Mieter fristlos kündigen: Kostenlose Musterschreiben
Dein Mieter zahlt seit geraumer Zeit seine Miete nicht mehr und du möchtest ihm fristlos kündigen?
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Im Gegensatz zu Mietern haben es Vermieter schwerer, wenn sie den Mietvertrag kündigen wollen. Sie brauchen dafür immer einen besonderen Grund: Zum Beispiel den einer Verwertungskündigung oder aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters. Daneben gibt es aber auch noch die fristlose Kündigung: Sie ist nur möglich, wenn sich der Mieter etwas Schwerwiegendes zu Schulden kommen lassen hat.
Welche Gründe gibt es für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter?
Wird der Mieter zum Problem, hat der Vermieter die Möglichkeit, ihm fristlos eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Doch nicht jedes Fehlverhalten eines Mieters rechtfertigt gleich eine fristlose Kündigung. Das sind Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen:
- ausbleibende Mietzahlungen (Wiederholungsfall)
- Zahlungsverzug und Mietrückstand
- Störung des Hausfriedens: Beleidigung, Lärm, Drogen, Gesundheitsgefährdung
- Der Mieter vernachlässigt die Mietwohnung
- Untervermietung: Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen
- Der Mieter betreibt ein Gewerbe in seiner Wohnung
1. Kündigungsgrund: Zahlungsverzug und Mietrückstand
Das ist passiert: Der Mieter zahlt seine Miete gar nicht mehr oder überweist sie nur noch teilweise.
Das muss der Vermieter beachten: Eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist laut Gesetz nur gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt. Dabei muss der Mietrückstand laut Bürgerlichem Gesetzbuch einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Falls der Mieter über einen längeren Zeitraum immer mal wieder nicht oder nur teilweise zahlt, muss der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. In diesen Fällen reicht eine schriftliche, fristlose außerordentliche Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig.
Der BGH urteilte im Dezember 2021, dass für die Kündigung wegen Mietrückstand der Gesamtrückstand erheblich ist. Eine Mieterin hatte zwei aufeinanderfolgende Mieten nicht komplett gezahlt, wobei bei der ersten kein erheblicher Teil fehlte. Ihre Klage gegen die Räumung wies der BGH nun ab und urteilte, dass die Mietrückstände nicht einzeln betrachtet werden, sondern der Gesamtmietrückstand entscheidend ist. (BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)
Wichtig: Wenn der Mieter binnen zweier Monate nach Zustellung einer Räumungsklage die Rückstände begleicht, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam und der Mieter hat das Recht, weiterhin in der Wohnung zu bleiben. Doch es gibt zwei Ausnahmen bei dieser sogenannten Schonfristzahlung:
- Wenn der Mieter sie in den vergangenen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen hat, kann die Schonfristzahlung eine Kündigung nicht mehr unwirksam machen.
- Hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben nicht nur fristlos, sondern hilfsweise auch ordentlich wegen Mietrückstand gekündigt, muss der Mieter trotzdem raus aus der Wohnung – zwar nicht fristlos, aber nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 ).
Zahlungsfähigkeit des Mieters vorweg prüfen
Mit einer Bonitätsauskunft vom Mieter können Vermieter erfahren, wie gut es um die Zuverlässigkeit des Mieters bei Zahlungen bestellt ist. Diese Auskunft dürfen sie allerdings erst kurz vor Unterzeichnung des Mietvertrages verlangen, wenn das Zustandekommen des Vertrages nur noch von einem positiven Ergebnis abhängt.
Daneben gibt es auch die Vorvermieterbescheinigung oder auch Mietschuldenfreiheitsbescheinigung genannt. In dieser steht, ob ein Mietinteressent bereits bei seinem Vorvermieter in Mietzahlungsverzug geraten ist. Allerdings sind Mieter nicht verpflichtet, diese vorzulegen und Vermieter haben kein Recht, sie einzufordern.
2. Der Mieter zahlt die Miete nicht pünktlich
Das ist passiert: Der Mieter zahlt zwar seine Miete, aber immer erst Tage oder sogar Wochen später als im Mietvertrag vereinbart.
Das muss der Vermieter beachten: Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist eine fristlose Kündigung auch gerechtfertigt, wenn der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt. Das sei eine „schwerwiegende Vertragsverletzung“ urteilten die Richter (BGH, Az.: VIII ZR 364/04). Allerdings muss der Vermieter seinen Mieter im Vorfeld wenigstens einmal abmahnen und ihm vor Augen führen, dass ihm im Widerholungsfall die Kündigung droht.
3. Der Mieter stört den Hausfrieden: Beleidigung, Lärm, Drogen
Das ist passiert: Der Mieter stört ständig und nachhaltig den Hausfrieden. Eine solche Störung liegt zum Beispiel vor, wenn er …
- … den Vermieter oder anderer Bewohner beleidigt.
- … sich aggressiv verhält.
- … andere belästigt.
- … im Hausflur mit Drogen handelt.
- … ständig Lärm verursacht – vor allem in den Nachtzeiten.
- … seinen Müll im Treppenhaus lagert.
- … für extremen Gestank verantwortlich ist – zum Beispiel, weil er 200 Wellensittiche in seiner Wohnung hält.
Das muss der Vermieter beachten: „Eine fristlose Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn die Situation unzumutbar ist“, sagt Peter Buch, Fachanwalt für Mietrecht von der Kanzlei Fasbender, Buch & Kollegen in Nürnberg. Begeht der Mieter eine Straftat, indem er zum Beispiel den Vermieter ohrfeigt, könne sofort fristlos gekündigt werden. Bei weniger schwerwiegenden Fällen – zum Beispiel bei Ruhestörungen – sei eine vorherige Abmahnung notwendig, erklärt der Experte.
Wichtig: Weil die Beweislast immer beim Vermieter liegt, sollte er unbedingt Zeugen benennen, die im schlimmsten Fall auch vor Gericht gegen den Mieter aussagen können, rät Buch. „Ein Protokoll allein reicht den Richtern meist nicht.“
4. Der Mieter vernachlässigt die Mietwohnung
Das ist passiert: Der Mieter verletzt ständig seine Sorgfaltspflichten und vernachlässigt dadurch die Wohnung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er...
- … durch sein Verhalten Brandgefahr herbeiführt (zum Beispiel, weil er brandgefährliche Stoffe in seiner Wohnung lagert).
- … die Heizung nicht aufdreht, obwohl Frostgefahr herrscht und die Heizungsrohre platzen könnten.
- … die Bausubstanz unerlaubt verändert oder gefährdet – zum Beispiel weil er eine Wand einreißt.
- … seine Wohnung so stark vermüllt und verwahrlosen lässt, dass die Bausubstanz gefährdet oder andere beeinträchtigt werden.
Das muss der Vermieter beachten: Verletzt der Mieter seine Sorgfaltspflichten in hohem Maß, kann ihn der Vermieter abmahnen und ihm eine angemessene Abhilferist setzen, um sein Verhalten zu ändern. Wirkt der Warnschuss nicht, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Bei weniger schwerwiegenden Gründen muss der Vermieter nach Ansicht vieler Gerichte aber den Weg der ordentlichen Kündigung wählen. Wann ein Fall als schwer oder weniger schwer zu beurteilen ist, ist oft eine Einzelfallentscheidung. Im Zweifel lohnt der Gang zum Rechtsanwalt.
5. Untervermietung: Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen
Das ist passiert: Der Mieter quartiert einen Untermieter bei sich ein oder überlässt seine Wohnung Dritten – ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen.
Das muss der Vermieter beachten: Wer seine Wohnung oder einen Teil davon Dritten überlassen will – egal ob gegen Geld oder umsonst – braucht laut Gesetz die Erlaubnis des Vermieters. Eine solche Erlaubnis ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter einen engen Familienangehörigen zu sich einziehen lässt. Ignoriert der Mieter, dass er grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters benötigt, stellt das eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter hat daher die Möglichkeit, nach einer Abmahnung auf Unterlassung zu klagen und schließlich das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Doch Achtung: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, seine Wohnung an einen Dritten zu vermieten, muss der Vermieter zustimmten. Sonst droht unter Umständen Schadensersatz. Das hat der BGH in einem richtungsweisenden Urteil entschieden (BGH, Az.: VIII ZR 349/13).
Untervermietung Airbnb und Co.: Bei der Untervermietung via Anbieter wie Airbnb, 9flats, Wimdu und Housetrip und Co. kann der Mieter gleich doppelt gegen geltendes Recht verstoßen. So kann ihm die gewerbliche Nutzung des Wohnraums unterstellt werden, was einer Zweckentfremdung entspräche und unter Umständen mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Ein weiterer Rechtsverstoß wäre es, wenn ein Mieter seine Wohnung untervermietet, ohne seinen Vermieter gefragt zu haben. Wer ohne Erlaubnis vermietet, dem droht eine Abmahnung und eine fristlose Kündigung der Wohnung.
6. Der Mieter betreibt ein Gewerbe in seiner Wohnung
Das ist passiert: Der Mieter betreibt in der Wohnung ein Gewerbe, zum Beispiel eine Musikschule.
Das muss der Vermieter beachten: Hierzu gibt es laut Rechtsanwalt Buch sehr differenzierte Rechtsprechungen: „Es kommt darauf an, ob das Gewerbe nach außen wahrnehmbar ist.“ Das bedeutet: Je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto eher berechtigt der unautorisierte Gewerbebetrieb zu einer Kündigung. „Wenn der Mieter nur ein Home Office betreibt, ist das wohl kein Grund für eine fristlose Kündigung. Gehen täglich viele Kunden in der Wohnung ein und aus, ist das in der Regel abmahnbar und kann dann auch eine fristlose Kündigung nach sich ziehen“, erklärt Buch.
Hier erfährst du, was Mieter und Vermieter über die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung wissen sollten.
Wie kündigen Vermieter ihren Mietern fristlos?
Will der Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen, braucht er aber nicht nur einen guten Grund, sondern muss auch formale Dinge beachten:
- Oft muss der Mieter zunächst abgemahnt werden
- Kündigungsschreiben aufsetzen
Wie schreiben Vermieter eine Abmahnung?
Bevor die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, muss der Vermieter seinen Mieter in vielen Fällen erst abmahnen, bevor er fristlos kündigt. So gehen Vermieter am besten vor:
Für Abmahnungen gibt es keine gesetzlich festgeschriebene Form. Aber: „Bei einer mündlichen Abmahnung hat der Vermieter ein Beweisproblem“, warnt Mietrechtsexperte Buch.
Die Abmahnung kann zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Nimmt der Empfänger den Brief allerdings nicht an, gibt’s auch keinen Rückschein und damit keinen Nachweis der Zustellung. Rechtssicher ist eine Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher. Günstiger ist die Zustellung durch einen Boten, der vor Gericht auch als Zeuge aussagen kann. Der muss den Inhalt zur Kenntnis nehmen, den Brief dann am besten persönlich übergeben und Tag und Uhrzeit notieren, wann er das Schreiben übergeben hat.
Die Abmahnung sollte auch das Wort „Abmahnung“ enthalten. Die Pflichtverletzung muss klar benannt werden, denn dem Mieter muss bewusst gemacht werden, welches Fehlverhalten ihm vorgehalten wird, zum Beispiel Mietverzug. Handelt es sich um eine andauernde Pflichtverletzung, muss dem Mieter eine Frist gesetzt werden, bis wann er diese beenden muss. Im Beispielfall also, bis wann er seine Mietzahlungspflicht erfüllt haben muss. Zudem sollten dem Mieter die Konsequenzen genannt werden, wenn er weiterhin seine Pflichten verletzt.
Wie muss eine fristlose Kündigung aussehen?
Eine fristlose Kündigung muss immer die gesetzliche Schriftform einhalten. Das heißt: Der Brief muss vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten eigenhändig unterschrieben werden. Im Kündigungsschreiben muss immer ausführlich der Grund für die Kündigung angegeben werden – denn Vermieter können ihren Mietern nur fristlos kündigen, wenn sich die Kündigung auf einen im Gesetz genannten Kündigungsgrund stützt. Daher ist es immer empfehlenswert, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Eine Auszugsfrist muss nicht genannt werden. „Dem Mieter steht eine Ziehfrist von zwei Wochen zu“, sagt Buch.
Es gibt Fälle, in denen Mieter behaupten, sie hätten die fristlose Kündigung gar nicht bekommen. Darum sollten Vermieter auch hierbei wieder nachweisen können, dass das Schreiben zugegangen ist: mit einer Kündigung per Einschreiben, Gerichtsvollzieher oder Bote beziehungsweise persönlicher Übergabe zusammen mit einem Zeugen.
Fristlose Kündigung: Was passiert, wenn der Mieter nicht auszieht?
Die Kündigung ist beim Mieter angekommen, doch der Mieter weigert sich auszuziehen: Vermieter müssen jetzt Ruhe bewahren. „Wer versucht, den Mieter eigenmächtig auf die Straße zu setzen und zum Beispiel die Haustürschlösser austauscht, handelt nicht sehr klug“, weiß Buch aus Erfahrung. Im schlimmsten Fall werde dann der Vermieter schadensersatzpflichtig.
Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur eins: Der Vermieter muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die fristlose außerordentliche Kündigung rechtens war. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden, kommt der Gerichtsvollzieher ins Spiel. Der Vermieter muss ihn mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur der Gerichtsvollzieher kann dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verwehren. Die Kosten der Räumung muss zunächst der Vermieter vorstrecken, grundsätzlich trägt sie aber der Mieter. Das bedeutet, dass sich der Vermieter das Geld später von seinem Ex-Mieter zurückholen muss. Das kann Probleme bereiten, wenn dieser beispielsweise zahlungsunfähig ist.
Wie eine solche Klage abläuft und mit welchen Kosten sie verbunden ist, haben wir in diesem Artikel zur Räumungsklage zusammengefasst.
Fazit: Vermieter sollten rasch handeln
Wird ein Mietverhältnis für den Vermieter wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters unzumutbar, sollten Vermieter rasch handeln. Denn je länger beispielsweise eine Räumungsklage hinausgezögert wird, desto teurer kann es für den Vermieter werden. Im Zweifel sollte der Vermieter einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.
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