Der letzte Schritt auf dem Weg zur eigenen Immobilie ist der Kaufvertrag. Erfahre, was alles im Kaufvertrag stehen muss und wie der Vertragsprozess bis zur Unterschrift abläuft.
Bis ein Kaufvertrag unterschrieben werden kann und die Immobilie an den neuen Eigentümer geht, vergehen oft Monate. Alle wichtigen Schritte im Kaufvertragsprozess auf einen Blick:
Um beim Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück rechtlich abgesichert zu sein, müssen sich Käufer und Verkäufer auf einen Immobilienkaufvertrag einigen. In Deutschland sind Grundstückskaufverträge laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden (BGB; § 311b Abs. 1). Nicht beurkundete Verträge sind nichtig.
Bis der Immobilienkaufvertrag fertig ist, möchten sich Käufer und Verkäufer während der Abwicklung manchmal absichern. Sie können dafür einen Vorvertrag abschließen oder vereinbaren die Reservierung der Immobilie.
Mit einer Reservierungsvereinbarung garantiert der Verkäufer oder der Immobilienmakler den Interessenten, die Immobilie für einen gewissen Zeitraum keinen anderen potenziellen Käufern anzubieten. Zwar hat der Interessent dadurch keinen Anspruch auf das Haus oder die Wohnung, aber Zeit kaufrelevante Vorgänge vorzubereiten. Eine Reservierung ist auch dann sinnvoll, wenn beispielsweise der Abschluss des notariellen Kaufvertrags noch nicht möglich ist.
Die Dauer der Reservierung ist Verhandlungssache. Um wirksam zu sein braucht es allerdings eine zeitliche Begrenzung: Üblich sind zwischen mindestens einem und höchstens sechs Monaten. Wird für die Reservierung eine Gebühr verlangt, sollten Interessenten vorsichtig sein. Diese Reservierungsgebühren sind nur in einem sehr engen Rahmen rechtlich zulässig.
Da ein Immobilienkaufvertrag erst mit der Beurkundung bindend ist, können Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag abschließen. Dieser ist ebenfalls rechtlich bindend, da er notariell beurkundet werden muss, verursacht er jedoch zusätzliche Kosten und kommt in der Praxis äußerst selten vor.
Durch den Vorvertrag verpflichten sich die Beteiligten zum Abschluss des Hauptvertrags. Ein Vorvertrag sichert dem Käufer also vertraglich die Immobilie zu und der Verkäufer ist vor einer kurzfristigen Absage geschützt. Der Vorvertrag sollte folgende Punkte unbedingt enthalten:
Wichtig: Zu dem Zeitpunkt, an dem der Vorvertrag unterschrieben ist, sollte bereits die Finanzierung stehen.
Haben Interessenten sich zum Kauf eines Hauses entschieden, kommt der Notar ins Spiel. Der Notar wird vom Verkäufer oder dem Makler damit beauftragt den Kaufvertrag zu erstellen. Außerdem prüft der Notar die Einträge im Grundbuch zur Immobilie. Im Beisein von Käufer und Verkäufer beurkundet er schließlich den Kaufvertrag und meldet den Eigentümerwechsel an das Grundbuchamt.
Der Notar ist außerdem verpflichtet, neutral und unparteiisch gegenüber den Vertragsparteien zu sein und Käufer wie Verkäufer genau über die Rechtsfolgen Ihres Rechtsgeschäfts aufzuklären.
Die entstandenen Notarkosten gehören zu den Nebenkosten beim Hauskauf und werden in der Regel vom Käufer gezahlt. Die Höhe hängt jeweils vom Kaufpreis ab.
Der Immobilienkaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:
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Nach Abschluss des Kaufvertrags für Haus, Wohnung oder Grundstück, beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zu. Die Auflassungsvormerkung ist also eine Art bindende Reservierung im Grundbuch und bewirkt außerdem, dass der Verkäufer das Grundstück, das Haus oder die Wohnung nicht mehr belasten kann.
Bevor die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, sollte unter keinen Umständen der Kaufpreis bezahlt werden: Der potenzielle Käufer riskiert den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden. Ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern.
Der Notar kümmert sich außerdem um weitere Unterlagen wie die Bescheinigung der Gemeinde zum Verzicht bestehender gesetzlicher Vorkaufsrechte und meldet den Immobilienkaufvertrag der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, erfolgt die Eigentumsüberschreibung und der neue Eigentümer wird ins Grundbuch eingetragen.
Mit der Eintragung des neuen Eigentümers stehen dem Abschluss des Immobilienkaufs durch den Käufer keine rechtlichen Hindernisse mehr im Weg. Der Notar teilt den Beteiligten nun auch die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Dies dauert ab Beurkundung meist zwischen zwei und sechs Wochen. Der Käufer muss dann innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist den Kaufpreis zahlen. Mit Eingang des Geldes findet schließlich der Eigentumsübergang auf den Käufer statt. In der Regel folgt nun die Übergabe der Immobilie und der Käufer erhält vom Grundbuchamt die Bestätigung über den Eintrag im Grundbuch. Dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen.
Bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück ist entscheidend, ob dieses bebaut oder unbebaut ist.
Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt, sollte auf einige Details achten:
Wer ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück erwirbt, muss auf andere Details Acht geben:
Der Erwerb einer Eigentumswohnung stellt einen Sonderfall dar, da hier das Wohnungseigentumsgesetz greift.
Wer einen notariellen Kaufvertrag für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück unterschrieben hat, ist an diesen grundsätzlich gebunden. Ein Widerrufsrecht besteht nicht. Ein Rücktritt vom Vertrag ist – sofern dazu keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden – nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich, zum Beispiel, wenn arglistig verschwiegene Mängel vorliegen. Bei gebrauchten Immobilien werden solche Mängelrechte des Käufers jedoch regelmäßig ausgeschlossen.
Aber auch der Verkäufer kann vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt. Das wäre insbesondere dann der Fall, wenn er den Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht bezahlt.