Betriebskostenabrechnung erstellen: Muster und Infos

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Bei der Betriebskostenabrechnung können Vermieter viele Fehler machen. Unsere Tipps helfen, die schlimmsten Fehler zu vermeiden und eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

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Muster: Betriebskostenabrechnung

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Was ist die Betriebskostenabrechnung?

Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer einer Immobilie durch diese Immobilie entstehen. Einige dieser Kosten können im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden – in der Regel werden diese dann durch eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung beglichen. Einmal im Jahr sind Vermieter dann verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen: weicht nämlich die Vorauszahlung von den tatsächlich verbrauchten Kosten ab, müssen die Mieter die Mehrkosten nachzahlen oder erhalten zu viel gezahltes Geld zurück.

Welche Betriebskosten darf die Abrechnung enthalten?

Die Posten, die später in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden dürfen, werden im Mietvertrag vereinbart. Was abgerechnet werden darf, ist abschließend in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Für Kosten, die Vermieter nicht im Mietvertrag aufführen, können sie auch kein Geld verlangen. Allerdings ist es zulässig, im Mietvertrag einfach anzugeben, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Nach der Rechtsprechung umfasst dies dann alle Positionen der Betriebskostenverordnung.

Folgende Betriebskosten listet die Betriebskostenverordnung (BetrKV):

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer,
  • Kosten der Wasserversorgung,
  • Kosten der Entwässerung,
  • Heizkosten und Wartung der Heizungsanlage
  • Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage oder der Wärmelieferung
  • Kosten einer verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
  • Betriebskosten eines Aufzugs
  • Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
  • Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • Kosten der Gartenpflege,
  • Kosten der Beleuchtung (z.B. Treppenhaus),
  • Kosten der Schornsteinreinigung,
  • Kosten der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude,
  • Kosten für den Hauswart,
  • Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, nur noch bis zum 30. Juni 2024: Kabelgebühren
  • Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
  • sonstige Betriebskosten.

Wie lange dauert der Abrechnungszeitraum?

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten beträgt immer zwölf Monate. Er lässt sich nicht verlängern und nicht verkürzen, auch nicht vertraglich. Es ist dabei allerdings egal, von wann bis wann er dauert – ein Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember ist genauso zulässig wie einer vom 1. Juli bis 30. Juni des Folgejahres.

Welche Fristen gelten bei der Betriebskostenabrechnung?

Betriebskostenabrechnung erstellen, Vermieter bedient Taschenrechner, Foto: Racle Fotodesign/stock.adobe.com
Mit einer rechtssicheren Betriebskostenabrechnung vermeidet der Vermieter teure Fehler und unbezahlte Rechnungen. Foto: Racle Fotodesign/stock.adobe.com

Die Frist, innerhalb der Vermieter die Betriebskostenabrechnung stellen dürfen, beträgt zwölf Monate und beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr stellen. Ergibt sich bei der verspäteten Abrechnung für den Mieter allerdings ein Guthaben, muss der Vermieter dieses trotzdem auszahlen.

Die Jahresfrist gilt übrigens auch dann, wenn der Mieter zwischenzeitlich ausgezogen ist. Auch in diesem Fall hat der Vermieter nach dem Ende der Abrechnungsperiode zwölf Monate Zeit, die Abrechnung zu erstellen.

Info

Bei Eigentumswohnungen muss der Vermieter auch dann fristgerecht abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Ist die Einjahresfrist verstrichen, kann der Vermieter Nachforderungen der Betriebskosten nur dann geltend machen, wenn er weder absichtlich noch fahrlässig die Verspätung der Jahresabrechnung verursacht hat. Hierfür muss er Beweise vorlegen können. (BGH VIII ZR 249/15).

Wie muss eine Betriebskostenabrechnung aussehen?

Eine Betriebskostenabrechnung muss formal richtig sein – das bedeutet vor allem Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit für den Mieter. Mindestvoraussetzungen sind:

  • Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Nur, wenn diese Angaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind, ist der Mieter in der Lage, sie nachzuvollziehen. Deshalb ist sie auch nur dann formal richtig.

Fehler in der Betriebskostenabrechnung – was ist zu beachten?

führen inhaltliche Fehler nicht dazu, dass die Frist für die Betriebskostenabrechnung ausläuft. Sprich: Korrekturen, die nicht zu Lasten des Mieters gehen, kann der Vermieter auch später noch vornehmen.
Hat der Vermieter etwas vergessen oder zu seinen eigenen Ungunsten falsch berechnet, kann er dagegen nach Ablauf der Abrechnungsfrist nichts mehr vom Mieter verlangen. Übrigens haben Mieter im Zuge der Betriebskostenabrechnung in der Regel kein Recht auf Belegkopien – etwa von der Abrechnung der Heizkosten. Sie dürfen diese allerdings beim Vermieter einsehen.

Kann der Vermieter die Abrechnung vereinfachen?

In der Regel verwendet der Vermieter bei der Abrechnung das sogenannte Leistungsprinzip. Um den Aufwand der Betriebskostenabrechnung etwas zu verringern, kann der Vermieter auch das sogenannte Abflussprinzip anwenden. Das bedeutet, dass er die Posten abrechnet, für die er selbst erst im Laufe des Abrechnungszeitraums die Rechnung erhalten hat.

Was bedeuten Abflussprinzip und Leistungsprinzip?

Abflussprinzip bedeutet, dass der Vermieter die Kosten abrechnet, die binnen eines Abrechnungszeitraum tatsächlich mit ihm abgerechnet wurden.

Leistungsprinzip bedeutet dagegen, dass der Vermieter die Betriebskosten abrechnet, die den Abrechnungszeitraum betreffen, auch  wenn diese Kosten ihm erst nach Ende des Abrechnungszeitraums berechnet wurden.

Ein Beispiel: Ein Versorger rechnet eine bestimmte Nebenkostenart für den Zeitraum 1.10.2021 bis 30.09.2022 ab, der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten ist aber der 1.01. bis 31.12. eines Jahres.

  • Bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip würde der Vermieter einfach die Rechnungssumme der Versorgerrechnung in die Betriebskostenabrechnung einstellen.
  • Bei einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip würde der Vermieter den anteiligen Betrag für die Zeit vom 1.01.2022 bis 30.09.2022 und den anteiligen Betrag vom 1.10.2021 bis 31.12.2021 aus der Vorjahresrechnung Versorgerrechnung in die Betriebskostenabrechnung einstellen.

Zulässig ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip dann, wenn sich für den Mieter daraus kein wesentlicher Nachteil ergibt.

Wichtig: Die Methode ist nur für die kalten Betriebskosten zulässig. Heizkosten müssen demgegenüber nach dem tatsächlichen Verbrauch im konkreten Abrechnungszeitraum ermittelt werden.

Welche Verteilerschlüssel gibt es?

Mit dem Verteilerschlüssel – auch Umlageschlüssel genannt - wird festgelegt, wie die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Es sind verschiedene Verteilerschlüssel möglich:

  • Abrechnung nach der Wohnfläche
  • Abrechnung nach Personenzahl
  • Abrechnung nach Einheit
  • Verbrauchsabhängige Abrechnung (zwingend vorgeschrieben bei Heizung und Warmwasser)
Link-Tipp

Hier findest du alles zum Verteilerschlüssel.

Wie dürfen Heizkosten abgerechnet werden?

Die Heizkosten müssen größtenteils nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung regelt, dass mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen, der Rest nach Wohnfläche. Ausnahmen gibt es beispielsweise für Alten- und Studentenheime oder für besonders energieeffiziente Gebäude.

Link-Tipp

Wie Heizkosten korrekt abgerechnet werden, erfährst du in diesem Artikel.

Betriebskostenvorauszahlung erhöhen: Wie weit darf der Vermieter gehen?

Sind die Betriebskosten gestiegen, darf der Vermieter auch die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen – er darf dabei aber nicht übers Ziel hinausschießen. Selbst wenn ein Vermieter also glaubt, dass die Betriebskosten in Zukunft steigen werden, darf er nur dann einen Zuschlag verlangen, wenn er dies mit Fakten untermauern kann.

Link-Tipp

Wie Vermieter die Betriebskosten richtig erhöhen, erfährst du in diesem Artikel.

Darf der Umlageschlüssel geändert werden?

Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter den Umlageschlüssel nachträglich ändern – und das auch nicht eigenmächtig, sondern nur mit der Zustimmung des Mieters. Ausnahme: Wenn nachträglich Geräte zur Verbrauchserfassung eingebaut werden – beispielsweise Wasseruhren. In diesem Fall muss der Vermieter unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung nach tatsächlichem Verbrauch abrechnen.

Wer zahlt Betriebskosten für leerstehende Wohnungen?

Der Vermieter die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich selbst zahlen – er darf den Umlageschlüssel also nicht so verändern, dass diese Kosten auf andere Mieter übertragen werden.

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Frank Kemter18.02.2022

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15 Kommentare

Hannchen am 29.08.2021 17:19

Seit 2 Jahren pflege ich 50% des gemeinschaftlichen Gartens.(und für das gesamte Haus die anfallenden Arbeiten von Dachrinne bis Keller und Treppenreinigung, Pflanztöpfe, Glühbirnenwechsel usw usw alles auf meine Kosten.) Es ist in der letzten Eigentümerversammlung abgesprochen worden, daß ich mich dann nicht an den anfallenden Gärtnerkosten der anderen Hälfte beteiligen muss. Nun habe ich die Aufforderung gekriegt, für die Gartenarbeit fast 500€ nachzuzuahlen, sozusagen muss ich für meine Arbeit dann noch bezahlen. Wir sind eine kleine WEG mit 4 Wohneinheiten. Die Dame , die die Verwaltung macht, wohnt nicht hier, sie hat vermietet. Und will nun unbedingt das Geld von mir, weil sie nicht weiß, wie sie es abrechnen soll. Was soll ich tun?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 31.08.2021 16:25

Hallo Hannchen,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, ein Gespräch mit der Verwaltung zu suchen, wenn dabei keine Einigung erzielt werden kann, sollten Sie einen Fachanwalt zu kontaktieren.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Mieterin am 25.02.2021 10:43

Mieterin,

ich habe für das Jahr 2019 meine Nebenkosten Abrechnung im Dezember 2020 erhalten. Ich bekomme eine Rückzahlung von ca.350 Euro.Ich wohne seit Januar 2021 nicht mehr in der Wohnung. Meine Mietsicherheit steht auch noch aus. Wann kann ich mit meinem Geld rechnen. Seit 1.3.2019 habe ich neue Vermieter.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 26.02.2021 11:09

Hallo Mieterin,

für die Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter im Regelfall 30 Tage Zeit. Für die Rückzahlung einer Mietkaution gibt es keine klaren Fristen. Verschiedene Gerichte urteilten, dass Fristen von drei oder sogar sechs Monaten im Rahmen seien.

Leider können und dürfen wir keine rechtsgültige Beratung leisten und empfehlen Ihnen daher zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen wieso eine so lange Wartezeit zustande kommt. Im Weiteren raten wir dazu einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterschutzbund zu kontaktieren.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Maximilian König am 09.12.2020 16:18

Hallo!

Ich wohne seit über einem Jahr in einer WG mit einem Mitbewohner in einem Haus mit mehreren Wohnungen. Auf Nachfrage, ob und wann die Nebenkostenabrechnung für Wasser und Heizung kommt, kam die Antwort, dass es keine Abrechnung gibt, da ich eine Warmmiete zahle. Im Mietvertrag

Sind die Nettomiete und zusätzlich die auf die Mieter umgelegten Betriebskosten aufgeführt. Meiner Meinung nach müsste ich doch jährlich eine Betriebskostenabrechnung für Wasser und Heizung bekommen, richtig?

Danke für die Hilfe.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 10.12.2020 09:31

Hallo Max,

du hast offensichtlich mit dem Vermieter eine sogenannte Betriebskostenpauschale für die Nebenkosten ausgemacht, die du samt Kaltmiete jeden Monat auf das Konto des Vermieters überweist. Mit der Pauschale sind dann sämtliche Nebenkosten abgegolten. Der Vermieter muss also keine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen – das ist auch der wesentliche Unterschied zur Betriebskostenvorauszahlung.

Weil es keine Jahresabrechnung gibt, fallen aber auch etwaige finanzielle Nachforderungen weg: Sollten die tatsächlich angefallenen Betriebskosten höher ausfallen, als in der Pauschale kalkuliert, kann der Vermieter keine Nachforderungen erheben. Auf der anderen Seite hat aber auch der Mieter kein Recht auf eine Rückzahlung, sollte er mehr gezahlt haben, als er letztendlich verbraucht hat.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Sabine am 06.09.2020 17:58

Hallo, meine Wohnung hat 54 qm so steht es auch im Mietvertrag jetzt stehen in der Jahresabrechnung 63, 54 qm. Auf Nachfrage sagte mein Vermieter das 10 qm Treppenhaus dazu gerechnet werden..... wir haben keine treppenhausreinigung das putzen wir selber. Hat das seine Richtigkeit? Vielleicht kann mir jemand diese Frage beantworten.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 08.09.2020 12:04

Hallo Sabine,

das Treppenhaus zählt in der Regel nicht zur Wohnfläche und darf in der Regel auch nicht dazugezählt werden. Wir empfehlen dir, dich durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein beraten zu lassen und die Betriebskostenabrechnung entsprechend überprüfen zu lassen. Bitte versteh, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit besten Grüßen

die immowelt Redaktion

Deutschkurzhaar am 26.05.2020 17:06

Hallo,

ich bin Vermieter von mehreren Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Die Betriebskostenabrechnung 2019 wurde für an alle Mieter zugestellt, aber für einen Mieter zurückbehalten, weil dieses Mietverhältnis im letzten Jahr beendet wurde und eine Beschädigung an der Wohnung dokumentiert wurde, für welche die Kaution möglicherweise nicht ausreicht. Aus diesem Grund wurde die Beko-Abrechnung (mit Guthaben z.g. des Mieters) zurückbehalten. Ist das rechtlich zulässig? Der Mieterschutzbund droht nun mit Verzugszins, weil dies (vorsätzliches Hinauszögern, alle anderen Mieter haben die Abrechnung) angeblich gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen würde. Danke.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 27.05.2020 11:13

Hallo Deutschkurzhaar,

aus der Ferne ist hier keine abschließende Antwort möglich. Ansprüche gegen den Mieter müssen allerdings i.d.R. binnen 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, da sie danach verjähren. Über einen längeren Zeitraum darf die Kaution dann nicht mehr einbehalten werden. Da wir nicht wisen, was Sie hinsichtlich der Schäden bereits unternommen haben, können wir Ihren Fall aber nicht abschlie0end beurteilen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion


Deutschkurzhaar am 27.05.2020 16:00

Hallo,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Der Schaden an der Wohnungseingangstüre (entstanden durch einen Schlüsseldienst, den die Mieterin mit der Türöffnung beauftragte) ist voraussichtlich nicht behebbar, so dass die Türe möglicherweise ersetzt werden muss. Dies wird augenblicklich durch eine Fachfirma festgestellt (zeitliche Verzögerung wegen Corona) und mit Kostenvoranschlag dokumentiert. Im Falle eines Ersatzes der Türe wird voraussichtlich, auch unter Berücksichtigung des Abzuges für Zeitwert, die Kaution nicht ausreichen.


immowelt-Redaktion am 28.05.2020 09:48

Hallo Deutschkurzhaar,

in § 548 BGB heißt es: "(1) 1Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. 2Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 3Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche."

Die Verjährung kann zwar gehemmt werden, indem man konkrete Ansprüche geltend macht. Aus unserer Sicht reicht es allerdings nicht aus, dem Mieter lediglich mitzuteilen, dass da noch irgendwas kommt, die konkreten Ansprüche müssen schon geltend gemacht werden. Das hat dann eben zur Folge, dass, sobald die Frist um ist, der Vermieter keine Ansprüche mehr geltend machen kann. Der Gesetzgeber hat diese kurze Verjährungsfrist gewählt, damit sowohl Mieter als auch Vermieter zeitnah Klarheit darüber haben, welche Ansprüche bestehen. Dementsprechend gilt: Ist die Frist vorbei, hat diejenige Vertragspartei, die eigentlich Ansprüche hätte geltend machen können, einfach Pech gehabt. In solchen Fällen muss die Kaution dann ausgekehrt werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Anita am 14.04.2020 15:03

Ich bin Vermieterin eines Dreifamilienhauses. Bei der Vermieterin im 2. Stock war das Abflussrohr der Küche und vom Bad mit Haaren und Fett verstopft. Es musste nur im 2. Stock eine Abflussreinigung vorgenommen werden. Im EG und 1. Stock waren die Abflüsse frei. Kann ich der Mieterin im 2. Stock die Kosten in Rechnung stellen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.04.2020 09:25

Hallo Anita,

Sie können Mietern solche Kosten nur dann in Rechnung stellen, wenn feststeht, dass der Schaden aufgrund eines pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters entstanden ist. Dass Haare im Laufe der Zeit ins Abflussrohr kommen, ist nicht zu vermeiden. Eine Inanspruchnahme des Mieters käme unseres Erachtens dann in Betracht, wenn nachweisbar wäre, dass vom Umfang her die Haar- und Fetteintragungen ins Rohr nicht mehr vom normalen Gebrauch der Mietsache gedeckt wären.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Moma am 03.04.2020 07:46

Die Hausverwaltung berechnet die Reinigung des Treppenhaus nach qm. Im Erdgeschoss, 70 qm,wohnen wir mit 2Personen, in der 1.Etage, 70 qm, wohnt 1 Person und im Dachgeschoss 1 Person, 45qm. Es wurden 930 € für ein kleines Treppenhaus verrechnet, welches 2 x im Monat gereinigt wird, Zeitaufwand je 1/2 Std., somit kommt auf 12 Arbeitsstunden 12 Std. = 77,5 € Stundenlohn. Ich werde mir mal die Unterlagen zeigen lassen, wie sich diese Summe zusammensetzt. Meine Fragen: a)Wie kann die Hausverwaltung überzeugt werden, den Verteilerschlüssel auf Mietparteien zu ändern b) kann die Hausgemeinschaft die Möglichkeit der Eigenreinigung verlangen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.04.2020 11:07

Hallo Moma,

die Abrechnung kalter Betriebskosten, zu der auch die Treppenhausreinigung gehört, erfolgt obligatorisch flächenanteilig, sofern nichts anderes vereinbart wurde. In § 556a BGB heißt es: "Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen." Insofern ist die Vorgehensweise des Vermieters gesetzeskonform, sofern kein anderer Maßstab vereinbart wurde.

Ob die Kosten zu hoch sind, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Sie dürfen die Belege zur Abrechnung einsehen, der Vermieter ist an das Gebot der Wirtschaftlichkeit gehalten, was aber nicht bedeutet, dass er stetig nach dem günstigsten Anbieter suchen muss; die Kosten müssen lediglich marktüblich sein. Ein Umstellen auf Eigenreinigung wäre nur möglich, wenn alle Mieter und der Vermieter damit einverstanden wären.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Mel 2708 am 11.02.2020 18:06

Meine Vermieterin hat mir heute mündlich mitgeteilt das ich ab nächsten Monat 60€ mehr zahlen soll, da die Kosten für Müll und co. drastisch gestiegen wären, würde es die Tage noch schriftlich bekommen.

Ich wohne seit 7 Jahren in der Wohnung, habe nie eine Nebenkostenabrechnung bekommen, als ich nachdem 1 Jahr nachgefragt habe, sagte mir mein Vermieter das es ein Pauschalbetrag wäre und deshalb keine Abrechnung erfolgt.

Hab jetzt im Mietvertrag mal nachgesehen, da steht nicht explizit was von einer Pauschale, es steht bei " die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen in Höhe von "100 €"zu entrichten".

Es ist zusätzlich nichts angekreuzt, weder Verteilung der Betriebskosten noch das anteilige Umlegen der angefallenen Betriebskosten.

Ich bewohne mit meinen 2 Kindern einer 100 m2 Dachwohnung mit 4 Zimmer.

Ist das so alles zulässig, die Nebenkosten um 60€ zu erhöhen oder was ich mir vorstellen kann das das mir dann als Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt wird.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.02.2020 09:45

Hallo Mel 2708,

wenn im Mietvertrag keine Pauschale, sondern eine monatliche Vorauszahlung vereinbart wurde, so ist der Vermieter verpflichtet, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen, wobei die Abrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen hat. Dies regelt § 556 BGB. Der Vermieter hat kein Recht, die Regelung einseitig abzuändern. Vielmehr gibt es Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), die dem Mieter im Falle der Nichtabrechnung weitreichende Rechte einräumt. So urteilte der BGH, dass Mieter in laufenden Mietverhältnissen künftige Betriebskostenvorauszahlungen einbehalten darf, bis der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet hat (BGH; Az.: VIII ZR 191/05). Sobald allerdings die Abrechnung erfolgt, muss der Mieter die einbehaltenen Betriebskosten nachzahlen; zudem kann der Vermieter dann auch die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen und zwar auf den Betrag, der angemessen ist, also in Höhe der voraussichtlichen tatsächlichen künftigen monatlichen Betriebskosten. Gegebenenfalls kann es ratsam sein, die Hilfe eines Rechtskundigen vor Ort in Anspuch zu nehmen, wenn der Vermieter unzugänglich ist, um die eigenen Interessen durchzusetzen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

strandjule am 29.01.2020 15:45

Meine Vermieterin betreibt seit fast 50 Jahren eine Nachtstrom-Heizung, bei der ein Riesentank mit Wasser erwärmt wird, von dem tagsüber vier Wohnungen des Hauses beheizt werden. Die Rechnung übers Jahr läuft auf rund 10.000 €, die dann auf alle Bewohner verteilt werden. Mein Versuch, die Vermieterin vom Kostenwahnsinn zu überzeugen, weil sich eine neue Erdgasheizung in weniger als drei Jahren amortisieren ließe, stoßen seit langem auf taube Ohren und Unverständnis. Ich suche schon lange eine andere Wohnung, was in HH sehr schwer ist. Ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit rechtlich durchsetzbar? Bei allen Vorlagen und Vergleichen zu Heizungsvarianten und deren Modernisierungen denkt kein Mensch mehr an solch eine vorsintflutliche Heizung, auch nicht der Gesetzgeber und einen Schornsteinfeger kennt das Haus ja auch nicht, der hoheitlich helfen könnte Also bleibt diese Heizung noch 50 Jahre, - oder?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.01.2020 09:51

Hallo strandjule,

ein Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter eine alte Heizung auswechselt, auch wenn eine neue Anlage geringere Betriebskosten verursachen würde, besteht nicht. Der Vermieter schuldet den vertragsgemäßen Zustand und das ist der Zustand, auf den sich beide Vertragsparteien bei Vertragsunterzeichnung geeinigt haben. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit könnte dann vorliegen, wenn der Vermieter einen Stromanbieter wählt, der außerordentlich teuer ist.

Vielleicht können Sie den Vermieter vorschlagen, dass er, wenn er schon keine neue Heizung erwirbt, die vorhandene Anlage mit Solarthermie ergänzt. Bei einem vorhandenen sehr großen Wassertank können schon ein paar Module an sonnenreichen Tagen hohe ERträge erwirtschaften und so die Kosten für den Strom senken.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Thea ausser am 22.01.2020 15:57

Mein Mieter hat für einen verkalkten Wasserhahn, einen neuen verlangt mit der Begründung er bezahlt diesen selbst.(dieser hätte lt.Installateur auch nur entkalkt werden ) jetzt weigert sich der Mieter den neuen Wasserhahn zu bezahlen, obwohl er es vor Zeugen betont hat diesen neuen WH zu bezahlen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2020 07:56

Hallo Thea ausser,

ein Mieter hat ein Anrecht darauf, dass ihm die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand überlassen wird. U.U. kann dazu auch gehören, dass ein defekter/verkalkter Wasserhahn repariert/erneuert wird. Was hier nötig gewesen wäre, können wir aus der Ferne leider nicht beurteilen. Sofern die mündliche Abrede besteht, dass der Mieter den Hahn zahlt, muss bedacht werden, dass es bei lediglich mündlichen Vereinbarungen immer das problem gibt, dies zu beweisen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

paulpaula2 am 02.12.2019 11:45

hallo kann mein vermieter baumfäll arbeiten am haus auf die nebenkosten legen für 6 mietpartein

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.12.2019 08:07

Hallo paulpaula2,

zwar kann Gartenarbeit über die Betriebskosten abgerechnet werden, jedoch nur solche Arbeiten die regelmäßig anfallen. Handelt es sich also um den jährlichen Rückschnitt von Ästen, wäre das Umwälzen auf den Mieter möglich. Baumfällarbeiten jedoch dürften nicht darunter fallen.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort empfehlen wir, sich Rat bei einem Fachanwalt oder einer Mietervereinigung einzuholen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Christine am 28.11.2019 23:59

Mein Vermieter hat in der ersten Abrechnung 10% von der Grundsteuer, Gebuädeversicherung und Niederschlagswasser abgezogen, weil er in dem vermieteten Haus den gesamten Keller, den Dachboden und ein Carport mit Bootsunterstellung selbst nutzt.

Nachdem er eine falsche Abrechnung beim Wasser gemacht hatte, habe ich die Abrechnung moniert und nun hat er eine neue Abrechnung geschickt und geschrieben, dass er keine 10% mehr zahlt, nur noch anteilige Energiekosten (die ich auch trage)

Ist das einfach so möglich, einmal selbst angezigte 10% Eigenanteil und dann auf einmal nicht mehr.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.11.2019 09:06

Hallo Christine,

wenn ein Vermieter Teile eines ansonsten vermieteten Gebäudes selbst nutzt, so muss er in aller Regel auch anteilig die Betriebskosten für den selbst genutzten Anteil tragen. Ob die bisherige pauschale Regelung korrekt war, können wir aus der Ferne allerdings mangels genauer Sachkenntnis nicht abschließend beurteilen. Eine - so wie es sich anhört etwas trotzige - Änderung der bisherigen Abrechnungsmodalitäten erscheint uns hier nicht sachgerecht. Da wir aus der Ferne den Sachverhalt allerdings nicht abschließend beurteilen können, könnte es ratsam sein, vor Ort die fachkundige Expertise eines Mietervereins oder eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch zu nehmen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Christine am 29.11.2019 12:46

Danke für die schnelle Beantwortung (hat mir sehr geholfen)

Stefanie am 06.11.2019 17:04

Hallo , Mein Vermieter führt plötzlich gartenplege und Treppenhausreinigung gesondert auf, die jahrelang vom Hausmeister gemacht wurde und auch weiterhin gemacht wird.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.11.2019 12:12

Hallo Stefanie,

hier wäre es wirklich am besten, wenn Sie bei der Hausverwaltung nachhaken bzw. die Belege einsehen. Möglicherweise wurde ja ein neuer Vertrag mit dem Hausmeister abgeschlossen dahingehend, dass im alten Vertrag alles "all inclusive" war und im neuen einzeln abgerechnet wird.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 07.11.2019 10:36

Hallo Stefanie,

ein vermieter darf die Kosten für Gartenpflege und Treppenhausreinigung auf den Mieter umlegen, sofern mietvertraglich vereinbart. Wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben, sollten Sie beim Vermieter die Belege einsehen - drauf haben Sie nach ständiger Rechtsprechung ein Anrecht.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Stefanie am 07.11.2019 12:02

Danke , ja klar, aber 15 Jahre hat der Hausmeister die gartenpflege und Treppenhausreinigung gemacht und die Kosten hierfür waren in den Hausmeisterkosten enthalten und jetzt berechnet die Hausverwaltung das auf einmal extra?

JKB am 02.10.2019 20:32

Für die Wohnung, die meine Eltern vermieten, wurden mehrere Jahre keine Nebenkostenabrechnungen erstellt. Meine Eltern waren überfordert, der Mieter hat nicht nachgehakt.

Meine Fragen:

Kann ich für das zurückliegende Jahr kommentarlos wieder mit der Vorlage einer Nebenkostenabrechnung beginnen?

Hat der Mieter Anspruch auf die Abrechnungen der vergangenen Jahre? (Das dürfte schwierig werden...)

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.10.2019 10:50

Hallo JKB,

wir befürchten, dass Sie wohl nicht umhinkommen, auch ältere Nebenkostenabrechnungen noch nachzuholen, denn unter bestimmten Umständen können Mieter, wenn nicht fristgerecht abgerechnet wird, laufende Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten oder sogar zurückfordern.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Alexa B. am 27.08.2019 16:38

Guten Tag,

für die Betriebskostenabrechnung wird ja gesetzlich eine Abrechnungsperiode von 12 Monaten vorgeschrieben; meine Frage ist, ob man den Zeitraum einmalig auf 4 Monate verkürzen kann, um die Abrechnungsperiode auf das Kalenderjahr umzustellen? Unsere Mieter sind 9/2018 eingezogen, der Hausverwalter meinte wir sollten dann auch mit Erhalt unserer Abrechnung gleich abrechnen, aber ist das rechtens, oder wäre dann eine Abrechnung 9/2018 bis 8/2019 korrekt, diese könnten wir dann ja aber erst nach Erhalt der nächsten Abrechnung in 2020 abrechnen.

Was wäre hier die gängige Praxis?

Danke für Ihre Antwort,

MFG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.08.2019 12:04

Hallo Alexa B.,

der Gesetzgeber sieht für die Abrechnungsperiode einen Zeitraum von 12 Monaten vor. Eine hiervon abweichender Abrechnungszeitraum im Zuge einer Umstellung ist nur in besonderen Ausnahmefällen zulässig, wenn sachliche Gründe vorliegen. Ein Mieterwechsel stellt keinen solchen Ausnahmefall dar, denn dann kann ohne weiteres ein Teil des Abrechnungszeitraums mit dem alten, ein Teil mit den neuen Mietern abgerechnet werden. Hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Betriebskosten ist es dann erforderlich, beim Mieterwechsel den Zählerstände zu notieren.

Beste Grüße

die Immowelt-Reaktion