Nießbrauch und Nießbrauchrecht: Haus weitergeben und wohnen bleiben

Mit dem Nießbrauch können Immobilieneigentümer ihr Haus noch zu Lebzeiten weitergeben – aber weiter nutzen. Wir klären über alle Rechte und Pflichten auf, die durch das Nießbrauchrecht entstehen.

Was ist Nießbrauch?

Nießbrauch ist, laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ein Nutzungsrecht, also das Recht eines Einzelnen oder Ehepaars, ein Haus oder Grundstück weiter zu nutzen, obwohl ihm die Sache gar nicht mehr gehört (§1030 BGB). Das Nießbrauchrecht ist ein persönliches Besitzrecht, das heißt es ist weder vererbbar, noch kann der Nießbraucher es verkaufen – es ist ein Recht zur Selbstnutzung.

Die häufigste Form beim Nießbrauchrecht ist das lebenslange Recht die Immobilie zu bewohnen, möglich ist aber auch die Nutzung durch beispielweise Mieteinnahmen. Meist wird das Nießbrauchrecht bei Übertragung einer Immobilie oder eines Grundstücks als vorweggenommene Erbfolge eingeräumt.

Wer ist beim Nießbrauch der Eigentümer?

Eigentümer beim Nießbrauch ist derjenige, dem die Immobilie übertragen wurde. Dieser Eigentümer räumt dem alten Eigentümer jedoch umfassende Rechte ein, wie das Bewohnen der Immobilie oder die Vermietung oder Verpachtung.

Welche Arten Nießbrauch gibt es?

• Zuwendungsnießbrauch: Diese Art des Nießbrauchs kommt nur im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien zum Einsatz. Hierbei wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer – der Eigentümer einer vermieteten Immobilie räumt jedoch, beispielweise für seine Nachkommen, ein Nießbrauchrecht an der Sache ein. Dieses Recht zur Nutzung kann zeitlich befristetet oder unbefristet sein. Der Zuwendungsnießbrauch kann außerdem unentgeltlich, teilentgeltlich oder entgeltlich sein. Der Nießbrauchberechtigte erhält dann monatliche Mieten, muss sie aber auch versteuern. Der eigentliche Eigentümer der Immobilie hat den Vorteil, dass er keine Steuern zahlen muss.
• Quotennießbrauch: Beim Quotennießbrauch geht es weniger um ein Wohnrecht, sondern um Einkünfte aus der Sache. Hierbei erhält der Nutznießer eine feste Quote der Einnahmen durch die Immobilie.
  Beispiel: Herr Maier ist Eigentümer eines Mehrparteienhauses mit 5 Wohnungen – er räumt nun seinen beiden Kindern jeweils ein Quotennießbrauchrecht zu je einem Viertel der Mieteinnahmen ein. Herr Maier bleibt weiterhin Eigentümer der Immobilie, von den Mieteinnahmen bekommt er jetzt aber nur noch die Hälfte – je ein Viertel der Einnahmen geht jetzt an seine Kinder.
• Bruchteilsnießbrauch: Diese Art von Nießbrauch wird oft bestellt, wenn es für die Immobilie oder das Grundstück mehrere Eigentümer gibt. Hierbei wird der Nießbrauch nur für einen Bruchteil der Immobilie eingeräumt. Außerdem kann der Bruchteilsnießbrauch mit anderen Nießbrauchvarianten kombiniert werden.
  Beispiel: Herr Maier besitzt zusammen mit Frau Müller ein Mehrparteienhaus. In einer Wohnung dieses Hauses wohnt die Tochter von Herrn Maier zur Miete. Herr Maier möchte nun seine Tochter absichern und räumt ihr ein Nießbrauchrecht für ihre Wohnung in dem Mehrparteienhaus ein. Herrn Maiers Hälfte wird nun also zu einem Bruchteil, entsprechend der Wohnung der Tochter, mit Nießbrauch belastet. Als Nießbraucherin darf die Tochter fortan in der Wohnung leben und sie auch anderweitig nutzen, zum Beispiel vermieten oder ein Gewerbe anmelden.
• Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wechselt den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Diese Variante wird oft als Instrument der vorgezogenen Erbfolge genutzt.
  Ein Beispiel: Herr Maier schenkt seine Immobilie seinem Enkel. Der Enkel wird Eigentümer, Herr Maier darf aber in der Immobilie wohnen bleiben und darf zudem über die Immobilie verfügen, wie es der Eigentümer auch darf. Er darf sie nur nicht verkaufen.
• Nachrangiger Nießbrauch: Die Immobilie wechselt wie beim Vorbehaltsnießbrauch den Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer wird ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Zusätzlich wird festgelegt, dass das Nießbrauchrecht der Sache auf eine dritte Person übergeht, wenn der Nießbraucher verstirbt. In Verbindung mit dem Vorbehaltsnießbrauch gilt der nachrangige Nießbrauch als die gebräuchlichste Variante, wenn die Immobilie mittels Schenkung innerhalb der Familie an einen neuen Besitzer übergehen soll.
  Beispiel: Herr Maier übergibt sein Haus an seinen Enkel, genießt aber weiterhin den Nießbrauch. Stirbt Herr Maier nun, würde sein Nießbrauch enden. Mit dem nachrangigen Nießbrauch kann er das Nießbrauchrecht aber auch an eine dritte Person vererben, beispielsweise an eine Tante.

Wann endet der Nießbrauch?

Das Nutzungsrecht durch den Nießbraucher endet nach Paragraf 1061 BGB mit dem Tod des Nießbrauchberechtigten.

Das Recht auf Nutzung der Sache muss nicht für das ganze Leben vereinbart werden. Ein Nießbrauchrecht kann prinzipiell also auch wieder enden und zwar beispielsweise dann, wenn von Anfang an eine feste Dauer des Nießbrauches vereinbart wurde. Zudem ist es möglich, den Nießbrauch in beidseitigem Einvernehmen löschen zu lassen.

Was passiert, wenn der Eigentümer vor dem Nießbraucher stirbt?

Stirbt der Eigentümer vor dem Nießbraucher kommt es darauf an, was im Nießbrauchvertrag für diesen Fall vereinbart wurde. Das lebenslange Nießbrauchrecht endet jedoch nicht einfach so. Mögliche Vereinbarungen sind:

• Wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbart, dann gilt es auch über den Tod des Eigentümers hinaus.
• Wurde das Nießbrauchrecht zeitlich unbegrenzt vereinbart, wird es ebenfalls als lebenslanges Recht angesehen.
• Ist das Nießbrauchrecht zeitlich begrenzt und nur gültig, solange der Eigentümer lebt, erlischt der Nießbrauch auch mit dessen Tod.

Welche Rechte und Pflichten entstehen durch Nießbrauch?

Der Nießbraucher hat mit dem Nießbrauchrecht weitreichende Nutzungsrechte an einer Immobilie oder dem Teil der Immobilie, auf das sich sein Nießbrauchrecht bezieht. Das kann zum Beispiel auch nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sein.

Grundsätzlich hat der Nießbrauchberechtigte das Recht:

• die Immobilie zu nutzen
• aus der Immobilie Frucht zu ziehen
• die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten

Das Recht auf Verfügung über die Immobilie bleibt beim Eigentümer. Der Nießbraucher darf die Immobilie also beispielsweise nicht verkaufen.

In der folgenden Tabelle ist ein Überblick über die Rechte und Pflichten durch Nießbrauch:

Wird Nießbrauch im Grundbuch eingetragen?

Ja, das Nießbrauchrecht ist eine Belastung der Immobilie und wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Nach Paragraf 29 der Grundbuchordnung wird der Vertrag beim Notar geschlossen.

Handelt es sich um einen Vorbehaltsnießbrauch wird der Schenkungsvertrag ohnehin beurkundet und damit auch der Nießbrauch.

Kann der Eigentümer den Nießbrauch löschen?

Dafür müssten sowohl der Nießbraucher als auch der Eigentümer den Verzicht auf den Nießbrauch erklären und einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt stellen. Ein Notar beglaubigt die entsprechende Löschungsbewilligung und leitet den Löschungsantrag an das Grundbuchamt weiter. Wenn der Nießbrauch beim Grundbuchamt ausgetragen ist, ist die Löschung abgeschlossen. Danach gehen alle Rechte in Bezug auf die Immobilie an den Eigentümer über.

Was gehört in einen Nießbrauchvertrag?

Um Streit zu vermeiden, sollten ein Nießbrauchvertrag schriftlich geschlossen und beim Notar beglaubigt werden – auch, wenn das Nießbrauchrecht von direkten Verwandten eingeräumt wird.

Im Nießbrauchvertrag sind die genauen Regelungen über den Gegenstand und die darauf bezogenen Rechte und Pflichten von Nießbrauchberechtigtem und Eigentümer verankert. Die folgenden Punkte sollten in jedem Fall enthalten sein:

• Daten von Nießbrauchgeber und Nutznießer
• Genaue Bezeichnung der Immobilie oder des Grundstücks, für das der Nießbrauch eingeräumt wird.
• Genaue Beschreibung, wofür das Nutzungsrecht gilt.
• Ein Abschnitt, aus dem hervorgeht, ob der Nießbrauch lebenslang gilt oder zeitlich begrenzt ist.
• Ein Abschnitt, ob das Nießbrauchrecht teilentgeltlich gewährt wird.
• Ein Abschnitt, der regelt, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben.

Ist Nießbrauch übertragbar?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist das Nießbrauchrecht nicht übertragbar. Es kann also nicht vererbt werden, beispielsweise aber auch nicht verkauft oder verschenkt. Dass das Nießbrauchrecht mit dem Tod endet, ist auch der Regelfall. Schließlich geht es meist darum, einen Familienangehörigen, der seine Immobilie verschenkt hat, abzusichern – eine angemessene Gegenleistung für eine geschenkte Immobilie.

Was geschieht beim Verkauf einer Immobilie mit dem Nießbrauch?

Jemandem ein Nießbrauchrecht einzuräumen, birgt für den Eigentümer einer Immobilie auch gewisse Schwierigkeiten. Denn: Bei einem etwaigen Verkauf bleibt das Nießbrauchrecht mit der Immobilie verbundener Gegenstand. Das gilt übrigens auch dann, wenn der Eigentümer früher stirbt als der Nutznießer. Aus diesem Grund sind Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch oft nur sehr schwer zu vermitteln – denn der Käufer möchte ja nicht, dass ein Dritter das Recht hat, in seiner neuen Immobilie zu leben oder sie voll oder teilentgeltlich zu vermieten. Möglich ist es aber auch, im Notarvertrag den Verkauf zu Lebzeiten des Schenkers auszuschließen. Der Beschenkte kann dann also die Immobilie gar nicht verkaufen, auch wenn er das eventuell möchte.

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Kann ich mit Nießbrauch Steuern sparen?

Es gibt gute – steuerliche – Gründe für Nießbrauch, beispielsweise wenn die Großeltern eine Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre Enkel weitergeben wollen. „Die Übertragung einer Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauches ist eine äußerst interessante Steuersparmöglichkeit“, erklärt Markus Sebastian Rainer, Fachanwalt für Erbrecht aus Olching. Denn der Wert des Nießbrauchs kann vom Wert der Immobilie abgezogen werden. Wird die Immobilie verschenkt, kann der Beschenkte auch, anders als beim Erbe, alle zehn Jahre Gebrauch von Freibeträgen bei der Schenkungsteuer machen.

Ein Beispiel: Ein Großvater möchte seiner Enkelin ein Haus im Wert von 500.000 Euro schenken. Der Freibetrag bei der Schenkungsteuer beträgt für jeden Enkel jedoch lediglich 200.000 Euro, sodass 300.000 Euro versteuert werden müssten. Wenn der Großvater das Haus allerdings unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs überträgt und der Nießbrauch einen Wert von 350.000 Euro hat, kann dieser vom Wert der Immobilie abgezogen werden, sodass sich nur noch ein Restwert von 150.000 Euro ergibt. Dieser liegt wiederum unterhalb der steuerlichen Freigrenzen. Eine Schenkungsteuer fällt damit nicht an.

• Alles zur Schenkung liest du hier.

Als Alternative zur Schenkung – mit dem Vorteil, eine mögliche Schenkungsteuer zu umgehen – können Eltern oder Großeltern ihr Haus auch an die eigenen Kinder oder Enkel verkaufen. „Wenn die Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt des Nießbrauchs geplant ist, sollten vorher Wertgutachten eingeholt werden“, so Rechtsanwalt für Erbschaft Markus Sebastian Rainer. Damit könne der Wert der Immobilie und des Nießbrauchs genau bestimmt werden.

• Wann das sinnvoll ist, erfährst du hier.

Aber was geschieht, wenn man irgendwann in Streit mit den eigenen Enkeln gerät? Das Gesetz lässt es nur in wenigen Fällen zu, eine solche Schenkung rückgängig zu machen. Der Schenker sollte sich gewisse Rechte im Nießbrauchvertrag zusichern lassen.

Steuern lassen sich aber auch anderweitig sparen – etwa beim Zuwendungsnießbrauch. Dabei kann der Nießbraucher Kosten für den Erhalt einer Immobilie steuerlich nutzen.

Wann werden Steuern durch Nießbrauch fällig?

Mit einem Nießbrauchrecht lassen sich aber nicht nur Steuern sparen, unter Umständen müssen auch Steuern gezahlt werden.

Verschenkt ein Großvater seiner Immobilie beispielsweise an die Enkel, räumt seiner Frau aber ein Nießbrauchrecht ein, muss sie möglicherweise nach seinem Tod eine Erbschaftsteuer zahlen. Für den Nießbraucher fällt also eine Steuer an, die nicht vom Eigentümer erhoben wird. Fällig wird die Steuer auf den zugeordneten Geldwert. Stirbt der Nießbraucher, also die Frau des Großvaters, müssen die Enkel die Steuerforderung zahlen. 

Neben der Schenkungsteuer ist Nießbrauch auch relevant für:

• die Erbschaft (bei einem Testament oder Erbvertrag)
• die Einkommenssteuer, je nach der jeweiligen Nießbrauchform

Wer aus einer Immobilie Einnahmen zieht, muss diese auch versteuern. Allerdings kann der Nießbraucher diese Steuerlast mit seinen Werbungskosten verrechnen. Absetzbar sind Renovierungskosten, Versicherungsbeiträge für die Immobilie und alle weiteren Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen.

Wie hoch sind die Steuern bei Nießbrauch?

Nießbrauch ist ein in Geld messbarer Wert, der in vielen Fällen auch Auswirkungen auf die Steuer hat. Wie hoch diese Auswirkungen sind, ist immer abhängig vom Einzelfall. Als Bemessungsgrundlage dient der Kapitalwert.

Wie wird der Wert von Immobilien bei Nießbrauch ermittelt?

Ist eine Immobilie durch ein Nießbrauchrecht belastet, mindert sich ihr Wert um den sogenannten kapitalisierten Wert des Nießbrauchs. Der Nießbrauchwert hängt von der Höhe der Einsparung ab, die er mit sich bringt, sowie vom Alter und dem Geschlecht des Nießbrauchers.

Zur Ermittlung des Nießbrauchwerts wird der Jahreswert mit dem Vervielfältiger multipliziert – es ergibt sich der Kapitalwert.

Wie wird der Jahreswert errechnet?

Für die Berechnung des Jahreswerts einer Immobilie wird eine mögliche Jahresmiete angenommen. Beträgt die Monatsmiete zum Beispiel 1.400 Euro ist das eine Jahresmiete beziehungsweise ein Jahreswert von 16.800 Euro.
Achtung: Die Jahresmiete darf nicht höher sein, als der Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6. Angenommen der Verkehrswert beträgt 300.000 Euro, geteilt durch 18,6 ergibt 16.129 Euro. Die Jahresmiete würde diesen Wert übersteigen, daher würde der Jahreswert auf 16.129 Euro festgelegt werden.

Wie wird der Vervielfältiger ermittelt?

Bei einer bestimmten Laufzeit ist der Vervielfältiger aus Paragraf 13 Bewertungsgesetz (BewG) aus der Anlage 9a  zu entnehmen.

In der Tabelle stellen wir einen Auszug dar:

Bei einer lebenslänglichen Nutzung wird der Vervielfältiger herangezogen, den das Bundesministerium der Finanzen bekannt gibt.

Wie wird der Kapitalwert ermittelt?

Für den Kapitalwert der Immobilie wird der Vervielfältiger aus der Wertminderungstabelle mit dem Jahreswert multipliziert.

Beispiel: Ein Sohn räumt seiner sechzigjährigen Mutter ein lebenslanges Nießbrauchrecht ein. Es ergibt sich also folgender Nießbrauchwert, um den sich der Wert der Immobilie verringert.

16.129 Euro (Jahreswert der Immobilie) x 13,879 (Vervielfältiger) = 223.854 € (Kapitalwert des Nießbrauchs)

Wie wirkt sich ein Nießbrauchrecht auf die Baufinanzierung aus?

Benötigt ein Eigentümer zur Immobilienfinanzierung ein Darlehen, wirkt sich ein eingetragenes Nießbrauchrecht oft auf die Chancen für einen Kredit aus. Eine Bank möchte meist an erster Stelle im Grundbuch als Grundschuld-Gläubiger stehen. Im Fall einer Zwangsversteigerung werden diese Schulden dann zuerst bedient. Die betreffende Bank müsste sich im Fall eines eingetragenen Nießbrauchrechts also auf eine nachrangige Grundschuld einlassen oder der Nießbraucheigentümer müsste einem Rangrücktritt zustimmen.

Allerdings: Wer ein Darlehen erhält, profitiert vom eingetragenen Nießbrauchrecht. Denn die Belastung mindert den Wert der Immobilie und so ist das benötigte Darlehen meist niedriger.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch, Wohnrecht und Leibrente?

Nießbrauch und Wohnrecht sind sich sehr ähnlich und werden jeweils im Grundbuch eingetragen. Das Wohnrecht beschränkt sich allerdings im Wesentlichen auf das Wohnen. Nießbrauch geht in der Regel darüber hinaus.

Der Nießbraucher muss gar nicht selbst in der Immobilie wohnen, er könnte sie auch ohne Probleme weitervermieten und die monatliche Miete dafür einnehmen – wenn die Vermietung oder auch Verpachtung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Der Nutznießer kann die Immobilie „fruchtbringend einsetzen“, wie es in Paragraf 1030 des BGB heißt.

• Mehr zum Wohnrecht liest du hier.

Bei der Leibrente erhält der Alteigentümer einer Immobilie neben dem lebenslangen Wohnrecht zusätzlich eine, meist ebenfalls lebenslängliche, regelmäßige Zahlung vom Käufer – die Leibrente.

• Mehr zur Leibrente liest du hier.