Umlagefähige Nebenkosten: Das dürfen Vermieter abrechnen

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Ein Haus oder eine Wohnung zu unterhalten kostet viel Geld. Vermieter können aber bestimmte Ausgaben auf ihre Mieter umlegen. Ein Überblick über umlagefähige Nebenkosten und was der Vermieter abrechnen darf.

Umlagefähige Nebenkosten, Gebäudereinigung, Foto: iStock/ senkaya
Auch die Kosten für die Gebäudereinigung zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Foto: iStock/ senkaya

Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr: Bestimmte Ausgaben für ein Haus oder eine Wohnung dürfen Vermieter von ihren Mietern zurückholen. Welche Ausgaben das sind, ist in der Betriebskostenverordnung (§§ 1-2 BetrKV) geregelt.

Achtung

Die Voraussetzung: dann sind Nebenkosten umlagefähig

Nur wenn der Vermieter es mit dem Mieter vertraglich vereinbart hat, kann er die Nebenkosten auf diesen umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen: mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt (BGH VIII ZR 137/15).

Umlagefähige Nebenkosten: diese Kosten dürfen in die Betriebskostenabrechnung

Die einzelnen Nebenkosten im Überblick:

Grundsteuer:

Die Grundsteuer zählt zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ und ist somit umlagefähig. 

Link-Tipp

Wie die Grundsteuer berechnet wird und wann Eigentümer mit einem Steuererlass rechnen dürfen, lesen Sie in diesem Artikel über die Grundsteuer.

Abwassergebühr:

In der Betriebskostenverordnung werden diese Kosten als „Entwässerung des Grundstücks“ genannt und umfassen alle damit zusammenhängenden Kosten. 

Gesplittete Abwassergebühr: Schmutz- und Niederschlagswasser

In vielen Kommunen Deutschlands werden die Abwassergebühren gesplittet abgerechnet: einmal als Gebühr für Schmutz- und einmal als Gebühr für Niederschlagswasser. Dies wird aufgrund verschiedener Gerichtsurteile Pflicht, sobald die Kosten zur Beseitigung des Niederschlagswassers mehr als 12 Prozent der Gesamtkosten der Entwässerungsanlage ausmacht.

Die gesplittete Berechnung: Der Vermieter zahlt die Gebühr für Schmutzwasser verbrauchsabhängig an die Kommune, je nachdem, wie viel Frischwasser geliefert wurde. Die Niederschlagswassergebühr hängt davon ab, wie viel von der Grundstücksfläche versiegelt ist. Als versiegelt gelten Flächen, die verhindern, dass Regenwasser normal absickern kann: Gebäude, Fundament, Rohre oder stark verdichteter Boden. 

Für die Betriebskostenabrechnung heißt das: die gesplittete Abwassergebühr ist wie die herkömmliche Abwassergebühr umlagefähig. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist aber nur bei der Schmutzwassergebühr möglich.

Warme Betriebskosten:

Umlagefähige Nebenkosten, Heizkosten umlegen, Foto: Africa Studio / fotolia.com
Dazu, wie die Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, gibt es rechtliche Vorgaben. Foto: Africa Studio/ fotolia.com

Zu den warmen Betriebskosten zählen sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser.

Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin, sagt: „Wenn mehrere Wohnungen über eine Zentralheizung versorg werden, müssen die Kosten zum Großteil verbrauchsabhängig berechnet werden.“ 

Info

Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abrechnen:

Bei einer zentralen Heizungsanlage müssen in der Regel mindestens 50, höchstens 70 Prozent der gesamten Heizkosten verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt werden. Für manche ältere Gebäude gilt eine Sonderregelung, wonach die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. Der übrige Anteil der Kosten ist nach Wohnfläche zu berechnen (§ 7, Abs. HeizkostenV).

Aufzug:

Die Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug können auf die Mieter umgelegt werden – auch auf jene, die ihn vielleicht gar nicht benutzen, weil sie im Erdgeschoss wohnen (BGH VIII ZR 103/06). Dr. Brückner erklärt: „Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter den Fahrstuhl nutzt. Entscheidend ist, dass der Aufzug vorhanden ist.“

Straßenreinigung und Müllabfuhr:

Die Kosten dafür, dass regelmäßig die Müllabfuhr vorbeikommt und die Straße gereinigt wird, sind umlagefähig. . Dr. Brückner grenzt jedoch ab: die Anschaffungskosten für die Mülltonnen können nicht als Nebenkosten angerechnet werden.

Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung:

Die Kosten für das Putzen von Treppenhaus, Waschküche oder Aufzug dürfen Vermieter ebenfalls in die Betriebskostenabrechnung schreiben, sofern dies vereinbart wurde. Auch das Ausmerzen von Motten, Schaben oder Ratten ist umlagefähig.

Gartenpflege:

Die Kosten für das Gießen, Schneiden und Pflegen der Pflanzen zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Dr. Brückner sagt: „Wenn jedes Jahr neue Pflanzen angeschafft werden, zählt das auch dazu.“ Wenn jährlich das Blumenbeet erneuert werde, seien das auch Ausgaben, die im Mietvertrag durch die Formulierung „Kosten gemäß Betriebskostenverordnung“ gedeckt seien.

Beleuchtungskosten:

Zu diesen Kosten zählen die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Stromkosten für die von Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Waschkeller, Flur oder Treppenhaus. Ist dort eine Glühbirne defekt und muss ausgetauscht werden, sind die Kosten dafür nicht umlegbar. Denn notwendige Reparaturen sind in der Regel Vermieterpflicht (siehe § 535 BGB).

Sach- und Haftpflichtversicherungen:

Zu den umlagefähigen Versicherungskosten zählen die Gebäudeversicherung, Glasversicherung sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen (Haus- und Grundbesitzer Haftpflicht, Öltank und Aufzug). In manchen Fällen beziehen die Mieter ihren Strom aus einer hauseigenen Photovoltaikanlage: wenn diese durch die Gebäudeversicherung mit abgedeckt wird, können laut Dr. Brückner auch diese Versicherungskosten umgelegt werden.

Hausmeisterkosten:

Umlagefähige Nebenkosten, Hausmeister, Foto: Halfpoint/ fotolia.com
Nicht alle Arbeit des Hausmeisters zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten – etwa der Austausch einer Lampe. Foto: Halfpoint/ fotolia.com

Die Ausgaben für einen Hausmeister, der die Anlagen der Mietswohnung kontrolliert und auf die Einhaltung der Hausordnung achtet, sind ebenfalls umlagefähige Nebenkosten. Das gilt auch dann, wenn er nicht durch Geld entlohnt wird – Dr. Brückner erklärt: „Wenn Hausmeister und Vermieter vereinbaren, dass der Hausmeister im Gegenwert für seine Arbeit dort eine kostenlose Wohnung bekommt, kann dafür der Gegenwert einer entsprechenden Mietzahlung berechnet werden.“

Aber nicht alle Tätigkeiten des Hausmeisters zählen gleich zu den Nebenkosten. Der Mietrechtsexperte erklärt: „Wenn der Hausmeister zum Beispiel defekte Glühbirnen austauscht, ist das eine Reparatur und damit nicht umlagefähig.“ Beauftragt der Vermieter den Hausmeister, seine Post an die Mieter in die Briefkästen einzuwerfen, sind die Kosten dafür auch nicht umlagefähig, denn sie gehören zur Verwaltungsarbeit des Vermieters.

Damit Vermieter nicht erst bei der Betriebskostenabrechnung die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten auseinanderklamüsern müssen, rät Dr. Brückner: „Der Vermieter schließt zwei Verträge mit dem Hausmeister ab: einen über umlagefähige Tätigkeiten und einen über nicht umlagefähige.“

Link-Tipp

Welche Leistungen ein Hausmeister übernimmt und wie viel er kostet, erfahren Sie in diesem Artikel zum Hausmeisterservice.

Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss:

Was unter dem Begriff „Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz“ in der Betriebskostenverordnung steht, umfasse jegliche Art von Empfangseinrichtung, so Dr. Brückner.

Waschraum:

Die Kosten für den Betrieb einer gemeinschaftlichen Waschküche sind umlagefähig.

Sonstige Betriebskosten:

Unter diesem Begriff können Vermieter weitere laufende Nebenkosten für die Mietwohnung anrechnen, sofern sie dies im Mietvertrag genau festgehalten haben. Beispielsweise können Vermieter die Wartungskosten für Rauchmelder oder die Trinkwasseranalyse auf den Mieter umlegen. Dr Brückner betont: „Es muss darin genau gesagt werden, was damit gemeint ist, zum Beispiel die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rauchmelder oder der Dunstabzugsanlage.“

Link-Tipp

Vermieter können zwischen verschiedenen Arten der Verteilung wählen. Hier finden Sie einen Überblick der Verteilerschlüssel.
Wie Sie die umlagefähige Nebenkosten korrekt abrechnen, erfahren Sie in diesem Artikel:Nebenkosten richtig abrechnen.
 

Diese Nebenkosten können nicht umgelegt werden

Vermieter, umlagefähige Nebenkosten, Foto: contrastwerkstatt / fotolia.com
Nicht jede Rechnung, die der Vermieter wegen einer Wohnung bekommt, zählt auch als umlagefähige Nebenkosten. Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.com

Welchen Kostenaufwand Vermieter selbst tragen müssen, ist ebenfalls rechtlich geregelt (§ 1, Abs. 2 BetrKV):

Instandhaltung und -setzung:

Die Kosten für eine Heizungsreparatur oder der Austausch eines bis zur Unbenutzbarkeit zerschlissenen Teppichbodens sind in der Regel nicht umlagefähig.

Denn wenn ein Bestandteil der Wohnung defekt oder übermäßig abgenutzt ist, ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, diesen zu reparieren um die Wohnung Instand zu halten (§ 535, Abs. 1 BGB).

Verwaltungsarbeit:

Die Verwaltung der Mietswohnung zählt nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch nicht die dazu erforderlichen Arbeitskräfte oder die vom Vermieter selbst geleistete Verwaltungsarbeit. Dr. Brückner nennt Beispiele: „Dazu zählen auch Haus- und Mietrechtschutzversicherung, Mietausfallversicherung, oder Kosten für den Steuerberater.“ 

Strittig: Kosten durch Leerstand

In der Regel muss der Vermieter das Risiko und die Kosten des Leerstands tragen. Werden die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abgerechnet, dürfen die Leerstandskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden (BGH VIII ZR 159/05).

Bei einer Berechnung nach Anzahl der Personen ist strittig, wie die Leerstandskosten zu berücksichtigen seien. Dr. Brückner erklärt: „Dann gibt es Diskussionen, ob die leere Wohnung als eine Person zu zählen ist, damit die Leerstandskosten nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.“

Erst Nebenkosten richtig formulieren, dann abrechnen:

Welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht, ist in der Betriebskostenverordnung genau festgelegt. 

Umlagefähige Nebenkosten, Formulierung, Nebenkosten richtig abrechnen, Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.com
Auf der sicheren Seite: durch eine einfache Formulierung im Mietvertrag dürfen Vermieter einige Nebenkosten abrechnen. Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.com

Umlagefähige Nebenkosten dürfen Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn es im Mietvertrag so vereinbart wurde. Anstatt alle gängigen Nebenkosten aufzuzählen, sollten Vermieter im Vertrag die Formulierung „Betriebskosten“ verwenden. Damit sind alle gängigen Kosten ersichtlich genug dargelegt. Hat er Betriebskosten, die als „sonstige“ zählen, sollte er diese explizit nennen.

Die Formulierung „Betriebskosten“ bringt außerdem einen weiteren Vorteil – Der Vermieter sichert sich für zukünftige Ausgaben ab:

Wenn er nach Abschluss des Mietvertrags einen Hausmeister einstellt oder eine Firma mit der Gartenpflege beauftragt, sind diese Kosten ebenfalls durch die Formulierung im Mietvertrag gedeckt.

Link-Tipp

Diese Fehler sollten Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung vermeiden: 8 Tipps für die rechtssichere Betriebskostenabrechnung.


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89 Kommentare

Hape am 20.11.2017 19:33

Hallo liebes Immowelt-Team, in meiner Jahres-Nebenkostenabrechnung hat die Ablesefirma neben den Zählerständen und den Verbräuchen auch Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeführt. Ein Posten, nämlich Kosten für Nutzerwechsel (wir sind... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.11.2017 09:47

Hallo Hape und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Verwaltungskosten können über die Betriebskostenabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dazu zählen sowohl die Auslagenpauschale für Post und Telefon als auch jene für den... mehr

Petra Berndt am 20.11.2017 08:46

Mein Vermieter hatte die Auflage bekommen,Nistkästen für Mauersegler anzubringen,wurde von der unteren Naturschutzbehörde angefordert,weil der Vermieter die vorhandenen Plätze verschlossen hat.Darf er die kosten auf die mieter... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.11.2017 11:15

Hallo Berndt,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Es dürfte in der Regel nicht möglich sein, die Kosten für das Anbringen von Nistkästen auf den Mieter umzulegen. Einerseits, weil dieser Posten mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht im... mehr

Fangmann am 16.11.2017 00:52

Wer zahkt die nebenkosten bei wohnrecht habe 2 jahre schon keine heizung was tun?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.11.2017 09:38

Sehr geehrte Frau Fangmann,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn die Heizung nicht funktioniert, ist der Vermieter in der Pflicht, diese zu reparieren. Tut er das nicht, kann der Mieter die Miete mindern. Wie und in welchem Umfang,... mehr

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