Mietspiegel richtig lesen – so geht´s

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Sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse ist der Mietspiegel ein wichtiges Begründungsmittel für die Festlegung der zulässigen Miethöhe.

Mietspiegel lesen, Foto: contrastwerkstatt/stock.adobe.com
Mit der Einführung der Mietpreisbremse gewann er an Bedeutung. Denn nur wenn Vermieter den Mietspiegel richtig lesen, können Sie ihre Miete richtig erhöhen. Foto: contrastwerkstatt/stock.adobe.com

Der Mietspiegel spielt für Vermieter eine immer größere Rolle. Denn: Das Gesetz zur Mietpreisbremse verlangt in angespannten Wohnungsmärkten von Vermietern, dass sie sich an der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ orientieren, wenn sie eine Wohnung neu vermieten. Wo die Mietpreisbremse gilt, darf die neue Miete nur noch zehn Prozent über dem Vergleichswert liegen. Für die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel ein wichtiger Orientierungspunkt.

Auch bei späteren Mieterhöhungsbegehren darf die Miete das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen. Bei einem Mieterhöhungsverlangen der Bestandsmieten ist der Mietspiegel ebenso ein wichtiges Begründungsmittel.

In vielen Städten steht Vermietern entweder ein einfacher oder ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung.

Info

Der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel ist eine von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellten oder anerkannten Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich vom einfachen Mietspiegel dadurch, dass er nicht nur einfach erstellt – also von den Interessenvertretern ausgehandelt – wurde, sondern auch noch anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen genügen muss.

Oft ist der Mietspiegel, der für Städte und Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern verpflichtend ist, auf den Internetseiten der jeweiligen Stadt- und Gemeindeverwaltungen abrufbar oder für wenige Euro zu bestellen. Ein Mietspiegel spiegelt die Mietpreisentwicklung der vergangenen sechs Jahre wider.

Wer zum ersten Mal einen Mietspiegel in Händen hält, kann sich angesichts der schieren Menge an Tabellen und Anhängen schnell überfordert fühlen.

Im Grunde funktionieren aber alle Mietspiegel nach vergleichbaren Prinzipien: Fast jeder verfügt über eine Erklärung zum Geltungsbereich sowie zu den Erhebungsmethoden, gefolgt von einer Tabelle mit den Grundpreisen und einem Anhang, mittels dem wohnwerterhöhende und mindernde Zu- und Abschläge errechnet werden können. Oft gibt es noch Straßenverzeichnisse oder Karten, die die Wohnlage klassifizieren.

Info

Unterschied zwischen Tabellen- und Regressionsmietspiegel

Bei Regressionsmietspiegeln wird anhand eines mathematischen Modells ein Zusammenhang zwischen Nettomiete und Merkmalen ermittelt und eine Grundmiete sozusagen für eine durchschnittliche Wohnung ermittelt. Anhand eines Zu- und Abschlagssystems kann die ortsübliche Miete für konkrete Wohnungen ermittelt werden.

Bei Tabellenmietspiegeln wird eine Spanne und ein Mittelwert für bestimmte Wohnungsklassen angegeben. Je nach Ausstattung und Lage liegt die ortsübliche Vergleichsmiete dann entweder eher am oberen oder eher am unteren Rand der Spanne.

 

Schritt 1: Grundpreis ermitteln

Ein Mietspiegel gibt zunächst einen Grundpreis für eine Wohnung an. Dieser hängt vom Baujahr des Hauses und der Größe der Wohnung ab und ist in der ersten aufgeführten Tabelle des Mietspiegels abzulesen.

Grundpreis, Miespiegel, Grafik: immowelt.de

Manche Städte machen den Grundpreis zusätzlich von der Wohnlage abhängig. Ob das eigene Haus in einer normalen oder guten Wohnlage steht, ist im beigefügten Verzeichnis nachzulesen. Auch bestimmte Aspekte der Sanitärausstattung und der Heizungen werden hier manchmal schon mitberücksichtig.

Baujahr, Mietspiegel, Grafik: immowelt.de

Spannenwerte – nicht irritieren lassen

Spanne, Mietspiegel, Grafik: immowelt.de

Einige Mietspiegel geben bereits in der Tabelle, aus der der Grundpreis abgelesen wird, Spannenwerte an, also einen Mittelwert, einen unteren und einen oberen Wert, zwischen denen die später ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete liegen kann. Die Spanneneinordnung spielt beim Ermitteln des Grundpreises aber noch keine Rolle. Bei einer solchen Mietspiegeltabelle wird in der Regel vom Mittelwert ausgegangen.

Übrigens: Die Spannenwerte geben an, in welchem Bereich die Mietpreise von zwei Drittel aller im Mietspiegel berücksichtigten Wohnungen liegen.

Schritt 2: Zu- und Abschläge zum Grundpreis errechnen

Zuschläge, Mietspiegel, Grafik: immowelt.de

Bestimmte Ausstattungsmerkmale sorgen für Zu- und Abschläge vom Grundpreis. Die Details dieser Ausstattungsmerkmale sind von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Sie beziehen sich aber fast immer auf:  

  • Bad
  • Küche
  • Böden
  • Heizung
  • Wohnlage
  • weitere Merkmale

Die Zu- und Abschläge vom Grundpreis gibt der Mietspiegel oft direkt in Cent-Beträgen an, die addiert oder subtrahiert werden. In einigen Mietspiegeln werden die Zu- und Abschläge auch mit einem Punktesystem errechnet.

Schritt 3: Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen

ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel Grafik: immowelt.de

Sind alle Zu- und Abschläge ermittelt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden. 

In Mietspiegeln, die die wohnwerterhöhenden und -senkenden Ausstattungsmerkmale in Eurobeträgen angeben, wird die Summe der Zu- und Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen beziehungsweise hinzugezählt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen.

ortsübliche Vergleichsmiete, Zuschläge, Mietspiegel, Grafik: immowelt.de

Mietspiegel, die mit einem Punktesystem arbeiten, geben häufig auch Preisspannen bei den Grundpreisen an. Überwiegen die Pluspunkte, tendiert die ortsübliche Vergleichsmiete in Richtung des oberen Wertes. Überwiegen die Minuspunkte, wird sie eher im unteren Bereich der Preisspanne angesetzt. Die Spannenobergrenze gibt den Maximalwert der Miete an. Die Spannen dienen jedoch in erster Linie als Orientierungshilfen.

In strittigen Fällen kann nur ein Gutachter oder ein Richter klären, wie die Miete eingeordnet werden muss.

Spielraum beim Berechnen der Miete

Einige Mietspiegel tragen zudem der Tatsache Rechnung, dass es nicht möglich ist, sämtliche denkbaren wohnwerterhöhenden und -senkenden Ausstattungsmerkmale in einer Tabelle zu berücksichtigen. Das sind meist solche, die bei den Grundpreisen keine Spannen ausweisen. Stattdessen geben solche Mietspiegel oft einen allgemeinen Spielraum für Abweichungen an. Meist liegt er bei rund +/- 20 Prozent von dem mit dem Mietspiegel errechneten Preis pro Quadratmeter – das ist zumeist die Bandbreite, in der zwei Drittel der erhobenen Wohnungen preislich liegen. Vermieter, die diesen Spielraum ausschöpfen, müssen hierfür jedoch stichhaltige Gründe vorbringen.

Stadt ohne Mietspiegel: So helfen Sie sich

Gemeinden und Städte mit über 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel bereitzustellen. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch die Benennung von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. Zudem hat seit 1. Juni 2015 jeder Mieter das Recht, zu erfahren, wie viel sein Vormieter gezahlt hat.

Link-Tipp

Auch mit den Mietpreisstatistiken auf immowelt können Interessierte herausfinden, wie viel Mietwohnungen in etwa kosten.

Beratung

Wer Fragen zum Mietspiegel oder zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat, kann sich als Mieter beispielsweise an den Mieterverein und als Vermieter an Haus & Grund wenden. Beide Verbände bieten Mitgliedern eine kostenlose Beratung an.


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6 Kommentare

Aufwachen am 11.08.2021 04:10

Leider gibt es trotzdem Vermieter, die sich nicht an den Mietspiegel halten und dreist überhöhte Mieten fordern. Wie kann es sein, dass Immobilienportale dies tolerieren? Manche schreiben sogar von angeblich gehobener Qualität bei lediglich einem Handtuchheizkörper, jedoch Energieklasse E oder F. Scheint niemanden zu interessieren, der Wohnungsmarkt ist aus den Fugen. Auch ärgerlich für ein Ceranfeld mal eben 20% qm-Aufschlag für die gesamte Wohnung zu bemessen. Und Bausünden wie Bad ohne Fenster zu wiederholen oder aus einer 1-Raumwohnung eine 2-Raumwohnung mit Miniküchenzeile zu machen. Maximale Ausbeute ist nur noch asozial und ungerecht.

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Gezabi am 04.08.2021 07:39

Sehr geehrte Daman und Herren

Mein name ist Mohammad Farid Gezabi und ich brauche eine Grüße wohnung mit 5 Zimmer und wir sind familie mit 6 personen ich habe wbs schein.

Da sind jemand helfen mich.

Liebe Grüße Gezabi.

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Alexander am 13.03.2021 10:15

Besser ist es, frei werdende Wohnungen zu verkaufen. Da bekommt man den Marktpreis und muss nicht nach irgendwelchen Tabellen berechnen, was einem der Staat als Rendite zubilligt. Eine vermietete Wohnung verliert gegenüber einer unvermieteten Wohnung an Wert, in der Regel um die 15-25%.

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Xifedius am 05.11.2020 14:00

Hallo Immowelt-Redaktion,

bin Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Letzte Mieterhöhungen jeweils um 20 % am 01.06.2016 und am 01.06.2019.

Vermieter verlangt nun zum 01.01.2021 eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Er erbittet der geforderten Anhebung um 17 % des letzten Mietbetrages zuzustimmen.

Wie ich es sehe bin ich doch nicht verpflichtet dieser Anhebung zuzustimmen. Können mir bei Nichtunter-

zeichnung Nachteile entstehen ?

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wg am 29.06.2021 18:33

Nein, der Vermieter müsste dich dann u. a. bei Gericht auf ZUSTIMMUNG verklagen. Das Gericht prüft u. a. auch u. a. mit Gutachten und schlägt dann einen Betrag ( sowohl: plus als auch minus ) vor. Vermieter

scheuen genau das, denn dann müssen sie die tatsächlichen Kosten ( Kostenmiete ) nachweisen und angeben. Den VORSCHLAG des Gerichts braucht man NICHT annehmen, man kann neu aushandeln,

bis zu einer neuen Klage vom VERMIETER. Die Kosten trägt der VERMIETER !! Deshalb machen die Vermieter den Mietern alle möglichen Ängste und bösesten Schikanen!!

Es darf keinen WOHNUNGSMARKT geben, dass muß staatlich organisiert werden. Wohnen ist ein Lebens- und Grundrecht. Das hat der Staat zu schützen, UND nicht die GIER der Vermögenden !!


immowelt Redaktion am 06.11.2020 12:39

Hallo Xifedius,

sollten Ihre Angaben korrekt sein, ist die Mieterhöhung formal ungültig. Ein Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen, in Städten mit Kappungsgrenze nur 15 Prozent. Das Maximum für drei Jahre hat er 1.6.2019 ausgereizt. Demnach darf ihr Vermieter diesen Schritt erst am 01.06.22 gehen.

Beste Grüße

Quackfeike, Ulrich am 17.01.2018 12:33

Der Beitrag hilft im Normalfall. Aber er verweist im Fragefall auf Vereine, bei denen man Mitglied sein. Es gibt anscheinend keine Institution, die diese Auskunft geben kann.

Kann das Finanzamt einen 3-teiligen qualifizierten Mietspiegel für Aachen mit

Mittelabstufungen bewerten?

Für einen Tipp wäre ich dankbar.

MIt freundlichen Grüßen

ULrich Quack

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Immowelt-Redaktion am 18.01.2018 10:27

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

uns wäre nicht bekannt, dass das Finanzamt derartige Beratungen anbietet. Wenn es um die Interpretation des Mietspiegels geht, hilft unter Umständen die Stadt Aachen selbst weiter. Darüber hinaus können wir leider nur bei unserem Ratschlag bleiben, einen Mieter- oder Eigentümerverein zu konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Handwerker am 19.08.2016 15:10

Toller Beitrag.

Ein Riesen-Mehrwert für mich als neuen Immobilieninvestor

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