Eigentumswohnung kaufen: Auch auf die monatlichen Nebenkosten achten

Lesermeinungen:  

(26)

Die monatlichen Nebenkosten für eine Eigentumswohnung sind in der Regel höher als die Nebenkosten für eine Mietwohnung. Das liegt daran, dass der Eigentümer auch Kosten tragen muss, die ein Mieter nicht zu zahlen hat. Was Kaufinteressenten beachten sollten – ein Überblick.

Eigentumswohnung, Nebenkosten, Wohnungskauf, Foto: Traumbild/fotolia.com
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte auch auf die laufenden Nebenkosten achten. Foto: Traumbild/fotolia.com

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte bedenken, dass es mit den Kauf- und Kaufnebenkosten nicht getan ist. Vielmehr  fallen künftig regelmäßig Kosten an, die höher als die Nebenkosten sind, welche Mieter zu zahlen haben. Denn letztere müssen nicht alle Kosten tragen. Dies muss bei der Kalkulation berücksichtigt werden.

Als Neueigentümer werden künftig sowohl die – auch von Mietern in der Regel zu zahlenden – Nebenkosten gemäß der Betriebskosten- und der Heizkostenverordnung fällig, als auch andere Nebenkosten:

Laufende Kosten, die Eigentümer tragen müssen

Neben den klassischen Nebenkosten gemäß Betriebskosten- und Heizkostenverordnungwie etwa Versicherungsbeiträge, Grundsteuer, Wasser oder Müllabfuhr, müssen selbstnutzende Eigentümer einige regelmäßig anfallende Kosten zahlen, die ein Mieter nicht zu tragen hat. Dazu zählen:

Verwaltungskosten: Das sind die Kosten für die Hausverwaltung. In Wohnanlagen ist mit monatlichen Kosten in Höhe von rund 20 bis 30 Euro pro Wohneinheit zu rechnen.

Instandhaltungsrücklagen: Um für spätere Instandhaltungsarbeiten und Sanierungen gerüstet zu sein, bilden Eigentümergemeinschaften Rücklagen. Oft gibt es in Eigentümergemeinschaften Streit darum, wie hoch eine solche Rücklage sein sollte. Gesetzliche Regelungen über die Höhe gibt es allerdings nur für den sozialen Wohnungsbau. Der Paragraph 28 der zweiten Berechnungsverordnung (Abs. 2) besagt, dass bei Gebäuden, die bis zu 22 Jahre alt sind, höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr zurückgelegt werden müssen. Bei bis zu 32 Jahre alten Häusern sind es maximal neun Euro, bei noch älteren Gebäuden 11,50 Euro. Gibt es einen Aufzug, so erhöht sich der Betrag um einen Euro pro Quadratmeter und Jahr.

Musterrechnung

Der Käufer einer 100-Quadratmeter-Eigentumswohnung muss pro Jahr mit zwischen 710 und 1.250 Euro Instandhaltungsrücklage kalkulieren. Nutzt der Eigentümer die Wohnung nicht selbst, sondern vermietet sie, dürfen diese Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Zinsen und Tilgung für ein Hypothekendarlehen: Die Kosten für einen Immobilienkredit trägt der Eigentümer alleine. Auch wenn bei einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung höhere Zinsen fällig werden, kann ein Vermieter diese Kosten nicht auf seinen Mieter umlegen.

Sanierungen und unerwartete Ausgaben

Muss etwas saniert oder repariert werden, so ist das Sache des Vermieters. Der Mieter muss sich nicht an den Kosten beteiligen. Ausnahme: Modernisierungsmieterhöhungen. Eigentümer müssen solche Kosten dagegen voll tragen. Dabei muss man unterscheiden zwischen geplanten Sanierungen und außerplanmäßigen Ereignissen.
Für Eigentümergemeinschaften gilt: Bei planmäßigen Sanierungen ist zu beachten, dass zuvor eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet wird. Ansonsten wird eine Sonderumlage fällig, wenn die Rücklage nicht ausreicht.

Zudem kann es außerplanmäßigen Kosten geben. Etwa Reparaturen wegen Schäden durch Naturereignisse, die nicht durch eine Versicherung gedeckt sind. Oder Kosten, die ein Eigentümer nicht beeinflussen oder planen kann. Beispiel: Die Gemeinde saniert die Straße und verlangt einen anteiligen Erschließungsbeitrag. Oder: Die Leitung, die zum Kanal führt, ist undicht und muss saniert werden.

Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung

Steigende Kosten können sich für einen Eigentümer auch daraus ergeben, dass der Zinssatz der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindung deutlich steigt, und damit auch die monatliche Belastung.

Beispiel-Rechnung: Kostenrisiko Anschlussfinanzierung

Wer 100.000 Euro mit jeweils zwei Prozent Zins und Tilgung finanziert, zahlt eine Rate von monatlich 333 Euro. Nach Ablauf von zehn Jahren beläuft sich die Restschuld auf rund 78.000 Euro.

Werden bei der Anschlussfinanzierung der verbleibenden 78.000 Euro nun acht Prozent Zinsen fällig, beträgt die neue Monatsrate selbst bei einer Reduzierung der Tilgung auf ein Prozent monatlich 600 Euro.

Um das Zinsänderungsrisiko zu reduzieren, sollten Immobilienkäufer, soweit ihnen das finanziell möglich ist, regelmäßige Sondertilgungen leisten. Viele Banken bieten die Option an, bis zu fünf Prozent der Ursprungs-Darlehenssumme jährlich zusätzlich zu tilgen. Das allerdings erhöht die laufenden Belastungen des Eigentümers.

Rechner

Mieten oder Kaufen-Rechner: Was lohnt sich mehr? Der Rechner liefert Antworten.

Die laufenden Kosten für den Unterhalt einer Wohnung sind für Eigentümer meist höher als für Mieter. Aber: Wenn die Wohnung erst mal abbezahlt ist, wohnt der Eigentümer in der Regel deutlich günstiger. Deshalb kann eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim eine gute Altersvorsorge sein.


Ihre Meinung zählt

(26)
4.1 von 5 Sternen
5 Sterne
 
14
4 Sterne
 
6
3 Sterne
 
3
2 Sterne
 
1
1 Stern
 
2
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

Nebenkosten & BetriebskostenTipps für ImmobilienkäuferGebrauchte Immobilien kaufen

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

1 Kommentar

sgoerz am 16.10.2016 03:35

Instandhaltungsrücklagen: Die von Ihnen genannten Beträge sind nicht Mindest- sondern Höchstsätze.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.10.2016 10:23

Hallo sgoerz,

herzlichen Dank für Ihren Hinweis. Sie haben natürlich Recht - wir haben dies umgehend korrigiert.

Beste Grüßen

die Immowelt-Redaktion