Was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter?
Wo der Wohnraum knapp und die Nachfrage hoch ist, soll die Mietpreisbremse Mietern helfen. Maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete darf eine Wohnung dort kosten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, die eingangs genannt wurden, in denen die Grenze dennoch überschritten werden darf. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. Januar 2019 wurden hierbei die Rechte der Mieter weiter gestärkt. Die aktuelle Rechtslage im Überblick:
Bei neuem Mietvertrag müssen Gründe für höhere Miete mitgeteilt werden
Wer nach dem 1. Januar 2019 einen Mietvertrag unterzeichnet, muss vorab vom Vermieter darüber informiert werden, falls die Miethöhe über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, inklusive der Angabe des Grundes – zum Beispiel, weil umfassend modernisiert wurde. Geschieht dies nicht, sind maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.
Liegt die Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mieter bekommt dies erst nach Vertragsschluss mitgeteilt, so kann er die Miethöhe immer noch rügen – und die Mietdifferenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern.
nach obenTrotz Mietpreisbremse – Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Auch im laufenden Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass die Miete über die Zehn-Prozent-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete steigt: Wenn modernisiert wird. Grund dafür ist die Modernisierungsmieterhöhung, die es auch während der Mietpreisbremse erlaubt, bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.
Achtung: Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten
Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn…
- der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
- die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate lange ruhen.
- eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
- die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
Der Vermieter kann sich dann von nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringen kann, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.
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Wie umfassend muss eine Modernisierung sein, damit eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen wird?
Mit einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete durchaus über die Zehn-Prozent-Grenze steigen. Wenn eine Wohnung besonders stark saniert wird, kann es aber sein, dass sie komplett von der Mietpreisbremse ausgenommen wird. Das ist laut der groben Faustregel dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für den Bau einer neuen Wohnung ausmachen. Also so viel, dass es gerechtfertigt erscheint, die Wohnung mit einem Neubau gleichzustellen (§ 556f Satz 2 BGB).
nach obenMeine Wohnung ist möbliert angemietet. Gilt die Mietpreisbremse trotzdem?
Ja. Vermieter dürfen zwar einen Aufschlag für die mitvermieteten Möbel verlangen, dieser muss allerdings durch die Kosten der Möbel gerechtfertigt sein. Der Aufpreis darf monatlich maximal zwei Prozent des Wertes der Möbel zum Einzugsdatum betragen.
Ein Beispiel: Der Vermieter stellt Möbel zur Verfügung, die bei Abschluss des Mietvertrages einen Zeitwert von 5.000 Euro haben. Dann darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, plus 100 Euro Aufschlag für die Möbel.
Was können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse tun?
Wenn die Mietpreisbremse gilt und der Mieter Zweifel hat, ob die Höhe seiner Miete zulässig ist, kann er wie folgt vorgehen:
- Ob die neue Miete im Rahmen der Mietpreisbremse ist, können Mieter anhand des örtlichen Mietspiegels überprüfen. Gibt es keinen, so kann er die Auskunft auch aus einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigen-Gutachten erhalten.
- Liegt die eigene Miete grundlos mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so können sich Mieter mit einer einfachen Rüge gegen den Verstoß wehren. Das heißt, der Mieter muss mitteilen, dass er zu viel gezahlter Miete zurückfordert, ohne dafür Beweise vorzulegen. Im Prinzip reicht dafür ein Schreiben mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“.
- Sollte sich der Vermieter auf einen der Ausnahmetatbestände berufen, so muss sich die Rüge des Mieters auch auf die Auskunft des Vermieters beziehen. Zum Beispiel kann der Mieter die Höhe der Vormiete ausdrücklich anzweifeln und nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen, dass ihm der vorherige Mietvertrag nebst etwaiger Mieterhöhungen vorgelegt wird.
Vorsicht: Miete erst nach Rüge zurückfordern
Mieter können jedoch keine Mietzahlungen zurückfordern, die sie bereits vor der Rüge getätigt haben.* Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sie den Vermieter gerügt haben, können sie bei der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückfordern – und zwar jenen Anteil, der oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt. Mieter sollten die Miete nicht eigenständig kürzen. Denn sollte sich im konkreten Fall herausstellen, dass die Miethöhe doch rechtens ist, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
*hier sind Gesetzesänderungen geplant.
nach oben*Wie geht es mit der Mietpreisbremse weiter?
Die Bundesregierung will die Mietpreisbremse weiter verschärfen. Was kommen soll:
- Die Mietpreisbremse soll bis zum Jahr 2025 verlängert werden. Ehemals war sie befristet bis zum 31. Dezember 2020.
- Der Berechnungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete wird ausgedehnt, von ehemals vier auf sechs Jahre.
- Mieter sollen im Nachhinein zu viel gezahlte Miete zurückfordern können. Geplant ist ein Zeitraum von rückwirkend 30 Monaten. Bislang wird die überhöhte Miete erst ab dem Zeitpunkt zurückerstattet, zu dem ein Mieter die Verletzung der Mietpreisbremse gerügt hat.
Die Bundestagsfraktion der SPD forderte im Herbst 2019 sogar noch rigorosere Maßnahmen: Unter anderem soll ein bundesweiter Mietenstopp in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt dazu führen, dass die Mieten nur noch entsprechend der Inflation steigen dürfen. Außerdem will sie die Mietpreisbremse auf das gesamte Bundesgebiet ausdehnen und bereits geltende Kappungsgrenzen generell auf zehn Prozent absenken.
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