Nießbrauch: Immobilie verschenken und bleiben

Nießbrauch bezeichnet das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Das ist besonders für Menschen interessant, die ihr Eigenheim zu Lebzeiten an ihre Nachkommen weitergeben möchten. Lassen sie sich Nießbrauchrechte einräumen, haben sie ein Recht darauf, auch in Zukunft ihre Immobilie so zu nutzen, wie ein Eigentümer.

Die eigene Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Kinder zu verschenken, hat unter Umständen steuerliche Vorteile. Allerdings: Viele Eigenheimbesitzer haben Schwierigkeiten, sich von ihrem Haus zu trennen. Zu viele Erinnerungen hängen daran, der ideelle Wert ist oft größer als der finanzielle. Und vielleicht schwingt irgendwo im Hinterkopf auch die Angst mit, der eigene Sohn oder die eigene Tochter könnte einen dann ganz einfach aus der Wohnung werfen. Zumindest diese Angst lässt sich ausräumen – mit einem Nießbrauchrecht.

Unter Nießbrauch versteht man das Recht eines Einzelnen oder Ehepaars, eine Immobilie zu nutzen, obwohl ihm diese gar nicht gehört. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit, wo nur bestimmte, einzelne Rechte abgetreten werden, hat der Nießbraucher umfassende Rechte. Er darf über die Immobilie so verfügen, wie es der Eigentümer selbst auch darf – mit der Ausnahme, dass er sie nicht mutwillig zerstören oder verkaufen darf. Dabei gilt: Nießbrauch entsteht stets durch einen Vertrag, der von einem Notar beglaubigt wird. Der Nießbrauch wird anschließend im Grundbuch vermerkt.

Wann Nießbrauch sinnvoll ist

Es gibt gute Gründe, sich ein solches Nießbrauchrecht einräumen zu lassen – und zwar hauptsächlich dann, wenn jemand seine Immobilie noch zu Lebzeiten an die eigenen Nachkommen weitergeben will – etwa aus steuerlichen Gründen. Nur: Was geschieht, wenn man irgendwann in Streit mit den eigenen Kindern gerät? Das Gesetz lässt es nur in wenigen Fällen zu, eine solche Schenkung rückgängig zu machen. Daher sollte sich der Schenker gewisse Rechte zusichern lassen, idealerweise durch ein Nießbrauchrecht.

Möglich wäre beispielsweise auch ein sogenannter Zuwendungsnießbrauch. In diesem Fall lässt beispielsweise der Eigentümer einer vermieteten Immobilie für seinen Nachkommen ein zeitlich befristetes oder unbefristetes Nießbrauchsrecht eintragen. Letzterer erhält dann die monatlichen Mieten und kann sich so beispielsweise ein Studium finanzieren. Allerdings: Die Mieten müssen auch vom Nießbraucher versteuert werden.

Steuern sparen mit Nießbrauch

 „Die Übertragung einer Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauches ist eine äußerst interessante Steuersparmöglichkeit“, erklärt Markus Sebastian Rainer, Fachanwalt für Erbrecht aus Olching. Denn der Wert des Nießbrauchs kann vom Wert der Immobilie abgezogen werden.

Ein Beispiel: Ein Vater möchte seiner Tochter ein Haus im Wert von 600.000 Euro schenken. Der Freibetrag bei der Schenkungssteuer beträgt für jedes Kind jedoch lediglich 400.000 Euro, so dass 200.000 Euro versteuert werden müssten. Wenn der Vater das Haus allerdings unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs überträgt und der Nießbrauch einen Wert von 250.000 Euro hat, kann dieser vom Wert der Immobilie abgezogen werden, so dass sich nur noch ein Restwert von 350.000 Euro ergibt. Dieser liegt wiederum unterhalb der steuerlichen Freigrenzen. Eine Schenkungssteuer fällt damit nicht an.

„Wenn die Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt des Nießbrauchs geplant ist, sollten vorher Wertgutachten eingeholt werden“, so Rainer. So könne der Wert der Immobilie und des Nießbrauchs genau bestimmt werden.

Nießbrauch und Wohnrecht – die Unterschiede

Was aber unterscheidet ein Nießbrauchrecht von einem reinen Wohnrecht? Im Wesentlichen beschränkt sich das Wohnrecht auf das, was das Wort aussagt – das Wohnen. Nießbrauch geht in der Regel darüber hinaus – der Nießbraucher hat darüber hinausgehende Rechte. Er kann die Immobilie „fruchtbringend“ einsetzen. Das heißt: Der Nießbraucher muss gar nicht selbst darin wohnen, er könnte sie auch ohne Probleme weitervermieten und die monatliche Miete dafür einnehmen. Das gilt zumindest für den Fall, dass die Vermietung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Nießbrauch: Was beim Verkauf einer Immobilie geschieht

Jemandem ein Nießbrauchrecht einzuräumen, birgt für den Eigentümer einer Immobilie auch gewisse Schwierigkeiten. Denn: Bei einem etwaigen Verkauf bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Das gilt übrigens auch dann, wenn der Eigentümer früher stirbt als der Nießbraucher. Aus diesem Grund sind Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch oft nur sehr schwer zu vermitteln – denn der Käufer möchte ja nicht, dass ein Dritter das Recht hat, in seiner neuen Immobilie zu leben oder sie zu vermieten. Möglich ist es aber auch, im Notarvertrag den Verkauf zu Lebzeiten des Schenkers auszuschließen. Der Beschenkte kann dann also die Immobilie gar nicht verkaufen, auch wenn er das eventuell möchte.

Wann Nießbrauch endet

Nießbrauch wird nicht automatisch für das ganze Leben vereinbart. Ein Nießbrauchrecht kann prinzipiell also auch wieder enden und zwar beispielsweise dann, wenn von Anfang an eine feste Dauer des Nießbrauchrechts vereinbart wurde – dies ist vor allem beim Zuwendungsnießbrauch der Fall, beispielsweise um dem Sohn oder der Tochter auf diesem Weg ein Studium oder eine Ausbildung zu finanzieren. Zudem ist es möglich, den Nießbrauch in beidseitigem Einvernehmen löschen zu lassen.

Zum einen muss also der Nießbraucher den Verzicht auf den Nießbrauch erklären, zum anderen der Eigentümer. Schließlich muss eine entsprechende Löschungsbewilligung notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden. Denn tatsächlich abgeschlossen ist eine solche Löschung erst dann, wenn das Nießbrauchrecht beim Grundbuchamt ausgetragen wurde. Danach gehen alle Rechte in Bezug auf die Immobilie an den Eigentümer über.

Zwangsläufig findet der Nießbrauch immer dann ein Ende, wenn der Nießbraucher verstirbt. Denn: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch ist das Nießbrauchrecht nicht übertragbar. Es kann also nicht vererbt werden, beispielsweise aber auch nicht verkauft oder verschenkt. Dass das Nießbrauchrecht mit dem Tod endet ist auch der Regelfall. Schließlich geht es meist darum, einen Familienangehörigen, der seine Immobilie verschenkt hat, abzusichern – eine angemessene Gegenleistung für eine geschenkte Immobilie.