Mietpreisbremse – Alle Änderungen im Überblick

Mit der Mietpreisbremse will die Bundesregierung den Anstieg der Mieten in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt eindämmen. Wo sie gilt, dürfen die Mieten bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hier finden Mieter und Vermieter die wichtigsten Informationen rund um die Mietpreisbremse.

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Das bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter

Wo der Wohnraum knapp und die Nachfrage hoch ist, soll die Mietpreisbremse Mietern helfen. Maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete darf eine Wohnung dort kosten. Allerdings gibt es einige Ausnahmefälle, die eingangs genannt wurden, in denen die Grenze dennoch überschritten werden darf. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. Januar 2019 wurden hierbei die Rechte der Mieter weiter gestärkt. Die aktuelle Rechtslage im Überblick:

Bei neuem Mietvertrag müssen Gründe für höhere Miete mitgeteilt werden

Wer nach dem 1. Januar 2019 einen Mietvertrag unterzeichnet, muss vorab vom Vermieter darüber informiert werden, falls die Miethöhe über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, inklusive der Angabe des Grundes – zum Beispiel, weil umfassend modernisiert wurde. Geschieht dies nicht, sind maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

Liegt die Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Mieter bekommt dies erst nach Vertragsschluss mitgeteilt, so kann er die Miethöhe immer noch rügen – und die Mietdifferenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern.

Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind möglich

Auch im laufenden Mietverhältnis kann es dazu kommen, dass die Miete über die Zehn-Prozent-Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete steigt: Wenn modernisiert wird. Grund dafür ist die Modernisierungsmieterhöhung, die es auch während der Mietpreisbremse erlaubt, bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Missbräuchliches „Herausmodernisieren“ ist verboten

Seit 2019 haben Mieter bei Modernsierungen aber mehr Rechte: Denn wenn Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gezielt einsetzen, um Mieter „herauszumodernisieren“ – also zur Kündigung zu veranlassen –, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Diese wird dann vermutet, wenn…

der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung mit der Maßnahme beginnt.
die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate lange ruhen.
eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt wird.
die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Der Vermieter kann sich dann von nur davon entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringen kann, der die Vermutung widerlegt. Für gezieltes „Herausmodernisieren“ wird eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro fällig.

Mieterhöhung, Miete erhöhen, Foto: iStock/g-stockstudio

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Rüge-Recht: Wie Mieter sich gegen überhöhte Mieten wehren können

Wenn die Mietpreisbremse gilt und der Mieter Zweifel hat, ob die Höhe seiner Miete zulässig ist, kann er wie folgt vorgehen:

Ob die neue Miete im Rahmen der Mietpreisbremse ist, können Mieter anhand des örtlichen Mietspiegels überprüfen. Gibt es keinen, so kann er die Auskunft auch aus einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigen-Gutachten erhalten.
Liegt die eigene Miete grundlos mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so können sich Mieter mit einer einfachen Rüge gegen den Verstoß wehren. Das heißt, der Mieter muss mitteilen, dass er zu viel gezahlter Miete zurückfordert, ohne dafür Beweise vorzulegen.
Sollte sich der Vermieter auf einen der Ausnahmetatbestände berufen, so muss sich die Rüge des Mieters auch auf die Auskunft des Vermieters beziehen. Zum Beispiel kann der Mieter die Höhe der Vormiete ausdrücklich anzweifeln und nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen, dass ihm der vorherige Mietvertrag nebst etwaiger Mieterhöhungen vorgelegt wird.

Vorsicht: Miete erst nach Rüge zurückfordern

Mieter können jedoch keine Mietzahlungen zurückfordern, die sie bereits vor der Rüge getätigt haben. Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem sie den Vermieter gerügt haben, können sie bei der nächsten fälligen Miete zu viel gezahltes Geld zurückfordern – und zwar jenen Anteil, der oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt. Mieter sollten die Miete nicht eigenständig kürzen. Denn sollte sich im konkreten Fall herausstellen, dass die Miethöhe doch rechtens ist, riskieren sie eine Kündigung wegen der dadurch entstehenden Mietschulden. Zur Sicherheit empfiehlt sich daher die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

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Isabel Naus01.01.2019

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