Mietschulden: Erste Hilfe für Mieter

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Das Auto muss in die Werkstatt, hohe Nachzahlungen von Betriebskosten und Strom stehen an – schneller als gedacht ist das Konto im Minus und der Mieter kann die Miete nicht mehr bezahlen. Die Konsequenz: Mietschulden. Tipps, wie Mieter dann vorgehen sollten.

Mietschulden, Mietrückstand, Mieter, Geldbeutel, Foto: Photographee.eu / fotolia.com
Wenn der Geldbeutel leer ist, können Mieter häufig ihre Miete nicht mehr bezahlen. Mietschulden sind dann die Folge. Foto: Photographee.eu / fotolia.com

Die wichtigste Vertragspflicht des Mieters ist es, die Miete pünktlich zu zahlen. Ist das nicht der Fall, spricht man vom Mietrückstand. Der kann schlimme Konsequenzen haben: Ist der Mieter mit der Zahlung im Verzug, kann ihm die Wohnung fristlos gekündigt werden und eine Räumungsklage droht – deswegen sollte er schnell handeln.

Ab wann sich der Mieter in Mietrückstand befindet

„Ein Mieter gerät in Mietrückstand, wenn er seine Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus entrichtet“, sagt Jürgen Schirmacher, Rechtsanwalt und Vorstandsmitglied vom Mieterschutzbund Berlin. Laut BGH reicht es, wenn er die Überweisung am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank anweist, sofern das Konto ausreichend gedeckt ist. Entgegenstehende Bestimmungen in Formularverträgen, dass es nämlich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt, sind unwirksam (BGH VIII ZR 222/15). Wichtig: Der Samstag zähle hierbei nicht als Werktag.

Zahlt der Mieter zwei Monate hintereinander keine Miete oder einen erheblichen Teil nicht, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Das Gleiche gilt dann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum nur teilweise zahlt und im Gesamten über zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Ausnahme: Mindert der Mieter berechtigt wegen Wohnungsmängeln seine Miete, gerät er nicht in Zahlungsverzug.

Mietschulden: wie Mieter vorgehen sollten

Wer in Mietrückstand gerät, sollte vor allem erst einmal nicht in Panik verfallen. Tipps für betroffene Mieter:

Persönlich mit dem Vermieter reden
Mieter sollten in so einem Fall den Vermieter so schnell wie möglich persönlich kontaktieren. Vielleicht lässt sich eine Einigung finden – Mieter können beispielsweise anbieten, die fällige Monatsmiete in Raten abzubezahlen.

Hilfe von Mietervereinen
Mieter können sich Hilfe bei Mietervereinen holen, die verschiedene Möglichkeiten aufzeigen und den Mieter beraten.

Geld leihen
Mieter sollten sich außerdem in ihrem Verwandten- und Freundeskreis erkundigen, ob ihnen jemand ein Darlehen gewähren würde.

Mietzahlung von Jobcenter
Sind Mieter arbeitslos und beziehen Arbeitslosengeld II (ALGII), können sie ihren Mietrückstand sowie die künftige Miete nach § 34 Abs. 1 SGB XII unter Umständen vom Jobcenter bezahlen lassen. Dazu müssen sie einen Antrag auf Mietschulden-Übernahme stellen. Die Übernahme der Mietschulden kann entweder bei Beihilfe oder Darlehen erfolgen – Letzteres müssen Mieter wieder zurückzahlen.

Unterstützung vom Sozialamt
Können Mieter von ihrem geringen Lohn die Miete nicht vollständig zahlen, können sie beim Sozialamt einen Antrag auf Mietschuldenübernahme stellen. „Das Sozialamt übernimmt in der Regel Mietschulden als Hilfe zum Lebensunterhalt, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist – und der Mieter ansonsten auf der Straße sitzt“, erklärt Rechtsanwalt Schirmacher. Wenn man bedürftig ist, sollte auf jeden Fall ein Antrag gestellt werden. Wird dieser abgelehnt, solle der Mieter das in jedem Fall durch einen Experten überprüfen lassen.

Wohngeld beantragen
Mieter sollten sich bei der zuständigen Stadt- und Gemeindeverwaltung erkundigen, ob sie Anrecht auf Wohngeld haben.

Fristlose Kündigung oder Räumungsklage: Schulden müssen beglichen werden

Doch manchmal ist es bereits zu spät und der Mieter hält die fristlose Kündigung oder die Räumungsklage bereits in den Händen. „Bei einer Kündigung sollten Mieter überprüfen, ob sie wirksam ist, also ob sie den formalen Anforderungen genügt“, sagt Schirmacher. Doch meistens hilft nur noch eines: den Mietrückstand ausgleichen.

Achtung

Auch regelmäßige unpünktliche Zahlungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Davor muss der Vermieter dem Mieter allerdings eine Abmahnung schicken. Das hat der Bundesgerichtshof (Az. VII ZR 364/04) beschlossen.

Eine fristlose Kündigung wird nur unwirksam, wenn:

  • der Mieter den Mietrückstand unverzüglich nach Erhalt der Kündigung bezahlt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, Satz 2 BGB).
  • der Mieter den Betrag innerhalb von zwei Monaten bezahlt, nachdem die Räumungsklage rechtshändig ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Wichtig: nur eine vollständige Zahlung kippt die Kündigung (BGH, VIII ZR 261/15).
  • eine öffentliche Stelle die Schulden übernimmt. Zwei Monate, nachdem die Räumungsklage zugestellt wurde, muss eine dementsprechende Erklärung vorliegen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2, S. 1 BGB).

Der Mieter kann diese Optionen aber nur alle zwei Jahre nutzen. Wer ständig in Mietrückstand gerät, soll nicht geschützt werden.

Muss der Mieter seine Wohnung verlassen, sitzt er nicht sofort auf der Straße. Gerichte informieren die zuständige Stadt und Gemeinde über eine Räumung. Die Behörden nehmen dann in der Regel Kontakt zu den Betroffenen auf, um ihnen bei der Wohnungssuche weiterzuhelfen. Viele Städte haben für diese Fälle auch Übergangswohnungen.

Mieter sollten außerdem nicht vergessen: Eine fristlose Kündigung ist auch für Vermieter mit finanziellem Aufwand verbunden – das heißt, auch er will so eine Situation regeln. Daher sollten Mieter im Mietrückstand immer zunächst versuchen, sich mit ihrem Vermieter persönlich zu einigen.


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1 Kommentar

Sabine am 09.04.2016 00:12

Ich habe im Haus defekte Stromleitungen falsch gepolt. Schimmel Feuchtigkeit Rückstau von der wc Anlage und soll 720_Euro zahlen. Jetzt habe ich die Miete einbehalten und bekomme nun Ärger. Was ist nun richtig

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.04.2016 08:58

Liebe Sabine,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wann einem Mieter eine Mietminderung zusteht und wie hoch diese ausfallen kann, lässt sich leider pauschal nicht beantworten. Hierzu muss stets der Einzelfall beurteilt werden.... mehr