Miethöhe & Mieterhöhung

An der Miete für eine Wohnung ist in erster Linie eines interessant: ihre Höhe. Während Mieter möglichst günstig und dennoch gut wohnen möchten, wollen Vermieter meist nicht nur ihre Ausgaben decken, sondern üblicherweise etwas verdienen. Bestimmt wird die Miete in den meisten Fällen letztendlich durch Angebot und Nachfrage. So werden in München ganz andere Mieten erzielt, als beispielsweise in Essen oder in Dortmund.

Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, etwa weil die Wohnung im Vergleich mit anderen Wohnungen in der Umgebung zu günstig ist, kann er das nicht ohne weiteres tun. Unter welchen Bedingungen eine Mieterhöhung möglich ist, ist genauso gesetzlich geregelt wie die Höhe der Ausgangsmiete.

Die Miethöhe festlegen

Die Höhe der Ausgangsmiete wird durch einige Kriterien bestimmt, etwa die Lage der Immobilie, ihren baulichen Zustand oder die Ausstattung; in Regionen, in denen die Mietpreisbremse greift auch durch die ortsübliche Vergleichsmiete. So können weitgehend gleichwertige Immobilien dennoch komplett unterschiedliche Mieten erzielen, wenn die eine in einer Gegend mit hoher Nachfrage, die andere in einer Gegend mit niedriger Nachfrage liegt. Ob der Mietpreis angemessen ist, lässt sich durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten ermitteln. Dabei hilft die Preisstatistik von immowelt.de. Dort ist zu sehen, wie hoch der durchschnittliche Mietpreis für Mietwohnungen mit unterschiedlich großen Wohnflächen in den verschiedenen Stadtteilen ist und wie er sich in den vergangenen Monaten und Jahren entwickelt hat. Neben dieser Statistik veröffentlicht immowelt.de auch immer wieder Mietpreisanalysen einzelner Regionen oder mehrerer Regionen im Vergleich.

Diese Analysen und Statistiken beruhen auf den Angebotspreisen von Immobilien, die auf dem Portal eingestellt wurden. 

Zu teuer, zu günstig? Der Mietspiegel gibt Auskunft

Viele Städte und Regionen bieten zudem selbst Mietspiegel an, deren Daten durch Befragungen erhoben werden. Der Vorteil: Mietpreise lassen sich nicht nur nach der Wohnungsgröße vergleichen, sondern auch nach der Ausstattung, also ob beispielsweise eine hochwertige Küche zur Wohnung gehört oder nicht. Der Nachteil: Diese Mietspiegel beinhalten Daten, die zum Teil mehrere Jahre alt sind und nicht mehr dem aktuellen Marktpreis entsprechen.

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete: So regelt der Gesetzgeber Mieterhöhungen

Seit dem 1. Juni 2015 können Bundesländer Gebiete bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gilt. In diesen Gebieten dürfen Vermieter bei Neuvermietung nur noch Mieten verlangen, die maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese wird in der Regel anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt.

Unabhängig von der Mietpreisbremse gelten Mieten, die 50 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen, als Wucher. Das ist unzulässig und gilt als Straftat. Dem Vermieter drohen dann Geld- oder gar Freiheitsstrafen. Zuviel verlangte Mieten muss er womöglich zurückzahlen.

Bei Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen, in einzelnen angespannten Regionen gar nur um 15 Prozent.

Alle Informationen zu diesem Thema finden sich im umfangreichen Ratgeber

Wann und in welchem Maße eine Mieterhöhung zulässig ist, erfahren Mieter und Vermieter in diesem Artikel:

Mieterhöhung nach Modernisierung

Investieren Vermieter in die Modernisierung ihrer Wohnung, können Sie diese Kosten unter Umständen zu einem gewissen Anteil auf die Miete aufschlagen – ohne auf die örtliche Vergleichsmiete achten zu müssen. Alle Infos in folgendem Ratgeber:

Mietnebenkosten: die Betriebskosten

Vermieter dürfen bestimmte Kosten, die eine Wohnung verursacht, auf den Mieter umlegen. Dazu gehören etwa die Grundsteuer, Kosten für die Müllabfuhr oder den Hausmeister. Deckt sich die Vorauszahlung des Mieters nicht mit den Kosten, die dem Vermieter entstehen, darf er die Betriebskostenvorauszahlung anpassen. Auch das geht nur, wenn bestimmte Regeln beachtet werden. So kann ein Vermieter die Vorauszahlung allein dann erhöhen, wenn er zuvor die Betriebskosten abgerechnet hat und dabei tatsächlich eine Finanzierungslücke offenbar wurde.

Die Betriebskosten können auch pauschal abgerechnet werden. Die sogenannte Betriebskostenpauschale zu erhöhen ist allerdings nicht ohne weiteres möglich.

Hier finden Mieter und Vermieter weitere Informationen zu Betriebs- oder Nebenkosten.

So wehren sich Mieter gegen eine Mieterhöhung

Sofern der Vermieter bei der Erhöhung der Miete oder der Nebenkosten alles richtig gemacht hat und sich im gesetzlichen Rahmen bewegt, hat der Mieter letztendlich keine Möglichkeit, gegen eine Mieterhöhung vorzugehen.

Ob die Erhöhung korrekt ist, sollten Mieter allerdings überprüfen. Die wichtigste Voraussetzung neben der Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen wie Zeitraum, Prozentsatz sowie Obergrenzen: Die Mieterhöhung muss schriftlich eingegangen sein. Andernfalls können Mieter die Forderung einfach ignorieren.

Manchmal warten im Briefkasten noch andere unliebsame Neuigkeiten. Etwa die Rechnung für eine Reparatur, die der Vermieter in Auftrag gegeben hat und an der sicher der Mieter nun beteiligen soll. Oder aber die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Nicht alle Forderungen muss ein Mieter akzeptieren. 

Lehnt der Mieter die Mieterhöhung tatsächlich ab, hat der Vermieter drei Monate Zeit, die Miete einzuklagen. Diese drei Monate sollten beide Parteien nutzen, um sich außergerichtlich zu einigen. Denn die Prozesskosten können den Streitwert schnell übersteigen. Will der Vermieter beispielsweise die Miete von 600 Euro auf 660 Euro erhöhen, beträgt der Streitwert 720 Euro. Der wird auf den Jahresbetrag des monatlichen Mieterhöhungsbetrages festgesetzt. Bei diesem Streitwert wäre das Urteil berufungsfähig, die Prozesskosten könnten leicht einen vierstelligen Betrag erreichen.

Sonderfälle Indexmiete und Staffelmiete

Staffel- oder Indexmietverträge sind insofern Ausnahmen, weil die Mieterhöhung auf unterschiedliche Weise bereits im Mietvertrag festgelegt ist. Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete im festgelegten Abstand um einen festgelegten Betrag. Die Indexmiete orientiert sich an der Inflationsrate, beziehungsweise am Preisindex für Lebenshaltungskosten – und kann daher auch sinken. Allerdings verteuert sich die Miete nicht automatisch. Der Vermieter muss dies in einem Schreiben ankündigen. Beide Vertragsarten lassen keinen Spielraum für weitere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen, auch nicht aufgrund einer Modernisierung.

Was tun, wenn sich ein Mieter die Miete nicht mehr leisten kann

Kann sich der Mieter die neue Miete nicht mehr leisten, etwa, weil ihn schon die alte Miete über die Maßen belastete, ist das ein Problem für beide Seiten. Der Mieter verschuldet sich, der Vermieter erhält sein Geld nicht. Gut ist es dann, wenn beide miteinander reden und nach einer gemeinsamen Lösung suchen. Welche das sein kann, verrät dieser Artikel:

Miteinander reden ist immer eine gute Idee. So mancher (Rechts-)Streit lässt sich so leicht abwenden. Gut, wenn man dann gemeinsam eine Lösung findet, ohne auf die kostspielige Hilfe von Anwälten und Richtern zurückgreifen zu müssen.

Matthias Dittmann

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