Wenn Mieter ihre Miete mindern – so sollten Vermieter reagieren

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Erst kommt ein Anruf wegen eines Schimmelflecks, dann landet auf dem Konto nur noch ein Teil der Miete. Viele Vermieter sind verunsichert, wenn Mieter die Miete mindern. Ein Leitfaden, was zu tun ist.

Miete mindern, Mietminderung, Vermieter, ein Mann sitzt müde vorm Computer, Foto: iStock.com/Tinpixels
Was nun? Wenn Mieter ihre Miete mindern, sind viele Vermieter erst einmal verunsichert. Foto: iStock.com/Tinpixels

Mietminderung ist ein Thema, mit dem sich viele Vermieter in der Regel erst beschäftigen, wenn der Mieter plötzlich einen Teil der Miete einbehält. Per Gesetz steht es dem Mieter zu, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Das heißt jedoch nicht, dass jede Mietminderung gerechtfertigt wäre. Tatsächlich ist die Rechtslage nicht immer eindeutig.

Wann eine Mietminderung möglich ist

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – also dem Haus oder Wohnung – deren vertragsgemäßen Gebrauch erheblich einschränkt (§ 536 BGB). Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus und Grund Berlin, erklärt: „Der Mieter muss diesen Mietmangel unverzüglich anzeigen, sobald er davon weiß (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).“ Das Recht auf Mietminderung gilt, solange diese Einschränkung besteht. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. In manchen Fällen hat er gar keinen Einfluss darauf, etwa bei Baulärm in der Umgebung. 

Minderungsgründe sind beispielsweise:

Minderungsbetrag: Um wie viel der Mieter die Miete mindern kann

Um wie viel Prozent die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln gemindert werden darf, dazu lassen sich keine pauschalen Aussagen treffen. Im Gesetz ist lediglich von „angemessener Höhe“ die Rede. Auch im Internet auffindbare Mietminderungstabellen liefern keine eindeutige Aussage darüber, welche Minderungsquote berechtigt ist. Die Urteile verschiedener Amts- und Landgerichte beziehen sich auf Einzelfälle und können lediglich Orientierung geben. Einige Beispiele:

  • Wohnung nach Brand in Küche unbewohnbar: 100 Prozent (LG Frankfurt Main, WuM 1996, 535)
  • Aufgrund eines Wasserschadens zwei Trocknungsgeräte in der Wohnung sowie Wegrücken der Möbel von der Wand: 80 Prozent (LG Köln, Zeitschriftenfundstelle: ZMR 2012, 625)
  • Schadstoffbelastung durch mangelhaften Parkettkleber: 30 Prozent (BGH, Az.: VIII ZR 411/12; WuM 2013, 253; Zeitschriftenfundstelle: ZMR 2014, 26)
  • Heizung heizt nur auf etwa 16 bis 18 Grad Celsius: 30 Prozent (AG Görlitz, Az.: 1 C 1320/96; Zeitschriftenfundstelle: WuM 1998, 180)
  • Mottenbefall/Ungeziefer in der Wohnung: 25 Prozent (AG Bremen, Az.: 25 C 118/01)
  • Fehlen einer vertraglich geschuldeten Einbauküche: 20 Prozent (LG Dresden, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2001, 336)
  • Ausfall der Wasserversorgung: 20 Prozent (LG Berlin, Zeitschriftenfundstelle: MM 2002, 427)
  • Betriebsausfall des Fahrstuhls in einem Mehrfamilienhaus: 15 Prozent (AG Berlin-Mitte, Zeitschriftenfundstelle: MM 2007, 227)
  • Durch Heizung verursachte Klopfgeräusche: 12 Prozent (LG Münster, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2000, 691)
  • Verkalkte Duschwand und Gerüche im Badezimmer: 7 Prozent (LG Berlin, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2004, 234)
  • Ersatzloser Wegfall des Fahrradkellers: 5 Prozent (AG Hamburg, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2008, 332)
  • nicht ausreichende Wassererwärmung durch den Durchlauferhitzer: 3 Prozent (AG Köln, Az.: 220 C 152/07)

Faktoren, die Einfluss auf die Höhe der Mietminderung haben, sind zum Beispiel die Schwere der Beeinträchtigung, die Größe und der Standard der Wohnung, die Lage oder die Jahreszeit.

Wenn der Mieter die Miete kürzt: So sollten Vermieter vorgehen

Wenn Mieter ihre Miete kürzen, sollten Vermieter folgendermaßen vorgehen:

1. Schritt: Prüfen, ob der Minderungsgrund berechtigt ist

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Bagatellschaden oder tatsächlich ein Minderungsgrund? Ist die Miete gekürzt, sollten Vermieter das genau überprüfen. Foto: iStock.com/clu

Voraussetzung für eine Mietminderung ist stets, dass der Gebrauch des Wohnraums erheblich eingeschränkt ist. Gründe, die eine Mietminderung ausschließen, sind:

  • Bagatellschäden, wie beispielsweise ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht schließende Zimmertür.
  • Der Mieter hat den Mangel selbst durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung verursacht. Zum Beispiel Schimmelbefall, den er durch falsches Heizen und Lüften selbst verursacht hat. 
  • Der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen (§ 536b BGB). 
  • Es handelt sich um Mängel aufgrund einer energetischen Sanierung nach Paragraph 555b Nr. 1 BGB, wie zum Beispiel Wärmedämmung, Heizungs- oder Fensteraustausch: Hier ist zumindest in den ersten drei Monaten eine Mietminderung ausgeschlossen. (§ 536 BGB)
Achtung

Die Drei-Monats-Sperre für die Mietminderung bei energetischer Modernisierung gilt ab dem Tag des Baubeginns. Werden die Bauarbeiten unterbrochen, läuft die Frist aber weiter.

Wichtig: Die dreimonatige Sperre gilt laut Brückner sogar dann, wenn die Mietsache durch die baulichen Maßnahmen unbewohnbar wird. Selbst dann kann der Mieter nicht die Miete mindern.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, sollten Vermieter die Wohnung besichtigen und sich den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären zu lassen.

2. Schritt: Prüfen, ob die Mietminderung korrekt durchgeführt wurde

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Zum korrekten Vorgehen bei Mietminderung gehört es auch, dass der Vermieter informiert wird und eine Mängelanzeige erhält. Foto: Andrey Popov/stock.adobe.com

In einem zweiten Schritt sollten Vermieter prüfen, ob der Mieter bei der Mietminderung korrekt vorgegangen ist: Wurde dem Vermieter der Mietmangel ab Kenntnis unverzüglich mitgeteilt? „Wenn nicht, kann der Mieter die ihm zustehenden Minderungsrechte verlieren und gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig werden“, sagt der Vermieterexperte Brückner.

Die Mitteilung an den Vermieter, auch Mängelanzeige genannt, müsse dabei keine hohen Voraussetzungen erfüllen, sondern den Vermieter in die Lage versetzen, den ihm mitgeteilten Mangel zu finden und zu prüfen. Bei Mängeln wie Ruhestörung kann es hilfreich sein, wenn dafür ein Lärmprotokoll vorgelegt wird, allerdings ist dies keine Pflicht (BGH, Az.: VIII ZR 155/11).

Manche Mängelanzeigen enthalten zudem eine Frist zur Schadensbeseitigung. Doch diese ist laut dem Rechtsexperten nicht erforderlich, damit der Mieter die Miete kürzen darf. „Nur wenn er den Mangel selbst beseitigen und die Kosten dafür vom Vermieter zurückfordern will, ist diese nötig“, sagt der Rechtsexperte. Bei normalen Schäden gilt eine Frist von zwei bis drei Wochen meist als angemessen. „Kommt der Vermieter mit der Mangelbeseitigung bei Ablauf einer angemessenen Frist in Verzug, kann der Mieter selbst die Mangelbeseitigung betreiben.“

3. Schritt: Vorgehen je nach Zulässigkeit der Mietminderung

Je nachdem, ob die Mietminderung rechtens ist, sollte der Vermieter unterschiedlich reagieren:

Wenn die Mietminderung rechtens ist

Wenn der Vermieter für den Mangel zuständig ist, sollte er den Schaden so schnell wie möglich beheben und einen Handwerker beauftragen. Wenn es ein Mietmangel ist, gegen den er nichts unternehmen kann, zum Beispiel bei Baustellenlärm, muss er die Mietminderung hinnehmen, solange die Störung besteht. Eventuell können Vermieter – nach rechtlicher Beratung – vom Verursacher Schadensersatz einfordern.

Wenn die Minderung rechtens, aber die Quote zu hoch ist

Geht der Vermieter davon aus, dass die Mietminderung zwar berechtigt, aber zu hoch ist, so rät Rechtsexperte Brückner: „Zunächst sollte er versuchen, sich mit dem Mieter über die Höhe der Minderungsquote zu einigen. Gelingt dies nicht, kann er den seiner Ansicht nach zu wenig gezahlten Mietzins gerichtlich geltend machen.“ Vor Gericht wird dann geklärt, welche Minderungsquote oder welcher Minderungsbetrag angemessen ist.

Wenn die Mietminderung nicht rechtens ist

Miete mindern, Miete kürzen, Mietminderung widersprechen, Vermieter, ein Mann liest ein Dokument und lächelt, Foto: iStock.com/Tinpixels
Handeln statt hadern: Ist die Mietminderung unberechtigt, können Vermieter dagegen vorgehen und widersprechen. Foto: iStock.com/Tinpixels

Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, sollten Vermieter wie folgt vorgehen:

Mietminderung widersprechen, anmahnen und Nachzahlung fordern

Zunächst sollte der Vermieter der Mietminderung schriftlich widersprechen, mit Begründung, warum sie nicht rechtens ist. Zum Beispiel, weil es sich um einen Bagatellschaden handelt oder weil der Schaden bereits bekannt war. Vermieter können den Mieter anmahnen, die ausstehende Miete nachzuzahlen und eine mögliche Klage ankündigen.

Wichtig beim Widerspruch: Der Vermieter muss nicht unmittelbar widersprechen. Denn laut Brückner zählt eine zu Unrecht geminderte Miete als Zahlungsverzug – und Mietzahlungsansprüche des Vermieters verjähren erst innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Klage einreichen

Bleibt der Widerspruch ohne Erfolg, können Vermieter klagen und die Nachzahlung der ausstehenden Beträge gerichtlich geltend machen. „Das vorherige Anmahnen der ausstehenden Beträge ist jedoch nicht zwingend notwendig“, sagt Brückner. Der Vermieter kann also, wenn er von einer unberechtigten Minderung ausgeht und stattdessen Zahlungsverzug vorliegt, auch unmittelbar zur Klage greifen. Dies sollte er aber nicht ohne Rechtsberatung tun.

Vor Gericht muss der Mieter nachweisen, dass der Mangel besteht und er ihn angezeigt hat. Der Vermieter muss das entsprechend widerlegen.

Kündigung wegen Mietminderung

Während einer Mietminderung darf in der Regel nicht gekündigt werden, auch wenn der Vermieter meint, die Minderung sei zu hoch. Einzige mögliche Ausnahme laut Urteil des Bundesgerichtshofs: Die Mietminderung ist unberechtigt und es handelt sich eigentlich um einen Zahlungsverzug (BGH, Az.: VIII ZR 138/11). Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist laut Brückner möglich, wenn:

  • der Zahlungsrückstand insgesamt zwei volle Monatsmieten erreicht oder
  • der Mieter seine Miete zwei Monate hintereinander nicht oder nur teilweise zahlt, sodass ein nicht unerheblicher Teil fehlt. „Das kann schon sein, wenn er für einen Monat überhaupt keine Miete zahlt und im darauffolgenden Monat einen Euro zu wenig zahlt.“

Bevor Vermieter den Schritt der fristlosen Kündigung gehen, sollten sie sich zur Sicherheit durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverein beraten lassen.

Ausnahmefälle: Dann ist eine Mietminderung rückwirkend möglich

In der Regel gilt: Gezahlt ist gezahlt. Eine Mietminderung gilt nur für die Zukunft, bereits gezahlte Miete rückfordern geht nicht. Allerdings gibt es hiervon in bestimmten Fällen Ausnahmen.

Dies kann zum einen der Fall sein, wenn der Mieter dem Vermieter einen Wohnungsmangel anzeigt und dazu mitteilt, dass er die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlt. Dann bleibt sein Recht auf Mietminderung ab diesem Zeitpunkt bestehen. Möglicherweise bedarf es dann aber einer gerichtlichen Klärung, welche Höhe der Mietminderung berechtigt ist.

Zum anderen kann dies zutreffen, wenn ein Mieter den Vermieter über einen Mangel informiert und die vollständige Miete weiterzahlt, weil er irrtümlicherweise davon ausgeht, dass die Mietminderung von der Zustimmung des Vermieters abhängig ist. Im konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof bat der Betroffene den Vermieter zwar um eine Mietminderung, nahm diese jedoch nicht selbst vor. Laut Urteil verliert er dadurch sein Minderungsrecht nicht. Denn: Die Voraussetzungen dafür sind erfüllt, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert ist und der Mangel beim Vermieter angezeigt wurde. In diesem Fall ist eine rückwirkende Mietminderung möglich. (BGH, Az.: III ZR 100/18)

Fazit: Bei Mietminderung das Gespräch suchen – und prüfen

Wenn Mieter die Miete mindern, sollten Vermieter erst einmal Ruhe bewahren und überprüfen, ob die Mietminderung überhaupt angemessen oder rechtens ist. Ein persönliches Gespräch mit dem Mieter ist ratsam, möglicherweise lässt sich der Mangel an der Wohnung recht schnell beseitigen und sich die Höhe und Dauer der Minderung in Grenzen halten. Kürzt der Mieter die Miete zu Unrecht und lässt auch nicht mit sich reden, hilft nur der Gang zum Fachanwalt.

FAQ Mietminderung durch den Mieter

Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Zwei Voraussetzungen müssen in der Regel erfüllt sein: Zum einen muss ein Wohnungsmangel vorliegen, der den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich einschränkt – und den der Mieter nicht selbst verschuldet hat und der Mieter muss diesen Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen.

Mehr dazu, wann eine Mietminderung möglich ist.

Was sind Gründe für Mietminderung?

In der Regel alles, was den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erheblich einschränkt. Das können zum Beispiel auftretende Schimmelschäden, aber auch Baustellenlärm oder eine defekte Heizung sein. Pauschal lässt sich das allerdings nicht beantworten, sondern es kommt stark auf den Einzelfall an.

Mehr dazu, wann eine Mietminderung möglich ist.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Das hängt stark vom Einzelfall ab und davon, wie erheblich die durch den Wohnungsmangel verursachte Einschränkung ist. Allerdings sollte eine Mietminderung stets verhältnismäßig sein.

Wird die gesamte Wohnung durch den Mietmangel komplett unbewohnbar, wären also unter Umständen Minderungsquoten von bis zu 100 Prozent möglich. Die Urteile verschiedener Amtsgerichte und Landgerichte können dabei eine grobe Orientierung geben, wie viel Miete weniger angemessen ist – eins zu eins übertragbar sind sie jedoch nicht. Im Zweifel lohnt sich hier die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

Mehr dazu, um wie viel der Mieter die Miete mindern kann.

Wie hoch ist eine Mietminderung bei Baulärm?

Sofern der Mieter nicht bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages von der kommenden Baustelle wissen konnte, ist in der Regel eine Mietminderung möglich. Rechtsexperten schätzen die Höhe auf rund zehn bis 40 Prozent, je nach Häufigkeit, Art und Dauer des Baulärms. Bei extremem Baulärm kann die Minderung sogar höher ausfallen, etwa wenn die Wohnung wegen des Krachs nahezu unbewohnbar ist.

Wichtig hierbei: Bei Baulärm aufgrund einer energetischen Modernisierung kann das Minderungsrecht für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen sein (§ 536 Abs. 1a BGB).

Mehr zu Mietminderung wegen Lärm.

Wie viel Prozent Mietminderung sind bei Wasserschaden zulässig?

Das kommt auf den Einzelfall an. Die Minderungsquote ist dabei aber umso höher, je stärker der Wasserschaden die Wohnung beeinträchtigt. Einige Urteile von Amtsgerichten und Landgerichten aus den Mietminderungstabellen können als grobe Orientierung dienen, sie sind jedoch nicht einfach so übertragbar:

  • Zwei Trocknungsgeräte in der Wohnung sowie Wegrücken der Möbel von der Wand aufgrund von Wasserschaden: 80 Prozent (LG Köln, Zeitschriftenfundstelle: ZMR 2012, 625)
  • Starke Schimmelbildung im Wohnzimmer, fehlende Duschmöglichkeit sowie Lärm durch Trocknungsgeräte: 80 Prozent (AG Köln, Az.: 224 C 100/11; Zeitschriftenfundstelle: WuM 2012, 342)
  • Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers aufgrund eines Wasserschadens, da die Decke einzustürzen droht: 30 Prozent (AG Bochum, Zeitschriftenfundstelle: WuM 79, 74)
  • Wassereintritt durch undichte Fenster: 5 Prozent (LG Berlin, Zeitschriftenfundstelle: MDR 82, 671)
  • Optische Beeinträchtigung, wenn sich die Tapete im Flur aufgrund eines Wasserschadens löst: 0,5 Prozent (LG Berlin, Az.: 64 S 334/03; Zeitschriftenfundstelle: WuM 2004, 233)

Wichtig: Im Zweifel sollte hierzu ein Fachanwalt für Mietrecht befragt werden. Hat der Mieter zudem den Wasserschaden selbst verursacht, ist keine Mietminderung möglich und er muss selbst für den Schaden aufkommen.

Kann der Vermieter die Mietminderung zurückfordern?

Ja, sofern die Mietminderung nicht rechtens ist, etwa, weil kein Minderungsgrund vorliegt, kann der Vermieter diese zurückfordern. Wie genau er dabei vorgehen sollte, wird hier erklärt

Wie lange hat der Vermieter Zeit, um Mängel zu beheben?

Bei normalen Reparaturen gelten in der Regel zwei bis drei Wochen als eine angemessene Frist. Bei dringenden Schäden, etwa, wenn die Wasserversorgung ausfällt, sind aber auch kürzere Fristen angemessen, zum Beispiel eine Woche. Im Zweifel sollten Vermieter hierzu einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverein um eine Einschätzung fragen.

Isabel Naus21.09.2020

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14 Kommentare

Anton am 27.01.2022 23:17

Hallo,

ich bin Vermieter und am Sonntag wurde mir durch eine Mieterin der Ausfall der gesamten Heizung im Haus gemeldet.

Für den Montag konnte kurzfristig ein Handwerker organisiert werden, der einen defekten Heizmotor festellen konnte. Das Ersatzteil wurde bestellt und am Mittwoch Mittag behoben.

Seitdem funktioniert die Heizung wieder einwandfrei.

Nun hat eine andere Mieterin, die u.a. keinen Mangel gemeldet hatte (aber wohl eine andere Mieterin) angekündigt, die gesamte nächste Miete um 20% zu kürzen.

Dies ist allein dadurch, dass nur für drei Tage ein Mangel vorlag, unverhältnismäßig.

Ich frage mich nun, da ich als Vermieter nach bestem Gewissen und alle Möglichkeiten ausschöpfend umgehend reagiert und den Mangel beseitigt habe, ob überhaupt ein Anspruch auf Mietminderung besteht, auch wenn der Vorfall sich nun im Winter zugetragen hat?

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Fritz am 25.01.2022 16:29

Moin,

Meine Vermieterin hat mir beim Einzug die Beseitigung von Schäden zugesagt

Und Anderen undichten WC

So das Schmutzwasser Austritt und ich tatsächlich das Bad wischen muss

Bei einer Mietminderung länger als ein Jahr

Muss ich bei Auszug die einbehaltene Miete komplett Auszahlen auch wenn das WC niemals repetiert worden ist ?

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Vermieter am 06.09.2021 22:34

Meine Mieterin hat wegen Schimmelbefahl durch Feuchtigkeit im Bad die Miete gemindert, allerdings hat sie die Reparatur verzögert indem sie Termine von Handwerkern und Firmen kurzfristig abgesagt und den Zugang zu der Wohnung verhindert.

Soll ein Vermieter diese Taktik hinnehmen?

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immowelt Redaktion am 08.09.2021 15:38

Hallo Vermieter,

wer die Beseitigung eines Mangels in seiner Wohnung ablehnt, hat kein Recht, seine Miete zu mindern, entschied das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az.: 224 C 297/18). Ob dies im Fall von Verzögerung auch gilt, können wir Ihnen leider nicht beantworten. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir grundsätzlich keine Rechtsberatung leisten dürfen und können. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

A. Wolf am 30.08.2021 19:25

Hallo,

Ich bin Vermieter und möchte gerne wissen, ob ich eine Mietminderung durch Wasserschaden beim Verursacher (Nachbar darüber) geltend machen kann? Ich sehe nicht ein, dass ich einen Schaden davon trage, weniger Geld bekomme, wenn ich nichts dafür kann, aber meine Mieter in der feuchten Wohnung nicht wohnen möchten. Verstehe ich auch vollkommen, aber was sind meine Optionen als Vermieter?

Danke für eine Antwort.

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immowelt Redaktion am 31.08.2021 16:58

Hallo A. Wolf,

maßgeblich für die Mietminderung ist die Frage, wer den Wasserschaden verursacht hat. Wurde der Wasserschaden nicht durch Ihren Mieter hervorgerufen, ist eine Mietminderung möglich.

Die Minderungsbefugnis besteht also auch dann, wenn der Vermieter keinerlei Einfluss auf den Wasserschaden hatte – z.B. wenn der Wasserschaden durch einen Nachbarn hervorgerufen wurde. Eine Mietminderung gegenüber Ihnen ist hier deshalb möglich, weil Sie einen mangelfreien Gebrauch der Mietwohnung gewährleisten müssen. Können Sie dies nicht, kann die Mieter gemindert werden.

Allerdings: Sie sind dann berechtigt, sich die Einbuße von dem Nachbarn zurückzuholen, der den Schaden verursacht hat. In der Regel bleiben Sie auf den Kosten nicht sitzen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich im Zweifel an einen Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Loe am 10.08.2021 06:59

Guten Tag,

Durch eine Dachsanierung (Dach war kaputt, hat durchgerenet in meiner Küche) dadurch wird seit Monaten das Treppenhaus im Dachgeschoss, wo auch meine Wohnung ist und ich da immer lang gehen muss renoviert. Im gleichen Atemzug hat der Vermieter das alte Bad gleich mit saniert/renoviert. Handwerker kommt immer nur sporadisch, wenn er Zeit hat. Was kann ich tun, weil dort viel Dreck und Materialien rumliegen.

Grüße C. 3

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 10.08.2021 08:51

Hallo Leo,

in jedem Fall sollten Sie zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen - über eine mögliche Mietminderung können Sie sich unter ratgeber.immowelt.de/a/mietminderungstabelle.html informieren.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Sollte das Gespräch mit dem Vermieter keine Lösung bringen, raten wir Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Markus N. am 05.10.2020 16:29

In diesem Beitrag zur Mietminderung wird nur von der Miete gesprochen.

Was ist mit der Betriebskostenvorauszahlung? Woanders hatte ich mal gelesen, dass diese um den gleichen Prozentsatz gemindert werden kann wie die Kaltmiete, also faktisch die Warmmiete um den angemessenen Prozentsatz gemindert werden kann.

Wenn nun auch die Betriebskostenvorauszahlung gemindert wird, wie ist dies in der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu behandeln? Ist der Mieter so zu stellen, als hätte er die volle Betriebskostenvorauszahlung geleistet (im Ergebnis geht die Minderung dann zu Lasten des Vermieters) oder ist nur die geminderte Betriebskostenvorauszahlung anzusetzen (im Ergebnis würde der Mieter dann den auf die Betriebskostenvorauszahlung entfallenden Minderungsbetrag nachzahlen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 07.10.2020 09:11

Hallo Markus N.,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Das müsste in dem Artikel tatsächlich deutlicher herausgestellt werden: Bei der Mietminderung ist stets die Warmmiete (= Bruttomiete) die Berechnungsgrundlage, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes von 2005 (Berechnungsgrundlage einer Mietminderung, ist immer die Warmmiete (= Bruttomiete) (BGH WuM 2005, 573). Das heißt, die Kaltmiete zuzüglich der von dem Mieter geschuldeten Nebenkosten.

Sofern die Mietminderung berechtigt ist, müsste dies bei der Betriebskostenabrechnung mit hoher Wahrscheinlichkeit auch zu Lasten des Vermieters gehen. Allerdings können wir selbst dies leider nicht beurteilen, da wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen hierfür empfehlen, im Zweifel einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu Rate zu ziehen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Lulu am 05.10.2020 14:40

Der Mieter zahlt seine Miete ständig unter Vorbehalt, obwohl keine Mängel bestehen.

Abmahnung ist auch schon erfolgt. Trotzdem vermerkt er weiter unter Vorbehalt.

Was muß ich jetzt tun ? Ich denke das ist wie Nichtzahlung

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 05.10.2020 15:27

Hallo Lulu,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Das ist in der Tat sehr merkwürdig, da ein solcher Vorbehalt zum Beispiel im Rahmen einer Mängelanzeige begründet sein müsste. Allerdings dürfen wir selbst zu Individualfällen keine Rechtsberatung leisten. Wir würden Ihnen empfehlen, sich hierzu durch einen Eigentümerverein wie Haus und Grund oder einen Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Carmingo am 07.09.2020 22:00

Hallo hallo guten Tag!

Wir sind in eine (10% über dem ortsüblichen Mietpreis liegenden) Wohnung mit vertraglich zugesicherten Einbauküche gezogen. Am Tag der Schlüsselübergabe wurde uns mitgeteilt, dass es diese Küche noch nicht gibt, im Übergabeprotoll mussten wir unterschreiben, dass die Küche in den nächsten zwei Wochen kommt. Kommentarlos ist die Zeit ohne Küche verstrichen. Wir haben dem Vermieter nun mitgeteilt, dass wir ihm noch 2 Wochen Zeit geben und dann die Einzugsermächtigung kündigen und ihm die Miete mit 20% Minderung bis zum Einbau der Küche überweisen werden. Der Vermieter kann uns keine Informationen zum Zeitpunkt der Montage geben und schiebt die Schuld auf Corona. Doch Mietminderung setzt kein Verschulden voraus, oder? Ist Unser Vorgehen richtig?

Vielen Dank für eine Antwort!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 09.09.2020 10:05

Hallo Carmingo,

Sie haben insofern Recht, als dass ein Anspruch auf Mietminderung in der Regel auch ohne Verschulden des Vermieters besteht. Allerdings dürfen wir selbst keine Rechtsberatung leisten und können insofern auch keinen Rat geben, um wie viel Sie die Miete mindern dürfen und inwiefern Ihr Vorgehen richtig ist.

Wir empfehlen Ihnen, sich durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein beraten zu lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Stuggi am 15.06.2020 11:04

Guten Tag,

wir haben seit einem Monat weder Heizung noch Warmwasser in unserer Wohngemeinschaft. Der Vermieter ist seit Tag 1 informiert und wir haben ihm auch bereits unsere Mietminderung von 50% angekündigt. Er reagiert aber nicht darauf.

Können wir jetzt einfach die Miete selbständig kürzen, oder müssen wir darauf vertrauen, dass er uns die Minderung auf unsere Konten nach der Reparatur rückerstattet?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.06.2020 08:25

Hallo Stuggi,

wer selbst die Miete mindert, geht immer ein gewisses Risiko ein. Denn klagt der Vermieter und das Gericht entscheidet, die Minderung ist ungerechtfertigt oder zu hoch, dann sind Sie in Zahlungsverzug geraten und können unter Umständen fristlos gekündigt werden. Daher sollten Sie nie ohne vorherige rechtliche Beratung die Miete kürzen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können. Bitte wenden Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Mietpreismuffel am 22.04.2020 14:37

Guten Tag !

Ich habe ein dringendes Problem, welches ich bedingt dadurch, dass der Mieterbund z. Zt. geschlossen hat (Corona Pandemie) nicht selbst lösen kann.

Folgendes Problem: Ich habe seit 2002 eine widerspruchslose Mietminderung von 35, - € durchgesetzt, die man mir nunmehr zusammen mit einem Mieterhöhungverlangen(Vergleichswohnungen zwischenzeitlich saniert) absprechen will. Ich bewohne seit 1979 eine DDR Plattenbauwohnung, die 1995 zwar vollumfänglich, allerdings kostengünstig saniert wurde.

Die teilweise Mängelbeseitigung, so z. B. die durchschlagen Feuchtigkeit wurde behoben aber weitere seinerzeit beanstandeten Mängel, insbesondere die Fussbodenbeläge an Stelle der Nachtspeicheröfen, wurden lediglich mit andersfarbigen Belag ausgebessert und befinden sich noch heute in diesem Zustand. Küche und Flur, dunkelbraunes Linoleum befinden sich ebenfalls noch unter dem von mir ausgelegten Teppichboden. Um diesen Makel optisch zu verdecken, bin ich gezwungen Teppichböden in den 3 Räumen komplett auszulegen oder irgendwie anders mit Möbel zu verdecken. Insofern bieten die aufgeführten Vergleichswohnungen, für mich keinen tatsächlichen Vergleich. Selbst die (alten) Zimmertüren brauchen sporadisch ihren weißen Farbanstrich.

Mir wurde gesagt, dass die WOBAU die Fussböden zwar erneuern würde, ich aber die Freiräumung der Wohnung veranlassen müsse. Ich bin 70 Jahre alt und insofern überfordert.

Nun hatte ich nicht der Mieterhöhung selbst widersprochen, sondern lediglich dem Abzug der seit 18 Jahren bestehenden Mietminderung. Erwartungsgemäß lässt sich die WOBAU darauf nicht ein und verlangt die neu angepasste Mietzahlung zum 03.05.2020 !

Ich brauche jetzt wirklich dringend einen Rat in dieser Angelelegenheit. Resignieren möchte ich eigentlich nicht, denn ich werde sicherlich(?) noch weitere Mieterhöhungen erleben.

Ich habe 10% Minderung für alle 5 Räume veranschlagt.... ist dies evtl unangemessen hoch ? Sollte ich nur den bisher gewohnten Mietminderungsabschlag als Differenz vom neuen Mietpreis berechnen ?

Was raten mir die Fachleute in dieser Situation, damit ich wieder beruhigt schlafen kann!

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und evtl. Hilfe und lb. Gruß!

Mietpreismuffel

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Immowelt-Redaktion am 23.04.2020 11:00

Hallo Mietpreismuffel,

ob eine Mietminderung zulässig ist oder nicht, hängt davon ab, ob ein Mangel erheblich ist oder nicht. In § 536 BGB heißt es: "...Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Ob in Ihrem Fall die Erheblichkeitsschwelle erreicht ist, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Dies müssten Sie dann, wenn der Mietervereion wieder offen hat, mit diesem vor Ort besprechen.

Wie hoch eine Mietminderung sein darf, hängt immer von der Schwere der Beeinträchtigung ab und muss im EInzelfall beurteilt werden. Da es sich hier um eine optische und nicht funktionale Beeinträchtigung handelt, würden wir hier eher davon ausgehen, dass nur eine geringe Minderung zulässig wäre, so die Erheblichkeitsschwelle überschritten wäre.

Bis der Mieterverein wieder offen hat, könnte es eine Lösung sein, dass Sie den Anteil der Miete, der wegen des mutmaßlichen Mangels gemindert ist, nur unter Vorbehalt zahlen. In diesem Fall würden Sie das Problem umgehen können, dass, so sich später herausstellen sollte, dass keine Mietminderung zulässig wäre, Ihnen das Einbehalten nicht als Mietrückstand ausgelegt wird.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

fam.liebhart am 17.10.2019 16:12

Wir haben aktuell folgendes Problem: Letzte Woche waren bei uns Handwerker im Haus, um die Heizungsanlage zu erneuern. Spricht nichts dagegen. Allerdings wurden wir nicht darüber informiert.

Wir hatten aufgrund der Arbeiten keine Heizung und Warmwasser von Montag bis Freitag. (Außentemperatur ca. 10 Grad) Zur Überbrückung haben wir uns dann einen Heizer gekauft.

Nun eine Frage: Dürfen wir einen prozentualen Teil der Miete aufgrund der Vorkommnisse einbehalten? Falls ja wie viel? Außerdem hatten die Arbeiten zur Folge, dass unsere Spülmaschine kaputt ging, da dass Wasser abgesperrt wurde. Hier mussten wir einen Spezialisten kommen lassen, der ein Ersatzteil bestellen musste, um die Maschine zu reparieren. Darf ich die Kosten meinem Vermieter in Rechnung stellen? LG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.10.2019 10:36

Hallo Familie Liebhart,

grundsätzlich kann bei Wohnungsmängeln ein Recht auf Mietminderung bestehen. Hinsichtlich der Frage, ob Ihnen Schadensersatzansprüche wegen der defekten Maschine zustehen, stellt sich die Frage, ob Sie nachweisen können, ob es sich um ein Verschulden des Vermieters handelte.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Jens am 08.04.2019 14:19

Mietminderrung nach Verbot zur Nutzung des Kaminofens.

Hallo Redaktionsteam von Immowelt,

wir haben dieses Jahr ein Haus gekauft, offiziell gehört uns das Haus seit mitte Januar.

Das Haus war/ist vermietet, wir haben eine Eigenbedarfskündigung geschrieben und nun fangen die Mieter an ärger zu machen.

Wir haben durch den ortsansässigen Schornsteinfeger die Information bekommen, dass der Kaminofen seit 2017 nicht benutzt werden darf und ob die Reperatur durchgeführt wurde.

Nach Rücksprache mit dem Vorbesitzer, der sich dafür entschuldigt hatte, dass er uns nicht informiert hat und den Kaminofen nicht reperaiert hat, haben wir uns geeinigt dass der Kaminofen raus soll, da wir das Haus von Innen eh etwas umgestalten wollten und auch dann einen neuen Kaminofen gekauft hätten.

Nun haben sich die Mieter natürlich dagegen gewehrt, besonders als wir Ihnen die Benutzung noch einmal ausdrücklich untersagt haben, aus Sicherheitsgründen für die Mieter und unseres Hauses.

Nun kommen die Mieter die seit 9 1/2 Jahren in diesem Haus wohnen mit "Mängel", dass die Heizung nicht funktioniert, die kommt nicht über 18 Grad und die Fenster würden ziehen, aber damit haben sie sich arrangiert, weil sie den Kaminofen hatten und diese so genannten "Mängel" sollen angeblich seit dem Einzug herrschen.

Die Vorbesitzer, hören von diese "Mängel" zum ersten mal, es wurde nie was erwähnt in den 9 Jahren und vorallem wurden unter anderem bevor die Mieter einzogen, neue Fester und eine neue Heizung eingebaut.

Selbst der Schornsteinfeger sagte, dass die Heizung eine sehr gute sei.

Inwiefern kann man sich vor "falschen Mängel" und ungerechtfertige Mietminderung schützen?

Auch aus deren Schreiben geht heraus, dass die Mieter nicht ausziehen wollen und unsere Eigenbedarfskündigung nicht glauben und anzweifeln.

Vorallem wenn sich jetzt nach der Inspektion heraus stellt, dass die Heizung einwandfrei funktioniert?

Ich finde immer nur Punkte, was kann ein Mieter tun, aber ich finde keinerlei Punkte, was ein Vermieter tun kann... Habe das Gefühl, das Vermieter generell verteufelt werden und die Mieter immer die "Opfer" sind.

Wir waren auf keinen Streit aus, wir wollten sogar unser möglichstes tun und den Mietern helfen, aber uns wird eine Lüge nach der andere an den Kopf geworfen, das wir einfach nicht weiter wissen und es sind offensichtliche Lügen...

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Immowelt-Redaktion am 08.04.2019 14:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, sind die nicht geleisteten Zahlungen schlicht als Mietrückstände anzusehen. Diese können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn die Rückstände die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht haben. Ob die Mietminderung aber ungerechtfertigt ist, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Wenn der Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehrt, bleibt dem Vermieter als letztes Mittel die Räumungsklage. Hierzu würden wir Ihnen aber empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise von einem Eigentümerverein wie Haus und Grund oder von einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Marion T. am 01.06.2018 11:57

Hallo,

wir wohnen als Eigentümer in einem 6 Parteien Haus. 5 Wohnungen sind vermietet und gehören uns nicht. Jetzt hat eine Mieterin die Miete gekürzt, wg. Lärmbelästigung. Wir haben dem Vermieter gesagt, das wir nichts hören. Der Vermieter will, das wir uns an die Kürzungen beteiligen, weil ja der Rest des Hauses schuld ist. Kann er das verlangen? Ist das nicht seine Angelegenheit? Und muss er denn nicht den Verursacher (anderer Mieter, evtl. Vermieter) zur Rechenschaft ziehen?

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Immowelt-Redaktion am 04.06.2018 08:55

Hallo Marion und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn ein Mieter die Miete mindert, ist das zunächst eine Angelegenheit zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Der Vermieter kann dann seinerseits gegebenenfalls den Verursacher des Lärms ermitteln und darauf hinwirken, dass dieser künftig leiser ist. Andere Wohnungseigentümer, die mit dem Lärm nichts zu tun haben, können dafür in der Regel nicht belangt werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

zicke am 02.04.2017 18:06

Ich laufe seit einem jahr hinter einem auftrag her weil es sind loecher in der hauswand und letztes jahr haben da stare drin gebruetet und das tun die dieses jahr wieder.

Habe jetzt mit miete kuerzen gedroht wenn das nicht bald erledigt wird.

Es tut sich nichts ....was soll ich tun

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Immowelt-Redaktion am 03.04.2017 09:56

Hallo zicke,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Mängeln in der Wohnung haben Mieter unter Umständen tatsächlich das Recht auf eine Mietminderung. Ob ein solcher Mangel aber bei Staren, die in der Hauswand brüten, schon gegeben ist, können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Wir empfehlen Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion