Räumungsklage: Ablauf, Dauer, Kosten

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Der Vermieter hat gekündigt, der Mieter will aber nicht ausziehen: So ein Konflikt kann schnell in einer Räumungsklage gipfeln. Doch bis der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, dauert es oft, und in einigen Fällen kann eine Zwangsräumung sogar verhindert werden. Alles Wichtige zu Ablauf, Dauer und Kosten der Räumungsklage.

Räumungsklage, Zwangsräumung, Foto: Inna Felker / fotolia.com
Den Mieter einfach vor die Tür setzen? Das darf der Vermieter nicht. Erst wenn er die Räumungsklage eingereicht hat und damit erfolgreich ist, kann es zur Zwangsräumung kommen. Foto: Inna Felker / fotolia.com

Die Kündigung im Briefkasten – das nimmt nicht jeder Mieter einfach so hin. So mancher widerspricht oder ignoriert das Schreiben und bleibt weiterhin in der Wohnung. Einfach die Schlösser austauschen und den Mieter vor die Tür setzen darf der Vermieter in solchen Fällen aber nicht, sonst macht er sich strafbar. Erst muss er eine Räumungsklage einreichen, dann entscheidet das Gericht, ob eine Zwangsräumung angebracht ist oder nicht.

Ablauf einer Räumungsklage

Damit der Vermieter eine Räumungsklage einreichen kann, muss er erst wirksam kündigen. Im späteren Verfahren darf sich das Gericht an den Gründen aus dem Kündigungsschreiben orientieren – ist die Kündigung des Vermieters unwirksam, kann der Mieter in der Wohnung bleiben.

1. Kündigung muss rechtens sein

Räumungsklage, Kündigung, Foto: LoloStock / fotolia.com
Vor der Räumungsklage liegt meist die Kündigung im Briefkasten. Foto: LoloStock / fotolia.com

Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen und für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Je nach Kündigungsgrund muss der Vermieter zudem eine bestimmte Kündigungsfrist einhalten.

Fall: Kündigung wegen Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, muss er auch hier einen nachvollziehbaren Grund nennen: Warum und für wen er die Wohnung benötigt. Denn er kann Eigenbedarf für sich selbst oder bestimmte Verwandte anmelden. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf beträgt die Kündigungsfrist in der Regel mindestens drei Monate – je nach Mietdauer kann sie auch länger sein.

Link-Tipp

Lesen Sie hier, wann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen darf.

Fall: Fristlose Kündigung

Fristlos darf der Vermieter nur kündigen, wenn der Mieter eine erhebliche Vertragsverletzung begangen hat. Solche wichtigen Gründe liegen nach Bürgerlichem Gesetzbuch (§543 BGB) vor, wenn:

  • der Mieter im Zahlungsverzug ist und die Miete nicht zahlt
  • der Mieter die Miete ständig zu spät zahlt
  • der Mieter die Wohnung mutwillig massiv beschädigt oder erheblich vernachlässigt
  • der Mieter trotz Abmahnung häufig den Hausfrieden stört, zum Beispiel durch Lärm
  • der Mieter Dritte ohne Zustimmung des Vermieters dauerhaft bei sich wohnen lässt
  • der Mieter die Wohnung anders nutzt als erlaubt – etwa, indem er ein Nagelstudio eröffnet
Link-Tipp

Lesen Sie hier die Gründe im Detail, wegen denen der Vermieter fristlos kündigen darf.

Räumungsklage, Dr. Grimm, Miet- und Wohneigentumsrecht, Foto: Dr. Grimm
Dr. Jürgen Grimm, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Schwetzingen. Foto: privat

Fall: Mietaufhebungsvertrag

Will der Vermieter die Wohnung sanieren, darf er dem Mieter nicht einfach so kündigen. Um ihn aus diesen oder anderen Gründen dennoch zum Auszug zu bewegen, kann er ihm einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen: Der Mieter erhält Geld dafür, dass er zu einem festen Termin auszieht.

Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht Dr. Jürgen Grimm sagt: „Mit der Unterschrift des Mieters hat der Vermieter gute Aussichten auf Erfolg bei einer Räumungsklage.“

Link-Tipp

Auszug gegen Geld? Lesen Sie hier, was Mieter bedenken sollten, bevor sie einen Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen.

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2. Der Vermieter reicht die Räumungsklage ein: Wann und wie

Räumungsklage, Kündigungsgrund, Kündigung, Foto: Firma V / fotolia.com
Sollte die Räumungsklage zusammen mit der Kündigung erfolgen? Je nach Kündigungsgrund ist der Fall unterschiedlich. Foto: Firma V / fotolia.com

Wann der Vermieter Räumungsklage einreichen darf, hängt laut Grimm vom Kündigungsgrund ab. Schon bei Kündigung sei dies möglich, wenn der Mieter sich im Zahlungsverzug befindet oder ein Fortsetzen des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, etwa weil der Vermieter vom Mieter tätlich angegriffen wurde. „Bei Mietrückständen empfehle ich, die Räumungsklage sofort einzureichen, da das Verfahren meist eine gewisse Vorlaufzeit braucht.“ Bei einer ordentlichen Kündigung, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, rät der Rechtsexperte zu warten, bis der Mieter widerspricht oder die Kündigungsfrist verstreicht, ohne dass der Mieter auszieht.

Dauer einer Räumungsklage

Der Weg von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung kann unterschiedlich lange dauern. „Wenn es schnell geht, drei Monate. Bei einfachen Fällen sind es meist fünf bis sechs Monate“, sagt Grimm. Es könne aber auch zwei Jahre oder länger dauern: „Zum Beispiel, wenn bei gesundheitlichen Problemen des Mieters ein Gutachten eingeholt werden muss.“ Bei einem Versäumnisurteil dauert es laut dem Fachanwalt oft nur wenige Monate bis zum Urteil, dass dann sofort vollstreckbar ist.

Inhalt der Räumungsklage

Die wichtigsten Punkte im Antrag auf Räumungsklage sind laut Grimm:

  • Name des Klägers
  • Name des Beklagten
  • Der Grund der Klage: zum Beispiel der Zahlungsverzug des Mieters
  • Gegebenenfalls der Widerspruchsgrund des Mieters gegen die Kündigung
  • Gegebenenfalls eine Stellungnahme des Vermieters, warum er trotz Widerspruch des Mieters die Räumungsklage einreicht.

Damit die Räumungsklage eröffnet wird, muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Dieser richtet sich nach der Höhe des Streitwertes und beträgt meist einige hundert Euro.

Nutzungsentschädigung mit einklagen?

Gleichzeitig mit der Räumungsklage kann der Vermieter auch eine Nutzungsentschädigung einklagen (§ 546a BGB). „Diese kann er ab dem Zeitpunkt fordern, zu dem die Kündigungsfrist endet“, so Dr. Grimm. Laut Urteil des BGH darf der Vermieter hier auch statt der ehemaligen Miethöhe auch die marktübliche Miete als Entschädigung fordern. Die gleichzeitige Klage habe jedoch Vor- und Nachteile für Vermieter:

  • Es gibt nur ein Verfahren, bei dem der Vermieter gleich den Zahlungstitel bekommt
  • Die Prozesskosten sind günstiger als bei zwei separaten Verfahren
  • Die Zahlungsklage kann die Räumungsklage verzögern, wenn es Unklarheiten gibt – etwa wegen der Höhe der Nutzungsentschädigung.
  • Bei einer Räumungsklage wegen Mietschulden hat der Mieter oft kein Geld, daher machen viele Vermieter ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht geltend.
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3. Der Mieter erfährt von der Räumungsklage: Was tun?

Räumungsklage, verteidigen, Foto: pawle / fotolia.com
Der erste Schock sitzt tief. Aber bei der Räumungsklage gilt: Kopf nicht in den Sand stecken. Mieter haben das Recht, sich zu wehren. Foto: pawle / fotolia.com

Wenn die Räumungsklage im Briefkasten des Mieters landet, muss er innerhalb von 14 Tagen seine Verteidigungsbereitschaft erklären, entweder schriftlich oder persönlich beim zuständigen Gericht.

Für die Begründung der Verteidigung bleiben ihm weitere 14 Tage Zeit. Grimm rät bei den Gründen: „Je ausführlicher, desto besser. Mieter sollten hier auch Nachweise anbieten.“ Erfolgt die Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen, kann es zum Beispiel eine Stellungnahme von der zuständigen Bank sein, die die Zahlungsverzögerungen zu verantworten hat.

Mögliche Verteidigungsgründe sind zum Beispiel:

  • Ein Fehler bei der Bank, der zum Zahlungsverzug geführt hat
  • Der Mieter bestreitet den Eigenbedarf des Vermieters
  • Ein Fall von unzumutbarer Härte, der einen Umzug stark erschwert, zum Beispiel weil der Mieter gesundheitliche Probleme hat oder seine Abschlussprüfung ansteht

„Es kann auch ein Gesamtpaket an Gründen sein: Eine lange Mietdauer von über 20 Jahren, dass der Mieter dort seine gesamten sozialen Kontakte hat, bereits in hohem Alter ist und gesundheitliche Probleme hat.“

— Dr. Jürgen Grimm, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht

Wichtig bei den Verteidigungsfristen: Versäumt der Mieter eine Frist, oder erscheint später nicht zum Verhandlungstermin, droht ein Versäumnisurteil. „Mit nahezu hundertprozentiger Wahrscheinlichkeit wird dann ein Räumungstitel erteilt“, sagt Rechtsanwalt Grimm.

Info

Verteidigungsbereitschaft erklären: auch Prozesskostenhilfe und Räumungsfrist beantragen

Dr. Grimm rät Mietern, gleich in ihrem Antwortschreiben Prozesskostenhilfe zu beantragen (§ 114 ff. ZPO). Falls sie den Rechtstreit verlieren und die Prozesskosten nicht auf einmal zahlen können, können sie diese in monatlichen Raten abbezahlen.

„Vorsorglich sollten sie zudem eine Räumungsfrist beantragen und dies begründen“, sagt Dr. Grimm. Zum Beispiel, weil sie mehr Zeit für die Wohnungssuche brauchen. „Bei plausiblen Gründen räumen manche Gerichte teilweise sogar über ein halbes Jahr ein“, so der Rechtsexperte.

Wer sich nicht vor Gericht verteidigen will, hat noch andere Handlungsmöglichkeiten.

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Wie Mieter jetzt noch die Räumungsklage abwenden können

Mieter können den Streit vor Gericht – und die damit verbundenen Kosten – vermeiden.

Bei Mietrückstand: Hilfe suchen, Mietschulden begleichen

Kann der Mieter seine Mietschulden begleichen, werden Kündigung und Räumungsklage laut Bürgerlichem Gesetzbuch unwirksam. Ab Zustellung der Räumungsklage tickt hierfür die Uhr: Dem Mieter bleiben zwei Monate Zeit, seine Mietschulden zu begleichen. Der Rechtsexperte rät: „Wenn das Verfahren schon läuft, sollte der Mieter den Zahlungsbeleg auch an das Gericht senden.“ Grimm schränkt jedoch ein:

„Schwierig wird es, wenn der Vermieter zusammen mit der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erteilt hat.“

Diese bliebe laut aktueller Rechtsprechung auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Schulden begleicht.

Link-Tipp

Wer seine Mietschulden selbst nicht zahlen kann, der kann sich Unterstützung holen: Lesen Sie hier, wo Mieter Hilfe bei Mietschulden finden.

Bei geringer Erfolgsaussicht: Auszug

Rechnet sich der Mieter geringe Chancen aus, vor Gericht gegen die Räumungsklage vorgehen zu können, so kann er den Gerichtstermin und die Zwangsräumung durch seinen Auszug vermeiden. Indem er die Wohnung wieder dem Vermieter übergibt, erlischt die Räumungsklage.

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4. Verhandlung vor dem Amtsgericht

Gericht, Räumungstitel, Klage, Foto: rcfotostock / fotolia.com
Vor Gericht kann der Vermieter einen Räumungstitel erstreiten – oder die Klage wird abgewiesen. Foto: rcfotostock / fotolia.com

Am Gerichtstermin muss der Vermieter Beweise für die Kündigung vorlegen und der Mieter seine Verteidigungs- oder Widerspruchsgründe darlegen. „Hier dienen Urkunden, Zeugenaussagen oder Gutachten von Sachverständigen als Beweise“, so Grimm.

Nach der mündlichen Anhörung wird das Urteil geschrieben und den Parteien zugestellt. Vier Wochen nach der Verhandlung wird es dann rechtskräftig. Die Folge: „Jene Seite, die den Rechtstreit verliert, muss die Prozesskosten und den Anwalt der Gegenseite zahlen.“ Wird die Klage abgewiesen, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam. Bekommt der Vermieter Recht, wird ein Räumungstitel erteilt. Der Mieter muss dann die Gerichts- und auch die Räumungskosten tragen.

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5. Vollstreckung und Zwangsräumung

Wenn der Räumungstitel erteilt ist, bestimmt der Gerichtsvollzieher den Vollstreckungstermin. „Zwischen der Mitteilung des Räumungstermins und der Räumung müssen mindestens drei Wochen liegen“, sagt der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht. Der Räumungsprozess hängt vom Vermieter ab: Er kann eine herkömmliche Räumung, oder eine Räumung nach dem Berliner Modell wählen. Den Vorschuss für die Räumungskosten zahlt der Vermieter, er kann sie aber hinterher vom Mieter einklagen.

Räumungstitel, Wohnung räumen, Foto: Jürgen Fälchle / fotolia.com
Ob der Mieter will oder nicht: Mit dem Räumungstitel kann der Vermieter die Wohnung räumen lassen. Ein Schlosser verschafft ihm notfalls wieder Zugang zu der Wohnung. Foto: Jürgen Fälchle / fotolia.com

Herkömmliche Räumung: Die einfache Art

Weigert sich der Mieter standhaft auszuziehen, oder zieht er einfach aus, ohne die Schlüssel zu übergeben, so kommt es zur Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher bestellt zum Räumungstermin auch einen Schlosser und ein Umzugsunternehmen. Dr. Grimm erklärt: „Der Gerichtsvollzieher öffnet die Wohnung, übergibt die Wohnung zurück an den Vermieter und der Schlosser tauscht die Schlösser aus.“ Der Hausrat des Mieters wird auf Veranlassung des Gerichtsvollziehers bei einem Spediteur oder einer sonstigen Firma für eine gewisse Zeitdauer eingelagert. „Nach Ablauf der Zeit werden verwertbare Gegenstände nach den hierfür vorgesehenen Vorschriften verwertet und der Unrat entsorgt.“

Kostenpunkt: Je nach Wohnungsgröße. Bei einer mittleren Wohnung liegen die Räumungskosten laut Dr. Grimm bei circa 4.000, 5.000 Euro. „Man kann mit nahezu 1.000 Euro pro Zimmer rechnen.“

Wann Vermieter sich dafür entscheiden: „Es lohnt sich, wenn der Vermieter möglichst wenig Aufwand will, oder eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht hat, die die Kosten übernimmt.“

Berliner Räumung: Die günstige Art

Bei der Berliner Räumung ist der Ablauf ähnlich, nur beauftragt der Vermieter kein Umzugsunternehmen, sondern wird selbst aktiv. „Er lässt das Eigentum des Mieters in der Wohnung oder lagert es ein. Dann setzt er dem Mieter eine Frist und fordert ihn auf, dieses abzuholen“, sagt Dr. Grimm. Die Frist betrage meist einen Monat, erst danach darf er den Hausrat entsorgen.

Kostenpunkt: „Der Vermieter zahlt einen Kostenvorschuss von maximal 500 Euro, die tatsächlichen Kosten belaufen sich dann aber meist auf 100, 150 Euro“, schätzt der Mietrechtsexperte.

Wann sich Vermieter dafür entscheiden: „Es ist die günstigere Variante, die aber mehr Engagement von Seiten des Vermieters fordert. Meist entscheidet er sich dafür, wenn er die Kosten ohnehin nicht vom Mieter zurückerstattet bekommen würde, weil dieser zahlungsunfähig ist.“

Wertgegenstände in der Wohnung? Vermieterpfandrecht

Für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Vermieter in der Regel sein Vermieterpfandrecht geltend machen (§ 562 BGB). Diese betrifft vor allem Einrichtungsgegenstände – Gegenstände, die der Mieter im Alltag braucht sind davon ausgenommen, zum Beispiel Kinderwagen, Kühlschrank oder Fernseher. Die pfändbaren Gegenstände darf der Vermieter jedoch nicht einfach verkaufen: Sie müssen in einer öffentlichen Versteigerung feilgeboten werden, bei der das höchste Gebot den Zuschlag bekommt (§1235 BGB). Aber: „Von diesem Recht hat der Vermieter in der Praxis oft nichts, weil die meisten Mieter nur das Schlechteste zurücklassen“, so Grimm.

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Kosten einer Räumungsklage

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Die Kosten einer Räumungsklage können hoch ausfallen: Die Prozesskosten liegen schnell im dreistelligen Bereich. Foto: Rawpixel.com / fotolia.com

Wie viel eine Räumungsklage kostet, hängt vom Streitwert des Verfahrens ab. Dieser ergibt sich aus der Jahreskaltmiete: die monatliche Kaltmiete, mit zwölf multipliziert.

„Bei einer Monatskaltmiete von 300 Euro sind das 3.600 Euro. Dann kostet das Verfahren schnell über 1.000 Euro“, schätzt Grimm.

Im günstigsten Fall liegen die Kosten zwischen 1.500 und 2.000 Euro. Hinzu kommen aber noch die Räumungs- und Umzugskosten – je nach Art der Räumung.

Ein Beispiel*: Bei einer Monatskaltmiete von 600 Euro liegt der Streitwert bei 7.200 Euro. Kommen noch drei Monatsmieten Mietrückstand hinzu, sind es insgesamt 9.000 Euro. In diesem Fall muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss von 666 Euro zahlen (KV GKG). Die Kosten im Einzelnen:

  • Außergerichtliche Anwaltskosten des Vermieters: rund 810 Euro

Prozesskosten

  • Anwaltskosten des Vermieters: rund 1.140 Euro
  • Anwaltskosten des Mieters: rund 1.530 Euro
  • Gerichtskosten KV GKG: 666 Euro
  • Prozesskosten gesamt: rund 3.340 Euro

*Hierbei handelt es sich lediglich um die Beispielrechnung eines völlig unkompliziert verlaufenden Verfahrens. Es kann sich in der Praxis aber aufwändiger gestalten, Gutachterkosten können hinzukommen, so dass die tatsächlichen Gerichtskosten auch deutlich teurer werden können.

Für Vermieter bedeutet ein Gerichtsverfahren zudem stets Mehrkosten. Der Mietrechtsexperte und Mietforderungsmanager von voranwalt.de Stefan Markel sagt: „Normalerweise wird während des Gerichtsverfahrens keine Miete gezahlt, so dass für den Vermieter noch der monatliche Mietausfall hinzukommt.“ Bei einer Prozessdauer von zwei Jahren könne so bei einer Monatsmiete von 600 Euro ein Mietrückstand von 14.400 Euro zusammenkommen.

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Hilfe für Mieter, wenn die Zwangsräumung droht

Räumungsklage, Hilfe, Foto: eugenesergeev / fotolia.com
Im Falle einer Räumungsklage sollte man sich in jedem Fall Hilfe holen. Ein erster Schritt kann die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht sein. Foto: eugenesergeev / fotolia.com

Sobald das Urteil vollstreckbar ist, kann der Mieter als letztes Mittel beim zuständigen Gericht Vollstreckungsschutz beantragen. Hierfür muss er Gründe nennen, wie eine schwere Erkrankung, Suizidgefahr, oder dass seiner Familie die Obdachlosigkeit droht. „Ob der Schutz bewilligt wird, ist vom Einzelfall abhängig“, so Grimm. Spätestens 14 Tage vor dem Räumungstermin muss der Mieter den Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen. Beim genauen Vorgehen können sich Mieter auch von einem Fachanwalt oder bei ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen.

Zudem informiert das Gericht stets die zuständige Kommune über die kommende Räumung. Diese nimmt dann in der Regel Kontakt zum Mieter auf und hilft ihm bei der Wohnungssuche.

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Hilfe für Vermieter bei Zahlungsforderungen

Die Räumungsklage ist oft auch eine starke finanzielle Belastung für den Vermieter: Er zahlt zunächst die Gerichts- und Räumungskosten. Kann der Mieter aber nicht zahlen, läuft er Gefahr auf den Kosten sitzen zu bleiben. Um das zu verhindern, sollte er zunächst die Kosten außergerichtlich einfordern und dem Mieter eine Zahlungsfrist setzen. Zahlt dieser nicht, kann ihn der Vermieter auf Zahlung verklagen. Im Erfolgsfall erhält er dann einen Zahlungstitel, der 30 Jahre lang gilt. Kommt der Mieter später wieder zu Geld, kann der Vermieter seine Ansprüche doch noch geltend machen.

Grimm rät Vermietern vor allem vorzubeugen: „Drei Monatskaltmieten als Mietkaution sind zumindest eine gewisse Sicherheit.“ Sobald sie Unregelmäßigkeiten bei den Mietzahlungen feststellen, sollten sie schnell reagieren: Nach den Gründen fragen und gegebenenfalls abmahnen.

Link-Tipp

Für das nächste Mal: Lesen Sie hier, wie Vermieter den richtigen Mieter finden

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Räumungsklage sollte nur mit gutem Grund durchgezogen werden

Eine Räumungsklage kann sich lange hinziehen, teuer werden und zehrt stark an den Nerven. Wer ein solches Verfahren auf sich nimmt, sollte es darum nur tun, wenn er gute Aussicht auf Erfolg hat: Als Vermieter mit starken Beweisen für die Vertragsverletzung des Mieters oder berechtigtem Eigeninteresse – als Mieter mit klarem Widerspruchs- oder Härtefallgrund.

Alternativen zur Räumungsklage

Mietrechtsexperte, Stefan Markel, Foto: Stefan Markel
Stefan Markel, Mietrechtsexperte und Mietforderungsmanager von voranwalt.de. Foto: privat

„Lass uns nochmal drüber reden“ – lässt sich das bei einer Räumungsklage noch einfach so sagen? Mietrechtsexperte Markel meint: „Prinzipiell ist das selbst bei einer schon eingereichten Räumungsklage jederzeit möglich, aber unrealistisch.“ Denn in den meisten Fällen gehe es um einen Zahlungsrückstand, dann sei Schlichtung oder Mediation nicht erfolgsversprechend. Nur wenn unterdrückte Emotionen der Auslöser für die Räumungskündigung seien, könne zum Beispiel eine Mediation unter Umständen helfen.

Eine Alternative zum Gerichtsverfahren ist vorgerichtliches Mietforderungsmanagement. Laut Markel handelt es sich hierbei um eine einvernehmliche Problemlösung zwischen Vermieter und Mieter, die ein Beratungsprofi gezielt unterstützt. „Statt auf ein Urteil warten zu müssen, erhält der Vermieter meist die Zusage einer Mietschuldenübernahme oder eine vollstreckbare notarielle Urkunde, mit der er seine Ansprüche umgehend ausgleichen kann." Dies sei zu einem Bruchteil der Gerichtskosten und der Zeit möglich.

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