Der letzte Schritt auf dem Weg zur eigenen Immobilie ist der Kaufvertrag. Erfahre, was in dem Dokument stehen sollte, wie der Vertragsprozess bis zur Unterzeichnung abläuft und worauf du bei einem Kaufvertrag für Immobilien beachten solltest.
Um beim Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück rechtlich abgesichert zu sein, müssen sich Käufer und Verkäufer auf einen Immobilienkaufvertrag einigen. In Deutschland sind Grundstückskaufverträge laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden (BGB; § 311b Abs. 1). Nicht beurkundete Verträge sind nichtig.
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Bis du den Kaufvertrag unterschreiben kannst, dauert es manchmal Monate. Denn der Kaufvertragsprozess besteht aus mehreren Schritten:
Bis der Immobilienkaufvertrag fertig ist, möchten sich Käufer und Verkäufer während der Abwicklung manchmal absichern. Sie können dafür einen Vorvertrag abschließen oder vereinbaren, die Immobilie zu reservieren.
Mit einer Reservierungsvereinbarung garantiert der Verkäufer oder der Immobilienmakler den Interessenten, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinen anderen potenziellen Käufern anzubieten. Zwar hat der Interessent dadurch keinen Anspruch auf das Haus oder die Wohnung. Aber er gewinnt Zeit, um kaufrelevante Vorgänge vorzubereiten. Eine Reservierung ist auch sinnvoll, wenn beispielsweise der Abschluss des notariellen Kaufvertrags für das Haus, die Wohnung oder das Grundstück noch nicht möglich ist.
Die Dauer der Reservierung ist Verhandlungssache. Üblich sind jedoch zwischen einem und sechs Monaten. Verlangt der Verkäufer eine Gebühr, solltest du vorsichtig sein. Diese Reservierungsgebühren sind nur in einem sehr engen Rahmen rechtlich zulässig.
Außerdem können Käufer und Verkäufer vor dem eigentlichen Immobilienkaufvertrag einen Vorvertrag für den Hauskauf abschließen. Dieser ist ebenfalls rechtlich bindend. Da ein Notar ihn beurkunden muss, verursacht er jedoch zusätzliche Kosten und kommt in der Praxis selten vor.
Durch den Vorvertrag verpflichten sich die Beteiligten zum Abschluss des Hauptvertrags. Ein Vorvertrag sichert dem Käufer die Immobilie zu und schützt den Verkäufer vor einer kurzfristigen Absage. Der Vorvertrag sollte folgende Vertragsinhalte umfassen:
Wichtig: Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung sollte die Finanzierung bereits stehen.
Hast du dich zum Kauf eines Hauses entschieden, kommt der Notar ins Spiel. Beauftragt vom Verkäufer oder vom Makler erstellt dieser den Kaufvertrag. Außerdem prüft der Notar die Einträge im Grundbuch zur Immobilie. Im Beisein von Käufer und Verkäufer beurkundet er schließlich den Kaufvertrag und meldet den Eigentümerwechsel an das Grundbuchamt. Die Eigentümerumschreibung dauert normalerweise mehrere Monate. Die Immobilie ist dann trotzdem bereits in deinem Besitz.
Der Notar ist verpflichtet, neutral und unparteiisch gegenüber den Vertragsparteien zu sein und Käufer wie Verkäufer über die Rechtsfolgen Ihres Rechtsgeschäfts aufzuklären.
Die entstandenen Notarkosten gehören zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Diese übernimmt in der Regel der Käufer, wobei die Kostenhöhe vom Kaufpreis abhängt.
Um die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer abzusichern, muss der Kaufvertrag für den Wohnungs-, Grundstücks- oder Hausverkauf bestimmte Punkte enthalten. Dazu zählen:
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Haben beide Parteien den Kaufvertrag für Haus, Wohnung oder Grundstück unterzeichnet, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zu. Die Auflassungsvormerkung ist also eine Art bindende Reservierung im Grundbuch und bewirkt außerdem, dass der Verkäufer das Grundstück, das Haus oder die Wohnung nicht mehr belasten kann.
Der Notar kümmert sich außerdem um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte und meldet den Immobilienkaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, erfolgt die Eigentumsüberschreibung.
Bevor die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, solltest du unter keinen Umständen den Kaufpreis bezahlen: Du riskierst den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden. Ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern.
Bist du als neuer Eigentümer eingetragen, stehen dem Abschluss des Immobilienverkaufs beziehungsweise -kaufs keine rechtlichen Hindernisse mehr im Weg. Vom Notar erfährst du die die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies dauert ab Beurkundung meist zwischen zwei und sechs Wochen. Der Kaufpreis ist dann innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist fällig. Mit Eingang des Geldes finden schließlich der Eigentumsübergang an den Käufer sowie die Übergabe der Immobilie statt. Nun erhältst du vom Grundbuchamt auch die Bestätigung über den Eintrag im Grundbuch. Dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen.
Aber worauf gilt es zu achten, wenn sich der Kaufvertrag nicht um ein Haus dreht? Bezieht sich der Immobilienkaufvertrag auf ein Grundstück, ist entscheidend, ob dieses bebaut oder unbebaut ist.
Erwirbst du ein unbebautes Grundstück, solltest du auf einige Details achten:
Ist das Grundstück dagegen mit einem Gebäude bebaut, solltest du andere Aspekte bedenken:
Auch der Erwerb einer Eigentumswohnung stellt einen Sonderfall mit Unterschieden zum Kaufvertrag für ein privates Haus dar. Hier greift nämlich das Wohnungseigentumsgesetz.
Hast du einen notariellen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben, bist du an diesen grundsätzlich gebunden. Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Eine Rückabwicklung vom Kaufvertrag einer Immobilie ist – ohne besondere Vereinbarungen – nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, zum Beispiel wenn arglistig verschwiegene Mängel vorliegen. Kaufverträge für gebrauchte Immobilien schließen solche Mängelrechte jedoch regelmäßig aus.
Der Verkäufer hingegen kann vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt – beispielsweise bei Nichtzahlung des Kaufpreises.
Fordere vom Verkäufer nach Möglichkeit den Energieausweis, einen Grundbuchauszug und das Baulastenverzeichnis an. Auch Nachweise über Renovierungen und Sanierungen sind unter Umständen sinnvoll.
Möchtest du privat ein Haus kaufen oder verkaufen, kann ein Mustervertrag eine gute Grundlage sein. Allerdings solltest du den Vertrag an deine individuelle Situation anpassen und anschließend von einem Fachmann überprüfen lassen.
Nein, der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ohne einen Kaufvertrag ist nicht möglich. In Deutschland ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben, um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück rechtsgültig zu erwerben oder zu veräußern.