Die Teilungserklärung: Inhalte, Besonderheiten, Fallstricke

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Wenn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Käufer sollten die Regelungen genau studieren, denn sie bilden nicht nur das Gerüst für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer, sondern können diese im schlechtesten Fall auch benachteiligen.

Ob Neubau oder älteres Gebäude: Bei Mehrfamilienhäusern können Wohnungen nur dann einzeln verkauft werden, wenn das Haus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert. In dieser sind Details zum Eigentum und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer genau geregelt. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte insbesondere auch ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich nachteilig für ihn auswirken können.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wohnungseigentum, Foto: Rawpixel.com/fotolia.com
Die Teilungserklärung regelt, welche Teile des Hauses einzelnen Eigentümern und welche der Gemeinschaft gehören. Foto: Rawpixel.com/fotolia.com

Was eine Teilungserklärung ist

Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Bestandteile der Teilungserklärung sind:

  • ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 87/1.000stel angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.
  • eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus der hervorgeht, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, das heißt, unabhängig voneinander genutzt werden können.
  • eine Gemeinschaftsordnung, die „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander “ festlegt, wie Franziska Bock vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. betont. Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten.

Die Teilungserklärung ist Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Jeder Bestandteil der Teilungserklärung sowie die einzelnen Wohnungsgrundbücher müssen notariell beurkundet werden. Erst wenn dies geschehen ist, können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Da die Aufteilung vor der Veräußerung der Einheiten erfolgt, hat der Wohnungskäufer keinerlei Einfluss auf die Regelungen in der Teilungserklärung. 

Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung: Das sollte in der Teilungserklärung stehen

Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Die genaue räumliche Abgrenzung findet sich im Aufteilungsplan. Es sollte aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Denn für Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt der jeweilige Wohnungseigentümer.

Info

Wichtige Begriffe zur Teilungserklärung

Wohnungseigentum: Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum: Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude - zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage.
Gemeinschaftseigentum: Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.
Sondernutzungsrecht: Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil).

Zu beachten sind auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.

Die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil der Teilungserklärung regelt Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau studiert werden.

Diese Fehler, Fallen und Fallstricke gibt es bei der Teilungserklärung

Den rechtlichen Rahmen für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). „Da das Gesetz oftmals sehr starr ist, sollten in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbart werden. Die Eigentümer haben dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen zu treffen“, empfiehlt Bock. Diese Beschlüsse dürfen vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen. Bei jeder Regelung, die vom WEG abweicht, ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie tatsächlich wirksam ist.

Teilungserklärung, Wohngeldrückstände, Forderungen, Foto: pathdoc/Fotolia.com
Fiese Falle in der Teilungserklärung: Unter Umständen muss der neue Eigentümer für Hausgeldrückstände des Voreigentümers aufkommen. Foto: pathdoc/Fotolia.com

Aber auch wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:

  • In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
  • Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerblicher Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung zum Beispiel als Bar, die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
  • Kosten für Sanierungen und Reparaturen sollen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Spätere Änderungen der Kostenverteilung können nur in Einzelfällen mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
  • Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleicht. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
  • Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung: Ist zum Beispiel ein von einem Wohnungseigentümer genutztes Dachbodenabteil in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet, hat der Wohnungseigentümer kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn eine solche Nutzung geduldet wurde, kann dies jederzeit widerrufen werden.
  • Auch Dinge wie Tierhaltung können per Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, dass die Haltung von Kampfhunden verboten ist.

Was bei Änderungen nötig ist und wann es sinnvoll ist, die Teilungserklärung zu verändern

Manche Dinge können Eigentümer in ihrer Wohnung machen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss. Für manche Änderungen ist aber ist ein Mehrheitsbeschluss nötig. Bestimmte Änderungen können sogar nur dann vollzogen werden, wenn die Teilungserklärung notariell geändert wird und alle Eigentümer dem zustimmen. Wann was gilt, zeigen folgende Beispiele:

Teilungserklärung keine Zustimmung

Keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Wollen zum Beispiel zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, müssen sich nur die beiden Eigentümer einig sein. Den Kellertausch sollten sie allerdings zusätzlich schriftlich vereinbaren.

Beschluss Teilungserklärung

Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Die Eigentümergemeinschaft will Veränderungen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Sollen diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzt werden, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn nur ein alter Heizkessel gegen einen neueren ausgetauscht, also Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen. Dabei genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.

Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft. Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies tun, ohne vorher um Erlaubnis bitten zu müssen, denn nicht tragende Wände sind Sondereigentum.

Änderung Teilungserklärung

Änderung der Teilungserklärung erforderlich

Durch eine bauliche Änderung ändern sich auch die Eigentumsverhältnisse. Das wäre der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und dafür ein Teil des Hausflurs zu einem Wohnungsbestandteil werden würde. Treppenhaus und Hausflur sind Gemeinschaftseigentum. Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.
Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.

Link-Tipp

Was eine Eigentümergemeinschaft beschließen kann und was nicht

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft den richtigen Verwalter findet, was sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung beschließen kann, welche Mehrheitsverhältnisse notwendig und welche Arten von Beschlüssen unwirksam sind.

Oft vernachlässigt, aber wichtig: die genaue Prüfung der Teilungserklärung

Kaum ein Wohnungskäufer macht sich die Mühe, die Teilungserklärung vor dem Erwerb sorgfältig zu prüfen. Das ist ein Fehler: Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung sind nur unter äußerst strengen Voraussetzungen möglich und abweichende Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft treffen, in der Regel unwirksam. Deshalb ist eine genaue Prüfung wichtig, damit aus der Eigentümer- keine Streitgemeinschaft wird.


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14 Kommentare

Mark Twain am 28.09.2019 18:03

Ich habe 1994 eine Arztpraxis gegründet,habe mit Bauamt alles erledigt,das Mehrfamilien Haus war gerade fertiggestellt aber Bauherr hat es versäumt die Teilungserklärung für die Praxis zu ändern.Als Arzt bin ich Freiberufler.Ich habe keine Gewerbe musste ich trotzdem die Teilerklärung geändert haben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.10.2019 14:14

Hallo Mark Twain,

um eine Immobilie gewerblich zu nutzen, wozu in der Regel auch das Führen einer Arztpraxis zählt, muss diese Nutzung durch die sogenannte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung abgedeckt sein. Ist Ihr Sondereigentum an der Immobilie - in dem Fall die künftige Praxis - laut Teilungserklärung nicht als Praxis nutzbar, so können andere Eigentümer des Hauses die Unterlassung und Beseitigung der Nutzung fordern und auch vor Gericht einklagen (siehe auch BGH NJW-RR 1995, 715). Sollten Sie die Immobilie also vorzeitig als Praxis nutzen wollen, so empfehlen wir Ihnen, sich lieber vorher von einem Rechtsanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht beraten zu lassen. Dieser kann Ihnen sagen, ob Sie die Praxis jetzt schon eröffnen können oder besser warten.

Bitte verstehen Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kindergartenbetreuer am 27.09.2019 18:58

Vielen Dank für die Antworten

auf Kommentar antworten

Kindergartenbetreuer am 27.09.2019 18:57

Hallo,

Es geht um eine zusätzlichen zweite Einberufung einer Eigentümerversamlung auf Wunsch einiger Eigentümer.

Laut WEG müssen diese mindesten 25% der Eigentümer diese vordern.

In der Teilungserklärung steht ein Passus, dass es etwas über 50% sein müssen.

Gilt hier das Gesetz oder die Teilungserklärung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.10.2019 10:58

Hallo Kindergartenbetreuer und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es müsste das WEG gelten. Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Eigentümervereinigung wie Haus&Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Panama am 27.09.2019 18:45

Bei einer Teilungserklärung , muss das bei Bauamt angemeldet werden ?

auf Kommentar antworten

Panama am 01.10.2019 15:47

Vielen Dank für die Auskunft ,

Könnte ich noch erfragen was ich beibringen muss um die Bescheinigungen zu bekommen ?

Die Bauämter sind so schwer zu erreichen .

Vielen Dank vorab!


Immowelt-Redaktion am 01.10.2019 10:34

Hallo Panama und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Teil der Teilungserklärung muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Seit 2007 sind die Bundesländer dazu berechtigt, durch eine Rechtsverordnung zu bestimmen, dass und in welchen Fällen die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung statt von der Baubehörde auch von öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen vorgenommen werden kann (§ 7 Abs. 4 WEG).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 02.10.2019 08:21

Hallo Panama,

alles Wichtige zur Abgeschlossenheitsbescheinigung können Sie in unserem Ratgeber nachlesen: https://ratgeber.immowelt.de/a/abgeschlossenheitsbescheinigung-vom-mehrfamilienhaus-zu-eigentumswohnungen.html.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dirk Müller am 13.09.2019 15:45

Guten Tag,

ich bewohne eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus als Mieter. Die Wohnung soll nun erstmals verkauft werden. Mir wurde dazu ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

Meine Frage: Die Wohnung wurde direkt nach Fertigstellung des Gebäudes als ETW in das Grundbuch eingetragen. Habe ich in einem solchen Fall überhaupt ein gesetzliches Vorkaufsrecht?

Mit freundlichen Grüßen

Diek Müller

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 09:50

Hallo Dirk Müller,

ein Vorkaufsrecht besteht dann, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch keine Aufteilung vorlag, dies aber danach geschah. Wie es sich verhält, wenn es hier ggf. zu Überschneidungen kommt, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen. Dies sollten Sie ggf. vor Ort mit einem Fachanwalt bzw. Mieterverein klären. Denn auch dann, wenn Sie ein Vorkaufsrecht hätten, dieses jedoch nicht wahrnehmen würden, könnten Sie dann nach der Veräußerung von einer Kündigungssperrfrist profitieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

bretzenheim@googlemail.com am 08.09.2019 10:12

Guten Morgen,

ich habe folgendes Problem, wir haben Mitte dieses Jahres ein Haus für 290.000 gekauft, es existiert auch ein Aufteilungsplan un die unter Etage ist und bleibt vermietet, weil wir nur noch zu zweit sind. Wie ist das nun mit den Notarkosten, den Maklergebühren, der AFA usw. Kann ich das zur Hälfte steuerlich absetzen?

Herzliche Grüße Wolfgang L.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.09.2019 09:57

Hallo bretzenheim,

wird eine Immobilie teiwleise selbst genutzt und teilweise vermietet, so können AfA etc. für den vermieteten Teil anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Wie Sie dabei genau vorgehen, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ingo am 05.09.2019 13:44

Guten Tag,

wir wohnen in einem 6 Familienhaus, es sind alles Eigentumswohnungen. Zwei dieser Eigentumswohnungen sind vermietet. In einer Eigentumswohnung ist nun schon seit Wochen eine 2. Familie mit 2 Kindern, Hund und Kanarienvogel eingezogen. Die Wohnungsgröße liegt knapp über 90 qm.

Insgesamt wohnen dort nun 4 Erwachsen und 5 Kinder.

Müssen wir das als Gemeinschaft hinnehmen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.09.2019 10:08

Hallo Ingo,

es gibt keine gesetzlichen Regelungen, die es verbieten, dass neun Personen in einer 90-Quadratmeter-Wohnung leben, solange sachliche Interessen der Gemeinschaft nicht massiv gefährdet werden. Eine Eigentümergemeinschaft kann sich zwar dagegen wehren, wenn einzelne Bewohner den Hausfrieden stören oder Gemeinschaftseigentum beschädigen. Ob derlei geschieht, dürfte aber weniger mit der Personenzahl in einem Haushalt zusammenhängen, sondern von den Personen selbst.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Coon am 23.08.2019 02:15

Hallo zusammen,

ich wohne in einem Haus in dem Betreutes Wohnen angeboten wird. In der Teilungserklärung gibt es einen Passus, dass die Eigentümer (Bewohner) verpflichtet sind, einen Betreungsvertrag abzuschließen. Diese Verpflichtung ist in der TE auf eine Laufzeit von 10 Jahren beschränkt. Allerdings gibt es in diesem Passus einen Verweis auf eine Betreuungsvereinbarung, welche die Befristung aufhebt. Was gilt nun, befristet oder unbefristet??

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.08.2019 08:57

Hallo Coon,

Sie schildern hier einen Sonderfall innerhalb des WEG-Rechts, der in der vermutlich umfangreichen WEG-Teilungserklärung festgehalten ist. Ob die Betreuungsvereinbarung befristet oder unbefristet ist, dürfte deshalb nur ein spezialisierter Jurist, der die gesamte Teilungserklärung vor sich hat, beurteilen können; uns ist eine Beurteilung aus der Ferne nicht möglich.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

HausEG am 22.08.2019 12:18

Hallo Zusammen,

ich wohne mit meinem Partner zusammen in einem 4 Parteien Haus. Unsere Nachbarin im Obergeschoss verfügt über einen ovalen Balkon, den Sie nun zu einem "Rechteckigen" Balkon angleichen möchte. Die Zustimmung dafür hat Sie von uns bekommen - allerdings unter der Voraussetzung, dass Sie die Modernisierungskosten dafür übernimmt. Nun haben wir allerdings eine Schreiben unserer Hausverwaltung bekommen, in dem unsere Nachbarin eine "Sanierung" anfordert, bei der wir alle zu zahlen sollen. Der Balkon ist in einem guten Zustand und nicht Sanierungsbedürftig. Ist das Rechtens?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.08.2019 14:29

Hallo,

die Frage ist nicht einfach zu beantworten. Entscheidend ist dabei vor allem, was in der Teilungserklärung steht und welche Balkonteile bei der Sanierung betroffen sind.

Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Kosten für die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum - wie beispielsweise der Fassade - von allen Miteigentümern zu tragen. Sanierungen von Sondereigentum trägt hingegen nur der Eigentümer. Der Balkon bildet dabei oftmals einen Grenzfall, da bestimmte Teile von ihm zum Gemeinschaftseigentum zählen, die inneren Teile jedoch Sondereigentum darstellen. Dementsprechend ist es durchaus möglich, für eine Balkonsanierung mitzahlen zu müssen, selbst wenn man als Miteigentümer von der Sanierung gar nichts hat. Grundsätzlich sollten Sie in der Teilungserklärung nachlesen, ob dazu etwas geregtelt ist.

Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt oder eine Eigentümergemeinschaft wie Haus&Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Martina am 20.08.2019 16:53

Hallo, in der WEG steht 1 Stimme pro Eigentümer, in der Teilungserklärung 1 Stimme per Wohnung. Was zählt, wenn jemand 3 Wohnungen hat, 1 davon gemeinsam mit seinem Partner?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.08.2019 10:20

Hallo Martina,

bei solch Widersprüchlichen Regelungen ist es aus der Ferne nicht möglich, eine abschließende Beurteilung abzugeben. Im Streitfall sollten Sie sich hier von einem Fachanwalt bzw. Notar beraten lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Monika Sauer am 20.06.2019 14:30

Kann man bereits bei der Erstellung einer Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung die Wegbenutzung / Treppenhausbenutzung des Nachbarn ( also kein WEG Mitglied) regeln / gestatten, das dann auch für nachfolgende WEG mitglieder bindend ist . ohne extra eine Grunddienstbarkeit dafür zu benötigen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.06.2019 10:14

Hallo Monika Sauer,

zwar können viele Regelungen in der Teilungserklärung getriffen werden. Bei einem Wegerecht ist es aber aus Gründen der Rechtssicherheit in der Regel sinnvoll, dies auch in Form einer Grunddienstbarkeit zu fixieren. Wie die Ausgestaltung konkret vorgenommen weren sollte, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Wir raten, dass Sie sich vom Notar beraten lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

moni am 20.06.2019 10:52

Hallo,

kann eine WEG vereinbaren, dass der Nachbar das Treppenhaus nutzen darf um auf sein Grundstück zu gelangen, diese soll dann auch bindend für Nachfolger sein.

Oder kann man so etwas auch in einer Teilungserklärung regeln.

Es soll nicht extra eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Monika Sauer

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.06.2019 09:07

Hallo moni,

bei der Frage kommt es zuunächst drauf an, ob der Nachbar nur diese eine Möglichkeit hat, auf sein Grundstück zu gelangen. Dann hat er per Gesetz (BGB § 917) so lange ein Notwegerecht, solange dieser Zustand anhält. In diesem Fall bedarf es ohnehin keiner Eintragung einer Grunddienstbarkeit, die Eigentümer des dienenden Grundtücks haben aber Anspuch darauf, durch eine Geldrende entschädigt zu werden.

Hat der Nachbar dagegen die Möglichkeit, sein Grudntück anderweitig zu betreten, so besteht für ihn grundsätzlich kein Anspruch auf ein Wegerecht über das Nachbargrundstück - selbst dann nicht, wenn der andere Weg beschwerlicher für ihn ist.

Sollte es der Wunsch der WEG sein, dauerhaft dem Nachbarn ein Wegerecht zu gewähren, so ist es am sichersten, die Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Reaktion

Paul Künstler am 15.06.2019 00:53

Hallo...ich besitze eine kleine Eigentumswohnung im Erdgeschoss. Nun will ich mir zur Ostseite einen kleinen Wohn-Wintergarten bauen lassen (9,5 qm), der direkt an mein Schlafzimmer anschließt und auch nur durch das SZ-Fenster 1,50 m breit (Durchbruch nach unten bei einer nichttragenden Wand!)erreichbar sein soll. Dieser WG soll auf Sondernutzungsland entstehen. Ich habe mir von allen Eigentümern die Unterschrift für ihr Einverständnis geholt. Die Baugenehmigung liegt bereits vor. Der WG ist bei einer Fachfirma bestellt, angezahlt und soll in 3 Wochen errichtet werden. Nun haben wir das Fundament vor einer Woche fertig gestellt. Jetzt aber habe ich vor 3 Tagen den BAUSTOPP von der Wohnungsverwaltung erhalten, weil diese Veränderung erst durch die Wohneigentümer beschlossen werden müsste...aber jetzt auf einmal will 1 Wohneigentümer seine Zustimmung nicht mehr geben, weil er einfach neidisch ist. Was kann ich jetzt machen...er fordert einen Rückbau des Fundamentes und verweigert mir die Errichtung meines WG.

Kann ich vielleicht versuchen dieses Stück Sondernutzungsland vom Grund-Eigentümer nachträglich zu kaufen??? Vielen Dank und freundliche Grüße Paul Künstler

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.06.2019 08:37

Sehr geehrter Herr Künstler,

da es sich hier um eine bauliche Veränderung am Gebäude handelt, benötigen Sie unter allen Umständen die Zustimmung aller Eigentümer. Wenn ein Eigentümer diese nicht gibt, darf das Bauvorhaben tatsächlich auch nicht umgesetzt werden.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Georgeta Morariu am 17.05.2019 11:18

Guten Morgen,

Wir haben ein neues Nachbarn geckrigt. Der hat eine Dachwohnung gekauft und er will jetzt eine Gaube bauen.

Wir wohnen in einem WEG mit Dreifamilienhaus.

Diese Dachwohnung wurde in 1998 gebaut.Bis danke war nur eine Bühne.

In 2004 haben wir neue Dachrinne erstellt und eine Dachseite renoviert.

Jetzt din neues Eigentümer will der Dachdämmung machen und komplett Modernisierung mache inclusiv neue Fenster und Dachrinne.

Sollten wir die Kosten für komplette Modernisierung bezahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.05.2019 12:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

über diese Frage muss die Eigentümergemeinschaft entscheiden. Sollte sich dort bereits im Vorfeld eine Entscheidung abzeichnen, die nicht Ihrem Willen entspricht, raten wir Ihnen, sich von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion