Kaufvertrag – So ist der Hauskauf rechtlich abgesichert

Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein. Daher sollten Käufer in einem Kaufvertrag unbedingt alle wichtigen Punkte regeln. Bei vielen Fragen kann der Notar weiterhelfen – denn ohne ihn geht beim Kaufvertrag nichts.

Die richtige Immobilie zu finden, kostet viel Zeit. Hinzu kommen hohe finanzielle Investitionen. Umso wichtiger ist es, dass alle Vorgänge, die den Hauskauf betreffen rechtlich einwandfrei über die Bühne gehen. Bis alle Formalitäten erledigt, alle finanziellen Fragen geklärt sind und Käufer sowie Verkäufer ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen können, vergehen manchmal Monate.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung wird immer vom Notar erstellt und von diesem beurkundet.
  • Eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag kann in gewissen Fällen sinnvoll sein.
  • Die Abwicklung des Kaufvertrags erfolgt in mehreren Schritten: Nach Unterzeichnung des Vertrags beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
  • Käufer sollten schon im Vorfeld ihre Finanzierung regeln.
  • Erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
  • Rechtlich gesehen erwirbt der Käufer immer ein Grundstück, egal ob bebaut oder unbebaut.
Kaufvertrag, eine Hand unterschreibt ein Dokument, Foto: iStock.com/simpson33

Reservierungsvereinbarung: mehr Zeit für Käufer

Um sich abzusichern, wünschen sich Käufer beziehungsweise Verkäufer manchmal einen Vorvertrag oder vereinbaren die Reservierung der Immobilie. Mit einer Reservierungsvereinbarung garantiert der Immobilienmakler den Interessenten, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinen anderen potenziellen Käufern anzubieten.

Einen Anspruch auf das Haus oder die Wohnung hat der Interessent zwar nicht, aber mit der gewonnenen Zeit können kaufrelevante Vorgänge entsprechend vorbereitet und umgesetzt werden. Eine Reservierung ist auch dann sinnvoll, wenn beispielsweise der Abschluss des notariellen Kaufvertrags noch nicht möglich ist.

Die Dauer der Reservierung ist Verhandlungssache – allerdings muss sie zeitlich begrenzt sein, um wirksam zu sein: Üblich ist ein Zeitraum zwischen mindestens einem und höchstens sechs Monaten.

Wird für die Reservierung eine Gebühr verlangt, sollten Interessenten vorsichtig sein. Diese Reservierungsgebühren sind nur in einem sehr engen Rahmen rechtlich zulässig.

Der Notar: Seine Aufgaben und Pflichten

 Kaufvertrag, Siegel, Notar, Foto: F. Kemter
Ein Kaufvertrag über ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam. Foto: F. Kemter

Notare sind in Deutschland zur Unparteilichkeit und Unabhängigkeit verpflichtet. Sie erstellen, beglaubigen und beurkunden Rechtsgeschäfte wie etwa auch Grundstückskaufverträge und kümmern sich darum, dass diese auch umgesetzt werden.

Das bedeutet, dass zunächst nach Abschluss des Vertrags der Notar veranlasst, dass eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers ins Grundbuch eingetragen wird. Später, nach Zahlung des Kaufpreises veranlasst er zudem die Eintragung der Eigentumsübergang ins Grundbuch.

Grundstückskaufverträge sind in Deutschland nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden (BGB; § 311b Abs. 1). Nicht beurkundete Verträge sind in der Regel nichtig.

Vorvertrag beim Hauskauf: Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Auch wenn ein Immobilienkaufvertrag erst mit der Beurkundung bindend ist, können Käufer und Verkäufer vorab einen Vorvertrag abschließen, um sich gegenseitig abzusichern. Da aber auch dieser notariell beurkundet werden muss und dies zusätzliche Kosten verursacht, kommt es in der Praxis äußerst selten zum Abschluss eines Vorvertrags.

Ein Vorvertrag ist immer dann sinnvoll, wenn zwischen Veräußerungsentschluss und tatsächlicher Veräußerung noch ein gewisser Zeitraum liegt und beide Vertragsparteien sichergehen wollen, dass der Vertrag zustande kommt. Durch den Vorvertrag verpflichten sich die Beteiligten zum Abschluss des Hauptvertrags. Ein Vorvertrag sichert dem Käufer also vertraglich die Immobilie zu und der Verkäufer ist vor einer kurzfristigen Absage geschützt. Der Vorvertrag sollte folgende Punkte unbedingt enthalten:

  • Name der Vertragsparteien
  • Der Kaufgegenstand (hier ist beispielsweise auch zu vermerken, wenn Möbel übernommen werden)
  • Flurnummer
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
  • Frist, zu der der Hauptvertrag geschlossen werden muss
  • Schadensersatzklausel, für den Fall, dass es nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommt
  • eventuell ein Rücktrittsrecht für bestimmte Situationen wie Tod des Verkäufers

Da der Vorvertrag rechtlich bindend ist, können Käufer und Verkäufer grundsätzlich nur in seltenen Ausnahmefällen den Vertrag auflösen. Das kann dann der Fall sein, wenn zum Beispiel eine Naturkatastrophe das Haus so schwer beschädigt, dass es nicht mehr dem vereinbarten Zustand entspricht.

Ohne solche gravierenden Umstände läge ein Vertragsbruch vor, wenn der Hauptvertrag nicht geschlossen wird. Dies kann sogar Schadensersatzansprüche zur Folge haben. Diese Folgen sollten ebenfalls im Vertrag geregelt werden.

Wichtig: Zu dem Zeitpunkt, an dem der Vorvertrag unterschrieben ist, sollte bereits die Finanzierung stehen.

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Hauskauf: Der Käufer sollte sich rechtzeitig um die Finanzierung kümmern

Zumeist zahlt der Käufer die entstandenen Notarkosten. Die Höhe der Kosten ist dabei vom Kaufpreis abhängig. Allgemein kommen im Laufe des Hauskaufs und in der Zeit danach weitere Kosten auf den Käufer zu:

Wenn die Finanzierung geklärt und – falls gewünscht – der Vorvertrag unterschrieben ist, bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten über deren Vorstellungen bezüglich der genauen Modalitäten des Eigentumsübergangs. In einem weiteren Schritt prüft er die Eintragungen im Grundbuch.

Unter anderem um Eigentümerdaten und eingetragene Belastungen, beispielsweise eine Hypothek oder Grundschuld, festzustellen. Basierend auf diesen Informationen erstellt der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags. Individuelle Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer, etwa hinsichtlich Zahlungsmodalitäten, mitverkauftem Inventar oder zum Übergabezeitpunkt, werden im Kaufvertrag festgehalten.

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Kaufvertrag für Immobilien: Das steht drin

Der Kaufvertrag regelt demnach die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:

  • Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer.
  • die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, einschließlich übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel, die Einbauküche oder Brennstoffvorräte. Die beweglichen Gegenstände sollten im Kaufvertrag hinsichtlich ihres Kaufpreises separat beziffert werden, weil für bewegliche Sachen keine Grunderwerbsteuer fällig wird.
  • die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
  • der Kaufpreis.
  • die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit.
  • Der Kaufpreis ist erst dann zu zahlen, wenn der Eigentumserwerb durch den Käufer rechtlich gesichert ist; dies erfolgt in Form einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die der Notar dem Käufer mitteilt. Vorher sollte unter keinen Umständen bezahlt werden: Der potenzielle Käufer riskiert den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden, denn ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern.
  • der Besitzübergang, das heißt, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist dieser in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
  • die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
  • sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte).
  • gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.

 

Haben beide Parteien keine Änderungswünsche bezüglich des Vertrags mehr, kann der Vertrag beurkundet werden. Zeitliche Vorgaben, in denen der Vertrag unterschrieben sein muss, gibt es grundsätzlich nicht: „Käufer und Verkäufer dürfen sich zur rechtlichen Vertragsprüfung die Zeit nehmen, die sie benötigen“, erklärt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer in Berlin und betont: „Sofern es sich um einen Verbrauchervertrag handelt – also einem Vertrag zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher - muss dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext sogar mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung von dem Notar zur Verfügung gestellt worden sein.“

Bei der Beurkundung, bei der alle Beteiligten anwesend oder zumindest vertreten sein müssen, verliest der Notar den Vertrag Wort für Wort. Dies bietet den Beteiligten nochmals die Möglichkeit, Fragen zu stellen und letzte Änderungs- und Ergänzungswünsche in den Vertrag aufnehmen zu lassen.

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Der Kaufvertrag ist unterschrieben – so geht’s weiter

Erst wenn beide Seiten den Vertrag unterschrieben haben, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zusichert. Die Auflassungsvormerkung ist also eine Art bindende Reservierung im Grundbuch.

Weitere Artikel und wichtige Informationen zum Grundbuch

Zudem kümmert sich der Notar um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte und meldet den Immobilienkaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Erst nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Erst wenn dem Immobilienkauf durch den Käufer keine rechtlichen Hindernisse mehr im Weg stehen, teilt der Notar den Beteiligten die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies dauert ab Beurkundung in der Regel zwischen zwei und sechs Wochen. Der Käufer muss dann innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist den Kaufpreis zahlen. Mit Eingang des Geldes findet in der Regel der Eigentumsübergang auf den Käufer statt. Gleichzeitig kann der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beantragen – auch dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Erst mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer der neue Eigentümer der Immobilie.

Haus, Wohnung, Grundstück kaufen: Die Unterschiede

Rein rechtlich gesehen, erwirbt der Käufer eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung immer ein Grundstück, beziehungsweise einen Miteigentumsanteil an diesem. Denn Grundstücke existieren ewig, Gebäude können zerstört oder abgerissen werden.

Auch in diesem Fall steht weiterhin der Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch. Dennoch gibt es im Detail Unterschiede und Besonderheiten, auf die zu achten ist.

Kauf eines unbebauten Grundstücks

Kaufvertrag, Grundstück im Grünen mit untergehender Sonne im Gegenlicht, Foto: iStock / Nickbeer
Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt, sollte die Historie gründlich erforschen. Foto: iStock / Nickbeer

Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt, sollte auf einige Details achten:

  • Wird das Grundstück zum Beispiel von einem Bauträger erworben, verbunden mit der Verpflichtung, mit diesem Bauträger ein Haus auf dem Grundstück zu bauen, so fällt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auch auf den Kaufpreis für das Gebäude an. Erwirbt ein künftiger Bauherr dagegen ein Grundstück, das er später ohne Bindung mit einem Architekten oder Bauunternehmen bebauen will, so zahlt er die Steuer nur auf den Grundstückskaufpreis.
  • Kaufinteressenten sollten immer nach der Historie eines Grundstücks fragen. Hat das Grundstück Altlasten, etwa weil hier früher Giftstoffe gelagert wurden? Die Beseitigung von Altlasten kann nämlich sehr teuer werden .
  • Ein Grundstück kann aber auch mit Rechten und Pflichten belastet sein. Es sollte daher zum Beispiel geprüft werden, ob Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte  zugunsten eines anderen Grundstücks im Grundbuch eingetragen sind. Auf solche Dinge wird aber spätestens der Notar beim Verfassen des Vertrags aufmerksam machen, denn dieser ist verpflichtet, neutral und unparteiisch zu sein und die Vertragsparteien genau über die Rechtsfolgen Ihres Rechtsgeschäfts aufmerksam zu machen.
  • Es kann vorkommen, dass ein sehr großes Grundstück in mehrere kleinere Grundtücke aufgeteilt werden soll. In solchen Fällen dürfte oft ein Vorvertrag sinnvoll sein.
  • Es ist ratsam, den – so vorhanden – Bebauungsplan einzusehen, um zu prüfen, ob die geplante Bebauung überhaupt zulässig ist. In Gebieten ohne Bebauungsplan darf man so bauen, wie es die Nachbarschaft getan hat.

Kauf eines bebauten Grundstücks

Kauvvertrag, Altbauten mit Blumen und Bäumen im Vordergrund, Foto: iStock / TomekD76
Wer ein bebautes Grundstück kauft, muss sich nicht um so vieles kümmern, wie bei einem Neubau. Foto: iStock / TomekD76

Wer ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück erwirbt, muss auf andere Details Acht geben:

  • In den allermeisten Fällen dürften Altlasten auf bebauten Grundtücken kein Thema sein – immerhin leben hier schon sein langer Zeit Menschen. Dennoch kann es auch hier lohnen, nachzuhaken, insbesondere, wenn es sich um einen Altbau handelt, der früher einmal gewerblich genutzt wurde.
  • Rein rechtlich erwirbt der Käufer ein (bebautes) Grundstück. Ein Hauptaugenmerk sollte aber auch die Inspektion des Gebäudes sein. Kaufinteressierte sollten gründlich – gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen – die Bausubstanz prüfen und den Verkäufer nach der Historie des Gebäudes befragen. Denn Gewährleistungsansprüche gibt es beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in der Regel nicht.
  • Auch beim Erwerb eines gebrauchten Hauses können Grunddienstbarkeiten Einschränkungen für den Erwerber darstellen. Dies sollte vor dem Erwerb genau geprüft und bewertet werden.

Kauf einer Eigentumswohnung

Kaufvertrag, leere Altbauwohnung, sonnendruchflutet, Foto: Hanohiki / stock.adobe.com
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird man Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Foto: Hanohiki / stock.adobe.com

Der Erwerb einer Eigentumswohnung stellt einen Sonderfall dar, da hier das Wohnungseigentumsgesetz greift.

  • Es ist nicht möglich, einfach so eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu erwerben. Das Haus muss zunächst gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Einheiten aufgeteilt werden. Das sieht dann so aus, dass eine Wohnung des Gebäudes einem bestimmten Anteil am gesamten Anwesen entspricht, zum Beispiel 50/1.000 – also fünf Prozent.
  • Für jede Einheit wird ein so genanntes Wohnungsgrundbuch angelegt.
  • Aufgeteilt wird ein Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel das Treppenhaus oder das Grundstück. Dem Erwerber einer Wohnung gehören in unserem Beispiel also nicht individuelle 50 von 1.000 Quadratmetern des Grundstücks, sondern er ist anteilig mit fünf Prozent Eigentümer des Gesamtgrundstücks. Sondereigentum sind alle Flächen, die dem Eigentümer individuell gehören, also seine Wohnung oder auch etwaige Nebenräume wie ein Kellerraum.
  • Wer eine WEG-Wohnung erwirbt, kann, anders als beim Erwerb eines Einfamilienhauses, nicht frei entscheiden, was an dem Gebäude gemacht wird. Größere Umbauten müssen so zum Beispiel im Regelfall einstimmig von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
  • Welche konkreten Regelungen für eine WEG gelten, regelt die Gemeinschaftsordnung. Kaufinteressenten sollten diese vor dem Erwerb genau studieren und auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen unter die Lupe nehmen. So lässt sich herausfinden, ob die Gemeinschaft verstritten ist oder kooperativ zusammenarbeitet.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Wer einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, ist an diesen grundsätzlich gebunden. Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Ein Rücktritt vom Vertrag ist – sofern dazu keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden – nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, zum Beispiel, wenn arglistig verschwiegene Mängel vorliegen.

Bei gebrauchten Immobilien werden solche Mängelrechte des Käufers jedoch regelmäßig ausgeschlossen. Ein Rücktritt ist nur dann möglich, wenn der Verkäufer dem Käufer massive Mängel arglistig verschwiegen hat, die auf den ersten Blick nicht sichtbar waren, etwa ein Schädlingsbefall im Dachstuhl.

Auf der anderen Seite kann der Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das wäre insbesondere dann der Fall, wenn er den Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht bezahlt.

Ist alles in trockenen Tüchern, kann der Umzug beginnen. Professionelle Umzugsunternehmen können den frischgebackenen Immobilienbesitzern dabei viel Arbeit ersparen. Weitere Infos rund um einen reibungslosen Ablauf vor und während des Umzugs finden Käufer und Verkäufer hier.

Evelyn Eberl / Frank Kemter

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