Die Teilungserklärung: Inhalte, Besonderheiten, Fallstricke

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Wenn Wohnungen eines Mehrfamilienhauses verkauft werden, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Diese regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wohnungseigentum, Foto: Rawpixel.com / stock.adobe.com
Die Teilungserklärung regelt, welche Teile des Hauses einzelnen Eigentümern und welche der Gemeinschaft gehören. Foto: Rawpixel.com / stock.adobe.com

Ob Neubau oder älteres Gebäude: Bei Mehrfamilienhäusern können Wohnungen nur dann einzeln verkauft werden, wenn das Haus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert. In dieser sind Details zum Eigentum und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer genau geregelt. Wer eine Wohnung kaufen will, sollte insbesondere auch ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich nachteilig für ihn auswirken können.

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass für einzelne Wohnungen eigene Grundbucheinträge angelegt werden können und wird vor dem Verkauf einzelner Wohneinheiten erstellt. Da ohne eine geltende Teilungserklärung keine Immobilie verkauft werden kann, ist sie ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufvertrages und nur notariell beglaubigt gültig.

Da die Aufteilung vor dem Verkauf der Einheiten erfolgt, haben Wohnungskäufer keinen Einfluss auf die Regelungen der Teilungserklärung.

Den rechtlichen Rahmen bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Teilungserklärung ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgeführt und wird in der Grundakte aufbewahrt. In der Regel brauchen Käufer die Teilungserklärung außerdem zur Vorlage bei der Bank.

Link-Tipp

Achtung Sollte die Wohnung eine Mietwohnung sein und zunächst noch in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden müssen, erschwert dies womöglich eine Gesetzesänderung. Mehr zum "Umwandlungsverbot" haben wir hier zusammengetragen.

Was wird in der Teilungserklärung festgelegt?

In der Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus wird die räumliche Aufteilung festgelegt, damit regelt sie vor allem die Verhältnisse der Eigentümer untereinander. Die Teilungserklärung wird auch Aufteilungserklärung genannt und ist relevant für beispielsweise:

  • die Aufteilung anfallender Kosten auf die Eigentümer – beispielsweise für Reparaturen
  • die Stimmrechtverteilung, zum Beispiel nach Kopf oder nach Eigentumsanteil
  • Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
  • Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
  • die Bestellung einer Hausverwaltung

Was gehört zur Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung besteht aus einzelnen Komponenten. Neben dem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung enthält sie meist auch eine Gemeinschaftsordnung, die die Vorgaben des WEG konkretisiert.

Info

Wichtige Begriffe zur Teilungserklärung

Wohnungseigentum: Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum: Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude - zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage.
Gemeinschaftseigentum: Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.
Sondernutzungsrecht: Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil).
Zu beachten sind auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.

Was ist ein Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile genau hervorgehen. Auch Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind dort genau verzeichnet. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers etwa mit 87/1.000 angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.

Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Im Aufteilungsplan findet sich auch die genaue räumliche Abgrenzung. Es sollten aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Denn für Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen alle Eigentümer anteilig aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt nur der jeweilige Wohnungseigentümer.

Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Zum Aufteilungsplan gehört auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baubehörde erstellt und bestätigt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, also unabhängig voneinander genutzt werden können. Auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für die Eintragung ins Grundbuch nötig.

Link-Tipp

Für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig. Hier gibt's alle Infos dazu.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist ebenfalls Bestandteil der Teilungserklärung und regelt „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander“, wie Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland betont. Dazu gehören Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Sie konkretisiert die Vorgaben des WEG für die Gemeinschaft und kann, muss aber keine Hausordnung enthalten. Neben gesetzlich definiertem Gemeinschaftseigentum kann sich die Gemeinschaftsordnung mit sogenannten Öffnungsklauseln teils vom WEG lösen.

Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau geprüft werden.

WEG als rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung

Teilungserklärung, Wohngeldrückstände, Teilungserklärung genau prüfen, Foto: ivanko80 / stock.adobe.com
Für neue Eigentümer ist die Teilungserklärung manchmal nachteilig und sie müssen für Hausgeldrückstände des Voreigentümers aufkommen. Foto: ivanko80 / stock.adobe.com

Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung bildet das WEG. „Da das Gesetz oftmals sehr starr ist, sollten in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbart werden“, empfiehlt Herbst „Die Eigentümer haben dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen zu treffen.“ Diese Beschlüsse dürfen vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen. Bei jeder Regelung, die vom WEG abweicht, ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie tatsächlich wirksam ist.

Info

"Geteilt nach WEG"
In Immobilienanzeigen für Doppel- oder Reihenhäuser steht oft der Zusatz „geteilt nach WEG“. Das bedeutet, dass das Grundstück rechtlich nicht getrennt ist, sondern unter einer Flurnummer im Grundbuch steht. Die Teilungserklärung wird in diesem Fall nach WEG verfasst: Das Grundstück und seine Anlagen bilden das gemeinschaftliche Eigentum, das Innere das Sondereigentum.

Diese Regelungen können für Eigentümer nachteilig sein

Die beschlossene Teilungserklärung kann vom Gesetz abweichen. Vor allem Wohnungskäufer sollten sich die Teilungserklärung genau ansehen, denn wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:

  • In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt
  • Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecke gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerbliche Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung – etwa als Bar. Die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
  • Kosten für Sanierungen und Reparaturen sollen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Spätere Änderungen der Kostenverteilung können nur in Einzelfällen mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
  • Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleicht. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
  • Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung: Ist zum Beispiel ein von einem Wohnungseigentümer genutztes Dachbodenabteil in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet, hat der Wohnungseigentümer kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn eine solche Nutzung geduldet wurde, kann dies jederzeit widerrufen werden.
  • Auch Dinge wie Tierhaltung können per Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, dass die Haltung von Kampfhunden verboten ist.
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Vorsicht vor nachteiligen Regelungen: Unsere Checkliste gibt’s hier auch als PDF zum kostenlosen Download.

Teilungserklärung verändern

Manche Dinge können Eigentümer in ihrer Wohnung machen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss. Für manche Änderungen ist allerdings ein Mehrheitsbeschluss oder sogar eine notarielle Beurkundung und die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Wann was gilt, zeigen folgende Beispiele:

Keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Wollen zum Beispiel zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, müssen sich nur die beiden Eigentümer einig sein. Den Kellertausch sollten sie allerdings zusätzlich schriftlich vereinbaren.

Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig

Teilungserklärung, Änderung der Teilungserklärung per Abstimmung in der Eigentümergemeinschaft, Foto: iStock.com / izusek
Für Änderungen der Teilungserklärung muss innerhalb der Eigentümergemeinschaft meist abgestimmt werden. Foto: iStock.com / izusek

Die Eigentümergemeinschaft will Veränderungen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Sollen diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzt werden, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn nur ein alter Heizkessel gegen einen neueren ausgetauscht, also Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen – es genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.

Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft. Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies tun, ohne vorher um Erlaubnis bitten zu müssen. Nicht tragende Wände sind Sondereigentum.

Wann muss eine Teilungserklärung geändert werden?

Durch eine bauliche Änderung verschieben sich auch die Eigentumsverhältnisse. Das wäre der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und dafür ein Teil des Hausflurs zu einem Wohnungsbestandteil werden würde. Treppenhaus und Hausflur sind Gemeinschaftseigentum. Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.

Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.

Link-Tipp

Was eine Eigentümergemeinschaft beschließen kann und was nicht

In unserem Artikel erklären wir, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft den richtigen Verwalter findet, was sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung beschließen kann, welche Mehrheitsverhältnisse notwendig und welche Arten von Beschlüssen unwirksam sind.

Wichtig: die genaue Prüfung der Teilungserklärung

Kaum ein Wohnungskäufer macht sich die Mühe, die Teilungserklärung vor dem Erwerb sorgfältig zu prüfen. Das ist ein Fehler: Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung sind nur unter äußerst strengen Voraussetzungen möglich und abweichende Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft treffen, in der Regel unwirksam. Deshalb ist eine genaue Prüfung wichtig, damit aus der Eigentümer- keine Streitgemeinschaft wird.

Regine Curth21.05.2021

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18 Kommentare

Ulla am 26.04.2022 23:04

Teilungserklärung vom 15.03.51

Meine Frage: Eine ETW ist auf meine beiden Söhne eingetragen.

Ich habe die Vollmacht für eine ETV erhalten. Durfte aber nicht an der Versammlung teilnehmen, weil Otto. Teilungserklärung nur Ehegatten, andere ET oder die HV vertreten darf!

Ist das rechtens? Kann ich gegen diese veralteten Bestimmungen vorgehen oder hat sich die Rechtslage verändert?

auf Kommentar antworten

Ulla am 27.04.2022 03:46

Sorry, hier hat sich ein Druckteufel eingeschlichen.

Richtig zu oben: ….weil in der Teilungserklärung steht, dass nur Ehegatten……u.s.w.

Tut mir leid, hoffe meine Anfrage wird verstanden!

Osman am 10.04.2022 11:06

Hallo, ich habe eine Frage:

Teilungserklärung enthält allgemein Regelung "nichts ist richtig geregelt", beim Baugenehmigung findet man paar Auflagen die nirgendwo zu finden sind hier Parkflächen obwohl im Baugenehmigung eine Auflage die bestimmt daß eine Aufstellung von 9 Parkplätze zu meine Einheit gehören sollen. Die Frage ist die Teilungserklärung zu korrigieren oder die Urkunde vom Notar?

auf Kommentar antworten

Friedchen am 07.03.2022 17:54

4 Eigentümer haben in einem Gemeinschaftsraum, der als Waschkeller in der Teilungserklärung der WEG eingetragen ist, ihre Waschmaschinen hingestellt. Hierfür wurden bauliche Veränderungen vorgenommen (elektrische Leitungen verlegt). Das Ganze vor mehr als 10 Jahren, ohne Zustimmung der Eigentümer (14). Klagen von uns hiergegen verliefen im Sande, da der eine Eigentümer ehemaliger Staatsanwalt ist, und seine Finger nachwievor im Spiel hat. Die Richter sind in keinster Weise auf die Teilungserklärung eingegangen, ebenfalls nicht auf die Gefahr der unsachgemäße Verlegung. Welche Möglichkeiten kann ich ausschöpfen , um dieses abzuschaffen?

auf Kommentar antworten

Frost am 03.02.2022 01:45

Hallo, wir hatten einen Verwalterwechsel. Der ehemalige Verwalter hat die Betriebskosten nach Tausendstel umgelegt, so wie in der Teilungserklärung erwähnt (außer zB die Gebühren für Kabelfernsehen, die je Einheit). Der neue Verwalter legt jetzt alles je qm-Wohnfläche um. Das Verhältnis bei der Umlage je qm-Wohnfäche im Vergleich zur Umlage nach Tausendstel ist jetzt jedoch „ungünstiger“. Legt man um nach qm-Wohnfläche ist der Kostenanteil höher als bei Umlage nach Tausendstel. Ist das so ok?

Viele Grüße, Markus

auf Kommentar antworten

cris am 16.11.2021 19:24

Ich wohne in ein gemischtes Haus, und habe erst erfahren, dass mein Eigentum ein Teileigentum ist, also keine Wohnung, obwohl ich schon 8 Jahre hier lebe, und die Familie vorher 5 Jahre. Im Stadtarchiv fand ich eine Umnutzungsänderung und Baugenehmigung für Wohnung. Es fehlt also nur der Umschreibung über ein Notar, von der Teileigentum Grundbuch zum Wohnung Grundbuch. Jetzt meine Frage: dürfen andere Eigentümer mich zwingen von meine Wohnung auszuziehen?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 17.11.2021 10:10

Hallo cris,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Eigentümerbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sigrid am 13.08.2021 17:13

Sigrid

in unserer Teilungserklärung steht, dass nur ein Beschluss von mehr als 50% Miteigentumsanteile Gültigkeit hat. Was gilt das neue WEG-Gesetz oder die Teilungserklärung?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 17.08.2021 08:14

Hallo Sigrid

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Eigentümerbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sofie am 22.07.2021 22:37

Sofie

Hallo wir möchten in unserer Eigentumswohnung ein Dachfenster anbringen. Es sind alle Eigentümer einverstanden. Nur ein Eigentümer , er ist nur Besitzer einer Garage, weigert sich. Reicht nach den neuen Bestimmung eine Mehrheit oder müssen es alle einverstanden sein.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.07.2021 16:02

Hallo Sofie,

grundlegend gilt seit der Gesetzesänderung 2020 (WEG), dass die Eigentümergemeinschaft eine einfach Mehrheit benötigt um beschlussfähig zu sein, allerdings sind davon ausgenommen Beschlüsse, die einer "Grundlegenden Umgestaltung" nahekommen. Da der Gesetzgeber dies nicht eindeutig eingegrenzt hat, können wir Ihnen pauschal nicht beantworten, ob Sie in Ihrem Fall ein Fenster auch ohne die Zustimmung aller anbringen lassen können. Wir raten Ihnen, sich mit einem Fachanwalt in Verbindung zu setzen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Thomas am 20.07.2021 16:02

Hallo, im neuen WEG Gesetz wurde die Beschlussfähigkeit auf WEG Versammlungen neu geregelt. In unserer Teilungserklärung ist die Beschlussfähigkeit anders geregelt. Welche Regelung zählt nun? WEG Gesetz oder Teilungserklärung

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.07.2021 16:34

Hallo Thomas,

für Altbeschlüsse vor dem Inkrafttreten der Änderung bestehen Übergangsfristen: 31.12.2025. Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Stephan am 15.07.2021 00:42

Welche Eigentümer müssen bei einer Nutzungsänderung zustimmen? Hab mal was von ‚ nur direkte Nachbarn ‘ gehört. Also das nur die zustimmen müssten…🤷🏻‍♂️

Und wie sieht es generell aus mit einer Verweigerung?

Laden soll zur Gaststätte werden. Im Haus sind nur Praxen, keine Wohnungen.

Würde mich über Info freuen. VG

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.07.2021 17:19

Hallo Stephan,

eine beabsichtigte Nutzungsänderung von Teileigentum ist in der Regel nur möglich, wenn der Betrieb des neuen Gewerbes für die restlichen Eigentümer keine unzumutbare Beeinträchtigung zur Folge haben wird und darüber hinaus der Charakter des Hauses nicht wesentlich verändert wird. Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


Stephan am 16.07.2021 17:34

Denke nicht das eine Eisdiele die Praxen stören würde, da diese ab 18 Uhr schließen. Nur haben wir noch ein Nebengebäude, in diesem sind Wohnungen welche durch ein anderes Gebäude von unserem Laden nicht sichtbar ist.

Für mich stellt sich die Frage ob die Wohnungen auch berücksichtigt werden oder nur die unmittelbaren Nachbarn.

Und wenn es keine negativen Auswirkungen auf Charakter des Hauses so wie Nachbarn haben würde. Wie wäre dann die Vorgehensweise?

Also wenn sie mir das auch beantworten sind sie mein Geld. ✌️


Stephan am 16.07.2021 19:47

*Held* 🙈

Waldstadt am 04.06.2021 18:49

Was ist wenn ein Käufer keine Teilungserklärung vom Verkäufer erhält

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 07.06.2021 09:14

Hallo Waldstadt,

eineTeilungseklärung gehört zu den Unterlagen, die der Verkäufer dem Käufer aushändigen muss. Liegt keine Teilungserklärung vor kann diese bei der Hausverwaltung oder beim Grundbuchamt beantragt werden. Die Kosten dafür müsste in der Regel der Verkäufer tragen, da das Dokument zu den nötigen Unterlagen zählt.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen, wenden Sie sich im Zweifel an einen Eigentümerverband oder Fachanwalt.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Thommy0109 am 10.05.2021 16:06

in einer Dreier WEG ist die Zahlenkennzeichnung im Gebäude Querschnittzeichnung statt 2 + 3 sowie 1 im weiteren Raum unter der Treppe des Flurs nur die Zahl 3 eingezeichnet. Der Raum unter der Treppe ist keine Nummer angegeben worden, jedoch in der Abgeschlossenheitserklärung steht bei Wohnung 1 dieser Quadratmeteranteil als Nebenfläche zusammen mit der Fläche der Garage.

Zu welcher Wohnung gehört jetzt der Raum der keine Nummer der einzelnen Wohnungen aufweist, jedoch als Nebenfläche innerhalb der Abgeschlossenheitserklärung nur für die Wohnung 1 geführt wird. Kann man mir hier helfen? Danke

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 12.05.2021 16:14

Hallo Thommy,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir das aus der Ferne wirklich nicht einschätzen könne. Eventuell hilft ein Gespräch mit den anderen WEG-Mitgliedern?

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sebastian am 22.10.2020 21:29

Hallo Redaktion.

ich interessiere mich für den Kauf einer Wohnung und in der Teilungserklärung wird spezifiziert, dass die Wohnung eine Bürofläche ist. Ich will die Wohnung eigentlich als Wohnfäche nutzen. Die Maklerin sagte mir, dass dies möglich sei und dass eine Änderung der Teilungserklärung nicht erforderlich sei. Was meinen Sie dazu? Was soll ich beachten? Habe ich diesbezüglich klare Nachteile? Vielen Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

Nadine am 14.07.2020 11:24

Guten Tag,

wir haben vor eine Immobilie zu erwerben, die man momentan laut Teilungserklärung nicht zu seinem permanenten Wohnsitz machen darf. Man darf sich dort also nicht melden. Könnte man diese Regelung auch mit einer Abstimmung ändern oder ist das allgemein eine rote Fahne und man sollte lieber die Finger davon lassen? Die Immobilie ist vergleichsweise günstig und wir hoffen dort später schon fest wohnen zu können.

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Wohnungssuchende am 17.06.2020 09:03

Guten Tag, wir überlegen eine Wohnung im 1.OG eines Autohauses zu kaufen. Es existiert eine Teilungserklärung. Das ältere Werkstattgebäude (direkt an das Wohn-/ Autohaus angrenzende) gehört auch zum Gemeinschaftsbesitz. Kann eine Teilungserklärung geändert werden, so dass das Werkstattgebäude nicht zum Gemeinschaftsbesitz gehört? Wir möchten uns nicht an Kosten beteiligen an einem Gebäude, das wir nicht nutzen. Daneben steht eine Doppelgarage, die wiederum zur Wohnung gehört.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 30.06.2020 14:54

Hallo Wohnungssuchende,

eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist zwar grundsätzlich möglich. Allerdings braucht es dafür die ausdrückliche Zustimmung und Vereinbarung aller Eigentümer. Ein Beschluss, auch ein Mehrheitsbeschluss, genügt dafür nicht, da Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft begründet oder verändert werden kann. Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wie Haus&Grund.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Stephan Syndikus am 11.06.2020 23:51

Sind Hozdecken, wie in Altbauwohnungen oft vorhanden, ein Problem bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung? Wer erstellt diese Erklärung - ein Architekt oder Notar?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 12.06.2020 10:38

Hallo Stephan Syndikus,

bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt es nichta uf die Bauausführung und die verwendeten Materialien an, sondern darauf, dass die einzelnen Einheiten separat zu nutzen sind. Bei Wohnungen muss also ein Bad, eine Küche und eine Eingangtüre vorhanden sein, die die Einheit vom Rest trennt.

Ausgestellt wird sie durch die Baubehörde, ggf. dutch Sachverständige.

Dazu sind verscheidene Unterlagen nötig: Antrag, Lageplan, Grundbuchauszug,

detaillierter Aufteilungsplan. Letzteres sollte am besten besten das Bauunternehmen/der Architekt erstellen.

Erst mit dieser Abgeschlossenheitsbescheinigung können einzelne (unterscheidliche) Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

ElSenor am 11.06.2020 18:02

Ich hätte die Möglichkeit, auf mein Vorverkaufsrecht für unser Grundstück zu bestehen. Kann ich auch nur meinen Anteil laut Teilungserklärung erwerben?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 12.06.2020 10:06

Hallo ElSenor,

wir verstehe die Frage nicht ganz: Wenn Sie schon einen Anteil Anteil haben, dann müssen Sie ihn doch nicht mehr erwerben? Oder geht es darum, dass Sie ein Vorkaufsrecht auf einen Anteil haben?

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Eigentümerin am 01.06.2020 10:32

Hallo,

wir haben eine Wohnung in einer DHH mit 2 WE und bilden eine WEG. Ist es möglich, die WEG auf beide Doppelhäuser auszuweiten, ohne eine Verschmelzung der Grundstücke? Bis auf einen Vorbau, der keine Wand und lediglich eine Tür hat, ist alles komplett getrennt. Die Wohngebäudeversicherung haben alle 4 Parteien zusammen abgeschlossen, müssen wir das ggf. ändern? Vielen Dank für eine Antwort!

Viele Grüße von einer Eigentümerin

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 03.06.2020 09:08

Hallo Eigentümerin,

eine WEG kann es nur dann geben, wenn es eine Teilungserklärung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt. So es in Ihrem Fall so ist, wäre es theoretisch natürlich möglich, dass mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer die beiden Doppelhaushälften sozusagen zusammengelegt werden, indem man die alte(n) WEGs auflöst und eine neue begründet. Allerdings sehen wir hier keinen Sinn/Vorteil, der darurch entstehen könnte, es würden nur Kosten anfallen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Poolbauer am 28.05.2020 16:30

Hallo Team, wir haben mit unseren Nachbarn ein geteiltes Erbbaurecht, worauf unsere Häuser errichtet worden sind. Die Grundstücke wurden in einer Teilungserklärung festgehalten und mit jeweiligen Sondernutzungsrechten versehen. Wir möchten jetzt einen Pool in unserem Teil des Garten einlassen. Die jeweiligen Teile des Grundstückes sind untereinander mit Zäunen abgegrenzt. Den Abstand zu unserem Nachbarn von 3 Meter würden wir mit unserem geplanten Pool einhalten.

Jetzt zu unserer Frage:

Brauchen wir aufgrund des geteilten Erbbaurechts eine schriftliche Zustimmung von unserem Nachbarn, damit wir den Pool auf unserem Teil des Grundstückes bauen dürfen.

Vielen Dank im Voraus

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 29.05.2020 08:22

Hallo Poolbauer,

da Sie von einer Teilungserklärung reden, gehen wir davon aus, dass hier die eher ungewöhnliche Konstellation einer WEG in Kombination mit Erbbaurecht vorliegt. Bei einem Eigentumsgrundstück, das der WEG gemeinsam gehört, wäre der Fall klar, dass es die Zustiummung der WEG bedarf, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Aus unserer Sicht müsste es sich wegen des WEG-Status im Falle eines Erbbaugrundstücks hier ganz genauso verhalten, da es sich nach den Regeln der WEG analog um ein gemeinschaftlich von der WEG gepachtetes Grundstück handelt. Da Ihre Konstelaltion allerdings eher ungewöhnlich ist, wollen wir uns auf diese Aussage nicht festlegen, zumal wir ja auch nicht den genauen Inhalt der Teilungserklärung kennen, Sie sollten deshalb sicherheitshalber vor Ort einen Fachanwalt für WEG-Recht fragen, oder auch mit dem Nchbarn sprechen, vielleicht hat der ja gar nichts dagegen, so dass das dann beschlossen werden könnte.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion