Die Teilungserklärung: Inhalte, Besonderheiten, Fallstricke
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Wenn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Käufer sollten die Regelungen genau studieren, denn sie bilden nicht nur das Gerüst für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer, sondern können diese im schlechtesten Fall auch benachteiligen.
Ob Neubau oder älteres Gebäude: Bei Mehrfamilienhäusern können Wohnungen nur dann einzeln verkauft werden, wenn das Haus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert. In dieser sind Details zum Eigentum und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer genau geregelt. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte insbesondere auch ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich nachteilig für ihn auswirken können.
Was eine Teilungserklärung ist
Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Bestandteile der Teilungserklärung sind:
- ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 87/1.000stel angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.
- eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus der hervorgeht, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, das heißt, unabhängig voneinander genutzt werden können.
- eine Gemeinschaftsordnung, die „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander “ festlegt, wie Franziska Bock vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. betont. Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten.
Die Teilungserklärung ist Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Jeder Bestandteil der Teilungserklärung sowie die einzelnen Wohnungsgrundbücher müssen notariell beurkundet werden. Erst wenn dies geschehen ist, können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Da die Aufteilung vor der Veräußerung der Einheiten erfolgt, hat der Wohnungskäufer keinerlei Einfluss auf die Regelungen in der Teilungserklärung.
Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung: Das sollte in der Teilungserklärung stehen
Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Die genaue räumliche Abgrenzung findet sich im Aufteilungsplan. Es sollte aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Denn für Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt der jeweilige Wohnungseigentümer.
Wichtige Begriffe zur Teilungserklärung
Wohnungseigentum: Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum: Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude - zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage.
Gemeinschaftseigentum: Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.
Sondernutzungsrecht: Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil).
Zu beachten sind auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.
Die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil der Teilungserklärung regelt Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau studiert werden.
Diese Fehler, Fallen und Fallstricke gibt es bei der Teilungserklärung
Den rechtlichen Rahmen für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). „Da das Gesetz oftmals sehr starr ist, sollten in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbart werden. Die Eigentümer haben dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen zu treffen“, empfiehlt Bock. Diese Beschlüsse dürfen vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen. Bei jeder Regelung, die vom WEG abweicht, ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie tatsächlich wirksam ist.
Aber auch wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:
- In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
- Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerblicher Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung zum Beispiel als Bar, die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
- Kosten für Sanierungen und Reparaturen sollen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Spätere Änderungen der Kostenverteilung können nur in Einzelfällen mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
- Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleicht. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
- Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung: Ist zum Beispiel ein von einem Wohnungseigentümer genutztes Dachbodenabteil in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet, hat der Wohnungseigentümer kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn eine solche Nutzung geduldet wurde, kann dies jederzeit widerrufen werden.
- Auch Dinge wie Tierhaltung können per Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, dass die Haltung von Kampfhunden verboten ist.
Was bei Änderungen nötig ist und wann es sinnvoll ist, die Teilungserklärung zu verändern
Manche Dinge können Eigentümer in ihrer Wohnung machen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss. Für manche Änderungen ist aber ist ein Mehrheitsbeschluss nötig. Bestimmte Änderungen können sogar nur dann vollzogen werden, wenn die Teilungserklärung notariell geändert wird und alle Eigentümer dem zustimmen. Wann was gilt, zeigen folgende Beispiele:
Keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich
Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Wollen zum Beispiel zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, müssen sich nur die beiden Eigentümer einig sein. Den Kellertausch sollten sie allerdings zusätzlich schriftlich vereinbaren.
Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich
Die Eigentümergemeinschaft will Veränderungen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Sollen diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzt werden, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn nur ein alter Heizkessel gegen einen neueren ausgetauscht, also Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen. Dabei genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.
Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft. Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies tun, ohne vorher um Erlaubnis bitten zu müssen, denn nicht tragende Wände sind Sondereigentum.
Änderung der Teilungserklärung erforderlich
Durch eine bauliche Änderung ändern sich auch die Eigentumsverhältnisse. Das wäre der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und dafür ein Teil des Hausflurs zu einem Wohnungsbestandteil werden würde. Treppenhaus und Hausflur sind Gemeinschaftseigentum. Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.
Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.
Was eine Eigentümergemeinschaft beschließen kann und was nicht
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft den richtigen Verwalter findet, was sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung beschließen kann, welche Mehrheitsverhältnisse notwendig und welche Arten von Beschlüssen unwirksam sind.
Oft vernachlässigt, aber wichtig: die genaue Prüfung der Teilungserklärung
Kaum ein Wohnungskäufer macht sich die Mühe, die Teilungserklärung vor dem Erwerb sorgfältig zu prüfen. Das ist ein Fehler: Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung sind nur unter äußerst strengen Voraussetzungen möglich und abweichende Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft treffen, in der Regel unwirksam. Deshalb ist eine genaue Prüfung wichtig, damit aus der Eigentümer- keine Streitgemeinschaft wird.
Frank Kemter
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22 Kommentare
Manfred Güntsch am 04.03.2020 15:53
In der Teilungserklärung steht neben den Wohnungsnummern der Eigentumsanteil in Tausendstel, nicht aber daneben die Quadratmeter der Wohnfläche. Wenn ich überprüfen will, ob alle Wohneinheiten mit der gleichen Zahl an Quadratmeter auch die gleiche Zahl an Tausendstel haben, sollten dies beim Verkäufer oder beim Notar verlangt werden. Nur mit der Gesamtzahl der Tausendstel und der Gesamtzahl der Quadratmeter lässt sich eine Prüfung vollkommene Prüfung durchführen.
auf Kommentar antwortenTasvultras am 04.03.2020 14:18
Mein Bruder und ich haben 2002 ein Drei -Familien-Haus erworben ,dabei handelt es sich um Etagenwohnungen.Jetzt meine Frage wie müssen wir vorgehen wenn wir uns die Wohnungen jeder für sich teilen -im EG.wohnt mein Bruder mit seiner Familie,im 1.OG habe ich gewohnt beim Kauf,aber seit 2008 habe ich es vermietet und wohne wo anders,2.OG ist vermietet.
Beim Kauf wurde nicht direkt geteilt ,so das die EG -Wohnung meinem Bruder und die Wohnung in der 1.OG mir gehört -es handelt sich dabei um eine Grundstücksgemeinschaft .
Ich möchte jetzt die Wohnungen teilen und die Wohnunge im 1.OG auf mich Eintragen , weil ich sie vielleicht verkaufen möchte-Jeder eine Wohnung und die Mietwohnung 50 Prozent teilen .
Was muss gemacht werden? Wie muss ich vorgehen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 05.03.2020 08:23
Hallo Tasvultras,
wir würden Ihnen raten, sich diesbezüglich von einem Notar beraten zu lassen, denn ohne Notar geht es nicht. Der Notar kann bei der Erstellung der Teilungserklärung einerseits Ihre Vorstellungen berücksichtigen und andererseits bürgt er dafür, dass die Aufteilung rechtlich einwandfrei vollzogen wird.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Tasvultras am 04.03.2020 14:18
Mein Bruder und ich haben 2002 ein Drei -Familien-Haus erworben ,dabei handelt es sich um Etagenwohnungen.Jetzt meine Frage wie müssen wir vorgehen wenn wir uns die Wohnungen jeder für sich teilen -im EG.wohnt mein Bruder mit seiner Familie,im 1.OG habe ich gewohnt beim Kauf,aber seit 2008 habe ich es vermietet und wohne wo anders,2.OG ist vermietet.
Beim Kauf wurde nicht direkt geteilt ,so das die EG -Wohnung meinem Bruder und die Wohnung in der 1.OG mir gehört -es handelt sich dabei um eine Grundstücksgemeinschaft .
Ich möchte jetzt die Wohnungen teilen und die Wohnunge im 1.OG auf mich Eintragen , weil ich sie vielleicht verkaufen möchte-Jeder eine Wohnung und die Mietwohnung 50 Prozent teilen .
Was muss gemacht werden? Wie muss ich vorgehen?
auf Kommentar antwortenOlesya am 03.03.2020 21:00
Hallo,
wir wollen eine Doppelhaushälfte kaufen. Das Haus ist unter 2 Eigentümern mit dem Verhältnis 60% (Eigentümer 1) auf 40% (Eigentümer 2) aufgeteilt.
Fragen:
1. Sollte Eigentümer 1 bei der Eigentümerversammlung
umfangreiche Sanierungsmaßnahmen der Gebäudehülle beschließen, wie kann Eigentümer 2 diese Maßnahmen ablehnen?
2. Sollte Eigentümer 2 absolut dagegen sein, mit welchen Konsequenzen muss er rechnen?
3. Beide Wohneinheiten besitzen jeweils einen Gartenanteil (als Sondernnutzungsrecht). Kann Eigentümer 1 mit seiner Mehrheit bei der Eigentümerversammlung die Aufteilung des Sondernutzungsrechtes verändern (z.B. seine Gartenfläche durch Reduzierung der Fläche des Nachbars vergrößern)?
4. Im Kaufvertrag kann man einige Vereinbarungen bezüglich der Sanierung, der Nutzung des Gemeinschaftseigentüms festhalten (z.B. Fenstersanierung zahlt jede Partei für sich allein oder dass man in seinem Gartenanteil einen Gartenschuppen der Abmessungen X*Y ohne Erlaubnis des anderen Miteigentümers aufstellt). Inwieweit haben diese notariellen Vereinbarungen Kraft?
Danke im Voraus!
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 04.03.2020 09:45
Hallo Olesya,
so wie wir Sie verstanden haben, kaufen Sie nicht die ganze Doppelhaushälfte, sondern eine Einheit, die 40/100stel entspricht.
Bei der Frage, was der andere Eigentümer durchsetzen kann, kommt es darauf an, um welche Arbeiten es sich handelt. Hinsichtlich Ihrer Fragen 1 und 2 dürfte hier § 22 WoEigG greifen: "(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, ... (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden ..."
zu Ihrer Frage 3: Wohneigentum ist mehrheitsfest. Eine Mehrheit von Eigentümern kann einem anderen WEG-Eigentümer kein Sondereigentum/Sondernutzungsrecht wegnehmen.
Zu Ihrer Frage 4: Das ist unter Umständen möglich. Es ist aber nicht ausschließbar, dass solche abweichenden Vereinbarungen im Streitfall einer gerichtlichen Prüfung nicht standhalten. Hier kommt es aber immer auf die Umstände des Einzelfalls an.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Jürgen am 05.02.2020 09:52
Unser Wohnhaus ist unter 3 Eigentümer aufgeteilt. Die Eigentümer 2 und 3 bewohnen ihre Wohneinheiten selbst. Eigentümer1 ebenfalls, aber er hat zusätzlich 2 kleine Wohnungen im Untergeschoß vermietet.
Das ist alles ohne Probleme.
Eigentümer 2 möchte nun seine im UG liegende Sauna an Eigentümer 1 verkaufen. Eigentümer 1 will sie dann aber möglicherweise als zusätzliche weitere Mieteinheit nutzen. Eigentümer 2 und 3 wollen das nicht akzeptieren.
Muss bei einem solchen Teilverkauf ein entsprechender Zusatz in der Teilungserklärung erfolgen? Kann die theoretische Vielfalt der Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt werden? Hat insbesondere der an dem Eigentumswechsel nicht direkt beteiligte Wohnungseigentümer 3 ein Mitspracherecht?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 05.02.2020 10:36
Hallo Jürgen,
in der Teilungserklärung ist festgehalten, wie eine Einheit genutzt werden darf, also z.B. als Wohnung, Laden, Büro, Praxis etc.. EIne Nutzungsänderung ist nicht ohne Weiteres zulässig. Soll zum Beispiel eine Nicht-Wohneinheit in eine Wohnung umgenutzt werden, ist i.d.R. eine Änderung der Teilungserklärung nötig, die i.d.R. der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Allerdings kann ein Eigentümer ein Recht auf Anpassung der Teilungserklärung haben. In § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG heißt es dazu: "Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint." Zudem gibt es auch Urteile, dass eine Nutzungsänderung ausnahmsweise zulässig sein kann, wenn durch die neue Nutzung keine höhere Beeinträchtigung der anderen Miteigentümer zu erwarten ist als bei der in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung (so z.B. das Oberlandesgericht Köln (Az.: 16 Wx 233/02)).
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Bob am 04.02.2020 14:53
Können Sie folgendes Zitat aus dem Wohnungseigentümer-Lexikon von Rechtsanwalt Dr. Wolf-D. Deckert bestätigen: „Bestandteil der Teilungserklärung ist der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan. ...Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sind.“
Mit Schreiben vom 08.01.2020 bestreitet das Hanseatische Oberlandesgericht die beweisrechtliche Bindungswirkung der Aufteilungspläne aus einer Teilungserklärung des verstorbenen Notars Dr. Henning Voscherau. Die Präsidentin des OLG schreibt :
"Sie scheinen der Ansicht zu sein, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung Teil der Beurkundung der Teilugserklärung sei, weswegen eine nachträgliche Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung einen Eingriff in den Beurkundungsvorgang darstelle. Diese Auffassung teile ich nicht."
Ein Aufteilungsplan wurde im Grundbuchamt von anonymer Hand ausgetauscht und der Dachgeschosswohnung des Altbauhauses wurde daraufhin der 35 m² große Trockenboden inkl. Zugang zum Dach zugesprochen. So etwas geht nur in Hamburg.
auf Kommentar antwortenBob am 13.02.2020 11:21
Liebe Immowelt-Redaktion,
lt. Recherche beim Haufe-Verlag ist nach dem Tod des Rechtsanwalts Dr. Wolf-D. Deckert ein Herr Detlef Sterns vom Haus- und Grundbesitzerverein München - Sonnenstr. 13 , 80331 München -
der richtige Ansprechpartner für Fragen zur Teilungserklärung im WEG-Recht.
Leider hat er auf eine höfliche Anfrage vom 03.02.2020 bisher nicht reagiert.
Vielleicht könnten auch Sie Ihr Interesse an meiner o.g. Frage zu den Aufteilungsplänen einer Teilungserklärung signalisieren.
Immowelt-Redaktion am 14.02.2020 08:42
Hallo Bob,
Ihre interessante Frage läuft darauf hinaus, dass wir eine konkrete, individuelle Rechtsberatung leisten müssten, was uns aus der Ferne und auch aufgrund des Rechtsdienstleistungsgesetzes leider nicht möglich ist. Wir würden an dieser Stelle deshalb dazu raten, nochmal (vielleicht telefonisch) bei Haus und Grund oder auch bei einem auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt nachzuhaken.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Immowelt-Redaktion am 04.02.2020 16:23
Hallo Bob,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider dürfen wir selbst keine Rechtsberatung leisten. Wir bitten um Verständnis und würden Ihnen daher empfehlen, die Bestätigung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund einzuholen.
Mit besten Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Bob am 26.02.2020 17:09
Liebe Immowelt-Redaktion,
herzlichen Dank für Ihre Ausführungen. Es ist schwer nachvollziehbar, dass Haus & Grund Deutschland und die Rechtsberatung des Grundeigentümer-Verbandes hierzu keinen Meinung äussern wollen.
Auch die Bundesnotarkammer in Berlin verweigert eine klärende Stellungnahme, obwohl auf deren Internet-Seite über die beweisrechtliche Bindungswirkung notarieller Urkunden referiert wird.
Bob am 17.02.2020 14:14
Liebe Immowelt-Redaktion,
Sie schreiben am Anfang dieses Artikels " Bestandteile der Teilungserklärung sind
1) ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden..."
Weder die Redaktion von Haus&Grund Deutschland noch der Vorsitzende des Grundeintümer-Verbandes Hamburg konnten mir diesen Rechtsgrundsatz bisher bestätigen. Ich habe beide höflichst um eine Bestätigung des entsprechenden Zitats aus dem Wohnungseigentümerlexikon von Dr. Wolf-D. Deckert gebeten.
Von daher sollten Sie diesen Teil Ihres Artikels vorerst mit einem Fragezeichen versehen.
Immowelt-Redaktion am 18.02.2020 07:42
Hallo Bob,
Der Aufteilungsplan ist notwendig um Wohneigentum zu schaffen, da die einzelnen Einheiten und das Gemeisnchaftseigentum klar abgegrenzt sein müssen, um separate Einheiten gemäß WEG zu schaffen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Bob am 18.02.2020 12:04
Liebe Immowelt-Redaktion,
danke für Ihren heutigen Kommentar.... aber das war ja auch unstrittig. Wie gesagt bestreitet die Präsidentin des Oberlandesgerichts, dass die Aufteilungspläne "Bestandteil der Teilungserklärung" sei. Müssen die Aufftelungspläne also auch notariell beurkundet sein ?
Hierzu bekam ich bei Haus&Grund Deutschland bzw. bei der Rechtsberatung des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg (bei dem ich Mitglied bin) noch keine Antwort.
Immowelt-Redaktion am 19.02.2020 09:12
Hallo Bob,
wir können die Kontroversen unter Juristen, ob Aufteilungspläne grundsätzlich Bestandteil der Teilungserklärung sind oder nicht, natürlich nicht abschließend klären, zumal sich, wie Sie schildern, die juristische Fachwelt offensichtlich uneinig ist. Rein denklogisch erscheint es uns aber schon so, dass die Aufteilungspläne Grundlage und Bestandteil der Teilunsgerklärung sein müssen. Andernfalls würde in der Teilungserklärung ja nur stehen: "die Wohnung 2 OG rechts ist Sondereigentum...". Das wäre etwas dünn, um Klarheit über den Umfang und konkrete Beschaffenheit der WEG-Aufteilung zu schaffen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
UteundClaus am 03.02.2020 15:26
Wir haben eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 6 Wohnungen. Es stehen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an, die über eine sonderumlage finanziert werden sollen. Die Maßnahmen könnten auf 2 oder 3 mal durchgeführt werden. Die anderen Eigentümer wollen alles auf einmal sanieren, weil z.B. nur einmal ein Gerüst aufgestellt werden muss. Die sonderumlage übersteigt unsere finanziellen Möglichkeiten. Können wir verlangen, die Sanierung auf 2-3 Abschnitte aufzuteilen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 04.02.2020 08:39
Hallo UteundClaus,
ob die Maßnahmen auf einmal gemacht werden oder aufgeteilt werden, hängt davon ab, was auf der Eigentümerversammlung (wirksam) beschlossen wurde. Dabei gilt: Bei Insatndhaltungen/Insatndsetzungen und bei modernisierenden Instandsetzungen reicht eine einfache Mehrheit der beschlussfähigen EIgentümer. Bei Modernisierungen ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig: 75 % der Eigentümer, die mindestens 50 % der Miteigentumsanteile besitzen, sind erforderlich. Bei baulichen Veränderungen gilt, dass ein Beschluss anfechtbar ist, wenn nicht alle Eigentümer zugestimmt haben.
Werden also die Durchführung der Arbeiten gemäß dieser Regeln wirksam auf der EIgentümerversammlung beschlossen, so ist das wirksam.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Sankt martin am 14.12.2019 10:49
Bei meinem Eigentum handelt es sich um einen Praxisraum in zwei verbundenen Häusern mit zwei Eingängen und jeweils eigenem Treppenhaus und Fahrstuhl. Leider werden mir neuerdings auch Kosten belastet,die im anderen Haus angefallen sind. Wobei meine Mieter keinen Zugang zum anderen Haus haben und den auch nicht benötigen. Meine Räume liegen in einem reinen Gewerbeteil, das andere Haus hat ausser Gewerbe auch privat bewohnte Räume,Wohnungen. Kann es sein,dass die Teilungserklärung nicht berücksichtigt wurde? Diese teilt genau auf, dass nur das zu bezahlen ist,was das eigene Eigentum anbelangt.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 16.12.2019 10:26
Hallo Sankt Martin,
nach einem BGH-Urteil (Az.: bei der Betriebskostenabrechnung) können grundsätzlich mehrere zusammenhängende Gebäude bei der Betriebskostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Ob das in Ihrem konkreten Fall zulässig ist, können wir aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen und raten, vor Ort einen Eigentümerverein oder einen fachanwalt zu fragen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Mark Twain am 28.09.2019 18:03
Ich habe 1994 eine Arztpraxis gegründet,habe mit Bauamt alles erledigt,das Mehrfamilien Haus war gerade fertiggestellt aber Bauherr hat es versäumt die Teilungserklärung für die Praxis zu ändern.Als Arzt bin ich Freiberufler.Ich habe keine Gewerbe musste ich trotzdem die Teilerklärung geändert haben?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 02.10.2019 14:14
Hallo Mark Twain,
um eine Immobilie gewerblich zu nutzen, wozu in der Regel auch das Führen einer Arztpraxis zählt, muss diese Nutzung durch die sogenannte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung abgedeckt sein. Ist Ihr Sondereigentum an der Immobilie - in dem Fall die künftige Praxis - laut Teilungserklärung nicht als Praxis nutzbar, so können andere Eigentümer des Hauses die Unterlassung und Beseitigung der Nutzung fordern und auch vor Gericht einklagen (siehe auch BGH NJW-RR 1995, 715). Sollten Sie die Immobilie also vorzeitig als Praxis nutzen wollen, so empfehlen wir Ihnen, sich lieber vorher von einem Rechtsanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht beraten zu lassen. Dieser kann Ihnen sagen, ob Sie die Praxis jetzt schon eröffnen können oder besser warten.
Bitte verstehen Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Kindergartenbetreuer am 27.09.2019 18:57
Hallo,
Es geht um eine zusätzlichen zweite Einberufung einer Eigentümerversamlung auf Wunsch einiger Eigentümer.
Laut WEG müssen diese mindesten 25% der Eigentümer diese vordern.
In der Teilungserklärung steht ein Passus, dass es etwas über 50% sein müssen.
Gilt hier das Gesetz oder die Teilungserklärung?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 01.10.2019 10:58
Hallo Kindergartenbetreuer und vielen Dank für Ihren Kommentar,
es müsste das WEG gelten. Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Eigentümervereinigung wie Haus&Grund.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Panama am 27.09.2019 18:45
Bei einer Teilungserklärung , muss das bei Bauamt angemeldet werden ?
auf Kommentar antwortenPanama am 01.10.2019 15:47
Vielen Dank für die Auskunft ,
Könnte ich noch erfragen was ich beibringen muss um die Bescheinigungen zu bekommen ?
Die Bauämter sind so schwer zu erreichen .
Vielen Dank vorab!
Immowelt-Redaktion am 01.10.2019 10:34
Hallo Panama und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Teil der Teilungserklärung muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Seit 2007 sind die Bundesländer dazu berechtigt, durch eine Rechtsverordnung zu bestimmen, dass und in welchen Fällen die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung statt von der Baubehörde auch von öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen vorgenommen werden kann (§ 7 Abs. 4 WEG).
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Immowelt-Redaktion am 02.10.2019 08:21
Hallo Panama,
alles Wichtige zur Abgeschlossenheitsbescheinigung können Sie in unserem Ratgeber nachlesen: https://ratgeber.immowelt.de/a/abgeschlossenheitsbescheinigung-vom-mehrfamilienhaus-zu-eigentumswohnungen.html.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Dirk Müller am 13.09.2019 15:45
Guten Tag,
ich bewohne eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus als Mieter. Die Wohnung soll nun erstmals verkauft werden. Mir wurde dazu ein Vorkaufsrecht eingeräumt.
Meine Frage: Die Wohnung wurde direkt nach Fertigstellung des Gebäudes als ETW in das Grundbuch eingetragen. Habe ich in einem solchen Fall überhaupt ein gesetzliches Vorkaufsrecht?
Mit freundlichen Grüßen
Diek Müller
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 16.09.2019 09:50
Hallo Dirk Müller,
ein Vorkaufsrecht besteht dann, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch keine Aufteilung vorlag, dies aber danach geschah. Wie es sich verhält, wenn es hier ggf. zu Überschneidungen kommt, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen. Dies sollten Sie ggf. vor Ort mit einem Fachanwalt bzw. Mieterverein klären. Denn auch dann, wenn Sie ein Vorkaufsrecht hätten, dieses jedoch nicht wahrnehmen würden, könnten Sie dann nach der Veräußerung von einer Kündigungssperrfrist profitieren.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
bretzenheim@googlemail.com am 08.09.2019 10:12
Guten Morgen,
ich habe folgendes Problem, wir haben Mitte dieses Jahres ein Haus für 290.000 gekauft, es existiert auch ein Aufteilungsplan un die unter Etage ist und bleibt vermietet, weil wir nur noch zu zweit sind. Wie ist das nun mit den Notarkosten, den Maklergebühren, der AFA usw. Kann ich das zur Hälfte steuerlich absetzen?
Herzliche Grüße Wolfgang L.
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 09.09.2019 09:57
Hallo bretzenheim,
wird eine Immobilie teiwleise selbst genutzt und teilweise vermietet, so können AfA etc. für den vermieteten Teil anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Wie Sie dabei genau vorgehen, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Ingo am 05.09.2019 13:44
Guten Tag,
wir wohnen in einem 6 Familienhaus, es sind alles Eigentumswohnungen. Zwei dieser Eigentumswohnungen sind vermietet. In einer Eigentumswohnung ist nun schon seit Wochen eine 2. Familie mit 2 Kindern, Hund und Kanarienvogel eingezogen. Die Wohnungsgröße liegt knapp über 90 qm.
Insgesamt wohnen dort nun 4 Erwachsen und 5 Kinder.
Müssen wir das als Gemeinschaft hinnehmen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 06.09.2019 10:08
Hallo Ingo,
es gibt keine gesetzlichen Regelungen, die es verbieten, dass neun Personen in einer 90-Quadratmeter-Wohnung leben, solange sachliche Interessen der Gemeinschaft nicht massiv gefährdet werden. Eine Eigentümergemeinschaft kann sich zwar dagegen wehren, wenn einzelne Bewohner den Hausfrieden stören oder Gemeinschaftseigentum beschädigen. Ob derlei geschieht, dürfte aber weniger mit der Personenzahl in einem Haushalt zusammenhängen, sondern von den Personen selbst.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Coon am 23.08.2019 02:15
Hallo zusammen,
ich wohne in einem Haus in dem Betreutes Wohnen angeboten wird. In der Teilungserklärung gibt es einen Passus, dass die Eigentümer (Bewohner) verpflichtet sind, einen Betreungsvertrag abzuschließen. Diese Verpflichtung ist in der TE auf eine Laufzeit von 10 Jahren beschränkt. Allerdings gibt es in diesem Passus einen Verweis auf eine Betreuungsvereinbarung, welche die Befristung aufhebt. Was gilt nun, befristet oder unbefristet??
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 26.08.2019 08:57
Hallo Coon,
Sie schildern hier einen Sonderfall innerhalb des WEG-Rechts, der in der vermutlich umfangreichen WEG-Teilungserklärung festgehalten ist. Ob die Betreuungsvereinbarung befristet oder unbefristet ist, dürfte deshalb nur ein spezialisierter Jurist, der die gesamte Teilungserklärung vor sich hat, beurteilen können; uns ist eine Beurteilung aus der Ferne nicht möglich.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
HausEG am 22.08.2019 12:18
Hallo Zusammen,
ich wohne mit meinem Partner zusammen in einem 4 Parteien Haus. Unsere Nachbarin im Obergeschoss verfügt über einen ovalen Balkon, den Sie nun zu einem "Rechteckigen" Balkon angleichen möchte. Die Zustimmung dafür hat Sie von uns bekommen - allerdings unter der Voraussetzung, dass Sie die Modernisierungskosten dafür übernimmt. Nun haben wir allerdings eine Schreiben unserer Hausverwaltung bekommen, in dem unsere Nachbarin eine "Sanierung" anfordert, bei der wir alle zu zahlen sollen. Der Balkon ist in einem guten Zustand und nicht Sanierungsbedürftig. Ist das Rechtens?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 23.08.2019 14:29
Hallo,
die Frage ist nicht einfach zu beantworten. Entscheidend ist dabei vor allem, was in der Teilungserklärung steht und welche Balkonteile bei der Sanierung betroffen sind.
Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Kosten für die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum - wie beispielsweise der Fassade - von allen Miteigentümern zu tragen. Sanierungen von Sondereigentum trägt hingegen nur der Eigentümer. Der Balkon bildet dabei oftmals einen Grenzfall, da bestimmte Teile von ihm zum Gemeinschaftseigentum zählen, die inneren Teile jedoch Sondereigentum darstellen. Dementsprechend ist es durchaus möglich, für eine Balkonsanierung mitzahlen zu müssen, selbst wenn man als Miteigentümer von der Sanierung gar nichts hat. Grundsätzlich sollten Sie in der Teilungserklärung nachlesen, ob dazu etwas geregtelt ist.
Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt oder eine Eigentümergemeinschaft wie Haus&Grund.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Martina am 20.08.2019 16:53
Hallo, in der WEG steht 1 Stimme pro Eigentümer, in der Teilungserklärung 1 Stimme per Wohnung. Was zählt, wenn jemand 3 Wohnungen hat, 1 davon gemeinsam mit seinem Partner?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 21.08.2019 10:20
Hallo Martina,
bei solch Widersprüchlichen Regelungen ist es aus der Ferne nicht möglich, eine abschließende Beurteilung abzugeben. Im Streitfall sollten Sie sich hier von einem Fachanwalt bzw. Notar beraten lassen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
Monika Sauer am 20.06.2019 14:30
Kann man bereits bei der Erstellung einer Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung die Wegbenutzung / Treppenhausbenutzung des Nachbarn ( also kein WEG Mitglied) regeln / gestatten, das dann auch für nachfolgende WEG mitglieder bindend ist . ohne extra eine Grunddienstbarkeit dafür zu benötigen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 21.06.2019 10:14
Hallo Monika Sauer,
zwar können viele Regelungen in der Teilungserklärung getriffen werden. Bei einem Wegerecht ist es aber aus Gründen der Rechtssicherheit in der Regel sinnvoll, dies auch in Form einer Grunddienstbarkeit zu fixieren. Wie die Ausgestaltung konkret vorgenommen weren sollte, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Wir raten, dass Sie sich vom Notar beraten lassen.
Beste Grüße
die Immowelt-Redaktion
moni am 20.06.2019 10:52
Hallo,
kann eine WEG vereinbaren, dass der Nachbar das Treppenhaus nutzen darf um auf sein Grundstück zu gelangen, diese soll dann auch bindend für Nachfolger sein.
Oder kann man so etwas auch in einer Teilungserklärung regeln.
Es soll nicht extra eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden.
Mit freundlichen Grüßen
Monika Sauer
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 21.06.2019 09:07
Hallo moni,
bei der Frage kommt es zuunächst drauf an, ob der Nachbar nur diese eine Möglichkeit hat, auf sein Grundstück zu gelangen. Dann hat er per Gesetz (BGB § 917) so lange ein Notwegerecht, solange dieser Zustand anhält. In diesem Fall bedarf es ohnehin keiner Eintragung einer Grunddienstbarkeit, die Eigentümer des dienenden Grundtücks haben aber Anspuch darauf, durch eine Geldrende entschädigt zu werden.
Hat der Nachbar dagegen die Möglichkeit, sein Grudntück anderweitig zu betreten, so besteht für ihn grundsätzlich kein Anspruch auf ein Wegerecht über das Nachbargrundstück - selbst dann nicht, wenn der andere Weg beschwerlicher für ihn ist.
Sollte es der Wunsch der WEG sein, dauerhaft dem Nachbarn ein Wegerecht zu gewähren, so ist es am sichersten, die Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen.
Beste Grüße
die Immowelt-Reaktion
Paul Künstler am 15.06.2019 00:53
Hallo...ich besitze eine kleine Eigentumswohnung im Erdgeschoss. Nun will ich mir zur Ostseite einen kleinen Wohn-Wintergarten bauen lassen (9,5 qm), der direkt an mein Schlafzimmer anschließt und auch nur durch das SZ-Fenster 1,50 m breit (Durchbruch nach unten bei einer nichttragenden Wand!)erreichbar sein soll. Dieser WG soll auf Sondernutzungsland entstehen. Ich habe mir von allen Eigentümern die Unterschrift für ihr Einverständnis geholt. Die Baugenehmigung liegt bereits vor. Der WG ist bei einer Fachfirma bestellt, angezahlt und soll in 3 Wochen errichtet werden. Nun haben wir das Fundament vor einer Woche fertig gestellt. Jetzt aber habe ich vor 3 Tagen den BAUSTOPP von der Wohnungsverwaltung erhalten, weil diese Veränderung erst durch die Wohneigentümer beschlossen werden müsste...aber jetzt auf einmal will 1 Wohneigentümer seine Zustimmung nicht mehr geben, weil er einfach neidisch ist. Was kann ich jetzt machen...er fordert einen Rückbau des Fundamentes und verweigert mir die Errichtung meines WG.
Kann ich vielleicht versuchen dieses Stück Sondernutzungsland vom Grund-Eigentümer nachträglich zu kaufen??? Vielen Dank und freundliche Grüße Paul Künstler
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 17.06.2019 08:37
Sehr geehrter Herr Künstler,
da es sich hier um eine bauliche Veränderung am Gebäude handelt, benötigen Sie unter allen Umständen die Zustimmung aller Eigentümer. Wenn ein Eigentümer diese nicht gibt, darf das Bauvorhaben tatsächlich auch nicht umgesetzt werden.
Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Georgeta Morariu am 17.05.2019 11:18
Guten Morgen,
Wir haben ein neues Nachbarn geckrigt. Der hat eine Dachwohnung gekauft und er will jetzt eine Gaube bauen.
Wir wohnen in einem WEG mit Dreifamilienhaus.
Diese Dachwohnung wurde in 1998 gebaut.Bis danke war nur eine Bühne.
In 2004 haben wir neue Dachrinne erstellt und eine Dachseite renoviert.
Jetzt din neues Eigentümer will der Dachdämmung machen und komplett Modernisierung mache inclusiv neue Fenster und Dachrinne.
Sollten wir die Kosten für komplette Modernisierung bezahlen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 17.05.2019 12:01
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
über diese Frage muss die Eigentümergemeinschaft entscheiden. Sollte sich dort bereits im Vorfeld eine Entscheidung abzeichnen, die nicht Ihrem Willen entspricht, raten wir Ihnen, sich von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion