Mietpreisbremse – alles Wissenswerte für Mieter und Vermieter

Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Wo sie gilt, dürfen die Mieten bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hier finden Mieter und Vermieter die wichtigsten Informationen rund um die Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse gilt aktuell in vielen Teilen Deutschlands. Seit 1. Juni 2015 können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen, in denen die Mietpreisbremse greift. Die Folge: Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete dort in der Regel höchstens zehn Prozent höher sein als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Zunächst sollten die Regelungen nur fünf Jahre bis Ende 2020 gelten, die Große Koalition entschied sich jedoch dafür, die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre zu verlängern und seit dem 1. April 2020 sogar zu verschärfen.

Obwohl es die Mietpreisbremse inzwischen bereits einige Zeit gibt, gibt es bei Mietern wie Vermietern immer noch Unklarheiten. Zum Beispiel, ab wann eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen ist und in welcher Form Vermieter darüber informieren müssen. 

Hier gibt es einen Überblick über die gesetzlichen Regelungen, wie hoch die Miete sein darf, welche Pflichten Vermieter erfüllen müssen – und was Mieter tun können, wenn sie ihre Vermieter die Grenzen der Mietpreisbremse überschreiten.

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Wo gilt die Mietpreisbremse, welche Städte sind betroffen?

Die Mietpreisbremse soll nur in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten. Welche Gegenden das sind, bestimmen die Landesregierungen über entsprechende Verordnungen, in denen sie eine Begründung darlegen, warum die jeweiligen Städte und Gemeinden in die Verordnung aufgenommen werden. Die Mietpreisbremse gilt dann für eine Dauer von maximal fünf Jahren. Danach muss neu über sie entschieden werden. Es liegt also an den Bundesländern, wo und ob die Mietpreisbremse umgesetzt wird. Bis Ende 2020 können nach der bisherigen Rechtslage noch solche Verordnungen erlassen werden.

In diesen Bundesländern gibt es die Mietpreisbremse

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Derzeit gibt es in 13 von 16 Bundesländern Städte und Kommunen, in denen die Mietpreisbremse gilt (Stand: Juni 2020). Grafik: immowelt
  • Baden-Württemberg: Eingeführt am 1. November 2015 in 68 Kommunen. Allerdings am 13. März 2019 vom Landgericht Stuttgart wegen eines Formfehlers für unwirksam erklärt (Az.: 13 S 181/18). Seit dem 4. Juni 2020 gilt wieder eine neue Mietpreisbremsenverordnung.
  • Bayern: Eingeführt am 1. August 2015 in 144 Kommunen und kreisfreien Städten. Im Dezember 2017 wurde die bayerische Mietpreisbremse vom Landgericht München I für unwirksam erklärt (Az.: 14 S 10058/17 ). Seit 7. August 2019 gilt eine nachgebesserte Mietpreisbremse  mit 162 Kommunen und kreisfreien Städten. Im Juni 2020 wurde die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2021 verlängert.
  • Berlin: Eingeführt am 1. Juni 2015 im gesamten Stadtgebiet. Zusätzlich gilt seit 23. Februar 2020 der Mietendeckel.
  • Brandenburg: Eingeführt am 1. Januar 2016 in 31 Städten und Kommunen.
  • Bremen: Eingeführt am 1. Dezember 2015, mit Ausnahme von Bremerhaven.
  • Hamburg: Eingeführt am 1. Juli 2015 im gesamten Stadtgebiet. Vom Landgericht Hamburg in einem Urteil (Az.: 333 S 28/17) zwischenzeitlich für unwirksam erklärt . Am 3. Juli 2018 hat der Senat die Mietpreisbremse erneut flächendeckend erlassen. Im Juni 2020 wurde die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert.
  • Hessen: Eingeführt am 27. November 2015 in 16 Gemeinden und kreisfreien Städten. Teilweise sind einzelne Stadtteile ausgenommen. Im März 2018 hat das Landgericht Frankfurt die Mietpreisbremse für unwirksam erklärt (Az.: 2-11 S 183/17). Diese Entscheidung wurde im Juli 2019 durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes bestätigt (Az.: VIII ZR130/18). Seit 1. Juli 2019 gilt eine neue Mietpreisbremse, inklusive einer Ausweitung auf insgesamt 31 Städte und Gemeinden. Die frühere Ausnahmeregelung für einzelne Stadtteile entfällt.
  • Mecklenburg-Vorpommern: Eingeführt am 1. Oktober 2018 in den Städten Rostock und Greifswald. Die Verordnung gilt zunächst bis 30. September 2023.
  • Niedersachsen: Eingeführt am 1. Dezember 2016 in 19 Städten und Gemeinden. Das Amtsgericht Hannover hat die Mietpreisbremse wegen eines Formfehlers im Dezember 2019 für ungültig erklärt (Az.: 514 C 7045/19). Die Verabschiedung einer neuen Mietpreisbremse soll etwa sechs Monate dauern.
  • Nordrhein-Westfalen: Eingeführt am 1. Juli 2015 in 22 Kommunen. Das Amtsgericht Köln bemängelte im Februar 2019 die Begründung. Ab dem 1. Juli 2020 gilt die neue Mieterschutzverordnung NRW, womit eine Verlängerung der Mietpreisbremse für 18 Städte einhergeht.
  • Rheinland-Pfalz: Eingeführt am 8. Oktober 2015 in den drei Städten Mainz, Trier und Landau. Ende September 2019 trat zudem eine neue Verordnung in Kraft, die neben den drei bisherigen Städten auch Speyer umfasst. Ab Oktober 2020 zählt auch in Ludwigshafen zu den Städten mit Mietpreisbremse.
  • Schleswig-Holstein: Eingeführt am 1. Dezember 2015 in 12 Kommunen. Die Landesregierung schuf sie jedoch vorzeitig zum 30. November 2019 wieder ab und will stattdessen den Wohnungsbau stärker fördern.
  • Thüringen: Eingeführt am 31. März 2016 in den Städten Jena und Erfurt.

Lediglich Sachsen, Sachsen-Anhalt sowie das Saarland haben die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt. (Stand: Juni 2020)

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet?

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, darüber gibt in den meisten Städten und Gemeinden der örtliche Mietspiegel Auskunft. Die Vergleichsmiete wird als Nettokaltmiete angegeben – die blanke Miete, ohne Heiz- und Nebenkosten. Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst seit 2020 in der Regel die vorangegangenen sechs Jahre. Bis Ende 2020 können allerdings noch Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1. März 2020 nach der alten Regelung erstellt werden, in der der Betrachtungszeitraum vier Jahre beträgt.

In Gebieten ohne Mietspiegel können gegebenenfalls Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mietverbänden herangezogen werden, oder vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete. Auch ein Sachverständigengutachten zählt als Grundlage (§ 558a II 3 BGB).

Wo kein Mietspiegel vorhanden ist, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis aufdrei vergleichbare Wohnungen gestützt werden (§ 558a II Nr. 4 BGB).

Gilt die Mietpreisbremse auch bei bestehenden Mietverträgen?

Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Wohnungen, die ab Einführung der Mietpreisbremse in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde neu vermietet werden. Auf bereits laufende Mietverträge hat sie keine Auswirkung.

Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings die sogenannte Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent.

Ausnahmen: In welchen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht?

Wenn in einem Wohngebiet die Mietpreisbremse gilt, muss sich der Vermieter in der Regel daran halten und sich bei Neuvermietung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt:

  • Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf die gleiche Miethöhe auch mit dem Nachmieter vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
  • In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (§ 556e Abs. 2 BGB).
  • Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
  • Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint (§ 556f Satz 2 BGB). Das wird in der Regel angenommen, wenn Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen. 

Trifft eine dieser Ausnahmen zu, so kann der Vermieter mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Aber: Hierbei ist er seit dem 1. Januar 2019 in der Auskunftspflicht (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB). Das heißt, er muss den Mieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages darüber informieren, warum die Miete höher ist, und zwar in Textform.

Modernisierung mit Mietpreisbremse: Was passiert nach einer Sanierung?

Je nachdem, wie stark eine Wohnung modernisiert wird, kann das auch Folgen für den Mieter haben:

Fall A: Die Wohnung wurde aufwendig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein
Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf die Miete wie bisher frei festlegen.

Fall B: Die Wohnung wurde nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein
Die Mietpreisbremse gilt. Selbiges gilt auch, wenn der alte Mieter in der Wohnung bleibt. Allerdings kann der Vermieter zusätzlich bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings gilt hierbei eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmieter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete bisher unter sieben Euro pro Quadratmeter, so darf sie nur um zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.
Zudem darf der Vermieter nicht ewig die Miethöhe aufgrund von Modernisierung aufrecht erhalten, sondern nur, bis er seine Aufwendungen gedeckt hat.

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Was bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter?

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Wo die Mietpreisbremse gilt, müssen sich Vermieter beim Festlegen der Miethöhe in der Regel an den örtlichen Mietspiegel halten. Es gibt aber Ausnahmen. Foto: iStock.com/kupicoo

Bei Wiedervermietung müssen sich Vermieter danach richten, ob in ihrem Gebiet die Mietpreisbremse gilt. Ist das der Fall, so muss sich die Höhe der Miete in der Regel am örtlichen Mietspiegel orientieren und darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie wird die Miete gemäß Mietpreisbremse richtig berechnet?

Starre Richtschnur dafür, wie viel Miete Vermieter verlangen dürfen, ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese finden sie im ortsüblichen Mietspiegel. Hierbei nehmen sie am besten die amtliche Version, die von der Kommune oder Verbänden herausgegeben wird. Darin enthalten sind Tabellen mit Grundpreisen und Auflistungen von möglichen Zu- und Abschlägen auf den Wohnwert. Unterm Strich ergibt sich daraus dann die übliche Nettogrundmiete – die blanke Miete, ohne Nebenkosten – auf die Vermieter dann zehn Prozent aufschlagen dürfen.

Hier finden Sie eine detaillierte Anleitung für die Berechnung der Miethöhe: Mietspiegel richtig lesen.

Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse hält und zu viel Miete verlangt?

Sanktionen gegenüber Vermietern, die mehr als erlaubt verlangen, sind im Gesetz zur Mietpreisbremse nicht vorgesehen. Allerdings regelt §291 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher. Dieser liegt vor, wenn vergleichbarer Wohnraum knapp ist und die Miete mehr als 20 Prozent über dem „üblichen Entgelte“ liegt.

Verlangt der Vermieter mehr Miete, als die Mietpreisbremse zulässt, so muss er sie nur zurückerstatten, wenn drei Anforderungen erfüllt sind:

  • das Mietverhältnis wurde ab dem 1. April 2020 begründet 
  • der Mieter rügt die überhöhte Miete in den ersten zweieinhalb Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses 
  • und das Mietverhältnis ist bei Zugang der Rüge noch nicht beendet 

In allen anderen Fällen – etwa, wenn die Rüge später als zweieinhalb Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt, oder das Mietverhältnisse etwa vor dem 1. April 2020 begründet wurde – gilt: Die Rüge gilt nur für die Zukunft. Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügt, muss ihm der Vermieter ab der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückzahlen. Dafür reicht eine einfache Rüge ohne Beweise aus.

Hohe Miete trotz Mietpreisbremse: Wie erfüllen Vermieter ihre Auskunftspflicht?

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Foto: LIGHTFIELD STUDIOS/stock.adobe.com

Liegt eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vor, so können Vermieter auch eine Miete über der Zehn-Prozent-Grenze vereinbaren. Allerdings haben sie seit dem 1. Januar 2019 eine Auskunftspflicht gegenüber dem Mieter (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB). Das heißt, sie müssen den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert über die Umstände der höheren Miete informieren – und zwar in Textform. Je nach Ausnahmefall gehört dazu die Auskunft:

  • Wie hoch die Miete ein Jahr vor Beendigung des Vormieterverhältnisses war (Ausnahmefall § 556e Abs. 1 BGB).
  • Dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Ausnahmefall § 556e Abs. 2 BGB).
  • Dass es sich um die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt (Ausnahmefall § 556f Satz 2 BGB).
  • Dass es sich um eine Neubauwohnung handelt (Ausnahmefall § 556f Satz 1 BGB).

Wer hier als Vermieter seine Informationspflicht nicht erfüllt, der kann höchstens die maximal zulässigen zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Achtung

Die Auskunftspflicht gilt nur für Vertragsschlüsse ab dem 1. Januar 2019, nicht rückwirkend.

Vermieter, die die Pflicht-Auskunft vergessen, können dies auch nach Vertragsschluss jederzeit nachholen. Allerdings kann der Mieter dann noch die Mietdifferenz für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft zurückfordern, indem er die Miethöhe bereits gerügt hat oder noch rügt.

Wann muss der Vermieter Unterlagen des Vormieters zeigen?

Zweifelt der Mieter die Miethöhe seines Vormieters ausdrücklich an und verlangt vom Vermieter den vorherigen Mietvertrag nebst etwaigen Mieterhöhungen vorgelegt zu bekommen (nach § 556g Abs. 3 BGB), so muss der Vermieter dieser Aufforderung nachkommen – trotz strengem Datenschutz (Art. 6 Nr. 1b DSGVO). Jedoch muss er mindestens die persönlichen Angaben zum ehemaligen Mieter unkenntlich machen.

Mieterhöhung: Um wie viel darf die Miete trotz Mietpreisbremse steigen?

Mietpreisbremse, Mieterhöhung, Miete steigen, Foto: sudok1/stock.adobe.com
Foto: sudok1/stock.adobe.com

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist auch bei geltender Mietpreisbremse möglich. Modernisiert der Vermieter, darf er bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. So ist ein Mietanstieg auch über die Zehn-Prozent-Grenze möglich. Bis Ende 2018 durften noch elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden, dürfen nun aber nur noch maximal acht Prozent umgelegt werden.

Allerdings gilt für die Umlage der Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Miete einer Wohnung unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie wegen einer Modernisierung nur zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.

Modernisierungskosten bis 10.000 Euro können vereinfacht umgelegt werden

Bei Modernisierungskosten von maximal 10.000 Euro gibt es zudem ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage: Vermieter können 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffelmiete?

Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei der Staffelmiete. In Staffelmietverträgen kann der Vermieter für jedes Jahr die Höhe der Miete festlegen. Kommt die Mietpreisbremse dazu, so gilt: Jede neue Mietpreissteigerung, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird auf die Höhe der Zehn-Prozent-Grenze gekappt. So ist nicht die ganze Mietsteigerung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil.

Gilt die Bremse bei der Indexmiete?

Nur zum Teil. Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Allerdings unterliegt lediglich die anfänglich vereinbarte Ausgangsmiete der Mietpreisbremse, jede weitere Mieterhöhung nicht. Das heißt: Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, so sind auch Mietpreise jenseits der Zehn-Prozent-Grenze möglich.

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Was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter?

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In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete in der Regel nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Verstößen können sich Mieter wehren. Foto: iStock.com/Alexandra Iakovleva

Wo der Wohnraum knapp und die Nachfrage hoch ist, soll die Mietpreisbremse Mietern helfen. Maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete darf eine Wohnung dort kosten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, die eingangs genannt wurden, in denen die Grenze dennoch überschritten werden darf. Die aktuelle Rechtslage im Überblick:

Bei neuem Mietvertrag müssen Gründe für höhere Miete mitgeteilt werden

Wer nach dem 1. Januar 2019 einen Mietvertrag unterzeichnet, muss vorab vom Vermieter darüber informiert werden, falls die Miethöhe über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, inklusive der Angabe des Grundes – zum Beispiel, weil umfassend modernisiert wurde. Geschieht dies nicht, sind maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

Liegt die Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mieter bekommt dies erst nach Vertragsschluss mitgeteilt, so kann er die Miethöhe immer noch rügen – und die Mietdifferenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern.

Trotz Mietpreisbremse – Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

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Foto: david_franklin/stock.adobe.com

Auch im laufenden Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass die Miete über die Zehn-Prozent-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete steigt: Wenn modernisiert wird. Grund dafür ist die Modernisierungsmieterhöhung, die es auch während der Mietpreisbremse erlaubt, bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Achtung: Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten

Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn…

  • der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
  • die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate lange ruhen.
  • eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
  • die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Der Vermieter kann sich dann von nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringen kann, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.

Wie umfassend muss eine Modernisierung sein, damit eine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen wird?

Mit einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete durchaus über die Zehn-Prozent-Grenze steigen. Wenn eine Wohnung besonders stark saniert wird, kann es aber sein, dass sie komplett von der Mietpreisbremse ausgenommen wird. Das ist laut der groben Faustregel dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für den Bau einer neuen Wohnung ausmachen. Also so viel, dass es gerechtfertigt erscheint, die Wohnung mit einem Neubau gleichzustellen (§ 556f Satz 2 BGB).

Meine Wohnung ist möbliert angemietet. Gilt die Mietpreisbremse trotzdem?

Ja. Vermieter dürfen zwar einen Aufschlag für die mitvermieteten Möbel verlangen, dieser muss allerdings durch die Kosten der Möbel gerechtfertigt sein. Der Aufpreis darf monatlich maximal zwei Prozent des Wertes der Möbel zum Einzugsdatum betragen.
Ein Beispiel: Der Vermieter stellt Möbel zur Verfügung, die bei Abschluss des Mietvertrages einen Zeitwert von 5.000 Euro haben. Dann darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, plus 100 Euro Aufschlag für die Möbel.

Was können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse tun?

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Foto: LIGHTFIELD STUDIOS/stock.adobe.com

Wenn die Mietpreisbremse gilt und der Mieter Zweifel hat, ob die Höhe seiner Miete zulässig ist, kann er wie folgt vorgehen:

  • Ob die neue Miete im Rahmen der Mietpreisbremse ist, können Mieter anhand des örtlichen Mietspiegels überprüfen. Gibt es keinen, so kann er die Auskunft auch aus einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigen-Gutachten erhalten.
  • Liegt die eigene Miete grundlos mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so können sich Mieter mit einer einfachen Rüge gegen den Verstoß wehren. Das heißt, der Mieter muss mitteilen, dass er zu viel gezahlter Miete zurückfordert, ohne dafür Beweise vorzulegen. Im Prinzip reicht dafür die Textform, also auch ein Schreiben per E-Mail mit dem Satz „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“.
  • Sollte sich der Vermieter auf einen der Ausnahmetatbestände berufen, so muss sich die Rüge des Mieters auch auf die Auskunft des Vermieters beziehen. Zum Beispiel kann der Mieter die Höhe der Vormiete ausdrücklich anzweifeln und nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen, dass ihm der vorherige Mietvertrag nebst etwaiger Mieterhöhungen vorgelegt wird.

So viel Miete können Mieter zurückfordern

Je nachdem, wann ein Mietverhältnis begründet wurde, können Mieter durch ihre Rüge unterschiedlich viel Miete zurückbekommen. Das liegt daran, dass die Gesetzgebung zur Rückforderung der Miete durch die Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. April 2020 geändert wurde (§ 556g BGB).

Das Mietverhältnis wurde vor dem 1. April 2020 begründet: 

  • Der Mieter kann erst ab dem Zeitpunkt, zu dem er den Vermieter gerügt hat, bei der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückfordern – und zwar jenen Anteil, der oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt.

Das Mietverhältnis wurde ab dem 1. April 2020 begründet: 

  • Der Mieter hat in der Regel Anspruch auf die Rückzahlung der gesamten zu viel gezahlten Miete, und zwar ab Beginn des Mietverhältnisses. Vorausgesetzt, er erteilt die Rüge in den ersten zweieinhalb Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses und das Mietverhältnis war bei Zugang der Rüge noch nicht beendet. 
  • Wer erst zweieinhalb Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses die überhöhte Miete rügt, trifft damit nur noch künftige Mietzahlungen, die nach der Rüge fällig werden. Das in der Vergangenheit zu viel gezahlte Geld kann er nicht mehr zurückfordern. Das ergibt sich aus Artikel 229 § 51 EGBGB.

Wichtig: Mieter sollten die Miete nicht eigenständig kürzen. Denn sollte sich im konkreten Fall herausstellen, dass die Miethöhe doch rechtens ist, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Wie geht es mit der Mietpreisbremse weiter?

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Foto: zendograph/stock.adobe.com

Die Mietpreisbremse gilt nun bis 2025. Städte und Gemeinden, in denen sie noch nicht gilt, haben weiterhin die Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren und die Mietpreisbremse einzuführen. Allerdings nur noch bis Ende des Jahres 2020, da nach der bisherigen Rechtsprechung die entsprechenden Verordnungen nur bis dahin erlassen werden können.

Isabel Naus04.06.2020

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