Wohnungseigentumsgesetz: Diese Regeln gelten für Eigentümer

Lesermeinungen:  

(9)

Wohnungseigentümer müssen sich an die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes halten. Dieses wurde 2020 umfassend reformiert. Ein Überblick über Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern.

Wohnungseigentumsgesetz, WEG, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnungen, Foto: iStock.com/querbeet
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Zusammenleben unter einem Dach und wie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann. Foto: iStock.com/querbeet

Überall gelten Regeln – dies gilt auch für Mehrfamilienhäuser, in denen die Wohnungen verschiedene Eigentümer haben. Welche das sind, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses wurde mit dem „Gesetz zur Förderung und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (kurz: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) 2020 umfassend überarbeitet. Die neuen Regelungen werden voraussichtlich am 1. Dezember 2020 in Kraft treten.

WEG-Reform 2020: die wichtigsten Änderungen auf einen Blick

  • Wohnungseigentümer erhalten in der Regel einen Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, den barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen des Einbruchsschutzes und den Einbau eines Glasfaseranschlusses.
  • Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage wird vereinfacht.
  • Die Organisation der Verwaltung wird effizienter.
  • Der Verwaltungsbeirat wird als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.
  • Wohnungseigentümerversammlungen werden auch per Online-Teilnahme gestattet.
  • Die neue Reform gilt ab 1. Dezember 2020

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, was der Name schon vermuten lässt: die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern. Hat ein Mehrfamilienhaus nicht nur einen Eigentümer, der die einzelnen Wohnungen vermietet, sondern jede Wohnung einen eigenen Eigentümer, so besteht eine Eigentümergemeinschaft als Verbund aller Eigentümer.

Um sicherzustellen, dass die Eigentümergemeinschaft gut funktioniert und Streit weitgehend vermieden wird, gibt es die Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz. Dieses regelt neben der Begründung des Teileigentums auch die spätere Verwaltung der Eigentümergemeinschaft sowie generelle Fragen rund um das Zusammenleben der Eigentümer.

Teilungserklärung: Die Begründung von Wohneigentum

Die rechtliche Voraussetzung für eine Eigentümergemeinschaft ist eine Teilungserklärung, mit der eine Immobilie in einzelne Einheiten aufgeteilt wird. Ohne eine Teilungserklärung kann ein Hauseigentümer keine einzelnen Wohnungen verkaufen. Geregelt ist dies in den Paragrafen 2 bis 9 des WEG.

Link-Tipp

Die Teilungserklärung muss nach den Vorgaben des WEG erfolgen. Lesen Sie hier, wie eine Immobilie in einzelne Einheiten aufgeteilt werden kann.

In der Teilungserklärung wird zwischen verschiedenen Eigentumsformen unterschieden. Das sind die wichtigsten Begriffe:

Gemeinschaftliches Eigentum

Unter gemeinschaftlichem Eigentum sind alle Teile zu verstehen, die nicht direkt einem Eigentümer zugeordnet sind, die also allen Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich gemäß ihrem Miteigentumsanteil gehören. Also zum einen das Grundstück, aber auch zum Beispiel das Treppenhaus oder eine gemeinschaftliche Waschküche im Keller.

Sondereigentum

Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören, also um seine Eigentumswohnung samt der der Wohnung zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einem Kellerabteil. Mit der WEG-Reform 2020 kommen Flächen wie Stellplätze oder Terrassen neu dazu (§3 Abs.1 Satz 2 WEG-neu).

Wohnungseigentum

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Teileigentum

Bei Teileigentum handelt es sich um Räumlichkeiten, die nicht Wohnzwecken dienen. Das kann zum Beispiel ein Ladenlokal in einem Wohn- und Geschäftshaus sein.

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

In den Paragrafen 10 bis 19 des Wohnungseigentumsgesetzes behandelt der Gesetzgeber die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.

Eines der wichtigsten Rechte eines Wohnungseigentümers ist, dass dieser solange es nicht gegen das Gesetz oder die Rechte von anderen Eigentümern spricht, mit seinem Sondereigentum anstellen kann, was er will. Das heißt, ein Eigentümer darf seine Wohnung selbst bewohnen, sie vermieten oder in sonstiger Weise nutzen (§ 13 WEG). Jedoch kann der Gebrauch des Sondereigentums von der Eigentümergemeinschaft auch anders geregelt werden (§ 15 WEG). Zum Beispiel könnte die Art der gewerblichen Nutzung eingeschränkt werden. In einer Immobilie mit Anwaltbüros kann dann beispielsweise keine Diskothek einziehen. An diese Vereinbarung muss sich dann auch jeder Eigentümer halten.

Jedoch ergibt sich dadurch auch eine der wichtigsten Pflichten des Wohnungseigentümers: Er muss das Sondereigentum instand halten (§ 14 WEG). Dazu zählt im Übrigen auch, dass er das gemeinschaftliche Eigentum nur in der Art und Weise nutzt, wie es üblich ist und keinem der anderen Eigentümer ein Nachteil daraus erwächst.

Achtung

Verstößt ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnungen wiederholt gröblich gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft, so kann ihm sein Eigentum entzogen werden (§17 Abs.2 WEG-neu).

Wichtige Regelungen bei der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften

Wohnungseigentumsgesetz, Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG, Hausverwaltung, Foto: Rawpixel.com/stock.adobe.com
Damit in einer Eigentümergemeinschaft alles nach Plan läuft, bedarf es einer guten Hausverwaltung. Foto: Rawpixel.com/stock.adobe.com

Doch mit klaren Regelungen zu den Eigentumsverhältnissen ist es nicht getan. Damit eine Eigentümergemeinschaft langfristig gut funktioniert, bedarf es einer guten Hausverwaltung.

Jede Eigentümergemeinschaft braucht dementsprechend einen Verwalter. Das kann einer der Eigentümer sein, in der Regel ist es aber ein professioneller Dienstleister, also ein gewerblicher Verwalter.

Eine wichtige Frage bei der Gesetzesreform 2020 war, ob ein Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter zur Pflicht wird. Dies wird vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland schon sehr lange gefordert. Jedoch wird es auch künftig gewerberechtlich keinen verpflichteten Sachkundenachweis geben. Neu ist jedoch, dass jedem Wohnungseigentümer freisteht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters für die ordnungsgemäße Verwaltung zu verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu).

Achtung

In kleineren Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter besteht der Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nicht für jeden Eigentümer. Hierbei bedarf es mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen), um den Anspruch geltend zu machen.

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs.1 WEG-neu). Anspruch auf eine solche Bestellung besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten des reformierten Gesetzes. Dass soll für ausreichend Zeit sorgen, um ein passendes Zertifizierungsverfahren zu entwickeln und einzuführen.

All jene Verwalter, die bereits vor der Reform bestellt waren, gelten für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter – auch ohne Prüfung. Mit der Frist soll eben jenen Verwaltern die Möglichkeit und Zeit eingeräumt werden, die Prüfung zu absolvieren.

Wichtig: Die Fortbildungspflicht für Verwalter  bleibt von diesen neuen Regelungen unberührt.

Laut Wohnungseigentumsgesetz darf der Verwalter für maximal fünf Jahre bestellt werden, wird eine Eigentümergemeinschaft neu begründet, für höchstens drei Jahre. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter gute Arbeit geleistet hat. Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) erklärt: „Eigentümer sollten sich für die Auswahl des Verwalters ausreichend Zeit nehmen und nicht nur auf den Preis achten.“

Corona-Update

Aufgrund der Corona-Pandemie sind Eigentümerversammlungen vielfach nicht möglich. Daher wurde vom Gesetzgeber beschlossen, dass der zuletzt bestellte Verwalter vorläufig im Amt bleibt, um einen verwaltungslosen Zustand auszuschließen. Zudem wurde angeordnet, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt.

Sind Eigentümer auf Verwaltersuche, sollten sie auf bestimmte Qualitätskriterien achten. So sollte er seine Qualifikation nachweisen können: Wie lange ist er schon Verwalter? Hat er eine Ausbildung, beispielsweise zum Immobilienkaufmann? „Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können“, erläutert Herbst.

WEG-Reform schafft Verwalter mehr Befugnisse

Im Zuge der Gesetzesreform 2020 hat der Gesetzgeber den Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft mit mehr Befugnissen ausgestattet. Künftig kann dieser in eigener Verantwortung ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer über Maßnahmen entscheiden. Allerdings nur, wenn diese von geringer Bedeutung sind und zu keinen erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft führen (§ 27 Abs.1 Nr.1 WEG-neu).

Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme soll dabei auch die Größe der Anlage sein. Denn je größer die Anlage, desto mehr Entscheidungen über Maßnahmen könne und müsse der Verwalter treffen. Darunter fallen beispielsweise kleinere Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen im beschränkten Umfang.

Der Gesetzgeber gibt der Eigentümergemeinschaft hierbei auch selbst die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters näher zu definieren. Sie können also entscheiden, welche Maßnahmen er in welcher Form in Eigenverantwortung erledigen darf (§27 Abs.2 WEG-neu).

Der Verwalter bekommt aber nicht nur nach innen mehr Befugnisse, auch im Außenverhältnis bekommt er mit Inkrafttreten der Reform eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (§9 Abs.1 WEG-neu). Dadurch hat der Verwalter künftig die Möglichkeit, nach Beschluss der Gemeinschaft einen Darlehensvertrag oder einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Die Gemeinschaft kann diesen Beschluss generell halten oder speziell auf einen bestimmten Fall konzentrieren. Ein Beispiel könnte hier ein Grundstück sein, dass die Gemeinschaft kauft, um Stellplätze zu schaffen.

Achtung

Verwalter können leichter abberufen werden

Der Verwalter bekommt zwar mehr Befugnisse, diese sollte er aber besser nicht negativ ausnutzen. Denn der Gesetzgeber erleichtert der Gemeinschaft der Eigentümer gleichzeitig die Abberufung des Verwalters. Dazu muss künftig kein wichtiger Grund mehr vorliegen. Eigentümer können den Verwalter laut Paragraf 29 Absatz 2 jederzeit abberufen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet dann der Verwaltervertrag.

Die Eigentümerversammlung

Wohnungseigentumsgesetz, Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG, Eigentümerversammlung, Abstimmung, Foto: Rawpixel.com/stock.adobe.com
Für Wohnungseigentümer das wichtigste Event des Jahres: Die Eigentümerversammlung. Foto: Rawpixel.com/stock.adobe.com

Für die Verwaltung einer Anlage ist neben dem Verwalter die Eigentümerversammlung ein wichtiges Instrument. Sie muss einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden. Im Vorfeld prüfen die Beiräte, die aus dem Kreis der Eigentümer von diesen gewählt werden, ob der Verwalter ordnungsgemäß gearbeitet hat: So prüfen sie den Wirtschaftsplan und prüfen auch, ob Abrechnungen rechnerisch und sachlich korrekt sind.

Info

Mit der WEG-Reform wird auch die Regelungen rund um den Verwaltungsbeirat angepasst. So können künftig die Eigentümer per Beschluss selbst festlegen, wie viele Beiräte es geben soll. Die Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt. Die Überwachung des Verwalters ist nun auch gesetzlich geregelt (§29 Abs.2 WEG-neu).

Damit sich künftig mehr Eigentümer bereit erklären, die ehrenamtliche Aufgabe eines Beirats zu übernehmen, hat der Gesetzgeber die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§29 Abs.3 WEG-neu).

Danach lädt der Verwalter mindestens drei Wochen vor dem Termin zu der Versammlung ein (§24 Abs.4 Nr.2 WEG-neu). In der Einladung finden die Wohnungseigentümer auch die einzelnen Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll.

Mit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümerversammlungen flexibler gestaltet werden. Insbesondere erhält hierbei die Digitalisierung Einzug. So darf die Versammlung künftig auch per E-Mail einberufen werden (§24 Abs.2 WEG-neu). Bisher war hierbei die Schriftform verpflichtend.

Außerdem gibt der Gesetzgeber die Möglichkeit, über einen Beschluss die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu ermöglichen (§23 Abs.1 WEG-neu). Ein gänzliches Abschaffen von Präsenzversammlungen ist damit aber nicht möglich.

Corona-Update

Das Amtsgericht Berlin-Wedding hat entschieden, dass es grundsätzlich derzeit zulässig ist, die Eigentümerversammlung auch im Freien abzuhalten (Az.: 9 C 214/20). Geklagt hatte eine Eigentümerin, die darin einen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Sitzung sah. 

Ebenfalls vereinfacht wird die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Demnach ist die Beschlussfähigkeit künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteilen. Damit sollen vor allem Kosten gespart werden, weil Wiederholungsversammlungen vermieden werden können. Der bisherige Absatz 3 des Paragrafen 25 WEG wird gestrichen.

Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse allen Eigentümern – also auch denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren – zustellen. Auch dafür reicht nach Inkrafttreten der WEG-Reform die Textform, die verpflichtende Schriftform wurde abgeschafft (§23 Abs.3 WEG-neu). Die Eigentümer haben eine vierwöchige Frist, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten.

Größere Renovierungen: Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlage

Werden auf der Eigentümerversammlung Sanierungen beschlossen, müssen diese irgendwie bezahlt werden. Für solche Fälle bilden Eigentümergemeinschaften für gewöhnlich Rücklagen. In der Regel zahlt jeder Eigentümer dafür monatlich zusammen mit dem Hausgeld einen festen Geldbetrag. Dieses Geld wird auf einem Konto der WEG angesammelt. Wie hoch die Rücklagen sein sollten, ist nicht allgemeingültigen festgelegt, es gibt jedoch Richtwerte.

Praxis-Tipp

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein? Zwei Berechnungsmethoden:

Instandhaltungsrücklage gemäß Berechnungsverordnung

Bei neueren Gebäuden sind pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich bis zu 7,10 Euro angemessen, bei Häusern, die älter als 22 Jahre alt sind, neun Euro und bei Gebäuden, die mehr als 32 Jahre alt sind, bis zu 11,50 Euro. Festgelegt sind diese Werte in der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28). Rechtlich bindend ist diese Verordnung allerdings nur für Sozialwohnungen.

Instandhaltungsrücklage mit Petersscher Formel berechnen

Ein weiterer Ansatz für eine angemessene Instandhaltungsrücklage ist die Peterssche Formel. Sie besagt, dass innerhalb einer angenommenen 80-jährigen Nutzungsdauer des Gebäudes das 1,5-fache der Herstellungskosten angespart werden muss. Dabei wird angenommen, dass 65 Prozent der Kosten das Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent das Sondereigentum betreffen.
Zu den Herstellungskosten zählen nur diejenigen Kosten, die für die Handwerker anfallen, nicht aber die Kosten für das Grundstück, Kaufnebenkosten oder die Gewinnspanne eines Bauträgers. Bei geschätzten Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter sollte die Eigentümergemeinschaft also jährlich rund 24,50 Euro pro Quadratmeter Gemeinschaftsfläche zurücklegen.

Mehr Informationen zur Instandhaltungsrücklage.

Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht reicht

Es gibt mehrere Gründe, weshalb es nötig werden kann, dass eine Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließt. Zum Beispiel:

  • Zur Finanzierung größerer Sanierungen, wie etwa den Einbau einer neuen Heizung.
  • Wenn Engpässe hinsichtlich der Liquidität der WEG vorliegen. Zum Beispiel, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert ist oder wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt.
  • Um alte Verbindlichkeiten der WEG zu begleichen.

Wird eine Sonderumlage auf der Eigentümerversammlung beschlossen, müssen Zweck, Höhe und Kostenverteilung benannt werden. In den meisten Fällen wird die für den einzelnen Eigentümer zu zahlende Sonderumlage nach der Höhe seiner Miteigentumsanteile berechnet. Abweichend davon kann von der Eigentümergemeinschaft ein anderer Schlüssel vereinbart werden.

Info

Ist eine Sonderumlage so hoch, dass sie manche Eigentümer finanziell überfordern könnte, so kann durch Beschluss auch festgelegt werden, dass sie in Raten zu zahlen ist.

Sonderumlage, wenn ein Miteigentümer nicht oder nur unregelmäßig zahlt

Problematisch ist es, wenn ein Eigentümer längerfristig seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ein Beispiel: Eine WEG besteht aus fünf Einheiten mit gleich hohen Miteigentumsanteilen. Weil einer der Eigentümer schon seit längerem kein Hausgeld zahlt, fehlen 5.000 Euro in der WEG-Kasse. Würde nun beschlossen werden, dass jeder Eigentümer 1.000 Euro zu zahlen hat, wäre es absehbar, dass der illiquide Eigentümer seinen Anteil nicht zahlt. Es bietet sich dann an, eine Sonderumlage in Höhe von 1.250 Euro zu beschließen.

Ist es absehbar, dass der säumige Eigentümer auch in Zukunft seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, sollte unter Umständen ein noch höherer Betrag gewählt werden. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es in diesem Fall aber auch, dass der Verwalter die Forderung an den säumigen Eigentümer titulieren lässt, also ein gerichtliches Mahn- und Vollstreckungsverfahren betreibt. Die Gemeinschaft kann dann sogar ein Zwangsversteigerungsverfahren veranlassen, um an ihr Geld zu kommen.

Abstimmung in der WEG über bauliche Maßnahmen und Sonderumlage

Jede Maßnahme braucht eine gewisse Anzahl an Stimmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft, damit sie durchgeführt wird. Dabei gibt es unterschiedliche Arten von Stimmen und unterschiedliche Mehrheiten:

Die drei Stimmprinzipien

Kopfprinzip

Dies ist das gesetzliche Stimmprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Sofern in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten sind, so gilt das Kopfprinzip. Das heißt: Jede Stimme hat dasselbe Gewicht. Wohnungseigentümer Müller hat nur eine Stimme, auch wenn ihm drei Einheiten in der WEG gehören. Teilen sich mehrere Personen eine Wohneigentumseinheit, zum Beispiel ein Ehepaar, das zur Hälfte Miteigentümer einer Wohnung ist, so haben sie eine gemeinsame Stimme und können ihr Stimmrecht nur zusammen ausüben.

Wertprinzip

Hierbei richtet sich die Stimmkraft in der Regel nach der Größe der Miteigentumsanteile (MEA). Diese sind als Bruchteil sämtlicher Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch verzeichnet. Herr Müllers Eigentumswohnungen sind zum Beispiel mit jeweils 200 MEA im Grundbuch verzeichnet, also hat er 600 Stimmanteile an den Gesamtstimmen. Hat eine Wohnung zum Beispiel 400 MEA, kann er auch 800 Stimmanteile haben.

Objektprinzip

Eine weitere Methode, die Mehrheitsverhältnisse zu bestimmen, ist die Verteilung nach Objekten. Hierbei steht jeder Einheit eine Stimme zu, ein Eigentümer mit mehreren Einheiten hat also auch hier mehrere Stimmen. Für Herrn Müller wären es in diesem Fall drei.

Die verschiedenen Mehrheiten

Einfache Mehrheit

Gilt bei: Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, laufende Verwaltung, Abschluss eines Versicherungsvertrages, Wirtschaftsplan, Bestellung des Verwalters, Bildung und Höhe der Instandhaltungsrücklage.
In der Regel reicht es für Entscheidungen in der WEG aus, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Diese Abstimmung erfolgt durch Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen. Dabei kommt es in der Regel nur auf die abgegebenen Stimmen an, Enthaltungen werden nicht mitgezählt. In der Gemeinschaftsordnung können die Eigentümer aber auch abweichende Regelungen hierzu treffen.

Qualifizierte Mehrheit

Gilt bei: bestimmten Beschlüssen, sofern es die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend vereinbart hat.

In der Gemeinschaftsordnung können Regelungen vorhanden sein, dass für bestimmte Beschlüsse eine qualifizierte Mehrheit nötig ist. Wie diese aussieht, hängt von der Vereinbarung ab. Zum Beispiel kann es heißen, dass mindestens die Hälfte aller Eigentümer zustimmen muss, oder eine Mehrheit von drei Viertel der Eigentümer. Auch kann geregelt werden, ob hierbei alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gemeint sind oder die Stimmen der in der Eigentümerversammlung Anwesenden reichen.

Doppelt qualifizierte Mehrheit

Gilt bei: Maßnahmen zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, zum Beispiel, wenn das Dach neu gedämmt werden soll, um Energie zu sparen; Beschluss einer Sonderumlage.

Bei bestimmten Beschlusskompetenzen fordert das WEG diese Mehrheit. Das bedeutet, drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Eigentümer müssen dem Beschlussantrag zustimmen. Zudem müssen diese Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Die Abstimmung erfolgt zwingend nach dem Kopfprinzip.

Allstimmigkeit

Gilt bei: Baulichen Veränderungen, die weder Modernisierung noch Reparatur sind und das Gesamterscheinungsbild der Immobilie betreffen. Das kann zum Beispiel der Anbau von Balkonen oder der Einbau eines Aufzugs sein. Außerdem gilt dieses Stimmprinzip, wenn die Teilungserklärung geändert werden soll, zum Beispiel, wenn eine neue Regel in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden soll, die wiederum Teil der Teilungserklärung ist.

In bestimmten Fällen fordert das WEG Allstimmigkeit. Das heißt, sämtliche Wohnungseigentümer, die im Grundbuch stehen, müssen dem Beschluss zustimmen.

Achtung: WEG-Reform bringt Erleichterungen bei baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen sollen an der Wohnanlage einfacher möglich sein: Diese sollen durch die WEG-Reform Ende des Jahres 2020 mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, insbesondere bei Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen (§ 20 Abs. 1 WEG-neu).

Zudem sollen Eigentümer mehr Rechte bekommen. Sie haben demnach Anspruch auf folgende Maßnahmen:

  • Einbau einer Ladesäule für ein Elektrofahrzeug
  • Verlegen eines Glasfaseranschlusses
  • einen barrierefreien Aus- und Umbau
  • Maßnahmen des Einbruchsschutzes

Voraussetzung hierfür ist, sie tragen die Kosten selbst. Die Eigentümerversammlung kann solche Baumaßnahmen dann in der Regel nicht mehr verwehren, außer die Wohnanlage würde dadurch grundlegend umgestalten oder ein einzelner Eigentümer dadurch unbillig benachteiligt.

Zudem kann die WEG die Art der Durchführung beeinflussen und zum Beispiel beschließen, dass die Eigentümergemeinschaft die nötigen Schritte organisiert, um den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage zu behalten.

Was tun, wenn es Streit gibt: Urteile und Vorgehensweisen

Wohnungseigentumsgesetz, WEG, Streit, Gericht, Foto: amnaj/stock.adobe.com
Oft werden WEG-Streitigkeiten vor Gericht ausgetragen. Denn das Wohnungseigentumsgesetz kann nicht jedes Detail regeln. Foto: amnaj/stock.adobe.com

Wo viele Menschen zusammenleben, kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. In einer WEG kann ein Streit zwischen den Bewohnern das Klima verderben – oder es kommt zu einem Streit zwischen Eigentümern und dem Hausverwalter. In jedem Fall stellt sich dann die Frage: Was tun? In den meisten Fällen erscheint es sinnvoll, diesen Streit außergerichtlich beizulegen. Das vor einiger Zeit in Kraft getretene Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG), das auf eine außergerichtliche Schlichtung abzielt, ist auf WEG jedoch nur dann anwendbar, wenn eine WEG gegen ein Unternehmen vorgehen will. Streitfälle zwischen Eigentümern oder zwischen Verwalter und WEG werden vom VSBG nicht erfasst. Deshalb landen viele WEG-Streitereien nach wie vor vor Gericht.

Bisweilen kommt es vor, dass die Eigentümergemeinschaft Änderungen beschließt, mit denen eine Minderheit der Eigentümer nicht einverstanden ist und dass sie diese vor Gericht anfechten, oder ein Eigentümer will etwas durchsetzen, die Mehrheit der Eigentümer ist jedoch dagegen. Auch gibt es Fälle, in denen zum Beispiel ein Eigentümer jahrelang regelwidrig handelt, dies aber von der Gemeinschaft eine Zeit lang, später jedoch nicht mehr geduldet wird. Zahlreiche Gerichtsurteile geben Hinweise, wie solche Streitfälle zu lösen sind.

Einige höchstrichterliche Urteile:

Teilungserklärung als Maßstab: Gaststätte darf nicht in Ladenlokal betrieben werden

Mit einem solchen Fall hatte sich der Bundesgerichtshof zu beschäftigen (Az.: V ZR 275/16). Es ging hier darum, dass in einer größeren Eigentumsanlage mit Wohnungen, Läden, Praxen und Büros in einer Einheit eine Gaststätte betrieben wurde. Diese Nutzung war in der Teilungserklärung nicht vorgesehen, wurde aber jahrzehntelang von der Gemeinschaft geduldet. Irgendwann jedoch beschloss die Mehrheit der Eigentümer, diese zweckwidrige Nutzung nicht mehr hinzunehmen. Auf einer Eigentümerversammlung beschloss die WEG mehrheitlich, gerichtlich dagegen vorzugehen.

Die Klage der WEG auf Unterlassung des Betriebs der Gaststätte war letztinstanzlich vor dem BGH erfolgreich. Maßgeblich für die zulässige Nutzung sei die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, so die Richter. Und diese sehe eine Nutzung als Laden, Praxis oder Büro, nicht jedoch als Gaststätte vor. Der Anspruch sei laut BGH auch nicht wegen der langen Duldung verwirkt.

Minderheit kann sich gegen Mehrheit durchsetzen

In manchen Fällen können Eigentümer, die in der Minderheit sind, ihre Interessen gegen den Willen der Mehrheit durchsetzen. In einem vor dem BGH verhandelten Fall kam es zu Feuchtigkeitsschäden im Souterrain eines alten Hauses, weil die Abdichtung fehlerhaft war (Az.: V ZR 203/17). Im Souterrain befanden sich eine Naturheilpraxis, eine Künstleragentur sowie eine Kommunikationsagentur. Die Eigentümer dieser Einheiten verlangten eine Sanierung, die anderen Eigentümer der Wohnungen über den Gewerbeflächen, die die Mehrheit der WEG bildeten, lehnten dies wegen der hohen Kosten ab.

Der Fall landete vor Gericht und wurde letztinstanzlich zugunsten der Gewerbetreibenden entscheiden. Die Mängel am Gemeinschaftseigentum müssen trotz der hohen Kosten von rund 300.000 Euro beseitigt werden. Maßgeblich sei im konkreten Fall der „Sollzustand“ des Gebäudes nach der Teilungserklärung, in der das Gebäude als „total renoviert“ bezeichnet wurde.

Bauliche Veränderungen durch einen Eigentümer

Nimmt ein Eigentümer bauliche Veränderungen an seinem Sondereigentum vor, die das Gebäude optisch verändern, so ist nicht immer die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Gemeinschaft erforderlich, entschied der BGH (Az.: V ZR 49/16).

Im verhandelten Fall besaß ein Eigentümer eine Penthouse-Wohnung mit Dachgarten. Weil durch die Eigentümergemeinschaft das Dach, welches Gemeinschaftseigentum war, saniert werden musste, wurde unter anderem ein Dachvorbau entfernt, der nach der Dachsanierung vom Penthouse-Eigentümer wieder neu errichtet wurde – allerdings in abweichender Optik. Da der Vorbau auch von außen sichtbar war und aus Sicht einiger Eigentümer die Optik des Gebäudes nachteilig verändert habe, klagte die WEG gegen den Eigentümer auf Rückbau des neuen Dachvorbaus.

Während das Landgericht der WEG noch Recht gab, sah dies der BGH anders und verwies den Streit an die Vorinstanz zurück: Es komme zunächst darauf an, ob die Veränderung so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert hat. Nur wenn dies der Fall ist, kann die WEG etwas dagegen unternehmen. Der Penthouse-Eigentümer muss dann darüber abstimmen lassen. Hier ist aber kein einstimmiges Ergebnis vonnöten, es reicht, wenn mehr als drei Vierteln aller Wohnungseigentümer zustimmen und diese mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Randale kann für WEG-Eigentümer Folgen haben

Grobes Fehlverhalten kann für Eigentümer Konsequenzen haben. In einem vor dem BGH entschiedenen Fall beleidigte ein Wohnungseigentümer immer wieder andere Eigentümer und beging sogar Körperverletzungen (Az.: V ZR 138/17). Die WEG-Mehrheit wollte diese nachhaltigen Störungen des Hausfriedens irgendwann nicht mehr hinnehmen und beschloss auf einer Eigentümerversammlung, dem Störenfried das Eigentum zu entziehen. Ein gerichtliches Eigentumsentziehungsverfahren ist nach § 18 des Wohnungseigentumsgesetzes möglich.

Letztlich bekam die WEG-Mehrheit vor dem BGH Recht. Der Störenfried musste seine Wohnung verkaufen und ausziehen. Das Urteil betrifft – und darüber hatte der BGH zu entscheiden – auch die Ehefrau des Störenfrieds, die sich nichts zuschulden kommen ließ.

In einem vergleichbaren Fall wollte der geschasste Ex-Eigentümer tricksen: Nachdem er verurteilt wurde, seine Wohnung zu verkaufen, mietete er seine Ex-Wohnung vom neuen Eigentümer. So nicht, urteilte der BGH: Der Neueigentümer muss dafür sorgen, dass der ehemalige Eigentümer und Störenfried auszieht (Az.: V ZR 221/15).

Aufzug nur, wenn alle Eigentümer zustimmen

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer gehbehindert ist, benötigt er eine einstimmige Zustimmung der Gemeinschaft, will er einen Aufzug ins Treppenhaus einbauen lassen. Das gilt auch dann, wenn er selbst für die Kosten aufkommt, urteilte der BGH (Az.: V ZR 96/16). Denn der Einbau eines Aufzugs bedeute einen massiven konstruktiven Eingriff. Allerdings gestand der BGH dem Eigentümer zu, einen Treppenlift oder eine Rampe einzubauen. Eine solche geringfügige Änderung müssen die anderen Eigentümer dulden.

Die Wohnungstür gehört der Eigentümergemeinschaft

In einer Eigentümergemeinschaft war das Erscheinungsbild der Wohnungstüren (mehrheits-) beschlossene Sache: Sie sollten aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ sein und einen Glaseinsatz in einer festen Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten. Eine Eigentümerin hatte jedoch einen anderen Geschmack und zog vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof erteilte ihr letztendlich eine Absage (Az.: V ZR 212/12): Die Wohnungstür trenne das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum ab. Weil sie damit räumlich und funktional zum Gemeinschaftseigentum gehört, stehe die gesamte Türe im gemeinschaftlichen Eigentum. Ob die Wohnungseigentümerin zumindest für sich die Innenseite der Türe gestalten darf, wurde nicht entschieden, denn hierzu gab es keine Vorgaben von der WEG.

Baumfällen ist Sachbeschädigung am Gemeinschaftseigentum

In einem Fall entschied sich die Eigentümerin einer Wohnung im Zweifamilienhaus, die Bäume im Garten zu fällen, um für ihre obere Wohnung den Seeblick freizulegen.

Laut BGH sind Bäume oder sonstige Anpflanzungen auf dem Grundstück jedoch gemeinschaftliches Eigentum und wer sie fällt, begeht Sachbeschädigung (AZ.: V ZR 185/15). Denn mit einer nicht nur vorübergehenden Einpflanzung werden Bäume wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Sollten sie gefällt werden, wäre demnach in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig.

Neue Fassadenfarbe: je knalliger, umso komplizierter

Zu pink-farbenen oder neongrünen Hausfassaden gibt es noch kein höchstrichterliches Urteil. Folgt man aber dem Landgericht München I, so ist jeder neue Anstrich mit einer neuen Farbe eine bauliche Veränderung (Az.: 36 S 1982/12). Das heißt, damit sie durchgeführt werden kann, müssten sämtliche möglicherweise zum Nachteil davon betroffenen Eigentümer zustimmen. Ob die bauliche Veränderung nun geringfügig ist oder gar wesentlich, lässt sich nur grob sagen. Aber je extremer die Farbe, umso eher kann ein Eigentümer damit argumentieren, dass die Veränderung wesentlich sei und sich nachteilig auswirke.

Selbst wenn sich alle Eigentümer bei der Farbe einig sind, müssen sie jedoch die Gesetze und Verordnungen einhalten. Unter anderem das Baugesetzbuch, wonach sich Bauvorhaben in innerstädtischen Gebieten, für die kein Bebauungsplan existiert, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Die Vorgaben zum Außenbild der Gebäude ist in der Regel im örtlichen Bebauungsplan und oder in einer kommunalen Gestaltungssatzung geregelt.

Streit um die Satellitenschüssel und -antenne

Häufiges Reizthema in der WEG ist das Anbringen von Satellitenschüsseln, da diese so manchem Miteigentümer ein Dorn im Auge sind. Ob der Einzelne sich hierbei gegen die Mehrheit durchsetzen kann, hängt stark vom Einzelfall ab, denn bislang gibt es dazu noch kein verallgemeinerbares Urteil.

Als grobe Orientierung zur Interessensabwägung kann aber ein Fall vor dem BGH helfen: Geklagt hatte eine Wohnungseigentümerin, die aus Polen kam und mit der Satellitenantenne regionale Fernsehprogramme aus ihrer Heimat empfangen wollte (Az.: V ZR 10/09). Dabei berief sie sich auf ein besonderes Informationsinteresse aufgrund ihrer Herkunft. Die übrigen WEG-Mitglieder waren aber aus ästhetischen Gründen dagegen.

Zuletzt gab es ein Urteil, das beiden Seiten entgegenkam: Die Eigentümerin musste ihre Schüssel wieder entfernen, die sie ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung montiert hatte. Allerdings dürfe ihr der Empfang nicht verwehrt werden. Da es sich dabei um eine bauliche Veränderung handelt, hat die Gemeinschaft jedoch das Recht, mitzubestimmen, wo die Satellitenschüssel angebracht wird. Letzten Endes wurde diese dann auf dem Dach montiert, da das Erscheinungsbild des Hauses nach Ansicht der Miteigentümer so weniger gestört wurde.

Fazit: Streitgemeinschaft vermeiden

Am besten ist es, sich schon vor Erwerb einer Eigentumswohnung darüber zu erkundigen, ob es sich bei der Eigentümergemeinschaft um eine harmonisch funktionierende Truppe oder um eine Streitgemeinschaft handelt. Am einfachsten bekommt man das heraus, indem man sich die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre anschaut.

Des Weiteren empfiehlt es sich, sich beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Verkäufer im Kaufvertrag bestätigen zu lassen, dass ihm von größeren Zerwürfnissen in der Eigentümergemeinschaft nicht bekannt ist.

Selbst wenn ein Käufer diese Vereinbarung nicht getroffen hat, kann er den Verkäufer je nach Einzelfall im Nachhinein noch zur Verantwortung dafür ziehen, dass er Probleme in der Eigentümergemeinschaft verschwiegen hat. Diverse Gerichte haben in solchen Fällen bereits den Verkäufer zum Schadenersatz verurteilt. Zum Beispiel das OLG Düsseldorf: Im konkreten Fall standen sich zwei widerstreitende Eigentümergruppen gegenüber, die sich gegenseitig mit über 100 WEG-Streitverfahren überzogen hatten. In diesem Fall konnte der Kläger sogar die Rückgängigmachung des Kaufvertrages und die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen (OLG Düsseldorf, Az.: 9 U 92/96).


Ihre Meinung zählt

(9)
4.4 von 5 Sternen
5 Sterne
 
7
4 Sterne
 
1
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

Tipps für Immobilieneigentümer
Neuen Kommentar schreiben

1 Kommentar

Sabine Sachse am 23.10.2020 14:40

Sehr verständlich und super informativ. Dafür vielen Dank

auf Kommentar antworten