Mietpreisbremse – alles Wissenswerte für Mieter und Vermieter
Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Wo sie gilt, dürfen die Mieten bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hier finden Mieter und Vermieter die wichtigsten Informationen rund um die Mietpreisbremse.
Inzwischen gilt die Mietpreisbremse fast deutschlandweit. Seit 1. Juni 2015 können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen, in denen sie zunächst für fünf Jahre gilt. Die Folge: Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete dort in der Regel höchstens zehn Prozent höher sein als die Miete einer vergleichbaren Wohnung.
Bei der Mietpreisbremse gibt es aber einige Ausnahmen:
Eine einmal erreichte Miethöhe bleibt erhalten. Lag zum Beispiel die Miete des Vormieters bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf die gleiche Miethöhe auch mit dem Nachmieter vereinbart werden.
Die Wohnung ist ein Neubau: Als Neubau zählen Wohnungen und Häuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden.
Es gab zuvor eine umfassende Modernisierung: Als umfassend zählt eine Modernisierung, wenn die Wohnung so viel erneuert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt erscheint. Das wird in der Regel angenommen, wenn Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten eines Neubaus entsprechen.
Trifft keine dieser Ausnahmen auf die Mietwohnung zu, so muss sich die Miethöhe bei Neuvermietung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren – sofern im jeweiligen Wohngebiet die Mietpreisbremse gilt.
Ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für die Mietpreisbremse
Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, darüber gibt in den meisten Städten und Gemeinden der örtliche Mietspiegel Auskunft. Die Vergleichsmiete wird als Nettokaltmiete angegeben – die blanke Miete, ohne Heiz- und Nebenkosten.
In Gebieten ohne Mietspiegel können gegebenenfalls Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mietverbänden herangezogen werden, oder vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete. Auch ein Sachverständigengutachten zählt als Grundlage (§ 558a II 3 BGB).
Wo kein Mietspiegel vorhanden ist, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen gestützt werden (§ 558a II Nr. 4 BGB).
Wie hoch ist die Miete für Wohnungen und Häuser in Ihrer Region?
Thüringen: Eingeführt am 31. März 2016 in den Städten Jena und Erfurt.
Lediglich Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern sowie das Saarland haben die Mietpreisbremse bisher nicht eingeführt. (Stand: November 2016)
Info
Die Landesregierungen von Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein planen derzeit eine Abschaffung der Mietpreisbremse. In Bayern soll die entsprechende Verordnung überarbeitet werden. (Stand: Juni 2017)
Derzeit gilt die Mietpreisbremse in zwölf von 16 Bundesländern (Stand November 2016).
Grafik: immowelt.de
Das bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter
Bei Wiedervermietung müssen sich Vermieter danach richten, ob in ihrem Gebiet die Mietpreisbremse gilt. Ist das der Fall, so muss sich die Höhe der Miete in der Regel am örtlichen Mietspiegel orientieren und darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch wenn es die Wohnung kein Neubau ist, oder damit gleichgestellt werden kann, sind in einigen Fällen dennoch höhere Mieten möglich:
Lag die Miete des Vormieters mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so dürfen Vermieter diese Miethöhe auch bei Wiedervermietung vereinbaren. Auf Anfrage muss der Vermieter aber über die Miethöhe des Vormieters informieren.
Eine Modernisierungsmieterhöhung ist weiterhin möglich. Modernisiert der Vermieter, darf er bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen – so ist ein Mietanstieg auch über die Zehn-Prozent-Grenze möglich.
Wer bei Neuvermietung einen Indexmietvertrag abschließt, koppelt dadurch die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, der Verbraucherpreisindex aber schon, kann das für den Vermieter von Vorteil sein.
Eine weitere Möglichkeit für einfach steigende Mieten ist der Staffelmietvertrag, in dem der Vermieter für jedes Jahr die Höhe der Miete festlegt. Steht eine neue Mietstaffel an, die über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, wird die Miethöhe einfach auf dieses Maximum gedeckelt.
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Wo der Wohnraum knapp und die Nachfrage hoch ist, soll die Mietpreisbremse Mietern helfen. Doch wer in einen Neubau zieht oder in eine umfassend modernisierte Wohnung, kann sich nicht auf die Mietpreisbremse berufen. Auch wenn der Vormieter bereits mehr gezahlt hat, kann vom Mieter die gleiche Miethöhe wieder gefordert werden.
Daneben kann es auch im laufenden Mietverhältnis dazu kommen, dass die Miete über die Zehn-Prozent-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete steigt: Wenn modernisiert wird. Grund dafür ist die Modernisierungsmieterhöhung, die es auch während der Mietpreisbremse erlaubt, bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.
Die Rechte des Mieters bei wirksamer Mietpreisbremse
Wenn die Mietpreisbremse gilt, und der Mieter in eine neue Wohnung zieht, darf dort die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ob die neue Miete im Rahmen der Mietpreisbremse ist, können Mieter anhand des örtlichen Mietspiegels überprüfen. Gibt es keinen, so kann er die Auskunft auch aus einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigen-Gutachten erhalten.
Zudem hat der Mieter auch einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter: Er darf von ihm Auskunft über Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Das kann der zugrundeliegende Mietspiegel sein oder auch die Miethöhe des Vormieters.
Stellt der Mieter fest, dass seine Miete höher ist als sie laut Mietpreisbremse sein darf, kann er zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Allerdings erst von dem Zeitpunkt an, wenn er den Vermieter schriftlich darauf aufmerksam gemacht hat.
Achtung
Vorsicht bei eigenständigen Kürzungen der Miete: Die Miete darf nur um jenen Anteil gekürzt werden, der oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt. In solchen Fällen empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.
Isabel Naus16.11.2016
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