Jetzt reicht´s: Wann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann

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Genug ist genug: Manchmal wünschen Vermieter nichts mehr, als ein Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Manchmal gibt es dafür gute Gründe. Welche das sind und wie Vermieter am besten dabei vorgehen – ein Überblick.

Im Gegensatz zu Mietern haben es Vermieter schwerer, wenn sie den Mietvertrag kündigen wollen. Sie brauchen immer einen besonderen Grund, möchten sie sich vom Mieter trennen. Fristlose Kündigungen sind sogar nur möglich, wenn sich der Mieter etwas Schwerwiegendes hat zu Schulden kommen lassen.

Fristlos kündigen, Kündigung, Foto: asiseeit / iStock.com
Genug ist genug: Wird der Mieter zum Problem, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen. Foto: asiseeit / iStock.com

Sechs gute Gründe für eine fristlose Kündigung

Wird der Mieter zum Problem, hat der Vermieter die Möglichkeit, ihm fristlos eine außerordentliche Kündigung auszusprechen. Doch nicht jedes Fehlverhalten eines Mieters rechtfertigt gleich eine fristlose Kündigung. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Zahlungsverzug – der Mieter zahlt die Miete nicht

Fristlos kündigen, Kalender, Foto: Fotogestoeber / fotolia.com
Kündigungsgrund 1: Zahlungsverzug. Foto: Fotogestoeber / fotolia.com

Das ist passiert: Der Mieter zahlt seine Miete gar nicht mehr oder überweist sie nur noch teilweise.

Das muss der Vermieter beachten: Eine  fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist laut Gesetz nur gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt. Dabei muss der Rückstand laut Bürgerlichem Gesetzbuch einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Falls der Mieter über einen längeren Zeitraum immer mal wieder nicht oder nur teilweise zahlt, muss der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. In diesen Fällen reicht eine schriftliche, fristlose außerordentliche Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig.

Wichtig: Wenn der Mieter binnen zweier Monate, nachdem ein gerichtlicher Räumungstitel rechtskräftig wurde, die Rückstände begleicht, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam und der Mieter hat das Recht, weiterhin in der Wohnung zu bleiben. Doch es gibt zwei Ausnahmen:

  • Diese sogenannte Schonfristzahlung kann eine Kündigung nicht mehr unwirksam machen, wenn der Mieter sie in den vergangenen zwei Jahren schon einmal in Anspruch genommen hat.
  • Hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben nicht nur fristlos, sondern hilfsweise auch ordentlich gekündigt, muss der Mieter trotzdem raus aus der Wohnung – zwar nicht fristlos, aber  nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: AZ VIII ZR 6/04).

2. Der Mieter zahlt die Miete nicht pünktlich

Fristlos kündigen, Sanduhr, Foto: ronstik / fotolia.com
Kündigungsgrund 2: Miete kommt nicht pünktlich. Foto: ronstik / fotolia.com

Das ist passiert: Der Mieter zahlt zwar seine Miete, aber immer erst Tage oder sogar Wochen später als im Mietvertrag vereinbart.

Das muss der Vermieter beachten: Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, ist eine fristlose Kündigung auch gerechtfertigt, wenn der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt. Das sei eine „schwerwiegende Vertragsverletzung“ urteilten die Richter (Az.: VIII ZR 364/04). Allerdings muss der Vermieter seinen Mieter im Vorfeld wenigstens einmal abmahnen.

3. Der Mieter stört den Hausfrieden

Fristlos kündigen, Lautsprecher, Foto: iStock / Nattakit Khunburan
Kündigungsgrund 3: Lärm. Foto: iStock / Nattakit Khunburan

Das ist passiert: Der Mieter stört ständig und nachhaltig den Hausfrieden. Eine solche Störung liegt zum Beispiel vor, wenn er …

  • … den Vermieter oder anderer Bewohner beleidigt.
  • … sich aggressiv Verhält.
  • … andere belästigt.
  • … im Hausflur mit Drogen handelt.
  • … ständig Lärm verursacht – vor allem in den Nachtzeiten.
  • … seinen Müll im Treppenhaus lagert.
  • … für extremen Gestank verantwortlich ist – zum Beispiel, weil er 200 Wellensittiche in seiner Wohnung hält.

Das muss der Vermieter beachten: „Eine fristlose Kündigung ist dann gerechtfertigt, wenn die Situation unzumutbar ist“, sagt Peter Buch, Fachanwalt für Mietrecht von der Kanzlei Fasbender, Buch & Kollegen in Nürnberg. Begehe der Mieter eine Straftat, indem er zum Beispiel den Vermieter ohrfeigt, könne sofort fristlos gekündigt werden. Bei weniger schwerwiegenden Fällen – zum Beispiel bei Ruhestörungen – sei eine vorherige Abmahnung notwendig, erklärt der Experte.

Wichtig: Weil die Beweislast immer beim Vermieter liegt, sollte er unbedingt Zeugen benennen, die im schlimmsten Fall auch vor Gericht gegen den Mieter aussagen können, rät Buch. „Ein Protokoll allein reicht den Richtern meist nicht.“

4. Der Mieter vernachlässigt die Mietwohnung

Fristlos kündigen, Zeitungen, Foto: Kara / fotolia.com
Kündigungsgrund 4: Müll ohne Ende. Foto: Kara / fotolia.com

Das ist passiert: Der Mieter verletzt ständig seine Sorgfaltspflichten und vernachlässigt dadurch die Wohnung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er...

  • … durch sein Verhalten Brandgefahr herbeiführt (zum Beispiel, weil er brandgefährliche Stoffe in seiner Wohnung lagert).
  • … die Heizung nicht aufdreht, obwohl Frostgefahr herrscht und die Heizungsrohre platzen könnten.
  • … die Bausubstanz unerlaubt verändert oder gefährdet – zum Beispiel weil er eine Wand einreißt.
  • … seine Wohnung so sehr verwahrlosen lässt, dass die Bausubstanz gefährdet oder andere beeinträchtigt werden.

Das muss der Vermieter beachten: Verletzt der Mieter seine Sorgfaltspflichten in hohem Maß, kann ihn der Vermieter abmahnen und ihm eine angemessene Frist setzen, um sein Verhalten zu ändern. Wirkt der Warnschuss nicht, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Bei weniger schwerwiegenden Gründen muss der Vermieter nach Ansicht vieler Gerichte aber den Weg der ordentlichen Kündigung wählen. Wann ein Fall als schwer oder weniger schwer zu beurteilen ist, ist oft eine Einzelfallentscheidung. Im Zweifel lohnt der Gang zum Rechtsanwalt.

5. Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen

Fristlos kündigen, Einzug, Foto: ArTo / fotolia.com
Kündigungsgrund 5: Untermieter. Foto: ArTo / fotolia.com

Das ist passiert: Der Mieter quartiert einen Untermieter bei sich ein oder überlässt seine Wohnung Dritten – ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen.

Das muss der Vermieter beachten: Wer seine Wohnung oder einen Teil davon Dritten überlassen will – egal ob gegen Geld oder umsonst – braucht laut Gesetz die Erlaubnis des Vermieters. Eine solche Erlaubnis ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter einen engen Familienangehörigen zu sich einziehen lässt. Ignoriert der Mieter, dass er grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters benötigt, stellt das eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter hat daher die Möglichkeit, nach einer Abmahnung auf Unterlassung zu klagen und schließlich das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Doch Achtung: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, seine Wohnung an einen Dritten zu vermieten, muss der Vermieter zustimmten. Sonst droht unter Umständen Schadensersatz. Das hat der BGH in einem richtungsweisenden Urteil entschieden (AZ. VIII ZR 349/13).

Link-Tipp

Hier sind alle Informationen zum Thema Untervermietung für Mieter & Vermieter zusammengefasst.

6. Der Mieter betreibt ein Gewerbe in seiner Wohnung

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Kündigungsgrund 6: Gewerbe in der Wohnung. Foto: Goodmanphoto / fotolia.com

Das ist passiert: Der Mieter betreibt in der Wohnung ein Gewerbe, zum Beispiel eine Musikschule.

Das muss der Vermieter beachten: Hierzu gibt es laut Rechtsanwalt Buch sehr differenzierte Rechtsprechungen: „Es kommt darauf an, ob das Gewerbe nach außen wahrnehmbar ist.“ Das bedeutet: Je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto eher berechtigt der unautorisierte Gewerbebetrieb zu einer Kündigung. „Wenn der Mieter nur ein Home Office betreibt, ist das wohl kein Grund für eine fristlose Kündigung. Gehen täglich viele Kunden in der Wohnung ein und aus, ist das in der Regel abmahnbar und kann dann auch eine fristlose Kündigung nach sich ziehen“, erklärt Buch.

Link-Tipp

Was Mieter und Vermieter wissen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel über die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung.

Will der Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen, braucht er aber nicht nur einen guten Grund, sondern muss auch formale Dinge beachten.

Abmahnung – am besten schriftlich

Bevor die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, muss der Vermieter seinen Mieter in vielen Fällen abmahnen. Für Abmahnungen gibt es keine gesetzlich festgeschriebene Form. Aber: „Bei einer mündlichen Abmahnung hat der Vermieter ein Beweisproblem“, warnt Mietrechtsexperte Buch.

Die Abmahnung kann zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Nimmt der Empfänger den Brief allerdings nicht an, gibt’s auch keinen Rückschein und damit kein Nachweis der Zustellung. Rechtssicher ist eine Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher. Günstiger ist die Zustellung durch einen Boten, der vor Gericht auch als Zeuge aussagen kann. Der muss den Inhalt zur Kenntnis nehmen, den Brief dann am besten persönlich übergeben und Tag und Uhrzeit notieren, wann er das Schreiben übergeben hat.

Die Abmahnung sollte auch das Wort „Abmahnung“ enthalten. Die Pflichtverletzung muss klar benannt werden, denn dem Mieter muss bewusst gemacht werden, welches Fehlverhalten ihm vorgehalten wird. Handelt es sich um eine andauernde Pflichtverletzung, muss dem Mieter eine Frist gesetzt werden, bis wann er diese beenden muss. Zudem sollten dem Mieter die Konsequenzen genannt werden, wenn er weiterhin seine Pflichten verletzt.

Fristlos kündigen – So muss eine Kündigung aussehen

Fristlos künigen, Vermieter, Foto: Tinpixels / iStock.com
Wer als Vermieter die fristlose Kündigung schreibt, sollte die Kündigungsgründe sorgfältig formulieren. Foto: Tinpixels / iStock.com

Eine fristlose Kündigung muss immer die gesetzliche Schriftform einhalten. Das heißt: Der Brief muss vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten eigenhändig unterschrieben werden. Im Kündigungsschreiben muss immer ausführlich der Grund für die Kündigung angegeben werden – denn Vermieter können ihren Mietern nur fristlos kündigen, wenn sich die Kündigung auf einen im Gesetz genannten Kündigungsgrund stützt. Daher ist es immer empfehlenswert, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen. Eine Auszugsfrist muss nicht genannt werden. „Dem Mieter steht eine Ziehfrist von zwei Wochen zu“, sagt Buch.

Der Mieter ignoriert die Kündigung – Was nun?

Es gibt Fälle, in denen Mieter behaupten, sie hätten die fristlose Kündigung gar nicht bekommen – das ist natürlich ein Problem, denn in der Regel muss der Vermieter nachweisen, dass die Kündigung zugegangen ist. Eine Möglichkeit ist es, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken. Doch auch ein Einschreiben ist nicht zu 100 Prozent sicher. Denn es beweist zwar, dass der Mieter den Brief erhalten hat, dass darin tatsächlich eine Kündigung war, lässt sich so jedoch nicht nachweisen. Um auf Nummer Sicher zu gehen, kann der Vermieter zusammen mit einem Zeugen den Brief persönlich übergeben. „Am sichersten ist es aber, die Kündigung über einen Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen“, sagt Buch.

Wenn der Mieter nicht auszieht – Räumungsklage

Die Kündigung ist beim Mieter angekommen, doch der Mieter weigert sich auszuziehen: Vermieter müssen jetzt Ruhe bewahren. „Wer versucht, den Mieter eigenmächtig auf die Straße zu setzen und zum Beispiel die Haustürschlösser austauscht, handelt nicht sehr klug“, weiß Buch aus Erfahrung. Im schlimmsten Fall werde dann der Vermieter schadensersatzpflichtig.

Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur eins: Der Vermieter muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die fristlose außerordentliche Kündigung rechtens war. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden, kommt der Gerichtsvollzieher ins Spiel. Der Vermieter muss ihn mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur der Gerichtsvollzieher kann dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verwehren. Die Kosten der Räumung muss zunächst der Vermieter vorstrecken, grundsätzlich trägt sie aber der Mieter. Das bedeutet, dass sich der Vermieter das Geld später von seinem Ex-Mieter zurückholen muss, was Probleme bereiten kann, wenn dieser zahlungsunfähig ist.

Link-Tipp

Wie eine solche Klage abläuft und mit welchen Kosten sie verbunden ist, haben wir in diesem Artikel zur Räumungsklage zusammengefasst.

Fazit: Vermieter sollten rasch handeln

Wird ein Mietverhältnis für den Vermieter wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters unzumutbar, sollten Vermieter rasch handeln. Denn je länger beispielsweise eine Räumungsklage hinausgezögert wird, desto teurer kann es für den Vermieter werden. Im Zweifel sollte der Vermieter einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.

08.11.2017


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106 Kommentare

Dietrich am 12.12.2017 18:45

Bitte um Hilfe und Rat.

Hallo,wir wohnen seit 4 Monaten in einem EFH mit Grundstück zur Miete.

Vor und beim Vertragsabschluss wurde gefragt ob wir ein Carport bauen dürfen,was zugestimmt wurde.

Wir haben uns dann für eine Fertiggarage... mehr

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Immowelt-Redaktion am 13.12.2017 08:35

Hallo Dietrich und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn dem Mieter der Bau eines Carports gestattet wurde und er errichtet dann eine Garage, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung an der Mietsache ohne Zustimmung des... mehr

Boots Hain am 09.12.2017 00:09

Hallo. Ich hoffe Sie können mir helfen.

 

Ich und meine Familie sind in neue Wohnung umgezogen. Wir sind hier nur fast 2 Monate in die Wohnung. Ich weiss nicht was mein Fehler beim Jobcenter aber der Vermieter hat die Miete nicht... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.12.2017 09:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich ist eine fristlose Kündigung laut Gesetz dann gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt. Allerdings:... mehr

Volker am 03.12.2017 20:21

Ich habe heute meine Schlüssel verloren. Mein Vermieter besteht darauf ihn wieder zu finden. Ich habe 5 Std. In der. Kälte gesucht keine Chance ihn zu finden . Ich habe nur einen bekommen. Jetzt droht er mit alle Türschlösser im Haus zu... mehr

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