Räumungsklage: Ablauf, Dauer, Kosten

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Der Vermieter hat gekündigt, der Mieter will aber nicht ausziehen: So ein Konflikt kann schnell in einer Räumungsklage gipfeln. Doch bis der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, dauert es oft, und in einigen Fällen kann eine Zwangsräumung sogar verhindert werden. Alles Wichtige zu Ablauf, Dauer und Kosten der Räumungsklage.

Räumungsklage, Zwangsräumung, Foto: Inna Felker / fotolia.com
Den Mieter einfach vor die Tür setzen? Das darf der Vermieter nicht. Erst wenn er die Räumungsklage eingereicht hat und damit erfolgreich ist, kann es zur Zwangsräumung kommen. Foto: Inna Felker / fotolia.com

Die Kündigung im Briefkasten – das nimmt nicht jeder Mieter einfach so hin. So mancher widerspricht oder ignoriert das Schreiben und bleibt weiterhin in der Wohnung. Einfach die Schlösser austauschen und den Mieter vor die Tür setzen darf der Vermieter in solchen Fällen aber nicht, sonst macht er sich strafbar. Erst muss er eine Räumungsklage einreichen, dann entscheidet das Gericht, ob eine Zwangsräumung angebracht ist oder nicht.

Ablauf einer Räumungsklage

Damit der Vermieter eine Räumungsklage einreichen kann, muss er erst wirksam kündigen. Im späteren Verfahren darf sich das Gericht an den Gründen aus dem Kündigungsschreiben orientieren – ist die Kündigung des Vermieters unwirksam, kann der Mieter in der Wohnung bleiben.

1. Kündigung muss rechtens sein

Räumungsklage, Kündigung, Foto: LoloStock / fotolia.com
Vor der Räumungsklage liegt meist die Kündigung im Briefkasten. Foto: LoloStock / fotolia.com

Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen und für den Mieter nachvollziehbar begründet sein. Je nach Kündigungsgrund muss der Vermieter zudem eine bestimmte Kündigungsfrist einhalten.

Fall: Kündigung wegen Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, muss er auch hier einen nachvollziehbaren Grund nennen: Warum und für wen er die Wohnung benötigt. Denn er kann Eigenbedarf für sich selbst oder bestimmte Verwandte anmelden. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf beträgt die Kündigungsfrist in der Regel mindestens drei Monate – je nach Mietdauer kann sie auch länger sein.

Link-Tipp

Lesen Sie hier, wann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen darf.

Fall: Fristlose Kündigung

Fristlos darf der Vermieter nur kündigen, wenn der Mieter eine erhebliche Vertragsverletzung begangen hat. Solche wichtigen Gründe liegen nach Bürgerlichem Gesetzbuch (§543 BGB) vor, wenn:

  • der Mieter im Zahlungsverzug ist und die Miete nicht zahlt
  • der Mieter die Miete ständig zu spät zahlt
  • der Mieter die Wohnung mutwillig massiv beschädigt oder erheblich vernachlässigt
  • der Mieter trotz Abmahnung häufig den Hausfrieden stört, zum Beispiel durch Lärm
  • der Mieter Dritte ohne Zustimmung des Vermieters dauerhaft bei sich wohnen lässt
  • der Mieter die Wohnung anders nutzt als erlaubt – etwa, indem er ein Nagelstudio eröffnet
Link-Tipp

Lesen Sie hier die Gründe im Detail, wegen denen der Vermieter fristlos kündigen darf.

Räumungsklage, Dr. Grimm, Miet- und Wohneigentumsrecht, Foto: Dr. Grimm
Dr. Jürgen Grimm, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Schwetzingen. Foto: privat

Fall: Mietaufhebungsvertrag

Will der Vermieter die Wohnung sanieren, darf er dem Mieter nicht einfach so kündigen. Um ihn aus diesen oder anderen Gründen dennoch zum Auszug zu bewegen, kann er ihm einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen: Der Mieter erhält Geld dafür, dass er zu einem festen Termin auszieht.

Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht Dr. Jürgen Grimm sagt: „Mit der Unterschrift des Mieters hat der Vermieter gute Aussichten auf Erfolg bei einer Räumungsklage.“

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Auszug gegen Geld? Lesen Sie hier, was Mieter bedenken sollten, bevor sie einen Mietaufhebungsvertrag unterzeichnen.

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2. Der Vermieter reicht die Räumungsklage ein: Wann und wie

Räumungsklage, Kündigungsgrund, Kündigung, Foto: Firma V / fotolia.com
Sollte die Räumungsklage zusammen mit der Kündigung erfolgen? Je nach Kündigungsgrund ist der Fall unterschiedlich. Foto: Firma V / fotolia.com

Wann der Vermieter Räumungsklage einreichen darf, hängt laut Grimm vom Kündigungsgrund ab. Schon bei Kündigung sei dies möglich, wenn der Mieter sich im Zahlungsverzug befindet oder ein Fortsetzen des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, etwa weil der Vermieter vom Mieter tätlich angegriffen wurde. „Bei Mietrückständen empfehle ich, die Räumungsklage sofort einzureichen, da das Verfahren meist eine gewisse Vorlaufzeit braucht.“ Bei einer ordentlichen Kündigung, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, rät der Rechtsexperte zu warten, bis der Mieter widerspricht oder die Kündigungsfrist verstreicht, ohne dass der Mieter auszieht.

Dauer einer Räumungsklage

Der Weg von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung kann unterschiedlich lange dauern. „Wenn es schnell geht, drei Monate. Bei einfachen Fällen sind es meist fünf bis sechs Monate“, sagt Grimm. Es könne aber auch zwei Jahre oder länger dauern: „Zum Beispiel, wenn bei gesundheitlichen Problemen des Mieters ein Gutachten eingeholt werden muss.“ Bei einem Versäumnisurteil dauert es laut dem Fachanwalt oft nur wenige Monate bis zum Urteil, dass dann sofort vollstreckbar ist.

Inhalt der Räumungsklage

Die wichtigsten Punkte im Antrag auf Räumungsklage sind laut Grimm:

  • Name des Klägers
  • Name des Beklagten
  • Der Grund der Klage: zum Beispiel der Zahlungsverzug des Mieters
  • Gegebenenfalls der Widerspruchsgrund des Mieters gegen die Kündigung
  • Gegebenenfalls eine Stellungnahme des Vermieters, warum er trotz Widerspruch des Mieters die Räumungsklage einreicht.

Damit die Räumungsklage eröffnet wird, muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Dieser richtet sich nach der Höhe des Streitwertes und beträgt meist einige hundert Euro.

Nutzungsentschädigung mit einklagen?

Gleichzeitig mit der Räumungsklage kann der Vermieter auch eine Nutzungsentschädigung einklagen (§ 546a BGB). „Diese kann er ab dem Zeitpunkt fordern, zu dem die Kündigungsfrist endet“, so Dr. Grimm. Laut Urteil des BGH darf der Vermieter hier auch statt der ehemaligen Miethöhe auch die marktübliche Miete als Entschädigung fordern. Die gleichzeitige Klage habe jedoch Vor- und Nachteile für Vermieter:

  • Es gibt nur ein Verfahren, bei dem der Vermieter gleich den Zahlungstitel bekommt
  • Die Prozesskosten sind günstiger als bei zwei separaten Verfahren
  • Die Zahlungsklage kann die Räumungsklage verzögern, wenn es Unklarheiten gibt – etwa wegen der Höhe der Nutzungsentschädigung.
  • Bei einer Räumungsklage wegen Mietschulden hat der Mieter oft kein Geld, daher machen viele Vermieter ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht geltend.
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3. Der Mieter erfährt von der Räumungsklage: Was tun?

Räumungsklage, verteidigen, Foto: pawle / fotolia.com
Der erste Schock sitzt tief. Aber bei der Räumungsklage gilt: Kopf nicht in den Sand stecken. Mieter haben das Recht, sich zu wehren. Foto: pawle / fotolia.com

Wenn die Räumungsklage im Briefkasten des Mieters landet, muss er innerhalb von 14 Tagen seine Verteidigungsbereitschaft erklären, entweder schriftlich oder persönlich beim zuständigen Gericht.

Für die Begründung der Verteidigung bleiben ihm weitere 14 Tage Zeit. Grimm rät bei den Gründen: „Je ausführlicher, desto besser. Mieter sollten hier auch Nachweise anbieten.“ Erfolgt die Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen, kann es zum Beispiel eine Stellungnahme von der zuständigen Bank sein, die die Zahlungsverzögerungen zu verantworten hat.

Mögliche Verteidigungsgründe sind zum Beispiel:

  • Ein Fehler bei der Bank, der zum Zahlungsverzug geführt hat
  • Der Mieter bestreitet den Eigenbedarf des Vermieters
  • Ein Fall von unzumutbarer Härte, der einen Umzug stark erschwert, zum Beispiel weil der Mieter gesundheitliche Probleme hat oder seine Abschlussprüfung ansteht

„Es kann auch ein Gesamtpaket an Gründen sein: Eine lange Mietdauer von über 20 Jahren, dass der Mieter dort seine gesamten sozialen Kontakte hat, bereits in hohem Alter ist und gesundheitliche Probleme hat.“

— Dr. Jürgen Grimm, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht

Wichtig bei den Verteidigungsfristen: Versäumt der Mieter eine Frist, oder erscheint später nicht zum Verhandlungstermin, droht ein Versäumnisurteil. „Mit nahezu hundertprozentiger Wahrscheinlichkeit wird dann ein Räumungstitel erteilt“, sagt Rechtsanwalt Grimm.

Info

Verteidigungsbereitschaft erklären: auch Prozesskostenhilfe und Räumungsfrist beantragen

Dr. Grimm rät Mietern, gleich in ihrem Antwortschreiben Prozesskostenhilfe zu beantragen (§ 114 ff. ZPO). Falls sie den Rechtstreit verlieren und die Prozesskosten nicht auf einmal zahlen können, können sie diese in monatlichen Raten abbezahlen.

„Vorsorglich sollten sie zudem eine Räumungsfrist beantragen und dies begründen“, sagt Dr. Grimm. Zum Beispiel, weil sie mehr Zeit für die Wohnungssuche brauchen. „Bei plausiblen Gründen räumen manche Gerichte teilweise sogar über ein halbes Jahr ein“, so der Rechtsexperte.

Wer sich nicht vor Gericht verteidigen will, hat noch andere Handlungsmöglichkeiten.

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Wie Mieter jetzt noch die Räumungsklage abwenden können

Mieter können den Streit vor Gericht – und die damit verbundenen Kosten – vermeiden.

Bei Mietrückstand: Hilfe suchen, Mietschulden begleichen

Kann der Mieter seine Mietschulden begleichen, werden Kündigung und Räumungsklage laut Bürgerlichem Gesetzbuch unwirksam. Ab Zustellung der Räumungsklage tickt hierfür die Uhr: Dem Mieter bleiben zwei Monate Zeit, seine Mietschulden zu begleichen. Der Rechtsexperte rät: „Wenn das Verfahren schon läuft, sollte der Mieter den Zahlungsbeleg auch an das Gericht senden.“ Grimm schränkt jedoch ein:

„Schwierig wird es, wenn der Vermieter zusammen mit der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erteilt hat.“

Diese bliebe laut aktueller Rechtsprechung auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Schulden begleicht.

Link-Tipp

Wer seine Mietschulden selbst nicht zahlen kann, der kann sich Unterstützung holen: Lesen Sie hier, wo Mieter Hilfe bei Mietschulden finden.

Bei guter Erfolgsaussicht: Vor Gericht verhandeln – und gegebenenfalls in Berufung gehen

Mieter, die sich Chancen auf Erfolg ausrechnen, können zunächst den Weg vor Gericht wählen. Geht das Urteil nicht zu ihren Gunsten aus, können sie die Kündigung und Räumung auch dann noch verhindern oder zumindest die Räumung hinauszögern. Indem sie:

  • Gegen das Urteil des Gerichtes Berufung einlegen: Im Zivilrecht ist das nur möglich, wenn das statthaft und zulässig ist. Statthaft ist die Berufung bei den meisten Urteilen in erster Instanz. Zulässig ist sie, wenn der Wert der Berufungssumme 600 Euro übersteigt oder das Ausgangsgericht die Berufung zugelassen hat (§§ 511 ff. ZPO). Achtung, hierbei besteht Anwaltszwang.
  • Die Verlängerung der Räumungsfrist beantragen. Auch hierfür ist dann das Berufungsgericht zuständig (§ 721 ZPO).
  • Unter Umständen kann parallel dazu ein Antrag auf Vollstreckungsschutz gestellt werden (§ 765a ZPO).

Inwieweit diese Schritte sich lohnen, kann jedoch nur ein Rechtsanwalt realistisch einschätzen. Da jeder Rechtsstreit oft mit erheblichen Kosten verbunden ist und diese erst im Nachhinein auf die Parteien verteilt werden, sollten Mieter stets abwägen, ob sich dieser Weg lohnt.

Bei geringer Erfolgsaussicht: Auszug

Rechnet sich der Mieter geringe Chancen aus, vor Gericht gegen die Räumungsklage vorgehen zu können, so kann er den Gerichtstermin und die Zwangsräumung durch seinen Auszug vermeiden. Indem er die Wohnung wieder dem Vermieter übergibt, erlischt die Räumungsklage.

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4. Verhandlung vor dem Amtsgericht

Gericht, Räumungstitel, Klage, Foto: rcfotostock / fotolia.com
Vor Gericht kann der Vermieter einen Räumungstitel erstreiten – oder die Klage wird abgewiesen. Foto: rcfotostock / fotolia.com

Am Gerichtstermin muss der Vermieter Beweise für die Kündigung vorlegen und der Mieter seine Verteidigungs- oder Widerspruchsgründe darlegen. „Hier dienen Urkunden, Zeugenaussagen oder Gutachten von Sachverständigen als Beweise“, so Grimm.

Nach der mündlichen Anhörung wird das Urteil geschrieben und den Parteien zugestellt. Vier Wochen nach der Verhandlung wird es dann rechtskräftig. Die Folge: „Jene Seite, die den Rechtstreit verliert, muss die Prozesskosten und den Anwalt der Gegenseite zahlen.“ Wird die Klage abgewiesen, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam. Bekommt der Vermieter Recht, wird ein Räumungstitel erteilt. Der Mieter muss dann die Gerichts- und auch die Räumungskosten tragen.

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5. Vollstreckung und Zwangsräumung

Wenn der Räumungstitel erteilt ist, bestimmt der Gerichtsvollzieher den Vollstreckungstermin. „Zwischen der Mitteilung des Räumungstermins und der Räumung müssen mindestens drei Wochen liegen“, sagt der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht. Der Räumungsprozess hängt vom Vermieter ab: Er kann eine herkömmliche Räumung, oder eine Räumung nach dem Berliner Modell wählen. Den Vorschuss für die Räumungskosten zahlt der Vermieter, er kann sie aber hinterher vom Mieter einklagen.

Räumungstitel, Wohnung räumen, Foto: Jürgen Fälchle / fotolia.com
Ob der Mieter will oder nicht: Mit dem Räumungstitel kann der Vermieter die Wohnung räumen lassen. Ein Schlosser verschafft ihm notfalls wieder Zugang zu der Wohnung. Foto: Jürgen Fälchle / fotolia.com

Herkömmliche Räumung: Die einfache Art

Weigert sich der Mieter standhaft auszuziehen, oder zieht er einfach aus, ohne die Schlüssel zu übergeben, so kommt es zur Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher bestellt zum Räumungstermin auch einen Schlosser und ein Umzugsunternehmen. Dr. Grimm erklärt: „Der Gerichtsvollzieher öffnet die Wohnung, übergibt die Wohnung zurück an den Vermieter und der Schlosser tauscht die Schlösser aus.“ Der Hausrat des Mieters wird auf Veranlassung des Gerichtsvollziehers bei einem Spediteur oder einer sonstigen Firma für eine gewisse Zeitdauer eingelagert. „Nach Ablauf der Zeit werden verwertbare Gegenstände nach den hierfür vorgesehenen Vorschriften verwertet und der Unrat entsorgt.“

Kostenpunkt: Je nach Wohnungsgröße. Bei einer mittleren Wohnung liegen die Räumungskosten laut Dr. Grimm bei circa 4.000, 5.000 Euro. „Man kann mit nahezu 1.000 Euro pro Zimmer rechnen.“

Wann Vermieter sich dafür entscheiden: „Es lohnt sich, wenn der Vermieter möglichst wenig Aufwand will, oder eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht hat, die die Kosten übernimmt.“

Berliner Räumung: Die günstige Art

Bei der Berliner Räumung ist der Ablauf ähnlich, nur beauftragt der Vermieter kein Umzugsunternehmen, sondern wird selbst aktiv. „Er lässt das Eigentum des Mieters in der Wohnung oder lagert es ein. Dann setzt er dem Mieter eine Frist und fordert ihn auf, dieses abzuholen“, sagt Dr. Grimm. Die Frist betrage meist einen Monat, erst danach darf er den Hausrat entsorgen.

Kostenpunkt: „Der Vermieter zahlt einen Kostenvorschuss von maximal 500 Euro, die tatsächlichen Kosten belaufen sich dann aber meist auf 100, 150 Euro“, schätzt der Mietrechtsexperte.

Wann sich Vermieter dafür entscheiden: „Es ist die günstigere Variante, die aber mehr Engagement von Seiten des Vermieters fordert. Meist entscheidet er sich dafür, wenn er die Kosten ohnehin nicht vom Mieter zurückerstattet bekommen würde, weil dieser zahlungsunfähig ist.“

Wertgegenstände in der Wohnung? Vermieterpfandrecht

Für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis kann der Vermieter in der Regel sein Vermieterpfandrecht geltend machen (§ 562 BGB). Diese betrifft vor allem Einrichtungsgegenstände – Gegenstände, die der Mieter im Alltag braucht sind davon ausgenommen, zum Beispiel Kinderwagen, Kühlschrank oder Fernseher. Die pfändbaren Gegenstände darf der Vermieter jedoch nicht einfach verkaufen: Sie müssen in einer öffentlichen Versteigerung feilgeboten werden, bei der das höchste Gebot den Zuschlag bekommt (§1235 BGB). Aber: „Von diesem Recht hat der Vermieter in der Praxis oft nichts, weil die meisten Mieter nur das Schlechteste zurücklassen“, so Grimm.

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Kosten einer Räumungsklage

Prozesskosten, Kosten, Räumungsklage, Foto: Rawpixel.com / fotolia.com
Die Kosten einer Räumungsklage können hoch ausfallen: Die Prozesskosten liegen schnell im dreistelligen Bereich. Foto: Rawpixel.com / fotolia.com

Wie viel eine Räumungsklage kostet, hängt vom Streitwert des Verfahrens ab. Dieser ergibt sich aus der Jahreskaltmiete: die monatliche Kaltmiete, mit zwölf multipliziert.

„Bei einer Monatskaltmiete von 300 Euro sind das 3.600 Euro. Dann kostet das Verfahren schnell über 1.000 Euro“, schätzt Grimm.

Im günstigsten Fall liegen die Kosten zwischen 1.500 und 2.000 Euro. Hinzu kommen aber noch die Räumungs- und Umzugskosten – je nach Art der Räumung.

Ein Beispiel*: Bei einer Monatskaltmiete von 600 Euro liegt der Streitwert bei 7.200 Euro. Kommen noch drei Monatsmieten Mietrückstand hinzu, sind es insgesamt 9.000 Euro. In diesem Fall muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss von 666 Euro zahlen (KV GKG). Die Kosten im Einzelnen:

  • Außergerichtliche Anwaltskosten des Vermieters: rund 810 Euro

Prozesskosten

  • Anwaltskosten des Vermieters: rund 1.140 Euro
  • Anwaltskosten des Mieters: rund 1.530 Euro
  • Gerichtskosten KV GKG: 666 Euro
  • Prozesskosten gesamt: rund 3.340 Euro

*Hierbei handelt es sich lediglich um die Beispielrechnung eines völlig unkompliziert verlaufenden Verfahrens. Es kann sich in der Praxis aber aufwändiger gestalten, Gutachterkosten können hinzukommen, so dass die tatsächlichen Gerichtskosten auch deutlich teurer werden können.

Für Vermieter bedeutet ein Gerichtsverfahren zudem stets Mehrkosten. Der Mietrechtsexperte und Mietforderungsmanager von voranwalt.de Stefan Markel sagt: „Normalerweise wird während des Gerichtsverfahrens keine Miete gezahlt, so dass für den Vermieter noch der monatliche Mietausfall hinzukommt.“ Bei einer Prozessdauer von zwei Jahren könne so bei einer Monatsmiete von 600 Euro ein Mietrückstand von 14.400 Euro zusammenkommen.

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Hilfe für Mieter, wenn die Zwangsräumung droht

Räumungsklage, Hilfe, Foto: eugenesergeev / fotolia.com
Im Falle einer Räumungsklage sollte man sich in jedem Fall Hilfe holen. Ein erster Schritt kann die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht sein. Foto: eugenesergeev / fotolia.com

Sobald das Urteil vollstreckbar ist, kann der Mieter als letztes Mittel beim zuständigen Gericht Vollstreckungsschutz beantragen. Hierfür muss er Gründe nennen, wie eine schwere Erkrankung, Suizidgefahr, oder dass seiner Familie die Obdachlosigkeit droht. „Ob der Schutz bewilligt wird, ist vom Einzelfall abhängig“, so Grimm. Spätestens 14 Tage vor dem Räumungstermin muss der Mieter den Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen. Beim genauen Vorgehen können sich Mieter auch von einem Fachanwalt oder bei ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen.

Zudem informiert das Gericht stets die zuständige Kommune über die kommende Räumung. Diese nimmt dann in der Regel Kontakt zum Mieter auf und hilft ihm bei der Wohnungssuche.

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Hilfe für Vermieter bei Zahlungsforderungen

Die Räumungsklage ist oft auch eine starke finanzielle Belastung für den Vermieter: Er zahlt zunächst die Gerichts- und Räumungskosten. Kann der Mieter aber nicht zahlen, läuft er Gefahr auf den Kosten sitzen zu bleiben. Um das zu verhindern, sollte er zunächst die Kosten außergerichtlich einfordern und dem Mieter eine Zahlungsfrist setzen. Zahlt dieser nicht, kann ihn der Vermieter auf Zahlung verklagen. Im Erfolgsfall erhält er dann einen Zahlungstitel, der 30 Jahre lang gilt. Kommt der Mieter später wieder zu Geld, kann der Vermieter seine Ansprüche doch noch geltend machen.

Grimm rät Vermietern vor allem vorzubeugen: „Drei Monatskaltmieten als Mietkaution sind zumindest eine gewisse Sicherheit.“ Sobald sie Unregelmäßigkeiten bei den Mietzahlungen feststellen, sollten sie schnell reagieren: Nach den Gründen fragen und gegebenenfalls abmahnen.

Link-Tipp

Für das nächste Mal: Lesen Sie hier, wie Vermieter den richtigen Mieter finden

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Räumungsklage sollte nur mit gutem Grund durchgezogen werden

Eine Räumungsklage kann sich lange hinziehen, teuer werden und zehrt stark an den Nerven. Wer ein solches Verfahren auf sich nimmt, sollte es darum nur tun, wenn er gute Aussicht auf Erfolg hat: Als Vermieter mit starken Beweisen für die Vertragsverletzung des Mieters oder berechtigtem Eigeninteresse – als Mieter mit klarem Widerspruchs- oder Härtefallgrund.

Alternativen zur Räumungsklage

Mietrechtsexperte, Stefan Markel, Foto: Stefan Markel
Stefan Markel, Mietrechtsexperte und Mietforderungsmanager von voranwalt.de. Foto: privat

„Lass uns nochmal drüber reden“ – lässt sich das bei einer Räumungsklage noch einfach so sagen? Mietrechtsexperte Markel meint: „Prinzipiell ist das selbst bei einer schon eingereichten Räumungsklage jederzeit möglich, aber unrealistisch.“ Denn in den meisten Fällen gehe es um einen Zahlungsrückstand, dann sei Schlichtung oder Mediation nicht erfolgsversprechend. Nur wenn unterdrückte Emotionen der Auslöser für die Räumungskündigung seien, könne zum Beispiel eine Mediation unter Umständen helfen.

Eine Alternative zum Gerichtsverfahren ist vorgerichtliches Mietforderungsmanagement. Laut Markel handelt es sich hierbei um eine einvernehmliche Problemlösung zwischen Vermieter und Mieter, die ein Beratungsprofi gezielt unterstützt. „Statt auf ein Urteil warten zu müssen, erhält der Vermieter meist die Zusage einer Mietschuldenübernahme oder eine vollstreckbare notarielle Urkunde, mit der er seine Ansprüche umgehend ausgleichen kann." Dies sei zu einem Bruchteil der Gerichtskosten und der Zeit möglich.

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46 Kommentare

Theo am 23.03.2019 23:51

Mein Vermieter droht mit Kündigung wegen Eigenbedarf weil er einen Bandscheibenvorfall hat und deswegen in eine Erdgeschosswohnung ziehen muss. Er hat aber nicht schriftlich gekündigt. Er hat mir angeboten ich könnte in der Wohnung bleiben wenn ich wesentlich mehr Miete zahle (Fast das Doppelte), denn dann könnte er in dem Haus in dem er jetzt wohnt eine Erdgeschosswohnung ausbauen (da war früher ein Laden drin). Ich zahle wenig Miete, da das mal ein Freundschaftspreis war. die neue Miete würde in etwa dem Mietspiegel entsprechen. Ich kann mir diese hohe Miete jedoch nicht leisten und habe dem nicht zugestimmt. Jetzt möchte er einen Aufhebungsvertrag mit mir machen und bietet mir einige Vergünstigungen an , wenn ich diesen mache. was halten Sie davon? Soll ich anregen, er soll zuerst schriftlich kündigen, und dann können wir über den Aufhebungsvertrag reden? Oder was würden Sie raten?

auf Kommentar antworten

Hartmut am 21.03.2019 14:36

Danke für Ihre Antwort. Doch genau das ist hier die Frage: Was daran ist mit Recht als rechtens zu bezeichnen? Wenn ich als Vermieter keine Möglichkeit ohne teure, gerichtliche Maßnahmen habe? Wir haben im Vorfeld alles versucht, um den Mietern entgegenzukommen, was nur noch mehr Lügen nach sich zog. Alles, was sie uns im Laufe der letzten Monate aufgetischt hatten, war an den Haaren herbeigezogen. Sie waren nicht mehr erreichbar, ließen nichts von sich hören.

Ich finde, es ist ein großer Unterschied, ob ich eine Räumungsklage einreiche, weil ich gerne selbst wieder in die Wohnung möchte, oder ob ich sie einreiche, weil meine eigene Existenz auf dem Spiel steht. Und dass hier nicht unterschieden wird, ist mehr als nur ungerecht!

auf Kommentar antworten

Hartmut am 20.03.2019 17:52

Wir sind Vermieter, die seit Dezember 2018 keine Mietzahlungen erhalten. Wir wurden vertröstet und belogen, keine Zahlungsversprechung wurde eingehalten. Dabei deckt die Miete noch nicht mal unsere monatliche Hypothek ab. Ein ähnlicher Fall vor sechs Jahren hat uns unsere gesamten Ersparnisse gekostet. Nur zog die Mieterin damals bei Nacht und Nebel aus. Wo bleibt der Vermieter in diesem Fall, rechtlich gesehen, wenn dadurch evtl. sogar eine Privatinsolvenz droht? Keine Mietzahlung während einer Räumungsklage - darauf hat uns der Anwalt beim Erstellen der Klage nicht hingewiesen.

auf Kommentar antworten

Hartmut am 21.03.2019 13:51

Frage dazu: aus welchem Grund muss ein Vermieter während einer Räumungsklage auf Miete verzichten? Er hat ja im Vorfeld bereits die gesamten Kosten vorzuschießen und bleibt u.U. auch auf diesen sitzen. Soll damit vermieden werden, dass Räumungsklagen eingereicht werden? Wie sonst soll man Mieter, die monatelang keine Miete bezahlen und auch keine Anstalten machen auszuziehen, aus der Wohnung bekommen? Wir müssen unsere Wohnung nun verkaufen. Welcher Käufer wird wohl eine Wohnung mit nichtzahlenden Mietern kaufen?


Immowelt-Redaktion am 21.03.2019 14:15

Hallo Hartmut und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nachdem eine rechtswirksame Kündigung ausgesprochen wurde und das Ende der Kündigungsfrist erreicht ist, ist das Mietverhältnis beendet. Natürlich hat der Vermieter gegenüber dem Mieter dann aber Ersatzansprüche mindestens in Höhe der monatlichen Miete. Ein Gericht könnte sogar urteilen, dass stattdessen die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen ist, also jener Betrag, der dem Vermieter entgeht, weil er die Wohnung weitervermieten kann. Nur werden Mieter, deren Mietverträge aufgrund von Mietrückständen gekündigt wurden, in vielen Fällen nicht nach Einreichung der Räumungsklage wieder anfangen, regelmäßig zu bezahlen. Insofern steht dem Vermieter dann zwar die Miete zu, sie lässt sich aber leider häufig nicht eintreiben.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

brosin am 15.03.2019 22:50

Hallo,

ich bekomme eine Kündigung wegen Eigenbedarf für ein Haus mit Pferdehaltung. Den Pferdestall habe ich selbst dorthin gebaut. Ich habe 6 Monate Kündigungsfrist. Ich zahle nur 350 Euro Miete für das Haus. Was passiert wenn ich bis dahin nichts vergleichbares finden kann? Ich brauche ja wieder ein Haus, wo ich diesen Stall erneut aufbauen kann.So etwas gibt es gut wie nicht auf dem Markt. Wenn der Vermieter dann eine Räumungsklage machen würde, wer muss die Prozesskosten zahlen?

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 08:53

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die Kündigung rechtswirksam ist, müssen Sie auch aus dem Haus ausziehen, notfalls müssen die Pferde in einem anderen Stall untergebracht werden, der sich nicht in unmittelbarer Nähe des Hauses befindet. Im Fall einer Räumungsklage muss die Kosten die unterlegene Partei tragen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Claudia am 06.03.2019 12:14

Hallo ìch habe folgende Frage eine gute freundin hat die klage verloren. Und hat ein annerkenntnis Urteil. Am selben tag wurden vom jobcenter 4monatsmieten rückwirkend bezahlt und sie hatte sich für eine Monatsmiete geld geliehenen. Damit hat sie etwas über die hälfte der Schulden bezahlt. Jetzt hatte sie allerdings vom Vermieter ein brief bekommen dass sie bis zum 28.3.20 19 die Wohnung geräumt haben muss. Dies hat sie nicht getan.Darf der Vermieter sie einfach vor die Tür setzen oder braucht er einen räumungstitel?für eine zwangsräumung?kann sie noch etwas dagegen machen. Mfg

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.03.2019 12:55

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der Vermieter im Zuge der Räumungsklage Recht bekommen hat, ist bereits ein Räumungstitel ergangen. Diesen kann der Vermieter auch vollstrecken. Eine Kündigung wird gemäß § 569 BGB dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird. Dazu müssten aber die gesamten Mietschulden beglichen werden.

Sobald das Urteil vollstreckbar ist, kann der Mieter als letztes Mittel beim zuständigen Gericht Vollstreckungsschutz beantragen. Hierfür muss er aber Gründe nennen, wie eine schwere Erkrankung, Suizidgefahr, oder dass seiner Familie die Obdachlosigkeit droht. Ob Vollstreckungsschutz gewährt wird, ist aber stark vom Einzelfall abhängig. Aus der Ferne können wir dies im Einzelfall nicht beurteilen, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir empfehlen daher das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Grazina am 05.03.2019 15:10

Guten Tag.ich habe da eine Frage wenn ein Mieter fristlos gekündigt wird aber kein Geld für einen Anwalt hat weil er Sozialhilfe bekommt und krank ist was kann er tun mfg

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.03.2019 15:13

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

unter Umständen hilft in diesem Fall der örtliche Mieterverein oder eine soziale Einrichtung vor Ort weiter.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Streetworker am 19.02.2019 10:23

Hallo. Ich bin Sozialarbeiter und habe folgendes Problem mit einem meiner Klienten. Am kommenden Freitag soll dieser Klient geräumt werden. Die Frist den Vollstreckungsschutz zu beantragen wurde leider versäumt. Es liegen bei meinem Klienten aber mehrere Gesundheitliche Gründe vor die hier angeführt werden könnten. Gibt es noch die Möglichkeit beim zuständigen Amtsgericht einen Eilantrag auf Vollstreckungsschutz zu beantragen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.02.2019 10:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Regelung zu der von Ihnen genannten Frist findet sich in § 765a der Zivilprozessordnung. Laut Absatz 3 ist der Antrag spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war. Möglicherweise liegt bei Ihnen ja einer dieser Fälle vor. So oder so würden wir Ihnen im vorliegenden Fall aber dazu raten, sich rechtlich beraten zu lassen, idealerweise durch einen auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Schnecke am 09.02.2019 09:27

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich habe eine Frage...

Wenn beide im Mietvertrag stehen aber einer der Parteien schon ausgezogen ist... mussen dann beide für die Räumung aufkommen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.02.2019 11:04

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

mehrere Hauptmieter in einem Mietvertrag haften gesamtschuldnerisch. Das heißt, jeder einzelne kann für etwaige Mietrückstände und auch für die Kosten einer Räumung belangt werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Molly 2912 am 02.02.2019 14:36

Hallo, ich habe folgendes Problem haben 2012 ein Haus angemietet das alles lief über einen Bekannten weil der Eigentümer im Ausland lebt das Haus stand vorher 10-15 Jahre lang leer. Wir haben dann einen Mietvertrag mit den Hausverwalter (den bekannten) abgeschlossen, es wurde auch vereinbart das alles Investitionen am haus von der Miete abgezogen werden sollen. So und Mitte-Ende 2013 hat der Hausverwalter mir gesagt das ihm das alles zu unübersichtlich wird ich solle ihm das Geld lieber Bar geben. Ich kenne diesem Mann seid dem ich quasiendenken kann, also habe ich ihm das Geld ab da nur noch bar gegeben. Nätürlich nicht quittieren lassen, weil ich zu dumm warum Nachhinein wie ich jetzt weis. Naja Anfang diesen Jahres hab ich die fristlose Kündigung bekommen mit Androhung der Räumungsklage soll bis Montag das Haus räumen. Weil ich seid 5jahren keine Miete gezahlt haben soll, Mal abgesehen davon ich die Miete immer gezahlt habe wir haben ein 4 Monate altes Baby 5jahre alte ein 11jahre alten und ein17 Jahre alten Jungen.Ich soll innerhalb 1 Woche raus und warum ich habe die gezahlt meine Vermutung istbder tolle bekannt hat sich die Kohle eingesteckt und jetzt ist es dem Besitzer vielleicht gefallen. Ich weiß es nicht. Den Besitzer hab Ich mittlerweile versucht zu kontaktieren aber der bekannte war wohl schneller er glaubt ihm ich würde lügen. Bin mit meinem Latein am Ende. Hat jemand n Rat für mich??? Lg

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Immowelt-Redaktion am 04.02.2019 11:10

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das die fristlose Kündigung in einem solchen Fall wirksam ist, ist zumindest zweifelhaft. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder direkt von einem auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Vermieterxy am 21.01.2019 15:18

Hallo immowelt Team,

Ich fasse mal zusammen.

Kurz nach dem Tod meines Mannes, stellten die Mieter die Mietzahlung, unter fadenscheinigen Angabemen ein.

Nach erfolglosem Anmahnen der ausstehenden Miete, reichte ich Räumungsklage ein.

Vor Gericht wurde ein Vergleich geschlossen. Mieter zählen x% der ausstehenden Miete und ich verzichte auf die Kündigung.

Die Besonderheit besteht darin, dass die Mieter zunächst mehrere Monate mietfrei wohnten, einen wesentlich geringeren Mietzins als ortsüblich zählen, dafür aber das Haus selbt renovieren und dieses dann innerhalb von 6 Jahren kaufen.

Der 1. von 2 Zahlungsterminen ist bereits um 11 Tage überschritten, die Monatsmiete für Januar ebenfalls nicht bezahlt.

Die 1. Rate der Vergleichssumme ist 4 x höher als eine Monatsmiete.

Muss ich jetzt erst erneut den Zahlungsverzug von 2 Monatsmieten abwarten, muss ich erneut kündigen oder kann ich direkt eine Räumungsklag bei Gericht einreichen.

Viele Dank und liebe Grüße

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Immowelt-Redaktion am 22.01.2019 09:16

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wie genau das weitere Verfahren abläuft, dürfte vor allem vom genauen Inhalt des geschlossenen Vergleichs abhängen. Bedanken Sie aber bitte, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher raten, das weitere Vorgehen mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

MieterJN am 21.01.2019 12:03

Hallo Redaktion,

bin selbst Mieterin. Letztes Jahr im Hochsommer lief plötzlich aufgrund einer Verstopfung das WC des schräg unter mir wohnenden Mieters über. Daraufhin hat der Vermieter( war gerade in der Türkei)seine Kumpel ( keine Sanitärfirma) vorbei geschickt, die das Wasser für das ganze Haus abgedreht. Ich hatte mich über das Handy des Mieters mit unserem Vermieter geeinigt, dass ich eine Sanitärfirma beauftragen darf. Was ich auch tat. Leider konnte der Klepner nicht sonderlich viel ausrichten, da z.B.der Schlüssel zum Heizungskeller auch in der Türkei war. Aber auf meiner Seite des Hauses konnte er das Wasser wieder andrehen.Es war sehr heiß an dem Tag und es waren 5 Kleinkinder unter 10 Jahren im Haus.Ich übernahm in der Zwischenzeit die Rechnung.

Als der Vermieter im Herbst wieder da war, wollte er mir das Geld für die Rechnung nicht zurückgeben. Auch bestritt er plötzlich, dies bewilligt zu haben. Ich habe in Absprache mit Mieterschutz das Geld mit meiner Miete verrechnet. Jetzt hat mir mein Vermieter deswegen gekündigt und droht auch mit Räumungsklage. Wollte jetzt nur wissen, ob Sie schon mal so einen Fall hatten und wie der ausgegangen ist.

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Immowelt-Redaktion am 21.01.2019 13:47

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein vergleichbarer Fall ist uns leider bisher nicht begegnet. Wir können daher und auch weil wir generell keine Rechtsberatung leisten dürfen nicht abschließend klären, wie ein Gericht entscheiden würde. Im Zuge einer Räumungsklage würde ein Richter aber vermutlich durchaus berücksichtigen, dass Sie im Zuge der Situation (die ja keine längeren Aufschub des Problems möglich machte) im Grunde kaum eine andere Wahl hatten als einen Profi zu beauftragen. Letztlich können wir Ihnen allerdings nur empfehlen, sich hierzu weiter rechtlich beraten zu lassen, entweder vom Mieterverein oder direkt von einem auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

FragImmowelt am 27.12.2018 02:23

Hallo Immowelt Redaktion,

Würde folgender Fall eintreten:

Der Verpächter der Parzelle eines Kleingartens reicht eine Räumungsklage ein. Der Pächter ist unabhängig davon grundsätzlich willens das Grundstück zu räumen, es ist ihm allerdings nicht in der vom Verpächter gesetzten Frist möglich. Der Pächter teilt dem Verpächter dieses vor einreichen der Klage schriftlich mit inkl des ihm frühstmöglichen Räumungstermins.

Zwei Wochen nach dem einreichen der Räumungsklage räumt der Pächter das Grundstück wie angekündigt freiwillig. Die Klage erlischt (sofern sie überhaupt bestand hätte) , wer aber müsste in diesem Fall für die entstandenen Kosten aufkommen? Das würde mich brennend interessieren...

Vielen Dank im Voraus :)

:)

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Immowelt-Redaktion am 28.12.2018 13:32

Hallo FragImmowelt,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Einen ähnlichen Fall gab es bereits im Jahr 2016. Auch hier hatte der Vermieter seinem Mieter zum 30. April gekündigt, der sich damit einverstanden erklärte, aber zugleich angab, nicht fristgerecht ausziehen zu können. Daher wollte er die alten Räume weitere 14 Tage gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung nutzen. Letztlich ist der Mieter am 19. Mai ausgezogen. Somit war der eigentliche Rechtsstreit erledigt und der Vermieter nahm die Klage zurück. In diesem Fall musste der Vermieter die Kosten tragen. Das entschied das Kammergericht Berlin (Az: 8 W 82/16).

Mit herzlichen Grüßen

Ihre Immowelt-Redaktion

Peer am 05.12.2018 18:00

Liebe Immowelt,

Ich besitze eine Mietwohnung. Der Mieter zählt seit jetzt 3 Monaten, ohne Angabe von Gründen, die Miete nicht mehr. Anrufe und Mails bleiben unbeantwortet. Mit einem Gerichtsvollzieher hat der Mieter von mir die fristlose Kündigung und die fristgerechte Kündigung erhalten. Zum Termin für die Wohnungsübergabe ist es nicht gekommen, so das ich jetzt die Klage vorbereite. Im Schreiben an das Gericht möchte ich den Paragraphen 832a ZPO mit einfügen damit der Mieter die Mietzahlungen als Pfand beim Gericht hinterlegen muss. Meine Frage, wie kann ich diesen Passus in mein Klageschreiben integrieren?

Vielen Dank

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Hartmut am 21.03.2019 14:59

Hallo Peer,

wie ist das Ganze bei Ihnen ausgegangen?

Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort


Immowelt-Redaktion am 06.12.2018 10:21

Lieber Peer,

herzlichen Dank für Ihren Kommentar. Da wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, möchten wir Ihnen hier den Gang zum Fachanwalt empfehlen.

Herzliche Grüße

Ihre Immowelt-Redaktion

Maria am 05.12.2018 11:23

Liebe Immowelt.....

Ich besitze eine Wohnung welche ich vermietet habe. Letztes Jahr kam es immer wieder zu Verspätungen der Miete, sowie manche Monate wo keine Mietzahlungen kamen. Ich mahnte ihn an oder schrieb immer wieder Erinnerungen das die Miete nicht bezahlt wurde etc. Er zahlte dann nach mehreren Ermahnungen.Dieses Jahr war es auch wieder so das Zahlungen unregelmässig waren und das jetzt 4 Monate keine Miete gezahlt wurde. Ich kündigte fristlos und gab eine Frist zum zahlen. Ich ließ dem Mieter auf sämtlichen Kanälen die Kündigung zukommen. Seit der Zustellung sind 2 Wochen vergangen es kam weder eine Mietzahlung noch hat der Mieter auf irgendeine Art und Weise reagiert. Was sollte mein nächster Schritt sein um eine schnelle Räumung seinerseits zu bekommen? In meiner Kündigung widersprach ich auch einer Verlängerung des Mietverhältnisses und Kündigte ausserdem zum Nächstmöglichen Zeitpunkt um auf Nummer sicher zu gehen.

Vielen Dank.

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Immowelt-Redaktion am 05.12.2018 15:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie sollten als nächstes beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Das Verfahren kann sich allerdings einige Monate hinziehen.

Wichtig: Auch wenn der Mieter seine Mietschulden dann begleicht, bleibt Ihre ordentliche Kündigung bestehen und er muss zum Ende dieser Kündigungsfrist ausziehen (BGH, Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Missachtet er auch diese Frist, sollte spätestens dann die Räumungsklage eingereicht werden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Andreas am 26.11.2018 11:51

Liebe Immowelt,

Mein Fall wäre Folgender. Ich bin Hauptmieter in einer Wohngemeinschaft. Ich habe 2 Mitbewohner und den einen habe ich am 17.09 schriftlich gekündigt, weil wir uns nicht verstanden haben und er mich geschlagen hat. Wir haben beim Einzug nur ein mündlichen Vertrag abgemacht jedoch besagte dieser eine Kündigungsfrist von 2 Monaten. Worauf wir uns auch geeinigt haben. Jetzt ist es dazu gekommen dass er nicht ausziehen will ,trotz mehrmaliger Aufforderung. Ich habe ihm seitdem eine schriftliche Vertragsauflösung gegeben indem stand dass er innerhalb von 14. Tagen ausziehen muss. Leider schaut die Situation unangenehmer weise weiterhin so aus dass er bleiben will. Welche Möglichkeiten habe ich wobei ich ihn am schnellsten loswerde? Liebe Grüße! Andreas

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Immowelt-Redaktion am 26.11.2018 13:12

Hallo Andreas,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Da Sie keine schriftliche Vereinbarung getroffen haben, stellt sich hier ein Beweisproblem für Sie. Unabhängig davon beträgt die Kündigungsfrist bei unmöblierten Zimmern i.d.R. drei Monate plus weitere drei Monate (BGB § 573a (2)), wenn ihr Untermieter seit weniger als 5 Jahren bei Ihnen wohnt; eine solche erleichterte Kündigung muss auch nicht begründet werden. Kann der Untervermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen, verkürzt sich die Kündigungsfrist auf drei Monate. Übrigens: Ist das Zimmer, das Sie untervermietet haben, möbliert, ist die Kündigungsfrist kürzer: Das möblierte Zimmer muss spätestens am 15. eines Monats zum Ende des Monats gekündigt werden.

Sie sollten auch prüfen lassen (am besten von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein) ob in Hinblick darauf, dass Ihr Untermieter Sie geschlagen hat, eine schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegt, die zu einer fristlosen Kündigung berechtigen würde. Ob dies der Fall ist, können wir aus der Ferne allerdings nicht beurteilen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rokko am 19.11.2018 14:43

Hallo .Meine Frage ,um wieviel % darf eine Wohnung kleiner sein ,als sie im Mietvertrag angegeben ist? Die Wohnung beträgt 46 qm ,imMietvertrag wird sie aber mit 58 qm angegeben(kein Balkon oder Terrasse) die Miete wurde 2 Jahre vom Jobcenter übernommen,ist es nützlich das dem Jobcenter zu melden,weil das Jobcenter ja für qm bezahlt hat ,die gar nicht existieren,immerhin sind das 12 qm oder ein kleines Zimmer und was für Folgen hat das für den Vermieter?Mieterin ist aber vor 5 Wochen ausgezogen.Der Vermieter bekam für die angegebenen qm im Mietvertrag stolze 830 Euro warm,vom Jobcenter,hätte er die richtige qm reingeschrieben,hätte das Jobcenter doch nie diese hohe Miete bezahlt,ich muss dazu schreiben das bei Einzug der Mieterin er die Wohnung gestrichen hat und er ihr Möbel reingestellt hat ,da sie keine eigenen hatte,trotzdem berechtigt es ihn doch nicht ,das er die Wohnung so grösser macht,für mich ist das glatter Mietbetrug, kann man das strafrechtlich verfolgen? Danke im voraus für die Antwort.

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Immowelt-Redaktion am 20.11.2018 08:45

Hallo Rokko und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Straftat ist das nicht, es könnte für den Vermieter aber zivilrechtliche Konsequenzen haben. Theoretisch kann ein Mieter bereits gezahlte Miete zurückverlangen, wenn die Wohnungsgröße mehr als zehn Prozent von dem abweicht, was im Mietvertrag angegeben wurde. Nachdem das Geld in diesem Fall allerdings vom Jobcenter bezahlt wurde, würde der so erstrittene Betrag vermutlich auch wieder dorthin zurückwandern. Sollte die Mieterin vorhaben, zu viel bezahlte Miete zurückzufordern, empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sasaro am 15.11.2018 13:55

Ich möchte mal noch unseren Fall schildern, der auch aktuell andauert und würde mich über Ihre Einschätzung dazu freuen.

Wir haben bereits seit einigen Monaten eine neue Wohnung. Mietvertrag wurde unterschrieben, unsere vorherige war bereits gekündigt. Nun war es so, dass der Vermieter uns mitteilte, dass der Vormieter die Wohnung nicht räumt. Die Geschehnisse kurz und knapp: wir mussten unseren gesamten Hausstand einlagern und in verschiedenen Ferienwohnungen (mit Kleinkind) wohnen. Seit kurzem wohnen wir in einer sehr kleinen Wohnung unseres Vermieters bis die Räumungsklage abgeschlossen ist.

Wir mussten dabei alle anfallenden Kosten vorstrecken. Die Erstattung wurde uns bereits zu Beginn schriftlich zugesichert, doch ist bis heute kein Geldeingang zu verzeichnen. Ebenso wurden Rechnungen direkt für uns übernommen, jedoch nicht bezahlt, weshalb wir jetzt wieder in die Pflicht genommen werden. Inzwischen haben wir selbst einen Anwalt, dessen Geduld auch am Ende ist und klagen wird.

Unsere Auslagen belaufen sich bereits auf mehrere Tausend Euro.

Ich möchte dies vor allem mit Ihnen teilen, da es noch eine andere Seite des oben beschriebenen Artikels darstellt. Nämlich die der Nachmieter. Gerade in Ballungsräumen sind Wohnungen ununterbrochen vermietet, daher könnte so etwas durchaus öfter vorkommen.

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Immowelt-Redaktion am 16.11.2018 09:05

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wir können Ihren Ärger verstehen. Leider bleibt Ihnen im Streitfall nicht viel mehr übrig als Ihren Vermieter auf die Ihnen entstehenden Mehrkosten zu verklagen, falls der Vermieter diese nicht von sich aus begleicht. Nachdem sich die Angelegenheit jetzt schon einige Monate zu ziehen scheint, könnte es im Sinne der Schadensminimierung sinnvoll sein, wenn Sie sich doch eine neue Wohnung suchen, zumindest dann, wenn nicht absehbar ist, wann der alte Mieter die Wohnung tatsächlich verlässt oder wann eine Räumung stattfindet.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Eleliving am 14.11.2018 18:21

Hallo,

ich habe im Mai 2018 meinen Mietern das Haus durch eine ordentliche Kündigung zum 31.01.2018 gekündigt. Als Begründung habe ich die, immer wiederkehrenden und auch schon Abgemahnten unregelmäßigen Mietzahlungen und die nicht angezeigten Schäden am Garagendach (Sichtbare Wasserschäden), die ich erst durch eine Begehung festgestellt hatte, sowie die Entfernung der gesamten Rasenfläche des Gartens und Einbringung einer Kiesfläche stattdessen aufgeführt. Diesen Monat erhalte ich ein Anwaltschreiben, indem die Mieter die Vorwürfe als unberechtigt ansehen und die Kündigung nicht gerechtfertigt wäre, Ich habe den Dachdecker im Mai telefonisch beauftragt die Garage zu reparieren, leider hat er aus Termingünden ( zu viele Sturmschäden noch abzuarbeiten) , dies bis heute nicht geschaft. Deswegen behauptet der Anwalt, es wäre kein wesentlicher Mangel.

Das Schreiben endet mit einem Wiederspruch nach § 574 BGB gegen die Kündigung. Die Räumung des Objekts würde eine unzumutbare Härte darstellen, da angemessener Ersatzwohnrsum zu zumutbaren Bedingungen für die Familie mit 3 Kindern nicht zu beschaffen wäre.

Wie viel Zeit ist denn angemessen? (6 Monate sind schon verstrichen)

Ich würde die Miete nach derzeitigem Mietdpiegel von 550 auf 700 Euro incl. Garage bei den neuen Mietern erhöhen. Muß der alte Mieter die neue Miete ab Februar zahlen, falls ich einen Auszugsaufschub gewähre? Ich möchte diese so schnell wie möglich aus dem Haus haben, im Oktober ist eine "unbenutzte" Steckdose hinten verschmolzen, dabei sei nicht der Schutzschalter herausgeflogen. Nachdem die Steckdose ausgetauscht ist, wollten die Mieter telefonisch Schadensersatzansprüche anmelden für die entstandene Geruchsbelästigung.

Wie müssen die Mieter nachweisen, das Sie sich nach einer neuen Wohnung umgeschaut haben?

Wenn ich jetzt zum Anwalt gehe, wer zahlt diesen?

Danke

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Immowelt-Redaktion am 15.11.2018 09:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wir möchten Sie zunächst darauf hinweisen, dass wir an dieser Stelle keine Rechtsberatung leisten dürfen. Die Informationen, die wir Ihnen geben, können die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund also nicht ersetzen. Ob Ihre ursprüngliche Kündigung wirksam war, können wir deshalb nicht mit Bestimmtheit sagen. Eine Kündigung aufgrund unvollständiger oder unregelmäßiger Mietzahlungen ist zwar grundsätzlich möglich, für die Gerichte spielt hier aber auch eine Rolle, in welchem Umfang und wie häufig die Miete nicht oder nur verspätet gezahlt wurde. Ein angemessener Zeitraum für die Wohnungssuche ist gesetzlich nicht definiert. Im laufenden Mietverhältnis wäre eine Mieterhöhung von 550 auf 700 Euro unzulässig, da die Kappungsgrenze hierbei überschritten wird. Sollten die Mieter nach einer bereits erfolgten und wirksamen Kündigung aber weiterhin in der Wohnung bleiben, steht Ihnen als Vermieter unter Umständen eine Nutzungsentschädigung zu, die sich wiederum durchaus an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren kann. Den Gang zum Anwalt müssten Sie wohl selbst finanzieren, es sei denn, Sie haben eine Rechtsschutzversicherung, die in diesem Fall einspringt. In Anbetracht der verfahrenen Lage können wir Ihnen hierzu abschließend auch nur raten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Gilbert stengel am 13.11.2018 21:06

Hallo Mieter ausgezogen ;Mietrückstand vier Monate;Unbekannt verzogen Habe fristgerecht gekündigt.Was tun danke für die Antwort

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Immowelt-Redaktion am 14.11.2018 09:26

Sehr geehrter Herr Stengel,

hat der Vermieter denn die Wohnung zurückgegeben und geht es Ihnen darum, die vier Monatsmieten noch zu erhalten oder ist er einfach ohne Wohnungsrückgabe spurlos verschwunden?

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Asko am 08.11.2018 08:15

In Ihrem Bericht steht nirgendwo, dass die Mieter nach dem verlorenen Prozess bei Amtsgericht noch mal Einspruch beim Landesgericht einlegen dürfen.

Mein Fall: Mieterin bezahlt die Miete von Anfang nicht. Räumungsklage am 15.09.2018 bei Amtsgericht stattgegeben. Einspruch Möglichkeit für Mieterin bei Landesgericht bis zu 15.10.2018 und erst danach ist die Räumungsklage vollstreckbar.

Fall Sie dies tut verlängert sich alles um ein paar Monate. Kann man, falls der Einspruch eingelegt wird, Prozess vor Landesgericht beschleunigen, da Einspruch wegen nicht Zahlungen (Miete sowie Nebenkosten ohne einen Grund dafür) sinnlos ist?

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Immowelt-Redaktion am 08.11.2018 12:13

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wie bei jedem gerichtlichen Beschluss hat der Beklagte auch bei Räumungsklagen das Recht, Rechtsmittel einzulegen. Das ist in der Tat der Grund, warum sich derartige Verfahren häufig in die Länge ziehen. Eine Möglichkeit, das Verfahren zu beschleunigen, besteht nicht, allerdings schützt die Berufung allein den Beklagten nicht vor Räumung. Der zu räumende Mieter muss mit der Berufungsschrift auch Anträge auf vorläufigen Rechtsschutz stellen.

Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir zum Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lisa am 08.11.2018 08:13

Hallo,

Die Hausverwaltung stand plötzlich vor der Tür inklusive schlüsseldienst und teilte mir mit das ich mit meinem Sohn so schnell wie möglich aus der Wohnung raus und innerhalb einer Woche den Mietrückstand zahlen muss da eine zwangsräumung gegen mich vorliegt. Sie behaupten ich hätte Post bekommen was nicht stimmt da meine Mutter die gleiche erhalten haben müsste da sie als bürgin im Mietvertrag steht.

Was ist nun zu tun.

Laut dem obigen Artikel ist gar nichts wirksam da weder eine Kündigung noch ein Brief von der Behörde vorliegt. Der Vermieter müsste das versenden ja durch eine versandbestätigung bei der Post nachweisen können.... richtig?

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Immowelt-Redaktion am 08.11.2018 11:57

Hallo Lisa,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Ein Vermieter darf einen Mieter nicht einfach so per Schlüsseldienst aus der Wohnung werfen. Zunächst muss dem Mieter ein Kündigungsschreiben zugehen, hier ist der Vermieter in der Beweispflicht. Beweisen muss er den Zugang nicht zwangsläufig durch eine Bestätigung von der Post, er kann die Kündigung beispielsweise auch in Gegenwart von Zeugen selbst einwerfen. Strebt der Vermieter einen Räumungsbescheid an, geschieht dies gerichtlich, auch darüber wird der Mieter informiert. Zuletzt darf die Hausverwaltung auch nicht einfach so einen Räumungsbescheid vollstrecken, das ist Sache eines Gerichtsvollziehers. Wir würden Ihnen empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, etwa bei einem Mieterverein oder aber direkt bei einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

hasso am 03.11.2018 13:22

hallo

Mein Vermieter hat doch das Recht ab dem Zeitpunkt meines Einspruch wegen Eigenbedarfsklage,Klage für ein Zwangsräumung zu erheben bzw einzureichen.

Welche Fristen gibt es da für den Vermieter? die Kündigung Frist war 31.10.2018 und die Einspruchs Frist der 30.08.2018.Und mein Einspruch wurde am 25.08.2018 eingereicht.Bis wann muss nun der Vermieter seine Klage einreichen,und welches Datum zählt für eine Frist.

mfg

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Immowelt-Redaktion am 05.11.2018 09:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

hierfür gibt es keine besondere Frist. Der Vermieter kann nach Ablauf der Kündigungsfrist jederzeit auf Räumung klagen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


hasso am 07.11.2018 17:05

hallo

Also würde das Heißen mein Vermieter kann Mich zbs mal 3 Monate Zappeln lassen,und reicht dann erst die Klage Ein.Und Ich müsste immer die Angst haben,das Er doch noch auf Zwangsräumung Klagt.

mfg hasso


Immowelt-Redaktion am 08.11.2018 09:41

Das könnte passieren, ja. Gerade im Fall einer Eigenbedarfskündigung würde dann das Gericht nach sehr langer Zeit aber natürlich prüfen, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht und, falls es zu dem Schluss kommt, dass dem nicht so ist, die Klage abweisen. Ob Eigenbedarf besteht oder nicht, können wir aber aus der Ferne nicht abschließend klären. Wir würden Ihnen daher im Zweifel das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Mieterverein empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


hasso am 08.11.2018 11:14

hallo und Vielen Dank für Ihre Mühe und Hilfe.

Dachte mein Vermieter hätte ab Zeitpunkt meines Einspruch,oder ab Zeitpunkt des Auszugs Termin.Vil 1-2 Monate Zeit die Klage einzureichen,sonst hätte sich das Stillschweigend Erledigt das Ich nicht Ausziehen möchte.

Aber mein Vermieter kann die Eigenbedarf Begründung,nicht Sagen wie mal nach 1 Jahr einfach ändern ?

Aber da die Begründung in meinen Augen Lächerlich ist,war das vil nur ein Test Ballon,hätte ja sein können.Das Ich auch wirklich nach 18 Jahre Ausziehe,obwohl es nie das geringste Problem gab.

Dank mfg hasso


Immowelt-Redaktion am 08.11.2018 15:06

Es wäre natürlich möglich, dass ein Gericht einer Räumungsklage nicht statt gibt, wenn sie erst sehr spät nach der eigentlichen Kündigung erfolgt. Beispielsweise, weil der Richter dann den Eigenbedarf nicht gegeben sieht. Es gibt dafür nur eben keine gesetzliche Frist. Auch könnte Ihr Vermieter die Eigenbedarfskündigung natürlich von sich aus wieder zurückziehen und das Mietverhältnis mit Ihnen wie zuvor fortsetzen. Das sollten Sie dann aber im Idealfall schriftlich festhalten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


hasso am 09.11.2018 14:50

Hallo und vielen Dank für Ihre wirklich Gute Erklärung.

Betrifft:Auch könnte Ihr Vermieter die Eigenbedarfskündigung natürlich von sich aus wieder zurückziehen und das Mietverhältnis mit Ihnen wie zuvor fortsetzen. Das sollten Sie dann aber im Idealfall schriftlich festhalten.

Da mein Vermieter es nicht mal für Nötig befunden hat,Mir das mit der Kündigung vorab zu Sagen.Obwohl man ja in einem Haus Lebt,würde Ich Ihm Zutrauen das Er Mir das nicht Sagt,und mich schön im eigenen Saft schmoren lässt.Das natürlich für meine Nerven nicht so Gut wäre.

mfg hasso


hasso am 30.11.2018 23:40

hallo

Bei Mir hat sich etwas Neues Ergeben,nach dem Ich zum 30.10.2018 und Einlegen des Widerspruch nicht Ausgezogen bin.Da es auch bis Heute zu keinem Persönlichen Gespräch gekommen ist,bekam Ich Heute Post vom gegen Anwalt.

Mit einer Erneuten Eigenbedarfskündigung zum 02.09.2019,mit den selben Grund und Wortlaut wie die 1 Kündigung.

Nur diesmal von der Tochter von meinem Vermieter,mit eine Generalvollmacht die es seit 2016 gibt.Sie habe also keine Klage erhoben sonders wieder eine Eigenbedarfskündigung geschickt,die sich nur durch Neue Termine 6/2019 und Auszug 9/2019 unterscheiden.

Das ist doch alles Sehr Seltsam,würde mich über eine Einschätzung bzw Meinung dazu Freuen.

mfg Hasso


Immowelt-Redaktion am 03.12.2018 09:40

Hallo Hasso,

wir können uns leider auch nicht erklären, welche Gründe es hierfür beim Vermieter gegeben haben mag. Letztlich bleibt Ihnen insofern auch hier wieder nur, das Kündigungsschreiben rechtlich prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


hasso am 03.12.2018 13:12

hallo und vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich habe die Legitimation der Kündigung angezweifelt,da mein 84 Jähriger Vermieter im Pflegeheim leben.Und Ich seine Unterschrift anders kenne unter der Vollmacht.jetzt wurde gleich eine Auszugsweise Ausfertigung der Generalvollmacht mit Geschickt.Die auch die Unterschrift meines Vermieter zeigt,so wie Ich sie kenne.Den nach 15 Jahren Hausmeister und Vertrauter weis man wie jemand Unterschreibt.

Wer das hier mal Aktuell halten,das man wirklich nichts einfach hin nehmen soll.Für mich Persönlich Sieht das wie ein Täuschungsversuch aus,Milde ausgedrückt.

mfg hasso

Rokko am 02.11.2018 19:52

sorry,ich schon wieder,ich möchte euch meine Original Kündigung schreiben,weil ich langsam zweifel bekomme .Sehr geehrter Herr E,da ich mein haus in Frankfurt in der xxx str komplett renovieren möchte,und es nicht möglich sein wird in der Renovierungsphase in dem haus zu wohnen kündige ich ihnen das zwischen ihnen und mir bestehende Mietverhältnis fristgerecht zum 30.10.2018.Ich bitte sie ab 1.6 2018 eine Netto-Mieterhöhung von 15% gesetzlich vorgeschrieben zu akzeptieren und diese ab diesem Zeitpunkt auch zu überweisen.Er hat mir eine kündigung per Einschreiben im Februar geschickt ,das ich aber nicht erhalten habe und auch keine Postbenachrichtigung im Briefkasten (wirklich) bei Nichtzustellung ist die kündigung doch unwirksam,er bekam das Einschreiben zurück mit rückschein ,hat er mir gesagt,darauf legte er mir diese Kündigung am 25.04.2018 vor die Tür,was ist denn jetzt Gültig,am 28.10 18 klingelte er bei mir und er fragte ob ich ausziehe am 30.10.18 ich sagte ich ziehe nicht aus und bezahle auch keine mieterhöhung,er sagte warum ,ich sagte er müsse das selbst raus finden,weilin meinen Augen die Kündigung nicht rechtens war allein schon wegen den Daten,ist die Kündigung vielleicht doch wirksam ,ich habe ja schon allein 9 Monate Kündigungsfrist ,da ich hier schon 19 jahre wohne,dieses Kündigungschreiben hat er am 8.02.2018 aufgesetzt(im Briefkopf),warum hat er mir die dann erst am 25.04 2018 vor die Tür gelegt?Nachdem ich ihm ja gesagt hatte ,das ich nich ausziehe und die Mieterhöhnung auch nicht bezahle ,wurde er lautstark und sagte darauf ,na gut ,dann werde ich das ganze Haus in Eigenbedarf umwandeln ,dann werden wir mal sehen,wie schnell sie hier draussen sind,ist das alles rechtlich ,er geht wahrscheinlich davon aus ,das diese Kündigung .in seiner Schreibweisse geltend ist.Danke für eine Antwort im voraus ,guten Job macht ihr

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Immowelt-Redaktion am 05.11.2018 09:08

Hallo Rokko,

die simple Renovierung der Wohnung ist kein Kündigungsgrund. Für eine Verwertungskündigung müsste der Vermieter die Wohnung schon nahezu kernsanieren und zudem nachweisen, dass sein Interesse, das zu tun, größer ist, als dass des Mieters, weiterhin in der Wohnung zu wohnen. Eine Mieterhöhung ohne weitere Begründung ist ebenfalls nicht wirksam, der Vermieter muss sich zumindest auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen, für gewöhnlich also auf den Mietspiegel. Wenn Sie die Wohnung erst am 25. April erhalten haben, aber zum 30. Oktober ausziehen sollten, ist zudem die neunmonatige Kündigungsfrist nicht eingehalten. Eine Eigenbedarfskündigung ist zudem auch nur dann möglich, wenn auch tatsächlich Eigenbedarf besteht, nicht einfach so und behelfsmäßig.

Dennoch können wir Ihnen abschließend nur noch einmal raten, sich hierzu rechtlich beraten zu lassen und das Kündigungs- sowie Mieterhöhungsschreiben einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rokko am 31.10.2018 09:10

HALLO noch mal ,danke für die letzte Antwort,ist es richtig das die Sperrfrist für Frankfurt am Main 5Jahre beträgt ,bevor der Vermieter Eigenbedarf anmelden darf,da die Sperrfrist nach Bundesländer geht,Bayern ,Berlin ,Hamburg besteht sogar10Jahre Sperrfrist nach Pharagraph 577 a Absatz2 BGB die Geltungsdauer für Frankfurt gilt von 1.9.2004 bis 31.12.2019 so steht es im Internet,ich wohne in Frankfurt-Nied Stadtteil von Frankfurt,die Sperrfrist gilt doch wahrscheinlich für jeden Stadtteil in Frankfurt am Main.Mein Vermieter hat das Haus am 1.6.2015 gekauft,das würde doch bedeuten,das er erst ab dem 1.6.2020 Eigenbedarf anmelden darf ,oder bin ich verkehrt ,wenn dasnicht so stimmt ,warum steht es dann so im Internet,wenn ich mich irre ,würde ich mich freuen um eine Aufklärung,im voraus vielen Dank

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Immowelt-Redaktion am 31.10.2018 10:39

Hallo Rokko,

die von Ihnen genannte Sperrfrist gilt nur, wenn ein Miethaus während der Mietdauer in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Wenn jemand das gesamte Haus kauft, gelten diese Sperrfristen nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rokko am 29.10.2018 15:32

Vielen Dank ,für die Antwort.Der Vermieter will in jede Wohnung nur Heizungen einbauen,sonst nichts,das ist doch kein Kündigungsgrund ,er meint ,die Wohnungen wären in der Bauphase nicht bewohnbar für 4 Wohnungen inclusiver seiner,die Einbaung dauert doch höchstens 2oder 3Wochen ,danach sind die Wohnungen doch wieder bewohnbar,muss er uns für die Zeit einen Ausgleich bezahlen ,oder Hotel ,oder eine gleichwertige Wohnung zur Verfügung stellen?Die erste Kündigung ist ja unwirksam,da sie nicht detailliert aufgelistet war,was er alles sanieren will ,Umfang und länge der Sanierung z.B ausser dem hat er in die Kündigung nicht reingeschrieben,das wir Wiederspruch einlegen können,ist das nicht Pflicht? Vielen dank im voraus für die Antwort

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Immowelt-Redaktion am 30.10.2018 09:10

Der alleinige Austausch der Heizungen wäre nichts, was eine Verwertungskündigung rechtfertigen würde. Wenn der Vermieter seine Kündigung so begründet, wäre sie unwirksam. Für den Fall, dass die Wohnung tatsächlich vorübergehend nicht bewohnbar wäre, müsste der Vermieter in der Tat für Ersatz sorgen. Wir möchten Ihnen an dieser Stelle aber noch einmal empfehlen, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rokko am 28.10.2018 20:12

Wir sind ein 2Parteienhaus,unser Vermieter hat uns zum 31.10.18 gekündigt,angeblich hat er uns im Februar per Einschreiben die Kündigung geschickt ,haben aber beide kein Einschreiben oder Benachrichtigung bekommen ,im April hat hat er uns eine zweite persönlich gegeben,wir wohnen seit 20 Jahren hier ,er schreibt ,er will sanieren ,langt das aus für eine Kündigung?0der unwirksam?Auch will er Eigenbedarf für das ganze Haus anmelden,er wohnt selbst im Haus plus wir 2Mieter ,wir haben 9 monate kündigungsfrist,was muss er denn alles in eine Kündigung reinschreiben ,damit sie wirksam ist?Das Wort Sanierung und Eigenbedarf langt doch nicht,haben keine Mietschulden ,haben ihm gesagt ,das wir nicht ausziehen ,er würde das jetzt seinem Anwalt übergeben,wie geht das jetzt weiter undwie sollen wir uns verhalten?Was sollen wir tun ,wenn wir ein Schreiben vom Anwalt bekommen ,oder eine zweite Kündigung?

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Immowelt-Redaktion am 29.10.2018 13:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundlegende Sanierungsarbeiten können eine Kündigung rechtfertigen und zwar immer dann, wenn das Mietverhältnis der angemessenen finanziellen Verwertung der Immobilie im Wege steht. Auch eine Eigenbedarfskündigung kann unter Umständen wirksam sein. Aus der Ferne können und dürfen wir das aber nicht abschließend klären.

Wenn die Kündigung wirksam ist und Sie nicht ausziehen, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Die Räumung wird dann durch einen Gerichtsvollzieher durchgesetzt. Bevor es so weit kommt, würden wir Ihnen aber empfehlen, sich selbst rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kaninchen am 18.10.2018 12:54

Wir haben eine Kündigung wegen eigenbedarf erhalten...was passiert wenn nur ein Mieter auszieht und der andere nicht auszieht?

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Immowelt-Redaktion am 18.10.2018 14:30

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die Kündigung rechtswirksam ist, wird der Vermieter dann vermutlich auf Räumung klagen und damit erfolgreich sein. Die Wohnung wird dann mittels Gerichtsvollzieher geräumt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Kanichen am 18.10.2018 19:32

DANKE für ihre Antwort....habe ich dann davon Nachteile?

Wegen Mietrückstände...Strom und Gaskosten....weil ich ja bis zu meinem Auszug alles bezahlt habe und was habe ich beim Auszug alles zu beachten und wie kann ich mich vor weiteren Kosten schützen?

Vielen Dank im voraus für ihre Mühe.


Immowelt-Redaktion am 19.10.2018 09:06

Wenn Sie beide den Mietvertrag unterschrieben haben, haften Sie gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass der Vermieter alle entstehenden und entstandenen Kosten von Ihnen beiden verlangen kann, dazu zählen insbesondere Mietrückstände und Nebenkosten. Sollten Sie sich hierzu nicht unbürokratisch mit dem Vermieter einigen können, würden wir Ihnen die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

SaskiaW am 18.10.2018 11:33

Wir haben sowohl eine Räumungsklage als auch bereits ein Versäumnisurteil erhalten, wodurch der Klage ja stattgegeben wurde. Wird nun vom Amtsgericht ein Räumungstermin noch kommen oder wird ein Gerichtsvollzieher einfach vor der Tür stehen? Und wie lange dauert es in der Regel von Versäumnisurteil bis Räumung?

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Immowelt-Redaktion am 18.10.2018 14:21

Hallo Saskia,

vielen Dank für Ihren Kommentar. In der Regel wird Ihnen der Räumungstermin mitgeteilt. Zwischen dieser Mitteilung und der Räumung müssen dann mindestens noch einmal drei Wochen vergehen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. In Ihrer Situation empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


SaskiaW am 19.10.2018 19:12

Vielen Dank für die Antwort.

Mit "Zwischen dieser Mitteilung" meinen Sie die Mitteilung des Räumungstermines, oder?


Immowelt-Redaktion am 22.10.2018 09:22

Ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

lina92 am 27.08.2018 14:41

Hallo, ich habe länger keine Miete bezahlt und Nebenkosten sind offen und ich habe die fristlose Kündigung erhalten und zum Vermieter gesagt ich ziehe aus

Einen Schlüssel habe ich noch aber der Vermieter auch da abgemacht war der Stauraum Keller darf von mir noch geräumt werden.

Ich bin zu meinem Partner gezogen nun wieder single, kann ich in die Wohnung zurück denn einen Schlüssel habe ich noch und wie wird der Richter entscheiden da ja noch keine Räumingsklage eingeleitet wurde. Ich werde den Betrag in Raten zurück bezahlen und 1000 von 3000 Euro habe ich schon bezahlt. Denkt ihr ich muss trotzdem raus das der Richter so entscheidet weil ich zum Vermieter erst sagte ich ziehe aus?

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Immowelt-Redaktion am 28.08.2018 08:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie die fristlose Kündigung erhalten haben und daraufhin ausgezogen sind, ist das Mietverhältnis beendet. In diesem Fall braucht der Vermieter auch nicht auf Räumung klagen, denn eine Wohnungsübergabe hat ja bereits stattgefunden, auch wenn Sie einen Schlüssel einbehalten haben um den Keller noch zu räumen. Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie im Streitfall von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

mausi2004 am 18.08.2018 00:49

unser Lager ist geräumt worden, d.h.Schloss wurde ausgetauscht und wir kommen nicht mehr rein auch der Briefkasten wurde entfernt Darf das die Hausverwaltung weil sie eine Räumungsklage durchgezogen haben. Wir kommen jetzt nicht mehr an unsere Pers. Sachen bzw. nicht mehr an das Arbeitsmaterial ran. Ich habe gehört man kann eine Einstweilige Verfügung beantragen, da unsere Firma ohne Arbeitsmaterial nicht richtig arbeiten kann und wie gesagt unsere pers. Sachen die nichts mit dem Lagen zu tun haben jetzt verschlossen sind

Unsere Hausverwaltung äußert ich nicht ebenso unser Hauseigentümer für den wir auch gearbeitet haben und der lange seine eigene Rechnung nicht bezahlt hat. Die offenen Kosten haben wir alle bezahlt sogar die ganze Miete für August.

Wie lange ist die Frist zum räumen?.

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Immowelt-Redaktion am 20.08.2018 09:43

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn vor Gericht ein Räumungsbescheid erwirkt wurde, war die Räumung wohl zulässig. Da die Situation in Ihrem Fall aber wohl etwas komplizierter ist, würden wir Ihnen empfehlen, sich rechtlich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mausi2004 am 13.08.2018 15:10

wir haben eine Räumungsklage bekommen an welche Anschrift muss diese bei Gewerbe gerichtet sein?

An den Mieter der den Mietvertrag gekündigt hat oder an die Anschrift der Firma?

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Immowelt-Redaktion am 14.08.2018 08:27

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das Gericht wird die Räumungsklage an jene Adresse zustellen, bei der sie davon ausgeht, dass der Mieter sie erhält. In der Regel wird das die Anschrift derjenigen Immobilie sein, die geräumt werden soll.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bianca am 08.08.2018 14:21

Hallo ich habe im Dezember 2017 aufgrund mietrückstände meine fristlose Kündigung erhalten verständlicher Weise!! Als das Schreiben vom Amtsgericht kam habe ich mich fristgerecht schriftlich dazu geäußert.

Parallel habe ich dem Anwalt vom Vermieter mitgeteilt das ich der klageanschrift zustimme meine Situation erklärt und meine Miete zahle so wie die Rückstände in raten . Und er mir bitte aufgrund meiner Kinder eine zweite Chance geben möchte. Und dadurch das er vom Gericht den Titel hat mich bei zukünftigen Verzug ja räumen könnte .

Ich habe nie eine Antwort diesbezüglich bekommen und nichts mehr bis heute 08.08.2018 von meinen Vermieter gehört auch nicht von seinen Anwalt. Meine Sorge ist die Unwissenheit habe aber auch Angst nach zu hacken da man schwer eine Wohnung findet wenn man die alte durch mietrückstände verloren hat!! Meine Mietschulden sind abbezahlt und zahle jetzt die gerichtskosten bei meinen Vermieter einfach monatlich ab da ich ja den Prozess so gesehen verloren habe. Ich Frage mich da im schreiben vom Amtsgericht ein Satz stand mit 5% pro Tag?? Heist das dass ich auch wenn er den Titel nicht beim Gerichtsvollzieher einreicht jetzt seit Dezember 2017 täglich neue Schulden gemacht habe?? Und wenn ja wie kann ich die Summe rausfinden mein Vermieter reagiert ja nicht!! Oder zählen die 5% nur wenn mein Vermieter die Räumungsklage einreicht?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.08.2018 15:31

Hallo Bianca,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Aus der Ferne können wir Ihnen in diesem Fall leider nur schwer weiterhelfen, zumal wir den Bescheid des Gerichts nicht genau kennen. Um nicht plötzlich überrascht zu werden, würden wir Ihnen daher dringend raten, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie nicht direkt zu einem Rechtsanwalt gehen möchten, erhalten Sie zumindest eine Anfangsberatung auch beim örtlichen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Haci am 06.06.2018 22:21

Hallo der vermieter hat mir fristlosen kündigung gegeben obwohl ich kein brief bekommen habe aber die meinten das die geschickt haben.jetzt sagen dir mir ich soll in 2 wochen die wohnung aufräumen.ich weist nicht ob ich räumungsklage habe.was soll ich machen wenn die vor mein tür stehen.danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.06.2018 10:01

Hallo Haci,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Ein Räumungsbescheid wird üblicherweise vom Amtsgericht zugestellt, den müssten SIe also prinzipiell erhalten haben, falls er ergangen ist. In Ihrer Situation würden wir Ihnen allerdings raten, sich rechtlich beraten zu lassen bevor der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht. Eine Rechtsberatung erhalten Sie beispielsweise bei Mietervereinen oder direkt beim Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Haci am 07.06.2018 10:08

Kann mir dann der mieterverein sagen ob das räumungsklag beim amtsgericht ist wie kann ich das herausfinden wiederspruch habe ich recht zumachen oder auch wrnn das anklagt ist die ich es nicht weist ob ich angeklagt bin wenn der gerichtvollzieher vor der tür steht.danke


Immowelt-Redaktion am 07.06.2018 10:21

Sie können natürlich auch einfach beim Amtsgericht nachfragen. Aber wie bereits gesagt: Ein Räumungsbescheid wird in der Regel postalisch zugestellt. Da wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, können wir Ihnen nur noch einmal raten, einen Fachanwalt oder einen Mieterverein aufzusuchen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Haci am 07.06.2018 10:57

Haben die dann recht ohne räumungsklag die türschloss wechseln und zumir nachhause kommen mit rauszuschmeisen was soll ich dann tun wenn die ohne gerichtvolzieher nächstewoche zumir kommen


Immowelt-Redaktion am 07.06.2018 12:26

Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter nicht einfach eigenhändig vor die Tür setzen. Um der von Ihnen genannten Situation vorzubeugen, möchten wir Ihnen nochmals dringend eine Rechtsberatung empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Pascale am 01.06.2018 11:27

Was kann ich macjen wen mein vermiter mich nicht merh in das wg zimmer rein last fur meine persönliche sache hohlen. Die Kündigung habe ich schon bekommem . Aber mein Vermieter lasst mich nich mehr in die wg . Ich brauch dringend meine persönliche sache. Danke fur eine schnelle Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt Redaktion am 01.06.2018 11:43

Hallo Pascale,

dazu hat der Vermieter kein Recht. Im Zweifel könnten Sie ihn auf Schadenersatz verklagen. Dazu sollten Sie sich die Hilfe eines Anwalts holen.

Da Sie die Wohnung nicht fristgerecht freigegeben haben, kann der Vermieter weiterhin Miete von Ihnen verlangen, möglicherweise ebenfalls Schadenersetz geltend machen und eine Räumungsklage gegen Sie anstreben. Aussperren und Ihren Besitz in Beschlag nehmen darf er nicht.

Herzliche Grüße,

die Immowelt Redaktion


Pascale am 01.06.2018 12:51

Dankeschön fur die info . Darf ich mit dem Schlüssel die tur auf machen ?


Pascale am 01.06.2018 13:33

Schlüsseldienst


Immowelt-Redaktion am 01.06.2018 17:10

Hallo Pascale,

am sichersten wäre es, sie regeln die Angelegenheit über einen Anwalt.

Beste Grüße

Ihre Immowelt-Redaktion

Ozean am 24.05.2018 23:55

Hallo habe unser Mieter gekündigt schriftlich zu dem Zeitpunkt Ende august 2018. meine Frage ist ? Kann ich jetzt schon die Klage einreichen oder muss ich den Frist abwarten ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.05.2018 10:42

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Räumungsklage wird in der Regel bei einer fristgerechten Kündigung nur dann angewandt, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht oder sich nach Ablauf der Kündigungsfrist weigert auszuziehen. Beachten Sie auch, dass eine Kündigung ohne Kündigungsgrund nicht möglich ist. Ein solcher Grund wäre beispielsweise Eigenbedarf oder Mietrückstände.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Holtrupbiene am 21.05.2018 10:56

In 3 Tagen soll die Räumung sein unser Mieter macht sich vom Acker. Die neue Adresse haben wir. 1 Jahr lang keine Miete bezahlt. Beide berufstätig und fahren 3 Autos. Kann Lohn gepfändet werden und woher weiss ich das er nicht in der neuen Wohnung Miete bezahlt nur bei uns nicht?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.05.2018 10:09

Hallo Holtrupbiene,

soweit Sie einen gerichtlichen Titel/Urteil gegen Ihren künftigen Ex-Mieter haben, können Sie Vollstreckungsmaßnahmen, u.U. also auch eine Lohnpfänung, veranlassen. Ob der Ex-Mieter die Miete für seine neue Wohnung zahlt oder nicht, ist hinsichtlich Ihrer Rechtsposition unerheblich.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Karin am 25.04.2018 16:29

Wie stehen meine Chancen einen Messie Mieter aus der total vermüllten

und verwahrlosten Wohnung zu kündigen, Miete wurde bisher vom Sozial-

amt gezahlt.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.04.2018 08:40

Hallo Karin und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Kündigung wegen Verwahrlosung der Wohnung ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Mieter die Wohnung erheblich gefährdet. Was das bedeutet, ist gesetzlich nicht eindeutig definiert, das könnte etwa ein bereits übelriechendes Treppenhaus oder das Anziehen von Ungeziefern sein.

Weitere Informationen zum Thema Messie in der Mietwohnung finden Sie auch in folgendem Artikel: ratgeber.immowelt.de/a/messie-in-der-mietwohnung-so-sollten-vermieter-handeln.html

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir aus der Ferne nur schwer beurteilen können, ob die entsprechenden Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind. Im Streitfall raten wir daher immer zur Rechtsberatung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Martina am 10.04.2018 22:57

Hallo, wann ist denn eine Urkunde notariel beglaubigt und hat einen vollstreckbaren Titel, so wie ihr dies selbst ganz deutlich als notwendig beschreibt? Was ist, wenn entgegen dem Gesetz unter einem Urteil steht, daß "dieses Schreiben maschinell beglaubigt und ohne Unterschrift gültig" wäre? Jeder weiß, daß das Täuschung im Rechtsverkehr ist. Was also tun, wenn ein Räumungsurteil ohne die gesetzlich notwendige Unterschrift vom Richter ins Haus flattert? Wer hilft da?

Danke schon mal für eure hoffentlich gesetzlich konforme Antwort.

Martina

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.04.2018 08:58

Hallo Martina und vielen Dank für Ihren Kommentar,

durch das Gesetz zur Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten sind Urteile und Beschlüsse den Verfahrensbeteiligten nur noch in beglaubigter Abschrift zuzustellen. Laut § 169 ZPO kann ein Schriftstück in beglaubigter elektronischer Abschrift zugestellt werden. Die Beglaubigung erfolgt mit einer qualifizierten elektronischen Signatur des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte Ihnen bereits ein Räumungsurteil zugegangen sein, empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Annika am 04.04.2018 21:00

Hallo Immowelt-Redaktion,

Wir (4 köpfige Familie) haben eine Eigenbedarfskündigung wegen beengten Wohnverhältnissen bekommen. Wir sind am verzweifeln, weil sich nichts bezahlbares finden lässt. Die Frist beträgt 9 Monate, aber 5 davon sind schon verstrichen, ohne Erfolg.

Was passiert, wenn wir bis dahin nichts finden? Das Haus der Nachbarn soll im Sommer verkauft werden und wir interessieren uns auch dafür, aber vor Juli setzen sich die Verkäufer nicht zusammen.

Kann unser Vermieter dann einfach raus werfen? Sollten wir pokern und auf das Haus nebenan warten? Das wäre aber extrem knapp...

Ich bedanke mich schonmal für eine Rückmeldung!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.04.2018 09:15

Hallo Annika und vielen Dank für Ihren Kommentar,

angenommen die Eigenbedarfskündigung ist tatsächlich wirksam, hat der Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Mieter die Wohnung zum Ablauf der Kündigungsfrist räumt. Unabhängig von der gesetzlichen Regelung besteht aber natürlich immer die Möglichkeit, dass sich der Mieter mit dem Vermieter auf eine längere Frist einigt. Einen Rechtsanspruch darauf haben Mieter zwar nicht, der Vermieter könnte aber aus Kulanzgründen zustimmen.

Abgesehen davon sind Eigenbedarfskündigungen nicht zwangsläufig wirksam. Entscheidend ist, dass für den Vermieter auch tatsächlich Eigenbedarf besteht. Um herauszufinden, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht, könnnen Sie sie beispielsweise einem Mieterverein vorlegen. Dort erhalten Sie auch eine Rechtsberatung.

Ob es sich für Sie lohnt, auf einen Einzug in das Haus nebenan zu hoffen, können wir aus der Ferne leider schwer beurteilen. Sinnvoll wäre es sicher, Sie würden sich dennoch auch anderweitig nach einer neuen Bleibe umsehen. Empfehlen können wir Ihnen in diesem Zusammenhang auch das Anlegen eines kostenlosen Suchauftrags bei immowelt.de. Sie erhalten dann immer eine E-Mail, wenn eine Immobilie eingestellt wird, die zu Ihren Vorstellungen passt. Den Suchauftrag können Sie unter folgender Adresse anlegen: www.immowelt.de/suchauftrag/anlegen

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Karsten K. am 20.02.2018 10:41

Hallo,

ich habe eine möblierte Einliegerwohnung (44qm) im eigenen Haus explizit zur alleinigen Nutzung ohne Tiere vermietet. Nach 3 Monaten sind eine nicht deutsch sprechende Frau, zwei Kinder und ein großer Hund eingezogen. Der Mieter macht keinen Hehl daraus und hat die weiteren 3 Personen gemeldet. Die Stadt hat meine Weigerung der Wohnungsgeberbestätigung zu Kenntnis genommen, aber trotzdem gemeldet.

Ich habe eine Abmahnung mit 3 wöchiger Frist geschrieben und auch diese ist ignoriert worden. Mietaussenstände gibt es keine. Trotzdem entseht mir Schaden, weil es eine Strom/Wasser/Internet Pauschalabrechnung gibt. Diese wurde auf Basis einer Person geschätzt. Einen separaten Zähler gibt es nicht.

Mein nächster Schritt wäre die Kündigung mit einem Monat Frist aus gewichtigem Grund.

Kann ich nach Ablauf der Kündigungsfrist Strom, Wasser, Heizung etc. abstellen?

Die Begründung wären bauliche Maßnahmen zum Einbau separater Zähler.

Vielen herzlichen Dank für Ihre Rückmeldung,

Karsten

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.02.2018 10:53

Hallo Karsten und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Einbau separater Strom- und Wasserzähler ist kein Grund für eine Kündigung und ebensowenig für das dauerhafte Abstellen der Versorgung mit Strom und Wasser. Letzteres ist auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht zulässig, Vermieter dürfen hier nicht eigenmächtig handeln. Eine Kündigung kommt in dem von Ihnen beschriebenen Fall allenfalls aufgrund einer groben Pflichtverletzung durch Überbelegung der Wohnung in Frage. Ob dies gegeben ist, können wir aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen. Sollte die Kündigung erfolglos bleiben, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Karsten K. am 20.02.2018 11:41

Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung. Das Verhalten des Mieters rechtfertigt definitiv eine Kündigung aus gewichtigem Grund. An mehreren Stellen wurde im Vertrag die alleinige Nutzung festgeschrieben und Tiere wurden untersagt. Insbesondere in einer möblierten Wohnung entsteht durch die Überbelegung und den Hund eine untersagte Abnutzung

Der Einbau von Zählern ist natürlich nicht der Kündigungsgrund.

Meine Frage ist, ob ich nach Beendigung des Vertrags (durch Kündigung und Ablauf der Frist) die Versorgung abschneiden kann, wenn der Mieter und die unzulässigen Mitnutzer nicht ausziehen.

Die Begründung sind bauliche Maßnahmen.

Ich kann doch nicht meine Bauvorhaben auf Eis legen, nur weil ein Mieter nicht auszieht.

Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung.


Sachstand am 20.02.2018 12:37

Darf der Vermieter bei Kündigung des Mieters das Wasser und den Strom abstellen?

Nach einer Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs aus dem Jahr 2009 ist ein Vermieter unter bestimmten Umständen berechtigt, dem Mieter von der Versorgung mit Wasser und Strom ab­zuschneiden. Es wurde zwar teilweise angenommen, dass durch die Einstellung der Versorgungs­leistungen eine verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) vorliege und somit in unzulässiger Weise in das Besitzrecht des Mieters ein­gegriffen werde. Der Bundes­gerichts­hof folgte dieser Auffassung jedoch nicht und begründete dies damit, dass durch das Abstellen des Wassers und Stroms nicht der Besitz des Mieters verletzt werde, sondern nur dessen Gebrauch gestört werde. Eine bestimmte Nutzung der Sache werde durch das Besitzrecht nicht geschützt. Der Besitz selbst verleihe kein Recht auf eine fort­gesetzte Belieferung mit Ver­sorgungs­gütern (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07).

Welche Voraussetzungen müssen für eine zulässige Einstellung der Versorgungsleistungen vorliegen?

Aus der Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs lässt sich entnehmen, dass die Einstellung der Versorgungs­leistungen nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter selbst die Versorgung mit Wasser und Strom schuldet sowie die Kündigung des Miet­verhältnisses wirksam ist (vgl. dazu auch Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.11.2006, Az. 65 S 220/06). Zudem muss der Mieter die Zahlungen eingestellt haben, sodass dem Vermieter durch die weitere Belieferung ein Schaden droht.


Immowelt-Redaktion am 20.02.2018 13:00

Das Urteil, auf das sie sich beziehen, bezog sich auf einen Mietvertrag über Gewerberäume, bei denen der Kläger zudem Warmwasser und Heizung nicht direkt von einem Energieversorger bezog, sondern vom Beklagten. Insofern handelt es sich hier um eine gänzlich andere Sachlage als bei einem Mietvertrag über Wohnräume.

Der BGH sieht die Art des Mietverhältnisses grundlegend als Kriterium dafür, ob eine nachvertragliche Versorgungspflicht des Vermieters bejaht oder verneint werden kann. Die Rechtsprechung geht nach wie vor überwiegend davon aus, dass eine solche Versorgungspflicht bei Wohnraummietverhältnissen sehr viel eher anzunehmen ist als bei Gewerbemietverhältnissen. Daher muss man aktuell auch nach der Beendigung eines Mietverhältnisses davon ausgehen, dass die Einstellung von Versorgungsleistungen unzulässig ist, wobei diese Frage letztinstanzlich bislang nicht geklärt worden ist.

Bitte beachten Sie zudem, dass Vermieter Hunde und Katzen in einer Mietwohnung nicht grundsätzlich verbieten dürfen und entsprechende Klauseln unwirksam sind, wie der BGH entschieden hat (Az.: VIII ZR 168/12).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Karsten K. am 20.02.2018 15:30

Nochmals Danke für die schnelle und sachkundige Antworten.

In meinem Falle ist es so, dass der Mieter keinen Vertrag mit einem Versorger (Internet/Strom/Wasser) hat. Er nutzt meine Verträge mit und insofern entsteht mir nach Ende des Vertrages direkt Schaden, wenn er weiter verbraucht.

Das Urteil bzgl. Unwirksamkeit von Klauseln bzgl. Hunde/Katzen schockiert mich. Es handelt sich um eine möblierte Wohnung und auf keinen Fall will ich Tiere in meinem Bett.

dan1961 am 11.02.2018 22:31

Servus . habe Räumung erwirkt (Wiesbaden) ohne Gewährung eines Vollstreckungsschutzes. Nun habe ich die Befürchtung einer Zwangseinweisung dieser 6 köpfigen Familie (ohne Mann ). Ist das so und habe ich nun Rechte auf Zahlung der Mietschulden 12500Euro bzw. laufender Zahlungen? Unterlassende Mietzahlungen waren nur ein Teil des Kündigungsgrundes .

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Immowelt-Redaktion am 12.02.2018 11:11

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel werden Mieter, die zum Zeitpunkt des Räumungstermins keine Ersatzwohnung gefunden haben, von der Ordnungsbehörde in einer Obdachlosenunterkunft untergebracht. Nur wenn das nicht möglich ist, kann die Behörde die bisherige Wohnung beschlagnahmen und den Mieter für begrenzte Zeit wiedereinweisen. Ab diesem Zeitpunkt würde dann die Behörde die Miete übernehmen. Ältere Mietschulden kann der Vermieter weiterhin verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Jonapuck am 27.01.2018 16:53

Kann ein Vermieter nach der Eigenbedarfskündigung die Miete erhöhen wenn der Mieter nicht pünktlich auszieht?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.01.2018 10:09

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Miete im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erhöhen. Ist das Mietverhältnis bereits beendet und der Mieter zieht nicht aus, ist normalerweise nicht eine Mieterhöhung die Konsequenz, denn das Mietverhältnis ist ja bereits beendet. Stattdessen kann der Vermieter allerdings beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen.

Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Yez am 09.11.2017 11:14

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei dem Gespräch mit dem Vermieter, wegen der Nebenkostenabrechnung stellte sich heraus , dass er sich eine aktuelle Schufaauskunft eingeholt hat .

Bei Unterzeichnung des Mietvertrages, bekam der Vermieter eine aktuelle Schufaauskunft.

Allerdings stand auch im Mietvertrag, dass er sich eine Auskunft bei der Schufa einholen darf .

Somit habe ich ihm eine Vollmacht dafür gegeben .

Darf er auch noch nach 3 Jahren eine erneute Schufaauskunft einholen , um zu sehen ob ich weiterhin zahlungsfähig bin ?

Er meinte doch tatsächlich zu mir , Frau....., mit der hohen Nachzahlung der Nebenkosten, wird es langsam echt eng bei Ihnen .

Aus seiner Sicht bin ich eine unangenehme Mieterin , da ich einige Posten entdeckte , die er nicht hätte umlegen dürfen .

Sorry , eigentlich hat es nicht wirklich was mit einer Nebenkostenabrechnung zu tun .

Es wäre mir trotzdem eine sehr große Hilfe , wenn sie mir meine Frage beantworten können.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.11.2017 14:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im Einzelfall dürfte das einerseits von der genauen Formulierung im Mietvertrag abhängig sein, andererseits aber auch davon, ob die entsprechende Klausel überhaupt wirksam ist. Denn wenn eine Formularklausel im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligt, ist sie in der Regel auch nicht wirksam. Ob dies in Ihrem Fall so ist, können wir allerdings leider aus der Ferne nicht beurteilen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, Ihren Mietvertrag einem Mieterverein oder einem Fachanwalt vorzulegen. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Yez am 09.11.2017 21:17

Lieben Dank für die schnelle und sachkundige Antwort.

Damit ist mir schon sehr geholfen .

Mit freundlichen Grüßen

Ps. Ein toller Service auf dieser Seite !

räumungsklage am 08.10.2017 09:25

Seit 2,5 Jahren wohnen wir in dieser Wohnung, in der die Heizung nicht richtig funktioniert. Die Vermieterin war nicht einmal da um sich davon ein Bild zu machen. Sie hat einen Gutachter beauftragt, der ein zu gunsten des Vermieters geschont es Gutachten vorgelegt hat. Die Beweis Frage ob die Heizung geht oder nicht ist noch offen. Ich habe mietminderung gemacht von 12%. Nun hat sie mir fristlos gekündigt. Auszug innerhalb 8 tagen. Danach kam jetzt die klage auf Räumung. Vom Gericht wurde der Gutachter beauftragt endlich die Frage der Heizung zu beantworten. Termin zur Verhandlung im November. Kann das durchgehen? Die Heizung geht nicht und ich soll obdachlos werden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.10.2017 09:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im Einzelfall kommt es stets darauf an, welche Raumtemperatur mit einer Heizung erreicht werden kann. So hat beispielsweise das Landgericht Frankfurt entschieden, dass eine Höchsttemperatur von lediglich 18 Grad eine Mietminderung von 15 Prozent rechtfertigt (Az.: 2/17 S 315/99). Da wir nicht wissen, zu welchem Schluss in Ihrem Fall der Gutachter kommen wird, können wir auch nicht abschließend einschätzen, wie Ihre Chancen vor Gericht stehen. Auf jeden Fall würden wir Ihnen daher zur Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein raten. Dort erhalten Sie eine Rechtsberatung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Der Jens am 22.09.2017 21:34

Besten Dank für diese ausserordentlich ausführliche Darstellung dieses komplexen Themas als Übersicht. Hinzu kommt dass Sie diese Übersicht sowohl für den Vermieter als auch den Mieter darstellten.. eben wie Justizia die blind ihre Entscheidungen fällt (fällen sollte). Bravo.

auf Kommentar antworten

Wahl am 12.09.2017 14:39

Bekommen Vermieter überhaupt noch Recht? Mieter ist ausgezogen, bezahlt

schon 3 Monate keine Miete und übergibt de Schlüssel nicht, trotz Räumungs-klage.Da wir auf Eigenbedarf gekündigt haben- Enkelin aus

SOS-Kinderdorf braucht die Wohnung - da die Arbeitsstelle an dem Ort ist.

Mieter kann man nicht erreichen - und warum ist er so bösartig. Wir werden

unsere Immobilie verkaufen, da wir keine Lust mehr haben zu vermieten. Dies geht auch noch einige in unserem Bekanntenkreis - Wo ist da ein Gesetz

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Verlierer am 02.11.2017 14:01

Auch wir haben eine Räumungsklage beantragt, nachdem wir schon über einem Jahr bis heutiges Datum 3x gekündigt haben. Bin Gesundheitlich angeschlagen (Blind) und darf nicht in meine gewohnte Umgebung (Wohnung einziehen)

Es ist alles so traurig und ungerecht

Da gibt man dem Vermieter eine Wohnung weil der Hals über Kopf aus der vorherigen Wohnung raus musste habe ich Sie aufgenommen und wenn man selbst wieder in seine Wohnung möchte , geht es nicht. Habe selbst ab 1.1.18 keine Wohnung mehr wegen Eigenbedarf dort, muss mir nun

selbst eine Wohnung suchen. Hier stimmt etwas nicht!