Stadtpanorama München, Foto: Foto: juls_photography / stock.adobe.com
Ob in Berlin, Hamburg, Köln oder München (Bild). Fast in jeder deutschen Großstadt gilt mittlerweile die Mietpreisbremse. Foto: juls_photography / stock.adobe.com

Mietpreisbremse – alles Wissenswerte für Mieter und Vermieter

Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Hier finden Mieter und Vermieter die wichtigsten Informationen zur Mietpreisbremse zusammengefasst.

Die Mietpreisbremse gilt aktuell in vielen Teilen Deutschlands. Seit 1. Juni 2015 können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen, in denen die Mietpreisbremse greift. Die Folge: Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete dort in der Regel höchstens zehn Prozent höher sein als die Miete einer vergleichbaren Wohnung - der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zunächst sollten die Regelungen nur fünf Jahre bis Ende 2020 gelten, die Große Koalition entschied sich jedoch dafür, die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre zu verlängern und seit dem 1. April 2020 sogar zu verschärfen.

Obwohl es die Mietpreisbremse inzwischen bereits einige Zeit gibt, gibt es bei Mietern wie Vermietern immer noch Unklarheiten. Zum Beispiel, ab wann eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen ist und in welcher Form Vermieter darüber informieren müssen. 

Hier gibt es einen Überblick über die gesetzlichen Regelungen, wie hoch die Miete sein darf, welche Pflichten Vermieter erfüllen müssen – und was Mieter tun können, wenn ihre Vermieter die Grenzen der Mietpreisbremse überschreiten.

In diesen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse

Baden-Württemberg

Die Mietenbremse in Baden-Württemberg ist seit dem 4. Juni 2020 in 89 Städten und Gemeinden gültig. Darunter Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim und Freiburg. Die entsprechende Verordnung wurde im Gesetzblatt verkündet. Die vorherige Verordnung war vom Landesgericht wegen eines Formfehlers gekippt worden, weil die Begründung nicht ausreichen dargelegt wurde.

Bayern

Die Mietpreisbremse in Bayern greift aufgrund von formellen Fehlern erst seit dem 7. August 2019. Unter den insgesamt 162 Städten sind München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Ingolstadt, Würzburg und Fürth. Sie wurde zunächst bis zum 31. Dezember 2021 verlängert. Danach soll die Gebietskulisse angepasst und die Mieterschutzverordnung anhand einer neuen Datengrundlage neu erlassen werden.  Dabei sollen an die Entwicklungen des Wohnungsmarkts in Bayern berücksichtigt werden.

Berlin

In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. Juni 2015. Das Land ist damit als erstes Bundesland mit Mietpreisbremse Vorreiter. Im Gegensatz zu anderen Ländern bestätigte das Berliner Landgericht (Aktenzeichen: 65 S 424/16) die Mietpreisbremse. Zusätzlich gilt seit 23. Februar 2020 der Mietendeckel.

Brandenburg

Mieter in Brandenburg, beispielsweise in Potsdam und im Berliner Umland, können sich erst seit 4. April 2019 auf die Mietpreisbremse berufen. Zwar brachte die Landesregierung die Verordnung zur Mietpreisbremse auch 2015 auf den Weg, jedoch begründete sie die Mietpreisbremse nicht. Erst im März 2019 reichte die Landesregierung in Brandenburg die fehlende Begründung für die insgesamt 19 Kommunen nach. Sie wurde im März 2021 bis ins Jahr 2025 verlängert.

Bremen

Die Mietpreisbremse ist gültig seit 1. Dezember 2015 im gesamten Stadtgebiet mit Ausnahme von Bremerhaven. Sie wurde vor Ablauf 2020 um weitere fünf Jahre verlängert und gilt bis 2025. Auch bei der Verlängerung wurde Bremerhaven ausgeklammert.

Hamburg

In Hamburg gilt die Mietpreisbremse erstmals durch den Neuerlass vom 3. Juli 2018 im Stadtgebiet. Die Verordnung lief zum 30. Juni 2020 aus, eine neue Mietpreisbegrenzungsverordnung wurde aber beschlossen und gilt bis 30. Juni 2025 – ebenfalls im gesamten Hamburger Gebiet.

Hessen

In Hessen gilt die Mietpreisbremse in 49 Städten, darunter Frankfurt am Main, Wiesbaden und Darmstadt. Sie  greift seit 26. November 2020. Mit der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) hatte die Landesregierung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Hessen bestimmt. Die Mieterschutzverordnung ist im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen vom 25. November 2020 auf der Seite 802 ff. mit Begründung veröffentlicht worden. Sie ersetzt die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 11. Juni 2019 sowie die Kappungsgrenzen- und Kündigungsbeschränkungsverordnung vom 23. September 2019.

Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern wurde die Mietpreisbremse für Mietverträge am 1. Oktober 2018 eingeführt. Die Begründung wurde im Amtsblatt von Mecklenburg-Vorpommern vom 24. September 2018 veröffentlicht. Sie gilt allerdings nur in den Städten Rostock undin Greifswald.

Niedersachsen

Die Mietpreisbremse ist seit 1. Januar 2021 in elf Städten gültig, darunter Hannover, Braunschweig, Wolfsburg und Osnabrück sowie auf den sieben ostfriesischen Inseln. In ihrer ursprünglichen Form hatte sie das Landgericht Hannover zunächst gekippt und musste überarbeitet werden. Es fehlte die Begründung, die nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) aber erforderlich ist.

Nordrhein-Westfalen

In NRW gilt ab 1. Juli 2020 eine neue Mieterschutzverordnung. Darunter in den Großstädten Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster. Die Mieterschutzverordnung nebst Begründung wurde am 30.6.2020 im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW verkündet. Sie gilt über eine Laufzeit von fünf Jahren bis zum 30. Juni 2025. Keine Mietpreisbremse haben die Städte der Metropolregion Ruhr wie Bochum, Duisburg, Essen oder Dortmund sowie weitere Großstädte wie Wuppertal, Bielefeld oder Mönchengladbach.

Rheinland-Pfalz

In den Städten Mainz, Speyer, Trier, Landau in der Pfalz und Ludwigshafen ist seit 18. August 2020 die Mietpreisbremse erneut gültig. Zuvor hatte Rheinland-Pfalz mit Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 28. September 2015 die Gemeinden Landau in der Pfalz, Mainz und Trier als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen, und am 19. September 2019 die Gebietskulisse ausgeweitet und mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 18. August 2020 die Gültigkeit der Mietpreisbremse bis 2025 verlängert.

 

Thüringen

Erfurt und Jena sind die beiden einzigen Städte, in denen seit 31. März eine Mietpreisbremse gilt. 

Mietpreisbremse, Deutschlandkarte mit allen Bundesländern - jene mit Mietpreisbremse sind gelb eingefärbt, Grafik: immowelt
Zurzeit gibt es in zwölf von 16 Bundesländern Einschränkungen durch die Mietpreisbremse. Ausgenommen sind das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. Grafik: immowelt

Die Mietpreisbremse soll nur in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten. Welche Gegenden das sind, bestimmen die Landesregierungen über entsprechende Verordnungen, in denen sie eine Begründung darlegen, warum die jeweiligen Städte und Gemeinden in die Verordnung aufgenommen werden. Die Mietpreisbremse gilt dann für eine Dauer von maximal fünf Jahren. Danach muss neu über sie entschieden werden. Es liegt also an den Landesregierungen, wo und ob die Mietpreisbremse umgesetzt wird. Bis Ende 2020 konnten nach der bisherigen Rechtslage noch solche Verordnungen erlassen werden. Ein Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete

Ausnahme

Lediglich Sachsen mit den Großstädten Dresden und Leipzig, Sachsen-Anhalt (Magdeburg) sowie das Saarland (Saarbrücken) haben die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt, Schleswig-Holstein indes hat die Mietpreisbremse 2019 wieder abgeschafft.

Download: Hier Excel-Tabelle mit allen betroffenen Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse kostenfrei herunterladen. (Stand: Januar 2021)

Die ortsübliche Vergleichsmiete - so wird sie berechnet

Hamburgs Speicherstadt, Foto: istock.com / Juergen Sack
Im Hamburg gilt die Mietpreisbremse seit dem 3. Juli 2018. Foto: istock.com / Juergen Sack

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, darüber gibt in den meisten Städten und Gemeinden der örtliche Mietspiegel Auskunft. Die Vergleichsmiete wird als Nettokaltmiete angegeben – die blanke Miete, ohne Heiz- und Nebenkosten. Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst seit 2020 in der Regel die vorangegangenen sechs Jahre. Bis Ende 2020 konnten allerdings noch Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1. März 2020 nach der alten Regelung erstellt werden, in der der Betrachtungszeitraum vier Jahre beträgt.

In Gebieten ohne Mietspiegel können gegebenenfalls Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mietverbänden herangezogen werden, oder vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete. Auch ein Sachverständigengutachten zählt als Grundlage (§ 558a II 3 BGB).

Wo kein Mietspiegel vorhanden ist, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen gestützt werden (§ 558a II Nr. 4 BGB). Wie man einen Mietspiegel richtig liest, erklärt der Ratgeber Mietspiegel richtig lesen - so geht's.

Reform: Mietspiegel für Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern Pflicht

Die Große Koalition hat sich am 10. Juni 2021 auf eine Reform des Mietspiegels geeinigt. Dadurch werden alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Die Reform ist auf Initiative der SPD entstanden, die so für mehr Gerechtigkeit sorgen will, da die Mieter „nun die ortsübliche Vergleichsmiete leicht errechnen können und dann von ihren Rechten gegen überzogene Mieterhöhungen Gebrauch machen können“, sagte Johannes Fechner, rechtspolitische Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion, der dpa. Da die Erstellung eines Mietspiegels nun zusätzlich an klare Vorgaben gebunden ist, sollen Mieter und Vermieter gleichermaßen mehr Rechtssicherheit erhalten.

Allgemeine Fragen zur Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen?

Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Wohnungen, die ab Einführung der Mietpreisbremse in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde neu vermietet werden. Auf bereits laufende Mietverträge hat sie keine Auswirkung.

Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings die sogenannte Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent.

In welchen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht?

Wenn in einem Wohngebiet die Mietpreisbremse gilt, muss sich der Vermieter in der Regel daran halten und sich bei Neuvermietung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt:

  • Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf die gleiche Miethöhe auch mit dem Nachmieter vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
  • In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (§ 556e Abs. 2 BGB).
  • Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
  • Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint (§ 556f Satz 2 BGB). Das wird in der Regel angenommen, wenn Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen. 

Trifft eine dieser Ausnahmen zu, so kann der Vermieter mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Aber: Hierbei ist er seit dem 1. Januar 2019 in der Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB). Das heißt, er muss den Mieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages darüber informieren, warum die Miete höher ist, und zwar in Textform.

Gilt die Mietpreisbremse nach einer aufwendigen Moderniesierung?

Je nachdem, wie stark eine Wohnung saniert beziehungsweise modernisiert wird, kann das auch Folgen für den Mieter haben:

Folgender Fall:  Die Wohnung wurde aufwendig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein.

Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf die Miete wie bisher frei festlegen. Als Grenze gilt nur der jursitische Begriff des "Mietwuchers". 

Der Tatbestand liegt dann vor, wenn die vereinbarte  Miete die ortsübliche Verglichsmiete deutlich übersteigt, im privaten Bereich bei mehr als 50 Prozent, im gewerblichen Bereich spricht die Rechtsprechung teilweise erst bei einer Überhöhung um 100 Prozent von Mietwucher.

Gilt die Mietpreisbremse nach einer teilweisen Sanierung?

Folgender Fall: Die Wohnung wurde nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein.

Die Mietpreisbremse gilt. Selbiges gilt auch, wenn der alte Mieter in der Wohnung bleibt. Allerdings kann der Vermieter zusätzlich bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings gilt hierbei eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmieter innerhalb von sechs Jahren.

Liegt die Miete bisher unter sieben Euro pro Quadratmeter, so darf sie nur um zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen. Zudem darf der Vermieter nicht ewig die Miethöhe aufgrund von Modernisierung aufrecht erhalten, sondern nur, bis er seine Aufwendungen gedeckt hat.

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Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete?

Die Mietpreisbremse gilt auch bei der Staffelmiete. In Staffelmietverträgen kann der Vermieter für jedes Jahr die Höhe der Miete festlegen. Kommt die Mietpreisbremse dazu, so gilt: Jede neue Mietpreissteigerung, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird auf die Höhe der Zehn-Prozent-Grenze gekappt. So ist nicht die ganze Mietsteigerung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil

Bei Indexmietverträgen gilt sie nur zum Teil. Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Allerdings unterliegt lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete der Mietpreisbremse, jede weitere Mieterhöhung nicht. Das heißt: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, so sind auch Mietpreise jenseits der Zehn-Prozent-Grenze möglich.

Das müssen Vermieter über die Mietpreisbremse wissen

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Wo die Mietpreisbremse gilt, müssen sich Vermieter beim Festlegen der Miethöhe in der Regel an den örtlichen Mietspiegel halten. Es gibt aber Ausnahmen. Foto: iStock.com / kupicoo

Bei Wiedervermietung müssen sich Vermieter danach richten, ob in ihrem Gebiet die Mietpreisbremse gilt. Ist das der Fall, so muss sich die Höhe der Miete in der Regel am örtlichen Mietspiegel orientieren und darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Dies ist die starre Richtschnur dafür, wie viel Miete Vermieter verlangen dürfen. Die Vergleichsmiete ist im ortsüblichen Mietspiegel zu finden. Hierbei ist die amtliche Version zu empfehlen, die von der Kommune oder Verbänden herausgegeben wird. Sie kosten oft nur ein geringes Entgelt und werden alle paar Jahre erneuert. Darin enthalten sind Tabellen mit Grundpreisen und Auflistungen von möglichen Zu- oder Abschlägen auf den Wohnwert. Unterm Strich ergibt sich daraus dann die übliche Nettogrundmiete – die blanke Miete, ohne Nebenkosten – auf die Vermieter dann zehn Prozent aufschlagen dürfen.

Hier gibt es eine detaillierte Anleitung für die Berechnung der Miethöhe: Mietspiegel richtig lesen.

Welche Folgen hat es, wenn der Vermieter zu viel Miete verlangt?

Sanktionen gegenüber Vermietern, die mehr als erlaubt verlangen, sind im Gesetz zur Mietpreisbremse nicht vorgesehen. Allerdings regelt §291 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher. Dieser liegt vor, wenn vergleichbarer Wohnraum knapp ist und die Miete mehr als 20 Prozent über dem „üblichen Entgelte“ liegt.

Verlangt der Vermieter mehr Miete, als die Mietpreisbremse zulässt, so muss er sie nur zurückerstatten, wenn drei Anforderungen erfüllt sind:

  • das Mietverhältnis wurde ab dem 1. April 2020 begründet 
  • der Mieter rügt die überhöhte Miete in den ersten zweieinhalb Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses 
  • und das Mietverhältnis ist bei Zugang der Rüge noch nicht beendet 
  • In allen anderen Fällen – etwa, wenn die Rüge später als zweieinhalb Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt, oder das Mietverhältnisse etwa vor dem 1. April 2020 begründet wurde – gilt: Die Rüge gilt nur für die Zukunft. Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügt, muss ihm der Vermieter ab der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückzahlen. Dafür reicht eine einfache Rüge ohne Beweise aus.

Wann muss der Vermieter Unterlagen des Vormieters zeigen?

Zweifelt der Mieter die Miethöhe seines Vormieters ausdrücklich an und verlangt vom Vermieter den vorherigen Mietvertrag nebst etwaigen Mieterhöhungen vorgelegt zu bekommen (nach § 556g Abs. 3 BGB), so muss der Vermieter dieser Aufforderung nachkommen – trotz strengem Datenschutz (Art. 6 Nr. 1b DSGVO). Jedoch muss er mindestens die persönlichen Angaben zum ehemaligen Mieter unkenntlich machen.

Mieterhöhung: Welche Erhöhung ist trotz Mietpreisbremse erlaubt?

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist auch bei geltender Mietpreisbremse möglich. Modernisiert der Vermieter, darf er bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. So ist ein Mietanstieg auch über die Zehn-Prozent-Grenze möglich. Bis Ende 2018 durften noch elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden, dürfen nun aber nur noch maximal acht Prozent umgelegt werden.

Allerdings gilt für die Umlage der Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete einer Wohnung unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie wegen einer Modernisierung nur zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.

Bei Modernisierungskosten von maximal 10.000 Euro gibt es zudem ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage: Vermieter können 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen. Weitere Informationen gibt es hier.

 

Hohe Miete trotz Mietpreisbremse: Wie erfüllen Vermieter ihre Auskunftspflicht?

Liegt eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vor, so können Vermieter auch eine Miete über der Zehn-Prozent-Grenze vereinbaren. Allerdings haben sie seit dem 1. Januar 2019 eine Auskunftspflicht gegenüber dem Mieter (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB). Das heißt, sie müssen den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert über die Umstände der höheren Miete informieren – und zwar in Textform. Je nach Ausnahmefall gehört dazu die Auskunft:

  • Wie hoch die Miete ein Jahr vor Beendigung des Vormieterverhältnisses war (Ausnahmefall § 556e Abs. 1 BGB).
  • Dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Ausnahmefall § 556e Abs. 2 BGB).
  • Dass es sich um die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt (Ausnahmefall § 556f Satz 2 BGB).
  • Dass es sich um eine Neubauwohnung handelt (Ausnahmefall § 556f Satz 1 BGB).
  • Wer hier als Vermieter seine Informationspflicht nicht erfüllt, der kann höchstens die maximal zulässigen zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.


Achtung: Die Auskunftspflicht gilt nur für Vertragsschlüsse ab dem 1. Januar 2019, nicht rückwirkend.

Vermieter, die die Pflicht-Auskunft vergessen, können dies auch nach Vertragsschluss jederzeit nachholen. Allerdings kann der Mieter dann noch die Mietdifferenz für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft zurückfordern, indem er die Miethöhe bereits gerügt hat oder noch rügt.

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Was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter?

Mietpreisbremse, ortsübliche Vergleichsmiete, Verstöße, Foto: iStock.com / Alexandra Iakovleva
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete in der Regel nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Verstößen können sich Mieter wehren. Foto: iStock.com / Alexandra Iakovleva

Wo der Wohnraum knapp und deswegen die Nachfrage für Wohnungen enorm ist, soll die Mietpreisbremse den Markt regulieren. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 556d) festgehalten.

Darin heißt es: "Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem [...] bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen." 

Damit sollen Mieter vor einer hohen finanziellen Belastung geschütz werden. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, die eingangs genannt wurden, in denen die Grenze auch den ausgewiesenen Gebieten der Mietpreisbremse dennoch überschritten werden darf. Die aktuelle Rechtslage im Überblick:

Bei neuem Mietvertrag müssen Gründe für höhere Miete mitgeteilt werden

Wer nach dem 1. Januar 2019 einen Mietvertrag unterzeichnet, muss vorab vom Vermieter darüber informiert werden, falls die Miethöhe über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, inklusive der Angabe des Grundes – zum Beispiel, weil umfassend modernisiert wurde. Geschieht dies nicht, sind maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

Liegt die Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mieter bekommt dies erst nach Vertragsschluss mitgeteilt, so kann er die Miethöhe immer noch rügen – und die Mietdifferenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern.

Trotz Mietpreisbremse – Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Die Dresdener Neustadt, Foto: istock.com / AndresGarciaM
In Dresden (Bild) oder Leipzig gilt bislang nur eine Kappungsgrenze. Eine Mietpreisbremse lehnte die Landesregierung Sachsens bislang ab. Foto: istock.com / AndresGarciaM

Auch im laufenden Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass die Miete über die Zehn-Prozent-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete steigt: Wenn modernisiert wird. Grund dafür ist die Modernisierungsmieterhöhung, die es auch während der Mietpreisbremse erlaubt, bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten

Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn…

  • der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
  • die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate lange ruhen.
  • eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
  • die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Der Vermieter kann sich dann von nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringen kann, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.

So viel Miete können Mieter zurückfordern

Je nachdem, wann ein Mietverhältnis begründet wurde, können Mieter durch ihre Rüge unterschiedlich viel Miete zurückbekommen. Das liegt daran, dass die Gesetzgebung zur Rückforderung der Miete durch die Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. April 2020 geändert wurde (§ 556g BGB).

Das Mietverhältnis wurde vor dem 1. April 2020 begründet: 
 
  • Der Mieter kann erst ab dem Zeitpunkt, zu dem er den Vermieter gerügt hat, bei der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückfordern – und zwar jenen Anteil, der oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt.
     
Das Mietverhältnis wurde ab dem 1. April 2020 begründet: 
 
  • Der Mieter hat in der Regel Anspruch auf die Rückzahlung der gesamten zu viel gezahlten Miete, und zwar ab Beginn des Mietverhältnisses. Vorausgesetzt, er erteilt die Rüge in den ersten zweieinhalb Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses und das Mietverhältnis war bei Zugang der Rüge noch nicht beendet. 
  • Wer erst zweieinhalb Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses die überhöhte Miete rügt, trifft damit nur noch künftige Mietzahlungen, die nach der Rüge fällig werden. Das in der Vergangenheit zu viel gezahlte Geld kann er nicht mehr zurückfordern. Das ergibt sich aus Artikel 229 § 51 EGBGB.

Wichtig: Mieter sollten die Miete nicht eigenständig kürzen. Denn sollte sich im konkreten Fall herausstellen, dass die Miethöhe doch rechtens ist, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Wie umfassend muss eine Modernisierung sein, damit eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen wird?

Mit einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete durchaus über die Zehn-Prozent-Grenze steigen. Wenn eine Wohnung besonders stark saniert wird, kann es aber sein, dass sie komplett von der Mietpreisbremse ausgenommen wird. Das ist laut der groben Faustregel dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für den Bau einer neuen Wohnung ausmachen. Also so viel, dass es gerechtfertigt erscheint, die Wohnung mit einem Neubau gleichzustellen (§ 556f Satz 2 BGB).

Meine Wohnung ist möbliert angemietet. Gilt die Mietpreisbremse trotzdem?

Ja. Vermieter dürfen zwar einen Aufschlag für die mitvermieteten Möbel verlangen, dieser muss allerdings durch die Kosten der Möbel gerechtfertigt sein. Der Aufpreis darf monatlich maximal zwei Prozent des Wertes der Möbel zum Einzugsdatum betragen.
Ein Beispiel: Der Vermieter stellt Möbel zur Verfügung, die bei Abschluss des Mietvertrages einen Zeitwert von 5.000 Euro haben. Dann darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, plus 100 Euro Aufschlag für die Möbel.

Was können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse tun?

Wenn die Mietpreisbremse gilt und der Mieter Zweifel hat, ob die Höhe seiner Miete zulässig ist, kann er wie folgt vorgehen:

  • Ob die neue Miete im Rahmen der Mietpreisbremse ist, können Mieter anhand des örtlichen Mietspiegels überprüfen. Gibt es keinen, so kann er die Auskunft auch aus einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigen-Gutachten erhalten.
  • Liegt die eigene Miete grundlos mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so können sich Mieter mit einer einfachen Rüge gegen den Verstoß wehren. Das heißt, der Mieter muss mitteilen, dass er zu viel gezahlter Miete zurückfordert, ohne dafür Beweise vorzulegen. Im Prinzip reicht dafür die Textform, also auch ein Schreiben per E-Mail mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“.
  • Sollte sich der Vermieter auf einen der Ausnahmetatbestände berufen, so muss sich die Rüge des Mieters auch auf die Auskunft des Vermieters beziehen. Zum Beispiel kann der Mieter die Höhe der Vormiete ausdrücklich anzweifeln und nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen, dass ihm der vorherige Mietvertrag nebst etwaiger Mieterhöhungen vorgelegt wird.

Wie geht es mit der Mietpreisbremse weiter?

Blick auf den Kölner Fernsehturm, Foto: istock.com / querbeet
Köln soll bis 2040 auf 1,2 Millionen Einwohner wachsen, wodurch steigende Immobilienpreise prognostiziert werden. Foto: istock.com / querbeet

Die Mietpreisbremse gilt nun bis 2025. Städte und Gemeinden, in denen sie noch nicht gilt, haben weiterhin die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren und die Mietpreisbremse einzuführen. Allerdings nur noch bis Ende des Jahres 2020, da nach der bisherigen Rechtsprechung die entsprechenden Verordnungen nur bis dahin erlassen werden können.

Kilian Treß31.03.2021

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