Was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter?
Wo der Wohnraum knapp und die Nachfrage hoch ist, soll die Mietpreisbremse Mietern helfen. Maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete darf eine Wohnung dort kosten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, die eingangs genannt wurden, in denen die Grenze dennoch überschritten werden darf. Die aktuelle Rechtslage im Überblick:
Bei neuem Mietvertrag müssen Gründe für höhere Miete mitgeteilt werden
Wer nach dem 1. Januar 2019 einen Mietvertrag unterzeichnet, muss vorab vom Vermieter darüber informiert werden, falls die Miethöhe über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, inklusive der Angabe des Grundes – zum Beispiel, weil umfassend modernisiert wurde. Geschieht dies nicht, sind maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.
Liegt die Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mieter bekommt dies erst nach Vertragsschluss mitgeteilt, so kann er die Miethöhe immer noch rügen – und die Mietdifferenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern.
Trotz Mietpreisbremse – Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Auch im laufenden Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass die Miete über die Zehn-Prozent-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete steigt: Wenn modernisiert wird. Grund dafür ist die Modernisierungsmieterhöhung, die es auch während der Mietpreisbremse erlaubt, bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.
Achtung: Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten
Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn…
- der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
- die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate lange ruhen.
- eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
- die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
Der Vermieter kann sich dann von nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringen kann, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.
Wie umfassend muss eine Modernisierung sein, damit eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen wird?
Mit einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete durchaus über die Zehn-Prozent-Grenze steigen. Wenn eine Wohnung besonders stark saniert wird, kann es aber sein, dass sie komplett von der Mietpreisbremse ausgenommen wird. Das ist laut der groben Faustregel dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für den Bau einer neuen Wohnung ausmachen. Also so viel, dass es gerechtfertigt erscheint, die Wohnung mit einem Neubau gleichzustellen (§ 556f Satz 2 BGB).
Meine Wohnung ist möbliert angemietet. Gilt die Mietpreisbremse trotzdem?
Ja. Vermieter dürfen zwar einen Aufschlag für die mitvermieteten Möbel verlangen, dieser muss allerdings durch die Kosten der Möbel gerechtfertigt sein. Der Aufpreis darf monatlich maximal zwei Prozent des Wertes der Möbel zum Einzugsdatum betragen.
Ein Beispiel: Der Vermieter stellt Möbel zur Verfügung, die bei Abschluss des Mietvertrages einen Zeitwert von 5.000 Euro haben. Dann darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, plus 100 Euro Aufschlag für die Möbel.
Was können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse tun?
Wenn die Mietpreisbremse gilt und der Mieter Zweifel hat, ob die Höhe seiner Miete zulässig ist, kann er wie folgt vorgehen:
- Ob die neue Miete im Rahmen der Mietpreisbremse ist, können Mieter anhand des örtlichen Mietspiegels überprüfen. Gibt es keinen, so kann er die Auskunft auch aus einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigen-Gutachten erhalten.
- Liegt die eigene Miete grundlos mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so können sich Mieter mit einer einfachen Rüge gegen den Verstoß wehren. Das heißt, der Mieter muss mitteilen, dass er zu viel gezahlter Miete zurückfordert, ohne dafür Beweise vorzulegen. Im Prinzip reicht dafür die Textform, also auch ein Schreiben per E-Mail mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“.
- Sollte sich der Vermieter auf einen der Ausnahmetatbestände berufen, so muss sich die Rüge des Mieters auch auf die Auskunft des Vermieters beziehen. Zum Beispiel kann der Mieter die Höhe der Vormiete ausdrücklich anzweifeln und nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen, dass ihm der vorherige Mietvertrag nebst etwaiger Mieterhöhungen vorgelegt wird.
So viel Miete können Mieter zurückfordern
Je nachdem, wann ein Mietverhältnis begründet wurde, können Mieter durch ihre Rüge unterschiedlich viel Miete zurückbekommen. Das liegt daran, dass die Gesetzgebung zur Rückforderung der Miete durch die Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. April 2020 geändert wurde (§ 556g BGB).
Das Mietverhältnis wurde vor dem 1. April 2020 begründet:
- Der Mieter kann erst ab dem Zeitpunkt, zu dem er den Vermieter gerügt hat, bei der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückfordern – und zwar jenen Anteil, der oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt.
Das Mietverhältnis wurde ab dem 1. April 2020 begründet:
- Der Mieter hat in der Regel Anspruch auf die Rückzahlung der gesamten zu viel gezahlten Miete, und zwar ab Beginn des Mietverhältnisses. Vorausgesetzt, er erteilt die Rüge in den ersten zweieinhalb Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses und das Mietverhältnis war bei Zugang der Rüge noch nicht beendet.
- Wer erst zweieinhalb Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses die überhöhte Miete rügt, trifft damit nur noch künftige Mietzahlungen, die nach der Rüge fällig werden. Das in der Vergangenheit zu viel gezahlte Geld kann er nicht mehr zurückfordern. Das ergibt sich aus Artikel 229 § 51 EGBGB.
Wichtig: Mieter sollten die Miete nicht eigenständig kürzen. Denn sollte sich im konkreten Fall herausstellen, dass die Miethöhe doch rechtens ist, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Wie geht es mit der Mietpreisbremse weiter?
Die Mietpreisbremse gilt nun bis 2025. Städte und Gemeinden, in denen sie noch nicht gilt, haben weiterhin die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren und die Mietpreisbremse einzuführen. Allerdings nur noch bis Ende des Jahres 2020, da nach der bisherigen Rechtsprechung die entsprechenden Verordnungen nur bis dahin erlassen werden können.
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