Eigentümergemeinschaft: Aufgaben, Rechte, Pflichten

Wer sich eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer einer Wohnanlage. Die Wohnanlage kann ein Mehrfamilienhaus sein, aber auch eine Reihenhaussiedlung. Wer also Wohneigentum in einer solchen Wohnanlage erwirbt, kauft nicht nur die entsprechende Wohnung oder das entsprechende Haus, sondern auch einen bestimmten Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie.

Die Eigentümergemeinschaft dient dem Zweck, alle Entscheidungen, die die gesamte Immobilie samt Grundstück betreffen, gemeinsam zu fällen.

Oft wird die Eigentümergemeinschaft auch als Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – bezeichnet. Doch Achtung: WEG ist auch die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz.  Daher ist es wichtig, darauf zu achten, in welchem Zusammenhang die Abkürzung genannt wird.

Welches Gesetz ist die rechtliche Grundlage für die Eigentümergemeinschaft?

Die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Gesetz wurde 1951 eingeführt – zum 1. Dezember 2020 ist eine umfangreiche Reform des Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten.

Wie werde ich Teil einer Eigentümergemeinschaft?

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kauft, erwirbt nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst, sondern wird auch Miteigentümer der ganzen Wohnanlage. Dieser sogenannte Miteigentumsanteil ergibt sich aus der Quadratmeterzahl der eigenen Immobilie im Verhältnis zum gesamten Objekt. Die Höhe des Miteigentumsanteils kann unter anderem Einfluss darauf haben, wie hoch der Anteil eines Eigentümers an späteren Sanierungskosten ist.

Begründet wird die Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung mit zugehöriger Gemeinschaftsordnung sowie einer notariellen Beurkundung.

Eigentümergemeinschaft: Warum brauche ich eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung regelt, wie sich die Eigentumsanteile an der Wohnanlage verteilen. Wer eine Wohnung oder ein Reihenhaus erwirbt, kauf ja nicht nur Haus oder Wohnung an sich, sondern auch Teile der ganzen Immobilie. In der Teilungserklärung ist daher geregelt, welche Räume und Gebäudeteile einem ganz alleine gehören, also zum Sondereigentum zählen, und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden und wird im Grundbuch vermerkt. Sie ist daher für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend – sofern sie nicht gegen das Wohnungseigentumsgesetz verstößt.

Zur Teilungserklärung gehören:

• Aufteilungsplan: Er stellt Größe und Lage der kompletten Immobilie dar und zeigt, wie sie auf die jeweiligen Eigentümer aufgeteilt ist.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie erklärt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Meist stellt zum Beispiel eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus eine abgeschlossene Einheit dar.
• Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung: Hier werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Die Gemeinschaftsordnung kann von den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen und Informationen zu Gartennutzung, Instandsetzung oder Kostenverteilung sowie Vorschriften zu Hausmusik oder Tierhaltung enthalten.
  Es muss nicht zwingend eine Gemeinschaftsordnung erstellt werden. Liegt keine vor, gelten automatisch die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.

Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum?

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.

Was sind Sondernutzungsrechte?

Neben Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann es noch Sondernutzungsrechte geben. Das ist zum Beispiel oft bei Gartenflächen der Fall. Genutzt werden dürfen sie üblicherweise nur von den Eigentümern, die von ihren Erdgeschosswohnungen aus Zugang zum Gartenteil haben. Faktisch gehört der Garten aber zum Gemeinschaftseigentum. Heißt: Die Eigentümer mit Sondernutzungsrecht dürfen den Garten zwar ganz alleine nutzen – bei baulichen Veränderungen müsste aber die Eigentümergemeinschaft abstimmen.
Sondernutzungsrechte gibt es oft bei:

• Garten
• Terrasse
• Dachboden
• Auto-Stellplätze

Eigentümergemeinschaft: Wie sind die Kosten verteilt

Generell gilt: Für alles, was zum Sondereigentum gehört, also alles, was innerhalb der eigenen vier Wände liegt,  muss jeder Eigentümer selbst aufkommen. Bezieht ein Eigentümer Heizenergie, Wasser oder Strom direkt von einem Versorgungsunternehmen,  muss er diese Kosten auch selbst tragen.

Alle anderen Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden unter den Eigentümern umgelegt. Dazu zählen:

• Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum
• Modernisierungskosten für das Gemeinschaftseigentum
• Betriebs- und Verwaltungskosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen
• Kosten für Strom, Wasser und Heizenergie, wenn sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft angeschafft werden

Einfluss darauf, wie hoch der Anteil eines Eigentümers an den Gemeinschaftskosten ist, hat in der Regel die Höhe des Miteigentumsanteils. Normalerweise orientiert sich der Miteigentumsanteil an der Größe der jeweiligen Wohnung im Verhältnis zur gesamten Immobilie. Besondere Ausstattungsmerkmale, wie eine Dachterrasse, können aber dazu führen, dass das Miteigentumsanteil höher angesetzt wird als bei einer Wohnung gleicher Größe ohne Dachterrasse. Festgelegt wird dies in der Teilungserklärung.

Aber Achtung: In der Teilungserklärung kann auch geregelt sein, dass die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Wohneinheit aufgeteilt werden. In diesem Fall würde der Eigentümer einer kleineren Wohnung für eine Treppenhaussanierung genauso viel zahlen, wie der Eigentümer einer größeren Wohnung. Ebenso möglich sind auch Aufteilungen nach Personenzahl oder tatsächlichem Verbrauch.

Was entscheidet die Eigentümergemeinschaft?

Immer wenn es um Themen geht, die im Zusammenhang mit der Gesamtimmobilie stehen, muss die Eigentümergemeinschaft einen gemeinsamen Beschluss fällen. In der Regel geschieht das auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Typische Themen sind zum Beispiel:

• Das Dach muss neu gedeckt werden
• Zugangswege müssen erneuert werden
• Die Hausfassade muss renoviert oder gestrichen werden
• Fenster sollen ausgetauscht werden
• Teile der Immobilie sollen barrierefrei werden
• Ausbau des Einbruchschutzes
• Schnelleres Internet
• Ladestationen für Elektroautos

In der Regel reicht bei Sanierungsmaßnahmen schon ein Mehrheitsbeschluss – bauliche Veränderungen müssen aber einstimmig beschlossen sein. Die genauen Details zum Stimmrecht werden aber in der Teilungserklärung geregelt.

Regelung der Stimmrechte

Das Gewicht einer Stimme kann in einer Eigentümergemeinschaft unterschiedlich geregelt sein. Es gibt drei unterschiedliche Möglichkeiten:

• Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt.
• Objektprinzip: Für jede Einheit gibt es eine Stimme, unabhängig von den Eigentumsanteilen.
• Wertprinzip (Miteigentumsanteilsprinzip): Es zählt nur das Gewicht der Miteigentumsanteile.

Als Standardregelung wurde das Kopfprinzip festgelegt. Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass auch abweichende Regelungen wirksam sind und bleiben (BGH, Az.: V ZR 198/14).

Achtung: Ist das Miteigentumsprinzip vereinbart, sollten Eigentümer prüfen, ob es in dem Anwesen einen Eigentümer gibt, der über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügt. Dieser Eigentümer könnte gegen den Willen der anderen Eigentümer viele Beschlüsse im Alleingang durchsetzen.

Eigentümergemeinschaft: Welche Rolle hat die Hausverwaltung?

Jede Eigentümergemeinschaft ist laut Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, einen Hausverwalter zu haben. Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft gewählt und kümmert sich zum Beispiel um die Abrechnungen, den Jahreswirtschaftsplan, anfallende Reparaturen und den Hausmeisterservice. Bei den Eigentümerversammlungen übernimmt der Verwalter den Bericht.

Vor einigen Jahren durften laut Wohnungseigentumsgesetz nur professionelle Verwalter gewählt werden. Jetzt kann aber ein Eigentümer die Rolle des Verwalters übernehmen. Man spricht dann von Verwaltung in Eigenregie.

Aber Achtung: Der Hausverwalter kümmert sich nur um das Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum muss jeder Eigentümer selbst verwalten.

Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat in der Eigentümerversammlung?

Die meisten Eigentümergemeinschaften wählen neben dem Verwalter auch noch einen Verwaltungsbeirat. Der Beirat übt seine Rolle ehrenamtlich aus und übernimmt eine Art Vermittlerfunktion zwischen Verwalter und Eigentümer. Er unterstützt den Verwalter, kontrolliert ihn aber auch. Der Beirat kann auch ein Miteigentümer sein.

Was passiert auf der Eigentümerversammlung?

Einmal im Jahr – bei Bedarf auch öfter – ruft der Verwalter eine Eigentümerversammlung ein. Die Teilnahme an der Versammlung ist für die Eigentümer gesetzlich nicht verpflichtend. Es ist auch möglich, dass Eigentümer einen Vertreter bestimmen und zur Versammlung schicken.

Auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung stehen in der Regel folgende Punkte:

• Es wird über Umbau- und Sanierungsmaßnehmen abgestimmt
• Der Verwalter stellt die Jahresabrechnung vor und legt die Rechnungslegung offen
• Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan vor
• Der Verwalter wird gewählt
• Der Verwaltungsbeirat wird gewählt

Achtung: Es ist egal, wie viele der Eigentümer an der Versammlung teilnehmen – die Eigentümerversammlung ist seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich immer beschlussfähig. Früher war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer oder deren Vertreter mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentiert haben. Nun können aber die Eigentümer auch auf digitalem Weg, ohne Anwesenheit vor Ort, teilnehmen. Die Eigentümer können somit ihre Rechte auch schriftlich per Mail oder per Videochat ausüben. Sollten alle Eigentümer in Textform abstimmen, kann ein Beschluss sogar ohne Versammlung gültig sein – die Eigentümer können dann beschließen dass für einen einzelnen Beschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht (§ 23 WEG, Abs. 3).

Mehrheitsbeschluss, aber ich bin dagegen. Was kann ich tun?

Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen sich im Klaren darüber sein, dass sie sich Mehrheitsbeschlüssen fügen müssen und sich auch an den anfallende Kosten anteilig beteiligen müssen – selbst wenn der Beschluss nicht dem eigenen Interesse entspricht.
Nach einem gefällten Beschluss gibt es kaum mehr Chancen, etwas dagegen zu unternehmen. Wer also gegen die Dachsanierung ist, sollte schon im Vorfeld das Gespräch mit den anderen Eigentümern suchen und Kompromisse ausloten.

Ich möchte ein Anliegen durchsetzen, aber die anderen sind dagegen. Was kann ich tun?

Manchmal möchten Eigentümer ein bestimmtes Anliegen durchsetzen. Hier ist es ratsam, im Vorfeld mit allen anderen Mitgliedern der Eigentümerversammlung über das Anliegen und den Antrag zu sprechen. Vielleicht lassen sich hier und da Kompromisse finden oder man überzeugt die anderen Eigentümer mit guten Argumenten.

Spezielle Maßnahmen, die einem schnelleren Internet, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder E-Mobilität dienen, können seit der WEG-Reform 2020 nun auch von einzelnen Eigentümern quasi im Alleingang durchgesetzt werden. Der Antragsteller muss dann aber die Kosten alleine tragen, darf die Neuerungen aber auch alleine nutzen. Beispiel: Ein Eigentümer möchte einen neuen Internetanschluss für ein schnelleres Internet, die anderen sind dagegen. Der Anschluss darf gelegt werden, der Eigentümer muss die Kosten tragen, darf aber auch als einziger vom schnelleren Internet profitieren.

Wie erfolgt die Betriebskostenabrechnung in der Eigentümergemeinschaft?

Die Nebenkosten, die für den Unterhalt einer Eigentumswohnung anfallen, werden in zwei Bereiche gegliedert:

• Kosten für die Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel das Verwaltungshonorar oder Rücklagen für Renovierungsarbeiten)
• Herkömmliche Betriebskosten, wie etwa Strom oder Müllabfuhrgebühren

Diese Aufteilung ist vor allem für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, wichtig. Es dürfen nämlich nur die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, nicht aber die Kosten für die Eigentümergemeinschaft.

Welche Versicherungen hat die WEG?

Für jede Eigentümergemeinschaft verpflichtend sind:

• Wohngebäudeversicherung
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Optional wird oft noch abgeschlossen:

• Glas- und Elektronikversicherung: Diese ist aber nur sinnvoll, wenn es in der Immobilie üppige Glasfassaden gibt oder eine aufwändige Haustechnik – zum Beispiel für Fahrstühle.
• Hausgeldausfallversicherung: Diese zahlt, wenn ein Miteigentümer zahlungsunfähig ist
• Rechtsschutzversicherung: Diese zahlt bei Rechtsstreitigkeiten der WEG mit Dritten.

In der Regel werden die Eigentümer  durch ihre Wohngeldzahlungen an den Versicherungen beteiligt.

Wie wird Jahreswirtschaftsplan und das Hausgeld kalkuliert?

Einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden – dort präsentiert der Hausverwalter dann auch den Jahreswirtschaftsplan. In diesem Plan sind alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommenden Kalenderjahr aufgelistet. Danach richtet sich dann auch das Hausgeld, das die Eigentümer monatlich zahlen müssen.

Die Eigentümer müssen über den Plan abstimmen.

Wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll

Wer eine Eigentumswohnung nicht zur eigenen Nutzung, sondern als Kapitalanlage erwirbt, sollte auf einige Details achten:

• Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden: Nicht umlagefähig sind beispielsweise Verwalterkosten oder die Bildung von Instandhaltungsrücklagen.
• Im Mietvertrag sollte hinsichtlich der umlagefähigen Nebenkosten derselbe Abrechnungsschlüssel vereinbart werden, der auch in der Teilungserklärung steht. Denn rechnet die Verwaltung beispielsweise die Kosten für die Müllabfuhr nach Personenzahl ab und im Mietvertrag ist eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart, dürfte es für den Vermieter schwierig bis unmöglich sein, die Kosten korrekt abzurechnen.
• In Teilungserklärungen kann beispielsweise vereinbart sein, dass die Haltung größerer Hunde verboten ist. Ein vermietender Wohnungseigentümer muss das berücksichtigen und darf seinem Mieter deshalb nicht die Haltung von Hunden erlauben.

Es muss in der Regel ein Energieausweis vorliegen. Dieser gibt Auskunft darüber, welchen Energieverbrauch ein Gebäude hat. Ihn einzuholen ist die Pflicht des Verwalters.

Sonderfall: Wenn es in der Immobilie einen gewerblich genutzten Teil gibt

Manche Mehrfamilienhäuser haben einen gewerblich genutzten Teil – etwa eine Arztpraxis oder ein Café.

Werden solche Flächen in der Teilungserklärung nur allgemein als Gewerbeflächen ausgewiesen, ist eine vielfältige Nutzung zulässig. Es kann dann zum Beispiel passieren, dass aus einem Klamottenladen später eine Kneipe werden kann.
Sind die Flächen hingegen als reine Ladenflächen ausgewiesen, so ist auch in Zukunft nur eine Nutzung als Laden zulässig.

Wichtig: Hierbei sollte geregelt sein, wie anfallende Nebenkosten aufgeteilt werden. Denn oft verursachen Gewerbeflächen höhere Kosten als die Wohneinheiten.

Eigentumswohnung wird verkauft: Darauf müssen Mitglieder einer WEG achten

Verwalterzustimmung: Laut Wohnungseigentumsgesetz muss der Hausverwalter dem neuen Eigentümer schriftlich zustimmen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass kein unseriöser oder insolventer Käufer in die Eigentümergemeinschaft eintritt.

Instandhaltungsrücklagen: Alle Rücklagen, die der bisherige Eigentümer eingezahlt hat, gehen nach dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Der Hausverwalter erstellt beim Eigentümerwechsel zudem eine Wohngeldabrechnung und legt fest, welche Kosten der aktuelle und welche der künftige Eigentümer übernehmen muss.

Sonderumlage: Wenn vor dem Verkaufe eine Sonderumlage beschlossen wurde, die aber erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wird, muss der Käufer dafür aufkommen.

Rückstände: Je nach Gemeinschaftsordnung kann es sein, dass der neue Eigentümer Hausgeldrückstände des alten Eigentümers aufkommen muss.