Eigentümergemeinschaft: Aufgaben, Rechte, Pflichten

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Wer sich eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kauft, wird Mitglied einer Eigentümergmeinschaft. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer einer Wohnanlage. Die Wohnanlage kann ein Mehrfamilienhaus sein, aber auch eine Reihenhaussiedlung. Wer also Wohneigentum in einer solchen Wohnanlage erwibt, kauft nicht nur die entsprechende Wohnung oder das entsprechende Haus, sondern auch einen bestimmten Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie.

Die Eigentümergemeinschaft dient dem Zweck, alle Entscheidungen, die die gesamte Immobilie samt Grundstück betreffen, gemeinsam zu fällen.

Oft wird die Eigentümergemeinschaft auch als Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – bezeichent. Doch Achtung: WEG ist auch die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz.  Daher ist es wichtig, darauf zu achten, in welchem Zusammenhang die Abkürzung genannt wird.

Welches Gesetz ist die rechtliche Grundlage für die Eigentümergemeinschaft?

Die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Gesetz wurde 1951 eingeführt – zum 1. Dezember 2020 ist eine umfangreiche Reform des Wohnungseigentumgsgesetz in Kraft getreten.

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Wie werde ich Teil einer Eigentümergemeinschaft?

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kauft, erwirbt nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst, sondern wird auch Miteigentümer der ganzen Wohnanlage. Dieser sogenannte Miteigentumsanteil ergibt sich aus der Quadratmeterzahl der eigenen Immobilie im Verhältnis zum gesamten Objekt. Die Höhe des Miteigentumsanteils kann unter anderem Einfluss darauf haben, wie hoch der Anteil eines Eigentümers an späteren Sanierungskosten ist.

Begründet wird die Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung mit zugehöriger Gemeinschaftsordnung sowie einer notariellen Beurkundung.

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Eigentümergemeinschaft: Warum brauche ich eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung regelt, wie sich die Eigentumsanteile an der Wohnanlage verteilen. Wer eine Wohnung oder ein Reihenhaus erwirbt, kauf ja nicht nur Haus oder Wohnung an sich, sondern auch Teile der ganzen Immobilie. In der Teilungserklärung ist daher geregelt, welche Räume und Gebäudeteile einem ganz alleine gehören, also zum Sondereigentum zählen, und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden und wird im Grunbuch vermerkt. Sie ist daher für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend – sofern sie nicht gegen das Wohnungseigentumsgesetz verstößt.

Zur Teilungserklärung gehören:

  • Aufteilungsplan: Er stellt Größe und Lage der kompletten Immobilie dar und zeigt, wie sie auf die jeweiligen Eigentümer aufgteilt ist.
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie erklärt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Meist stellt zum Beispiel eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus eine abgeschlossene Einheit dar.
  • Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung: Hier werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Die Gemeinschaftsorndung kann von den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen und Informationen zu Gartennutzung, Instandsetzung oder Kostenverteilung sowie Vorschriften zu Hausmusik oder Tierhaltung enthalten.
    Es muss nicht zwingend eine Gemeinschaftsordnung erstellt werden. Liegt keine vor, gelten automatisch die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.
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Achtung

Die Gemeinschaftsordnung kann im Gegensatz zur Teilungserklärung immer wieder verändert werden. Jede Änderung muss jedoch einstimmig auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum?

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.

Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören, also um die Eigentumswohnung samt der der Wohnung zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einer Garage oder einem Kellerabteil. Jeder Eigetnümer kommt für sein Sondereigentum selbst auf und kann damit auch tun und lassen, was er möchte – zum Sondereigentum zählen zum Beispiel:

  • die Innentüren der eigenen Wohnung
  • Einbauküche
  • alle Boden- und Wandbeläge in der eigenen Wohnung
  • alle nicht tragenden Wände in der eigenen Wohnung
  • alle Strom- und Wasserleitungen innerhalb der eigenen Wohnung
  • Sanitäre Einrichtungen
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Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern der WEG gemeinschaftlich gemäß ihrem Miteigentumsanteil. Dieser ergibt sich aus der Größe der eigenen Immobilie im Verhältnis zum gesamten Objekt. Zum Gemeinschaftseigentum zählt alles, was für alle zugänglich ist und von allen benutzt werden kann, wie etwa:

  • Treppenhaus
  • Garten
  • Aufzug
  • Dach
  • alle tragenden Wände der kompletten Immobilie – auch innerhalb der eigenen Wohnung
  • Heizungsanlage
  • Hausfassade
  • Fenster
  • Türen, die nicht in der eigenen Wohnung liegen
  • Dachterasse, Swimmingpool oder Sauna im Haus, die von allen genutzt werden kann

Für das Gemeinschaftseigentum kommen alle Eigentümer gemeinsam auf – dafür wird die Instandhaltungsrücklage gebildet.

Achtung: Fenster gehören immer zum Gemeinschaftseigentum

Fenster und Fenstertüren der einzelnen Wohnungen zählen zum Gemeinschaftseigentum (WEG § 5, Abs.2) und nicht zum Sondereigentum – selbst wenn eine ältere Teilungserklärung vorliegt, in der etwas anderes steht. Das heißt: Eigentümer können ihre Fenster nicht einfach austauschen wie sie wollen. Muss ein Fenster gestrichen werden oder sollen beispielsweise alte Holzfenster durch neue Kunststofffenster ersetzt werden, braucht der Eigentümer die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Dabei darf die Gemeinschaft auch über Farbe und Material entscheiden. Das gilt für:

  • Änderungen an den Fensterrahmen
  • Änderungen an den Fensterläden
  • Änderungen an den Außenjalousien und Rollläden
  • Änderungen an den äußeren Fensterbänken
  • Änderungen an den Fenstersimsen

Nur die inneren Fensterbänke gehören zum Sondereigentum.

Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung aber jetzt mit einfacher Mehrheit entscheiden, dass Kosten für die Erhaltung der Fenster immer nur auf die Eigentümer verteilt werden, zu deren Wohnungen die Fenster gehören (§ 16 Abs. 2 WEGesetz). Auch in einer Teilungserklärung kann das so bestimmt sein.

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Was sind Sondernutzungsrechte?

Neben Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann es noch Sondernutzungsrechte geben. Das ist zum Beispiel oft bei Gartenflächen der Fall. Genutzt werden dürfen sie überlicherweise nur von den Eigentümern, die von ihren Erdgeschosswohnugnen aus Zugang zum Gartenteil haben. Faktisch gehört der Garten aber zum Gemeinschaftseigentum. Heißt: Die Eigentümer mit Sondernutzungsrecht dürfen den Garten zwar ganz alleine nutzen – bei baulichen Veränderungen müsste aber die Eigentümergemeinschaft abstimmen.
Sondernutzungsrechte gibt es oft bei:

  • Garten
  • Terasse
  • Dachboden
  • Auto-Stellplätze
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Eigentümergemeinschaft: Wie sind die Kosten verteilt

Generell gilt: Für alles, was zum Sondereigentum gehört, allso alles, was innerhalb der eigenen vier Wände liegt,  muss jeder Eigentümer selbst aufkommen. Bezieht ein Eigentümer Heizenergie, Wasser oder Strom direkt von einem Versorungsunternehmen,  muss er diese Kosten auch selbst tragen.

Alle anderen Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden unter den Eigentümern umgelegt. Dazu zählen:

  • Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum
  • Modernisierungskosten für das Gemeinschaftseigentum
  • Betriebs- und Verwaltungskosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen
  • Kosten für Strom, Wasser und Heizenergie, wenn sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft angeschafft werden

Einfluss darauf, wie hoch der Anteil eines Eigentümers an den Gemeinschaftskosten ist, hat in der Regel die Höhe des Miteigentumsanteils. Normalerweise orientiert sich der Miteigentumsanteil an der Größe der jeweiligen Wohnung im Verhältnis zur gesamten Immobilie. Besondere Austattungsmerkmale, wie eine Dachterasse, können aber dazu führen, dass das Miteigentumsanteil höher angesetzt wird, als bei einer Wohnung gleicher Größe ohne Dachtereasse. Festgelegt wird dies in der Teilungserklärung.

Aber Achtung: In der Teilungserklärung kann auch geregelt sein, dass die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Wohneinheit aufgeteilt werden. In diesem Fall würde der Eigentümer einer kleineren Wohnung für eine Treppenhaussanierung genauso viel zahlen, wie der Eigentümer einer größeren Wohnung. Ebenso möglich sind auch Aufteilungen nach Personenzahl oder tatsächlichem Verbrauch.

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Was entscheidet die Eigentümergemeinschaft?

Immer wenn es um Themen geht, die im Zusammenhang mit der Gesamtimmobilie stehen, muss die Eigentümergemeinschaft einen gemeinsamen Beschluss fällen. In der Regel geschieht das auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Typische Themen sind zum Beispiel:

  • Das Dach muss neu gedeckt werden
  • Zugangswege müssen erneuert werden
  • Die Hausfassade muss renoviert oder gestrichen werden
  • Fenster sollen ausgetauscht werden
  • Teile der Immobilie sollen barrierefrei werden
  • Ausbau des Einbruchschutzes
  • Schnelleres Internet
  • Ladestationen für Elektroautos

In der Regel reicht bei Sanierungsmaßnahmen schon ein Mehrheitsbeschluss – bauliche Veränderungen müssen aber einstimmig beschlossen sein. Die genauen Details zum Stimmrecht werden aber in der Teilungserklärung geregelt.

Regelung der Stimmrechte

Das Gewicht einer Stimme kann in einer Eigentümergemeinschaft unterschiedlich geregelt sein. Es gibt drei unterschiedliche Möglichkeiten:

  • Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt.
  • Objektprinzip: Für jede Einheit gibt es eine Stimme, unabhängig von den Eigentumsanteilen.
  • Wertprinzip (Miteigentumsanteilsprinzip): Es zählt nur das Gewicht der Miteigentumsanteile.

Als Standardregelung wurde das Kopfprinzip festgelegt. Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass auch abweichende Regelungen wirksam sind und bleiben (BGH, Az.: V ZR 198/14).

Achtung: Ist das Miteigentumsprinzip vereinbart, sollten Eigentümer prüfen, ob es in dem Anwesen einen Eigentümer gibt, der über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügt. Dieser Eigentümer könnte gegen den Willen der anderen Eigentümer viele Beschlüsse im Alleingang durchsetzen.

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Aktuelles Urteil: Marode Gebäude müssen saniert werden

Die Immobilie ist zwar völlig baufällig – aber eine Sanierung ist einfach zu teuer. Oft ist das für Eigentümergeimenschaften ein Grund, die Immobilie lieber verfallen zu lassen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun aber geurteilt, dass die Immobilie saniert werden muss, sofern dasd einzelen Eigentümer wollen – auch, wenn sie nicht in der Mehrheit sind (Az. V ZR 225/20). Im verhandelten Fall ging es um ein Parkhaus in Augsburg. Das Gebäude ist 40 Jahre alt und verfällt immer mehr. Die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, das Gebäude nicht zu sanieren, weil zu teuer. Eine Miteigentümerin wollte aber ihre drei Etagen weiterhin an ein Hotel vermieten und klagte. Sie bekam Recht: Die Wohnungseigentümer seien verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu beheben, wenn diese Mängel eine Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder unmöglich machen.

Eigentümergemeinschaft: Welche Rolle hat die Hausverwaltung?

Jede Eigentümergemeinschaft ist laut Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, einen Hausverwalter zu haben. Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft gewählt und kümmert sich zum Beispiel um die Abrechnungen, den Jahreswirtschaftsplan, anfallende Reparturen und den Hausmeisterservice. Bei den Eigentümerversammlungen übernimmt der Verwalter den Bericht.

Vor einigen Jahren durften laut Wohnungseigentumsgesetz nur profisonelle Verwalter gewählt werden. Jetzt kann aber ein Eigentümer die Rolle des Verwalters übernehmen. Man spricht dann von Verwaltung in Eigenregie.

Aber Achtung: Der Hausverwalter kümmert sich nur um das Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum muss jeder Eigentümer selbst verwalten.

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Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat in der Eigentümerversammlung?

Die meisten Eigentümergemeinschaften wählen neben dem Verwalter auch noch einen Verwaltungsbeirat. Der Beirat übt seine Rolle ehrenamtlich aus und übernimmt eine Art Vermittlerfunktion zwischen Verwalter und Eigentümer. Er unterstützt den Verwalter, kontrolliert ihn aber auch. Der Beirat kann auch ein Miteigentümer sein.

Was passiert auf der Eigentümerversammlung?

Einmal im Jahr – bei Bedarf auch öfter – ruft der Verwalter eine Eigentümerversammlung ein. Die Teilnahme an der Versammlung ist für die Eigentümer gesetzlich nicht verpflichtend. Es ist auch möglich, dass Eigentümer einen Vertreter bestimmen und zur Versammlung schicken.

Auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung stehen in der Regel folgende Punkte:

  • Es wird über Umbau- und Sanierungsmaßnehmen abgestimmt
  • Der Verwalter stellt die Jahresabrechnung vor und legt die Rechnungslegung offen
  • Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan vor
  • Der Verwalter wird gewält
  • Der Verwaltungsbeirat wird gewählt

Achtung: Es ist egal, wie viele der Eigentümer an der Versammlung teilnehmen – die Eigentümerversammlung ist seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich immer beschlussfähig. Früher war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer oder deren Vertreter mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentiert haben. Nun können aber die Eigentümer auch auf digtalem Weg, ohne Anweseheit vor Ort, teilnehmen. Die Eigentümer können somit ihre Rechte auch schrifltich per Mail oder per Videochat ausüben. Sollten alle Eigetnümer in Textform abstimmen, kann ein Beschluss sogar ohne Versammlung gültig sein – die Eigentümer können dann beschließen dass für einen einzlenen Beschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht (§ 23 WEG, Abs. 3).

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Corona-Update: 2G-Beschränkung bei Eigentümerversammlung nicht zulässig

Um die Corona-Pandemie weiter einzudämmen, gilt seit Herbst 2021 in vielen Bereichen die 2G-Regel: nur Geimpfte und Genesene haben Zutritt. Eigentümerversammlungen unter 2G-Beschränkungen sind allerdings nicht zulässig - das teilte der Verband der Immobilienverwalter (VDIV) mit. Werden also Ungeimpfte von der Versammlung ausgeschlossen, sei diese nicht ordnungsgemäß und gefällte Beschlüsse demnach unwirksam.

Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Eigentümer sich zwar vertreten lassen, müssen dies aber nicht, da Anwesenheit ein höchstpersönliches Recht ist. Beschlüsse einer 2G-Eigentümerversammlung sind daher anfechtbar und bei korrekter Auslegung im Zweifel unwirksam. Laut VDIV wären Online- oder Hybridversammlungen  eine Lösung. Hat die Eigentümergemeinschaft von ihrer seit der WEG-Reform bestehenden Beschlusskompetenz Gebraucht gemacht, die Online-Teilnahme an Präsenzveranstaltungen zu gestatten, ist diese Art der Versammlung machbar. Anderweitig fehle eine ausreichende Rechtsgrundlage.

Laut VDIV darf der Immobilienverwalter aufgrund des Datenschutzes auch nicht nach dem Impfstatus der Eigentümer fragen.

Mehrheitsbeschluss, aber ich bin dagegen. Was kann nich tun?

Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen sich im klaren darüber sein, dass sie sich Mehrheitsbeschlüssen fügen müssen und sich auch an den anfallende Kosten anteilig beteiligen müssen – selbst wenn der Beschluss nicht dem eigenen Interesse entspricht.
Nach einem gefällten Beschluss gibt es kaum mehr Chancen, etwas dagegen zu unternehmen. Wer also gegen die Dachsanierung ist, sollte schon im Vorfeld des Gespräch mit den anderen Eigetnümern suchen und Kompromisse ausloten.

Ich möchte ein Anliegen durchsetzen, aber die anderen sind dagegen. Was kann ich tun?

Manchmal möchten Eigentümer ein bestimmtes Anliegen durchsetzen. Hier ist es ratsam, im Vorfeld mit allen anderen Mitgliedern der Eigentümerversammlung über das Anliegen und den Antrag zu sprechen. Vielleicht lassen sich hier und da Kompromisse finden oder man überzeugt die anderen Eigetnümer mit guten Argumenten.

Spezielle Maßnahmen, die einem schnelleren Internet, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder E-Mobilität dienen, können seit der WEG-Reform 2020 nun auch von einzelnen Eigentümern quasi im Alleingang durchgesetzt werden. Der Antragsteller muss dann aber die Kosten alleine tragen, darf die Neuerungen aber auch alleine nutzen. Beispiel: Ein Eigentümer möchte einen neuen Internetanschluss für ein schnelleres Internet, die anderen sind dagegen. Der Anschluss darf gelegt werden, der Eigentümer muss die Kosten tragen, darf aber auch als einziger vom schnelleren Internet profitieren.

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Wie erfolgt die Betriebskostenabrechung in der Eigentümergemeinschaft?

Die Nebenkosten, die für den Unterhalt einer Eigentumswohnung anfallen, werden in zwei Bereiche gegliedert:

  • Kosten für die Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel das Verwaltungshonorar oder Rücklagen für Renovierungsarbeiten)
  • Herkömmliche Betriebskosten, wie etwa Strom oder Müllabfuhrgebühren

Diese Aufteilung ist vor allem für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, wichtig. Es dürfen nämlich nur die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, nicht aber die Kosten für die Eigentümergemeinschaft.

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Welche Versicherungen hat die WEG?

Für jede Eigentümergemeinschaft verpflichtend sind:

  • Wohngebäudeversicherung
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Optional wird oft noch abgeschlossen:

  • Glas- und Elektronikversicherung: Diese ist aber nur sinnvoll, wenn es in der Immobilie üppige Glasfassaden gibt oder eine aufwändige Haustechnik – zum Beispiel für Fahrstühle.
  • Hausgeldausfallversicherung: Diese zahlt, wenn ein Miteigentümer zahlungsunfähig ist
  • Rechtsschutzversicherung: Diese zahlt bei Rechtsstreitigkeiten der WEG mit Dritten.

In der Regel werden die Eigentümer  durch ihre Wohngeldzahlungen an den Versicherungen beteiligt.

Wie wird Jahreswirtschaftplan und das Hausgeld kalkuliert?

Einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden – dort präsentiert der Hausverwalter dann auch den Jahreswirtschaftsplan. In diesem Plan sind alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommenden Kalenderjahr aufgelistet. Danach richtet sich dann auch das Hausgeld, das die Eigentümer monatlich zahlen müssen.

Die Eigentümer müssen über den Plan abstimmen.

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Wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll

Wer eine Eigentumswohnung nicht zur eigenen Nutzung, sondern als Kapitalanlage erwirbt, sollte auf einige Details achten:

  • Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden: Nicht umlagefähig sind beispielsweise Verwalterkosten oder die Bildung von Instandhaltungsrücklagen.
  • Im Mietvertrag sollte hinsichtlich der umlagefähigen Nebenkosten derselbe Abrechnungsschlüssel vereinbart werden, der auch in der Teilungserklärung steht. Denn rechnet die Verwaltung beispielsweise die Kosten für die Müllabfuhr nach Personenzahl ab und im Mietvertrag ist eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart, dürfte es für den Vermieter schwierig bis unmöglich sein, die Kosten korrekt abzurechnen.
  • In Teilungserklärungen kann beispielsweise vereinbart sein, dass die Haltung größerer Hunde verboten ist. Ein vermietender Wohnungseigentümer muss das berücksichtigen und darf seinem Mieter deshalb nicht die Haltung von Hunden erlauben.

Es muss in der Regel ein Energieausweis vorliegen. Dieser gibt Auskunft darüber, welchen Energieverbrauch ein Gebäude hat. Ihn einzuholen ist die Pflicht des Verwalters.

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Sonderfall: Wenn es in der Immobilie einen gewerblich genutzten Teil gibt

Manche Mehrfamilienhäuser haben einen gewerblich genutzten Teil – etwa eine Arztpraxis oder ein Café.

Werden solche Flächen in der Teilungserklärung nur allgemein als Gewerbeflächen ausgewiesen, ist eine vielfältige Nutzung zulässig. Es kann dann zum Beispiel passieren, dass aus einem Klamottenladen später eine Kneipe werden kann.
Sind die Flächen hingegen als reine Ladenflächen ausgewiesen, so ist auch in Zukunft nur eine Nutzung als Laden zulässig.

Wichtig: Hierbei sollte geregelt sein, wie anfallende Nebenkosten aufgeteilt werden. Denn oft verursachen Gewerbeflächen höhere Kosten als die Wohneinheiten.

Eigentumswohnung wird verkauft: Darauf müssen Mitgleider einer WEG achten

Verwalterzustimmung: Laut Wohnungseigentumsgesetz muss der Hausverwalter dem neuen Eigentümer schriftlich zustimmen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass kein unseriöser oder insolventer Käufer in die Eigentümergemeinschaft eintritt.

Instandhaltungsrücklagen: Alle Rücklagen, die der bisherige Eigentümer eingezahlt hat, gehen nach dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Der Hausverwalter erstellt beim Eigentümerwechsel zudem eine Wohngeldabrechnung und legt fest, welche Kosten der aktuelle und welche der künftige Eigentümer übernehmen muss.

Sonderumlage: Wenn vor dem Verkaufe eine Sonderumlage beschlossen wurde, die aber erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wirde, muss der Käufer dafür aufkommen.

Rückstände: Je nach Gemeinschaftsordnung kann es sein, dass der neue Eigentümer Hausgeldrückstände des alten Eigentümers aufkommen muss.

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Stefanie Messelken02.12.2021

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17 Kommentare

stranddistel am 03.05.2021 21:52

Ich lebe in Uebersee. mein Verwalter schickt mir weder Protokoll noch die Jahresabrechnung. Es war vereinbart, dass ich alles vorab per Email und dann mit der Schneckenpoost bekommen soll. Ich kann doch nicht die Eigentuemergemeinschaft verklagen, weil der Verwalter seine Arbeit nicht vertragsgemaess erledigt....

Ich bin hilflos.

auf Kommentar antworten

Dunki am 04.08.2021 22:11

Beauftragen Sie doch einen anderen Verwalter mit der Sondereigentumsverwaltung ihrer Wohnung und vereinbaren sie mit diesem, dass er neben der Vertretung Ihren Interessen auch die Unterlagen per Mail schickt. Das kostet nicht die Welt.

sunnymunich am 03.05.2021 17:25

Hallo, wir haben eine 3 ZImmer Eigentums-Wohnung renoviert und in der Küche eines der 2 Fenster in eine Balkontür getauscht, damit alle in der WG auf den Balkon können. Die Küche geht zur Strasse und man sieht das gar nicht von aussen. Jetzt ist der Nachbar während der Bauarbeiten einfach in die Wohnung gegangen und hat sich das angeschaut und uns dann bei der Hausverwaltung angeschwärzt. Wir müssen das jetzt nachträglich genehmigen lassen. Was machen wir wenn die anderen Eigentümer das nicht genehmigen? Rückbauen? Danke für einen Rat.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 04.05.2021 14:01

Hallo sunnymunich,

da es Arbeiten an der Außenfassade betrifft und diese Gemeinschaftseigentum ist, benötigen Sie die Zustimmung für die Baumaßnahme. Wenn nun nachträglich diese nicht gegeben wird, müssen sie tatsächlich zurückbauen.

Ihr Nachbar durfte allerdings nicht ohne Ihre Erlaubnis in die Wohnung gehen - das ist Hausfriedensbruch und kann strafrechtliche Konsequenzen (Bußgeld oder Freiheitsstrafe) nach sich ziehen. Wir raten Ihnen, sich in dem Fall von einem Fachanwalt rechtlich beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Mausirenner am 15.04.2021 09:48

Haben eine Eigentumswohnung gekauft und nur durch Zufall durch unsere Hausverwaltung haben wir erfahren das die Wohnung sozialgebunden ist. Muss den so etwas nicht im Kaufvertrag stehen???Den wir haben jetzt Probleme mit unserem Mieter wollten dem Kündigen und wieder einen neuen suchen aber man sagte uns das dieses das Sozialamt macht da auch unsere Betriebskosten stiegen wollten wir die Miete erhöhen aber das sei bei einer solchen Wohnung sehr schwierig durchzusetzen. Muss man das einem sagen oder gibt es da etwas schriftliches????

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.04.2021 11:03

Hallo Mausirenner,

da solch eine Information Einfluss auf die zu erzielende Miethöhe hat, muss der Verkäufer den Käufer darüber informieren, denn alle Tatsachen, die Einfluss auf die Kaufentscheidung haben können, müssen offengelegt werden.

In welcher Form das erfolgt, ist aber egal. Vermutlich dürfte es reichen, wenn im Exposé steht, dass eine Sozialbindung vorliegt.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen. Wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

klaus am 20.07.2020 10:44

hat ein käufer mehrere wohnungen in einer eigentumswohnanlage, wieviel stimmen hat er dann?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.07.2020 18:08

Hallo Klaus,

das kommt ganz darauf an. Gängiges Stimmprinzip ist das Kopfprinzip, wonach jeder Eigentümer nur eine Stimme hat, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt. Sofern in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten sind, gilt das Kopfprinzip.

Daneben gibt es auch das Objektprinzip, bei dem es für jede Einheit eine Stimme gibt, unabhängig von den Eigentumsanteilen. Oder das Wertprinzip, bei dem nur das Gewicht der Miteigentumsanteile zählt.

Bitte verstehen Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen, sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu wenden und sich beraten zu lassen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Erna am 12.06.2020 13:31

Ist es möglich eine Eigentumswohnung innerhalb einer Eigentümergesellschaft zu erwerben und diese entgegen des ausdrücklichen Wunsches des aktuellen Besitzer nicht selbst zu beziehen, sondern zu vermieten?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 15.06.2020 11:20

Hallo Erna,

wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sehen wir keine gesetzliche Grundlage dafür, dass der Alteigentümer Ihnen vorschreiben dürfte, wie die Einheit zu nutzen ist.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Santa am 13.11.2019 17:06

Guten Tag!

Meine spezielle Frage lautet folgendermaßen:

Im Jahr 2014 wurde eine Reihenhaussiedlung mit 15 Häusern, je 5 in einem Komplex gebaut mit ideeller Teilung . Die Teilungserklärung sagt klipp und klar, dass jeder sein Sondereigentum und auch die Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums, die dem Sondereigentum zuzuordnen sind, also auch das entsprechende (äußere) Reihenhaus selbst verwaltet, instand hält und auch die Kosten vollumfänglich dafür trägt.

Nun gibt es Nachbarn in der Siedlung die unbedingt einen Verwalter beauftragen wollen und auch eine Satzung für die (Mit-)eigentümer beschließen wollen.

Als Gegner von Fremdverwaltung und auch von einer Satzung überhaupt, möchte ich nun gerne wissen, ob man uns zu einer solchen mit Mehrheitsbeschluß zwingen kann? Ist die Teilungserklärung also unveränderbar, was Verwaltung, Instandhaltung, etc. betrifft? Oder kann/darf etwas anderes beschlossen werden, wenn es eine Mehrheit gibt? Mit Kauf hat schließlich jeder der Teilungserklärung per Unterschrift zugestimmt. Alle sind Erstbewohner.

Vielen Dank für eine kompetente Antwort!

Das wird uns sehr helfen

Gruß

Santa

auf Kommentar antworten

Wolfgang Koller am 03.05.2021 12:10

Hallo, um diese Frage wirklich sicher zu beantworten, sollte man die ganze Teilungserklärung (TE) lesen können. Das Gesetz sieht einen Verwalter vor, notfalls in "Eigenverwaltung". Die TE wird nicht berührt, wenn ein Verwalter gewählt wird, da eine TE dieses nicht ausschließen kann.


Immowelt-Redaktion am 13.11.2019 17:59

Hallo Santa,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn die Teilungserklärung geändert werden soll, etwa, weil neue Regeln in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden soll, so gilt in der Regel das Prinzip der Allstimmigkeit. Das heißt, alle Wohnungseigentümer, die im Grundbuch stehen, müssen dem Beschluss zustimmen. Stellt sich auch nur einer dagegen, kommt die Änderung nicht zustande.

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen, sich durch einen Fachanwalt für WEG-Recht oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Adi am 17.10.2019 11:16

Hallo.Ich habe mich leider falsch ausgedrückt. Wir haben 18,65 Prozente von ganzes Haus.Werden die Kosten für die Straßenreinigung prozentual gerechnet, oder pro Partei Wohnung?

Vielen lieben Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.10.2019 09:02

Hallo Adi,

gemäß Betriebskostenverordnung erfolgt die Abrechnung der nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten anteilig nach Fläche, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Adi am 17.10.2019 11:16

Hallo.Ich habe mich leider falsch ausgedrückt. Wir haben 18,65 Prozente von ganzes Haus.Werden die Kosten für die Straßenreinigung prozentual gerechnet, oder pro Partei Wohnung?

Vielen lieben Dank.

auf Kommentar antworten

Adi am 17.10.2019 11:15

Hallo.Ich habe mich leider falsch ausgedrückt. Wir haben 18,65 Prozente von ganzes Haus.Werden die Kosten für die Straßenreinigung prozentual gerechnet, oder pro Partei Wohnung?

Vielen lieben Dank.

auf Kommentar antworten

Adi am 16.10.2019 23:15

Jallo.Wir sind Eigentümer in einem Haus mit Gewerbe .Wir haben 18 Prozent von Haus.Wir müssen die Straßenreinigungkosten berechnet?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.10.2019 10:48

Hallo Adi,

ein Vorwegabzug für den gewerblichen Teil ist nur dann erforderlich, wenn die Gewerbeeinheit erhebliche Mehrkosten verursacht. Ansonsten ist der vereinbarte Abrechnungsschlüssel, der auch für die Wohneinheiten gilt, anzuwenden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ellen am 20.06.2019 12:49

Habe einen Käufer für meine ETW, es ist jedoch noch ein Rechtsstreit, betreffs einer wichtigen Sanierungsmaßnahme, anhängig (Bezahlung/Aufteilung der Kosten, nicht deutlich in Teilungserklärung ersichtlich). Gutachten ist vorhanden, Prozesstermin ist festgelegt. Nun ist die Frage, wenn der Käufer Eigentümer wird und in die WEG eintritt, kann ich den Prozess ohne Problem noch zum Abschluss bringen. Wenn nicht, gibt es überhaupt eine vertragliche Möglichkeit dies zu regeln? Vielen Dank für Ihre Hilfe.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.06.2019 09:11

Hallo Ellen,

da sich solche Rechtsstreitigkeiten lange hinziehen können, ist es ratsam, diesbezüglich konkrete und möglichst genaue vertragliche Regelungen mit dem Käufer zu treffen. Konkrete Ratschläge über die Ausgestaltung können wir aus der Ferne leider nicht geben, der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, kann Ihnen aber sicher Hilfestellung leisten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Kolbe, Bernd am 30.01.2019 10:48

Unsere WEG besteht aus 7 WE mit 7 verschiedenen Wohneigentümern. Frage: Übernimmt der Käufer einer diser Wohnungen auch die bisherigen Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers?

Bernd Kolbe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.01.2019 11:14

Sehr geehrter Herr Kolbe,

an den Rechten und Pflichten, die sich aus einer WEG für den einzelnen Eigentümer ergeben, ändert sich durch einen Eigentümerwechsel nichts. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für eine solche wenden Sie sich am besten an einen Eigentümerverband wie Haus & Grund oder direkt an einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Uwe Klopp am 29.01.2019 09:20

Habe meinen Verwalter persönlich ein schriftliche Dokoment überreicht um Bitte zur Klärung eines Gespäches. Da rauf hat er nicht reagiert, sondern sagte später dies würde er nicht akzeptieren es wäre nicht sein Name und das Datum auf dem Schreiben.Das wäre vom Gesetzgeber so vorgeschrieben.

auf Kommentar antworten

Wolfgang Koller am 03.05.2021 12:16

Hallo, Das kann man auch anders sehen. Aber schreiben Sie ihn mit Adresse und Namen einfach neu an. Wo liegt das Problem? Um allerdings Genaues zum Erfolg der Frage sagen zu können, müsste man Umstände und auch Frage kennen.

Alexos am 11.01.2019 14:23

Hallo,

Wir haben eine Eigentumswohnung geerbt die von der verstorbenen Person bewohnt wurde.

Für uns selbst ist sie zu klein und anstatt zu verkaufen wollen wir sie vermieten.

Nun möchte der Verwalter dies nicht zulassen obwohl im selben Gebäude mehrere Wohnungen vermietet sind und nicht von den jeweiligen Eigentümern bewohnt werden.

Ist dies erlaubt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.01.2019 12:03

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Eigentümergemeinschaften regeln häufig in der Teilungserklärung, dass sie einer Vermietung zustimmen müssen. Das ist soweit zulässig, allerdings braucht der Verwalter dennoch einen guten Grund, um die Zustimmung zu verweigern. Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverband wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

NeuET am 12.09.2018 13:45

Hallo,

wie verhält es sich mit Kosten/Aufwänden, die aus früheren Beschlüssen resultieren, die aber erst jetzt, wo ich Eigentümer bin, abgerechnet werden? Ist es rechtens, dass ich dafür auch die Kosten zu tragen habe? In meinem Fall geht es z.B. um den Einbau neuer Haustüren und Klingelanlagen, oder auch um fie Errichtung eines Zaunes. Alles Beschlüsse aus 2016, die aber erst nach meinem Kauf in 2018 realisiert wurden.

Vielen Dank vorab!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.09.2018 09:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn eine Sonderumlage vor einem Eigentümerwechsel beschlossen wird, aber erst nach dem Wechsel fällig wird, muss der neue Wohnungseigentümer für die Kosten aufkommen. So sieht das zumindest das OLG Karlsruhe (Az.: 15 Wx 82/03).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Massivholzfuchs am 09.08.2018 11:44

Hallo

ist es weinterhin rechtens, dass in einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1998 aus der hervorgeht das bei einer Eigentümerversammlung Volmachten nur an einen anderen Eigentümer oder an den Verwalter übertragen werden können.

Es kann doch nicht sein, dass ich einer Person dioe nicht mein Vetrauen genießt eine Vollmacht erteilen muss.

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Immowelt-Redaktion am 09.08.2018 12:59

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine solche Regelung wird von der Rechtsprechung als zulässig erachtet, ja. Beachten Sie aber bitte, dass wir den genauen Wortlaut Ihrer Teilungserklärung nicht kennen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Aus diesem Grund können wir den Fall auch nicht abschließend beurteilen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Anamor1963 am 16.02.2018 10:20

wir sind Eigentümer und wohnen auch hier ,die wohnung unter uns ist vermietet . dieser Junge Mann hat ständig Besuch und macht des nachtens Lärm ,dem Vermieter ist das so weit egal hauptsache erbekommt seine Miete.einen Schallschutz gibt es nicht und Möbel sind so gut wie nicht vorhanden,die Hausordnung interessiert nicht .was kann ich tun ?

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Immowelt-Redaktion am 16.02.2018 10:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Besuch darf ein Mieter grundsätzlich so viel empfangen wie er möchte, nicht aber natürlich nachts Lärm verursachen. Reagiert der Vermieter selbst nicht auf Ihre Beschwerden, können Sie versuchen, über die Eigentümergemeinschaft auf ihn einzuwirken. Im Extremfall könnten Sie auch gerichtlich gegen den Störer vorgehen. Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion