Räumungsklage: Ablauf, Dauer, Kosten

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Der Vermieter hat gekündigt, der Mieter will aber nicht ausziehen: So ein Konflikt kann schnell in einer Räumungsklage gipfeln. Doch bis der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, dauert es oft. Alles Wichtige zu Ablauf, Dauer und Kosten der Räumungsklage.

Übersicht

Ablauf einer Räumungsklage
Dauer einer Räumungsklage
Kosten einer Räumungsklage
Alternativen zur Räumungsklage

Die Kündigung im Briefkasten – das nimmt nicht jeder Mieter einfach so hin. So mancher widerspricht dem Schreiben oder ignoriert es und bleibt weiterhin in der Wohnung. Die Schlösser einfach austauschen und den Mieter vor die Tür setzen darf der Vermieter aber nicht – das wäre strafbar. Erst muss er eine Räumungsklage einreichen, dann entscheidet das Gericht, ob eine Zwangsräumung angebracht ist oder nicht.

Ablauf einer Räumungsklage

Damit der Vermieter eine Räumungsklage einreichen kann, muss er erst wirksam kündigen. Im weiteren Verlauf darf sich das Gericht an den Gründen aus dem Kündigungsschreiben orientieren – ist die Kündigung des Vermieters unwirksam, kann der Mieter in der Wohnung bleiben und das Mietverhältnis bleibt bestehen.

In Kurzform läuft eine Räumungsklage meist wie folgt ab:

1. Kündigung muss rechtens sein

Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen und für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Je nach Kündigungsgrund muss der Vermieter zudem eine bestimmte Kündigungsfrist einhalten.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, muss er auch hier einen nachvollziehbaren Grund nennen, warum und für wen er die Wohnung benötigt. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate.
Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter aussprechen, wenn der Mieter eine nach Paragraf 543 BGB erhebliche Vertragsverletzung begangen hat.
Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann der Vermieter den Mieter zum Auszug bewegen. Das heißt, er bezahlt den Mieter dafür, dass er zu einem festen Termin auszieht. Beispielsweise wenn er die Wohnung sanieren will. Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht, Dr. Jürgen Grimm, sagt: „Mit der Unterschrift des Mieters hat der Vermieter gute Aussichten auf Erfolg bei einer Räumungsklage.“

2. Mieter zieht nach Kündigung nicht aus: Was kann der Vermieter tun?

Wenn der Mieter trotz rechtlich einwandfreier Kündigung nicht ausziehen will, hat der Vermieter trotzdem noch zwei Möglichkeiten, beiden ein kostenintensives Gerichtsverfahren zu ersparen.

Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache widersprechen: Das ist vor allem deshalb wichtig, weil sich andernfalls das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert (§ 545 BGB). Um seinen Widerspruch zu äußern, hat der Vermieter zwei Wochen Zeit. Die Frist läuft, sobald der Vermieter von der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietwohnung durch den Mieter erfährt (§ 545 S. 2 Nr. 2 BGB).

Praxis-Tipp

Vorher lohnt sich aber ein Blick in den Mietvertrag: Ist darin bereits die Verlängerung des Mietverhältnisses für den Fall, dass der Mieter den Gebrauch fortsetzt, ausgeschlossen, so muss der Vermieter nicht auch noch widersprechen.

Reagiert der Mieter auf den Widerspruch des Vermieters nicht, so hat er die Option, den Zwist über die außergerichtliche Streitbeilegung zu klären: Will der Mieter zum Beispiel nicht ausziehen, weil dies mit Kosten verbunden ist, so könnte der Vermieter erwägen, sich an den Umzugskosten zu beteiligen. Auch könnte er freiwillig eine Räumungsfrist gewähren, oder ihm bei der Suche nach einer Wohnung helfen. Die Vereinbarungen hierzu sollten sie schriftlich festhalten – sie können auch bereits Teil eines Mietaufhebungsvertrags sein.

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3. Der Vermieter reicht die Räumungsklage ein: Wann und wie?

Finden Mieter und Vermieter keine gemeinsame Lösung, bleibt die Räumungsklage. Wann eine Räumungsklage eingereicht werden kann, richtet sich nach Art der Kündigung.

Liegt eine fristlose Kündigung vor, so kann der Vermieter die Klage bereits bei Kündigung des Mietvertrages einreichen. „Bei Mietrückständen empfehle ich, die Räumungsklage sofort einzureichen, da das Verfahren meist eine gewisse Vorlaufzeit braucht“, rät Fachanwalt Grimm.
Bei Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Vermieter hingegen dem Mieter die Möglichkeit lassen, Widerspruch einzulegen und den Ablauf der Kündigungsfrist abwarten.

Der Vermieter reicht die Räumungsklage beim jeweils zuständigen Amtsgericht des Wohnbezirks ein, in dem sich das Mietobjekt befindet. Bei Gewerbeobjekten kommt es bei der Zuständigkeit darauf an, wie hoch der Streitwert ist: Beträgt er weniger als 5.000 Euro, so ist die Räumungsklage beim Amtsgericht einzureichen. Sind es mehr, so ist das jeweilige Landgericht zuständig.

Diese Punkte müssen in einen Antrag auf Räumungsklage

Die wichtigsten Punkte im Antrag auf Räumungsklage, auch Räumungsantrag genannt, sind laut Fachanwalt Grimm:

Name des Klägers
Name des Beklagten
Der Grund der Klage: zum Beispiel der Zahlungsverzug des Mieters
Gegebenenfalls der Widerspruchsgrund des Mieters gegen die Kündigung
Gegebenenfalls eine Stellungnahme des Vermieters, warum er trotz Widerspruch des Mieters die Räumungsklage einreicht.

Damit die Räumungsklage eröffnet wird, muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Dieser richtet sich nach der Höhe des Streitwertes und beträgt meist einige hundert Euro.

Info

Gleichzeitig mit der Räumungsklage kann der Vermieter auch eine Nutzungsentschädigung einklagen (§ 546a BGB). „Diese kann er ab dem Zeitpunkt fordern, zu dem die Kündigungsfrist endet“, sagt Dr. Grimm. Laut Urteil des BGH darf der Vermieter statt der ehemaligen Miethöhe auch die marktübliche Miete als Entschädigung fordern. Die gleichzeitige Klage habe jedoch Vor- und Nachteile für Vermieter:

Es gibt nur ein Verfahren, bei dem der Vermieter gleich den Zahlungstitel bekommt
Die Prozesskosten sind günstiger als bei zwei separaten Verfahren

Die Zahlungsklage kann die Räumungsklage verzögern, wenn es Unklarheiten gibt – etwa wegen der Höhe der Nutzungsentschädigung.
Bei einer Räumungsklage wegen Mietschulden hat der Mieter oft kein Geld, daher machen viele Vermieter ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht geltend.

4. Der Mieter erfährt von der Räumungsklage: Wie abwenden?

Nach Eröffnung der Räumungsklage wird dem Mieter die Mitteilung darüber zugestellt. Nun kann er versuchen die Räumungsklage doch noch abzuwenden – beispielsweise indem er ausstehende Mietzahlungen leistet. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch würden Kündigung und Räumungsklage dann unwirksam. Ab Zustellung der Räumungsklage bleiben dem Mieter zwei Monate Zeit, seine Mietschulden zu begleichen. Der Rechtsexperte rät dazu: „Wenn das Verfahren schon läuft, sollte der Mieter den Zahlungsbeleg auch an das Gericht senden.“ Grimm schränkt jedoch ein: „Schwierig wird es, wenn der Vermieter zusammen mit der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erteilt hat.“

Diese bliebe laut aktueller Rechtsprechung auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Schulden begleicht.

Link-Tipp

Erste Hilfe für Mieter bei Mietschulden gibt es hier.

5. Verhandlung vor dem Amtsgericht

Am Gerichtstermin muss der Vermieter Beweise für die Kündigung vorlegen und der Mieter seine Verteidigungs- oder Widerspruchsgründe darlegen. „Hier dienen Urkunden, Zeugenaussagen oder Gutachten von Sachverständigen als Beweise“, sagt Grimm.

Nach der mündlichen Anhörung wird das Urteil geschrieben und den Parteien zugestellt. Dieser Schritt im Prozess der Räumungsklage dauert vier Wochen – dann wird das Urteil rechtskräftig. Die Folge: „Jene Seite, die den Rechtstreit verliert, muss die Prozesskosten und den Anwalt der Gegenseite zahlen.“ Wird die Klage abgewiesen, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam. Bekommt der Vermieter Recht, wird ein Räumungstitel erteilt. Der Mieter muss dann die Gerichts- und auch die Räumungskosten tragen.

6. Vollstreckung und Zwangsräumung

Wenn der Räumungstitel erteilt ist, bestimmt der Gerichtsvollzieher den Vollstreckungstermin. „Zwischen der Mitteilung des Räumungstermins und der Räumung müssen mindestens drei Wochen liegen“, sagt der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht. Die Dauer der Zwangsräumung hängt vom Vermieter ab: Er kann eine herkömmliche Räumung, oder eine Räumung nach dem Berliner Modell wählen. Den Vorschuss für die Räumungskosten zahlt der Vermieter, er kann sie aber hinterher vom Mieter einklagen.

	Herkömmliche Räumung	Berliner Räumung
Kosten	Bis zu 5.000 Euro bei einer mittleren Wohnung (rund 1.000 Euro pro Zimmer)	Bis zu 500 Euro bei einer mittleren Wohnung (inklusive Kostenvorschuss)
Vorteile	Kaum Aufwand für den Vermieter, da der Gerichtsvollzieher die Firmen für die Räumung beauftragt.	Günstig, da kein Umzugsunternehmen beauftragt werden muss.
Nachteile	Gefahr für den Vermieter, dass er auf den Kosten sitzen bleibt.	Der Vermieter muss sich selbst um alles kümmern.

Herkömmliche Räumung: Die einfache Art

Weigert sich der Mieter standhaft auszuziehen, oder zieht er einfach aus, ohne die Schlüssel zu übergeben, kommt es zur Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher bestellt zum Räumungstermin auch einen Schlosser und ein Umzugsunternehmen. Dr. Grimm erklärt: „Der Gerichtsvollzieher öffnet die Wohnung, übergibt sie zurück an den Vermieter und der Schlosser tauscht die Schlösser aus.“ Der Hausrat des Mieters wird auf Veranlassung des Gerichtsvollziehers bei einem Spediteur oder einer sonstigen Firma für eine gewisse Zeitdauer eingelagert. „Nach Ablauf der Zeit werden verwertbare Gegenstände nach den hierfür vorgesehenen Vorschriften verwertet und der Unrat entsorgt.“

Kosten der Räumung: Je nach Wohnungsgröße. Bei einer mittleren Wohnung liegen die Räumungskosten laut Dr. Grimm bei circa 4.000, 5.000 Euro. „Man kann mit nahezu 1.000 Euro pro Zimmer rechnen.“

Mehr erfharen: Eine detaillierte Kostenrechnung einer herkömmlichen Räumung gibt es im Kapitel Kosten einer Räumungsklage.

Wann Vermieter sich dafür entscheiden: „Es lohnt sich, wenn der Vermieter möglichst wenig Aufwand will, oder eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht hat, die die Kosten übernimmt.“

Berliner Räumung: Die günstige Art

Bei der Berliner Räumung ist der Ablauf ähnlich, nur beauftragt der Vermieter kein Umzugsunternehmen, sondern wird selbst aktiv. „Er lässt das Eigentum des Mieters in der Wohnung oder lagert es ein. Dann setzt er dem Mieter eine Frist und fordert ihn auf, dieses abzuholen“, sagt Dr. Grimm. Die Frist betrage meist einen Monat, erst danach darf er den Hausrat entsorgen.

Kosten der Räumung: „Der Vermieter zahlt einen Kostenvorschuss von maximal 500 Euro, die tatsächlichen Kosten belaufen sich dann aber meist auf 100, 150 Euro“, schätzt der Mietrechtsexperte.

Wann sich Vermieter dafür entscheiden: „Es ist die günstigere Variante, die aber mehr Engagement von Seiten des Vermieters fordert. Meist entscheidet er sich dafür, wenn er die Kosten ohnehin nicht vom Mieter zurückerstattet bekommen würde, weil dieser zahlungsunfähig ist.“

Info

Vermieterpfandrecht
Für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Vermieter in der Regel sein Vermieterpfandrecht geltend machen (§ 562 BGB). Dieses betrifft vor allem Einrichtungsgegenstände – Gegenstände, die der Mieter im Alltag braucht, sind davon ausgenommen, zum Beispiel Kinderwagen, Kühlschrank oder Fernseher. Die pfändbaren Gegenstände darf der Vermieter jedoch nicht einfach verkaufen: Sie müssen in einer öffentlichen Versteigerung feilgeboten werden, bei der das höchste Gebot den Zuschlag bekommt (§1235 BGB). Aber: „Von diesem Recht hat der Vermieter in der Praxis oft nichts, weil die meisten Mieter nur das Schlechteste zurücklassen“, so Grimm.

Dauer einer Räumungsklage

Von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung kann es unterschiedlich lang dauern:

Drei Monate, wenn es schnell geht: Zum Beispiel bei einem Versäumnisurteil.
Fünf bis sechs Monate, wenn der Mieter beispielsweise nach Zugang der Räumungsklage eine Räumungsfrist beantragt.
Bis zu zwei Jahre oder länger: „Zum Beispiel, wenn bei gesundheitlichen Problemen des Mieters ein Gutachten eingeholt werden muss“, sagt Grimm.

„Es kann auch ein Gesamtpaket an Gründen sein: Eine lange Mietdauer von über 20 Jahren, dass der Mieter dort seine gesamten sozialen Kontakte hat, bereits in hohem Alter ist und gesundheitliche Probleme hat“, so der Rechtsexperte.

Können Mieter einen Räumungsaufschub erwirken?

Mieter, die die Räumung abwenden wollen und sich Chancen auf Erfolg ausrechnen, können zunächst den Weg vor Gericht wählen. Geht das Urteil nicht zu ihren Gunsten aus, können sie die Kündigung und Räumung auch dann noch verhindern oder zumindest die Räumung hinauszögern, indem sie:

Gegen das Urteil des Gerichtes Berufung einlegen: Im Zivilrecht ist das nur möglich, wenn das statthaft und zulässig ist. Statthaft ist die Berufung bei den meisten Urteilen in erster Instanz. Zulässig ist sie, wenn der Wert der Berufungssumme 600 Euro übersteigt oder das Ausgangsgericht die Berufung zugelassen hat (§§ 511 ff. ZPO). Achtung, hierbei besteht Anwaltszwang.
Die Verlängerung der Räumungsfrist beantragen. Auch hierfür ist dann das Berufungsgericht zuständig (§ 721 ZPO).
Unter Umständen kann parallel dazu ein Antrag auf Vollstreckungsschutz gestellt werden (§ 765a ZPO).

Hilfe für Mieter, wenn die Zwangsräumung droht

Sobald das Urteil vollstreckbar ist, kann der Mieter als letztes Mittel beim zuständigen Gericht Vollstreckungsschutz beantragen. Hierfür muss er Gründe nennen, wie eine schwere Erkrankung, Suizidgefahr, oder dass seiner Familie die Obdachlosigkeit droht. „Ob der Schutz bewilligt wird, ist vom Einzelfall abhängig“, so Grimm. Spätestens 14 Tage vor dem Räumungstermin muss der Mieter den Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen. Beim genauen Vorgehen können sich Mieter auch von einem Anwalt oder bei ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen.

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Zudem informiert das Gericht stets die zuständige Kommune über die kommende Räumung. Diese nimmt dann in der Regel Kontakt zum Mieter auf und hilft ihm bei der Wohnungssuche.

Kosten einer Räumungsklage

Die Kosten einer Räumungsklage hängen von den Anwaltskosten und dem Streitwert ab. Im Falle der Räumungsklage ist der Streitwert laut Gerichtskostengesetz in der Regel der einjährige Mietzins auf Basis der Nettokaltmiete (§ 41 Abs.2 S.1 GKG). Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2 S.1 i. V. m. § 41 Abs.1 S.2 GKG).

Bei einer Monatskaltmiete von beispielsweise 600 Euro liegt der Streitwert bei 7.200 Euro. Kommen noch drei Monatsmieten Mietrückstand hinzu, sind es insgesamt 9.000 Euro. In diesem Fall muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss von 666 Euro zahlen (KV GKG). Die Kosten für eine herkömmliche Räumungsklage im Einzelnen:

Außergerichtliche Anwaltskosten des Vermieters	810 Euro
Anwaltskosten des Vermieters	1.140 Euro
Anwaltskosten des Mieters	1.530 Euro
Gerichtskosten KV GKG	666 Euro
Prozesskosten gesamt	3.340 Euro

Für Vermieter bedeutet ein Gerichtsverfahren zudem stets Mehrkosten. Hinzu kommt, dass während des Prozesses meist keine Miete gezahlt wird – monatlicher Mietausfall kommt demnach noch hinzu. Bei einer Prozessdauer von zwei Jahren könne laut Grimm so bei einer Monatsmiete von 600 Euro ein Mietrückstand von 14.400 Euro zusammenkommen.

Hilfe für Vermieter bei Zahlungsforderungen

Die Räumungsklage ist oft auch eine starke finanzielle Belastung für den Vermieter: Er zahlt zunächst die Gerichts- und Räumungskosten. Kann der Mieter aber nicht zahlen, läuft er Gefahr auf den Kosten sitzen zu bleiben. Um das zu verhindern, sollte er zunächst die Kosten außergerichtlich einfordern und dem Mieter eine Zahlungsfrist setzen. Zahlt dieser nicht, kann ihn der Vermieter auf Zahlung verklagen. Im Erfolgsfall erhält er dann einen Zahlungstitel, der 30 Jahre lang gilt. Kommt der Mieter später wieder zu Geld, kann der Vermieter seine Ansprüche doch noch geltend machen.

Grimm rät Vermietern vor allem vorzubeugen: „Drei Monatskaltmieten als Mietkaution sind zumindest eine gewisse Sicherheit.“ Sobald sie Unregelmäßigkeiten bei den Mietzahlungen feststellen, sollten sie schnell reagieren: Nach den Gründen fragen und gegebenenfalls abmahnen.

Link-Tipp

Für das nächste Mal: Wie Vermieter den richtigen Mieter finden.

Wann lohnt sich eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage kann sich lange hinziehen, teuer werden und zehrt stark an den Nerven. Wer ein solches Verfahren auf sich nimmt, sollte es darum nur tun, wenn er gute Aussicht auf Erfolg hat:

Als Vermieter mit starken Beweisen für die Vertragsverletzung des Mieters oder berechtigtem Eigeninteresse.
Als Mieter mit klarem Widerspruchs- oder Härtefallgrund.

Alternativen zur Räumungsklage

„Lass uns nochmal drüber reden“ – lässt sich das bei einer Räumungsklage noch einfach so sagen? Prinzipiell kann der Vermieter die eingereichte Räumungsklage jederzeit wieder stoppen – das ist allerdings unrealistisch. Denn in den meisten Fällen gehe es um einen Zahlungsrückstand, dann sei Schlichtung oder Mediation nicht erfolgsversprechend. Nur wenn unterdrückte Emotionen der Auslöser für die Räumungskündigung seien, könne zum Beispiel eine Mediation unter Umständen helfen.

Eine Alternative zum Gerichtsverfahren ist vorgerichtliches Mietforderungsmanagement. Dabei handelt es sich um eine einvernehmliche Problemlösung zwischen Vermieter und Mieter, die ein Beratungsprofi gezielt unterstützt. „Statt auf ein Urteil warten zu müssen, erhält der Vermieter meist die Zusage einer Mietschuldenübernahme oder eine vollstreckbare notarielle Urkunde, mit der er seine Ansprüche umgehend ausgleichen kann." Dies sei zu einem Bruchteil der Gerichtskosten und der Zeit möglich.

Andreas Steger10.11.2021

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31 Kommentare

Paisley Valentina am 19.02.2024 13:37

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