Kaufvertrag – So ist der Hauskauf rechtlich sicher
Der letzte Schritt auf dem Weg zur eigenen Immobilie ist der Kaufvertrag. Erfahre, was alles im Kaufvertrag stehen muss und wie der Vertragsprozess bis zur Unterschrift abläuft.
Wie läuft ein Kaufvertrag ab?
Bis ein Kaufvertrag unterschrieben werden kann und die Immobilie an den neuen Eigentümer geht, vergehen oft Monate. Alle wichtigen Schritte im Kaufvertragsprozess auf einen Blick:
Um beim Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück rechtlich abgesichert zu sein, müssen sich Käufer und Verkäufer auf einen Immobilienkaufvertrag einigen. In Deutschland sind Grundstückskaufverträge laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden (BGB; § 311b Abs. 1). Nicht beurkundete Verträge sind nichtig.
1. Das passiert vor dem Kaufvertrag
Bis der Immobilienkaufvertrag fertig ist, möchten sich Käufer und Verkäufer während der Abwicklung manchmal absichern. Sie können dafür einen Vorvertrag abschließen oder vereinbaren die Reservierung der Immobilie.
Reservierungsvereinbarung: mehr Zeit für Käufer
Mit einer Reservierungsvereinbarung garantiert der Verkäufer oder der Immobilienmakler den Interessenten, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinen anderen potenziellen Käufern anzubieten. Zwar hat der Interessent dadurch keinen Anspruch auf das Haus oder die Wohnung, aber Zeit kaufrelevante Vorgänge vorzubereiten. Eine Reservierung ist auch dann sinnvoll, wenn beispielsweise der Abschluss des notariellen Kaufvertrags noch nicht möglich ist.
Die Dauer der Reservierung ist Verhandlungssache. Um wirksam zu sein braucht es allerdings eine zeitliche Begrenzung: Üblich sind zwischen mindestens einem und höchstens sechs Monaten. Wird für die Reservierung eine Gebühr verlangt, sollten Interessenten vorsichtig sein. Diese Reservierungsgebühren sind nur in einem sehr engen Rahmen rechtlich zulässig.
Vorvertrag beim Hauskauf: Sicherheit für Käufer und Verkäufer
Da ein Immobilienkaufvertrag erst mit der Beurkundung bindend ist, können Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag abschließen. Dieser ist ebenfalls rechtlich bindend, da er notariell beurkundet werden muss, verursacht er jedoch zusätzliche Kosten und kommt in der Praxis äußerst selten vor.
Durch den Vorvertrag verpflichten sich die Beteiligten zum Abschluss des Hauptvertrags. Ein Vorvertrag sichert dem Käufer also vertraglich die Immobilie zu und der Verkäufer ist vor einer kurzfristigen Absage geschützt. Der Vorvertrag sollte folgende Punkte unbedingt enthalten:
- Name der Vertragsparteien
- Der Kaufgegenstand (hier ist beispielsweise auch zu vermerken, wenn Möbel übernommen werden)
- Flurnummer
- Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
- Frist, zu der der Hauptvertrag geschlossen werden muss
- Schadensersatzklausel, für den Fall, dass es nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommt
- eventuell ein Rücktrittsrecht für bestimmte Situationen wie Tod des Verkäufers
Wichtig: Zu dem Zeitpunkt, an dem der Vorvertrag unterschrieben ist, sollte bereits die Finanzierung stehen.
2. Was passiert während des Notartermins?
Haben Interessenten sich zum Kauf eines Hauses entschieden, kommt der Notar ins Spiel. Der Notar wird vom Verkäufer oder dem Makler damit beauftragt den Kaufvertrag zu erstellen. Außerdem prüft der Notar die Einträge im Grundbuch zur Immobilie. Im Beisein von Käufer und Verkäufer beurkundet er schließlich den Kaufvertrag und meldet den Eigentümerwechsel an das Grundbuchamt.
Ausführliche Infos rund um das Grundbuch findest du auf unserer Übersichtsseite
Der Notar ist außerdem verpflichtet, neutral und unparteiisch gegenüber den Vertragsparteien zu sein und Käufer wie Verkäufer genau über die Rechtsfolgen Ihres Rechtsgeschäfts aufzuklären.
Die entstandenen Notarkosten gehören zu den Nebenkosten beim Hauskauf und werden in der Regel vom Käufer gezahlt. Die Höhe hängt jeweils vom Kaufpreis ab.
3. Was muss im Kaufvertrag für eine Immobilie stehen?
Der Immobilienkaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:
- Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer.
- die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, sowie übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel, die Einbauküche oder Brennstoffvorräte. Diese beweglichen Gegenstände sollten im Kaufvertrag hinsichtlich ihres Kaufpreises separat beziffert werden, weil für sie keine Grunderwerbsteuer fällig wird.
- die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
- der Kaufpreis.
- die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit.
- der Besitzübergang, das heißt, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist dieser in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
- die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
- sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte).
- gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.
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4. Was passiert nach Unterzeichnung des Kaufvertrags?
Nach Abschluss des Kaufvertrags für Haus, Wohnung oder Grundstück, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zu. Die Auflassungsvormerkung ist also eine Art bindende Reservierung im Grundbuch und bewirkt außerdem, dass der Verkäufer das Grundstück, das Haus oder die Wohnung nicht mehr belasten kann.
Bevor die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, sollte unter keinen Umständen der Kaufpreis bezahlt werden: Der potenzielle Käufer riskiert den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden. Ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern.
Der Notar kümmert sich außerdem um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte und meldet den Immobilienkaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, erfolgt die Eigentumsüberschreibung und der neue Eigentümer wird ins Grundbuch eingetragen.
Wann wird der Kaufpreis gezahlt?
Mit der Eintragung des neuen Eigentümers stehen dem Abschluss des Immobilienkaufs durch den Käufer keine rechtlichen Hindernisse mehr im Weg. Der Notar teilt den Beteiligten nun auch die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies dauert ab Beurkundung meist zwischen zwei und sechs Wochen. Der Käufer muss dann innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist den Kaufpreis zahlen. Mit Eingang des Geldes findet schließlich der Eigentumsübergang auf den Käufer statt. In der Regel folgt nun die Übergabe der Immobilie und der Käufer erhält vom Grundbuchamt die Bestätigung über den Eintrag im Grundbuch. Dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen.
Kaufvertrag für ein Grundstück: Was ist anders?
Bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück ist entscheidend, ob dieses bebaut oder unbebaut ist.
Kaufvertrag für ein unbebautes Grundstück
Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt, sollte auf einige Details achten:
- Wird das Grundstück von einem Bauträger erworben, verbunden mit der Verpflichtung, mit diesem Bauträger ein Haus auf dem Grundstück zu bauen, so fällt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auch auf den Kaufpreis für das Gebäude an. Erwirbt ein künftiger Bauherr ein Grundstück ohne diese Bindung, so zahlt er die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis.
- Kaufinteressenten sollten immer nach der Historie eines Grundstücks fragen. Hat das Grundstück Altlasten, etwa weil hier früher Giftstoffe gelagert wurden? Die Beseitigung von Altlasten kann nämlich sehr teuer werden.
- Ein Grundstück kann aber auch mit Rechten und Pflichten belastet sein. Sind im Grundbuch Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte zugunsten eines anderen Grundstücks eingetragen?
Kaufvertrag über ein bebautes Grundstück
Wer ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück erwirbt, muss auf andere Details Acht geben:
- Auch beim Erwerb eines gebrauchten Hauses können Grunddienstbarkeiten Einschränkungen für den Erwerber darstellen. Die Grundbucheinträge sollten vor dem Erwerb genau geprüft und bewertet werden.
- Rein rechtlich erwirbt der Käufer ein (bebautes) Grundstück. Kaufinteressierte sollten gründlich – gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen – Bausubstanz und Historie prüfen. Denn Gewährleistungsansprüche gibt es beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in der Regel nicht.
Kaufvertrag für eine Wohnung: Was ist wichtig?
Der Erwerb einer Eigentumswohnung stellt einen Sonderfall dar, da hier das Wohnungseigentumsgesetz greift.
- Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) muss das Mehrfamilienhaus in einzelne Einheiten aufgeteilt werden, bevor eine Wohnung verkauft werden kann. Eine Wohnung entspricht dann einem bestimmten Anteil am gesamten Anwesen, zum Beispiel 50/1.000 – also fünf Prozent. Für jede Einheit ist dann ein so genanntes Wohnungsgrundbuch angelegt.
- Aufgeteilt wird ein Gebäude außerdem in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel das Treppenhaus oder das Grundstück. Der Erwerber einer Wohnung in unserem Beispiel Eigentümer von anteilig fünf Prozent des Gesamtgrundstücks. Sondereigentum sind alle Flächen, die dem Eigentümer individuell gehören, also seine Wohnung oder auch etwaige Nebenräume wie ein Kellerraum.
- Welche konkreten Regelungen für eine WEG gelten, regelt die Gemeinschaftsordnung, die meist Teil des Wohnungskaufvertrags ist.
Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag
Wer einen notariellen Kaufvertrag für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück unterschrieben hat, ist an diesen grundsätzlich gebunden. Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Ein Rücktritt vom Vertrag ist – sofern dazu keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden – nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, zum Beispiel, wenn arglistig verschwiegene Mängel vorliegen. Bei gebrauchten Immobilien werden solche Mängelrechte des Käufers jedoch regelmäßig ausgeschlossen.
Mehr zum Rücktritt vom Kaufvertrag erfährst du hier.
Aber auch der Verkäufer kann vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das wäre insbesondere dann der Fall, wenn er den Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht bezahlt.
Zusammengefasst: In Acht Schritten zur Immobilie
- Der Käufer und der Verkäufer einigen sich auf das Immobiliengeschäft und der Käufer weist eine Finanzierungsbestätigung vor.
- Der Notar erstellt oder prüft den Kaufvertrag und nimmt alle Wünsche der Vertragsparteien auf.
- Käufer und Verkäufer haben nun die Gelegenheit den Immobilienkaufvertrag in Ruhe zu prüfen.
- Der Kaufvertrag wird nun von beiden Seiten beim Notar unterschrieben und von ihm beurkundet.
- Vom Finanzamt erhält der Käufer den Bescheid über die Grunderwerbsteuer und muss diese zahlen.
- Der Notar teilt dem Käufer nun die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Innerhalb der vereinbarten Frist muss er diesen an den Vermieter zahlen.
- Der Notar beantragt beim Grundbuchamt nun die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.
- Nach Übergabe der Immobilie bestätigt das Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers.
