Wohnungseigentumsgesetz: Diese Regeln gelten für Eigentümer

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Eine Eigentumswohnung gilt als sichere Kapitalanlage und Altersvorsorge. Wer den Schritt gewagt hat, eine Wohnung zu erwerben, ist fortan Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, für die die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes gelten. Was das bedeutet, wird hier geklärt.

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Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Zusammenleben unter einem Dach und wie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann. Foto: iStock.com/querbeet

Überall gelten Regeln – ganz besonders gilt dies für Mehrfamilienhäuser, in denen die Wohnungen verschiedene Eigentümer haben. Welche das sind, regelt das Wohnungseigentumsgesetz.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Zunächst gilt: Eigentümer eines Mehrfamilienhauses können die Wohnungen nicht einfach so einzeln verkaufen. Zunächst muss das Haus nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes in einzelne Einheiten aufgeteilt werden – erst dann können diese an verschiedene Eigentümer veräußert werden.

Ist dies geschehen, besteht eine Eigentümergemeinschaft als Verbund aller Eigentümer, die eine Einheit in einem Haus mit mehreren Einheiten besitzen. Begründet wird die Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung mit zugehöriger Gemeinschaftsordnung sowie einer notariellen Beurkundung.

Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung regeln das Zusammenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie können später entweder gar nicht mehr oder nur noch unter strengen Voraussetzungen geändert werden.

Was die Begriffe in der Teilungserklärung bedeuten

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.

Gemeinschaftliches Eigentum

Unter gemeinschaftlichem Eigentum versteht man alle Teile, die nicht direkt einem Eigentümer zugeordnet sind, die also allen Eigentümern der WEG gemeinschaftlich gemäß ihrem Miteigentumsanteil gehören. Also zum einen das Grundstück, aber auch zum Beispiel das Treppenhaus oder eine gemeinschaftliche Waschküche im Keller.

Das Sondereigentum

Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören, also um seine Eigentumswohnung samt der der Wohnung zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einem Kellerabteil.

Das Wohnungseigentum

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Das Teileigentum

Teileigentum ist im Prinzip das gleiche wie Wohnungseigentum, bloß dass es Räumlichkeiten betrifft, die nicht Wohnzwecken diesen. Das kann zum Beispiel ein Ladenlokal in einem Wohn- und Geschäftshaus sein.

Keine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter

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Damit in einer Eigentümergemeinschaft alles nach Plan läuft, bedarf es einer guten Hausverwaltung. Foto: Rawpixel.com/stock.adobe.com

Doch mit klaren Regelungen zu den Eigentumsverhältnissen ist es nicht getan. Damit eine Eigentümergemeinschaft langfristig gut funktioniert, bedarf es einer guten Hausverwaltung. Daher braucht jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter. Das kann einer der Eigentümer sein, in der Regel ist es aber ein professioneller Dienstleister. Laut Gesetz darf der Verwalter für maximal fünf Jahre bestellt werden, wird eine Eigentümergemeinschaft neu begründet, für höchstens drei Jahre. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter gute Arbeit geleistet hat. Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) erklärt: „Eigentümer sollten sich für die Auswahl des Verwalters ausreichend Zeit nehmen und nicht nur auf den Preis achten.“

Sind Eigentümer auf Verwaltersuche, sollten sie auf bestimmte Qualitätskriterien achten. So sollte er seine Qualifikation nachweisen können: Wie lange ist er schon Verwalter? Hat er eine Ausbildung, beispielsweise zum Immobilienkaufmann? „Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können“, erläutert Herbst.

Die Eigentümerversammlung

Eine der Aufgaben des Verwalters ist es, einmal jährlich die Eigentümerversammlung abzuhalten. Im Vorfeld prüfen die Beiräte, die aus dem Kreis der Eigentümer von diesen gewählt werden, ob der Verwalter ordnungsgemäß gearbeitet hat: So prüfen sie den Wirtschaftsplan und prüfen auch, ob Abrechnungen rechnerisch und sachlich korrekt sind. Danach lädt der Verwalter einige Wochen vor dem Termin zu der Versammlung ein. In der Einladung finden die Wohnungseigentümer auch die einzelnen Tagesordnungspunkte, über die abgestimmt werden soll.

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Für Wohnungseigentümer das wichtigste Event des Jahres: Die Eigentümerversammlung. Foto: Rawpixel.com/stock.adobe.com

Zu Beginn der Versammlung wird zunächst festgestellt, welche Eigentümer anwesend sind und welche sich durch eine Vollmacht vertreten lassen. Nur wenn genug Eigentümer anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind, ist die Versammlung beschlussfähig. Das ist sie dann, wenn die anwesenden oder vertretenen Eigentümer mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentieren. Wichtig: Beschlüsse einer Eigentümerversammlung mit zu wenigen Stimmen sind unwirksam. Hat der Verwalter die Beschlussfähigkeit festgestellt, eröffnet er die Versammlung. Die einzelnen Tagesordnungspunkte werden abgearbeitet und die Eigentümer stimmen ab, ob sie zum Beispiel einer Sanierung zustimmen, sich enthalten wollen oder diese ablehnen. Die Beschlüsse werden vom Verwalter verkündet und schriftlich dokumentiert.

Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse allen Eigentümern – also auch denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren – schriftlich zustellen. Die Eigentümer haben eine vierwöchige Frist, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten.

Größere Renovierungen: Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlage

Werden auf der Eigentümerversammlung Sanierungen beschlossen, müssen diese irgendwie bezahlt werden. Für solche Fälle bilden Eigentümergemeinschaften für gewöhnlich Rücklagen. In der Regel zahlt jeder Eigentümer dafür monatlich zusammen mit dem Hausgeld einen festen Geldbetrag. Dieses Geld wird auf einem Konto der WEG angesammelt. Wie hoch die Rücklagen sein sollten, ist nicht allgemeingültigen festgelegt, es gibt jedoch Richtwerte.

Praxis-Tipp

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein? Zwei Berechnungsmethoden:

Instandhaltungsrücklage gemäß Berechnungsverordnung
Bei neueren Gebäuden sind pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich bis zu 7,10 Euro angemessen, bei Häusern, die älter als 22 Jahre alt sind, neun Euro und bei Gebäuden, die mehr als 32 Jahre alt sind, bis zu 11,50 Euro. Festgelegt sind diese Werte in der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28). Rechtlich bindend ist diese Verordnung allerdings nur für Sozialwohnungen.

Instandhaltungsrücklage mit Petersscher Formel berechnen
Ein weiterer Ansatz für eine angemessene Instandhaltungsrücklage ist die Peterssche Formel. Sie besagt, dass innerhalb einer angenommenen 80-jährigen Nutzungsdauer des Gebäudes das 1,5-fache der Herstellungskosten angespart werden muss. Dabei wird angenommen, dass 65 Prozent der Kosten das Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent das Sondereigentum betreffen.

Zu den Herstellungskosten zählen nur diejenigen Kosten, die für die Handwerker anfallen, nicht aber die Kosten für das Grundstück, Kaufnebenkosten oder die Gewinnspanne eines Bauträgers. Bei geschätzten Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter sollte die Eigentümergemeinschaft also jährlich rund 24,50 Euro pro Quadratmeter Gemeinschaftsfläche zurücklegen.

Mehr Informationen zur Instandhaltungsrücklage.

In vielen Eigentümergemeinschaften wird die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage eher stiefmütterlich behandelt. Das kann später Folgen haben. Sind nämlich irgendwann einmal größere Instandhaltungsarbeiten fällig, reicht die gebildete Rücklage oft nicht aus, um die Kosten zu decken. In diesem Fall muss die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen.

Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht reicht

Es gibt mehrere Gründe, weshalb es nötig werden kann, dass eine Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließt. Zum Beispiel:

  • Zur Finanzierung größerer Sanierungen, wie etwa den Einbau einer neuen Heizung.
  • Wenn Engpässe hinsichtlich der Liquidität der WEG vorliegen. Zum Beispiel, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert ist oder wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt.
  • Um alte Verbindlichkeiten der WEG zu begleichen.

Wird eine Sonderumlage auf der Eigentümerversammlung beschlossen, müssen Zweck, Höhe und Kostenverteilung benannt werden. In den meisten Fällen wird die für den einzelnen Eigentümer zu zahlende Sonderumlage nach der Höhe seiner Miteigentumsanteile berechnet. Abweichend davon kann von der Eigentümergemeinschaft ein anderer Schlüssel vereinbart werden.

Info

Ist eine Sonderumlage so hoch, dass sie manche Eigentümer finanziell überfordern könnte, so kann durch Beschluss auch festgelegt werden, dass sie in Raten zu zahlen ist.

Sonderumlage, wenn ein Miteigentümer nicht oder nur unregelmäßig zahlt

Problematisch ist es, wenn ein Eigentümer längerfristig seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ein Beispiel: Eine WEG besteht aus fünf Einheiten mit gleich hohen Miteigentumsanteilen. Weil einer der Eigentümer schon seit längerem kein Hausgeld zahlt, fehlen 5.000 Euro in der WEG-Kasse. Würde nun beschlossen werden, dass jeder Eigentümer 1.000 Euro zu zahlen hat, wäre es absehbar, dass der illiquide Eigentümer seinen Anteil nicht zahlt. Es bietet sich dann an, eine Sonderumlage in Höhe von 1.250 Euro zu beschließen. Ist es absehbar, dass der säumige Eigentümer auch in Zukunft seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, sollte unter Umständen ein noch höherer Betrag gewählt werden. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es in diesem Fall aber auch, dass der Verwalter die Forderung an den säumigen Eigentümer titulieren lässt, also ein gerichtliches Mahn- und Vollstreckungsverfahren betreibt. Die Gemeinschaft kann dann sogar ein Zwangsversteigerungsverfahren veranlassen, um an ihr Geld zu kommen.

Abstimmung in der WEG über bauliche Maßnahmen und Sonderumlage

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Wenn Wohnungseigentümer eine Entscheidung treffen, gibt es verschieden Regelungen, wann es eine Mehrheit gibt. Foto: MichaelJBerlin/stock.adobe.com

Jede Maßnahme braucht eine gewisse Anzahl an Stimmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft, damit sie durchgeführt wird. Dabei gibt es unterschiedliche Arten von Stimmen und unterschiedliche Mehrheiten: 

Die drei Stimmprinzipien

  • Kopfprinzip: Dies ist das gesetzliche Stimmprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Sofern in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten sind, so gilt das Kopfprinzip. Das heißt: Jede Stimme hat dasselbe Gewicht. Wohnungseigentümer Müller hat nur eine Stimme, auch wenn ihm drei Einheiten in der WEG gehören. Teilen sich mehrere Personen eine Wohneigentumseinheit, zum Beispiel ein Ehepaar, das zur Hälfte Miteigentümer einer Wohnung ist, so haben sie eine gemeinsame Stimme und können ihr Stimmrecht nur zusammen ausüben.
  • Wertprinzip: Hierbei richtet sich die Stimmkraft in der Regel nach der Größe der Miteigentumsanteile (MEA). Diese sind als Bruchteil sämtlicher Miteigentumsanteile in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch verzeichnet. Herr Müllers Eigentumswohnungen sind zum Beispiel mit jeweils 200 MEA im Grundbuch verzeichnet, also hat er 600 Stimmanteile an den Gesamtstimmen. Hat eine Wohnung zum Beispiel 400 MEA, kann er auch 800 Stimmanteile haben.
  • Objektprinzip: Eine weitere Methode, die Mehrheitsverhältnisse zu bestimmen, ist die Verteilung nach Objekten. Hierbei steht jeder Einheit eine Stimme zu, ein Eigentümer mit mehreren Einheiten hat also auch hier mehrere Stimmen. Für Herrn Müller wären es in diesem Fall drei.

Einfache Mehrheit

  • Gilt bei: Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, laufende Verwaltung, Abschluss eines Versicherungsvertrages, Wirtschaftsplan, Bestellung des Verwalters, Bildung und Höhe der Instandhaltungsrücklage.

In der Regel reicht es für Entscheidungen in der WEG aus, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden. Diese Abstimmung erfolgt durch Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen. Dabei kommt es in der Regel nur auf die abgegebenen Stimmen an, Enthaltungen werden nicht mitgezählt. In der Gemeinschaftsordnung können die Eigentümer aber auch abweichende Regelungen hierzu treffen.

Qualifizierte Mehrheit

  • Gilt bei: bestimmten Beschlüssen, sofern es die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend vereinbart hat.

In der Gemeinschaftsordnung können Regelungen vorhanden sein, dass für bestimmte Beschlüsse eine qualifizierte Mehrheit nötig ist. Wie diese aussieht, hängt von der Vereinbarung ab. Zum Beispiel kann es heißen, dass mindestens die Hälfte aller Eigentümer zustimmen muss, oder eine Mehrheit von drei Viertel der Eigentümer. Auch kann geregelt werden, ob hierbei alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gemeint sind oder die Stimmen der in der Eigentümerversammlung Anwesenden reichen.

Doppelt qualifizierte Mehrheit

  • Gilt bei: Maßnahmen zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, zum Beispiel, wenn das Dach neu gedämmt werden soll, um Energie zu sparen; Beschluss einer Sonderumlage.

Bei bestimmten Beschlusskompetenzen fordert das WEG diese Mehrheit. Das bedeutet, drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Eigentümer müssen dem Beschlussantrag zustimmen. Zudem müssen diese Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Die Abstimmung erfolgt zwingend nach dem Kopfprinzip.

Allstimmigkeit

  • Gilt bei: Baulichen Veränderungen, die weder Modernisierung noch Reparatur sind und das Gesamterscheinungsbild der Immobilie betreffen. Das kann zum Beispiel der Anbau von Balkonen oder der Einbau eines Aufzugs sein. Außerdem gilt dieses Stimmprinzip, wenn die Teilungserklärung geändert werden soll, zum Beispiel, wenn eine neue Regel in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden soll, die wiederum Teil der Teilungserklärung ist.

In bestimmten Fällen fordert das WEG Allstimmigkeit. Das heißt, sämtliche Wohnungseigentümer, die im Grundbuch stehen, müssen dem Beschluss zustimmen.

Was tun, wenn es Streit gibt: Urteile und Vorgehensweisen

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Oft werden WEG-Streitigkeiten vor Gericht ausgetragen. Denn das Wohnungseigentumsgesetz kann nicht jedes Detail regeln. Foto: amnaj/stock.adobe.com

Wo viele Menschen zusammenleben, kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. In einer WEG kann ein Streit zwischen den Bewohnern das Klima verderben – oder es kommt zu einem Streit zwischen Eigentümern und dem Hausverwalter. In jedem Fall stellt sich dann die Frage: Was tun? In den meisten Fällen erscheint es sinnvoll, diesen Streit außergerichtlich beizulegen. Das vor einiger Zeit in Kraft getretene Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG), das auf eine außergerichtliche Schlichtung abzielt, ist auf WEG jedoch nur dann anwendbar, wenn eine WEG gegen ein Unternehmen vorgehen will. Streitfälle zwischen Eigentümern oder zwischen Verwalter und WEG werden vom VSBG nicht erfasst. Deshalb landen viele WEG-Streitereien nach wie vor vor Gericht.

Bisweilen kommt es vor, dass die Eigentümergemeinschaft Änderungen beschließt, mit denen eine Minderheit der Eigentümer nicht einverstanden ist und dass sie diese vor Gericht anfechten, oder ein Eigentümer will etwas durchsetzen, die Mehrheit der Eigentümer ist jedoch dagegen. Auch gibt es Fälle, in denen zum Beispiel ein Eigentümer jahrelang regelwidrig handelt, dies aber von der Gemeinschaft eine Zeit lang, später jedoch nicht mehr geduldet wird. Zahlreiche Gerichtsurteile geben Hinweise, wie solche Streitfälle zu lösen sind.

Teilungserklärung als Maßstab: Gaststätte darf nicht in Ladenlokal betrieben werden

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Gastronomie in einem Wohn- und Geschäftshaus? Das ist verboten, solange die Teilungserklärung dies nicht ausdrücklich gestattet. Foto: Mirko/stock.adobe.com

Mit einem solchen Fall hatte sich vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof zu beschäftigen (Az.: V ZR 275/16). Es ging hier darum, dass in einer größeren Eigentumsanlage mit Wohnungen, Läden, Praxen und Büros in einer Einheit eine Gaststätte betrieben wurde. Diese Nutzung war in der Teilungserklärung nicht vorgesehen, wurde aber jahrzehntelang von der Gemeinschaft geduldet. Irgendwann jedoch beschloss die Mehrheit der Eigentümer, diese zweckwidrige Nutzung nicht mehr hinzunehmen. Auf einer Eigentümerversammlung beschloss die WEG mehrheitlich, gerichtlich dagegen vorzugehen.

Die Klage der WEG auf Unterlassung des Betriebs der Gaststätte war letztinstanzlich vor dem BGH erfolgreich. Maßgeblich für die zulässige Nutzung sei die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, so die Richter. Und diese sehe eine Nutzung als Laden, Praxis oder Büro, nicht jedoch als Gaststätte vor. Der Anspruch sei laut BGH auch nicht wegen der langen Duldung verwirkt.

Minderheit kann sich gegen Mehrheit durchsetzen

In manchen Fällen können Eigentümer, die in der Minderheit sind, ihre Interessen gegen den Willen der Mehrheit durchsetzen. In einem vor dem BGH verhandelten Fall kam es zu Feuchtigkeitsschäden im Souterrain eines alten Hauses, weil die Abdichtung fehlerhaft war (Az.: V ZR 203/17). Im Souterrain befanden sich eine Naturheilpraxis, eine Künstleragentur sowie eine Kommunikationsagentur. Die Eigentümer dieser Einheiten verlangten eine Sanierung, die anderen Eigentümer der Wohnungen über den Gewerbeflächen, die die Mehrheit der WEG bildeten, lehnten dies wegen der hohen Kosten ab.

Der Fall landete vor Gericht und wurde letztinstanzlich zugunsten der Gewerbetreibenden entscheiden. Die Mängel am Gemeinschaftseigentum müssen trotz der hohen Kosten von rund 300.000 Euro beseitigt werden. Maßgeblich sei im konkreten Fall der „Sollzustand“ des Gebäudes nach der Teilungserklärung, in der das Gebäude als „total renoviert“ bezeichnet wurde.

Bauliche Veränderungen durch einen Eigentümer

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Ein Wohnungseigentümer darf in seiner Wohnung keine baulichen Veränderungen am Gemeinschafseigentum vornehmen – und zu diesem zählen auch die Wände in der Wohnung. Foto: Wellnhofer Designs/stock.adobe.com

Nimmt ein Eigentümer bauliche Veränderungen an seinem Sondereigentum vor, die das Gebäude optisch verändern, so ist nicht immer die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Gemeinschaft erforderlich, entschied der BGH (Az.: V ZR 49/16).

Im verhandelten Fall besaß ein Eigentümer eine Penthouse-Wohnung mit Dachgarten. Weil durch die Eigentümergemeinschaft das Dach, welches Gemeinschaftseigentum war, saniert werden musste, wurde unter anderem ein Dachvorbau entfernt, der nach der Dachsanierung vom Penthouse-Eigentümer wieder neu errichtet wurde – allerdings in abweichender Optik. Da der Vorbau auch von außen sichtbar war und aus Sicht einiger Eigentümer die Optik des Gebäudes nachteilig verändert habe, klagte die WEG gegen den Eigentümer auf Rückbau des neuen Dachvorbaus. Während das Landgericht der WEG noch Recht gab, sah dies der BGH anders und verwies den Streit an die Vorinstanz zurück: Es komme zunächst darauf an, ob die Veränderung so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert hat. Nur wenn dies der Fall ist, kann die WEG etwas dagegen unternehmen. Der Penthouse-Eigentümer muss dann darüber abstimmen lassen. Hier ist aber kein einstimmiges Ergebnis vonnöten, es reicht, wenn mehr als drei Vierteln aller Wohnungseigentümer zustimmen und diese mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Randale kann für WEG-Eigentümer Folgen haben

Grobes Fehlverhalten kann für Eigentümer Konsequenzen haben. In einem vor dem BGH entschiedenen Fall beleidigte ein Wohnungseigentümer immer wieder andere Eigentümer und beging sogar Körperverletzungen (Az.: V ZR 138/17). Die WEG-Mehrheit wollte diese nachhaltigen Störungen des Hausfriedens irgendwann nicht mehr hinnehmen und beschloss auf einer Eigentümerversammlung, dem Störenfried das Eigentum zu entziehen. Ein gerichtliches Eigentumsentziehungsverfahren ist nach § 18 des Wohnungseigentumsgesetzes möglich.

Letztlich bekam die WEG-Mehrheit vor dem BGH Recht. Der Störenfried musste seine Wohnung verkaufen und ausziehen. Das Urteil betrifft – und darüber hatte der BGH zu entscheiden – auch die Ehefrau des Störenfrieds, die sich nichts zuschulden kommen ließ.

In einem vergleichbaren Fall wollte der geschasste Ex-Eigentümer tricksen: Nachdem er verurteilt wurde, seine Wohnung zu verkaufen, mietete er seine Ex-Wohnung vom neuen Eigentümer. So nicht, urteilte der BGH: Der Neueigentümer muss dafür sorgen, dass der ehemalige Eigentümer und Störenfried auszieht (Az.: V ZR 221/15).

Aufzug nur, wenn alle Eigentümer zustimmen

Wohnungseigentumsgesetz, Wohnungseigentümer, WEG, Aufzug einbauen, Eigentümergemeinschaft, Foto: Michèle Guerineau/stock.adobe.com
Wer nachträglich einen Aufzug einbauen will, tut sich oft schwer, den Wunsch in der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen. Foto: Michèle Guerineau/stock.adobe.com

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer gehbehindert ist, benötigt er eine einstimmige Zustimmung der Gemeinschaft, will er einen Aufzug ins Treppenhaus einbauen lassen. Das gilt auch dann, wenn er selbst für die Kosten aufkommt, urteilte der BGH (Az.: V ZR 96/16). Denn der Einbau eines Aufzugs bedeute einen massiven konstruktiven Eingriff. Allerdings gestand der BGH dem Eigentümer zu, einen Treppenlift oder eine Rampe einzubauen. Eine solche geringfügige Änderung müssen die anderen Eigentümer dulden.

Die Wohnungstür gehört der Eigentümergemeinschaft

In einer Eigentümergemeinschaft war das Erscheinungsbild der Wohnungstüren (mehrheits-) beschlossene Sache: Sie sollten aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ sein und einen Glaseinsatz in einer festen Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten. Eine Eigentümerin hatte jedoch einen anderen Geschmack und zog vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof erteilte ihr letztendlich eine Absage (Az.: V ZR 212/12): Die Wohnungstür trenne das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum ab. Weil sie damit räumlich und funktional zum Gemeinschaftseigentum gehört, stehe die gesamte Türe im gemeinschaftlichen Eigentum. Ob die Wohnungseigentümerin zumindest für sich die Innenseite der Türe gestalten darf, wurde nicht entschieden, denn hierzu gab es keine Vorgaben von der WEG.

Baumfällen ist Sachbeschädigung am Gemeinschaftseigentum

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Baumfällen ist keine einfache Angelegenheit, denn dabei handelt es sich in der Regel um Gemeinschaftseigentum. Foto: tibor13/stock.adobe.com

In einem Fall entschied sich die Eigentümerin einer Wohnung im Zweifamilienhaus, die Bäume im Garten zu fällen, um für ihre obere Wohnung den Seeblick freizulegen.

Laut BGH sind Bäume oder sonstige Anpflanzungen auf dem Grundstück jedoch gemeinschaftliches Eigentum und wer sie fällt, begeht Sachbeschädigung (AZ.: V ZR 185/15). Denn mit einer nicht nur vorübergehenden Einpflanzung werden Bäume wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Sollten sie gefällt werden, wäre demnach in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nötig.

Neue Fassadenfarbe: je knalliger, umso komplizierter

Zu pink-farbenen oder neongrünen Hausfassaden gibt es noch kein höchstrichterliches Urteil. Folgt man aber dem Landgericht München I, so ist jeder neue Anstrich mit einer neuen Farbe eine bauliche Veränderung (Az.: 36 S 1982/12). Das heißt, damit sie durchgeführt werden kann, müssten sämtliche möglicherweise zum Nachteil davon betroffenen Eigentümer zustimmen. Ob die bauliche Veränderung nun geringfügig ist oder gar wesentlich, lässt sich nur grob sagen. Aber je extremer die Farbe, umso eher kann ein Eigentümer damit argumentieren, dass die Veränderung wesentlich sei und sich nachteilig auswirke.

Selbst wenn sich alle Eigentümer bei der Farbe einig sind, müssen sie jedoch die Gesetze und Verordnungen einhalten. Unter anderem das Baugesetzbuch, wonach sich Bauvorhaben in innerstädtischen Gebieten, für die kein Bebauungsplan existiert, in die Eigenart der nähren Umgebung einfügen müssen. Die Vorgaben zum Außenbild der Gebäude ist in der Regel im örtlichen Bebauungsplan und oder in einer kommunalen Gestaltungssatzung geregelt.

Streit um die Satellitenschüssel und -antenne

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Vielen Miteigentümern ein Dorn im Auge: Die Satellitenschüssel. Foto: Николай Батаев/stock.adobe.com

Häufiges Reizthema in der WEG ist das Anbringen von Satellitenschüsseln, da diese so manchem Miteigentümer ein Dorn im Auge sind. Ob der Einzelne sich hierbei gegen die Mehrheit durchsetzen kann, hängt stark vom Einzelfall ab, denn bislang gibt es dazu noch kein verallgemeinerbares Urteil.

Als grobe Orientierung zur Interessensabwägung kann aber ein Fall vor dem BGH helfen: Geklagt hatte eine Wohnungseigentümerin, die aus Polen kam und mit der Satellitenantenne regionale Fernsehprogramme aus ihrer Heimat empfangen wollte (Az.: V ZR 10/09). Dabei berief sie sich auf ein besonderes Informationsinteresse aufgrund ihrer Herkunft. Die übrigen WEG-Mitglieder waren aber aus ästhetischen Gründen dagegen.

Zuletzt gab es ein Urteil, das beiden Seiten entgegenkam: Die Eigentümerin musste ihre Schüssel wieder entfernen, die sie ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung montiert hatte. Allerdings dürfe ihr der Empfang nicht verwehrt werden. Da es sich dabei um eine bauliche Veränderung handelt, hat die Gemeinschaft jedoch das Recht, mitzubestimmen, wo die Satellitenschüssel angebracht wird. Letzten Endes wurde diese dann auf dem Dach montiert, da das Erscheinungsbild des Hauses nach Ansicht der Miteigentümer so weniger gestört wurde.

Fazit: Streitgemeinschaft vermeiden

Am besten ist es, sich schon vor Erwerb einer Eigentumswohnung darüber zu erkundigen, ob es sich bei der Eigentümergemeinschaft um eine harmonisch funktionierende Truppe oder um eine Streitgemeinschaft handelt. Am einfachsten bekommt man das heraus, indem man sich die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre anschaut.

Des Weiteren empfiehlt es sich, sich beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Verkäufer im Kaufvertrag bestätigen zu lassen, dass ihm von größeren Zerwürfnissen in der Eigentümergemeinschaft nicht bekannt ist.

Selbst wenn ein Käufer diese Vereinbarung nicht getroffen hat, kann er den Verkäufer je nach Einzelfall im Nachhinein noch zur Verantwortung dafür ziehen, dass er Probleme in der Eigentümergemeinschaft verschwiegen hat. Diverse Gerichte haben in solchen Fällen bereits den Verkäufer zum Schadenersatz verurteilt. Zum Beispiel das OLG Düsseldorf: Im konkreten Fall standen sich zwei widerstreitende Eigentümergruppen gegenüber, die sich gegenseitig mit über 100 WEG-Streitverfahren überzogen hatten. In diesem Fall konnte der Kläger sogar die Rückgängigmachung des Kaufvertrages und die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen (OLG Düsseldorf, Az.: 9 U 92/96).


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