Die Teilungserklärung: Inhalte, Besonderheiten, Fallstricke
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Wenn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Käufer sollten die Regelungen genau studieren, denn sie bilden nicht nur das Gerüst für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer, sondern können diese im schlechtesten Fall auch benachteiligen.
Ob Neubau oder älteres Gebäude: Bei Mehrfamilienhäusern können Wohnungen nur dann einzeln verkauft werden, wenn das Haus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert. In dieser sind Details zum Eigentum und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer genau geregelt. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte insbesondere auch ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich nachteilig für ihn auswirken können.
Was eine Teilungserklärung ist
Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Bestandteile der Teilungserklärung sind:
- ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 87/1.000stel angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.
- eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus der hervorgeht, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, das heißt, unabhängig voneinander genutzt werden können.
- eine Gemeinschaftsordnung, die „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander “ festlegt, wie Franziska Bock vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. betont. Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten.
Die Teilungserklärung ist Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Jeder Bestandteil der Teilungserklärung sowie die einzelnen Wohnungsgrundbücher müssen notariell beurkundet werden. Erst wenn dies geschehen ist, können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Da die Aufteilung vor der Veräußerung der Einheiten erfolgt, hat der Wohnungskäufer keinerlei Einfluss auf die Regelungen in der Teilungserklärung.
Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung: Das sollte in der Teilungserklärung stehen
Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Die genaue räumliche Abgrenzung findet sich im Aufteilungsplan. Es sollte aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Denn für Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt der jeweilige Wohnungseigentümer.
Wichtige Begriffe zur Teilungserklärung
Wohnungseigentum: Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum: Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude - zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage.
Gemeinschaftseigentum: Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.
Sondernutzungsrecht: Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil).
Zu beachten sind auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.
Die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil der Teilungserklärung regelt Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau studiert werden.
Diese Fehler, Fallen und Fallstricke gibt es bei der Teilungserklärung
Den rechtlichen Rahmen für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). „Da das Gesetz oftmals sehr starr ist, sollten in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbart werden. Die Eigentümer haben dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen zu treffen“, empfiehlt Bock. Diese Beschlüsse dürfen vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen. Bei jeder Regelung, die vom WEG abweicht, ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie tatsächlich wirksam ist.
Aber auch wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:
- In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
- Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerblicher Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung zum Beispiel als Bar, die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
- Kosten für Sanierungen und Reparaturen sollen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Spätere Änderungen der Kostenverteilung können nur in Einzelfällen mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
- Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleicht. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
- Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung: Ist zum Beispiel ein von einem Wohnungseigentümer genutztes Dachbodenabteil in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet, hat der Wohnungseigentümer kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn eine solche Nutzung geduldet wurde, kann dies jederzeit widerrufen werden.
- Auch Dinge wie Tierhaltung können per Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, dass die Haltung von Kampfhunden verboten ist.
Was bei Änderungen nötig ist und wann es sinnvoll ist, die Teilungserklärung zu verändern
Manche Dinge können Eigentümer in ihrer Wohnung machen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss. Für manche Änderungen ist aber ist ein Mehrheitsbeschluss nötig. Bestimmte Änderungen können sogar nur dann vollzogen werden, wenn die Teilungserklärung notariell geändert wird und alle Eigentümer dem zustimmen. Wann was gilt, zeigen folgende Beispiele:
Keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich
Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Wollen zum Beispiel zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, müssen sich nur die beiden Eigentümer einig sein. Den Kellertausch sollten sie allerdings zusätzlich schriftlich vereinbaren.
Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich
Die Eigentümergemeinschaft will Veränderungen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Sollen diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzt werden, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn nur ein alter Heizkessel gegen einen neueren ausgetauscht, also Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen. Dabei genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.
Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft. Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies tun, ohne vorher um Erlaubnis bitten zu müssen, denn nicht tragende Wände sind Sondereigentum.
Änderung der Teilungserklärung erforderlich
Durch eine bauliche Änderung ändern sich auch die Eigentumsverhältnisse. Das wäre der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und dafür ein Teil des Hausflurs zu einem Wohnungsbestandteil werden würde. Treppenhaus und Hausflur sind Gemeinschaftseigentum. Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.
Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.
Was eine Eigentümergemeinschaft beschließen kann und was nicht
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft den richtigen Verwalter findet, was sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung beschließen kann, welche Mehrheitsverhältnisse notwendig und welche Arten von Beschlüssen unwirksam sind.
Oft vernachlässigt, aber wichtig: die genaue Prüfung der Teilungserklärung
Kaum ein Wohnungskäufer macht sich die Mühe, die Teilungserklärung vor dem Erwerb sorgfältig zu prüfen. Das ist ein Fehler: Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung sind nur unter äußerst strengen Voraussetzungen möglich und abweichende Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft treffen, in der Regel unwirksam. Deshalb ist eine genaue Prüfung wichtig, damit aus der Eigentümer- keine Streitgemeinschaft wird.
Frank Kemter
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