Hausverwalter: Darauf sollten Eigentümer bei Suche und Vertrag achten

Lesermeinungen:  

(28)

Wer sich für einen Hausverwalter entscheidet – oder auf der Suche nach einer neuen Hausverwaltung ist – sollte bei der Auswahl systematisch vorgehen. Welche Aufgaben der Hausverwalter übernimmt und worauf beim Verwaltervertrag zu achten ist, erfahren Eigentümer hier.

Manche Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind der Überzeugung: Den ganzen Verwaltungskram erledigt man am besten selbst. Allerdings gilt bei WEG eine gesetzliche Verwalterpflicht (§ 20 Wohnungseigentumsgesetz). Die Verwaltung einer WEG kann zwar theoretisch auch einer der Eigentümer übernehmen; da das WEG-Recht allerdings komplex ist und bei der Selbstverwaltung auch Interessenskonflikte entstehen können, empfiehlt sich die Berufung eines professionellen Hausverwalters. Und auch für Miethausbesitzer kann es sinnvoll sein, für Verwaltungsaufgaben einen Profi zu beauftragen. Denn ein professioneller Hausverwalter kennt sich aus und kümmert sich um alle Belange der Eigentümer.

Hausverwalter, mHaushaltsplan, Foto: MangoStar Studio/iStock
Ein Hausverwalter hat viele Aufgaben: Beispielsweise erstellt er den jährlichen Haushaltsplan und präsentiert ihn dem Hausbesitzer oder den Wohnungseigentümern. Foto: MangoStar Studio/iStock

Welche Aufgaben die Hausverwaltung übernimmt

Der Hausverwalter ist der Kümmerer und Organisator einer Immobilie. Dabei ist er sowohl für die kaufmännische als auch die technische Verwaltung zuständig. Aufgaben eines Hausmeisters übernimmt er klassischerweise nicht, wohl aber die Überwachung der Arbeiten eines solchen. Allerdings gibt es keinen gesetzlich festgelegten Leistungskatalog der Aufgaben eines Verwalters. Diese werden individuell im Verwaltervertrag geregelt, müssen aber immer den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Ein Hausverwalter, unterschiedliche Verwaltertätigkeiten

Dabei können die Aufgabenfelder von Immobilienverwaltern sehr unterschiedlich sein, je nachdem, um was für ein Objekt es sich handelt oder wer der Auftraggeber ist; beispielsweise eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder ein einzelner Eigentümer eines Mietshauses. „Es gibt Hausverwaltungen, die ausschließlich in der Mietverwaltung tätig sind. Zahlreiche WEG-Verwaltungen bieten aber ebenfalls professionelle Mietverwaltung an“, sagt Franziska Bock vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDVI).

Mehrere Wohnungen, mehrere Eigentümer: Tätigkeitsfeld des WEG-Verwalters

Hausverwalter, WEG, Grafik: immowelt.de

Der Verwalter eines Mehrfamilienhauses, dessen einzelne Einheiten in Sondereigentum aufgeteilt sind, verwaltet das Gemeinschaftseigentum, aber nicht unbedingt die einzelnen Einheiten. Dies bedeutet zum Beispiel, dass der Verwalter Handwerkerangebote einholen muss, wenn etwa das Treppenhaus saniert werden soll. Will aber ein Wohnungseigentümer sein Bad neu fliesen, so gehört das nicht zu den Aufgaben des WEG-Verwalters.
Der WEG-Verwalter kümmert sich um alle kaufmännischen Belange der Eigentümergemeinschaft: So erstellt er zum Beispiel Wirtschaftspläne, erledigt die Buchhaltung und kümmert sich um die ordnungsgemäße Überprüfung aller Zahlungseingänge und -ausgänge. Er erstellt auch die Nebenkostenabrechnungen für die Eigentümer der einzelnen Einheiten.

Info

Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Einheit, rechnet er die Nebenkosten mit seinem Mieter ab. Dabei darf er nicht alle Kostenpositionen, die ihm der Verwalter in Rechnung stellt, an seinen Mieter weitergeben. Instandhaltungsrücklagen oder eben die Verwalterkosten müssen Vermieter selber tragen.
Welche Nebenkosten umlagefähig sind, erfahren Sie in diesem Artikel.

Aufgabe des Verwalters einer WEG ist es auch, jährlich die Eigentümerversammlung zu organisieren und durchzuführen. Dabei werden Tagesordnungspunkte, etwa über anstehende Reparatur- oder Sanierungsarbeiten abgearbeitet und die Beschlüsse der Eigentümer protokolliert. Der Verwalter muss alle Beschlüsse in einer Beschlusssammlung festhalten, sodass auch nach Jahren noch feststellbar ist, was die Eigentümergemeinschaft einst beschlossen hatte.

Mehrere Wohnungen, ein Hauseigentümer: Tätigkeitsfeld des Mietverwalters

Hausverwalter, Miethausverwaltung, Grafik: immowelt.de

Im Unterschied zur WEG-Verwaltung vertritt der Mietverwalter nicht die Interessen einer Gemeinschaft, sondern die eines einzelnen Eigentümers eines Mehrparteienhauses. Der Mietverwalter ist für die Verwaltung des gesamten Objektes zuständig, also auch für die einzelnen Wohneinheiten und ist sogar Ansprechpartner für die Mieter. Oft ist vertraglich vereinbart, dass sich der Miethausverwalter zudem um die Vermietung der Einheiten kümmert, die Mietverträge ausstellt und Mieterhöhungen durchsetzt. Als Verwalter darf er allerdings keine Vermittlungsprovision verlangen. Unter Umständen kann im Verwaltervertrag vereinbart sein, dass für die Abwicklung von Neuvermietungen zusätzliche Kosten berechnet werden. Anders als der WEG-Verwalter muss der Miethausverwalter keine Eigentümerversammlungen organisieren, da er ja nur für den Eigentümer tätig ist.

Eine Wohnung: Tätigkeitsfeld der Sondereigentumsverwaltung

Hausverwaltung, Sondereigentum, Grafik: immowelt.de


Da ein WEG-Verwalter nur das Gemeinschaftseigentum verwaltet, nicht aber die einzelnen Einheiten, muss der Eigentümer seine Eigentumswohnung selbst verwalten – oder aber einen Verwalter beauftragen. Das bietet sich insbesondere dann an, wenn die Einheit vermietet wird und der Eigentümer nicht vor Ort wohnt. Der Sondereigentumsverwalter ist dann Ansprechpartner für den Mieter und erstellt zum Beispiel auch die jährliche Nebenkostenabrechnung für diesen. Wer sich als Eigentümer für die Sondereigentumsverwaltung entschließt, sollte in Erwägung ziehen, damit den WEG-Verwalter und nicht einen Dritten zu beauftragen. Er erhält dann sozusagen ein All-Inclusive-Paket aus einer Hand.

Umfang der Verwaltertätigkeit

Grundsätzlich gibt es keinen festgelegten Leistungskatalog, den ein Verwalter erbringen muss – seine Aufgaben werden im Verwaltervertrag geregelt. Deshalb sollten Auftraggeber die Details des Vertrags genau studieren und im Zweifel auch nachfragen. Es ist auch möglich, zu vereinbaren, dass der Verwalter nur Teilleistungen erbringt, ein anderer Teil aber von den oder dem Eigentümer selbst erledigt werden. So kann beispielsweise bei einer Mietshausverwaltung vereinbart werden, dass sich der Verwalter um Neuvermietungen kümmert. Das kann der Eigentümer aber auch vertraglich ausschließen und sucht dann selbst nach neuen Mietern.

Hausverwalter, Mängel, Foto: Karin & Uwe Annas/Fotolia
Ein Hausverwalter hat viele Aufgaben: So muss er auch Mängel am Anwesen aufnehmen und sich um die Beseitigung durch einen Fachhandwerker kümmern. Foto: Karin & Uwe Annas/Fotolia

Den richtigen Hausverwalter finden

Eigentümer, die einen Verwalter suchen, finden auf den Webseiten des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDVI) und des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI) jeweils umfangreiche Datenbanken von Mitgliedsunternehmen. „Ein guter Tipp sind natürlich auch immer Empfehlungen anderer Wohnungseigentümergemeinschaften oder Vermieter“, ergänzt Franziska Bock. Wer den passenden Verwalter sucht, sollte diese Fragen klären:

Welche Ausbildung hat der Hausverwalter?

„Derzeit gibt es kein gesetzlich verankertes Berufsbild für Immobilienverwalter. Es gibt weder einheitliche Kriterien der Ausbildung, noch notwendige Qualifikationen und Kenntnisse als Mindestvoraussetzung“, mahnt DDVI-Sprecherin Bock. Im Prinzip kann jeder ein Gewerbe als Hausverwalter anmelden. Deshalb sollten Suchende herausfinden, ob der Verwalter ausreichend qualifiziert ist: „Viele Immobilienverwalter haben eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann absolviert. Dies ist ebenso eine gute Grundlage für die Verwaltertätigkeit wie ein immobilienwirtschaftliches oder kaufmännisches Studium. Auch zahlreiche Quereinsteiger sind in der Branche tätig, die sich über Zusatzqualifikationen und Fortbildungen das notwendige Fachwissen angeeignet haben“, so Bock.

Ist er Verbandsmitglied?

Wer als Verwalter in einem der Berufsverbände aufgenommen werden will, muss ein Mindestmaß an fachlicher Qualifikation mitbringen. Eine Verbandszugehörigkeit kann also ein Kriterium dafür sein, dass es sich um einen seriösen Anbieter handelt.

Kann der Hausverwalter Referenzen vorweisen?

Neben der Möglichkeit, andere Eigentümer nach ihren Erfahrungen zu fragen, sollte man auch selbst nachhaken und nach Referenzen fragen.

Wie ist seine Position am Markt?

Wie lange eine Hausverwaltung schon am Markt etabliert ist sowie die Anzahl der verwalteten Einheiten, können Kriterien für die Professionalität der Verwaltung sein. Verwalter mit einer sehr hohen Zahl von Einheiten sind oft auf größere Objekte spezialisiert. Umgekehrt spricht eine geringere Zahl von verwalteten Einheiten nicht für schlechte Qualität: Es gibt auch zahlreiche professionelle Verwalter, die sich auf kleinere Objekte spezialisiert haben und oft weniger Einheiten verwalten.

Arbeitet die Hausverwaltung in der Nähe zum Objekt?

Vorteilhaft ist es, wenn die Hausverwaltung ihren Sitz in räumlicher Nähe zum Objekt hat. Der Verwalter mag noch so gut sein: Bei einer weiten Entfernung zum Objekt dürfte es schwierig für ihn sein, regelmäßig vor Ort zu agieren.

Wie transparent ist das Vertragsangebot der Hausverwaltung?

Das Angebot eines Verwalters sollte alle Leistungen und Kosten klar und transparent aufführen. Insbesondere sollte ersichtlich sein, welche Leistungen mit einer pauschalen Vergütung abgegolten sind und über welche Zusatzleistungen gesondert abgerechnet wird.

Wie ist der Hausverwalter finanziell abgesichert?

Ein Hausverwalter nimmt die Vermögensinteressen seiner Kunden wahr und kann dabei Fehler begehen. Deshalb sollte er über eine Berufshaftpflichtversicherung – in seinem Fall über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung – verfügen.

Link-Tipp

Wenn einem Hausverwalter – oder auch einem Makler – ein Fehler unterläuft, hilft die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. In diesem Artikel erfahren Sie, wann die Versicherung für Kosten aufkommt.

Zudem sollte der Verwalter auch eine Vertrauensschadenversicherung vorweisen können. Sie kommt für Schäden aus unerlaubten Handlungen von Mitarbeitern des Verwalters auf. Beides ist auch für seine Kunden von Relevanz: Denn gerät der Verwalter in Insolvenz, so muss die Versicherung im Schadensfalle dennoch zahlen. Ohne Versicherung gingen seine Kunden dann möglicherweise leer aus.

Das kostet der Hausverwalter

Taschenrechner, Kosten, Foto: psphotography/fotolia.com
Kosten des Hausverwalters: Damit müssen Eigentümer rechnen. Foto: psphotography/fotolia.com

In vielen Fällen vereinbaren Verwalter und Eigentümer einen monatlichen Fixbetrag pro Wohneinheit. „Im Schnitt liegt die pauschale Grundvergütung für die WEG-Verwaltung je nach Region und Größe der Anlage zwischen 18 Euro und 30 Euro netto pro Einheit und Monat. Für die Verwaltung von Mietshäusern zahlen Eigentümer im Schnitt zwischen 20 Euro und 26 Euro netto pro Einheit und Monat“, erläutert DDVI-Sprecherin Bock. Manche Verwalter berechnen die Kosten auch als Prozentsatz von der Kaltmiete, oft fünf bis sechs Prozent.

In manchen Verträgen ist zudem geregelt, dass der Verwalter für bestimmte, nicht regelmäßig anfallende Arbeiten extra Geld kassieren kann. „Energetische Sanierungsmaßnahmen oder aufwendige Instandsetzungsarbeiten sind meist mit einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter verbunden, sodass diese Leistungen zusätzlich abgerechnet werden dürfen“, erläutert die DDVI-Sprecherin. Hier sollte auf Details im Vertrag geachtet werden.

Wie Eigentümer ihrem Hausverwalter kündigen

Ein WEG-Verwaltervertrag hat grundsätzlich eine begrenzte Laufzeit von maximal fünf Jahren. Handelt es sich um eine neue Eigentümergemeinschaft, sind es nur drei Jahre. Das regelt das Wohnungseigentumsgesetz. Für die Miethaus- und Sondereigentumsverwaltung gelten die WEG-Regelungen nicht. Die Laufzeiten können frei vereinbart werden.

Verwalter abberufen

Wer mit seinem Verwalter unzufrieden ist und deshalb wechseln möchte, sollte die Kündigungsfristen beachten. Eine Eigentümergemeinschaft kann allerdings jederzeit durch Mehrheitsbeschluss den Verwalter abberufen, auch wenn der Vertrag noch keine Kündigungsmöglichkeit vorsieht. Der Verwalter ist dann zwar von seinen Pflichten befreit, ansonsten läuft der Vertrag aber mit allen Verpflichtungen, insbesondere der Zahlung der Vergütung weiter.
Im Verwaltervertrag kann vereinbart werden, dass der Verwalter nur dann abberufen werden darf, wenn ein wichtiger Grund dafür vorliegt. Außerdem kann vereinbart werden, dass gleichzeitig mit der Abberufung auch der Verwaltervertrag gekündigt ist. Ob tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt müssen regelmäßig die Gerichte unterscheiden. Dazu gehört, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist. Etwa, weil ein einzelner Eigentümer bevorzugt, falsch abgerechnet wird oder der Verwalter die Eigentümerversammlung über einen längeren Zeitraum nicht einberuft.

Bei einer Miet- oder Sondereigentumsverwaltung gibt es diese Möglichkeit nicht, es zählt, was vertraglich vereinbart wurde.

Corona Update

ufgrund der Corona-Pandemie sind Eigentümerversammlungen vielfach nicht möglich. Daher wurde vom Gesetzgeber beschlossen, dass der zuletzt bestellte Verwalter vorläufig im Amt bleibt, um einen verwaltungslosen Zustand auszuschließen. Zudem wurde angeordnet, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt.

Info

Sonderfall: Abberufung des Verwalters durch ein Gericht

Entscheidet sich die Eigentümerversammlung gegen die Abberufung des Verwalters, haben einzelne Eigentümer die Möglichkeit, diesen Beschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anzufechten. Stellt ein Gericht dann fest, dass tatsächlich wichtige Gründe vorliegen, kann das Gericht anstelle der Gemeinschaft den Verwalter abberufen.

Verwalter fristlos kündigen

In manchen Fällen besteht auch das Recht, einen Verwaltervertrag außerordentlich fristlos zu kündigen. „Grob kann man sagen: Verstößt der Verwalter dauerhaft gegen seinen Vertrag, das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung, wird ein Kündigungsgrund vorliegen“, so Bock. Veruntreut er beispielsweise Gelder der Eigentümergemeinschaft, lässt sich die Frage, ob eine fristlose Kündigung möglich ist, klar mit ja beantworten. Geht es um Pflichtverletzungen, die eher mit Nachlässigkeiten zu tun haben – etwa unvollständige oder verspätete Abrechnungen – hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist oder nicht. Liegt ein wichtiger Grund für eine Abberufung vor, handelt es sich oftmals auch um einen Grund für eine fristlose Kündigung.

Verwalterwechsel: auf Übergabe aller Unterlagen achten

Hausverwalter, Vertragskündigung, Hausverwalter kündigen, Foto: VadimGuzhva/Fotolia
Reibungslose Trennung vom alten Verwalter: Auf vollständige Übergabe aller Unterlagen achten. Foto: VadimGuzhva/Fotolia

Wenn es zum Verwalterwechsel kommt, sollte auf eine reibungslose Übergabe geachtet werden: „Sämtliche Verwaltungsunterlagen sind Gemeinschaftseigentum und werden von Verwalter zu Verwalter weitergegeben. Wichtig ist, dass ein genaues Übergabeprotokoll angefertigt wird“, erläutert DDVI-Sprecherin Bock: „Je mehr Zeit die Verwalter für die Übergabe haben, desto reibungsloser kann diese stattfinden. Sobald der neue Verwalter die Stammdaten erhält, kann er mit der EDV-Eingabe beginnen. Dies ist das A und O für einen reibungslosen Wechsel“.

Hausverwaltung ist Vertrauenssache

Grundlage einer möglichst reibungslosen Hausverwaltung ist, dass sich alle Parteien vertrauen. Deshalb ist es ratsam, bei der Auswahl des Verwalters stets mehrere Angebote einzuholen und sich intensiv mit dessen Firmenphilosophie auseinanderzusetzen. Denn dann steht einer langen und harmonischen Geschäftsbeziehung nichts mehr im Wege.


Ihre Meinung zählt

(28)
4.5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
21
4 Sterne
 
4
3 Sterne
 
1
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
2
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

14 Kommentare

Nina D. am 28.08.2020 14:42

hallo

Ein Eigentümer aus unserer WEG möchte ein Angebot für einen neuen Verwalter einholen. Dieser verlangt aber folgende Unterlagen: Teilungserklärung, die Protokolle der letzten 5 Jahre, letzte Verwalterabrechnung. Ist das die korrekte Vorgehensweise? Darf der Eigentümer diese Unterlagen aushändigen oder muss der Beirat dieser Aufforderung nachkommen, der z.Zt. aber nicht an einem Verwalterwechsel interessiert ist.

auf Kommentar antworten

Anja D. am 20.08.2020 14:53

Hallo

Im Rahmen von Corona Schutzmaßnahmen möchte eine Verwaltung die Versammlung an einem anderen Ort stattfinden lassen. Die Miete für den Raum beträgt das dreifache des normalen Preises. Der Beirat ist dagegen. Kann die Verwaltung alleine darüber entscheiden?

auf Kommentar antworten

Alexander am 12.10.2020 19:43

Da der Verwalter gemäß 24 Abs. 1 WEG verpflichtet ist die Versammlung 1x im Jahr einzuberufen, kann der Verwalter unter Verweis auf die aktuellen Coronaregelungen einen anderen Versammlungsort auswählen. Eine Zustimmung durch die Beiräte ist hierfür nicht notwendig. Vielmehr sollte der Beirat den Verwalter aktiv darin unterstützten, gegenüber der Gemeinschaft den geänderten Ort bzw. die erhöhten Kosten zu kommunizieren

Mutti am 28.07.2020 14:53

Guten Tag, wir sind Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 7 Wohneinheiten, 2 sind vermietet und eine Wohnung wurde als Ferienwohnung deklariert. Dieses Jahr steht nunmehr der Zensus 2021 auf der Agenda. Wie hoch sollte die Aufwandsvergütung für den Verwalter sein. Ist die Verwaltung nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig oder auch für das Sondereigentum bezüglich Zensus

auf Kommentar antworten

abkhbg54! am 19.06.2020 16:12

Guten Tag, auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung im Juli '20 kommt: Wechsel des Verwalters (Vertrag endet 30.6.21). Können die Beiratsmitglieder eine Vorauswahl treffen und der Versammlung dann nur EINEN neuen Verwalter zur Abstimmung vorschlagen oder müssen alle Eigentümer über alle Angebote im Detail informiert sein? Bei gleicher Leistung gibt es Differenzen von bis zu € 6.-/Einheit, wozu dann noch der ganze Aufwand, da davon auszugehen ist, dass das günstigste Angebot den Zuschlag erhält. Danke + Gruß Norbert

auf Kommentar antworten

A. Asfalt am 28.04.2020 15:30

Guten Tag , wir sind eine WEG und haben einen Verwaltervertrag 2016 per Beschluss zum 01.09.2021 für fünf Jahre verlängert. Im Vertrag steht , dass man ihn 6 Monate vor Beendigung der Laufzeit kündigen muss.

Was müssen wir tun wenn man wie zur Zeit ( Corona )keine Versammlung abhalten kann.

Da wir zwar die Mehrheit zusammen bringen aber nicht alle Eigentümer zu überzeugen sind (Verquickung mit Bauträger bzw Verwalter) ist ein Umlaufverfahren ungeignet.

Oder endet der Vertrag und Verwalterbestellung sowiso nach 5 Jahren.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 07.05.2020 12:02

Hallo A. Asfalt,

eine Beschlussfassung findet zwar üblicherweise in der Eigentümerversammlung statt. Sie kanna ber ersetzt werden durch das schriftliche "Umlaufverfahren". Dann bedarf jedoch ein Beschluss (§ 23 Abs. 3 WEG) der schriftlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer zum Verfahren und auch zum Beschlussantrag. Die Sache ist also nicht ganz einfach.

Beachten Sie bitte auch, dass es einen Unterschid zwischen Abberufung des Verwalters und Kündigung gibt.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Emma M. am 22.04.2020 13:49

Hallo, wir sind Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 14 Einheiten. Das Haus ist 2 Jahre alt. Beim Kauf der Immobilie haben sich alle Eigentümer verpflichtet, die WEG Verwaltung zu beauftragen, die der Bauträger vorgesehen hat und deren Firma auch bereits mit der Vermarktung der Immobilie betraut war. 1) Ist diese Form der Verpflichtung zulässig? Die Hausverwaltung ist extrem unfreundlich und unzuverlässig und eher pro Bauträger als pro Eigentümer orientiert. 2) Am Montag wurden wir zur Zahlung einer Sonderumlage bis zum Ende des Monats in Höhe von 15.500,-Eur aufgefordert. Unter anderem setzen sich die Posten aus der Wartung für Türen und Fenster und den Fahrstuhl zusammen... Das sind Posten, die bereits im Wirtschaftsplan standen und auch im Vorjahr bereits beglichen wurden... Somit ist die Höhe für uns nun nicht nachvollziehbar. Vielen Dank und herzliche Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.04.2020 08:48

Hallo Emma M.,

ein Verwaltervertrag darf bei erstmaliger Bestellung nach Gründung einer WEG maximal eine Laufzeit von drei Jahren haben (was bei Ihnen so ist), ansonsten maximal fünf Jahre (§ 26 Wohnungseigentumsgesetz). Die WEG kann also bald nach einem neuen Verwalter suchen.

Die von der Hausverwaltung geforderte horrende Sonderumlage können wir nicht nachvollziehen. Bei 14 Einheiten je 15.500 Euro ergäbe sich ein nicht unerheblicher sechsstelliger Betrag, und das für die Wartung für Türen, Fenster und Fahstuhl? Das ist nicht nachvollziehbar. Sonderumlagen sind normalerweise dazu da, um größere Reparaturen oder Sanierungen, für die die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, zu finanzieren. Sie schreiben, dass das Haus erst zwei Jahre alt ist. In diesem Fall gilt noch die Gewährleistung, was bedeutet, dass Mängel vom Bauträger zu beseitigen wären.

Wir können die Sachlage aus der Ferne zwar nicht abschließend beurteilen, möchten aber darauf hinweisen, dass ein Verwalter zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet ist. Verwaltet er nicht im Sinne der WEG, gibt es durchaus Möglichkeiten, ihn auch vor Ablauf der Vertragslaufzeit abzuberufen. Hier sollten Sie sich aber ggf. mit den anderen Mitgliedern der WEG zusammentun und vor Ort die Sachlage mit einem Fachanwalt besprechen, da es hier ja um erhebliche Summen geht.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Veilchen am 09.04.2020 14:22

Liebe Immowelt-Redaktion,

wir haben mit Jahreswechsel die Verwaltung für ein 8 Parteien-Haus gewechselt. Unsere alte Verwaltung hat es personell nicht mehr geschafft und war auch schon mit einigen Sachen im Rückstand.

Die alte Verwaltung hatte uns eine neue Verwaltung empfohlen und da es sehr schnell gehen musste, haben wir beim ersten Termin den vorliegenden Entwurf unterschrieben, den wir durchgesprochen hatten. Die Verwaltung ist nicht günstig, wir liegen nur bei der GRUNDPAUSCHALE monatlich brutto bei €45,95 (netto 38,61) bzw. jährlich bei €4.410,95 brutto. Alles andere wie Mahnungen oder ähnlich kommen extra hinzu. Wir hatten aber bei dem Gespräch ein gutes Gefühl und daher war es für uns in Ordnung. Jetzt mussten wir leider feststellen, dass uns bei der Durchsprache des Vertragsentwurfs ein Passus nicht sehr deutlich gemacht , bzw. übergangen wurde. Der Vertrag ist leider sehr unübersichtlich mit vielen Streichungen, so dass es uns nicht aufgefallen ist. Unter "sonstige Pflichten" ist vermerkt, dass der Verwalter für die Datenübernahme und das Einpflegen und Abstimmen mit dem Vorwerwalter einmalig €5.000,-- zzgl. MwSt. erhält. Leider ist es nicht unter "Vergütung" oder "Vergütung für besondere Leistungen", die Punkte sind wir natürlich ausführlicher durchgegangen. Mein Mann und ich sind uns beide sicher, dass keinerlei Hinweis auf die Abrechnung der €5.000,-- kam. Nun zu meiner eigentlichen Frage: Bei dem Mehrfamilienhaus handelt es sich um Sozialwohnungen mit einer Jahresmieteinnahme von netto €42.531. Ihre Meinung hierzu würde mich sehr interessieren.

Bezahlt haben wir die Rechnung noch nicht, da wir um ein persönliches Gespräch baten, was aufgrund der aktuellen Situation noch nicht stattgefunden hat.

Vielen Dank im Voraus,

beste Grüße aus dem Norden!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.04.2020 08:08

Hallo Veilchen,

die Verwaltervergütung erscheint uns relativ hoch. Dass für das Einpflegen der Daten 5.000 € berechnet werden sollen, erscheint uns ungewöhnlich hoch. Zwar können Verwalter für Zusatzleistungen in vielen Fällen eine zusätzliche Vergütung verlangen, hier erscheint uns jedoch, dass Leistung und Gegenleistung in einem gewissen Missverhältnis stehen. Soweit es sich bei dem Verwaltervertrag um einen Formularvertrag (also einen vorgefertigten Vertrag) handelt, könnte ggf. eine Prüfung durch einen Fachanwalt vor Ort sinnvoll sein, ob die Klausel eine überraschende Klausel im Sinne des § 305c BGB ist oder nach § 307 BGB nicht der Inhaltskontrolle standhält, denn in diesen Fällen wäre die Klausel unwirksam. Dies können wir aus der Ferne ohne konkrete Kenntnisse des Vertrags aber nicht abschließend beurteilen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Veilchen am 14.04.2020 19:50

Liebe Immowelt-Redaktion,

vielen Dank für die Antwort. Das hilft auf jeden Fall und bestätigt unser Gefühl. Wir werden abwarten, was bei dem persönlichen Gespräch herauskommt und dann weiterschauen.

Bleiben Sie gesund!

Beste Grüße

Veilchen


Immowelt-Redaktion am 15.04.2020 10:07

Hallo Veilchen,

wir wüsnchen Ihnen viel Glück und Erfolg. Bleiben Sie auch gesund.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Sabine Ludwig am 09.03.2020 10:01

Hallo unser Verwalter kostet im Jahr3427,20 Euro wir haben 1 Versammlung und die Jahresabrechnung dazu .Die Kosten werden durch 13 Wohnungen geteilt ob 3 oder 4 Zimmer egal. Sind die Jahreskosten ok

auf Kommentar antworten

abkhbg54! am 01.04.2020 12:56

einfach den Bericht durchlesen und eine Grundrechenart bemühen!


Immowelt-Redaktion am 02.04.2020 09:52

Hallo Sabine,

eine AAbrechnung nach Einheiten ist üblich. Der Verwalter hat ja unabbhängig davon, ob eine Wohnung 3 oder 4 Zimmer hat, die gleiche Arbeit. Die Gesamtkosten erscheinen uns im üblichen Bereich.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

eigentümer neu ulm am 26.02.2020 13:27

Hallo, unsere Hausverwaltung hat rüchfrankierte Briefumschläge mit eigene Adresse mitgeschickt ( Eigntümerversamlung). Ist das zulässig?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.02.2020 09:09

Hallo eigentümer neu ulm,

Ihre Frage ist etwas knapp gehalten, so dass wir das genaue Problem nicht nachvollziehen können. Allgemein würden wir das Mitsenden eines rüchfrankierten Briefumschlags als zuvorkommend einschätzen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Myhouseismycastle am 21.02.2020 15:26

Hallo, wir sind gerade Eigentümer einer Wohnung geworden. Die Hausverwaltung hat uns eine Rechnung "für die Aufwände, die durch die Änderung des Stammdaten entstehen" zukommen lassen: 80 Euro+18% Ust. Ist es überhaupt möglich, für eine Tätigkeit die vielleicht eine Minute im Anspruch nimmt, so viel zu verlangen? Sind die Vergütungen für die Hausverwaltung reglementiert? Vielen Dank für die Hilfe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.02.2020 08:43

Hallo Myhouseismycastle,

die Berechnung solcher Gebühren kommt aus unserer Sicht nur in Betracht, wenn dies im Verwaltervertrag so geregelt ist. Da Sie den Verwaltervertrag vermutlich gar nicht kennen und auch nicht am Abschluss des Vertrags beteiligt waren, erscheint es uns aber nicht unbedingt naheliegend, dass man Ihnen diese Kosten berechnen kann. Eher erscheint es uns plausibel, dass der Verursacher - also der Verkäufer - hier in die Pflicht genommen werden könnte. Eine abschließende Beurteilung der Frage ist uns aus der Ferne allerdings nicht möglich.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Petra Pobuda-Wedemeyer am 29.12.2019 16:22

Der Beitrag informiert sehr gut und sehr passend worauf ein Eigentümer bei der Suche nach einer geeigneten Hausverwaltung achten muss. Gerade der letzte Punkt: "Hausverwaltung ist Vertrauenssache" kann ich aus meiner langjährigen Berufserfahrung als Hausverwalterin in Hannover bestätigen. Neben der Fachkompetenz einer Hausverwaltung ist meiner Meinung nach "Vertrauen" der wichtigste Punkt für eine gute und erfolgreiche Zusammenarbeit. Als Hausverwaltung sind wir für die Großteil Niedersachsens verantwortlich, u.a. als Hausverwaltung in Hannover.

[werblicher Kommentar durch die Redaktion gekürzt]

auf Kommentar antworten

Rolf Walze am 17.12.2019 11:28

Ist dieser Passus im Verwaltervertrag berechtigt?

8. Zusatzaufwand Zensus 2021

Für den Mehraufwand der Verwaltung im Rahmen der gesetzlich nach dem Zensusgesetz 2021 verpflichtend vom Verwalter geforderten Antworten zur "Gebäude- und Wohnungszählung" betreffend das Gemeinschaftseigentum erhält der Verwalter einmalig eine pauschale Sondervergütung in Höhe von 50,00 EUR zzgl. gesetzlicher USt. gegen Rechnungs- und Fälligstellung in 2021.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.12.2019 08:37

Hallo Rolf Walze,

eine abschließende Antwort darauf, ob die Klausel wirksam ist, können wir aus der Ferne zwar nicht geben. Grundsätzlich erscheint es uns aber nicht abwegig, dass derartiges vereinbart werden kann, sofern der Klauselverwender dabei seinen Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Boris Dimov am 15.10.2019 09:45

Hallo zusammen. Wir haben gerade eine Wohnung in einen Mehrfamilienhaus gekauft. Der Verwalter hat uns telefonisch mitgeteilt, dass wir mit ihm einen separaten Vertrag abschließen müssen und das kostet €50.- Ist das korrekt? Bis dato ist es mir nicht bekannt, dass jeder einzelnen Bewohner so ein Vertrag mit dem Verwalter machen muss und dafür auch bezahlen soll. Vielen Dank für eine eventuelle Aufklärung.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.10.2019 10:28

Hallo Boris Dimov,

in der Tat ist es üblich, dass die WEG als ganzes einen Verwaltervertrag mit einem Hausverwalter abschließt. Es ist aber auch möglich (aber keinesfalls zwingend), mit einem Verwalter separat einen Vertrag über die Verwaltung des Sondereigentums abzuschließen. Das kann zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn man die Einheit vermietet und weit weg wohnt und sich deshalb nicht um die Wohnung/Vermietung kümmern kann. Bei Selbstnutzung ist eine Sondereigentiumsverwaltung eher nicht nötig.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

AlexanderKurz am 18.09.2017 15:04

Sehr interessanter Immobilien-Blog-Artikel. Gute Hinweise und Ideen sind dazu aufgekommen. Vielen Dank für die Informationen.

Viele Grüße aus Wiesbaden!

auf Kommentar antworten