Wie Vermieter den richtigen Mieter finden

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Wer als Vermieter eine Wohnung an einen unzuverlässigen Mieter vermietet, kann in arge finanzielle Bedrängnis kommen. Wer den passenden Mieter finden will, sollte deshalb bei der Auswahl sehr sorgfältig vorgehen. Tipps, worauf bei der Mietersuche zu achten ist.

Vermieter, Vertrag, Mieter finden, Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com
Vor Abschluss des Mietvertrags sollten Vermieter die Mietinteressenten überprüfen. Nur so lässt sich ein zuverlässiger Mieter finden. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

Die Horrorvision jedes privaten Vermieters: Der neue Mieter zahlt monatelang die Miete nicht. Damit das nicht passiert, und Vermieter einen seriösen Mieter finden, sollten sie bei der Auswahl sehr vorsichtig vorgehen.

Mieter finden – die Vorbereitungen

Bevor ein Vermieter einen geeigneten Mieter finden kann, stehen zunächst einige Vorbereitungen an:

Tipp 1: So bereitet man die Mietersuche vor

Mieter finden, Grafik: immowelt.de

Angemessene Wohnungsmiete festlegen: Ist beispielsweise die Miete für eine eher einfache Wohnung zu hoch angesetzt, besteht die Gefahr, seriöse Interessenten zu verschrecken. Stattdessen ziehen Sie womöglich Interessenten mit fragwürdiger Bonität an: Menschen, die beispielsweise aus einer Notsituation heraus eine Wohnung suchen und sich deswegen gezwungenermaßen auf eine zu teure Miete einlassen, diese aber eigentlich gar nicht bezahlen können. Schlimmstenfalls geraten Sie an einen Mietnomaden, der gar nicht vorhat, die geforderte Miete zu zahlen.

Übrigens: In etlichen Gebieten gilt die Mietpreisbremse. Das heißt, bei der Festsetzung der Miete sind Sie an gewisse Regeln gebunden.

Interessenten richtig suchen: Inserieren Sie Ihre Immobilie zielgruppengerecht zum Beispiel in Immobilienportalen und vereinbaren Sie zügig Besichtigungstermine mit den Interessenten.
Keine Massenbesichtigungen: Vereinbaren Sie, wenn möglich, keine Termine mit einer Vielzahl von Interessenten. Planen Sie besser nacheinander folgende Einzelbesichtigungen. So gewinnen Sie einen besseren Eindruck der Mietinteressenten.

Absichern: Das sollte man von Interessenten verlangen

Sind alle Vorbereitungen erledigt, geht es darum, den passenden Mieter unter den Interessenten zu finden. Er sollte solvent und zuverlässig sein. Um das Risiko zu minimieren, sollten einige wesentliche Absicherungen getroffen werden:

Tipp 2: Selbstauskunft vom Mietinteressenten

Mieter finden, Grafik: immowelt.de

Vermieter sollten wissen, dass kein Mietinteressent dazu verpflichtet ist, eine Selbstauskunft  auszufüllen. Allerdings sind die meisten Interessenten dazu bereit, da sie wissen, sonst wohl eher nicht den Zuschlag für die Wohnung zu bekommen. Dabei gilt: Fragen zur finanziellen Situation und zu den Personen, die einziehen sollen, müssen vom Mietinteressenten wahrheitsgemäß beantwortet werden. Der Vermieter kann, sollten sich die Auskünfte später als unwahr erweisen, unter Umständen fristlos kündigen. Bei Fragen zu privaten Vorlieben wie Musikgeschmack oder Religionszugehörigkeit dürfen Mietinteressenten allerdings folgenlos lügen – solche Informationen gehen den Vermieter nichts an. Die Selbstauskunft kann man gleich beim Besichtigungstermin vom Mietinteressenten ausfüllen lassen.

Tipp 3: Schufa-Selbstauskunft des Mieters verlangen

Mieter finden, Grafik: immowelt.de

Vermieter, die den passenden Mieter finden wollen, haben eine einfache Möglichkeit, mehr über die Bonität eines Interessenten zu erfahren, indem sie ihn bitten, die Selbstauskunft von einer Wirtschaftsauskunftei wie etwa der Schufa vorzulegen. Jeder Bürger kann einmal jährlich kostenlos die Informationen erhalten, die die Auskunftei über dessen Bonität gesammelt hat. In diesem Dokument stehen aber auch Dinge, die den Vermieter eigentlich nicht interessieren müssen. Mietinteressenten können - allerdings  gegen Bezahlung – eine spezielle Mieterselbstauskunft anfordern, in der nur die wichtigsten Infos enthalten sind, die für den Vermieter von Interesse sind. Vermieter sollten Interessenten am besten schon vor dem Besichtigungstermin darauf hinweisen, dass ein solches Dokument gewünscht wird.

Link-Tipp

SCHUFA-Bonitätsauskunft anfordern und zur Wohnungsbesichtigung mitnehmen.

Tipp 4: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters

Grafik: immowelt.de

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters kann dem neuen Vermieter bei der Mietersuche mehr Sicherheit bringen. In ihr bescheinigt der vorherige Vermieter dem Interessenten, dass keine Mietschulden bestehen und dieser die fälligen Mieten immer pünktlich überwiesen hat. Allerdings: Ein Mieter hat kein Recht auf  eine solche Bescheinigung, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 238/08). Für Vermieter bedeutet das: Kann ein Interessent eine solche Bescheinigung nicht vorlegen, muss das nicht bedeuten, dass dieser ein unzuverlässiger Mieter ist. Legt er aber eine solche Bescheinigung vor, spricht dies für seine Zuverlässigkeit.

Gegen Mietausfälle absichern

Selbst wenn es scheint, den richtigen Mieter gefunden zu haben: Dieser kann später in eine finanzielle Notsituation kommen und die Miete nicht mehr zahlen. Davor kann sich ein Vermieter aber in gewissem Umfang absichern.

Tipp 5: Kaution oder Bürgschaft verlangen

Mieter finden, Grafik: immowelt.de

Auch wenn der neue Mieter einen guten Eindruck macht: Auf eine Mietsicherheit sollten Vermieter nicht verzichten. Laut Gesetz darf ein Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten verlangen. Erbringt der Mieter die Sicherheit in Form einer Barkaution, so muss der Vermieter dieses Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und kann vom Mieter entweder auf einmal oder in drei gleich hohen monatlichen Raten erbracht werden. Alternativ kann auch eine Mietbürgschaft vereinbart werden, etwa in Form einer Mietkautionsversicherung: Hier zahlt der Mieter eine jährliche Prämie, im Schadensfall springt die Versicherung ein, um Forderungen des Vermieters zu bedienen. Vermieter sind allerdings nicht verpflichtet, sich auf eine Bürgschaft anstelle einer Kaution einzulassen.

Tipp 6: Absicherung gegen Mietausfälle und Streit mit dem Mieter

Mieter finden, Grafik: immowelt.de

Eine Rechtschutzversicherung für Vermieter kostet zwar einiges; im Schadensfall zahlt sie aber die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.

Eine Mietausfallversicherung kommt für Mietausfälle auf. Die meisten solcher Policen sind allerdings mit Einschränkungen und Ausschlussklauseln versehen. Das sind etwa Sperrfristen zu Beginn des Mietverhältnisses oder auch ein maximaler Zeitraum, für den die Versicherung für Mietausfälle aufkommen muss. Zudem greift ein solcher Versicherungsschutz nur dann, wenn die Versicherung schon vor Eintreten des Mietausfalls abgeschlossen wurde. Die Konditionen, die die Versicherungsgesellschaften anbieten, variieren.  

Und wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist? Schäden begrenzen!

Trotz Sorgfalt kann es aber immer noch vorkommen, dass man als Vermieter an einen unzuverlässigen Mieter gerät. Doch auch in solchen Fällen kann man vorbeugen oder durch schnelles Handeln den Schaden begrenzen.

Tipp 7: Bei Mietrückständen schnell handeln

Mieter finden, Grafik: immowelt.de

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass einem Mieter in Zahlungsverzug unter bestimmten Voraussetzungen fristlos gekündigt werden kann. Das ist entweder dann der Fall, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht oder nur teilweise zahlt und so ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete entsteht. Oder wenn im Laufe einer längeren Zeit Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten auflaufen. Nach gefestigter Rechtsprechung kann ein Mietverhältnis aber auch dann gekündigt werden, wenn ein Mieter immer und immer wieder unpünktlich zahlt. So entschied zum Beispiel das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 17 U 97/02).

Vermieter sollten bei säumigen Mieten von Ihrem Kündigungsrecht  so schnell wie möglich Gebrauch machen, denn jede Verzögerung stellt ein Risiko dar, noch höhere finanzielle Verluste hinnehmen zu müssen. Eine unangemessene Härte gegenüber dem Mieter stellt dies nicht dar – denn er kann die fristlose Kündigung noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage rückgängig machen, wenn er alle Schulden begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Wird im Kündigungsschreiben neben der fristlosen gleichzeitig auch noch eine ordnungsgemäße fristgerechte Kündigung ausgesprochen, bleibt diese allerdings weiterhin wirksam. Der Vermieter kann sich dann entscheiden, ob der dem Mieter noch eine Chance gibt oder nicht.

Fazit

Wer als Vermieter einen zuverlässigen Mieter finden will, hat keine hundertprozentige Sicherheit. Aber einige Vorsichtsmaßnahmen reduzieren das Risiko, an einen zahlungsunwilligen oder -unfähigen Mieter zu geraten, beträchtlich. Zudem kann man sich für den Fall der Fälle mithilfe von Versicherungen, einer Kaution oder einer Bürgschaft absichern.


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