Kaufvertrag – So ist der Hauskauf rechtlich abgesichert

Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein. Daher sollten Käufer in einem Kaufvertrag unbedingt alle wichtigen Punkte klären und sich rechtlich absichern. Außerdem gibt es bezüglich der Inhalte und der Finanzierung einiges zu beachten. Bei vielen Fragen kann der Notar weiterhelfen – denn ohne ihn geht beim Kaufvertrag nichts.

Die richtige Immobilie zu finden, kostet viel Zeit. Hinzu kommen hohe finanzielle Investitionen. Umso wichtiger ist es, dass alle Vorgänge, die den Hauskauf betreffen rechtlich einwandfrei über die Bühne gehen. Bis alle Formalitäten erledigt, alle finanziellen Fragen geklärt sind und Käufer sowie Verkäufer ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen können, vergehen manchmal Monate.

Checkliste

Ob Sie wirklich die für Sie passende Immobilie gefunden haben, können Sie mit unserer Checkliste zum Hauskauf beziehungsweise der Checkliste zum Wohnungskauf prüfen.

Um sich abzusichern, wünschen sich Käufer beziehungsweise Verkäufer manchmal einen Vorvertrag oder vereinbaren die Reservierung der Immobilie.

Kaufvertrag, Immobilienrecht, Foto: Rido - fotolia.com


Reservierungsvereinbarung: mehr Zeit für Käufer

Mit einer Reservierungsvereinbarung garantiert der Immobilienmakler den Interessenten, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinen anderen potenziellen Käufern anzubieten. Einen Anspruch auf das Haus oder die Wohnung hat der Interessent zwar nicht, aber mit der gewonnenen Zeit können kaufrelevante Vorgänge entsprechend vorbereitet und umgesetzt werden. Eine Reservierung ist auch dann sinnvoll, wenn beispielsweise der Abschluss des notariellen Kaufvertrags noch nicht möglich ist.

Die Dauer der Reservierung ist Verhandlungssache – allerdings muss sie zeitlich begrenzt sein, um wirksam zu sein: Üblich ist ein Zeitraum zwischen mindestens einem und höchstens sechs Monaten.

Wird für die Reservierung eine Gebühr verlangt, sollten Interessenten vorsichtig sein. Diese Reservierungsgebühren sind nur in einem sehr engen Rahmen rechtlich zulässig.

Wem eine Reservierung nicht ausreicht, der kann mit dem Verkäufer einen Vorvertrag abschließen.

Vorvertrag beim Hauskauf: Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Auch wenn ein Immobilienkauvertrag erst mit der Beurkundung bindend ist, können Käufer und Verkäufer vorab einen Vorvertrag abschließen, um sich gegenseitig abzusichern. Da aber auch dieser notariell beurkundet werden muss und dies zusätzliche Kosten verursacht, kommt es in der Praxis äußerst selten zum Abschluss eines Vorvertrags. Wer dennoch sichergehen möchte, sollte beim Vorvertrag einige Punkte beachten.
Durch den Vorvertrag verpflichten sich die Beteiligten zum Abschluss des Hauptvertrags. Ein Vorvertrag sichert dem Käufer also vertraglich die Immobilie zu und der Verkäufer ist vor einer kurzfristigen Absage geschützt. Der Vorvertrag sollte folgende Punkte unbedingt enthalten:

  • Name der Vertragsparteien
  • Der Kaufgegenstand (hier ist beispielsweise auch zu vermerken, wenn Möbel übernommen werden)
  • Flurnummer
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
  • Frist, zu der der Hauptvertrag geschlossen werden muss
  • Schadensersatzklausel, für den Fall, dass es nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommt
  • eventuell ein Rücktrittsrecht für bestimmte Situationen wie Tod des Verkäufers

Da der Vorvertrag rechtlich bindend ist, kommen Käufer und Verkäufer grundsätzlich nur in seltenen Ausnahmefällen aus dem Vertrag wieder raus. Dazu zählen beispielsweise ein Unfall des Käufers oder einer Naturkatastrophe, die das Haus unverkäuflich gemacht hat. Ohne solche gravierenden Umstände kann es einen Vertragsbruch bedeuten, wenn der Hauptvertrag nicht unterschrieben wird. Dies kann sogar Schadensersatzansprüche zur Folge haben. Diese Folgen sollten ebenfalls im Vertrag geregelt werden.

Wichtig: Zu dem Zeitpunkt, an dem der Vorvertrag unterschrieben ist, sollte bereits die Finanzierung stehen.

Newsletter

Erhalten Sie monatliche Infos zu Mietrecht, Nebenkosten, Wohnungsmarkt und mehr.

Hauskauf: eine Frage der Finanzierung

Zumeist zahlt der Käufer die entstandenen Notarkosten. Die Höhe der Kosten ist dabei vom Kaufpreis abhängig. Allgemein kommen im Laufe des Hauskaufs und in der Zeit danach weitere Kosten auf den Käufer zu:

Wenn die Finanzierung geklärt und – falls gewünscht – der Vorvertrag unterschrieben ist, bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Vorstellungen bezüglich Gewährleistung, Besitzübergang oder Übernahme bestehender Mietverhältnisse. In einem weiteren Schritt prüft er das Grundbuch. Unter anderem um Eigentümerdaten und eingetragene Belastungen, beispielsweise eine Hypothek oder Grundschuld, festzustellen. Basierend auf diesen Informationen erstellt der Notar einen Entwurf des Kaufvertrags. Einigen sich Käufer und Verkäufer auf individuelle Absprachen beispielsweise zu Zahlungsmodalitäten, mitverkauftem Inventar oder zum Übergabezeitpunkt, müssen diese zusätzlich im Kaufvertrag festgehalten werden.

wir empfehlen

Was möchten Sie finanzieren?

Kontakt

Wenden Sie sich persönlich an uns.

zur Kontakt-Übersicht

wir empfehlen

Immobilienkauf, weitere Kosten neben dem Kaufpreis oder die Frage, ob Mieten oder Kaufen – unsere Finanzrechner helfen Ihnen bei der Kalkulation.

Jetzt kostenlos berechnen

Kaufvertrag für Immobilien: Das steht drin

Der Kaufvertrag beschreibt also die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:

  • Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer
  • die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, einschließlich übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel, Lampen oder Brennstoffvorräte
  • die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden
  • der Kaufpreis
  • die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit. Der Kaufpreis ist erst dann zu zahlen, wenn der Eigentumserwerb durch den Käufer rechtlich gesichert ist; dies teilt der Notar dem Käufer mit.
    Vorher sollte unter keinen Umständen bezahlt werden: Der potenzielle Käufer riskiert den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden.
  • der Besitzübergang, das heißt, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist dieser in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
  • die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei Mängeln
  • Auflassung sowie Bestimmungen zum Eigentumsübergang. Das Eigentum kann beispielsweise erst übergehen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde; weitere Voraussetzung zum Schutz des Verkäufers ist zudem in der Regel, dass der Kaufpreis bezahlt wurde.
  • sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte)
  • gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.

 

Haben beide Parteien keine Änderungswünsche bezüglich des Vertrags mehr, kann der Vertrag beurkundet werden. Zeitliche Vorgaben, in denen der Vertrag unterschrieben sein muss, gibt es grundsätzlich nicht: „Käufer und Verkäufer dürfen sich zur rechtlichen Vertragsprüfung die Zeit nehmen, die sie benötigen“, erklärt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer in Berlin und betont: „Sofern es sich um einen Verbrauchervertrag handelt – also einem Vertrag zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher - muss dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext sogar mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung von dem Notar zur Verfügung gestellt worden sein.“ Bei der Beurkundung, bei der alle Beteiligten anwesend oder zumindest vertreten sein müssen, verliest der Notar den Vertrag Wort für Wort. Dies bietet den Beteiligten nochmals die Möglichkeit, Fragen zu stellen und letzte Änderungs- und Ergänzungswünsche in den Vertrag aufnehmen zu lassen.

wir empfehlen

Schützen Sie sich vor unliebsamen Klauseln und Fallstricken in Ihrem Immobilienkaufvertrag.

Jetzt Kaufvertrag prüfen lassen

Der Kaufvertrag ist unterschrieben – so geht’s weiter

Erst wenn beide Seiten den Vertrag unterschrieben haben, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zusichert.

Weitere Artikel und wichtige Informationen zum Grundbuch

Zudem kümmert sich der Notar um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte und meldet den Immobilienkaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts.

Erst wenn dem Immobilienkauf durch den Käufer keine rechtlichen Hindernisse mehr im Weg stehen, teilt der Notar den Beteiligten die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies dauert ab Beurkundung in der Regel zwischen zwei und sechs Wochen. Der Käufer muss dann innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist den Kaufpreis zahlen. Mit Eingang des Geldes findet in der Regel der Besitzübergang auf den Käufer statt. Gleichzeitig kann der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beantragen – auch dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Erst mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer der neue Eigentümer der Immobilie.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Wer einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, ist an diesen grundsätzlich gebunden. Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Ein Rücktritt vom Vertrag ist – sofern dazu keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden – nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, zum Beispiel, wenn erhebliche Mängel vorliegen. Bei gebrauchten Immobilien werden solche Mängelrechte des Käufers jedoch regelmäßig ausgeschlossen. Sie stehen dem Käufer in diesem Fall nur dann zu, wenn der Verkäufer dem Käufer im notariellen Vertrag eine bestimmte Beschaffenheit ausdrücklich zugesichert hat, die jedoch nicht erreicht wird. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich ein versprochener „trockener Keller“ als feucht erweist oder wenn sich herausstellt, dass das Haus älter ist als angegeben. Auf der anderen Seite kann der Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das wäre insbesondere dann der Fall, wenn er den Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht bezahlt.

Ist alles in trockenen Tüchern, kann der Umzug beginnen. Professionelle Umzugsunternehmen können den frischgebackenen Immobilienbesitzern dabei viel Arbeit ersparen. Weitere Infos rund um einen reibungslosen Ablauf vor und während des Umzugs finden Käufer und Verkäufer hier.

Evelyn Eberl

Ihre Meinung zählt

(13)
4.4 von 5 Sternen
5 Sterne
 
9
4 Sterne
 
2
3 Sterne
 
1
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Wissenswertes zum Thema Kaufvertrag

wir empfehlen

  • Kostenlos und unverbindlich
  • Bis zu 40% Umzugskosten sparen
  • Mit TÜV-Zertifikat ausgezeichnet
Angebote einholen