Betriebskostenvorauszahlung richtig erhöhen – so geht´s

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Die Energiekrise lässt die Betriebskosten zurzeit durch die Decke gehen. Doch können Vermieter jetzt einfach die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen? Wann das möglich ist und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.

Wann darf die Betriebskostenvorauszahlung erhöht werden?

Betriebskostenvorauszahlung erhöhen, Bild einer Frau, die mit dem Taschenrechner etwas berechnet, Foto: iStock.com / Dutko
Waren die bisherigen Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, sollte der Vermieter die Abschläge erhöhen. Foto: iStock.com / Dutko

Der Gesetzgeber hat einige Bedingungen festgeschrieben, die erfüllt sein müssen, bevor ein Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen kann. Im allseitigen Einverständnis aller Vertragsparteien kann eine Erhöhung jederzeit vorgenommen werden. Eine einseitige Anpassung – egal ob vom Vermieter oder vom Mieter – darf gemäß Paragraf 560 Absatz 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich nur im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung geschehen. Dabei ist es nicht entscheidend, ob die Vorauszahlung erhöht oder gesenkt wird.

Vermieter, die wirksam mit ihren Mietern eine Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag vereinbart haben, sind gesetzlich verpflichtet, einmal im Jahr eine Abrechnung zu erstellen und dort die tatsächlichen Kosten mit den Abschlagszahlungen gegenzurechnen. Am Ende ergibt sich daraus ein Guthaben für den Mieter oder ein Nachzahlungsbetrag, den der Vermieter einfordern darf, wenn die Abrechnung fristgerecht eingegangen ist.

Was sind die gesetzlichen Voraussetzungen für die Anpassung der Vorauszahlungen?

  • Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung darf nicht per Mietvertragsklausel ausgeschlossen sein.
  • Es muss eine Betriebskostenabrechnung erfolgt sein.
  • Die Betriebskostenabrechnung muss inhaltlich und formell richtig sein.

Wichtig: Auch wenn er die gesetzliche Abrechnungsfrist versäumt hat, darf der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen. Mit diesem Urteil widersprach der oberste Gerichtshof einer weitverbreiteten Meinung (Az. VIII ZR 258/09). Der Vermieter muss die fällige Abrechnung jedoch erstellt haben, bevor er die Erhöhung vornehmen kann, ergänzt Werner Weskamp, Geschäftsführer von Haus und Grund Essen. Denn die Abrechnung dient als Grundlage für eine Anpassung.

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Dürfen die Nebenkosten wegen der Energiekrise unterjährig erhöht werden?

Eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlung ist nur nach der Jahresabrechnung möglich – trotz der rasant steigenden Energiepreise. Vermieter können aber mit ihren Mietern das Gespräch suchen und auf eine gemeinsam vereinbarte Erhöhung hinwirken. Ein monatlich höherer Abschlag ist in der Regel leichter zu verkraften als eine Nachzahlung über mehrere hundert Euro.

Ist der Mieter einverstanden, sollte eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden, damit es später zu keinen Streitigkeiten kommt.

Lehnt der Mieter jedoch eine unterjährige Erhöhung ab, bedeutet das, dass der Vermieter gezwungen ist, erst einmal in Vorleistung zu gehen. Dies dürfte insbesondere für kleinere private Vermieter ein finanzielles Problem darstellen. Auch wenn sie das Geld über eine Nachforderung zurückbekommen, muss der finanzielle Engpass auch erst einmal überwunden werden.

Wie stark darf die Betriebskostenvorauszahlung erhöht werden?

Im BGB ist von einer angemessenen Höhe die Rede – aber was ist angemessen? Darüber hat der Bundesgerichtshof geurteilt: Die Richter in Karlsruhe gehen davon aus, dass ein Zwölftel des Nachzahlungsbetrags eine angemessene Erhöhung darstellt (Az.: VIII ZR 294/10).

Der Vermieter darf auch nicht die zu erwartende Preissteigerung bei den Energiekosten einbeziehen. So entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Sicherheitszuschlag von zehn Prozent, um eventuell während des Abrechnungszeitraums entstehende Mehrkosten aufzufangen, nicht zulässig ist (Az.: VIII ZR 271/10).

Rechenbeispiel:

Familie Müller wohnt in Leipzig zu dritt in einer 3-Zimmer-Wohnung. Ihre monatliche Vorauszahlung im Jahr 2021 betrug 215 Euro.

Jährliche Vorauszahlung: 12 * 215 Euro = 2.580 Euro
tatsächlich entstandene Kosten: 3.475 Euro
Nachforderung an den Mieter: 3.475 – 2.580 = 895 Euro
Mögliche Erhöhung: 895 / 12 = 74,58

Die neue monatliche Betriebskostenvorauszahlung wäre dementsprechend 289,58 Euro.

Betriebskostenvorauszahlung erhöhen: So funktioniert’s

Vermieter sollten regelmäßig prüfen, ob sie die Betriebskostenvorauszahlung anpassen sollten. „Am besten nach jeder Abrechnung“, sagt Rechtsanwalt Michael Wolf, Präsident des Vermietervereins in Koblenz. Dabei sollten sie wie folgt vorgehen:

  1. Schritt: Betriebskostenabrechnung erstellen
  2. Schritt: neue Betriebskostenvorauszahlung bestimmen
  3. Schritt: Ankündigung an den Mieter schicken

Betriebskostenabrechnung erstellen

Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag wirksam eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, ist der Vermieter vom Gesetzgeber verpflichtet diese einmal jährlich abzurechnen. Die Abrechnungsperiode umfasst zwölf Monate, in der Regel ein Kalenderjahr. Es ist aber durchaus auch möglich einen Abrechnungszeitraum von Mai bis April oder September bis August zu haben.

Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung müssen Vermieter allerdings auf Vieles achten, damit sie auch wirksam ist und er sein Recht auf eine eventuelle Nachforderung nicht verliert.

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Neue Betriebskostenvorauszahlung bestimmen

Bei der Berechnung der neuen Vorauszahlung darf der Vermieter nicht zu hoch ansetzen. Vom Gesetzgeber gibt es nur die Angabe „in angemessener Höhe“. Der BGH hat dann entschieden, was eine angemessene Erhöhung darstellt. Erfahre hier mehr zur Berechnung.

Ankündigung an den Mieter schicken

Das Gesetz verlangt die Erhöhung in Textform. Eine mündliche Mitteilung ist nicht wirksam. Begründen muss der Vermieter die Erhöhung in seinem Schreiben nicht, da der Mieter die angefallenen Betriebskosten in der Abrechnung nachlesen kann. Dennoch rät Mietrechtsexperte Michael Wolf zu einer kurzen Erklärung. Sie fördere die Akzeptanz beim Mieter.

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Ab wann gilt die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung?

Bei der Frage, ab wann die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung gilt, sind sich Experten uneins. Vom Gesetzgeber gibt es hierzu keine genaue Festlegung. Wenn keine genaue Zeit bestimmt ist, gilt nach deutscher Rechtsprechung, dass die Leistung sofort fällig ist (§ 271 Abs. 1 BGB). Der Mieter schuldet die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung also bereits mit der nächsten Miete.

Es gibt jedoch auch Experten, die dazu raten, sich am Paragraf 560 Abs. 2 BGB zu orientieren: Dieser legt den Zeitpunkt fest, ab wann die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale wirksam ist. Der Mieter müsste in dem Fall die höhere Umlage „mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat“ entrichten. Wer die Erhöhung also im April angekündigt bekommt, müsste ab Juni mehr zahlen.

Können Betriebskostenvorauszahlungen rückwirkend erhöht werden?

Eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung sieht der Gesetzgeber nicht vor. Eine Erhöhung gilt grundsätzlich erst mit der Ankündigung.

Sind Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlungen zu erhöhen?

Flattert eine hohe Nachzahlung ins Haus, beschweren sich viele Mieter darüber, dass der Vermieter die Nebenkosten nicht oder nicht ausreichend erhöht hat. Dazu ist er aber grundsätzlich nicht verpflichtet (BGH Az. VIII ZR 195/03).

Rechtliche Folgen drohen dem Vermieter laut Mietrechtsexperten Michael Wolf nur, „wenn er seinen Mieter bei der ersten Vorauszahlungsvereinbarung im Mietvertag arglistig und nachweislich getäuscht hat.“ In diesem Fall könne der Mieter fristlos kündigen.

Unter besonderen Umständen muss der Vermieter sogar Schadensersatz zahlen. Zum Beispiel, weil er dem Mieter zugesichert hat, dass die Vorauszahlungen ausreichen werden oder er die Betriebskostenvorauszahlung bewusst zu niedrig angesetzt hat, um eine günstige Miete vorzugaukeln.

Was passiert, wenn der Mieter die Erhöhung nicht akzeptiert?

Wenn der Mieter eine wirksame Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht akzeptiert und in der Folge auch nicht zahlt, so gerät er in Zahlungsverzug. Sobald die Rückstände sich auf zwei Monatsmieten summieren, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Eine vorhergehende Abmahnung ist in dem Fall nicht zwingend notwendig.

Betriebskostenpauschale als Alternative zur Vorauszahlung

Statt einer Vorauszahlung können die Parteien sich auch für eine monatliche Betriebskostenpauschale entscheiden. Hier muss der Vermieter keine aufwändige Abrechnung erstellen, bleibt allerdings auf möglichen Mehrkosten sitzen.

Wichtig: Es können nicht alle umlagefähigen Nebenkosten pauschal abgerechnet werden. So müssen die Heizkosten verpflichtend zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Verbrauchsanteil darf dabei kein Anteil an der Betriebskostenpauschale ausmachen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, wo der Vermieter selbst die zweite Wohnung bewohnt. Denn dann findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung.

Caroline Schiko14.09.2022

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28 Kommentare

grassis am 30.09.2022 17:17

Hallo, heute am 30.9. die Erhöhung per Post zum 1.10. erhalten. das ist ja mal mehr als kurzfristig. Ist das so gültig?

auf Kommentar antworten

GaStei am 14.09.2022 22:19

Der Mieter verpasst die Zahlung der Nachforderung aus der Abrechnung und legt Widerspruch gegen die erste Zahlungserinnerung ein, mit Begründung, dass die Abrechnung dem Jobcenter vorliege und von diesem geprüft werde. Der Vermieter soll von einer 2. Mahnung Abstand nehmen. Nun ist auch die zweite Frist zur Zahlung verstrichen.

Darf der Vermieter eine 2. Mahnung dem Mieter zusenden? Er steht doch mit dem Mieter im Vertrag und nicht mit dem Jobcenter.

auf Kommentar antworten

info@immobilien-penzberg.de am 05.09.2022 22:40

Hallo, Sie schreiben: "Betriebskostenpauschale als Alternative"

Ist eine Betriebskostenpauschale auch rechtlich überhaupt zulässig? Soviel ich weiß darf eine Betriebskostenpauschale nicht für Heizkosten oder Warmwasserkosten vereinbart werden.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 14.09.2022 14:55

Hallo,

vielen Dank für den Hinweis. Wir haben den Text grundlegend überarbeitet und in dem Abschnitt den Hinweis auf die Heizkosten mit aufgenommen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

purpurfalke am 05.09.2022 15:56

wie kann ich eine Betriebskostenpauschale erhöhen? Ist dies auch rückwirkend möglich?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 14.09.2022 14:58

Hallo purpurfalke,

alle Infos zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale findest du hier: ratgeber.immowelt.de/a/betriebskostenpauschale-erhoehen-so-funktioniert-s.html

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Rako am 27.08.2022 12:44

Die Erhöhung ist nicht sofort fällig, sondern erst mit Beginn des der Erklärung folgenden übernächsten Monat, 560, Abs. 2 BGB.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 14.09.2022 15:06

Hallo Conny,

ja, die Betriebskostenvorauszahlungen dürfen an sich zu tief angesetzt werden. Wenn dies aber im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung steht, dann hat der Mieter unter Umständen das Recht zur fristlosen Kündigung und zur Einforderung eines Schadenersatzes. In der gängigen Gerichtssprechung wird dies je nach Fall als Pflichtverletzung des Vermieters angesehen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


immowelt Redaktion am 14.09.2022 15:01

Hallo Rako,

der von dir genannte Paragraf bezieht sich auf die Betriebskostenpauschale, nicht auf die Vorauszahlung. Allerdings ist es eine Empfehlung einiger Experten, sich daran zu orientieren. Wir haben unseren Ratgeber grundlegend überarbeitet und diesen Hinweis mit eingearbeitet.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


Conny am 05.09.2022 15:22

Richtig! - Ich habe mich auch über die rechtlichen Fehler im Text gewundert. - Auch darf die Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung am Anfang zu gering angesetzt werden, sie darf nur nicht eindeutig zu hoch angesetzt werden.

srcw am 01.08.2022 13:01

Wie gehe ich mit den immens gestiegenen Gaskosten um.

Wie kann ich meine Mieter veranlassen, die erheblich gestiegenen Betriebskosten monatlich im Voraus zu erhöhen.

Danke

auf Kommentar antworten

DanaSchaefer am 31.07.2022 02:46

Meine Nebenkostenabrechnung dieses Jahr, müssen 100€ nachzahlen. Jetzt will unsere Vermieterin die monatliche Abschlagszahlung von 60€ auf 160€ erhöhen,heißt also 100€ mehr im Monat! Kann sie das einfach so machen, wenn die jährliche Nachzahlung gerade mal 100€ beträgt?

auf Kommentar antworten

Tom am 03.08.2022 14:36

Aus dem o.a. Text:

"Der Vermieter darf die monatlichen Abschläge gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur in angemessener Höhe anpassen. Es gilt: Der Jahreskostenbetrag geteilt durch zwölf ergibt den neuen monatlichen Vorauszahlungsbetrag."

Da Sie 100 € nachzahlen müssen, sollte Ihr Vermieter den monatlichen Abschlag demnach also nur um 100€ / 12 = 8,33€ erhöhen dürfen. Lassen Sie sich am besten von einem Mieterverein beraten.


Moment am 04.09.2022 16:22

Ihre Vermieterin scheint die Kosten gut im Griff zu haben. Ihre Nachzahlung ist im Moment sehr gering. Damit das so bleibt, erhöht sie die NK-Vorauszahlung.

nebenkosten am 27.07.2022 16:12

Meine Nebenkosten 2021, habe 450 € zurückerhalten, also sind die Nebenkosten ausreichend gedeckt. Muss ich die Erhöhung der Nebenkosten akzeptieren.

auf Kommentar antworten

Zeus2016 am 26.07.2022 18:23

Wir besitzen eine Eigentumswohnung in einem Wohnkomplex mit 180 Wohneinheiten. Die Wohnung ist vermietet.Alle Wohnungen werden durch eine Verwaltungsfirma betreut, welche auch die Betriebskosten Abrechnungen erstellt. Nun hatte unsere Mieterin einen Schaden an der Toilettenspülung, dadurch ist ständig Wasser gelaufen.Leider hat sie dies über Monate ignoriert und uns als Vermieter nicht gemeldet. Somit kam es auf Grund des erhöhten Kaltwasserverbrauchs zu einer Nachzahlung für die Mieterin von 400 Euro.Der Schaden ist mittlerweile behoben. Der Verwaltung ist der Grund des erhöhten Wasserverbrauchs bekannt. Bei dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2023 wurde nun trotzdem diese Summe genommen und die Vorauszahlungen( nur für Wasser) um 120 Euro erhöht. Ist dies so zulässig? Der erhöhte Wasserverbrauch wird ja nicht mehr zu Stande kommen, da der Schaden behoben ist.

auf Kommentar antworten

you am 14.06.2022 17:01

meine Miete wurde zum 01.06.22 um 24 € erhöht, ist ja kein Problem, aber es kam angeblich ein Schreiben am 09.05.22 das man 20€ freiwillig zahlen kann da ja alles so gestiegen ist ... ich habe keinen Brief bekommen !! Und soll jetzt eine Nachzahlung von 31 € begleichen ist das wirksam wenn es eine freiwillige Zahlung ist ?

auf Kommentar antworten

Schnecke10.3 am 23.06.2022 21:22

Liegt denn schon eine Abrechnung vor? Sicher ist alles gestiegen,aber es ist freiwillig seine Nebenkosten zu erhöhen.Für was sollst die 31€ zahlen?

Kiwi am 18.05.2022 05:55

Hallo,

mein Vermieter hat nach der Jahresabrechnung die bisherige Zahlung für die Heizkosten von 78€ auf 185€ pro Forma erhöht auf Grund der zu erwartenden eventuellen Erhöhungen der Gaspreise.Ist das in Ordnung?

auf Kommentar antworten

Jeannette am 05.06.2022 10:29

Mein Vermieter will die Vorauszahlung um 160€ erhöhen. Bislang zahle ich einen Abschlag von 180€. Verbrauch war 118€ in der Abrechnung 20/21. Die neue Abrechnung liegt noch nicht vor.

Also ich werde Widerspruch einlegen. Eine solche Erhöhung halte ich für unzulässig.

Maria Walker am 31.03.2022 15:37

Mein Vermieter hat 2011im Mietvertrag dies festgelegt: "§ 4.Miete und Heizkosten: 4.1: Die Nettokaltmiete beträgt € xxx zuzgl. monatlich Vorauszahlungen auf die Heiz-, Kalt- und Warm-Wasser (vgl. dazu Punkt 4.2) € 260,00. § 4.2.: Hinsichtlich der Pauschalabgeltung der Kosten für Heizung und Warmwasser verpflichtet sich der Mieter zum sorgsamen Verbrauch. Für den Fall des exzessiven Verbrauchs ist der Vermieter berechtigt, die Zahlung der Differenz zwischen Pauschalbeträgen und Kosten auf der Basis des tatsächlichen Verbrauchs zu verlangen ".

Vom Verwalter wurde mir nie eine Abrechnung dieser Kosten vorgelegt. Nun wurde die Wohnung verkauft und es wird eine Erhöhung der Pauschal wegen höherer Energiekosten verlangt, dazu die weiteren Betriebskosten. Ist es richtig?

auf Kommentar antworten

Juliane am 03.02.2022 12:36

Nach Insolvenz des vorigen Anbieters hat unser Vermieter nun einen neuen Gasanbieter. Seine monatlichen Abschläge haben sich dadurch um gut 140% erhöht, also fast das zweieinhalbfache. Dadurch will er nun von uns eine fast doppelt so hohe Nebenkostenvorauszahlung, die wir im Moment aber nicht stemmen können. Welche Möglichkeiten gibt (freiwilliges Entgegenkommen des Vermieters kann ausgeschlossen werden)?

auf Kommentar antworten

Hanna am 02.01.2022 13:58

Hallo..

Mein Vermieter hat mir mitgeteilt am 15 .12.2021 das er ab Januar 2022 60 € mehr für Gas haben möchte da es gestiegen ist und er nicht alleine die große Summe alleine tragen möchte . Ist das so korrekt?

auf Kommentar antworten

Dr Andreas von Marschall am 08.03.2022 18:45

Nein, das ist nicht korrekt, auch wenn natürlich die Preisentwicklung bei Gas deutliche Sprünge gemacht hat. Zunächst muss eine Abrechnung da sein, dann wird der Nachzahlungsbetrag durch 12 geteilt und kann noch leicht bis 10 % aufgerundet werden. Allerdings sollten Sie überlegen, ob es Ihnen in Anbetracht der Heizsituation nicht mehr gefällt, monatlich etwas mehr zu zahlen und dafür keine noch höhere Nachzahlung in 2023 zu bekommen.

Fuchs am 22.12.2021 13:20

Bei uns erneuert die Kommune die Abwasserkläranlage. Nach dem Umlageverfahren betragen die Kosten für uns ca. 9.500 €. Können die Mieter an diesen Kosten beteiligt werden. Wenn ja, wie?

Wenn nein, können diese Kosten steuerlich geltend gemacht werden?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.12.2021 15:14

Hallo Fuchs,

laut § 2 Nr. 3 BetrKV, Kosten der Entwässerung, sind Reparatur- und Instandhaltungskosten für hauseigene Entwässerungsanlagen nicht auf den Mieter umzulegen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Karin am 22.12.2021 11:22

Hallo nochmal,

ich bin nicht der Vermieter, meine Frage war wie ich als Mieter das meinerseits erledige, wenn ich die Nebenkosten erhöhen möchte.

Danke nochmals.

Viele Grüße,

Karin

auf Kommentar antworten

Juliane am 03.02.2022 13:53

Hallo Karin,

Ich hatte damals die Zahlungen erhöht und den Vermieter informiert. Am Ende des Jahres muss er dann ja die tatsächlich geleisteten Zahlungen von der Endabrechnung abziehen.


immowelt Redaktion am 22.12.2021 15:28

Hallo Karin,

der Bundesgerichtshof (BGH Urteil v. 6.2.2013, VIII ZR 184/12) hat die Korrekturmöglichkeit des Mieters ausdrücklich festgestellt. Allerdings nur im Falle, wenn die Nebenkosten zu hoch sind und der Mieter deswegen weniger zahlen möchte. Uns erschließt sich zwar nicht, warum sie mehr zahlen möchten, am Ende wird ohnehin wieder exakt abgerechnet. Aber wenn der Vermieter sich darauf einlässt, steht dem sicher nichts entgegen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Karin am 21.12.2021 13:23

Hallo immowelt Redaktion,

wie kann ich als Mieter die monatlichen Nebenkosten meinerseits erhöhen?

Reicht es aus dem Vermieter ein formloses Schreiben mit Erhöhung Nebenkosten auf Betrag X und ab ... zuzuschicken? Ich meine das müsste so in Ordnung sein.

Vielen Dank und viele Grüße

auf Kommentar antworten

Juliane am 03.02.2022 13:56

Keine juristische Antwort, aber aus Erfahrung beschwert sich eigentlich kein Vermieter, wenn man die Zahlungen erhöht. Wie geschrieben, formloses Schreiben und Dauerauftrag ändern. VG


redaktion.immowelt.de am 22.12.2021 09:28

Hallo Karin,

gemäß § 560 BGB darf der Vermieter die monatlichen Abschläge bei Bedarf anpassen. Das sollte er auch regelmäßig tun: Dazu eignet sich am besten der Zeitpunkt der Abrechnung. Sie können die höheren Nebenkosten - beispielsweise durch Kostenanhebung der Müllabfuhr - dann direkt dem Mieter mitteilen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

monique am 18.12.2021 08:48

darf der vermieter 150euro heizungkosten vorrauzahlung verlangen,,,für ne 64m² wohnung verlangen,,,,,muss da zu sagen,hab erst vor gurzen heizungen bekommen hatte bis dahin kohleofen...finde das viel zu hoch,,,,und ich lebe von amt,,,die werden das nicht bezahlen,,,habt ihr ein rat lg

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.12.2021 15:01

Hallo Monique,

wir kennen die Verträge nicht. Tatsächlich müssen Heizkosten zum Ende des Jahres aber exakt abgerechnet werden. Das Amt würde also auch eine Rückzahlung erhalten, wenn zu viel fürs Heizen gezahlt wird. Letztlich richtet sich die Höhe der Heizkosten aber auch nach dem tatsächlichen Verbrauch. Wer also enorm viel heizt, erzeugt enorm hohe Kosten, was sich dann auch in einer entsprechend hohen Vorauszahlung widerspiegeln kann. CO2-Steuer und EEG-Umlage verteuern das zusätzlich. Die neue Heizanlage kann der Vermieter unterdessen aber nicht über die Heizkostenvorauszahlung abrechnen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Rentner Mario am 12.12.2021 04:39

Gibt es eine eindeutige nachvollziehbare mathematische, kaufmännische Formel wie die Betriebskosten erhöht werden dürfen. Ich muss 9,00 Euro nachzahlen ist ok. Der Vermieter will jetzt 18.00 Euro mehr BK. Steht aber nicht wie er es berechnet hat. Er könnte auch 50,00 Euro mehr verlangen, oder was.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.12.2021 09:56

Hallo Rentner Mario,

der Vermieter darf die Betriebskostenvorauszahlung im angemessenen Maße erhöhen. Eine Formel dafür gibt es leider nicht, auch keine Definition, was angemessen ist. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Bella am 18.10.2021 19:30

Guten Abend.

Mein Vermieter hat mir mündlich mitgeteilt das er aufgrund der steigenden Kosten wider die Miete erhöhen möchte. Letztes jahr hat er nach einer Strangsanierung das Bad auf eigene Kosten neu Saniert. Somit stieg die Miete von 470€ auf 500€ was ja auch ok ist. Was mich aber verwundert ist, das ich seit acht Jahren immer ein Guthaben hatte. Und das nicht wenig. Er aber auch nie mit der Kaltmiete runter gegangen ist. Meine Frage nun. Ost es rechtlich korrekt schon wider eine Mieterhöhung und hätte Er nichtmal die Kaltmiete senken müssen?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 19.10.2021 08:36

Hallo Bella,

grundsätzlich gilt eine Mieterhöhung nur schriftlich. Zu Ihrer Frage: Die Miete ergibt sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten. Ihr Vermieter wird nun erneut die Kaltmiete erhöhen. Die darf in Regionen mit angespannten Wohnungsmarkt binnen drei Jahren nicht um 20 beziehungsweise 15 Prozent steigen. Das müssten Sie anhand der tatsächlichen Miete berechnen. Die Nebenkosten werden offensichtlich monatlich erstmal pauschal abgerechnet. Nach 12 Monate wird geschaut, ob Sie noch Guthaben haben oder nachzahlen müssen. In Anbetracht der steigenden Öl/Gas-Preise kann es durchaus sein, dass Sie bei dem selben Heizverhalten weniger Guthaben haben als früher. Vergleichen Sie die Nebenkostenabrechnungen also am Mal nach den Gas oder-Öl-Einkaufspreisen. Vermutlich ergibt sich daraus die Lösung.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Scott am 15.09.2021 09:50

Ich bin letztes Jahr zum 30.04.2020 ausgezogen, habe nach mehrmaliger Anforderung endlich die Abrechnung bekommen. Darauf konnte ich sehen, das sich der Hauswart von 800 Euro auf 1200 Euro erhöht hat und die Hausreinigung von 2100 Euro auf 2300 Euro. Mir wurden die Erhöhungen nicht mitgeteilt. Ist das rechtens? Lohnt sich da ein Widerspruch?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.09.2021 16:29

Hallo Scott,

das Gesetz verlangt die Erhöhung in schriftlicher Form. Da dies laut Ihrer Darstellung versäumt wurde, scheint die Erhöhung nicht wirksam zu sein. Wir bitten sie im Zweifel aber juristische Beihilfe anzunehmen oder sich an den Mieterverein zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Beste Grüße.

Frank am 27.08.2021 10:10

Hallo,

ich habe vor kurzen meine Betriebskostenabrechnung erhalten und soll 89,03 € nachzahlen. Mein Vermieter hat daraufhin die Vorauszahlung um 18,00 € erhöht. Dagegen habe ich beim Vermieter mein Veto eingelegt. Und zwar, weil der nicht die Gesamt-Jahresvorauszahlung dabei berücksichtigt hat, sondern nur die der Heizkostenvorauszahlung, wo ein Minus von 174,87 € entstand. Von diesem Betrag hat er das Plus aus der Betriebskostenvorauszahlung gegengerechnet und zwar 85,84 €. Das ergab dann die Nachzahlung von 89,03 €. Bei der Neuberechnung hat er dann jedoch nicht meine Gesamt-Jahreskosten lt. Abrechnung durch 12 geteilt plus 5% prognostizierte Kostensteigerung, sondern nur die der Heizkosten. Was natürlich für ihn als Vermieter zu einer deutlich höheren Anpassung führt. Das waren dann quasi keine 5 % sondern versteckte 8%.

Meine Frage lautet nun, darf der Vermieter diese beiden Posten bei der Anpassung trennen? Natürlich sollte er das Ergebnis gerne dort Anpassen wo das Minus auch entstanden ist. Da er jedoch eh gegenrechnet muss er dazu doch die Jahres-Gesamtkosten nehmen oder etwa nicht? Das ergibt dann eine Anpassung (inkl. der 5%) von 14,00 € im Gegensatz zu 18,00 €.

Wer von uns ist hier nun im Recht?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 31.08.2021 09:56

Hallo Frank,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Jazzy am 23.08.2021 20:54

Hallo,

mein Vermiter hat mir seit über 2 Jahren nie eine Betriebskostenabrechnung zukommen lassen und meinte das er seitdem monatlich 100€ aus eigener Tasche mehr bezahlt hat. Er möchte das Geld nicht zurück haben, aber dafür ab nächster Woche 100€ mehr Miete.

Is das rechtens?

LG

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 26.08.2021 11:07

Hallo Jazzy,

nein, Ihr Vermieter muss Ihnen eine Abrechnung zukommen lassen. Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist eng verknüpft mit der Nebenkostenabrechnung. Sie ist nur möglich, wenn ihr eine Nebenkostenabrechnung vorausgegangen ist. Entgegen dem Wortlaut des § 560 Abs.4 BGB „nach einer Nebenkostenabrechnung“ wird es jedoch als zulässig angesehen, dem Mieter die Erhöhung gleichzeitig mit der Nebenkostenabrechnung mitzuteilen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Basti am 30.07.2021 09:35

Hallo

meine Frage ist mein Vermieter wusste schon vor 2 jahren das die Nebenkosten erhöt werden müssen und hat dies versäumt mir mitzuteilen letzetes Jahr tat er es dann und verlangt natürlich dann auch den Doppelten Nachzalungsbetrag somit sollte ich an stelle von sonst ca 70 euro diesmal über 350 euro nachzahlen. Ist das rechtens ist er nicht dazu verpflichtet mich daraufhinn zu weisen das sich die Nebenkosten erhöhen darf er es einfach laufen lassen um zu sehen in welcher höhe er es ansentz und lässt einen dann so ins offene Messer laufen.

auf Kommentar antworten

Basti am 02.08.2021 06:24

Hallo und danke für die Info. Das gild auch dann wenn der Vermieter das schon wusste und ander Informiert hat nur mich vergessen hat ?


immowelt Redaktion am 03.08.2021 14:25

Hallo Basti,

das kommt ganz auf Ihren individuellen Fall an. Das können wir Ihnen pauschal leider nicht beantworten. Sie müssten ein Versäumnis des Vermieters nachweisen und dafür benötigen Sie im Zweifel einen Rechtsbeistand.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


immowelt Redaktion am 30.07.2021 16:31

Hallo Basti,

Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12, WuM 2013, 108) stellte fest, dass der Vermieter sich die Nachberechnung einzelner Nebenkostenpositionen vorbehalten darf, soweit er ohne Verschulden an der rechtzeitigen Abrechnung gehindert war. Dieser Grundsatz findet sich auch ausdrücklich in § 556 III Satz 3 BGB.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Tatjana am 08.06.2021 10:39

Liebes Immowelt Team,

es geht um eine Mietwohnung, in der mein Lebensgefährte Mieter ist.

Bisher hat er eine Nebenkostenpauschale von 100€ mtl. gezahlt.

Nun kam ein Schreiben der Hausverwaltung, dass die Kosten für die Gebäudeversicherung, Heizungswartungskosten (keine normalen Heizkosten) und ein teurerer Hausmeister Anlass für eine Steigung der Nebenkostenpauschale um 60€ mtl. sein.

Es geht hierbei um eine Kostensteigerung von mehr als die Hälfte. ( von 100€ auf 160€)

Ferner soll er 723,68 € nachzahlen für genau die genannten Posten,

Ist das legitim?

Es geht ja nicht um Mehrverbrauch seinerseits. Außerdem wurde er über die Änderung der Hausverwaltung und der damit verbundenen gestiegenen Kosten aufgrund derer Entscheidungen erst 1 Jahr später in Kenntnis gesetzt.

Vielen lieben Dank im Voraus ;-)

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 10.06.2021 12:02

Hallo Tatjana,

wenn Ihr Lebensgefährte eine Betriebskostenpauschale zahlt, so ist er nicht verpflichtet, Kosten, die darüber hinaus gehen, nachzuzahlen. Allerdings hat er dann auch keinen Anspruch darauf, zu viel gezahlte Betriebskosten zurückzufordern.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverband wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Gabi am 21.05.2021 23:38

Hallo, wir haben ein Reihenhaus vermietet und im Mietvertrag vor Jahren vereinbart 1 x jährlich die Nebenkosten abzurechnen. Wir würden jetzt gerne eine monatliche Nebenkostenvorrauszahlung von den Mietern zur Miete erhalten. Ist diese Umstellung möglich, unsere Mieter haben angedeutet ,dass sie damit nicht einverstanden sind. Können wir das als Vermieter einseitig durchsetzen ?

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immowelt Redaktion am 28.05.2021 09:47

Hallo Gabi,

Sie können den Mietvertrag nicht einseitig abändern, das ist nur dann möglich, wenn auch die andere Vertragspartei damit einverstanden ist. Es gibt Dinge - wie eine zulässige Mieterhöhung - da kann der Mieter sein Einverständnis nicht verweigern. Aber die Umstellung auf eine Betriebskostenvorauszahlung können Sie nicht einseitig bestimmen. Sie können versuchen Ihre Mieter davon zu überzeugen, indem Sie ihnen die Vorteile aufzeigen.

Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

thunderkakar am 02.05.2021 13:08

Hallo ich war im november 2020 in eine wohnung umgezogen, der vermieter hat die wohnung in diesem jahr verkauft und der neue vermieter hat direkt einen brief geschickt, in dem die betriebskosten um 50 euro erhöht wurden, wo wir, wie wir im vertrag vereinbart hatten, 150 euro im vertrag vereinbart hatten, bis jetzt noch nicht erhalten haben jede Jahresrechnung des ehemaligen Vermieters. Kann unser neuer Vermieter die betriebskosten erhöhen, wenn keine jährliche Abrechnung erfolgt?

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immowelt Redaktion am 07.05.2021 09:33

hallo thunderkakar,

die Betriebskostenvorauszahlung kann nur nach dem Erhalt einer Betriebskostenabrechnung erhöht werden, da diese als Grundlage für die Erhöhung dient. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie einen Fachanwalt oder einen Mieterverein konsultieren.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Kreuzau 8.12.2019 am 06.12.2019 15:56

Wir haben 2019 freiwillig die nebenkostenvorauszahlung erhöht, die Abrechnung ergab,dass wir einiges zurückbekommen müssen und die Vorrauszahlung eigentlich überflüssig war. Muss der Vermieter das Geld zurückzahlen?

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Immowelt-Redaktion am 06.12.2019 16:08

Hallo Kreuzau,

auch wenn die Anpassung freiwillig war, so muss der Vermieter Ihnen zu viel gezahlte Vorauszahlungen bei der Betriebskostenabrechnung zurückzahlen, da er ja nur das abrechnen darf, was tatsächlich anfiel.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion