Kaufvertrag – So ist der Hauskauf rechtlich abgesichert

Ein Immobilienkauf ist mit sehr viel Geld verbunden. Daher sollten Käufer in einem Kaufvertrag unbedingt alle wichtigen Punkte klären und sich rechtlich absichern. Was in den Vertrag muss, welche Rolle der Notar spielt und worauf Immobilienkäufer bei der Finanzierung achten sollten – das erfahren Sie hier.

Die richtige Immobilie zu finden, kostet viel Zeit. Hinzu kommen hohe finanzielle Investitionen. Umso wichtiger ist es, dass alle Vorgänge, die den Hauskauf betreffen, sachgemäß verlaufen und auch rechtlich einwandfrei über die Bühne gehen. Bis alle Formalitäten erledigt, alle finanziellen Fragen geklärt sind und Käufer sowie Verkäufer ihre Unterschrift auf dem Kaufvertrag setzen können, kann es manchmal Monate dauern.

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Ob Sie wirklich die für Sie passende Immobilie gefunden haben, können Sie mit unserer Checkliste zum Hauskauf beziehungsweise der Checkliste zum Wohnungskauf prüfen.

Für diese Wartezeit können Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag abschließen, um sich gegenseitig abzusichern. Da Vorverträge notariell beurkundet werden müssen, um wirksam zu sein, und dies zusätzlich zum Kaufvertrag weitere Kosten verursacht, werden sie allerdings nur selten abgeschlossen. Wer dennoch sichergehen möchte, sollte beim Vorvertrag einige Punkte beachten.

Kaufvertrag, Immobilienrecht, Foto: Rido - fotolia.com


Vorvertrag beim Hauskauf: Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Ein Vorvertrag sichert dem Käufer vertraglich die Immobilie zu und der Verkäufer ist vor einer kurzfristigen Absage geschützt. Der Vorvertrag sollte folgende Punkte unbedingt enthalten:

  • Name der Vertragsparteien
  • Der Kaufgegenstand (hier ist beispielsweise auch zu vermerken, wenn Möbel übernommen werden)
  • Grundstücks- und Flurnummer
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
  • Frist, zu der der Hauptvertrag geschlossen werden muss
  • Schadensersatzklausel, die den Rücktrittsfall der Parteien regelt

Da der Vorvertrag rechtlich bindend ist, kommen Käufer und Verkäufer infolgedessen nur aus Gründen wie einem Unfall des Käufers oder einer Naturkatastrophe, die das Haus unverkäuflich gemacht hat. Ohne diese gravierenden Umstände bedeutet ein Vertragsbruch gleichzeitig Schadensersatz. Dessen Höhe sollte ebenfalls im Vertrag vereinbart sein.

Wichtig: Zu dem Zeitpunkt, an dem der Vorvertrag unterschrieben ist, sollte bereits die Finanzierung stehen.

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Hauskauf: eine Frage der Finanzierung

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Die entstandenen Notarkosten, die vom Kaufpreis abhängen, zahlt meist der Käufer. Allgemein kommen im Laufe des Hauskaufs und in der Zeit danach weitere Kosten auf den Käufer zu:

Wenn der Vorvertrag unterschrieben und die Finanzierung geklärt ist, bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Vorstellungen bezüglich Gewährleistung, Besitzübergang oder Übernahme bestehender Mietverhältnisse. In einem weiteren Schritt prüft er das Grundbuch, um Eigentümerdaten und eingetragene Belastungen, beispielsweise in Form einer Hypothek, festzustellen. Basierend auf diesen Informationen erstellt der Notar einen Entwurf des Immobilienkaufvertrags. Einigen sich Käufer und Verkäufer auf individuelle Entscheidungen, müssen diese zusätzlich im Kaufvertrag festgehalten werden.

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Kaufvertrag für Immobilien: Das steht drin

Der Kaufvertrag ist das Kernstück eines jeden Immobilienkaufs – er beschreibt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:

  • Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer
  • die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts – Grundstück und/oder Gebäude, die Lage sowie Größe (einschließlich übernommener beweglicher Gegenstände wie die Heizungsanlage, Bodenbeläge oder die Einbauküche)
  • die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden
  • der Kaufpreis
  • die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit. Der Kaufpreis ist erst dann zu zahlen, wenn der Eigentumserwerb durch den Käufer rechtlich gesichert ist; dies teilt der Notar dem Käufer mit.
  • der Besitzübergang, das heißt, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist dieser in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
  • die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei Mängeln
  • Auflassung sowie Bestimmungen zum Eigentumsübergang. Das Eigentum kann beispielsweise erst übergehen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde; weitere Voraussetzung zum Schutz des Verkäufers ist zudem in der Regel, dass der Kaufpreis bezahlt wurde.
  • sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte)
  • gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.

 

Haben beide Parteien keine Änderungswünsche bezüglich des Vertrags mehr, kann der Vertrag beurkundet werden. Zeitliche Vorgaben, in denen der Vertrag unterschrieben sein muss, gibt es grundsätzlich nicht: „Käufer und Verkäufer dürfen sich zur rechtlichen Vertragsprüfung die Zeit nehmen, die sie benötigen“, erklärt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer in Berlin und betont „Sofern es sich um einen Verbrauchervertrag handelt, muss dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext sogar mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung von dem Notar zur Verfügung gestellt worden sein.“ Bei der Beurkundung, an der alle Beteiligten anwesend oder zumindest vertreten sein müssen, verliest der Notar den Vertrag Wort für Wort. Dies bietet den Beteiligten nochmals die Möglichkeit, Fragen zu stellen und letzte Änderungs- und Ergänzungswünsche in den Vertrag aufnehmen zu lassen.

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Der Kaufvertrag ist unterschrieben – so geht’s weiter

Erst wenn beide Seiten den Vertrag unterschrieben haben, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zusichert.

Zudem kümmert sich der Notar um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte und meldet den Immobilienkaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts.

Erst wenn dem Immobilienkauf durch den Käufer keine rechtlichen Hindernisse mehr im Weg stehen, teilt der Notar den Beteiligten die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies dauert ab Beurkundung in der Regel zwischen zwei und sechs Wochen. Der Käufer muss dann innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist den Kaufpreis zahlen. Mit Eingang des Geldes findet in der Regel der Besitzübergang auf den Käufer statt. Gleichzeitig kann der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beantragen – auch dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Erst mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer der neue Eigentümer der Immobilie.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Wer einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, ist an diesen grundsätzlich gebunden. Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Ein Rücktritt vom Vertrag ist – sofern dazu keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden – nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, zum Beispiel, wenn erhebliche Mängel vorliegen. Bei gebrauchten Immobilien werden solche Mängelrechte des Käufers jedoch regelmäßig ausgeschlossen. Sie stehen dem Käufer in diesem Fall nur dann zu, wenn der Verkäufer dem Käufer eine bestimmte Beschaffenheit vertraglich zugesichert hat, die jedoch nicht erreicht wird. Das ist der Fall, wenn sich beispielsweise ein versprochener „trockener Keller“ als feucht erweist oder wenn der Verkäufer wesentliche verborgene Mängel verschwiegen hat. Auf der anderen Seite kann der Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt, also insbesondere den Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht bezahlt.

Ist alles in trockenen Tüchern, kann der Umzug beginnen. Professionelle Umzugsunternehmen können den frischgebackenen Immobilienbesitzern viel Arbeit ersparen. Weitere Infos rund um einen reibungslosen Ablauf vor und während des Umzugs finden Käufer und Verkäufer hier.

Evelyn Eberl

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