, dass jemand anderes Teile des Grundstücks betreten darf – , hat der Nießbraucher umfassende Rechte. Er darf über die Immobilie so verfügen, wie es der Eigentümer selbst auch darf – mit Ausnahme von Verkauf.
Im Wesentlichen beschränkt sich das Wohnrecht auf das, was das Wort aussagt – das Wohnen. Nießbrauch geht in der Regel darüber hinaus – der Nießbraucher hat mehr Rechte. Er kann die Immobilie „fruchtbringend einsetzen“, wie es in Paragraf 1030 des BGB heißt. Das bedeutet: Der Nießbraucher muss gar nicht selbst darin wohnen, er könnte sie auch ohne Probleme weitervermieten und die monatliche Miete dafür einnehmen – wenn die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.
Wie bei den meisten Verträgen gilt auch beim Nießbrauchvertrag, dass er schriftlich geschlossen werden sollte – auch, wenn das Nießbrauchrecht von direkten Verwandten eingeräumt wird. Das beugt Unklarheiten und möglichen Streitigkeiten vor. In jedem Fall sollten mindestens folgende Punkte enthalten sein:
Der Nießbrauch entsteht durch den Vertrag, der von einem Notar beglaubigt wird. Das Nießbrauchrecht wird anschließend im Grundbuch vermerkt.
Zur Sicherheit sollte den Nießbrauchvertrag ein Anwalt aufsetzen und ein Notar prüfen.
Nießbrauch wird nicht automatisch für das ganze Leben vereinbart. Ein Nießbrauchrecht kann prinzipiell also auch wieder enden und zwar beispielsweise dann, wenn von Anfang an eine feste Dauer des Nießbrauches vereinbart wurde. Zudem ist es möglich, den Nießbrauch in beidseitigem Einvernehmen löschen zu lassen.
Dafür müssten sowohl der Nießbraucher als auch der Eigentümer den Verzicht auf den Nießbrauch erklären. Ein Notar beglaubigt die entsprechende Löschungsbewilligung und leitet sie an das Grundbuchamt weiter. Wenn der Nießbrauch beim Grundbuchamt ausgetragen ist, ist die Löschung abgeschlossen. Danach gehen alle Rechte in Bezug auf die Immobilie an den Eigentümer über.
Zwangsläufig findet der Nießbrauch immer dann ein Ende, wenn der Nießbraucher verstirbt. Eine Ausnahme bildet der nachrangige Nießbrauch: In diesem Fall geht der Nießbrauch auf einen festgelegten Nießbraucher über.
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist das Nießbrauchrecht nicht übertragbar. Es kann also nicht vererbt werden, beispielsweise aber auch nicht verkauft oder verschenkt. Dass das Nießbrauchrecht mit dem Tod endet, ist auch der Regelfall. Schließlich geht es meist darum, einen Familienangehörigen, der seine Immobilie verschenkt hat, abzusichern – eine angemessene Gegenleistung für eine geschenkte Immobilie.
Stirbt der Eigentümer vor dem Nießbraucher, kommt es darauf an, was im Nießbrauchvertrag festgehalten ist:
Es gibt gute – steuerliche – Gründe für Nießbrauch, beispielsweise wenn die Großeltern eine Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Enkel weitergeben wollen. „Die Übertragung einer Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauches ist eine äußerst interessante Steuersparmöglichkeit“, erklärt Markus Sebastian Rainer, Fachanwalt für Erbrecht aus Olching. Denn der Wert des Nießbrauchs kann vom Wert der Immobilie abgezogen werden. Wird die Immobilie verschenkt, kann der Beschenkte auch, anders als beim Erbe, alle zehn Jahre Gebrauch von Freibeträgen bei der Schenkungssteuer machen.
Ein Beispiel: Ein Großvater möchte seiner Enkelin ein Haus im Wert von 600.000 Euro schenken. Der Freibetrag bei der Schenkungssteuer beträgt für jeden Enkel jedoch lediglich 400.000 Euro, sodass 200.000 Euro versteuert werden müssten. Wenn der Großvater das Haus allerdings unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs überträgt und der Nießbrauch einen Wert von 250.000 Euro hat, kann dieser vom Wert der Immobilie abgezogen werden, sodass sich nur noch ein Restwert von 350.000 Euro ergibt. Dieser liegt wiederum unterhalb der steuerlichen Freigrenzen. Eine Schenkungssteuer fällt damit nicht an.
Als Alternative zur Schenkung – mit dem Vorteil, eine mögliche Schenkungssteuer zu umgehen – können Großeltern ihr Haus auch an die eigenen Enkel verkaufen. „Wenn die Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt des Nießbrauchs geplant ist, sollten vorher Wertgutachten eingeholt werden“, so RA Markus Sebastian Rainer. Damit könne der Wert der Immobilie und des Nießbrauchs genau bestimmt werden.
Aber was geschieht, wenn man irgendwann in Streit mit den eigenen Enkeln gerät? Das Gesetz lässt es nur in wenigen Fällen zu, eine solche Schenkung rückgängig zu machen. Der Schenker sollte sich gewisse Rechte vertraglich zusichern lassen.
Jemandem ein Nießbrauchrecht einzuräumen, birgt für den Eigentümer einer Immobilie auch gewisse Schwierigkeiten. Denn: Bei einem etwaigen Verkauf bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Das gilt übrigens auch dann, wenn der Eigentümer früher stirbt als der Nießbraucher. Aus diesem Grund sind Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch oft nur sehr schwer zu vermitteln – denn der Käufer möchte ja nicht, dass ein Dritter das Recht hat, in seiner neuen Immobilie zu leben oder sie zu vermieten. Möglich ist es aber auch, im Notarvertrag den Verkauf zu Lebzeiten des Schenkers auszuschließen. Der Beschenkte kann dann also die Immobilie gar nicht verkaufen, auch wenn er das eventuell möchte.
Für Eigentümer einer Immobilie mit Nießbrauch gilt, dass sie nicht alle Kosten selbst tragen müssen.
Der Eigentümer der Immobilie zahlt:
Zu den Kosten, die der Nießbraucher zahlen muss, zählen nach BGB §§1041:
Hellmut Wilde am 06.12.2022 17:40
...Bei einer Schenkung des Grossvaters an einen Enkel beträgt der Freibetrag nicht, wie Sie berichten, 400.000 Euro, sondern nur die Hälfte davon, nämlich 200.000 Euro. Kinder haben dagegen einen Freibrtrag von 400.000 Euro.
auf Kommentar antwortenc.nentwig am 03.10.2022 10:30
Eine Frau lebt mit Ihrem Lebenspartner (nicht verheiratet) in ihrem Haus. Sie stirbt und vererbt ihren 3 Kindern dieses Haus zu gleichen Teilen. Der Lebenspartner hat lebenslanges Nießbrauchrecht. d.h. er darf darin wohnen aber nicht verkaufen. Nach 2 Jahren möchte einer der Erben ausbezahlt werden. Ist das möglich????
auf Kommentar antwortenbarbara am 02.06.2022 18:13
ich bekomme ein haus mit nießbrauch von meinen Eltern geschenkt. Ich wohne selbst darin und habe bisher Miete gezahlt. Gilt die Mietzahlung weiter, obwohl ich nun der Eigentümer bin?
auf Kommentar antwortenMichael am 24.11.2021 12:39
Hallo
ich habe das Haus von meinen Eltern vor über zehn Jahren übernommen und sie haben ein Niessbrauchrecht erhalten.
Nun gibt es leider Streitigkeiten zwischen meinen Eltern und deren Nachbarn. Deren Nachbar schreibt mich nun als Eigentümer immer wieder zu deren Streitigkeiten z.B. Hecke zu hoch usw. an.
Muss ich mich der Sachen annehmen oder kann ich ihn direkt an meine Eltern (Niessbraucher) verweisen?
Hat der vielleicht sogar das Recht sich auszusuchen wen er anspricht?
Bin über jede Hilfe dankbar!
auf Kommentar antwortenimmowelt redaktion am 26.11.2021 10:55
Hallo Michael,
bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Eigentümerbund zu wenden.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
lorchen64 am 07.10.2021 12:41
Mein Hausbesitzer hat seinem Sohn ein Niessbrauchrecht eingeräumt u.eine GbR gegründet i.klage gerade gegen Mieterhöhung kann der neue Besitzer Eigenbedarf anmelden u.mir meine Wohnung kündigen i.wohne 20jahre in meiner wohnung
auf Kommentar antwortenredaktion.immowelt.de am 08.10.2021 13:00
Hallo,
wenn der neue Hausbesitzer begründen kann, warum er die Wohnung braucht, kann er fristlos kündigen. Er müsste sich aber an die Kündigungsfrist - in ihren Fall 9 Monate - halten.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Thomas am 04.02.2021 21:00
Mich würde interessieren, ob man auch nur einem Elternteil ein Nießbrauchrecht einräumen kann? (Meine Mutter hat noch einmal geheiratet möchte mir aber zwei Immobilen schenken, die sie in die Ehe eingebracht hat. Sie hat aber eine Gütergemeinschaft.)
Wenn dieses Elternteil verstirbt wird das Nießbrauchrecht dann auf den Ehepartner vererbt?
Danke
auf Kommentar antwortenKatrin am 02.12.2020 15:59
Ich hätte gerne noch gewusst, wie es sich verhielte, wenn 1 Elternteil bereits verstorben und das andere Elternteil mit Nutz und Nießrecht im Altersheim wäre und auch bleiben würde.
Könnte ich die Immobilie dann frei verwalten oder muss ich noch damit rechnen, dass ich mit der mir überschriebenen Immobilie überhaupt nichts machen kann/darf, weil das Nießrecht eben noch besteht.
auf Kommentar antwortenimmowelt Redaktion am 04.12.2020 14:32
Hallo Katrin,
solange das Nießbrauchrecht besteht - und das macht es weiterhin, auch wenn der Nießbraucher nicht in der Wohnung lebt - können Sie nicht schalten und walten, wie Sie es gern hätten. Vielleicht lässt sich Ihr Elternteil darauf ein, den Nießbrauch in beiderseitigem Einverständnis zu löschen. Ansonsten endet dieser erst mit dem Ableben des Elternteils.
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband.
Beste Grüße
die immowelt Redaktion