Wenn Mieter plötzlich ihre Miete mindern – so sollten Vermieter reagieren

Lesermeinungen:  

(23)

Auf dem Mietkonto gehen plötzlich zehn oder zwanzig Prozent weniger Geld ein und der Mieter begründet das mit einem Schimmelfleck im Badezimmer oder einer klemmenden Balkontür. Viele Vermieter sind verunsichert, wenn ihre Mieter die Miete mindern – was ist rechtens, was sollen sie unternehmen? Die wichtigsten Informationen zum Thema Mietminderung für Vermieter im Überblick.

 Miete mindern, Mietminderung, Vermieter, Foto: elnariz / fotolia.com
Viele Vermieter wissen nicht, wie sie reagieren sollen, wenn ihre Mieter plötzlich die Miete mindern. Foto: elnariz / fotolia.com

Mietminderung ist ein Thema, mit dem sich Vermieter in der Regel erst beschäftigen, wenn der Mieter plötzlich einen Teil der Miete einbehält. Per Gesetz steht es dem Mieter zu, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Das heißt jedoch nicht, dass jede Mietminderung gerechtfertigt wäre. Tatsächlich ist die Rechtslage  nicht immer eindeutig, weshalb sich des Öfteren Gerichte mit dem Thema befassen müssen.

Wann eine Mietminderung möglich ist

Nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. In manchen Fällen hat er gar keinen Einfluss darauf, etwa bei Baulärm in der Umgebung. Die Mietminderung ist daher mit dem Preisnachlass bei mangelhafter Ware vergleichbar.

Typische Fälle für Mietminderungen sind beispielsweise:

  • Feuchte- und Schimmelschäden
  • Lärmbelästigung, beispielsweise durch Nachbarn oder Bauarbeiten
  • Ausfall der Heizung im Winter
  • Geruchsbelästigung, etwa durch eine Imbissbude in der Nachbarschaft

Exkurs: Mietminderung, Mietrückbehalt, Zahlung unter Vorbehalt

Eine Mietminderung ist möglich, so lange ein Mangel besteht. Ist sie rechtmäßig, muss sie nicht zurückgezahlt werden, wenn die Mängelsituation nicht mehr besteht.

Der Mietrückbehalt dagegen ist ein Druckmittel gegenüber dem Vermieter, einen Schaden zu beseitigen. Ist dies geschehen, muss der einbehaltene Mietanteil nachgezahlt werden.

Eine ähnliche Funktion hat die Mietzahlung unter Vorbehalt: Der Mieter zahlt zwar die Miete, erklärt aber gleichzeitig, dass er einen bestimmten Mangel nicht akzeptiert.

Wie vorgehen, wenn der Mieter die Miete gemindert hat?

Wenn nun plötzlich der Mieter die Miete mindert, sollten Vermieter folgendermaßen vorgehen:

Überprüfen, ob die Mietminderung berechtigt ist

Miete mindern, Vermieter, Grafik: immowelt.de

Voraussetzung für eine Mietminderung ist stets, dass der Gebrauch des Wohnraums erheblich eingeschränkt ist. Bagatellschäden, wie beispielsweise ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht schließende Zimmertür, zählen nicht zu den Minderungsgründen. Weitere Gründe, die eine Mietminderung ausschließen:

  • Der Mieter hat den Mangel selber durch „unsachgemäßen Gebrauch“ der Wohnung verursacht. Ein Beispiel wäre ein Schimmelbefall, der nicht auf Baumängel, sondern auf falsches Heizen und Lüften des Mieters zurückzuführen ist.
  • Der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen.
  • In den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung (zum Beispiel Wärmedämmung, Heizungs- oder Fensteraustausch) ist die Mietminderung ausgeschlossen.
Achtung

Die Drei-Monats-Sperre für die Mietminderung bei energetischer Modernisierung gilt ab dem Tag des Baubeginns. Werden die Bauarbeiten unterbrochen, läuft die Frist aber weiter.

Achtung! Wenn die Wohnung wegen der energetischen Modernisierung gar nicht bewohnbar ist, muss auch keine Miete gezahlt werden.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen sollten Vermieter die Wohnung besichtigen und sich den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären zu lassen.

Prüfen, ob die Mietminderung korrekt durchgeführt wurde:

In einem zweiten Schritt sollten Vermieter prüfen, ob ihr Mieter die Miete korrekt gemindert hat: Mieter können die Miete nämlich nicht einfach so kürzen, sie müssen dem Vermieter den Mangel vorher melden. Außerdem muss der Mangel, beziehungswiese die damit verbundene erhebliche Beeinträchtigung nachgewiesen werden, zum Beispiel mit einem Lärmprotokoll.

Wenn die Mietminderung rechtens ist:

Miete mindern, Vermieter, Grafik: immowelt.de

Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, sollte er den Schaden so schnell wie möglich beheben und einen Handwerker beauftragen.

Ist der Vermieter für den Mangel nicht verantwortlich und kann nichts gegen den Mangel unternehmen, zum Beispiel bei Baustellenlärm, muss er die Minderung hinnehmen. Und zwar solange die Situation sich nicht verändert. Eventuell können Vermieter – nach rechtlicher Beratung – den Urheber des Schadens verklagen.

Wenn die Mietminderung nicht rechtens ist:

Miete mindern, Vermieter, Grafik: immowelt.de

Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, sollten Vermieter in folgenden Schritten vorgehen:

  • Der Mietminderung schriftlich wiedersprechen, mit Begründung, warum sie  nicht rechtens ist (z.B. weil es sich um einen Bagatellschaden handelt oder weil der Schaden bereits bekannt war). Vermieter können den Mieter auffordern, die ausstehende Miete innerhalb einer bestimmten Frist zu zahlen und eine mögliche Klage ankündigen.
  • Bleibt der Widerspruch ohne Erfolg, können Vermieter klagen. Dies sollten sie aber nicht ohne Rechtsberatung tun. Vor Gericht muss der Mieter nachweisen, dass der Mangel besteht und er ihn angezeigt hat. Der Vermieter muss das entsprechend widerlegen.
Experten-Tipp

Mietminderung, Nachzahlung, Kündigung

Wenn eine Mietminderung unberechtigt war, muss der Mieter den nicht gezahlten Betrag nachzahlen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter gegebenenfalls sogar fristlos kündigen, wenn ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten erreicht ist.

Während einer Mietminderung darf jedoch prinzipiell nicht gekündigt werden, auch wenn der Vermieter meint, die Minderung sei unberechtigt oder zu hoch. Mögliche Ausnahme: Die Mietminderung ist nur vorgeschoben, es handelt sich eigentlich um einen Zahlungsverzug.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Diese Frage ist für Vermieter nicht einfach zu klären. Im Gesetz ist lediglich von „angemessener“ Höhe die Rede. Deshalb müssen sich häufig Gerichte mit dem Thema beschäftigen.

Es gibt aber eine Reihe von Kriterien, bei der Entscheidung „angemessen/nicht angemessen“ eine Rolle spielen, beispielsweise:

  • Schwere der Beeinträchtigung: Kinderlärm ist weniger schwerwiegend als ausgedehnte Feuchteschäden.
  • Größe und Standard der Wohnung, Höhe der Miete: Für ein Luxusapartment gelten andere Maßstäbe als für eine Durchschnittswohnung.
  • Lage der Wohnung: Gaststätten-Lärm im Kneipenviertel wird anders beurteilt als im reinen Wohngebiet.
  • Jahreszeit: Heizungsausfall oder undichte Fenster wiegen schwerer im Winter.

Sogenannte Mietminderungstabellen im Internet beruhen auf beispielhaften Gerichtsentscheidungen, haben aber keinen verbindlichen Charakter. Das gilt auch für die sogenannte Hamburger Tabelle.

Exkurs: Hamburger Tabelle

Das Landgericht Hamburg hat einmal versucht, allgemeingültige (nicht verbindliche!) Regeln für die Höhe von Mietminderungen aufzustellen. In der Hamburger Tabelle wird jedem Raum ein prozentualer Wohnwert zugewiesen wird, zum Beispiel 28 Prozent für das Wohnzimmer. Fällt dort im Winter die Heizung für zwei Wochen aus, dann beträgt die Mietminderungsquote 14 Prozent der Monatsmiete. Gerichte urteilen jedoch oft anders als es die Hamburger Tabelle vorsieht.

Wenn Mieter die Miete mindern, sollten Vermieter erst einmal Ruhe bewahren und überprüfen, ob die Mietminderung überhaupt angemessen oder rechtens ist. Ein persönliches Gespräch mit dem Mieter ist ratsam, möglicherweise lässt sich der Mangel an der Wohnung recht schnell beseitigen. Kürzt der Mieter die Miete zu Unrecht und lässt auch nicht mit sich reden, hilft nur der Gang zum Fachanwalt.


Ihre Meinung zählt

(23)
4.1 von 5 Sternen
5 Sterne
 
12
4 Sterne
 
4
3 Sterne
 
6
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

MietminderungMiethöhe & MieterhöhungTipps für Vermieter

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

12 Kommentare

Hexx47 am 13.10.2018 02:25

Wie ist das mit veraltet Eichuhren.der Vermieter kümmert sich nicht darum nebenkosten.abrechnung.war sind alle falsch seid 6j.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.10.2018 09:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie Hinweise darauf haben, dass ein Zähler den Verbrauch nicht mehr korrekt erfasst und daher falsche Zahlen als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen, können Sie der... mehr

Annsofi am 02.09.2018 19:59

Liebe Immowelt Redaktion,

seit über einem Jahr ist mein Keller jedesmal nass wenn es draußen regnet. Das habe ich dem Vermieter auch sofort und immer wieder mitgeteilt. Er hat es sich auch angesehen und gesagt, dass er es in ca. 14 Tagen... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.09.2018 11:02

Hallo Annsofi und vielen Dank für Ihren Kommentar,

gesetzlich vorgeschrieben ist die nochmalige Ankündigung einer Mietminderung nicht, zwingend verpflichtet sind Mieter nur zur Mängelanzeige. Es empfiehlt sich allerdings dennoch,... mehr

Pia am 03.08.2018 10:28

Hallo,

ich habe meine Wohnung fest an eine Untermieterin vermietet, die immer alle 3 Monate in meiner Wohnung ist, wenn ich woanders bin. Bei der letzten Wohnungsübergabe hat sie bemängelt, dass die Wohnung dreckig ist. Ich habe ihr... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.08.2018 11:56

Hallo Pia und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zunächst müssen wir Sie darauf hinweisen, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und die Frage daher nicht abschließend beantworten können. Ein Vermieter muss aber zumindest das... mehr

9 weitere Kommentare laden