Wohnungseigentumsgesetz: Diese Regeln gelten für Eigentümer

Wohnungseigentümer müssen sich an die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes halten. Dieses wurde 2020 umfassend reformiert. Ein Überblick über Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern.

Regeln sind fürs Zusammenleben wichtig – dies gilt besonders für Mehrfamilienhäuser, in denen die Wohnungen verschiedene Eigentümer haben. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stellt die hierfür relevanten Regeln auf. Es wurde mit dem „Gesetz zur Förderung und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (kurz: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) 2020 umfassend überarbeitet. Die neuen Regelungen sind am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, was der Name schon vermuten lässt: die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern. Hat ein Mehrfamilienhaus nicht nur einen Eigentümer, der die einzelnen Wohnungen vermietet, sondern jede Wohnung einen eigenen Eigentümer, so besteht eine Eigentümergemeinschaft als Verbund aller Eigentümer.

Um sicherzustellen, dass die Eigentümergemeinschaft gut funktioniert und Streit weitgehend vermieden wird, gibt es die Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz. Dieses regelt neben der Begründung des Teileigentums auch die spätere Verwaltung der Eigentümergemeinschaft sowie generelle Fragen rund um das Zusammenleben der Eigentümer.

Teilungserklärung: Die Begründung von Wohneigentum

Die rechtliche Voraussetzung für eine Eigentümergemeinschaft ist eine Teilungserklärung, mit der eine Immobilie in einzelne Einheiten aufgeteilt wird. Ohne eine Teilungserklärung kann ein Hauseigentümer keine einzelnen Wohnungen verkaufen. Geregelt ist dies in den Paragrafen 2 bis 9 des WEG.

In der Teilungserklärung wird zwischen verschiedenen Eigentumsformen unterschieden. Das sind die wichtigsten Begriffe:

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

In den Paragrafen 10 bis 19 des Wohnungseigentumsgesetzes behandelt der Gesetzgeber die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.

Eines der wichtigsten Rechte eines Wohnungseigentümers ist, dass dieser solange es nicht gegen das Gesetz oder die Rechte von anderen Eigentümern spricht, mit seinem Sondereigentum anstellen kann, was er will. Das heißt, ein Eigentümer darf seine Wohnung selbst bewohnen, sie vermieten oder in sonstiger Weise nutzen (§ 13 WEG). Jedoch kann der Gebrauch des Sondereigentums von der Eigentümergemeinschaft auch anders geregelt werden (§ 15 WEG). Zum Beispiel könnte die Art der gewerblichen Nutzung eingeschränkt werden. In einer Immobilie mit Anwaltbüros kann dann beispielsweise keine Diskothek einziehen. An diese Vereinbarung muss sich dann auch jeder Eigentümer halten.

Jedoch ergibt sich dadurch auch eine der wichtigsten Pflichten des Wohnungseigentümers: Er muss das Sondereigentum instand halten (§ 14 WEG). Dazu zählt im Übrigen auch, dass er das gemeinschaftliche Eigentum nur in der Art und Weise nutzt, wie es üblich ist und keinem der anderen Eigentümer ein Nachteil daraus erwächst.

Wichtige Regelungen bei der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften

Doch mit klaren Regelungen zu den Eigentumsverhältnissen ist es nicht getan. Damit eine Eigentümergemeinschaft langfristig gut funktioniert, bedarf es einer guten Hausverwaltung.

Jede Eigentümergemeinschaft braucht dementsprechend einen Verwalter. Das kann einer der Eigentümer sein, in der Regel ist es aber ein professioneller Dienstleister, also ein gewerblicher Verwalter.

Eine wichtige Frage bei der Gesetzesreform 2020 war, ob ein Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter zur Pflicht wird. Dies wird vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland schon sehr lange gefordert. Jedoch wird es auch künftig gewerberechtlich keinen verpflichtenden Sachkundenachweis geben. Neu ist jedoch, dass jedem Wohnungseigentümer freisteht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters für die ordnungsgemäße Verwaltung zu verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu).

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs.1 WEG-neu). Anspruch auf eine solche Bestellung besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten des reformierten Gesetzes. Dass soll für ausreichend Zeit sorgen, um ein passendes Zertifizierungsverfahren zu entwickeln und einzuführen.

All jene Verwalter, die bereits vor der Reform bestellt waren, gelten für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter – auch ohne Prüfung. Mit der Frist soll eben jenen Verwaltern die Möglichkeit und Zeit eingeräumt werden, die Prüfung zu absolvieren.

Wichtig: Die Fortbildungspflicht für Verwalter  bleibt von diesen neuen Regelungen unberührt.

Laut Wohnungseigentumsgesetz darf der Verwalter für maximal fünf Jahre bestellt werden, wird eine Eigentümergemeinschaft neu begründet, für höchstens drei Jahre. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter gute Arbeit geleistet hat. Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) erklärt: „Eigentümer sollten sich für die Auswahl des Verwalters ausreichend Zeit nehmen und nicht nur auf den Preis achten.“

Sind Eigentümer auf Verwaltersuche, sollten sie auf bestimmte Qualitätskriterien achten. So sollte er seine Qualifikation nachweisen können: Wie lange ist er schon Verwalter? Hat er eine Ausbildung, beispielsweise zum Immobilienkaufmann? „Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können“, erläutert Herbst.

WEG-Reform schafft Verwalter mehr Befugnisse

Im Zuge der Gesetzesreform 2020 hat der Gesetzgeber den Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft mit mehr Befugnissen ausgestattet. Dieser kann nun in eigener Verantwortung ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer über Maßnahmen entscheiden. Allerdings nur, wenn diese von geringer Bedeutung sind und zu keinen erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft führen (§ 27 Abs.1 Nr.1 WEG-neu).

Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme soll dabei auch die Größe der Anlage sein. Denn je größer die Anlage, desto mehr Entscheidungen über Maßnahmen könne und müsse der Verwalter treffen. Darunter fallen beispielsweise kleinere Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen im beschränkten Umfang.

Der Gesetzgeber gibt der Eigentümergemeinschaft hierbei auch selbst die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters näher zu definieren. Sie können also entscheiden, welche Maßnahmen er in welcher Form in Eigenverantwortung erledigen darf (§27 Abs.2 WEG-neu).

Der Verwalter bekommt aber nicht nur nach innen mehr Befugnisse, auch im Außenverhältnis bekommt er mit Inkrafttreten der Reform eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft (§9 Abs.1 WEG-neu). Dadurch hat der Verwalter künftig die Möglichkeit, nach Beschluss der Gemeinschaft einen Darlehensvertrag oder einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Die Gemeinschaft kann diesen Beschluss generell halten oder speziell auf einen bestimmten Fall konzentrieren. Ein Beispiel könnte hier ein Grundstück sein, dass die Gemeinschaft kauft, um Stellplätze zu schaffen.

Die Eigentümerversammlung

Für die Verwaltung einer Anlage ist neben dem Verwalter die Eigentümerversammlung ein wichtiges Instrument. Sie muss einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden. Im Vorfeld prüfen die Beiräte, die aus dem Kreis der Eigentümer von diesen gewählt werden, ob der Verwalter ordnungsgemäß gearbeitet hat: So prüfen sie den Wirtschaftsplan und prüfen auch, ob Abrechnungen rechnerisch und sachlich korrekt sind.

Danach lädt der Verwalter mindestens drei Wochen vor dem Termin zu der Versammlung ein (§24 Abs.4 Nr.2 WEG-neu). In der Einladung finden die Wohnungseigentümer auch die einzelnen Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll.

Mit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümerversammlungen flexibler gestaltet werden. Insbesondere erhält hierbei die Digitalisierung Einzug. So darf die Versammlung künftig auch per E-Mail einberufen werden (§24 Abs.2 WEG-neu). Bisher war die Schriftform verpflichtend.

Außerdem gibt der Gesetzgeber die Möglichkeit, über einen Beschluss die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu ermöglichen (§23 Abs.1 WEG-neu). Ein gänzliches Abschaffen von Präsenzversammlungen ist damit aber nicht möglich.

Ebenfalls vereinfacht wird die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Demnach ist die Beschlussfähigkeit künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteilen. Damit sollen vor allem Kosten gespart werden, weil Wiederholungsversammlungen vermieden werden können. Der bisherige Absatz 3 des Paragrafen 25 WEG wird gestrichen.

Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse allen Eigentümern – also auch denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren – zustellen. Auch dafür reicht nach Inkrafttreten der WEG-Reform die Textform, die verpflichtende Schriftform wurde abgeschafft (§23 Abs.3 WEG-neu). Die Eigentümer haben eine vierwöchige Frist, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten.

Größere Renovierungen: Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlage

Werden auf der Eigentümerversammlung Sanierungen beschlossen, müssen diese irgendwie bezahlt werden. Für solche Fälle bilden Eigentümergemeinschaften für gewöhnlich Rücklagen. In der Regel zahlt jeder Eigentümer dafür monatlich zusammen mit dem Hausgeld einen festen Geldbetrag. Dieses Geld wird auf einem Konto der WEG angesammelt. Wie hoch die Rücklagen sein sollten, ist nicht allgemeingültig festgelegt, es gibt jedoch Richtwerte.

Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht reicht

Es gibt mehrere Gründe, weshalb es nötig werden kann, dass eine Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließt. Zum Beispiel:

• Zur Finanzierung größerer Sanierungen, wie etwa den Einbau einer neuen Heizung.
• Wenn Engpässe hinsichtlich der Liquidität der WEG vorliegen. Zum Beispiel, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert ist oder wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt.
• Um alte Verbindlichkeiten der WEG zu begleichen.

Wird eine Sonderumlage auf der Eigentümerversammlung beschlossen, müssen Zweck, Höhe und Kostenverteilung benannt werden. In den meisten Fällen wird die für den einzelnen Eigentümer zu zahlende Sonderumlage nach der Höhe seiner Miteigentumsanteile berechnet. Abweichend davon kann von der Eigentümergemeinschaft ein anderer Schlüssel vereinbart werden.

Sonderumlage, wenn ein Miteigentümer nicht oder nur unregelmäßig zahlt

Problematisch ist es, wenn ein Eigentümer längerfristig seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ein Beispiel: Eine WEG besteht aus fünf Einheiten mit gleich hohen Miteigentumsanteilen. Weil einer der Eigentümer schon seit längerem kein Hausgeld zahlt, fehlen 5.000 Euro in der WEG-Kasse. Würde nun beschlossen werden, dass jeder Eigentümer 1.000 Euro zu zahlen hat, wäre es absehbar, dass der illiquide Eigentümer seinen Anteil nicht zahlt. Es bietet sich dann an, eine Sonderumlage in Höhe von 1.250 Euro zu beschließen.

Ist es absehbar, dass der säumige Eigentümer auch in Zukunft seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, sollte unter Umständen ein noch höherer Betrag gewählt werden. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es in diesem Fall aber auch, dass der Verwalter die Forderung an den säumigen Eigentümer titulieren lässt, also ein gerichtliches Mahn- und Vollstreckungsverfahren betreibt. Die Gemeinschaft kann dann sogar ein Zwangsversteigerungsverfahren veranlassen, um an ihr Geld zu kommen.

Abstimmung in der WEG über bauliche Maßnahmen und Sonderumlage

Jede Maßnahme braucht eine gewisse Anzahl an Stimmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft, damit sie durchgeführt wird. Dabei gibt es unterschiedliche Arten von Stimmen und unterschiedliche Mehrheiten:

Die drei Stimmprinzipien

Die verschiedenen Mehrheiten

Achtung: WEG-Reform bringt Erleichterungen bei baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen sollen an der Wohnanlage einfacher möglich sein: Diese sollen durch die WEG-Reform Ende des Jahres 2020 mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, insbesondere bei Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen (§ 20 Abs. 1 WEG-neu).

Zudem sollen Eigentümer mehr Rechte bekommen. Sie haben demnach Anspruch auf folgende Maßnahmen:

• Einbau einer Ladesäule für ein Elektrofahrzeug
• Verlegen eines Glasfaseranschlusses
• einen barrierefreien Aus- und Umbau
• Maßnahmen des Einbruchsschutzes

Voraussetzung hierfür ist, sie tragen die Kosten selbst. Die Eigentümerversammlung kann solche Baumaßnahmen dann in der Regel nicht mehr verwehren, außer die Wohnanlage würde dadurch grundlegend umgestaltet oder ein einzelner Eigentümer dadurch unbillig benachteiligt.

Zudem kann die WEG die Art der Durchführung beeinflussen und zum Beispiel beschließen, dass die Eigentümergemeinschaft die nötigen Schritte organisiert, um den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage zu behalten.

Was tun, wenn es Streit gibt: Urteile und Vorgehensweisen

Wo viele Menschen zusammenleben, kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. In einer WEG kann ein Streit zwischen den Bewohnern das Klima verderben – oder es kommt zu einem Streit zwischen Eigentümern und dem Hausverwalter. In jedem Fall stellt sich dann die Frage: Was tun? In den meisten Fällen erscheint es sinnvoll, diesen Streit außergerichtlich beizulegen. Das vor einiger Zeit in Kraft getretene Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG), das auf eine außergerichtliche Schlichtung abzielt, ist auf WEG jedoch nur dann anwendbar, wenn eine WEG gegen ein Unternehmen vorgehen will. Streitfälle zwischen Eigentümern oder zwischen Verwalter und WEG werden vom VSBG nicht erfasst. Deshalb landen viele WEG-Streitereien noch immer vor Gericht.

Nach der WEG Reform ist es einer Eigentümergemeinschaft nur noch als Kollektiv möglich gemeinsame Rechte einzuklagen. Eigentümer dürfen ihre Ansprüche demnach nicht mehr allein durchsetzen. Für eine Übergangszeit verkündete der BGH nun im Mai 2021, dass bereits laufende Prozesse aber fortgeführt werden dürfen (BGH Az. V ZR 299/19). Damit ist für viele Betroffene eine relevante Rechtsfrage geklärt.

Bisweilen kommt es vor, dass die Eigentümergemeinschaft Änderungen beschließt, die danach eine Minderheit der Eigentümer vor Gericht anfechtet.
Manchmal ist es auch so, dass ein Eigentümer etwas gerichtlich durchsetzen möchte und die Mehrheit der Eigentümer ist dagegen.
Auch gibt es Fälle, in denen zum Beispiel ein Eigentümer jahrelang regelwidrig handelt, dies aber von der Gemeinschaft eine Zeit lang – später jedoch nicht mehr – geduldet wird. Zahlreiche Gerichtsurteile geben Hinweise, wie solche Streitfälle zu lösen sind.

Einige höchstrichterliche Urteile:

Fazit: Streitgemeinschaft vermeiden

Am besten ist es, sich schon vor Erwerb einer Eigentumswohnung darüber zu erkundigen, ob es sich bei der Eigentümergemeinschaft um eine harmonisch funktionierende Truppe oder um eine Streitgemeinschaft handelt. Am einfachsten bekommt man das heraus, indem man sich die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre anschaut.

Des Weiteren empfiehlt es sich, dass sich angehende Eigentümer eine Bestätigung des Verkäufers geben lassen, dass ihm von größeren Zerwürfnissen in der Eigentümergemeinschaft nichts bekannt ist. Diese Bestätigung sollte auch schriftlich in den Kaufvertrag der Eigentumswohnung aufgenommen werden.

Selbst wenn ein Käufer diese Vereinbarung nicht getroffen hat, kann er den Verkäufer je nach Einzelfall im Nachhinein noch zur Verantwortung dafür ziehen, dass er Probleme in der Eigentümergemeinschaft verschwiegen hat. Diverse Gerichte haben in solchen Fällen bereits den Verkäufer zum Schadenersatz verurteilt. Zum Beispiel das OLG Düsseldorf: Im konkreten Fall standen sich zwei widerstreitende Eigentümergruppen gegenüber, die sich gegenseitig mit über 100 WEG-Streitverfahren überzogen hatten. In diesem Fall konnte der Kläger sogar die Rückgängigmachung des Kaufvertrages und die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen (OLG Düsseldorf, Az.: 9 U 92/96).

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