Jetzt reicht´s: Wann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann

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Genug ist genug: Manchmal wünschen Vermieter nichts mehr, als ein Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Manchmal gibt es dafür gute Gründe. Welche das sind und wie Vermieter am besten dabei vorgehen – ein Überblick.

Im Gegensatz zu Mietern haben es Vermieter schwerer, wenn sie den Mietvertrag kündigen wollen. Sie brauchen immer einen besonderen Grund, möchten sie sich vom Mieter trennen. Fristlose Kündigungen sind sogar nur möglich, wenn sich der Mieter etwas Schwerwiegendes hat zu Schulden kommen lassen.

Fristlos kündigen, Vermieter, Mietvertrag, Ärger, Foto: olly / fotolia.com
Genug ist genug: Wird der Mieter zum Problem, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen. Foto: olly / fotolia.com

Sechs gute Gründe für eine fristlose Kündigung

Wird der Mieter zum Problem, hat der Vermieter die Möglichkeit, ihm fristlos zu kündigen. Welche Voraussetzungen dabei erfüllt sein müssen und worauf Vermieter achten müssen.

1. Zahlungsverzug – der Mieter zahlt die Miete nicht

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Das ist passiert: Der Mieter zahlt seine Miete gar nicht mehr oder überweist sie nur noch teilweise.

Das muss der Vermieter beachten: Eine  fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist laut Gesetz nur gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt. Dabei muss der Rückstand laut Bürgerlichem Gesetzbuch einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Falls der Mieter über einen längeren Zeitraum immer mal wieder nicht oder nur teilweise zahlt, muss der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. In diesen Fällen reicht eine schriftliche, fristlose Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig.

Achtung

Wenn der Mieter binnen zweier Monate, nachdem ein gerichtlicher Räumungstitel rechtskräftig wurde, die Rückstände begleicht, wird die fristlose Kündigung unwirksam und der Mieter hat das Recht weiterhin in der Wohnung zu bleiben. Diese sogenannte Schonfristzahlung kann jedoch eine Kündigung nicht mehr unwirksam machen, wenn der Mieter sie in den vergangenen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen hat.

2. Der Mieter zahlt die Miete nicht pünktlich

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Das ist passiert: Der Mieter zahlt zwar seine Miete, aber immer erst Tage oder sogar Wochen später als im Mietvertrag vereinbart.

Das muss der Vermieter beachten: Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, ist eine fristlose Kündigung auch gerechtfertigt, wenn der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt. Das sei eine „schwerwiegende Vertragsverletzung“ urteilten die Richter (Az.: VIII ZR 364/04). Allerdings muss der Vermieter seinen Mieter im Vorfeld wenigstens einmal abmahnen.

3. Der Mieter stört den Hausfrieden

Das ist passiert: Der Mieter stört ständig und nachhaltig den Hausfrieden. Gründe dafür können sein:

  • Beleidigungen des Vermieters oder anderer Bewohner
  • aggressives Verhalten
  • Belästigungen
  • Drogenhandel im Hausflur
  • ständiger Lärm – vor allem in den Nachtzeiten
  • Müllberge im Treppenhaus
  • extremer Gestank – zum Beispiel weil der Mieter 200 Wellensittiche in seiner Wohnung hält

Das muss der Vermieter beachten: „Eine fristlose Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn die Situation unzumutbar ist“, betont Peter Buch, Fachanwalt für Mietrecht von der Kanzlei Fasbender, Buch & Kollegen in Nürnberg. Begehe der Mieter eine Straftat, indem er zum Beispiel den Vermieter ohrfeigt, könne sofort fristlos gekündigt werden. Bei weniger schwerwiegenden Fällen – zum Beispiel bei Ruhestörungen – sei eine vorherige Abmahnung notwendig, weiß der Experte.

Wichtig: Weil die Beweislast immer beim Vermieter liegt, sollte er unbedingt Zeugen benennen, die im schlimmsten Fall auch vor Gericht gegen den Mieter aussagen können, rät Buch. „Ein Protokoll allein reicht den Richtern meist nicht.“

4. Der Mieter vernachlässigt die Mietwohnung

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Das ist passiert: Der Mieter verletzt ständig seine Sorgfaltspflichten und vernachlässigt dadurch die Wohnung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er:

  • durch sein Verhalten Brandgefahr herbeiführt (zum Beispiel weil er brandgefährliche Stoffe in seiner Wohnung lagert)
  • die Heizung nicht aufdreht, obwohl Frostgefahr herrscht
  • die Bausubstanz gefährdet (zum Beispiel weil er die Wohnung ohne Genehmigung umbaut oder eine Wand einreißt)

Das muss der Vermieter beachten: Verletzt der Mieter seine Sorgfaltspflichten in hohem Maß, kann ihn der Vermieter laut Gesetz abmahnen und ihm eine angemessene Frist setzen, um sein Verhalten zu ändern. Wirkt der Warnschuss nicht, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Bei weniger schwerwiegenden Gründen muss der Vermieter nach Ansicht vieler Gerichte aber den Weg der ordentlichen Kündigung wählen. Wann ein Fall  als schwer oder weniger schwer zu beurteilen ist, ist oft eine Einzelfallentscheidung. Im Zweifel lohnt der Gang zum Rechtsanwalt.

5. Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Das ist passiert: Der Mieter quartiert einen Untermieter bei sich ein oder überlässt seine Wohnung Dritten – ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen.

Das muss der Vermieter beachten: Wer seine Wohnung oder einen Teil der Wohnung Dritten überlassen will – egal ob gegen Geld oder umsonst – braucht laut Gesetz die Erlaubnis des Vermieters. Widersetzt sich der Mieter dem, stellt das eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter hat daher die Möglichkeit nach einer Abmahnung auf Unterlassung zu klagen und schließlich das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Doch Achtung: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, seine Wohnung an einen Dritten zu vermieten, muss der Vermieter zustimmten. Sonst droht unter Umständen Schadensersatz. Das hat der BGH in einem richtungsweisenden Urteil entschieden (AZ. VIII ZR 349/13).

Link-Tipp

Hier sind alle Informationen zum Thema Untervermietung für Mieter & Vermieter zusammengefasst.

6. Der Mieter betreibt ein Gewerbe in seiner Wohnung

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Das ist passiert: Der Mieter betreibt in der Wohnung ein Gewerbe, zum Beispiel ein Nagelstudio.

Das muss der Vermieter beachten: Hierzu gibt es laut Rechtsanwalt Buch sehr differenzierte Rechtsprechungen. „Es kommt darauf an, ob das Gewerbe nach außen wahrnehmbar ist.“ Das bedeutet: Je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto größer ist der Kündigungsgrund. „Wenn der Mieter nur ein Home Office betreibt, ist das wohl kein Grund für eine fristlose Kündigung. Gehen täglich viele Kunden in der Wohnung ein und aus, ist das in der Regel abmahnbar und kann dann auch eine fristlose Kündigung nach sich ziehen“, erklärt Buch.

Link-Tipp

Was Mieter und Vermieter wissen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel über die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung.

Will der Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen, braucht er aber nicht nur einen guten Grund, sondern muss auch formale Dinge beachten.

Abmahnung – am besten schriftlich

Bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann, muss der Vermieter seinen Mieter in vielen Fällen vorher abmahnen. Für Abmahnungen gibt es keine gesetzlich festgeschriebene Form. Aber: „Bei einer mündlichen Abmahnung hat der Vermieter ein Beweisproblem“, warnt der Mietrechtsexperte.

Fristlos kündigen – So muss eine Kündigung aussehen

Fristlos kündigen, Grafik: immowelt.de

Eine fristlose Kündigung muss immer die gesetzliche Schriftform einhalten. Das heißt: Der Brief muss vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten eigenhändig unterschrieben werden. Im Kündigungsschreiben muss immer ausführlich der Grund für die Kündigung angegeben werden – denn Vermieter können ihren Mietern nur fristlos kündigen, wenn sich die Kündigung auf einen im Gesetz genannten Kündigungsgrund stützt.  Daher ist es immer empfehlenswert, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Eine Auszugsfrist muss nicht genannt werden. Allerdings stehe dem Mieter eine sogenannte Ziehfrist von zwei Wochen zu, sagt Buch.

Der Mieter ignoriert die Kündigung – Was nun?

Es gibt Fälle, in denen Mieter behaupten, sie hätten die fristlose Kündigung gar nicht bekommen – das ist natürlich ein Problem, denn in der Regel muss der Vermieter nachweisen, dass die Kündigung zugegangen ist. Eine Möglichkeit ist es, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken. Doch auch ein Einschreiben ist nicht zu Hundertprozent sicher. Denn es beweist zwar, dass der Mieter den Brief erhalten hat, dass darin tatsächlich eine Kündigung war, lässt sich so jedoch nicht nachweisen. Um auf Nummer Sicher zu gehen, kann der Vermieter zusammen mit einem Zeugen den Brief persönlich übergeben. „Am sichersten ist es aber, die Kündigung über einen Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen“, sagt Buch.

Wenn der Mieter nicht auszieht – Räumungsklage

Die Kündigung ist beim Mieter angekommen, doch der Mieter weigert sich auszuziehen: Vermieter müssen jetzt Ruhe bewahren. „Wer versucht, den Mieter eigenmächtig auf die Straße zu setzen und zum Beispiel die Haustürschlösser austauscht, handelt nicht sehr klug“, weiß Buch aus Erfahrung. Im schlimmsten Fall werde dann der Vermieter schadensersatzpflichtig.

Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur eins: Der Vermieter muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die fristlose Kündigung rechtens ist. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden, kommt der Gerichtsvollzieher ins Spiel. Der Vermieter muss ihn mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur der Gerichtsvollzieher kann dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verwehren. Die Kosten trägt der Mieter.

Link-Tipp

Wie eine solche Klage abläuft und mit welchen Kosten sie verbunden ist, haben wir in diesem Artikel zur Räumungsklage zusammengefasst.


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87 Kommentare

anonymv95 am 16.08.2017 15:32

Guten Tag,

die Mieterin meiner Schwiegereltern wohnt nun seit 8 jahren im Haus und es gibt immer wieder Probleme mit der Zahlung. Momentan liegen die Schulden beim 4-fachen (!) des Mietpreises und meine SE haben die Nase voll. Habe ich... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.08.2017 15:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie haben den Text richtig verstanden. Ein nicht unerheblicher Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Wie lang ein Mieter zu diesem Zeitpunkt... mehr

jutta am 16.08.2017 09:14

Hallo, der Mieter meines EFH hat ohne zu fragen, Putz von den Wänden genommen . Er möchte rohes Fachwerk haben. Im Garten hat er komplett die

Gehwegplatten entfernt und durch Kopfsteinpflaster ersetzt. Die geforderte Haftpflicht im... mehr

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Immowelt-Redaktion am 16.08.2017 11:30

Hallo Jutta,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Es handelt sich hier um zwei verschiedene Sachverhalte. Einmal das unerlaubte Entfernen von Putz und Gehwegplatten. Hierbei handelt es sich um bauliche Veränderungen, die ohne Zustimmung... mehr

gertraudt am 11.08.2017 16:12

mein Rechtsanwalt hat meinen Mieter im Sept.16 eine fristlose und gesezliche Kündigung ausgesprochen,wegen Kürzung der MIete(30%).Die wohnung wird verkauft,aber eine vermietete Wohnung läßt sich nicht so gut verkaufen. unser mieter... mehr

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Immowelt-Redaktion am 14.08.2017 10:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der Mieter die Miete gar nicht oder nur teilweise zahlt, ist das ein Kündigungsgrund, der sich auch mit einer Räumungsklage vor Gericht durchsetzen lässt. Dies ginge nicht für den Fall,... mehr

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