Umlagefähige Nebenkosten für Vermieter

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Zahlreiche Nebenkosten können Vermieter auf ihre Mieter umlegen, sofern im Mietvertrag vereinbart. Ein Überblick über umlagefähige Nebenkosten und was der Vermieter abrechnen darf – mit Betriebskostenabrechnung Vorlage zum Download.

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Wann sind Nebenkosten umlagefähig?

Nebenkosten, eigentlich die Betriebskosten, sind jene Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes oder Grundstücks entstehen. Umlagefähige Nebenkosten können Vermieter nach Paragraf 556 Bürgerliches Gesetzbuch auf ihre Mieter umlegen. Die Basis dafür bilden die Betriebskostenverordnung (BetrKV) und Vereinbarungen im Mietvertrag. 

Die Umlage betrifft laufende Kosten, die durch den normalen Gebrauch des Mietobjekts entstehen und die nicht bereits durch die Grundmiete abgedeckt sind. Diese Betriebs- oder Nebenkosten müssen jährlich abgerechnet werden. Alternativ kann im Mietvertrag aber auch eine Betriebskostenpauschale für diejenigen Betriebskosten vereinbart werden, die nicht verbrauchsabhängig sind.

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Welche Nebenkostenarten umlegbar sind, ist in Paragraf 1 und 2 der Betriebskostenverordnung geregelt. In der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter folgende Kostenpunkte auflisten:

Übersichtsgrafik zu umlagefähigen Nebenkosten

Grundsteuer

Die Grundsteuer zählt zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ und ist umlagefähig.

Abwassergebühr

In der Betriebskostenverordnung werden diese Kosten als „Entwässerung des Grundstücks“ genannt und umfassen alle damit zusammenhängenden Kosten.

Gesplittete Abwassergebühr: Schmutz- und Niederschlagswasser

In vielen Kommunen Deutschlands werden die Abwassergebühren gesplittet abgerechnet: einmal als Gebühr für Schmutz- und einmal als Gebühr für Niederschlagswasser.

Die gesplittete Berechnung: Der Vermieter zahlt die Gebühr für Schmutzwasser verbrauchsabhängig an die Kommune, je nachdem, wie viel Frischwasser geliefert wurde. Die Niederschlagswassergebühr hängt davon ab, wie viel von der Grundstücksfläche versiegelt ist. Als versiegelt gelten Flächen, die verhindern, dass Regenwasser normal absickern kann: Gebäude, Fundament, Rohre oder stark verdichteter Boden.

Warme Betriebskosten

Zu den warmen Betriebskosten zählen sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin, sagt: „Wenn mehrere Wohnungen über eine Zentralheizung versorgt werden, müssen die Kosten zum Großteil verbrauchsabhängig berechnet werden.“

Achtung

Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abrechnen

Bei einer zentralen Heizung, die auch das Warmwasser liefert, müssen in der Regel mindestens 50, höchstens 70 Prozent der gesamten Heizkosten verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt werden. Für manche ältere Gebäude gilt eine Sonderregelung, wonach die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. Der übrige Anteil der Kosten ist nach Wohnfläche zu berechnen (§ 7, Abs. HeizkostenV)

Aufzug

Die Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug können auf die Mieter umgelegt werden – auch auf jene, die ihn vielleicht gar nicht benutzen, weil sie im Erdgeschoss wohnen (BGH VIII ZR 103/06). Dr. Brückner erklärt: „Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter den Fahrstuhl nutzt. Entscheidend ist, dass der Aufzug vorhanden ist.“ Kosten verursachen hierbei: Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Pflege, Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Kosten für die Müllabfuhr und Straßenreinigung sind umlagefähig. Dr. Brückner grenzt jedoch ab: Die Anschaffungskosten für die Mülltonnen können nicht als Nebenkosten angerechnet werden.

Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

Die Kosten für die Reinigung der Immobilie können ebenfalls umgelegt werden, sofern dies vereinbart wurde. Dazu zählen das Putzen von Treppenhaus, Waschküche oder Aufzug. Auch das Ausmerzen von Motten, Schaben oder Ratten ist unter Umständen umlagefähig.

Gartenpflege

Die Kosten für die Pflege des Gartens zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Dr. Brückner sagt: „Wenn jedes Jahr neue Pflanzen angeschafft werden, zählt das auch dazu.“ Wenn jährlich das Blumenbeet erneuert werde, seien das Ausgaben, die im Mietvertrag durch die Formulierung „Kosten gemäß Betriebskostenverordnung“ gedeckt seien.

Beleuchtungskosten

Zu diesen Kosten zählen die Stromkosten für die Beleuchtung des Außenbereichs der Immobilie und die Stromkosten für die von Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Waschkeller, Flur oder Treppenhaus. Die Erneuerung einer Glühbirne ist aber eine Reparatur, die nicht umlegbar ist (siehe § 535 BGB).

Sach- und Haftpflichtversicherungen

Auch Versicherungen für die Immobilie können umgelegt werden. Zu den umlagefähigen Versicherungskosten zählen die Gebäudeversicherung, Glasversicherung sowie bestimmte Haftpflichtversicherungen (Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, Öltank und Aufzug).

Hausmeisterkosten

Die Ausgaben für einen Hausmeister sind ebenfalls umlagefähige Nebenkosten. Das gilt auch dann, wenn er nicht durch Geld entlohnt wird – Dr. Brückner erklärt: „Wenn Hausmeister und Vermieter vereinbaren, dass der Hausmeister im Gegenwert für seine Arbeit dort eine kostenlose Wohnung bekommt, kann dafür der Gegenwert einer entsprechenden Mietzahlung berechnet werden.“

Aber nicht alle Tätigkeiten des Hausmeisters zählen gleich zu den Nebenkosten. Der Mietrechtsexperte erklärt: „Wenn der Hausmeister zum Beispiel defekte Glühbirnen austauscht, ist das eine Reparatur und damit nicht umlagefähig.“

Damit Vermieter nicht erst bei der Betriebskostenabrechnung die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Hausmeisterkosten auseinanderklamüsern müssen, rät Dr. Brückner: „Der Vermieter schließt zwei Verträge mit dem Hausmeister ab: einen über umlagefähige Tätigkeiten und einen über nicht umlagefähige.“

Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss

Ab dem 1. Juli 2024 ist es nicht mehr möglich, Kabelgebühren als Betriebskosten auf Mieter umzulegen. Mieter müssen ab diesem Datum ihre TV-Dienste individuell abonnieren. Die Kabelgebühren entfallen dann als Betriebskostenposition ersatzlos.

Waschraum

Die Kosten für den Betrieb einer gemeinschaftlichen Waschküche sind umlagefähig.

Schornsteinfeger

Im Regelfall werden die Kosten für den Schornsteinfeger als Teil der Heizkosten abgerechnet. Rechnet ein Mieter seine Heizkosten jedoch unmittelbar zum Beispiel mit den Stadtwerken ab, dann kann der Vermieter die Schornsteinfegerkosten auf den Mieter separat umlegen.

Sonstige Betriebskosten

Neben den in der Betriebskostenverordnung explizit aufgeführten Kostenpositionen kann der Vermieter unter Umständen auch weitere Positionen als sonstige Betriebskosten abrechnen. Dies aber nur unter zwei Voraussetzungen:

  • Die sonstigen Betriebskosten wurden im Vertrag konkret benannt
  • Es handelt sich um regelmäßig anfallende Arbeiten. Regelmäßig bedeutet nicht unbedingt jährlich. Es muss aber ein regelmäßiger Turnus vorliegen.

Beispielsweise können Vermieter die Wartungskosten für Rauchmelder oder die Trinkwasseranalyse auf den Mieter umlegen. Dr. Brückner betont: „Es muss darin genau gesagt werden, was damit gemeint ist, zum Beispiel die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rauchmelder oder der Dunstabzugsanlage.“

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

Welchen Kostenaufwand Vermieter selbst tragen müssen, ist ebenfalls rechtlich geregelt (§ 1, Abs. 2 BetrKV):

Instandhaltung und Instandsetzung

Generell sind Kosten für die Instandhaltung der Immobilie nicht als Betriebskosten umlagefähig. Heizungsreparatur oder der Austausch eines bis zur Unbenutzbarkeit zerschlissenen Teppichbodens sind Sache des Vermieters und somit keine Betriebskosten.

Denn wenn ein Bestandteil der Wohnung defekt oder übermäßig abgenutzt ist, ist es grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, diesen zu reparieren, um die Wohnung Instand zu halten (§ 535, Abs. 1 BGB).

Verwaltungsarbeit

Die Verwaltung der Mietwohnung zählt nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch nicht die dazu erforderlichen Arbeitskräfte oder die vom Vermieter selbst geleistete Verwaltungsarbeit. Dr. Brückner nennt Beispiele: „Dazu zählen auch Haus- und Mietrechtschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Kosten für den Steuerberater.“

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Sebastian Brunner04.12.2023

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46 Kommentare

Klaus am 05.02.2024 12:38

Hallo ich habe meine Wohnung im März 2021 gekauft und bis zum 30.9.2023 selbstgenutzt, seither nach kurzem Leerstand ist sie nun vermietet, kann ich die Kosten der neuen Therme (Einbau Okt.2021) nachträglich steuerlich geltend machen?? Von der Arbeitszeit hatte ich schon 20% im Jahr 2021 steuerlich geltend gemacht. Des weiteren ist die Frage, ob die Maklergebühren aus 2021 vom Kauf anteilig geltend gemacht werden können und wenn ja in welcher Höhe?? -- vielen DANK für Ihre Unterstützung mit freundlichen Grüßen Klaus

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Vermieter am 20.04.2023 12:19

Können Individualkosten - wie in diesem Fall eine Rechnung für 4 neue Namensschilder (Name vom Mieter hat sich geändert) - auf den Mieter umgelegt werden? In der Betriebskostenabrechnung?

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Mieter am 25.03.2023 21:09

Darf ein Vermieter für einen öffentlichen Weg der an seinem Grundstück vorbei geht ,andere Häuser ,Gärten, Schießstand, Garagen ,Reitplatz ,Schulen etc. von hundert anderen Menschen benutzt wird, irgend welche Gelder die er an die Stadt zahlt und auch seine Firma bzw. die Biogas Anlage die er betreibt auf die Mieter seines Hauses bzw. in dem Haus wo die Mieter wohnen auf die Betriebskosten umlegen?

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Willie am 11.01.2023 15:34

Wieviel Posten darf der Vermieter berechnen ?

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Elli am 08.01.2023 13:30

Ich wohne in einem Wohngebiet welches einer Genossenschaft gehört. In diesem Wohngebiet werden Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten vermietet. Ebenso werden auch Reihenhäuser vermietet. Der Vermieter legt die Kosten für die Wohnanlage auf alle Mieter um. Wie verhält sich es mit den Wartungskosten der Heizungsanlage. Darf der Vermieter diese auf alle Mieter umlegen? Ich habe eine eigene Heizung , rechne direkt mit dem Versorger ab. Erdgas. Die Wohnblöcke beziehen Fernwärme und werden Digital abgelesen. In der Betriebskostenaufstellung werden die Gesamtkosten für die Heizungswartung auf alle Mieter in der Wohnanlage umgelegt. Darf er das

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Ola am 10.11.2022 14:45

der Besitzer will von mir

1000 euro nebenkosten

Ich lebe seit Februar

35 m zwei Personen

wir zahlen jeden monat 100 euro für wärme

ist es möglich?

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Helgi am 07.11.2022 13:13

Werden in einem Mehrfamilienhaus mit unterschiedlich Großen Wohnungen die Posten Hausbetreuung und Garagenstrom nach qm abgerechnet?

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Lydia Thoma am 10.10.2022 22:42

Darf in der Betriebskostenabrechnung die Gasleitungsprüfung, die 2021 stattgefunden hat, von je 259,34 € in Rechnung gestellt werden?

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Marion am 22.09.2022 08:26

Darf der Vermieter die Sat Anlage monatlich. Berechnen?

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Hanselbunsel am 10.09.2022 10:55

Können die Kosten für listerienprüfungen auf alle Parteien im

Haus umgelegt werden?

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Peter am 02.09.2022 22:22

In meiner Hausnebenkosten steht die Pos. Versicherung Garage.

Habe damals Hausratversicherung mit Garage abgeschlossen.

Eine Versicherung ist doch ,denke ich, Überflüssig???

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Stephan H am 31.08.2022 12:16

Bei Vermietung von einem Einfamilienhaus, würde ich den Mieter schlichtweg verbrauchtes Heizöl nachkaufen laassen. Gas-/Stromanbieter kann er auch selber wählen. Da könnte er auch den Heizölanbieter wählen.

Spricht dem etwas entgegen?

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Frank Bessmann am 05.07.2022 15:24

Das Blockheitkraftwerk BHKW verursacht jährliche Betriebskosten in Höhe von rd. 800 €. Mein Vermieter gibt diese Kosten zu 100% in der Nebenkosten-Abrechnung an mich weiter. Die Wohnanlage besteht aus 17 Whg (bezugsfertig 2019) und alle zahlen anteilig je nach Whg. so wie ich.

Sind die Kosten für das BHKW in der Nebenkosten-Abrechnung umlagefähig??????

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Ralf am 01.07.2022 09:16

Mein Vermieter beauftragt einen Markler für die Versicherungen des Hauses und stellt mir die Markler Rechnung in die Nebenkosten ist das korrekt darf er das

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T. am 01.10.2022 13:51

hier muss erst geklärt werden, geht es dabei um eine Vermittlerrolle des Maklers, oder um den dann geschlossenen Versicherungsvertrag. Den die Wohngebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung des Hauses dürfen auf den Mieter umgelegt werden


MDK am 23.08.2022 18:14

Nein es gilt immer: wer beauftragt zahlt.

Erna am 30.06.2022 20:00

Wie wird die Gebäudeversicherung bei einen gemischten Mitververhältnis berechet.

(ca. 50 % gewerbliche Mieträume, 50 % privat vermietete Wohnungen)

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Didi am 13.06.2022 12:33

Darf der Vermieter eine Rechtsschutzversicherung mit rechnen bei der Nebenkosten?

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Bigi am 01.06.2022 13:20

Kann mir jemand sagen ob das richtig oder falsch ist vom Vermieter.

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Bigi am 01.06.2022 12:21

Hallo

Darf der Vermieter das, also 2019 bekamen wir eine Erhöhung des TV Antenne und DVB C 124,92 € dann kam ein Umbau eines Hauses wo eine Wohnung mehr mit gerechnet wurde die leer stand. Von 2010 -2019 wurde zu wenig umgelegt 2019 - 2022 mussten wir die kosten auf für bezahlen pro Wohneinheiten ist es jetzt 162,40€ nur für TV-Empfehlung. Strom ist extra.

Mit freundlichen Gruß Frau B.Zwietz.

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W. Sie am 19.05.2022 23:22

Können die entstandenen Kosten für die Reparatur des Röhrengeruchverschlusses in Höhe von 40,32 € (unter dem Waschbecken) auf den Mieter als Kleinreparaturkosten umgelegt werden.

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W.Sie am 22.05.2022 11:16

ich meine nicht die Reparatur, sondern die Reinigung!

jürgen ußner am 18.05.2022 09:39

sind wartungskosten für die heizungsanlage auf mieter umlegbar?

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Jürgen am 20.05.2022 15:43

kann mir hier jemand helfen ?


Katrinchen am 25.05.2022 15:14

Die selbe Frage stell ich mir auch ...Wartungsarbeiten an der Heizanlage ,Brenner ...kann das auf den Mieter umgelegt werden?

Miggo am 10.05.2022 09:36

Hallo,

Darf der vermieter mir die ganzen Kosten für Heizöl auferlegen, wenn ich schon Nebenkosten für Heizung Wasser usw zahle?

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Ko Tanja am 11.04.2022 17:18

Hallo!Darf der Vermieter den wiederkehrenden Beitrag auf die Nebenkostenabrechnung umlegen?Fünf Mietwohnungen und das Elektrofachgeschäft des Vermieters im besagten Haus

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MickiMaus am 08.04.2022 17:10

Mein Vermieter verlangt 500 Euro für den Boden wir ziehen nach 4 Jahren aus haben die Wohnung in erst Bezug übernommen ist das ok von Vermieter der Boden hat mehrere Kratzer ( Boden war nagelneu )

auf Kommentar antworten

MB am 03.04.2022 12:04

Hallo, ich habe Probleme mit meinem Vermieter, ich habe versehentlich das WC verstopft, seinen Eingang zugeparkt, einen nicht von mir gemieteten Raum genutzt etc.

Das ich mich falsch verhalten habe, weiß ich.

Ich bekam dann ein offizielles Schreiben von ihm, mit entsprechender Rüge und dem Hinweis, dass er sich vorbehält jeden weiteren notwendigen Schriftsatz mit einer Pauschale von 50€ mir zu berechnen. Ich habe es zur Kenntnis genommen und gut. Nun hat er in der Nebenkosten Abrechnung wirklich 2 Schreiben mit jeweils 50€ berechnet. Darf er das, bzw auf Grund von welchem Paragraphen ist das rechtens oder wie kann ich mich dagegen wehren?

Mfg

auf Kommentar antworten

Max am 28.03.2022 15:33

Hallo,

darf der Vermieter eine "abrechnungsgebühr Nebenkosten" auf mich umlegen?

und habe ich auch rechtlich nur zwei Wochen zeit um die Rechnungen einzusehen?

Danke

auf Kommentar antworten

Erich am 14.03.2022 12:31

Sind wiederkehrende Beiträge für die Instandhaltung der Straßen in der Gemeinde umlagefähig?

auf Kommentar antworten

Fabian am 09.03.2022 17:47

Muss ich als Mieter die Kosten für den Elektriker bezahlen, wenn das Warmwasser aufgrund einer herausgesprungenen Sicherung (wusste ich nicht, dass es dort auch eine Sicherung gibt, welche mir im Normalfall zugänglich gewesen wäre) nicht funktionierte

auf Kommentar antworten

Zeiselmeier am 18.02.2022 11:44

Kann ich Leasing, Eichservice und Ablesung von Wärmemengenzähler auf den Mieter umlegen?

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 07.03.2022 15:35

Eichservice ja; Leasing- und Wärmemengezählerkosten nur, wenn Sie vor Abschluß der Verträge das dem Mieter unter Angabe der hierdurch entstehenden Kosten mirgeteilt haben (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung).

Zeiselmeier am 18.02.2022 11:40

Kann ich die Wartung, Leasing und Prüfung derRauchmelder auf den Mieter umlegen?

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 07.03.2022 15:37

Leasingkosten: nein, Wartung und Prüfung von Rauchmeldern nur, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde (Rechtsprechung des BGH).

Willi am 13.02.2022 13:56

Was ist mit Versicherungen ,fürs Haus .Können die auch umgelegt werden.

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 07.03.2022 15:31

Nur Kosten für Gebäudeversicherung Leitungswasser, Feuer, Sturm) und Haftpflichtversicherung für das Gebäuden nicht aber andere Versicherungen. Lassen Sie sich die Versicherungspolicen und die Rechnungen vorlegen, darauf haben Sie Anspruch.

Jan am 07.02.2022 06:23

Kann Ich Instandhaltungskosten ( Maler-Arbeiten ) für eine gemietete Garage komplett auf den Mieter umlegen in den NK?

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 07.03.2022 15:18

Nein, Instandhaltungskosten (Reparaturen) dürfen nicht umgelegt werden, schon gar nicht in einer Betriebskostenabrechnung. Malerarbeiten (Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen) sind Sache des Mieters, wenn ihn eine wirksame (!) Mietvertragsklausel hierzu verpflichtet (für Garagen und Kellerräume ohnehin zweifelhaft). Renovieren Sie selbst, können Sie die Kosten ohnehin nicht fordern.

Michaela am 29.12.2021 10:31

Sorry 835 Euro Aufzug Eigenanteil. In NK , wie kann das sein ?

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 07.03.2022 15:28

Nein, das ist Wahnsinn, in diesem Betrag müssen Reparaturkosten enthalten sein. die nicht umlegbar sind.

Michaela Castor am 29.12.2021 10:13

Frage . Ist es rechtens 835 Euro Eigenanteil in NK zu berechnen ?

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 08.03.2022 18:44

"Eigenanteil" ist keine Betriebskostenart nach der Betriebskostenverordnung. Aber vielleicht sind unter diesem Begriff zulässige Betriebsten zusammengefaßt. Die müssen allerdings exakt bezeichnet sein.

rotes Hexle am 27.12.2021 13:09

Hallo, in unserer NK Abrechnung wurde die Rohrreinigung im Waschraum an die Mieter weiter gegeben. Ist dies rechtens? Ebenso hatten wir jahrelang ca 250 € Gemeinschaftsstromkosten, bei dieser Abrech- nung plötzlich 800,59 €. Wie können wir vorgehen. Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 07.03.2022 15:27

Hallo rotes Hexle,

Ihre Abrechnung ist wahrlich abenteuerlich. Wenn Sie bereits gezahlt haben, können Sie noch immer konkrete Einwendungen gegen die Positionen erheben und Ihr Geld zurückfordern, wenn seit Erhalt der Abrechnung noch kein Jahr verstrichen ist, so der BGH. Suchen Sie einen Anwalt auf. Dessen Kosten muß der Vermieter Ihnen erstatten, so das OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006, Az. I-10 U 115/06, 10 U 115/06, NZM 2007, 799, und das LG Berlin, Urteil vom 11.06.2014, Az. 65 S 233/13

Winkler am 11.12.2021 10:49

Hallo, bei der Nebenkostenabrechnung für 2021 hat der Mieter bei der Nachrechnung sich auf ein sogenanntes Amerikanisches Abrechnungssystem bezogen und somit kam es zu unterschiedlichen Kosten.

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 07.03.2022 17:27

Hallo Herr Winkler, nicht der Widerspruch könnte unwirksam sein, wie die

Immowelt Redaktion schreibt, sondern die Abrechnung. Die Betriebskostenabrechnung ist nach den Grundsätzen der BGH-Rechtsprechung zu erstellen. Nach der BGH-Rechtsprechung können Sie bereits gezahlte Beträge zurückfordern, wenn die Abrechnung formell unwirksam ist. Sie müssen allerdings zuvor die Abrechnung detailliert angreifen, nicht nur einfach schreiben: Ich erhebe Widerspruch oder ähnlich. Der substantiierte Widerspruch muß spätestens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung dem Vermieter zugegangen sein.


immowelt Redaktion am 15.12.2021 09:48

Hallo Winkler,

ein Amerikanisches Abrechnungssystem ist uns nicht bekannt. Der Widerspruch könnte dementsprechend unwirksam sein. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen Ihnen, sich rechtlich von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverband beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Manfred am 05.12.2021 14:17

Wie lange dürfen diese Umlagekosten von einem BVermieter eingefordert werden? Gibt es hierbei eine zeitliche Beschränkung?

auf Kommentar antworten

Roland Berger am 08.03.2022 18:51

Bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums. Beispiel: Abrechnungszeitraum 01.07.20220 bis 30.06.2021. Die Abrechnung muß dann bis zum 30.06.2022 zugegangen sein. Eine Nachforderung des Vermieter verjährt nach 3 Jahren, die 3-jährige Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des 31.12.2022 und endet somit am 31.12.2025.


immowelt Redaktion am 06.12.2021 09:53

Hallo Manfred,

die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Abschluss des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugestellt werden. Verstreicht diese Frist, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Zu viel gezahlte Vorauszahlungen bleiben aber als Guthaben bestehen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Daniela am 30.11.2021 07:02

Hallo zusammen, ich hätte da eine dringliche Frage :

Wir sind 2029 Juli und diese Wohnung eingezogen und habe vor zwei Wochen eine Nebenkosten Abrechnung bekommen für 2020.

Nach durchsehen der Abrechnung ist mir aufgefallen das die Trennwände auf den Balkonen angerechnet wurde. Unterschrieben haben wir nichts und muss auch noch erwähnen das der Balkon erst ein halbes Jahr betretbar war. Ist dies erlaubt einfach so diese Trennwände zu berechnen? Wir ziehen in Erwägung diese Wohnung zu Verlassen und sehen es nicht ein dies zu bezahlen.

Um ein Antwort würden wir uns freuen.

LG

auf Kommentar antworten

Daniela am 30.11.2021 12:08

ohh sorry 2019....autokorrektur


redaktion.immowelt.de am 30.11.2021 12:57

Hallo Daniela,

wir können uns nicht vorstellen, welche Kosten für die Trennwände anfallen sollen. Zudem kennen wir nicht die Details in ihrem Mietvertrag. Holen Sie sich in Zweifel Rat beim Mieterverein oder einem Anwalt.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

MM am 27.11.2021 07:12

Hallo,

wir möchten eine Wohnung neu vermieten.

Wieviel % jeweilige Nebenkosten der können wir jeweils vom Mieter nehmen. Das sind 2 Wohnungen im Haus. 1 wird vermietet. In der anderen wohnen wir selbst drinnen. qm ist jeweils die gleiche pro Wohnung.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 29.11.2021 12:05

Hallo MM,

leider können wie die Frage nicht verstehen bzw. ihr Vorhaben nicht nachvollziehen. Sie dürfen nur abrechnen, was die Nebenkosten auch wirklich kosten. Darunterfallen Müllabfuhr, Reinigung etc. Alles wie oben im Artikel angegeben. Beim Wasser wird im Zweifel eine plausible Menge geschätzt, die aber zum Jahresende exakt abgerechnet wird.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Isa am 24.11.2021 14:43

Hallo, Ist eine neue Heizung umlagefähig? Ggfs. Ein Abschreibungsbetrag z.b.??

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 26.11.2021 11:04

Hallo Isa,

handelt es sich zum Beispiel um eine energetische Sanierung, können über die Modernisierungsumlage bis zu elf Prozent auf die Mieter umgelegt werden.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Hummel131 am 03.11.2021 17:46

Sehr geehrte Damen & Herren, ich habe eine Frage zu der Berechnung der Nebenkosten. Mein Ex Lebensgefährte ist ausgezogen, wir hatten quasi zu zweit Nebenkosten pro Monat 200-, Euro gezahlt. Jetzt habe ich bei den Vermieter nachgefragt, ob diese nicht gekürzt, verringert werden die Nebenkosten, da ich alleine nun als 1 Person in der Mietwohnung wohne. Er weigert sich diese zu reduzieren. Kann ich dagegen angehen ? Da ich von der Vorbesitzerin des Hauses weiß, da habe ich in einer kleineren Wohnung gewohnt in denselben Haus, mein Ex Lebensgefährte mit eingezogen, die Nebenkosten wurden erhöht, dass ist mir auch einleuchtend. Wir sind in eine 2 Zimmerwohnung innerhalb dieses Hauses umgezogen. In unsere alte Wohnung eine alleinige Person/ Mieterin eingezogen & die Nebenkosten wurden wieder reduziert. Genauso hatten wir jedes Jahr einiges an Guthaben, dieses Jahr das erste Mal in meinen Leben überhaupt eine Nachzahlung auf einmal, wobei wir sehr sparsam sind mit Heizkosten etc. & nicht immer dauerhaft da waren. Was kann ich jetzt unternehmen evtl.

& das die Nebenkosten nicht bei 200-, Euro bestehen bleiben pro Monat ? Ich hoffe auf eine Rückantwort, Hilfestellung, vlt. können Sie, irgendwer mir beratend zur Seite stehen. Vielen Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 04.11.2021 10:44

Hallo Hummel131,

bei den Betriebskosten kommt es auf den Verteilerschlüssel an - nämlich ob nach Wohnfläche oder nach Personen abgerechnet wird. Wird nach Wohnfläche abgerechnet, so ändert sich auch mit dem Auszug Ihres Lebensgefährten nichts. Wenn Sie grundsätzlich Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben, sollten Sie diese von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Barbara am 26.10.2021 18:56

Vermieter hat ein ubebautes Grundstück, was direkt an das grundstück angrenzt, auf dem das Miethaus steht, in dem ich wohne. Das andere Grundstück hat auch eine separate Anschrift. Er legt die Kosten für die Pflege des unbebauten Grundstückes ( Rasen mähen, Hecke schneiden) auf alle Mieter des Miethauses um, und behautptet, es wäre so richtig. Was nun?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 27.10.2021 14:48

Hallo Barbara,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Markus Wüst am 23.07.2021 13:07

Setup:

Ich betreue ein Wohngebäude mit 2 Parteien (3 Personen).

Großmutter + 2-Personen-Mieter. Anfahrt, wenn es was vor Ort zu tun gibt, sind einfach 100m, da ich wo anders wohne. Offizielle/rechtliche Gebäudeverwaltung obliegt meiner Großmutter. Die Wohnheit des Mieters hängt zwischenzeitlich an einem eigenen Stromzähler. Bis dahin wurde einfach alles mit grob geschätzen Pauschalbeträgen gelöst.

Welche Werte kann sie für folgende Kostenpunkte in der Nebenkostenabrechnung ansetzen, um das künftig etwas transparenter darzustellen?

- warme Betriebskosten: Heizungsart: Öl-Zentralheizung. Aufteilung Ölkosten/2 Parteien, aber Stromkosten der Heizung bestimme ich wie? Es gibt ja keinen Zähler für nur die Heizung. (Dieser Strom schimpft sich dann "Wärmestrom"?)

- "Gartenpflege" - der Mieter nutzt den eigentlichen Garten nicht, aber was ist mit der Pflege der Einfahrt (seitliche Begrünung auf ca. 30m2, Reinigung des Bodens; Schnitt der Sträucher 2x im Jahr und Beton-Bodenreinigung per Hochdruckreiniger 1x im Jahr mach ich persönlich, in Rechnung stellen tu ich selbst hierfür natürlich nichts, aber wie/was setze ich hier in der NKR ggü. dem Mieter an? Kann ich das überhaupt?

- Beleuchtungskosten - wie viel kWh kann ich über das ganze Jahr hinweg ansetzen, für Treppenhaus, Garage, Hofbeleuchtung/Nacht? Der Heizungsstrom gehört hier vmtl. nicht rein?

- Hausmeisterkosten - sämtliche Arbeiten im und ums Haus herum übernehme ich, solang nicht grad die Heizung explodiert und ein Fachmann ran muss

auf Kommentar antworten

HumWomMum am 01.07.2021 12:01

Ich habe eine Wohnung nur für meine Möbel angemietet.

Diese Wohnung gehört zum Bestand einer WVG, die mir sagte, das es sich nicht lohne diese zu sanieren.

Diese Wohnung ist nicht bewohnbar, (keine Toilette, Bad etc)

Miete bezahle ich nur 1,-Euro jedoch NK 99,-Euro.

Strom musste ich auch anmelden.

Nun habe ich die Betriebskostenabrechnung bekommen für 6 Monate und habe über 300,-Euro nachzuzahlen.

Kann mir jemand sagen , ob das Rechtens ist? Ich habe nur meine Möbel darin stehen.

Die WVG könnte den Leerstand ja auch abschreiben.

An M;iete bezahle ich daher nur 1,-Euro, jedoch NK 99,- Euro.

Diese Wohnung ist nicht bewohnbar (kein fliessendes Waser, Bad oder Toilette etc).

Man vermietete mir die Wohnung für 1 Euro.

Allerdings muss ich 99,0 NK zahlen

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Vermieter am 29.06.2021 18:17

Einige Nebenkosten werden bei uns seit Jahren z.T. nach der Personenzahl berechnet. Das war immer ok so. Nun tauchte die Frage auf, wie ein auswärts untergebrachter Student, der nur am Wochenende und ev. 1 x in der Woche daheim ist.

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Vermieter am 29.06.2021 18:21

Sorry, hier die vollständige Frage:

Einige Nebenkosten werden bei uns seit Jahren z.T. nach der Personenzahl berechnet. Das war immer ok so. Nun tauchte die Frage auf, wie ein auswärts untergebrachter Student, der nur am Wochenende und ev. 1 x in der Woche daheim ist, dabei zu zählen ist.

Nicole B. am 26.06.2021 21:04

Ich habe eine Frage, mein Mann und ich haben jetzt(2021) die Nebenkostenabrechnung für 2019 bekommen und müssen insgesamt 538 euro nachzahlen. Darunter sind Gartenarbeiten( war einmal da und das nur weil wir angerufen haben) und Hausmeisterdienste (er war 3 mal da). Müssen wir die noch zahlen, denn die Argumente vom Vermieter sind die, dass er die Betriebskosten noch nicht komplett hatte und er auf die anderen Abrechnungen gewartet hat. Mir kommt das etwas komisch vor. Ich kenn das von anderen Vermietern, dass ich spätestens 4-6 Monate nach Jahresende die Nebenkostenabrechnung bekommen habe.

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Johnny am 06.07.2021 09:59

Ich darf Ihnen nichts raten da es wäre eine Rechtsberatung. Was Sie machen ist Ihre Sache.

Ich hätte die Rechnung nicht bezahlen mit Begründung "verjährt".

Dieter Bange am 21.05.2021 13:08

Mein vorvermieter hat sein haus an sei schwiegersohn über geben nun verlang er von mir nach 10 jahren von mir was ich ihnen 30 EUR monatlich für Mein abstellraum zahlen soll ist das rechlich

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immowelt Redaktion am 21.05.2021 13:16

Hallo Herr Bange,

keine Sorge. Es gilt Vertrag ist Vertrag. Stand diesbezüglich bisher nichts in ihrem Mietvertrag, müssen sie künftig nichts zahlen. Nur bei einem neuen Mietvertrag kann der neue Vermieter solche Posten aufführen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

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