Der Kaufvertrag ist unterschrieben – so geht’s weiter
Erst wenn beide Seiten den Vertrag unterschrieben haben, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zusichert. Die Auflassungsvormerkung ist also eine Art bindende Reservierung im Grundbuch.
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Zudem kümmert sich der Notar um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte und meldet den Immobilienkaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Erst nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Erst wenn dem Immobilienkauf durch den Käufer keine rechtlichen Hindernisse mehr im Weg stehen, teilt der Notar den Beteiligten die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies dauert ab Beurkundung in der Regel zwischen zwei und sechs Wochen. Der Käufer muss dann innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist den Kaufpreis zahlen. Mit Eingang des Geldes findet in der Regel der Eigentumsübergang auf den Käufer statt. Gleichzeitig kann der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beantragen – auch dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Erst mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer der neue Eigentümer der Immobilie.
Haus, Wohnung, Grundstück kaufen: Die Unterschiede
Rein rechtlich gesehen, erwirbt der Käufer eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung immer ein Grundstück, beziehungsweise einen Miteigentumsanteil an diesem. Denn Grundstücke existieren ewig, Gebäude können zerstört oder abgerissen werden.
Auch in diesem Fall steht weiterhin der Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch. Dennoch gibt es im Detail Unterschiede und Besonderheiten, auf die zu achten ist.
Kauf eines unbebauten Grundstücks
Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt, sollte auf einige Details achten:
- Wird das Grundstück zum Beispiel von einem Bauträger erworben, verbunden mit der Verpflichtung, mit diesem Bauträger ein Haus auf dem Grundstück zu bauen, so fällt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auch auf den Kaufpreis für das Gebäude an. Erwirbt ein künftiger Bauherr dagegen ein Grundstück, das er später ohne Bindung mit einem Architekten oder Bauunternehmen bebauen will, so zahlt er die Steuer nur auf den Grundstückskaufpreis.
- Kaufinteressenten sollten immer nach der Historie eines Grundstücks fragen. Hat das Grundstück Altlasten, etwa weil hier früher Giftstoffe gelagert wurden? Die Beseitigung von Altlasten kann nämlich sehr teuer werden .
- Ein Grundstück kann aber auch mit Rechten und Pflichten belastet sein. Es sollte daher zum Beispiel geprüft werden, ob Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte zugunsten eines anderen Grundstücks im Grundbuch eingetragen sind. Auf solche Dinge wird aber spätestens der Notar beim Verfassen des Vertrags aufmerksam machen, denn dieser ist verpflichtet, neutral und unparteiisch zu sein und die Vertragsparteien genau über die Rechtsfolgen Ihres Rechtsgeschäfts aufmerksam zu machen.
- Es kann vorkommen, dass ein sehr großes Grundstück in mehrere kleinere Grundtücke aufgeteilt werden soll. In solchen Fällen dürfte oft ein Vorvertrag sinnvoll sein.
- Es ist ratsam, den – so vorhanden – Bebauungsplan einzusehen, um zu prüfen, ob die geplante Bebauung überhaupt zulässig ist. In Gebieten ohne Bebauungsplan darf man so bauen, wie es die Nachbarschaft getan hat.
Kauf eines bebauten Grundstücks
Wer ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück erwirbt, muss auf andere Details Acht geben:
- In den allermeisten Fällen dürften Altlasten auf bebauten Grundtücken kein Thema sein – immerhin leben hier schon sein langer Zeit Menschen. Dennoch kann es auch hier lohnen, nachzuhaken, insbesondere, wenn es sich um einen Altbau handelt, der früher einmal gewerblich genutzt wurde.
- Rein rechtlich erwirbt der Käufer ein (bebautes) Grundstück. Ein Hauptaugenmerk sollte aber auch die Inspektion des Gebäudes sein. Kaufinteressierte sollten gründlich – gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen – die Bausubstanz prüfen und den Verkäufer nach der Historie des Gebäudes befragen. Denn Gewährleistungsansprüche gibt es beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in der Regel nicht.
- Auch beim Erwerb eines gebrauchten Hauses können Grunddienstbarkeiten Einschränkungen für den Erwerber darstellen. Dies sollte vor dem Erwerb genau geprüft und bewertet werden.
Kauf einer Eigentumswohnung
Der Erwerb einer Eigentumswohnung stellt einen Sonderfall dar, da hier das Wohnungseigentumsgesetz greift.
- Es ist nicht möglich, einfach so eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu erwerben. Das Haus muss zunächst gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Einheiten aufgeteilt werden. Das sieht dann so aus, dass eine Wohnung des Gebäudes einem bestimmten Anteil am gesamten Anwesen entspricht, zum Beispiel 50/1.000 – also fünf Prozent.
- Für jede Einheit wird ein so genanntes Wohnungsgrundbuch angelegt.
- Aufgeteilt wird ein Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel das Treppenhaus oder das Grundstück. Dem Erwerber einer Wohnung gehören in unserem Beispiel also nicht individuelle 50 von 1.000 Quadratmetern des Grundstücks, sondern er ist anteilig mit fünf Prozent Eigentümer des Gesamtgrundstücks. Sondereigentum sind alle Flächen, die dem Eigentümer individuell gehören, also seine Wohnung oder auch etwaige Nebenräume wie ein Kellerraum.
- Wer eine WEG-Wohnung erwirbt, kann, anders als beim Erwerb eines Einfamilienhauses, nicht frei entscheiden, was an dem Gebäude gemacht wird. Größere Umbauten müssen so zum Beispiel im Regelfall einstimmig von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
- Welche konkreten Regelungen für eine WEG gelten, regelt die Gemeinschaftsordnung. Kaufinteressenten sollten diese vor dem Erwerb genau studieren und auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen unter die Lupe nehmen. So lässt sich herausfinden, ob die Gemeinschaft verstritten ist oder kooperativ zusammenarbeitet.
Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag
Wer einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, ist an diesen grundsätzlich gebunden. Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Ein Rücktritt vom Vertrag ist – sofern dazu keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden – nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, zum Beispiel, wenn arglistig verschwiegene Mängel vorliegen.
Bei gebrauchten Immobilien werden solche Mängelrechte des Käufers jedoch regelmäßig ausgeschlossen. Ein Rücktritt ist nur dann möglich, wenn der Verkäufer dem Käufer massive Mängel arglistig verschwiegen hat, die auf den ersten Blick nicht sichtbar waren, etwa ein Schädlingsbefall im Dachstuhl.
Auf der anderen Seite kann der Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das wäre insbesondere dann der Fall, wenn er den Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht bezahlt.
Ist alles in trockenen Tüchern, kann der Umzug beginnen. Professionelle Umzugsunternehmen können den frischgebackenen Immobilienbesitzern dabei viel Arbeit ersparen. Weitere Infos rund um einen reibungslosen Ablauf vor und während des Umzugs finden Käufer und Verkäufer hier.
Evelyn Eberl / Frank KemterWissenswertes zum Thema Kaufvertrag
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