Mietpreisbremse – alles Wissenswerte für Mieter und Vermieter
Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Welche Pflichten müssen Vermieter erfüllen – und was können Mieter tun, wenn der Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse hält?
- Neues BGH-Urteil – Auskunftsansprüche für Mieter
- Was ist die Mietpreisbremse?
- Wie ist die aktuelle Lage bei der Mietpreisbremse?
- Bundesländer mit und ohne Mietpreisbremse
- Die ortsübliche Vergleichsmiete - so wird sie berechnet
- Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
- Gilt die Mietpreisbremse nach einer Modernisierung?
- Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?
- Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete?
- Was passiert, wenn der Vermieter zu viel Miete verlangt?
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Neues BGH-Urteil – Auskunftsansprüche für Mieter
In einem Grundsatzurteil regelte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2023 die Auskunftsansprüche für Mieter neu (Az.: VIII ZR 375/21 u.a.). Demnach beginnt die dreijährige Frist nicht mit Abschluss des Mietvertrages, sondern wenn der Mieter zum ersten Mal Auskunft vom Vermieter verlangt. Mieter haben bei Verdacht eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse in Zukunft also mehr Zeit, Informationen beim Vermieter einzuholen.
Was ist die Mietpreisbremse?
Gilt eine Mietpreisbremse darf die Miete bei einer Neuvermietung in der Regel höchsten 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Bundesländer können die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt seit 2015 selbst festlegen. Entscheiden sie sich dafür, gilt sie für eine Dauer von maximal 5 Jahren – danach wird neu entschieden.
Wie ist die aktuelle Lage bei der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt bis 2025. Zunächst sollten die Regelungen nur 5 Jahre bis Ende 2020 gelten. Der Gesetzgeber entschied sich jedoch dafür, die Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre zu verlängern und seit dem 1. April 2020 sogar zu verschärfen.
Städte und Gemeinden, in denen sie noch nicht galt, hatten bis Ende 2020 die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren und die Mietpreisbremse einzuführen. Nach jetziger Rechtsprechung können entsprechende Verordnungen zurzeit nicht neu erlassen werden.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Baden-Württemberg
Die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ist seit Juni 2020 in 89 Städten und Gemeinden gültig. Darunter Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Freiburg. Die entsprechende Verordnung wurde im Gesetzblatt verkündet. Die vorherige Verordnung war vom Landesgericht wegen eines Formfehlers gekippt worden, weil die Begründung nicht ausreichend dargelegt wurde. Sie gilt bis zum Ende Juni 2025.
Bayern
Die Mietpreisbremse in Bayern greift aufgrund von formellen Fehlern erst seit August 2019. Im Dezember 2021 wurde sie erneut überarbeitet und bis Ende 2025 verlängert. Seit Januar 2022 gilt die Mietpreisbremse in 203 Gemeinden. Dazu zählen München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg und Fürth. Im August 2023 wurden 5 weitere Gemeinden der Liste hinzugefügt.
Berlin
In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit Juni 2015. Das Land ist als erstes Bundesland mit Mietpreisbremse damit Vorreiter. Im Mai 2020 wurde die Mietpreisbremse verlängert und gilt nun bis Ende Mai 2025. Im Gegensatz zu anderen Ländern bestätigte das Berliner Landgericht (Aktenzeichen: 65 S 424/16) die Mietpreisbremse. Zusätzlich gilt seit Februar 2020 der Mietendeckel.
Brandenburg
Mieter in Brandenburg, beispielsweise in Potsdam, können sich erst seit April 2019 auf die Mietpreisbremse berufen. Zwar brachte die Landesregierung die Verordnung zur Mietpreisbremse auch 2015 auf den Weg, jedoch ohne Begründung. Die folgte erst im März 2019 und gilt rückwirkend seit Januar 2021 bis Ende 2025.
Bremen
Die Mietpreisbremse ist seit Dezember 2015 im gesamten Stadtgebiet mit Ausnahme von Bremerhaven gültig. Sie wurde bereits einmal verlängert und gilt nun bis Ende August 2025. Bremen nutzt die Möglichkeit die Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent für 3 Jahre zu reduzieren – das gilt bis August 2024.
Hamburg
In Hamburg gilt die Mietpreisbremse erstmals durch den Neuerlass vom 3. Juli 2018 im gesamten Stadtgebiet. Die Verordnung wurde bereits mehrfach neu beschlossen und ist aktuell bis Juli 2025 gültig. Außerdem gibt es in Hamburg eine gesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 15 Prozent. Die entsprechende Verordnung läuft im August 2028 aus.
Hessen
In Hessen gilt die Mietpreisbremse in 49 Städten, darunter Frankfurt am Main, Wiesbaden und Darmstadt seit November 2020. Auch die gesenkte Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent gilt in den betroffenen Kommunen für 3 Jahre. Die Mieterschutzverordnung (MiSchuV) ist im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen von November 2020 auf der Seite 802 ff. mit Begründung veröffentlicht worden.
Mecklenburg-Vorpommern
In Mecklenburg-Vorpommern wurde die Mietpreisbremse für Neuvermietungen im Oktober 2018 eingeführt. Allerdings nur in den Städten Rostock und Greifswald. Die Mietpreisbremse wurde im August 2023 nochmals um 5 Jahre verlängert und gilt nun bis September 2028. Ebenfalls verlängert wurde die Regelung zur Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren dürfen die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen um maximal 15 Prozent angehoben werden.
Niedersachsen
Die Mietpreisbremse ist seit Januar 2021 in 11 Städten gültig, darunter Hannover, Braunschweig, Wolfsburg und Osnabrück sowie auf den 7 ostfriesischen Inseln. In ihrer ursprünglichen Form hatte sie das Landgericht Hannover zunächst gekippt und musste überarbeitet werden. Es fehlte die Begründung, die nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) aber erforderlich ist.
Nordrhein-Westfalen
In NRW gilt seit Juli 2020 eine neue Mieterschutzverordnung. Darunter in den Großstädten Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster. Die Mieterschutzverordnung inklusive Begründung wurde im Juni 2020 im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW verkündet. Sie gilt über eine Laufzeit von 5 Jahren bis Ende Juni 2025. Keine Mietpreisbremse haben die Städte der Metropolregion Ruhr wie Bochum, Duisburg, Essen oder Dortmund sowie weitere Großstädte wie Wuppertal, Bielefeld oder Mönchengladbach.
Rheinland-Pfalz
In den Städten Mainz, Speyer, Trier, Landau in der Pfalz und Ludwigshafen ist Oktober 2020 die Mietpreisbremse erneut gültig – bis 7. Oktober 2025. Zuvor hatte Rheinland-Pfalz mit Mietpreisbegrenzungsverordnung von September 2015 die Gemeinden Landau in der Pfalz, Mainz und Trier als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen, und im September 2019 die Gebietskulisse ausgeweitet. Mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung von August 2020 die Gültigkeit der Mietpreisbremse bis 2025 verlängert.
Sachsen
In den Großstädten Dresden und Leipzig unterliegen die Mieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen künftig der Mietpreisbremse. Die sächsische Landesregierung beschloss dies im Mai 2022. Die Mietpreisbremse in Sachsen gilt bis Ende 2025.
Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein
Lediglich Sachsen-Anhalt und das Saarland haben die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt, Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse hingegen im November 2019 wieder abgeschafft.
Thüringen
In den Großstädten Erfurt und Jena gilt seit März 2016 die Mietpreisbremse. Mit Beschluss des Thüringer Kabinetts wurde die im Januar 2021 ausgelaufene Regelung bis Ende 2025 verlängert.
Download: Hier Excel-Tabelle mit allen betroffenen Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse kostenfrei herunterladen. (Stand: August 2023)
Die ortsübliche Vergleichsmiete - so wird sie berechnet
Gilt eine Mietpreisbremse werden die Mietpreise anhand der örtlichen Vergleichsmiete berechnet. Wie hoch diese ist, darüber gibt in den meisten Städten und Gemeinden der örtliche Mietspiegel Auskunft.
Am 1. Juli 2022 ist das neue Mietspiegelreformgesetz in Kraft getreten. Damit sind alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet einen Mietspiegel zu erstellen. Der Hintergrund ist, dass eine rechtssichere Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gewährleistet werden soll. Vermieter und Mieter müssen Angaben über ihre Mietwohnung und die Höhe ihrer Miete machen – wenn nicht, dann droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.
Bei der Vergleichsmiete handelt es sich immer um die Nettokaltmiete, die seit 2020 die vorangegangenen 6 Jahre umfasst. Bis 2020 umfasste der Betrachtungszeitraum 4 Jahre.
Was gilt für Gebiete ohne Mietspiegel?
In Gebieten ohne Mietspiegel können zum Beispiel Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mietverbänden herangezogen werden, oder vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete. Auch ein Sachverständigengutachten zählt als Grundlage (§ 558a II 3 BGB).
Gibt es keinen Mietspiegel, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf 3 vergleichbare Wohnungen gestützt werden (§ 558a II Nr. 4 BGB).
Fragen zur Mietpreisbremse
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
In der Regel müssen sich Vermieter bei einer geltenden Mietpreisbremse auch an diese halten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt:
- Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf die gleiche Miethöhe auch mit dem Nachmieter vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
- In den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (§ 556e Abs. 2 BGB).
- Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
- Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint (§ 556f Satz 2 BGB). Das wird in der Regel angenommen, wenn die Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen.
Trifft eine dieser Ausnahmen zu, kann der Vermieter mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Seit dem 1. Januar 2019 hat der Vermieter eine Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB) und muss dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert schriftlich mitteilen, warum die Miete höher ist. Dabei genügt es, wenn er beispielsweise mitteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung hält, urteilte der BGH (BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22).
Achtung: Die Auskunftspflicht gilt nur für Vertragsschlüsse ab dem 1. Januar 2019, nicht rückwirkend.
Muss der Vermieter Auskunft über die Miete des Vormieters geben?
Zweifelt der Mieter die Miethöhe seines Vormieters ausdrücklich an und verlangt vom Vermieter den vorherigen Mietvertrag nebst etwaigen Mieterhöhungen vorgelegt zu bekommen (nach § 556g Abs. 3 BGB), so muss der Vermieter dieser Nachfrage nachkommen – trotz strengem Datenschutz (Art. 6 Nr. 1b DSGVO). Jedoch muss er mindestens die persönlichen Angaben zum ehemaligen Mieter unkenntlich machen.
Aus den Unterlagen sollte dann zum Beispiel hervorgehen, dass Art und Umfang der Modernisierung eine Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen.
Gilt die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen?
Nein, die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Wohnungen, die neu vermietet werden. Auf bereits laufende Mietverträge hat sie keine Auswirkung.
Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings die sogenannte Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mietpreise innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent.
Gilt die Mietpreisbremse nach einer Modernisierung?
Je nachdem, wie stark eine Wohnung saniert beziehungsweise modernisiert wird, kann das auch Folgen für den Mieter haben:
- Die Wohnung wurde aufwendig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein.
Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf die Miete wie bisher frei festlegen. Als Grenze gilt nur der juristische Begriff des "Mietwuchers". Mietwucher liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich übersteigt, im privaten Bereich mehr als 50 Prozent. - Gilt die Mietpreisbremse nach einer teilweisen Sanierung?
Wurde die Wohnung nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein, gilt die Mietpreisbremse – auch, wenn der alte Mieter in der Wohnung bleibt. Der Vermieter kann bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings muss er auf die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmieter innerhalb von 6 Jahren achten.
Liegt die Miete bisher unter 7 Euro pro Quadratmeter, so darf sie nur um 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.
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Wie umfassend muss eine Modernisierung sein, damit eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen wird?
Wurde eine Wohnung besonders stark saniert wird, kann es sein, dass sie komplett von der Mietpreisbremse ausgenommen wird. Das ist laut der groben Faustregel dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für den Bau einer neuen Wohnung ausmachen. Also so viel, dass es gerechtfertigt erscheint, die Wohnung mit einem Neubau gleichzustellen (§ 556f Satz 2 BGB).
Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten
Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn
- der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnnt.
- die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate lange ruhen.
- eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
- die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
Der Vermieter kann sich dann nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?
Ja. Vermieter dürfen zwar einen Aufschlag für die mitvermieteten Möbel verlangen, dieser muss allerdings durch die Kosten der Möbel gerechtfertigt sein. Der Aufpreis darf monatlich maximal 2 Prozent des Wertes der Möbel zum Einzugsdatum betragen.
Ein Beispiel: Der Vermieter stellt Möbel zur Verfügung, die bei Abschluss des Mietvertrages einen Zeitwert von 5.000 Euro haben. Dann darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, plus 100 Euro Aufschlag für die Möbel.
Viele Vermieter versuchten über den Möblierungszuschlag geltende Mietpreisbremsen zu umgehen. Die Länder Bremen und Hamburg legten daher im Juni 2023 dem Bundesrat einen Entwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen vor. Laut Entwurf sollen Nettokaltmiete und auch der Möblierungszuschlag transparent ausgewiesen werden.
Zur Debatte stehen auch Kurzzeitvermietungen ab 6 Monaten und aneinandergereihte Kurzzeitmietverträge, die künftig ebenfalls den Mietbeschränkungen unterliegen sollen. Der Gesetzentwurf geht nun an die Bundesregierung und wird anschließend dem Bundestag zur Entscheidung vorgelegt.
Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete?
Die Mietpreisbremse gilt auch bei vereinbarter Staffelmiete. Jede neue Mietpreissteigerung, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird auf die Höhe der 10-Prozent-Grenze gekappt. So ist nicht die ganze Mietsteigerung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil.
Bei Indexmietverträgen gilt sie nur zum Teil. Einer Mietpreisbremse unterliegt bei der Indexmiete lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete, jede weitere Mieterhöhung nicht. Das heißt: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, so sind auch Mietpreise jenseits der 10-Prozent-Grenze möglich.
Was passiert, wenn der Vermieter zu viel Miete verlangt?
Sanktionen gegenüber Vermietern, die mehr als erlaubt verlangen, sind im Gesetz zur Mietpreisbremse nicht vorgesehen. Allerdings regelt Paragraf 291 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher – wenn vergleichbarer Wohnraum knapp ist und die Miete mehr als 50 Prozent höher ist.
Verlangt der Vermieter mehr Miete, als die Mietpreisbremse zulässt, so muss er sie zurückerstatten, wenn:
- das Mietverhältnis nach dem 1. April 2020 begründet wurde und
- der Mieter die überhöhte Miete innerhalb von 2,5 Jahren ab Mietbeginn rügt,
- das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet ist.
Rügt der Mieter den Vermieter später als 2,5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses oder wurde das Mietverhältnis vor dem 1. April 2020 begründet, gilt die Rüge nur für die Zukunft. Dann muss der Vermieter erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zu viel gezahltes Geld zurückzahlen.
Wichtig: Mieter sollten die Miete nicht eigenständig kürzen. War die Mieterhöhung im konkreten Fall rechtens, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
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