Die Teilungserklärung: Inhalte, Besonderheiten, Fallstricke

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Wenn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Käufer sollten die Regelungen genau studieren, denn sie bilden nicht nur das Gerüst für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer, sondern können diese im schlechtesten Fall auch benachteiligen.

Ob Neubau oder älteres Gebäude: Bei Mehrfamilienhäusern können Wohnungen nur dann einzeln verkauft werden, wenn das Haus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert. In dieser sind Details zum Eigentum und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer genau geregelt. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte insbesondere auch ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich nachteilig für ihn auswirken können.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wohnungseigentum, Foto: Rawpixel.com/fotolia.com
Die Teilungserklärung regelt, welche Teile des Hauses einzelnen Eigentümern und welche der Gemeinschaft gehören. Foto: Rawpixel.com/fotolia.com

Was eine Teilungserklärung ist

Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Bestandteile der Teilungserklärung sind:

  • ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 87/1.000stel angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.
  • eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus der hervorgeht, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, das heißt, unabhängig voneinander genutzt werden können.
  • eine Gemeinschaftsordnung, die „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander “ festlegt, wie Franziska Bock vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. betont. Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten.

Die Teilungserklärung ist Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Jeder Bestandteil der Teilungserklärung sowie die einzelnen Wohnungsgrundbücher müssen notariell beurkundet werden. Erst wenn dies geschehen ist, können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Da die Aufteilung vor der Veräußerung der Einheiten erfolgt, hat der Wohnungskäufer keinerlei Einfluss auf die Regelungen in der Teilungserklärung. 

Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung: Das sollte in der Teilungserklärung stehen

Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Die genaue räumliche Abgrenzung findet sich im Aufteilungsplan. Es sollte aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Denn für Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt der jeweilige Wohnungseigentümer.

Info

Wichtige Begriffe zur Teilungserklärung

Wohnungseigentum: Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum: Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude - zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage.
Gemeinschaftseigentum: Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.
Sondernutzungsrecht: Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil).

Zu beachten sind auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.

Die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil der Teilungserklärung regelt Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau studiert werden.

Diese Fehler, Fallen und Fallstricke gibt es bei der Teilungserklärung

Den rechtlichen Rahmen für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). „Da das Gesetz oftmals sehr starr ist, sollten in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbart werden. Die Eigentümer haben dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen zu treffen“, empfiehlt Bock. Diese Beschlüsse dürfen vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen. Bei jeder Regelung, die vom WEG abweicht, ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie tatsächlich wirksam ist.

Teilungserklärung, Wohngeldrückstände, Forderungen, Foto: pathdoc/Fotolia.com
Fiese Falle in der Teilungserklärung: Unter Umständen muss der neue Eigentümer für Hausgeldrückstände des Voreigentümers aufkommen. Foto: pathdoc/Fotolia.com

Aber auch wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:

  • In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
  • Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerblicher Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung zum Beispiel als Bar, die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
  • Kosten für Sanierungen und Reparaturen sollen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Spätere Änderungen der Kostenverteilung können nur in Einzelfällen mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
  • Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleicht. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
  • Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung: Ist zum Beispiel ein von einem Wohnungseigentümer genutztes Dachbodenabteil in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet, hat der Wohnungseigentümer kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn eine solche Nutzung geduldet wurde, kann dies jederzeit widerrufen werden.
  • Auch Dinge wie Tierhaltung können per Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, dass die Haltung von Kampfhunden verboten ist.

Was bei Änderungen nötig ist und wann es sinnvoll ist, die Teilungserklärung zu verändern

Manche Dinge können Eigentümer in ihrer Wohnung machen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss. Für manche Änderungen ist aber ist ein Mehrheitsbeschluss nötig. Bestimmte Änderungen können sogar nur dann vollzogen werden, wenn die Teilungserklärung notariell geändert wird und alle Eigentümer dem zustimmen. Wann was gilt, zeigen folgende Beispiele:

Teilungserklärung keine Zustimmung

Keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Wollen zum Beispiel zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, müssen sich nur die beiden Eigentümer einig sein. Den Kellertausch sollten sie allerdings zusätzlich schriftlich vereinbaren.

Beschluss Teilungserklärung

Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Die Eigentümergemeinschaft will Veränderungen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Sollen diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzt werden, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn nur ein alter Heizkessel gegen einen neueren ausgetauscht, also Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen. Dabei genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.

Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft. Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies tun, ohne vorher um Erlaubnis bitten zu müssen, denn nicht tragende Wände sind Sondereigentum.

Änderung Teilungserklärung

Änderung der Teilungserklärung erforderlich

Durch eine bauliche Änderung ändern sich auch die Eigentumsverhältnisse. Das wäre der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und dafür ein Teil des Hausflurs zu einem Wohnungsbestandteil werden würde. Treppenhaus und Hausflur sind Gemeinschaftseigentum. Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.
Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.

Link-Tipp

Was eine Eigentümergemeinschaft beschließen kann und was nicht

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft den richtigen Verwalter findet, was sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung beschließen kann, welche Mehrheitsverhältnisse notwendig und welche Arten von Beschlüssen unwirksam sind.

Oft vernachlässigt, aber wichtig: die genaue Prüfung der Teilungserklärung

Kaum ein Wohnungskäufer macht sich die Mühe, die Teilungserklärung vor dem Erwerb sorgfältig zu prüfen. Das ist ein Fehler: Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung sind nur unter äußerst strengen Voraussetzungen möglich und abweichende Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft treffen, in der Regel unwirksam. Deshalb ist eine genaue Prüfung wichtig, damit aus der Eigentümer- keine Streitgemeinschaft wird.


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41 Kommentare

Volker am 10.11.2020 12:33

Meine Frau und ich besitzen zusammen mit unserer Tochter und dem Schwiegersohn ein Zweifamilienhaus mit 4 Nebenräumen und gemeinschaftlich genutzen Kellerräumen. Jede der 4 genannten Personen ist mit 1/4 als Eigentümer des gemeinschaftlichen Haues im Grundbuch eingetragen. Wir wollen nunmehr Teilungserklärung erstellen lassen, in der klar geregelt ist, wem welche Wohnung sowie jeweils zwei Nebenräume als alleinige Eigentümer gelten sollen. Was können wir unternehmen, dass es bei einem eventuellen Verkauf der einzelnen Wohnungen keine Probleme gibt?

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Sebastian am 22.10.2020 21:29

Hallo Redaktion.

ich interessiere mich für den Kauf einer Wohnung und in der Teilungserklärung wird spezifiziert, dass die Wohnung eine Bürofläche ist. Ich will die Wohnung eigentlich als Wohnfäche nutzen. Die Maklerin sagte mir, dass dies möglich sei und dass eine Änderung der Teilungserklärung nicht erforderlich sei. Was meinen Sie dazu? Was soll ich beachten? Habe ich diesbezüglich klare Nachteile? Vielen Dank im Voraus.

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Leni am 15.10.2020 12:14

Hallo ich möchte eine DHH erwerben

mit der anderen Doppelhaushälfte besteht WEG. Laut der Teilungserklärung ist hinsichtlich der Sondernutzungsrechte geregelt, dass das Verhältnis der Eigentümer der Sondereigentumseinheiten so sein soll, als würden die DHH jeweils auf real geteilten Grundstücksflächen stehen. Für die andere Doppelhaushälfte gibt es eine Hausverwaltung - für die Doppelhaushälfte die ich erwerben will wurde die Verwaltung selbst durchgeführt. Ist dies zulässig?

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Franck am 07.08.2020 14:23

Hallo Redaktion, wir besitzen eine Wohnung auf einem 3 Seitenhof. Ein Gebäude davon besitzt 7 Wohnungen, allerdings ohne Teilungserklärung. Das Gebäude zählt als eine Wohnung. Jetzt wurde dieses Objekt veräußert und der neue Besitzer hat alle 7 Wohnungen vermietet. Zahlt aber nur 1 x Rücklage 1 x Müllgebühr Hausmeister unsw. Ist das rechtens so zu tun?

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immowelt Redaktion am 12.08.2020 12:24

Hallo Franck,

vielen Dank für deinen Kommentar. Leider dürfen wir keine Rechtsberatung leisten, deshalb würden wir dir empfehlen, dich an einen Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht oder einen Eigentümerverein zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

44IAEAi44 am 26.07.2020 00:10

Mönchengladbach, den 26.07.2020

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein Problem mit einer Definition in der Teilungserklärung eines größeren Objektes (ca. 26 WE). Die Warmwasserversorgung der Heizungen in den abgeschlossenen Wohnungseinheiten erfolgt über eine Zentralheizung. Die Heizkörper können bei Bedarf komplett abgestellt werden, ohne die Funktion in anderen Wohneinheiten zu stören. M.E. also Bestandteil des Sondereigentums jeder einzelnen Wohnung.

Im Teilungsvertrag von 1998 wird der Begriff "Etagenheizung" verwendet, die es von Anfang an nie gegeben hat. Darunter verstehe ich eine eigenständige Heizung je Wohneinheit.

Dieser Begriff ist damals schon falsch formuliert und müsste auf die tatsächliche Situation angepasst werden.

Da immer wieder Wohnungseigentümerwechsel stattfinden, wird der Begriff immer wieder übernommen und von Käufern überlesen, mit der Folge, dass Heizkörper und Ventile beim Tausch nicht als Sondereigentum, sondern als Gemeinschaftseigentum verrechnet werden.

Könnten Sie einen Rat geben?

mfG

Ulrich Quack

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Nadine am 14.07.2020 11:24

Guten Tag,

wir haben vor eine Immobilie zu erwerben, die man momentan laut Teilungserklärung nicht zu seinem permanenten Wohnsitz machen darf. Man darf sich dort also nicht melden. Könnte man diese Regelung auch mit einer Abstimmung ändern oder ist das allgemein eine rote Fahne und man sollte lieber die Finger davon lassen? Die Immobilie ist vergleichsweise günstig und wir hoffen dort später schon fest wohnen zu können.

Vielen Dank!

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ETW Käufer am 09.07.2020 13:36

Guten Tag. Ich habe eine Frage zu der folgenden Situation. Ich bin dabei den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung beim Notar zu unterschreiben, allerdings es besteht noch nicht eine korrekte Teilungserklärung die mit dem Grundbuchauszug Angaben (Grösse der Wohnung) übereinstimmt. Zwei Wohnungen wurden zusammen gelegt und es ist nicht klar ob diese Änderungen wurden in eine neuere Teilungserklärung dargestellt oder nicht. Dokumente wurden zwar angefordert, aber da es in der Regel lange dauert bis man sie bekommt, wird der Kaufvertrag auf Basis der Grundbuchauszug erstellt (da er mit der tatsächlichen Grösse der Wohnung übereinstimmt).Worauf muss ich hier beachten? Könnte das eine Falle sein? Wenn es festgestellt wird, dass es keine Teilungserklärung Dokument mit den korrekten Angaben gibt, wie hoch sind die Kosten für eine Berechtigung der Teilungserklärung. Wer soll dann diese Kosten bezahlen? Soll ich in den Kaufvertrag irgendwelche Klausen diesbezüglich reinnehmen? Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort.

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Doppelhausbesitzer am 06.07.2020 12:15

Hallo liebe Redaktion,

ich bewohne eine Doppelhaushalte auf einem Grundstück mit zwei Doppelhäusern (das Grundstück ist nach WEG-Recht geteilt, eine Teilungserklärung liegt vor). Das Grundstück darf zu 20 Prozent überbaut werden und ist es bereits zu 22 Prozent. Jetzt möchten gerade neu eingezogene Nachbarn in "meiner"zweiten Haushälfte einen Wintergarten anbauen, der zu meiner Terrasse zwar Abstand hat, mir auf meiner Terrasse aber möglicherweise trotzdem die Sonne nimmt (deren Haus liegt von mir aus nach Westen). Die Nachbarn sind nicht bereit ihre Baupläne zu teilen... Darf eigentlich noch weiter bebaut werden, wo die maximal erlaubte Bebauung schon überschritten ist und in wieweit können sich die Nachbarn über das WEG-Recht hinwegsetzen, wenn ich als möglicherweise benachteiligter Nachbar dem Bau nicht zustimme?

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Wohnungssuchende am 17.06.2020 09:03

Guten Tag, wir überlegen eine Wohnung im 1.OG eines Autohauses zu kaufen. Es existiert eine Teilungserklärung. Das ältere Werkstattgebäude (direkt an das Wohn-/ Autohaus angrenzende) gehört auch zum Gemeinschaftsbesitz. Kann eine Teilungserklärung geändert werden, so dass das Werkstattgebäude nicht zum Gemeinschaftsbesitz gehört? Wir möchten uns nicht an Kosten beteiligen an einem Gebäude, das wir nicht nutzen. Daneben steht eine Doppelgarage, die wiederum zur Wohnung gehört.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 30.06.2020 14:54

Hallo Wohnungssuchende,

eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist zwar grundsätzlich möglich. Allerdings braucht es dafür die ausdrückliche Zustimmung und Vereinbarung aller Eigentümer. Ein Beschluss, auch ein Mehrheitsbeschluss, genügt dafür nicht, da Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft begründet oder verändert werden kann. Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wie Haus&Grund.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

molelike@unitybox.de am 16.06.2020 14:59

Hallo

Meine Frage ist folgende.Ich habe ein 2Familienhaus (Elternhaus)zur Hälfte geerbt.Oben ist eine abgeschlossene Wohnung und unten ebenfalls.Jetzt will die untere Hälfte verkaufen.Sehr zu meinem Bedauern.Da das Haus nicht geteilt ist soll jetzt eine Teilungserklärung gemacht werden.Darf die untere Partei ohne meine Unterschrift die Teilung veranlassen und kann ich mich dagegen wehren?

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Stephan Syndikus am 11.06.2020 23:51

Sind Hozdecken, wie in Altbauwohnungen oft vorhanden, ein Problem bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung? Wer erstellt diese Erklärung - ein Architekt oder Notar?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 12.06.2020 10:38

Hallo Stephan Syndikus,

bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt es nichta uf die Bauausführung und die verwendeten Materialien an, sondern darauf, dass die einzelnen Einheiten separat zu nutzen sind. Bei Wohnungen muss also ein Bad, eine Küche und eine Eingangtüre vorhanden sein, die die Einheit vom Rest trennt.

Ausgestellt wird sie durch die Baubehörde, ggf. dutch Sachverständige.

Dazu sind verscheidene Unterlagen nötig: Antrag, Lageplan, Grundbuchauszug,

detaillierter Aufteilungsplan. Letzteres sollte am besten besten das Bauunternehmen/der Architekt erstellen.

Erst mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung können einzelne (unterscheidliche) Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

ElSenor am 11.06.2020 18:02

Ich hätte die Möglichkeit, auf mein Vorverkaufsrecht für unser Grundstück zu bestehen. Kann ich auch nur meinen Anteil laut Teilungserklärung erwerben?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 12.06.2020 10:06

Hallo ElSenor,

wir verstehe die Frage nicht ganz: Wenn Sie schon einen Anteil Anteil haben, dann müssen Sie ihn doch nicht mehr erwerben? Oder geht es darum, dass Sie ein Vorkaufsrecht auf einen Anteil haben?

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

einneueshaus am 05.06.2020 08:51

Hallo,

wir haben vor ein Zweifamilienhaus zu bauen.

Wohnung EG würde ich mit meinem Freund bewohnen und würde uns zusammen gehören.

Wohnung DG sollte mir gehören und würden meine Eltern darin wohnen mit Nießbrauch oder Wohnrecht auf Lebzeiten.

Nun zur Frage brauchen wir in diesem Fall auch eine Teilungserklärung?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 05.06.2020 10:59

Hallo einneueshaus,

wenn es um ein Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht geht, ist keine Teilungserklärung und Aufteilung in WEG-EIgentum nötig.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


einneueshaus am 05.06.2020 11:07

Hallo,

vielen Dank für die Antwort.

Es geht auch darum, dass die Wohnungen EG uns beiden gehören soll und die Wohnung im DG nur mir gehören soll.


immowelt-Redaktion am 05.06.2020 11:21

Hallo einneueshaus,

ok, das ist eine andere Konstellation. Dann kann eine WEG-Aufteilung sinnvoll sein. Die hat aber eben nichts mit einem Wohn-/Nießbrauchsrecht zu tun und würde dann dem Umsatnd geschuldet sein, die Eigentumsverhältnisse klar abzugrenzen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Eigentümerin am 01.06.2020 10:32

Hallo,

wir haben eine Wohnung in einer DHH mit 2 WE und bilden eine WEG. Ist es möglich, die WEG auf beide Doppelhäuser auszuweiten, ohne eine Verschmelzung der Grundstücke? Bis auf einen Vorbau, der keine Wand und lediglich eine Tür hat, ist alles komplett getrennt. Die Wohngebäudeversicherung haben alle 4 Parteien zusammen abgeschlossen, müssen wir das ggf. ändern? Vielen Dank für eine Antwort!

Viele Grüße von einer Eigentümerin

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 03.06.2020 09:08

Hallo Eigentümerin,

eine WEG kann es nur dann geben, wenn es eine Teilungserklärung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt. So es in Ihrem Fall so ist, wäre es theoretisch natürlich möglich, dass mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer die beiden Doppelhaushälften sozusagen zusammengelegt werden, indem man die alte(n) WEGs auflöst und eine neue begründet. Allerdings sehen wir hier keinen Sinn/Vorteil, der darurch entstehen könnte, es würden nur Kosten anfallen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Poolbauer am 28.05.2020 16:30

Hallo Team, wir haben mit unseren Nachbarn ein geteiltes Erbbaurecht, worauf unsere Häuser errichtet worden sind. Die Grundstücke wurden in einer Teilungserklärung festgehalten und mit jeweiligen Sondernutzungsrechten versehen. Wir möchten jetzt einen Pool in unserem Teil des Garten einlassen. Die jeweiligen Teile des Grundstückes sind untereinander mit Zäunen abgegrenzt. Den Abstand zu unserem Nachbarn von 3 Meter würden wir mit unserem geplanten Pool einhalten.

Jetzt zu unserer Frage:

Brauchen wir aufgrund des geteilten Erbbaurechts eine schriftliche Zustimmung von unserem Nachbarn, damit wir den Pool auf unserem Teil des Grundstückes bauen dürfen.

Vielen Dank im Voraus

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 29.05.2020 08:22

Hallo Poolbauer,

da Sie von einer Teilungserklärung reden, gehen wir davon aus, dass hier die eher ungewöhnliche Konstellation einer WEG in Kombination mit Erbbaurecht vorliegt. Bei einem Eigentumsgrundstück, das der WEG gemeinsam gehört, wäre der Fall klar, dass es die Zustiummung der WEG bedarf, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Aus unserer Sicht müsste es sich wegen des WEG-Status im Falle eines Erbbaugrundstücks hier ganz genauso verhalten, da es sich nach den Regeln der WEG analog um ein gemeinschaftlich von der WEG gepachtetes Grundstück handelt. Da Ihre Konstelaltion allerdings eher ungewöhnlich ist, wollen wir uns auf diese Aussage nicht festlegen, zumal wir ja auch nicht den genauen Inhalt der Teilungserklärung kennen, Sie sollten deshalb sicherheitshalber vor Ort einen Fachanwalt für WEG-Recht fragen, oder auch mit dem Nchbarn sprechen, vielleicht hat der ja gar nichts dagegen, so dass das dann beschlossen werden könnte.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Yassi20 am 23.05.2020 01:39

Hallo,

kann man als Eigentümer eines Studentenapartment an Nicht-Studenten vermieten? Es geht darum, daß mein Mieter demnächst auszieht und ich keine Anfragen von Studenten sondern nur von Vollzeit Berufstätige erhalte. Mir sind die Hände gebunden. Ich mache mir Sirhen, dass ich keinen Studenten finde und mein Apartment leer stehen wird. Das Apartment ist noch nicht abbezahlt und die fehlenden Mieteinnahmen werden sehr schmerzhaft sein.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 26.05.2020 07:49

Hallo Yassi20,

sofern es sich um eine normale Wohnung handelt, die lediglich in ihrer Art besonders als Studentenappartement geeignet ist, kann die Wohnung auch frei vermietet werden. Wenn es sich aber um eine Wohnung handelt, für die z.B. Fördergelder geflossen sind als Gegenleistung für die Verpflichtung, an Studenten zu vermieten, ginge das wohl nicht.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Magdalenawenzel84@gmail.com am 20.05.2020 15:07

Guten Tag,

Wie ist bei Eigentumsgemeinschaft, wir haben einen Beschluss, dass unsere Fenster ausgetauscht werden. Kann man sagen, dass man den Anbieter nehmen möchte, der sich bisher immer um die Instandhaltung der Fenster gekümmert hat und die Fenster von dem Hersteller sind? Und wenn in der Küche ein höherer Fensterrahmen notwendig ist, benötigen wir dann wieder einen neuen Beschluss?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 22.05.2020 09:26

Hallo Magdalenawenzel8,

wenn beschlossen wurde, die Fenster auszutauschen, so gehört es üblicherweise zu den Aufgaben des Verwalters, mehrere Angebote ienzuholen, um dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nachzukommen, es sei denn, dei WEG hat ausdrücklich beschlossen, einen bestimmten Anbieter mit den Arbeiten zu beauftragen. Geringfügige bauliche Änderungen in der Ausführung dürften aus unserer Sicht nicht dazu führen, dass ein erneuter Beschluss der WEG notwendig ist.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

info@terrakon.de am 19.05.2020 13:02

Guten Tag,

ich habe eine Frage: Kann man eine Teilungserklärung zurücknehmen, also aus 3 Eigentumswohnungen wieder ein 3-Familienhaus mit einem Grundbuchblatt machen.

Beste Grüße

G. Altmann

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 20.05.2020 08:22

Hallo,

grundsätzlich wäre das möglich, wenn alle 3 Wohnungen nur einem einzigen Eigentümer gehören. Wenn es mehr als einen Eigentümer gibt, muss Einstimmigkeit herrschen, hier würde sich aber die Frage stellen, warum man das machen sollte.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Hans am 27.04.2020 20:50

Hallo zusammen, wie teuer sind Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung, z. B. gerechnet pro 100.000 Euro Kaufpreis, wenn sich das so rechnen lässt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.04.2020 09:20

Hallo Hans,

das hängt davon ab, ob eine von Ihnen erstellte Teilungserklärung vom Notar nur durch Unterschrift beglaubigt wird oder ob sie beurkundet wird. Im ersteren Fall sind die Kosten marginal, im zweiteren richten sich die Kosten nach dem Verkehrswert der Immobilie. Im Durchschnitt dürfte hier mit einem mittleren dreistelligen Betrag zu rechnen sein.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Manfred Güntsch am 04.03.2020 15:53

In der Teilungserklärung steht neben den Wohnungsnummern der Eigentumsanteil in Tausendstel, nicht aber daneben die Quadratmeter der Wohnfläche. Wenn ich überprüfen will, ob alle Wohneinheiten mit der gleichen Zahl an Quadratmeter auch die gleiche Zahl an Tausendstel haben, sollten dies beim Verkäufer oder beim Notar verlangt werden. Nur mit der Gesamtzahl der Tausendstel und der Gesamtzahl der Quadratmeter lässt sich eine Prüfung vollkommene Prüfung durchführen.

auf Kommentar antworten

Tasvultras am 04.03.2020 14:18

Mein Bruder und ich haben 2002 ein Drei -Familien-Haus erworben ,dabei handelt es sich um Etagenwohnungen.Jetzt meine Frage wie müssen wir vorgehen wenn wir uns die Wohnungen jeder für sich teilen -im EG.wohnt mein Bruder mit seiner Familie,im 1.OG habe ich gewohnt beim Kauf,aber seit 2008 habe ich es vermietet und wohne wo anders,2.OG ist vermietet.

Beim Kauf wurde nicht direkt geteilt ,so das die EG -Wohnung meinem Bruder und die Wohnung in der 1.OG mir gehört -es handelt sich dabei um eine Grundstücksgemeinschaft .

Ich möchte jetzt die Wohnungen teilen und die Wohnunge im 1.OG auf mich Eintragen , weil ich sie vielleicht verkaufen möchte-Jeder eine Wohnung und die Mietwohnung 50 Prozent teilen .

Was muss gemacht werden? Wie muss ich vorgehen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.03.2020 08:23

Hallo Tasvultras,

wir würden Ihnen raten, sich diesbezüglich von einem Notar beraten zu lassen, denn ohne Notar geht es nicht. Der Notar kann bei der Erstellung der Teilungserklärung einerseits Ihre Vorstellungen berücksichtigen und andererseits bürgt er dafür, dass die Aufteilung rechtlich einwandfrei vollzogen wird.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Tasvultras am 04.03.2020 14:18

Mein Bruder und ich haben 2002 ein Drei -Familien-Haus erworben ,dabei handelt es sich um Etagenwohnungen.Jetzt meine Frage wie müssen wir vorgehen wenn wir uns die Wohnungen jeder für sich teilen -im EG.wohnt mein Bruder mit seiner Familie,im 1.OG habe ich gewohnt beim Kauf,aber seit 2008 habe ich es vermietet und wohne wo anders,2.OG ist vermietet.

Beim Kauf wurde nicht direkt geteilt ,so das die EG -Wohnung meinem Bruder und die Wohnung in der 1.OG mir gehört -es handelt sich dabei um eine Grundstücksgemeinschaft .

Ich möchte jetzt die Wohnungen teilen und die Wohnunge im 1.OG auf mich Eintragen , weil ich sie vielleicht verkaufen möchte-Jeder eine Wohnung und die Mietwohnung 50 Prozent teilen .

Was muss gemacht werden? Wie muss ich vorgehen?

auf Kommentar antworten

Olesya am 03.03.2020 21:00

Hallo,

wir wollen eine Doppelhaushälfte kaufen. Das Haus ist unter 2 Eigentümern mit dem Verhältnis 60% (Eigentümer 1) auf 40% (Eigentümer 2) aufgeteilt.

Fragen:

1. Sollte Eigentümer 1 bei der Eigentümerversammlung

umfangreiche Sanierungsmaßnahmen der Gebäudehülle beschließen, wie kann Eigentümer 2 diese Maßnahmen ablehnen?

2. Sollte Eigentümer 2 absolut dagegen sein, mit welchen Konsequenzen muss er rechnen?

3. Beide Wohneinheiten besitzen jeweils einen Gartenanteil (als Sondernnutzungsrecht). Kann Eigentümer 1 mit seiner Mehrheit bei der Eigentümerversammlung die Aufteilung des Sondernutzungsrechtes verändern (z.B. seine Gartenfläche durch Reduzierung der Fläche des Nachbars vergrößern)?

4. Im Kaufvertrag kann man einige Vereinbarungen bezüglich der Sanierung, der Nutzung des Gemeinschaftseigentüms festhalten (z.B. Fenstersanierung zahlt jede Partei für sich allein oder dass man in seinem Gartenanteil einen Gartenschuppen der Abmessungen X*Y ohne Erlaubnis des anderen Miteigentümers aufstellt). Inwieweit haben diese notariellen Vereinbarungen Kraft?

Danke im Voraus!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2020 09:45

Hallo Olesya,

so wie wir Sie verstanden haben, kaufen Sie nicht die ganze Doppelhaushälfte, sondern eine Einheit, die 40/100stel entspricht.

Bei der Frage, was der andere Eigentümer durchsetzen kann, kommt es darauf an, um welche Arbeiten es sich handelt. Hinsichtlich Ihrer Fragen 1 und 2 dürfte hier § 22 WoEigG greifen: "(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, ... (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden ..."

zu Ihrer Frage 3: Wohneigentum ist mehrheitsfest. Eine Mehrheit von Eigentümern kann einem anderen WEG-Eigentümer kein Sondereigentum/Sondernutzungsrecht wegnehmen.

Zu Ihrer Frage 4: Das ist unter Umständen möglich. Es ist aber nicht ausschließbar, dass solche abweichenden Vereinbarungen im Streitfall einer gerichtlichen Prüfung nicht standhalten. Hier kommt es aber immer auf die Umstände des Einzelfalls an.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Jürgen am 05.02.2020 09:52

Unser Wohnhaus ist unter 3 Eigentümer aufgeteilt. Die Eigentümer 2 und 3 bewohnen ihre Wohneinheiten selbst. Eigentümer1 ebenfalls, aber er hat zusätzlich 2 kleine Wohnungen im Untergeschoß vermietet.

Das ist alles ohne Probleme.

Eigentümer 2 möchte nun seine im UG liegende Sauna an Eigentümer 1 verkaufen. Eigentümer 1 will sie dann aber möglicherweise als zusätzliche weitere Mieteinheit nutzen. Eigentümer 2 und 3 wollen das nicht akzeptieren.

Muss bei einem solchen Teilverkauf ein entsprechender Zusatz in der Teilungserklärung erfolgen? Kann die theoretische Vielfalt der Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt werden? Hat insbesondere der an dem Eigentumswechsel nicht direkt beteiligte Wohnungseigentümer 3 ein Mitspracherecht?

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Immowelt-Redaktion am 05.02.2020 10:36

Hallo Jürgen,

in der Teilungserklärung ist festgehalten, wie eine Einheit genutzt werden darf, also z.B. als Wohnung, Laden, Büro, Praxis etc.. EIne Nutzungsänderung ist nicht ohne Weiteres zulässig. Soll zum Beispiel eine Nicht-Wohneinheit in eine Wohnung umgenutzt werden, ist i.d.R. eine Änderung der Teilungserklärung nötig, die i.d.R. der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Allerdings kann ein Eigentümer ein Recht auf Anpassung der Teilungserklärung haben. In § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG heißt es dazu: "Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint." Zudem gibt es auch Urteile, dass eine Nutzungsänderung ausnahmsweise zulässig sein kann, wenn durch die neue Nutzung keine höhere Beeinträchtigung der anderen Miteigentümer zu erwarten ist als bei der in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung (so z.B. das Oberlandesgericht Köln (Az.: 16 Wx 233/02)).

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Bob am 04.02.2020 14:53

Können Sie folgendes Zitat aus dem Wohnungseigentümer-Lexikon von Rechtsanwalt Dr. Wolf-D. Deckert bestätigen: „Bestandteil der Teilungserklärung ist der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan. ...Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sind.“

Mit Schreiben vom 08.01.2020 bestreitet das Hanseatische Oberlandesgericht die beweisrechtliche Bindungswirkung der Aufteilungspläne aus einer Teilungserklärung des verstorbenen Notars Dr. Henning Voscherau. Die Präsidentin des OLG schreibt :

"Sie scheinen der Ansicht zu sein, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung Teil der Beurkundung der Teilugserklärung sei, weswegen eine nachträgliche Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung einen Eingriff in den Beurkundungsvorgang darstelle. Diese Auffassung teile ich nicht."

Ein Aufteilungsplan wurde im Grundbuchamt von anonymer Hand ausgetauscht und der Dachgeschosswohnung des Altbauhauses wurde daraufhin der 35 m² große Trockenboden inkl. Zugang zum Dach zugesprochen. So etwas geht nur in Hamburg.

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Bob am 13.02.2020 11:21

Liebe Immowelt-Redaktion,

lt. Recherche beim Haufe-Verlag ist nach dem Tod des Rechtsanwalts Dr. Wolf-D. Deckert ein Herr Detlef Sterns vom Haus- und Grundbesitzerverein München - Sonnenstr. 13 , 80331 München -

der richtige Ansprechpartner für Fragen zur Teilungserklärung im WEG-Recht.

Leider hat er auf eine höfliche Anfrage vom 03.02.2020 bisher nicht reagiert.

Vielleicht könnten auch Sie Ihr Interesse an meiner o.g. Frage zu den Aufteilungsplänen einer Teilungserklärung signalisieren.


Immowelt-Redaktion am 14.02.2020 08:42

Hallo Bob,

Ihre interessante Frage läuft darauf hinaus, dass wir eine konkrete, individuelle Rechtsberatung leisten müssten, was uns aus der Ferne und auch aufgrund des Rechtsdienstleistungsgesetzes leider nicht möglich ist. Wir würden an dieser Stelle deshalb dazu raten, nochmal (vielleicht telefonisch) bei Haus und Grund oder auch bei einem auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt nachzuhaken.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 04.02.2020 16:23

Hallo Bob,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider dürfen wir selbst keine Rechtsberatung leisten. Wir bitten um Verständnis und würden Ihnen daher empfehlen, die Bestätigung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund einzuholen.

Mit besten Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Bob am 26.02.2020 17:09

Liebe Immowelt-Redaktion,

herzlichen Dank für Ihre Ausführungen. Es ist schwer nachvollziehbar, dass Haus & Grund Deutschland und die Rechtsberatung des Grundeigentümer-Verbandes hierzu keinen Meinung äussern wollen.

Auch die Bundesnotarkammer in Berlin verweigert eine klärende Stellungnahme, obwohl auf deren Internet-Seite über die beweisrechtliche Bindungswirkung notarieller Urkunden referiert wird.


Bob am 17.02.2020 14:14

Liebe Immowelt-Redaktion,

Sie schreiben am Anfang dieses Artikels " Bestandteile der Teilungserklärung sind

1) ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden..."

Weder die Redaktion von Haus&Grund Deutschland noch der Vorsitzende des Grundeintümer-Verbandes Hamburg konnten mir diesen Rechtsgrundsatz bisher bestätigen. Ich habe beide höflichst um eine Bestätigung des entsprechenden Zitats aus dem Wohnungseigentümerlexikon von Dr. Wolf-D. Deckert gebeten.

Von daher sollten Sie diesen Teil Ihres Artikels vorerst mit einem Fragezeichen versehen.


Immowelt-Redaktion am 18.02.2020 07:42

Hallo Bob,

Der Aufteilungsplan ist notwendig um Wohneigentum zu schaffen, da die einzelnen Einheiten und das Gemeisnchaftseigentum klar abgegrenzt sein müssen, um separate Einheiten gemäß WEG zu schaffen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Bob am 18.02.2020 12:04

Liebe Immowelt-Redaktion,

danke für Ihren heutigen Kommentar.... aber das war ja auch unstrittig. Wie gesagt bestreitet die Präsidentin des Oberlandesgerichts, dass die Aufteilungspläne "Bestandteil der Teilungserklärung" sei. Müssen die Aufftelungspläne also auch notariell beurkundet sein ?

Hierzu bekam ich bei Haus&Grund Deutschland bzw. bei der Rechtsberatung des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg (bei dem ich Mitglied bin) noch keine Antwort.


Immowelt-Redaktion am 19.02.2020 09:12

Hallo Bob,

wir können die Kontroversen unter Juristen, ob Aufteilungspläne grundsätzlich Bestandteil der Teilungserklärung sind oder nicht, natürlich nicht abschließend klären, zumal sich, wie Sie schildern, die juristische Fachwelt offensichtlich uneinig ist. Rein denklogisch erscheint es uns aber schon so, dass die Aufteilungspläne Grundlage und Bestandteil der Teilunsgerklärung sein müssen. Andernfalls würde in der Teilungserklärung ja nur stehen: "die Wohnung 2 OG rechts ist Sondereigentum...". Das wäre etwas dünn, um Klarheit über den Umfang und konkrete Beschaffenheit der WEG-Aufteilung zu schaffen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

UteundClaus am 03.02.2020 15:26

Wir haben eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 6 Wohnungen. Es stehen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an, die über eine sonderumlage finanziert werden sollen. Die Maßnahmen könnten auf 2 oder 3 mal durchgeführt werden. Die anderen Eigentümer wollen alles auf einmal sanieren, weil z.B. nur einmal ein Gerüst aufgestellt werden muss. Die sonderumlage übersteigt unsere finanziellen Möglichkeiten. Können wir verlangen, die Sanierung auf 2-3 Abschnitte aufzuteilen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.02.2020 08:39

Hallo UteundClaus,

ob die Maßnahmen auf einmal gemacht werden oder aufgeteilt werden, hängt davon ab, was auf der Eigentümerversammlung (wirksam) beschlossen wurde. Dabei gilt: Bei Insatndhaltungen/Insatndsetzungen und bei modernisierenden Instandsetzungen reicht eine einfache Mehrheit der beschlussfähigen EIgentümer. Bei Modernisierungen ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig: 75 % der Eigentümer, die mindestens 50 % der Miteigentumsanteile besitzen, sind erforderlich. Bei baulichen Veränderungen gilt, dass ein Beschluss anfechtbar ist, wenn nicht alle Eigentümer zugestimmt haben.

Werden also die Durchführung der Arbeiten gemäß dieser Regeln wirksam auf der EIgentümerversammlung beschlossen, so ist das wirksam.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Sankt martin am 14.12.2019 10:49

Bei meinem Eigentum handelt es sich um einen Praxisraum in zwei verbundenen Häusern mit zwei Eingängen und jeweils eigenem Treppenhaus und Fahrstuhl. Leider werden mir neuerdings auch Kosten belastet,die im anderen Haus angefallen sind. Wobei meine Mieter keinen Zugang zum anderen Haus haben und den auch nicht benötigen. Meine Räume liegen in einem reinen Gewerbeteil, das andere Haus hat ausser Gewerbe auch privat bewohnte Räume,Wohnungen. Kann es sein,dass die Teilungserklärung nicht berücksichtigt wurde? Diese teilt genau auf, dass nur das zu bezahlen ist,was das eigene Eigentum anbelangt.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.12.2019 10:26

Hallo Sankt Martin,

nach einem BGH-Urteil (Az.: bei der Betriebskostenabrechnung) können grundsätzlich mehrere zusammenhängende Gebäude bei der Betriebskostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Ob das in Ihrem konkreten Fall zulässig ist, können wir aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen und raten, vor Ort einen Eigentümerverein oder einen fachanwalt zu fragen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Mark Twain am 28.09.2019 18:03

Ich habe 1994 eine Arztpraxis gegründet,habe mit Bauamt alles erledigt,das Mehrfamilien Haus war gerade fertiggestellt aber Bauherr hat es versäumt die Teilungserklärung für die Praxis zu ändern.Als Arzt bin ich Freiberufler.Ich habe keine Gewerbe musste ich trotzdem die Teilerklärung geändert haben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.10.2019 14:14

Hallo Mark Twain,

um eine Immobilie gewerblich zu nutzen, wozu in der Regel auch das Führen einer Arztpraxis zählt, muss diese Nutzung durch die sogenannte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung abgedeckt sein. Ist Ihr Sondereigentum an der Immobilie - in dem Fall die künftige Praxis - laut Teilungserklärung nicht als Praxis nutzbar, so können andere Eigentümer des Hauses die Unterlassung und Beseitigung der Nutzung fordern und auch vor Gericht einklagen (siehe auch BGH NJW-RR 1995, 715). Sollten Sie die Immobilie also vorzeitig als Praxis nutzen wollen, so empfehlen wir Ihnen, sich lieber vorher von einem Rechtsanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht beraten zu lassen. Dieser kann Ihnen sagen, ob Sie die Praxis jetzt schon eröffnen können oder besser warten.

Bitte verstehen Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kindergartenbetreuer am 27.09.2019 18:58

Vielen Dank für die Antworten

auf Kommentar antworten

Kindergartenbetreuer am 27.09.2019 18:57

Hallo,

Es geht um eine zusätzlichen zweite Einberufung einer Eigentümerversamlung auf Wunsch einiger Eigentümer.

Laut WEG müssen diese mindesten 25% der Eigentümer diese vordern.

In der Teilungserklärung steht ein Passus, dass es etwas über 50% sein müssen.

Gilt hier das Gesetz oder die Teilungserklärung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.10.2019 10:58

Hallo Kindergartenbetreuer und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es müsste das WEG gelten. Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Eigentümervereinigung wie Haus&Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Panama am 27.09.2019 18:45

Bei einer Teilungserklärung , muss das bei Bauamt angemeldet werden ?

auf Kommentar antworten

Panama am 01.10.2019 15:47

Vielen Dank für die Auskunft ,

Könnte ich noch erfragen was ich beibringen muss um die Bescheinigungen zu bekommen ?

Die Bauämter sind so schwer zu erreichen .

Vielen Dank vorab!


Immowelt-Redaktion am 01.10.2019 10:34

Hallo Panama und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Teil der Teilungserklärung muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Seit 2007 sind die Bundesländer dazu berechtigt, durch eine Rechtsverordnung zu bestimmen, dass und in welchen Fällen die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung statt von der Baubehörde auch von öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen vorgenommen werden kann (§ 7 Abs. 4 WEG).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 02.10.2019 08:21

Hallo Panama,

alles Wichtige zur Abgeschlossenheitsbescheinigung können Sie in unserem Ratgeber nachlesen: https://ratgeber.immowelt.de/a/abgeschlossenheitsbescheinigung-vom-mehrfamilienhaus-zu-eigentumswohnungen.html.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dirk Müller am 13.09.2019 15:45

Guten Tag,

ich bewohne eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus als Mieter. Die Wohnung soll nun erstmals verkauft werden. Mir wurde dazu ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

Meine Frage: Die Wohnung wurde direkt nach Fertigstellung des Gebäudes als ETW in das Grundbuch eingetragen. Habe ich in einem solchen Fall überhaupt ein gesetzliches Vorkaufsrecht?

Mit freundlichen Grüßen

Diek Müller

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 09:50

Hallo Dirk Müller,

ein Vorkaufsrecht besteht dann, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags noch keine Aufteilung vorlag, dies aber danach geschah. Wie es sich verhält, wenn es hier ggf. zu Überschneidungen kommt, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen. Dies sollten Sie ggf. vor Ort mit einem Fachanwalt bzw. Mieterverein klären. Denn auch dann, wenn Sie ein Vorkaufsrecht hätten, dieses jedoch nicht wahrnehmen würden, könnten Sie dann nach der Veräußerung von einer Kündigungssperrfrist profitieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

bretzenheim@googlemail.com am 08.09.2019 10:12

Guten Morgen,

ich habe folgendes Problem, wir haben Mitte dieses Jahres ein Haus für 290.000 gekauft, es existiert auch ein Aufteilungsplan un die unter Etage ist und bleibt vermietet, weil wir nur noch zu zweit sind. Wie ist das nun mit den Notarkosten, den Maklergebühren, der AFA usw. Kann ich das zur Hälfte steuerlich absetzen?

Herzliche Grüße Wolfgang L.

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Immowelt-Redaktion am 09.09.2019 09:57

Hallo bretzenheim,

wird eine Immobilie teiwleise selbst genutzt und teilweise vermietet, so können AfA etc. für den vermieteten Teil anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Wie Sie dabei genau vorgehen, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ingo am 05.09.2019 13:44

Guten Tag,

wir wohnen in einem 6 Familienhaus, es sind alles Eigentumswohnungen. Zwei dieser Eigentumswohnungen sind vermietet. In einer Eigentumswohnung ist nun schon seit Wochen eine 2. Familie mit 2 Kindern, Hund und Kanarienvogel eingezogen. Die Wohnungsgröße liegt knapp über 90 qm.

Insgesamt wohnen dort nun 4 Erwachsen und 5 Kinder.

Müssen wir das als Gemeinschaft hinnehmen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.09.2019 10:08

Hallo Ingo,

es gibt keine gesetzlichen Regelungen, die es verbieten, dass neun Personen in einer 90-Quadratmeter-Wohnung leben, solange sachliche Interessen der Gemeinschaft nicht massiv gefährdet werden. Eine Eigentümergemeinschaft kann sich zwar dagegen wehren, wenn einzelne Bewohner den Hausfrieden stören oder Gemeinschaftseigentum beschädigen. Ob derlei geschieht, dürfte aber weniger mit der Personenzahl in einem Haushalt zusammenhängen, sondern von den Personen selbst.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Coon am 23.08.2019 02:15

Hallo zusammen,

ich wohne in einem Haus in dem Betreutes Wohnen angeboten wird. In der Teilungserklärung gibt es einen Passus, dass die Eigentümer (Bewohner) verpflichtet sind, einen Betreungsvertrag abzuschließen. Diese Verpflichtung ist in der TE auf eine Laufzeit von 10 Jahren beschränkt. Allerdings gibt es in diesem Passus einen Verweis auf eine Betreuungsvereinbarung, welche die Befristung aufhebt. Was gilt nun, befristet oder unbefristet??

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Immowelt-Redaktion am 26.08.2019 08:57

Hallo Coon,

Sie schildern hier einen Sonderfall innerhalb des WEG-Rechts, der in der vermutlich umfangreichen WEG-Teilungserklärung festgehalten ist. Ob die Betreuungsvereinbarung befristet oder unbefristet ist, dürfte deshalb nur ein spezialisierter Jurist, der die gesamte Teilungserklärung vor sich hat, beurteilen können; uns ist eine Beurteilung aus der Ferne nicht möglich.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

HausEG am 22.08.2019 12:18

Hallo Zusammen,

ich wohne mit meinem Partner zusammen in einem 4 Parteien Haus. Unsere Nachbarin im Obergeschoss verfügt über einen ovalen Balkon, den Sie nun zu einem "Rechteckigen" Balkon angleichen möchte. Die Zustimmung dafür hat Sie von uns bekommen - allerdings unter der Voraussetzung, dass Sie die Modernisierungskosten dafür übernimmt. Nun haben wir allerdings eine Schreiben unserer Hausverwaltung bekommen, in dem unsere Nachbarin eine "Sanierung" anfordert, bei der wir alle zu zahlen sollen. Der Balkon ist in einem guten Zustand und nicht Sanierungsbedürftig. Ist das Rechtens?

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Immowelt-Redaktion am 23.08.2019 14:29

Hallo,

die Frage ist nicht einfach zu beantworten. Entscheidend ist dabei vor allem, was in der Teilungserklärung steht und welche Balkonteile bei der Sanierung betroffen sind.

Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Kosten für die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum - wie beispielsweise der Fassade - von allen Miteigentümern zu tragen. Sanierungen von Sondereigentum trägt hingegen nur der Eigentümer. Der Balkon bildet dabei oftmals einen Grenzfall, da bestimmte Teile von ihm zum Gemeinschaftseigentum zählen, die inneren Teile jedoch Sondereigentum darstellen. Dementsprechend ist es durchaus möglich, für eine Balkonsanierung mitzahlen zu müssen, selbst wenn man als Miteigentümer von der Sanierung gar nichts hat. Grundsätzlich sollten Sie in der Teilungserklärung nachlesen, ob dazu etwas geregtelt ist.

Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt oder eine Eigentümergemeinschaft wie Haus&Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Martina am 20.08.2019 16:53

Hallo, in der WEG steht 1 Stimme pro Eigentümer, in der Teilungserklärung 1 Stimme per Wohnung. Was zählt, wenn jemand 3 Wohnungen hat, 1 davon gemeinsam mit seinem Partner?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.08.2019 10:20

Hallo Martina,

bei solch Widersprüchlichen Regelungen ist es aus der Ferne nicht möglich, eine abschließende Beurteilung abzugeben. Im Streitfall sollten Sie sich hier von einem Fachanwalt bzw. Notar beraten lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Monika Sauer am 20.06.2019 14:30

Kann man bereits bei der Erstellung einer Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung die Wegbenutzung / Treppenhausbenutzung des Nachbarn ( also kein WEG Mitglied) regeln / gestatten, das dann auch für nachfolgende WEG mitglieder bindend ist . ohne extra eine Grunddienstbarkeit dafür zu benötigen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.06.2019 10:14

Hallo Monika Sauer,

zwar können viele Regelungen in der Teilungserklärung getriffen werden. Bei einem Wegerecht ist es aber aus Gründen der Rechtssicherheit in der Regel sinnvoll, dies auch in Form einer Grunddienstbarkeit zu fixieren. Wie die Ausgestaltung konkret vorgenommen weren sollte, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Wir raten, dass Sie sich vom Notar beraten lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

moni am 20.06.2019 10:52

Hallo,

kann eine WEG vereinbaren, dass der Nachbar das Treppenhaus nutzen darf um auf sein Grundstück zu gelangen, diese soll dann auch bindend für Nachfolger sein.

Oder kann man so etwas auch in einer Teilungserklärung regeln.

Es soll nicht extra eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Monika Sauer

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.06.2019 09:07

Hallo moni,

bei der Frage kommt es zuunächst drauf an, ob der Nachbar nur diese eine Möglichkeit hat, auf sein Grundstück zu gelangen. Dann hat er per Gesetz (BGB § 917) so lange ein Notwegerecht, solange dieser Zustand anhält. In diesem Fall bedarf es ohnehin keiner Eintragung einer Grunddienstbarkeit, die Eigentümer des dienenden Grundtücks haben aber Anspuch darauf, durch eine Geldrende entschädigt zu werden.

Hat der Nachbar dagegen die Möglichkeit, sein Grudntück anderweitig zu betreten, so besteht für ihn grundsätzlich kein Anspruch auf ein Wegerecht über das Nachbargrundstück - selbst dann nicht, wenn der andere Weg beschwerlicher für ihn ist.

Sollte es der Wunsch der WEG sein, dauerhaft dem Nachbarn ein Wegerecht zu gewähren, so ist es am sichersten, die Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Reaktion

Paul Künstler am 15.06.2019 00:53

Hallo...ich besitze eine kleine Eigentumswohnung im Erdgeschoss. Nun will ich mir zur Ostseite einen kleinen Wohn-Wintergarten bauen lassen (9,5 qm), der direkt an mein Schlafzimmer anschließt und auch nur durch das SZ-Fenster 1,50 m breit (Durchbruch nach unten bei einer nichttragenden Wand!)erreichbar sein soll. Dieser WG soll auf Sondernutzungsland entstehen. Ich habe mir von allen Eigentümern die Unterschrift für ihr Einverständnis geholt. Die Baugenehmigung liegt bereits vor. Der WG ist bei einer Fachfirma bestellt, angezahlt und soll in 3 Wochen errichtet werden. Nun haben wir das Fundament vor einer Woche fertig gestellt. Jetzt aber habe ich vor 3 Tagen den BAUSTOPP von der Wohnungsverwaltung erhalten, weil diese Veränderung erst durch die Wohneigentümer beschlossen werden müsste...aber jetzt auf einmal will 1 Wohneigentümer seine Zustimmung nicht mehr geben, weil er einfach neidisch ist. Was kann ich jetzt machen...er fordert einen Rückbau des Fundamentes und verweigert mir die Errichtung meines WG.

Kann ich vielleicht versuchen dieses Stück Sondernutzungsland vom Grund-Eigentümer nachträglich zu kaufen??? Vielen Dank und freundliche Grüße Paul Künstler

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Immowelt-Redaktion am 17.06.2019 08:37

Sehr geehrter Herr Künstler,

da es sich hier um eine bauliche Veränderung am Gebäude handelt, benötigen Sie unter allen Umständen die Zustimmung aller Eigentümer. Wenn ein Eigentümer diese nicht gibt, darf das Bauvorhaben tatsächlich auch nicht umgesetzt werden.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Georgeta Morariu am 17.05.2019 11:18

Guten Morgen,

Wir haben ein neues Nachbarn geckrigt. Der hat eine Dachwohnung gekauft und er will jetzt eine Gaube bauen.

Wir wohnen in einem WEG mit Dreifamilienhaus.

Diese Dachwohnung wurde in 1998 gebaut.Bis danke war nur eine Bühne.

In 2004 haben wir neue Dachrinne erstellt und eine Dachseite renoviert.

Jetzt din neues Eigentümer will der Dachdämmung machen und komplett Modernisierung mache inclusiv neue Fenster und Dachrinne.

Sollten wir die Kosten für komplette Modernisierung bezahlen?

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Immowelt-Redaktion am 17.05.2019 12:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

über diese Frage muss die Eigentümergemeinschaft entscheiden. Sollte sich dort bereits im Vorfeld eine Entscheidung abzeichnen, die nicht Ihrem Willen entspricht, raten wir Ihnen, sich von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion