Wenn Mieter plötzlich ihre Miete mindern – so sollten Vermieter reagieren

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Auf dem Mietkonto gehen plötzlich zehn oder zwanzig Prozent weniger Geld ein und der Mieter begründet das mit einem Schimmelfleck im Badezimmer oder einer klemmenden Balkontür. Viele Vermieter sind verunsichert, wenn ihre Mieter die Miete mindern – was ist rechtens, was sollen sie unternehmen? Die wichtigsten Informationen zum Thema Mietminderung für Vermieter im Überblick.

 Miete mindern, Mietminderung, Vermieter, Foto: elnariz / fotolia.com
Viele Vermieter wissen nicht, wie sie reagieren sollen, wenn ihre Mieter plötzlich die Miete mindern. Foto: elnariz / fotolia.com

Mietminderung ist ein Thema, mit dem sich Vermieter in der Regel erst beschäftigen, wenn der Mieter plötzlich einen Teil der Miete einbehält. Per Gesetz steht es dem Mieter zu, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Das heißt jedoch nicht, dass jede Mietminderung gerechtfertigt wäre. Tatsächlich ist die Rechtslage  nicht immer eindeutig, weshalb sich des Öfteren Gerichte mit dem Thema befassen müssen.

Wann eine Mietminderung möglich ist

Nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. In manchen Fällen hat er gar keinen Einfluss darauf, etwa bei Baulärm in der Umgebung. Die Mietminderung ist daher mit dem Preisnachlass bei mangelhafter Ware vergleichbar.

Typische Fälle für Mietminderungen sind beispielsweise:

  • Feuchte- und Schimmelschäden
  • Lärmbelästigung, beispielsweise durch Nachbarn oder Bauarbeiten
  • Ausfall der Heizung im Winter
  • Geruchsbelästigung, etwa durch eine Imbissbude in der Nachbarschaft

Exkurs: Mietminderung, Mietrückbehalt, Zahlung unter Vorbehalt

Eine Mietminderung ist möglich, so lange ein Mangel besteht. Ist sie rechtmäßig, muss sie nicht zurückgezahlt werden, wenn die Mängelsituation nicht mehr besteht.

Der Mietrückbehalt dagegen ist ein Druckmittel gegenüber dem Vermieter, einen Schaden zu beseitigen. Ist dies geschehen, muss der einbehaltene Mietanteil nachgezahlt werden.

Eine ähnliche Funktion hat die Mietzahlung unter Vorbehalt: Der Mieter zahlt zwar die Miete, erklärt aber gleichzeitig, dass er einen bestimmten Mangel nicht akzeptiert.

Wie vorgehen, wenn der Mieter die Miete gemindert hat?

Wenn nun plötzlich der Mieter die Miete mindert, sollten Vermieter folgendermaßen vorgehen:

Überprüfen, ob die Mietminderung berechtigt ist

Miete mindern, Vermieter, Grafik: immowelt.de

Voraussetzung für eine Mietminderung ist stets, dass der Gebrauch des Wohnraums erheblich eingeschränkt ist. Bagatellschäden, wie beispielsweise ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht schließende Zimmertür, zählen nicht zu den Minderungsgründen. Weitere Gründe, die eine Mietminderung ausschließen:

  • Der Mieter hat den Mangel selber durch „unsachgemäßen Gebrauch“ der Wohnung verursacht. Ein Beispiel wäre ein Schimmelbefall, der nicht auf Baumängel, sondern auf falsches Heizen und Lüften des Mieters zurückzuführen ist.
  • Der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen.
  • In den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung (zum Beispiel Wärmedämmung, Heizungs- oder Fensteraustausch) ist die Mietminderung ausgeschlossen.
Achtung

Die Drei-Monats-Sperre für die Mietminderung bei energetischer Modernisierung gilt ab dem Tag des Baubeginns. Werden die Bauarbeiten unterbrochen, läuft die Frist aber weiter.

Achtung! Wenn die Wohnung wegen der energetischen Modernisierung gar nicht bewohnbar ist, muss auch keine Miete gezahlt werden.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen sollten Vermieter die Wohnung besichtigen und sich den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären zu lassen.

Prüfen, ob die Mietminderung korrekt durchgeführt wurde:

In einem zweiten Schritt sollten Vermieter prüfen, ob ihr Mieter die Miete korrekt gemindert hat: Mieter können die Miete nämlich nicht einfach so kürzen, sie müssen dem Vermieter den Mangel vorher melden. Außerdem sollte der Mangel, beziehungswiese die damit verbundene erhebliche Beeinträchtigung, beschrieben werden. Bei Ruhestörung kann dafür zum Beispiel auch ein Lärmprotokoll angefertigt werden, das ist allerdings keine Pflicht (BGH, Az.: VIII ZR 155/11).

Wenn die Mietminderung rechtens ist:

Miete mindern, Vermieter, Grafik: immowelt.de

Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, sollte er den Schaden so schnell wie möglich beheben und einen Handwerker beauftragen.

Ist der Vermieter für den Mangel nicht verantwortlich und kann nichts gegen den Mangel unternehmen, zum Beispiel bei Baustellenlärm, muss er die Minderung hinnehmen. Und zwar solange die Situation sich nicht verändert. Eventuell können Vermieter – nach rechtlicher Beratung – den Urheber des Schadens verklagen.

Wenn die Mietminderung nicht rechtens ist:

Miete mindern, Vermieter, Grafik: immowelt.de

Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, sollten Vermieter in folgenden Schritten vorgehen:

  • Der Mietminderung schriftlich wiedersprechen, mit Begründung, warum sie  nicht rechtens ist (z.B. weil es sich um einen Bagatellschaden handelt oder weil der Schaden bereits bekannt war). Vermieter können den Mieter auffordern, die ausstehende Miete innerhalb einer bestimmten Frist zu zahlen und eine mögliche Klage ankündigen.
  • Bleibt der Widerspruch ohne Erfolg, können Vermieter klagen. Dies sollten sie aber nicht ohne Rechtsberatung tun. Vor Gericht muss der Mieter nachweisen, dass der Mangel besteht und er ihn angezeigt hat. Der Vermieter muss das entsprechend widerlegen.
Experten-Tipp

Mietminderung, Nachzahlung, Kündigung

Wenn eine Mietminderung unberechtigt war, muss der Mieter den nicht gezahlten Betrag nachzahlen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter gegebenenfalls sogar fristlos kündigen, wenn ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten erreicht ist.

Während einer Mietminderung darf jedoch prinzipiell nicht gekündigt werden, auch wenn der Vermieter meint, die Minderung sei unberechtigt oder zu hoch. Mögliche Ausnahme: Die Mietminderung ist nur vorgeschoben, es handelt sich eigentlich um einen Zahlungsverzug.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Diese Frage ist für Vermieter nicht einfach zu klären. Im Gesetz ist lediglich von „angemessener“ Höhe die Rede. Deshalb müssen sich häufig Gerichte mit dem Thema beschäftigen.

Es gibt aber eine Reihe von Kriterien, bei der Entscheidung „angemessen/nicht angemessen“ eine Rolle spielen, beispielsweise:

  • Schwere der Beeinträchtigung: Kinderlärm ist weniger schwerwiegend als ausgedehnte Feuchteschäden.
  • Größe und Standard der Wohnung, Höhe der Miete: Für ein Luxusapartment gelten andere Maßstäbe als für eine Durchschnittswohnung.
  • Lage der Wohnung: Gaststätten-Lärm im Kneipenviertel wird anders beurteilt als im reinen Wohngebiet.
  • Jahreszeit: Heizungsausfall oder undichte Fenster wiegen schwerer im Winter.

Sogenannte Mietminderungstabellen im Internet beruhen auf beispielhaften Gerichtsentscheidungen, haben aber keinen verbindlichen Charakter. Das gilt auch für die sogenannte Hamburger Tabelle.

Exkurs: Hamburger Tabelle

Das Landgericht Hamburg hat einmal versucht, allgemeingültige (nicht verbindliche!) Regeln für die Höhe von Mietminderungen aufzustellen. In der Hamburger Tabelle wird jedem Raum ein prozentualer Wohnwert zugewiesen wird, zum Beispiel 28 Prozent für das Wohnzimmer. Fällt dort im Winter die Heizung für zwei Wochen aus, dann beträgt die Mietminderungsquote 14 Prozent der Monatsmiete. Gerichte urteilen jedoch oft anders als es die Hamburger Tabelle vorsieht.

Wenn Mieter die Miete mindern, sollten Vermieter erst einmal Ruhe bewahren und überprüfen, ob die Mietminderung überhaupt angemessen oder rechtens ist. Ein persönliches Gespräch mit dem Mieter ist ratsam, möglicherweise lässt sich der Mangel an der Wohnung recht schnell beseitigen. Kürzt der Mieter die Miete zu Unrecht und lässt auch nicht mit sich reden, hilft nur der Gang zum Fachanwalt.


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21 Kommentare

Dennis Z am 22.05.2019 09:17

Hallo Redaktionsteam,

Ich (m/25) habe vor kurzem eine Immobilie geerbt, in der zur Zeit zwei Zerstrittene parteien Wohnen Frau W (60+) und Frau M Frau W fühlt sich durch Frau W bedroht und gestört, weswegen Frau M auch wirksam die gemeinsame Gartennutzung entzogen wurde. Ich habe bereits mit beiden Parteien gesprochen und habe lediglich Anschuldigungen beider Parteien gegenüber der jeweils anderen erhalten. Ich hatte Frau W bereits mehrfach gebeten Beweise zu sammeln, damit ich etwas in der Hand habe mit dem ich arbeiten kann. Bis auf ein sporadisches Lärmprotokoll welches mir jedoch noch nicht zugänglich gemacht wurde ist bisher nichs geschehen außer weiterer haltloser Anschuldigungen. Nun will Frau W. die miete kürzen, da kein angstfreies Wohnen möglich sei, was da ich beide Damen kennengelernt habe meines Erachtens nach eine sehr Subjektive wahrnehmung ist und kein rechtlich Wirksamer mangel. Ich hatte bereits in Betracht gezogen eine Verwahnung an Frau M auszusprechen um guten Willen zu zeigen. Da ich mich neu Versichert habe greift mein Rechtsschutz noch nicht sodass ich davon absehen will einen Anwalt einzuschalten.

Gruß Dennis Z

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Dennis Z am 22.05.2019 09:24

Meine Frage ist, wie ich hier nun vorgehen soll.


Immowelt-Redaktion am 22.05.2019 12:17

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bitte haben Sie zunächst Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie eine rechtsverbindliche Auskunft benötigen, müssen Sie also einen Anwalt konsultieren, auch wenn das mit Kosten verbunden ist. Grundsätzlich ist eine nicht rechtmäßige Mietminderung mit einer nicht vollständig gezahlten Miete gleichzusetzen. Laut Gesetz ist dann irgendwann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, und zwar dann, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt. Dabei muss der Rückstand laut Bürgerlichem Gesetzbuch einen „nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Falls der Mieter über einen längeren Zeitraum immer mal wieder nicht oder nur teilweise zahlt, muss der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen. Sollte der Mieter sich dann weigern, auszuziehen, müssten Sie beim Amtsgericht die Räumungsklage einreichen. Dann würde ein Gericht darüber entscheiden, ob die Mietminderung rechtens war oder nicht und der Kündigung dementsprechend entweder stattgeben oder nicht. Spätestens dann sollten Sie sich aber tatsächlich mit einem auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Aliyavuz@gmx.de am 03.05.2019 10:36

Hallo Redaktionsteam,

Ich habe von meinem reihenendhaus, ein Teil vermietet für ein Jahr. Es komplett mit den kompletten Möbeln. Der Mietvertrag ist bis zum 30.06.2019. Der mieter wollte zum 1.5. Den Mietvertrag kündigen, was ich aber nicht zugestimmt habe. Nun seit der Ablehnung behauptet der mieter das die Heizung nicht funktioniert und sie kein heißes Wasser mehr hat. Also nach dem der mieter mir das mitgeteilt hat habe ich eine Firma beauftragt, die sich darum kümmern sollte, was er dann auch getan hat. Der Heizungsmonteur musste Wasser in die Therme ein füllen und hat es den Vermieter auch gezeigt wie es funktioniert. Nach einer Woche hat die Mieterin mich nochmal über watsupp angeschrieben das sie kein heisses Wasser mehr hat, danach habe ich wieder die Firma gerufen , die mir bestätigt hat das alles in Ordnung ist. Aber der mieter behauptet weiterhin das es kein warmes Wasser gibt und hat die miet um 50% gekürzt. Wir selber wohnen nicht im Hause, weil wir zur Zeit im Ausland sind. Die Probleme haben sich erst nach der Ablehnung der Kündigung ergeben. Seit dem diese mieter im Haus wohnen sind in der Küche und Wohnzimmer Schimmel. Das Haus wurde in einem top Zustand vermietet. Meine Frage wie muss ich bei der Mietminderung und dem Schimmel befallen vor gehen. Ich wären dankbar wenn ihr mir dabei behilflich wärt

MfG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.05.2019 11:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nach dem Ende des Mietvertrags können Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, wenn der Mieter zuvor die Mietsache beschädigt hat oder die Miete teilweise nicht entrichtet hat. Ansonsten bleibt Ihnen in einem solchen Fall nur, den Rechtsweg zu gehen und, falls Sie sich nicht einigen können, den Mieter zu verklagen. Hierzu empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Jens am 08.04.2019 14:19

Mietminderrung nach Verbot zur Nutzung des Kaminofens.

Hallo Redaktionsteam von Immowelt,

wir haben dieses Jahr ein Haus gekauft, offiziell gehört uns das Haus seit mitte Januar.

Das Haus war/ist vermietet, wir haben eine Eigenbedarfskündigung geschrieben und nun fangen die Mieter an ärger zu machen.

Wir haben durch den ortsansässigen Schornsteinfeger die Information bekommen, dass der Kaminofen seit 2017 nicht benutzt werden darf und ob die Reperatur durchgeführt wurde.

Nach Rücksprache mit dem Vorbesitzer, der sich dafür entschuldigt hatte, dass er uns nicht informiert hat und den Kaminofen nicht reperaiert hat, haben wir uns geeinigt dass der Kaminofen raus soll, da wir das Haus von Innen eh etwas umgestalten wollten und auch dann einen neuen Kaminofen gekauft hätten.

Nun haben sich die Mieter natürlich dagegen gewehrt, besonders als wir Ihnen die Benutzung noch einmal ausdrücklich untersagt haben, aus Sicherheitsgründen für die Mieter und unseres Hauses.

Nun kommen die Mieter die seit 9 1/2 Jahren in diesem Haus wohnen mit "Mängel", dass die Heizung nicht funktioniert, die kommt nicht über 18 Grad und die Fenster würden ziehen, aber damit haben sie sich arrangiert, weil sie den Kaminofen hatten und diese so genannten "Mängel" sollen angeblich seit dem Einzug herrschen.

Die Vorbesitzer, hören von diese "Mängel" zum ersten mal, es wurde nie was erwähnt in den 9 Jahren und vorallem wurden unter anderem bevor die Mieter einzogen, neue Fester und eine neue Heizung eingebaut.

Selbst der Schornsteinfeger sagte, dass die Heizung eine sehr gute sei.

Inwiefern kann man sich vor "falschen Mängel" und ungerechtfertige Mietminderung schützen?

Auch aus deren Schreiben geht heraus, dass die Mieter nicht ausziehen wollen und unsere Eigenbedarfskündigung nicht glauben und anzweifeln.

Vorallem wenn sich jetzt nach der Inspektion heraus stellt, dass die Heizung einwandfrei funktioniert?

Ich finde immer nur Punkte, was kann ein Mieter tun, aber ich finde keinerlei Punkte, was ein Vermieter tun kann... Habe das Gefühl, das Vermieter generell verteufelt werden und die Mieter immer die "Opfer" sind.

Wir waren auf keinen Streit aus, wir wollten sogar unser möglichstes tun und den Mietern helfen, aber uns wird eine Lüge nach der andere an den Kopf geworfen, das wir einfach nicht weiter wissen und es sind offensichtliche Lügen...

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.04.2019 14:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, sind die nicht geleisteten Zahlungen schlicht als Mietrückstände anzusehen. Diese können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn die Rückstände die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht haben. Ob die Mietminderung aber ungerechtfertigt ist, können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Wenn der Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehrt, bleibt dem Vermieter als letztes Mittel die Räumungsklage. Hierzu würden wir Ihnen aber empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise von einem Eigentümerverein wie Haus und Grund oder von einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

PSSZ am 16.03.2019 13:47

In unserem Wohngebiet werden sämtliche Wasserleitungen in Küche und Bad ausgetauscht, dass heißt, das der Betonschacht in der Küche weggemaacht wird und anschließend durch Trockenbau ersetzt wird. Speziell in unserem Wohnhaus werden die Bauarbeiten vom 15.04. bis 26.05 2019 andauern und in unserer Wohnung vom 15.05. bis 06.05. Für diesen Zeitraum von 3 Wochen wird den Mietern empfohlen, sich eine Übergangslösung zu suchen. FEWO oder Pension o.ä, da diese Bauarbeiten mit sehr viel Lärm und Staub verbunden ist. Dazu meine Frage, in welcher Höhe kann ich die Miete kürzen.?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 09:46

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

um welchen Betrag Mieter die Miete mindern können, ist abhängig von Art, Intensität und Dauer der Beeinträchtigung. Es gibt aber keine verbindlichen Tabellen, aus denen für den Einzelfall die Höhe der Mietminderung hervorgeht, die Gerichte treffen hier im Streitfall immer Einzelfallentscheidungen. Wir können Ihnen insofern nur raten, sich mit dem Vermieter auf einen gewissen Mietminderungssatz zu einigen oder, falls das nicht möglich ist, sich rechtlich dazu beraten zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mascha1987 am 06.03.2019 12:15

Hallo,

ich habe nach Rücksprache mit dem Mieterschutzbund meine damalige Miete aufgrund einer gekappten Internet- und Fernsehleitung (durch eine Renovierung einer unterliegenden Wohnung) gekürzt.

Da mein ehemaliger Vermieter 3 Monate gebraucht hatte dies zu beheben und auch sonst es kein guter Vermieter war, habe ich gekündigt.

Jetzt hatte ich meine Nebenkostenabrechnung für 2017 erhalten über knapp 960 € Rückzahlung. Ausgezahlt hat er aber nur rund 645 €, den Rest hat er einbehalten.

Der Einbehalt ist die Summer meiner Mietminderung. Da Sie lt. Rechtsanwalt Rechtes war und sogar vom Landesgericht und Bundesgerichtshof ein Urteil dazu gibt, wird der Betrag mir nicht ausgezahlt.

Wie kann ich weiter vorgehen?

LG

Mascha Siebert

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.03.2019 13:49

Sehr geehrte Frau Siebert,

zunächst sollten Sie den Vermieter noch einmal schriftlich dazu auffordern, die Summe zu begleichen. Wenn die Mietminderung rechtens war und der Vermieter sich trotz allem weigert, die Summe auszuzahlen, bleibt Ihnen allerdings wohl nichts anderes übrig, als den Vermieter auf die Zahlung zu verklagen. Hierzu empfehlen wir Ihnen aber das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Melanie am 02.03.2019 18:05

Hallo

Ich bin Mieter und meine Nachbarin hatte ein Wasser Schaden bzw wir jetzt auch da sich das Wasser den Weg sucht. Jetzt Haben wir nun die Baustelle der komplette laminat ist raus gerissen worden im Wohnzimmer und Löcher gebohrt für die lüftungsgeräte.

Jetzt hab ich natürlich die Frage kann ich eine Mietminderung machen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 10:12

Hallo Melanie,

unter Umständen ist in solchen Fällen eine vorübergehende Mietminderung möglich. Wir würden Ihnen aber empfehlen, diese entweder direkt mit Ihrem Vermieter abzusprechen oder, falls das nicht möglich ist, sich vorher rechtlich beraten zu lassen, entweder durch einen Mieterverein oder direkt durch einen Fachanwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Max Mustermann am 30.12.2018 20:37

Hallo

Unsere Mieter haben die Miete gekürzt. Um 30%.Weil es angeblich in der Wohnung zu kalt ist. Sie haben uns aber nicht darauf hingewiesen.Darf der Mieter dann einfach 30% kürzen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.01.2019 16:47

Hallo Herr Mustermann,

eine zu kalte Wohnung kann durchaus ein Grund zur Mietminderung sein. Um dieses Recht ausüben zu können, müsste Ihnen Ihr Mieter aber erst einmal diesen Mangel mitteilen und eine angemessene Frist setzen, um diesen zu beseitigen. Tut er dies nicht, so hat er in der Regel keinen Anspruch auf Mietminderung.

Ab welcher Temparatur genau eine Mietminderung möglich ist, finden Sie in unserem Artikel ausführlicher erklärt: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieterrechte-bei-defekter-heizung.html

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Für das weitere Vorgehen empfehlen wir Ihnen, einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu Rate zu ziehen.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

jetztreichts am 03.12.2018 22:08

Hallo,

Draf ein mieter die miete kürzen wenn "angeblich" die wohnung ein gard celsius zu kühl ist in einem der zimmer?

auf Kommentar antworten

jetztreichts am 04.12.2018 13:24

Es war gemeint dass es in EINEM zimmer (sprich Bad) EIN grad "zu kalt" ist (19grad) und der rest der wohnung hat normal temeratur


Immowelt-Redaktion am 04.12.2018 13:48

Auch wenn es in nur einem Raum zu kalt ist, kann das einen Mangel darstellen, der eine Mietminderung rechtfertigt. Wenn noch eine Temperatur von 19 Grad erreicht werden kann, dürfte diese im Einzelfall natürlich aber nicht allzu hoch ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 04.12.2018 11:05

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das hängt davon ab, was der Mieter als "zu kühl" empfindet. Die Rechtsprung hält in der Regel eine Zimmertemperatur von 20 bis 22 Grad für den Normalfall, nachts darf sie auch auf 18 Grad sinken. Wenn diese Temperaturen länger als drei Tage nicht erreicht werden, kann man von einem Mangel ausgehen, der dann unter Umständen auch eine Mietminderung rechtfertigen kann.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie auch in unserem Artikel unter folgender Adresse: ratgeber.immowelt.de/a/mieterrechte-bei-defekter-heizung.html

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tte93 am 21.11.2018 15:23

Wie verhält es sich mit einer alten, knackenden Heizung in einem WG-zimmer? Gerade beim Versuch einzuschlafen, sind diese dauernden und extrem störenden Geräusche nur noch mit ohropax auszuhalten. Auch wenn sie tagsüber nicht immer auffallen bzw. Wahrgenommen werden, so sind sie in den Abendstunden doch ziemlich präsent. Es war auch schon ein Handwerker vor Ort, der sagte, dass nur der komplette Austausch aller Leitungen hilft.

Angenommen der Vermieter weigert sich, diese Reparatur in Auftrag zu geben... Wäre das ein Grund für eine eigenmächtige Mietverringerung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.11.2018 15:25

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

störende Geräusche können prinzipiell schon ein Grund für eine Mietminderung sein. Ob die knackende Heizung in Ihrem Fall aber einer ist, lässt sich aus der Ferne nicht abschließend klären. Hier kommt es im Einzelfall auf die Häufigkeit und die Intensität der Geräusche an. Bevor Sie die Miete mindern, würden wir Ihnen daher auf jeden Fall zur Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt raten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hexx47 am 13.10.2018 02:25

Wie ist das mit veraltet Eichuhren.der Vermieter kümmert sich nicht darum nebenkosten.abrechnung.war sind alle falsch seid 6j.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.10.2018 09:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie Hinweise darauf haben, dass ein Zähler den Verbrauch nicht mehr korrekt erfasst und daher falsche Zahlen als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen, können Sie der Abrechnung widersprechen. Hierzu würden wir allerdings empfehlen, die Abrechnung zuvor rechtlich prüfen zu lassen, entweder von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Annsofi am 02.09.2018 19:59

Liebe Immowelt Redaktion,

seit über einem Jahr ist mein Keller jedesmal nass wenn es draußen regnet. Das habe ich dem Vermieter auch sofort und immer wieder mitgeteilt. Er hat es sich auch angesehen und gesagt, dass er es in ca. 14 Tagen reparieren lassen wird.

Das höre ich von ihm seit einem Jahr. Oder er behauptet, dass er keine Firma findet, die diese Arbeit machen will. Die letzte Ausrede war, dass er pleite sei und für die Reparatur kein Geld da sei.

Jetzt habe ich die Miete um 5% gemindert, da meine Geduld nun zu Ende ist.

Meine Frage ist, ob ich den Vermieter zwingend vorher über die Mietminderung informieren muss? Das habe ich mit Absicht nicht getan, weil er mich dann wieder in Gespräche verwickelt und das möchte ich nicht.

Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

Viele Grüße

Annsofi

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.09.2018 11:02

Hallo Annsofi und vielen Dank für Ihren Kommentar,

gesetzlich vorgeschrieben ist die nochmalige Ankündigung einer Mietminderung nicht, zwingend verpflichtet sind Mieter nur zur Mängelanzeige. Es empfiehlt sich allerdings dennoch, auch die Mietminderung anzukündigen und zwar am besten schriftlich. Sollte es ansonsten später zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, kann es schwierig werden, bestimmte Mängel beziehungsweise das Nichthandeln des Vermieter zu beweisen. Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt kommen, empfehlen wir das Gespräch mit einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Pia am 03.08.2018 10:28

Hallo,

ich habe meine Wohnung fest an eine Untermieterin vermietet, die immer alle 3 Monate in meiner Wohnung ist, wenn ich woanders bin. Bei der letzten Wohnungsübergabe hat sie bemängelt, dass die Wohnung dreckig ist. Ich habe ihr daraufhin angeboten sie erneut zu reinigen und sie hat dies abgelehnt und meinte zu mir das passt schon, sie putzt es selbst. Danach schrieb sie mir sie möchte 100€ Aufwandsentschädigung dafür, dass sie 2 Stunden die Wohnung putzen musste. Daraufhin habe ich sie auf mein Recht auf Nacherfüllung erinnert und ihr erklärt, dass sie mein Angebot abgelehnt hat und jetzt keinen Anspruch mehr auf (in meinen Augen völlig unverhältnismäßige) 100€ hat. Nun hat sie die Miete um 100€ gekürzt. Ist das rechtens? Wie soll ich nun reagieren?

Vielen Dank für ihre Hilfe!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.08.2018 11:56

Hallo Pia und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zunächst müssen wir Sie darauf hinweisen, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und die Frage daher nicht abschließend beantworten können. Ein Vermieter muss aber zumindest das Recht und die Möglichkeit haben einen Schaden zu beheben, bevor der Mieter dies selbst veranlassen und dem Vermieter dies in Rechnung stellen kann. Das gilt im Übrigen auch nur für Handwerkerrechnungen. Für einfache Arbeiten wie das Putzen der Wohnung kann der Mieter nicht so einfach Geld vom Vermieter verlangen. Wir würden Ihnen zunächst empfehlen, das Geld schriftlich einzufordern. Sollte das keine Wirkung zeigen, empfehlen wir weiterhin das Gespräch mit einem Mieterverein oder direkt mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lucy am 13.07.2018 14:10

Hallo, mein Mieter hat nach 3 Monaten Verzug endlich die Miete überwiesen, allerdings mit einer erheblichen Mietminderung. Mitte April wurde ein Wasserschaden in der oberen und unteren Wohnung festgestellt. Die Schadensursache wurde zwei Tage später behoben , allerdings lief das Wasser schon länger in Gemäuer, sodass ca. 3 Wochen Trocknungsgeräte gelaufen sind , oben und unten bei mir. Nach langen Hin und Her mit den Handwerkern ist die Sanierung , neuer Boden in die Küche , (alles an einem Tag erledigt) gestern abgeschlossen worden. Kaltmiete beträgt 500€ +200 € NK, wobei er aufgrund seiner plötzlichen Arbeitslosigkeit die Miete für den Monat Mai, Juni und Juli erst diese Woche überwiesen hat, allerdings hat er Mietminderung geltend gemacht, ohne schriftliche Ankündigung, insgesamt 900 € weniger überwiesen. Küche war die ganze Zeit komplett drin und nutzbar. Ist das rechtens , und vor allem wie soll ich nun reagieren? Vielen Dank für die Rückantwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.07.2018 14:41

Hallo Lucy und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn ein Mieter seine Miete zwei oder mehr Monate gar nicht bezahlt, rechtfertigt dies in der Regel die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter. Eine Mietminderung ist bei einem Fall wie dem von Ihnen geschilderten hingegen durchaus denkbar, abschließend bewerten können wir das aus der Ferne jedoch nicht, hierzu kennen wir auch die Sachlage nicht gut genug. Beide Sachverhalte müssen zudem getrennt voneinander bewertet werden. Beachten Sie bitte auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Gerade weil die Sachlage in Ihrem Fall doch relativ komplex ist, möchten wir Ihnen daher empfehlen, das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund zu suchen. Alternativ können Sie auch direkt einen Fachanwalt konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Lucy am 13.07.2018 16:37

Vielen Dank für ihre schnelle Rückantwort. Ich bin Mitglied im Haus und Grund, habe es aber heute zu spät entdeckt und da hatten sie leider keine Sprechzeiten mehr. Am Montag werde ich auf jeden Fall dort vorstellig.

Marion T. am 01.06.2018 11:57

Hallo,

wir wohnen als Eigentümer in einem 6 Parteien Haus. 5 Wohnungen sind vermietet und gehören uns nicht. Jetzt hat eine Mieterin die Miete gekürzt, wg. Lärmbelästigung. Wir haben dem Vermieter gesagt, das wir nichts hören. Der Vermieter will, das wir uns an die Kürzungen beteiligen, weil ja der Rest des Hauses schuld ist. Kann er das verlangen? Ist das nicht seine Angelegenheit? Und muss er denn nicht den Verursacher (anderer Mieter, evtl. Vermieter) zur Rechenschaft ziehen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.06.2018 08:55

Hallo Marion und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn ein Mieter die Miete mindert, ist das zunächst eine Angelegenheit zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Der Vermieter kann dann seinerseits gegebenenfalls den Verursacher des Lärms ermitteln und darauf hinwirken, dass dieser künftig leiser ist. Andere Wohnungseigentümer, die mit dem Lärm nichts zu tun haben, können dafür in der Regel nicht belangt werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

demi am 25.04.2018 12:32

hallo

mein vermieter will eine 5mx3m fette reklame aufstellen, die sicht vom schlaf&kinderzimmer zur hauptstrasse ist teilweise gehindert dadurch, wenn es aufgestellt wäre. weil ich skeptisch war und die sache zum stoppen brachte, hatte der vermieter mir mündlich die kündigung ausgesprochen, weil er dir kohle nur sieht, das er pro jahr 1600€ angeblich bekommen sollte.

auf Kommentar antworten

Friese72 am 19.01.2018 10:10

Hallo, kann der Mieter die Miete nachträglich mindern, selbst wenn der Vermieter, der vom Mangel wusste und mehrere Termine zur Behebung des Mangels vorgeschlagen hat und keine Reaktion seitens der Mieter erfolgte?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.01.2018 11:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Mietminderung ist generell erst ab dem Zeitpunkt möglich, ab dem der Vermieter von einem Mangel weiß und zwar generell für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht. Ein Gericht würde ein Recht auf Mietminderung dem Mieter aber dann möglicherweise absprechen, wenn er bewusst verhindert, dass der Mangel behoben wird. Können sich die Parteien nicht einigen, muss ein solcher Konflikt also gerichtlich geklärt werden. Da wir Ihre Situation aus der Ferne aber nur schwer beurteilen können und keine Rechtsberatung leisten dürfen, empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Shaft1301 am 20.01.2018 21:20

Guten Abend, den gleichen Fall haben wir aktuell auch. Unser Mieter möchte auf Grund von Kleinigkeiten die Miete ab Februar um 50% mindern. Wir wissen zwar seit 2Monaten von den Mängeln,aber es wurde uns teilweise schwer gemacht,diese terminlich zu beseitigen.

Ruder am 22.10.2017 15:28

"Während der Mietminderung darf nicht gekündigt werden", heißt es im Experten-Tipp. Ist das gesetzlich geregelt, unter welchem Paragraphen? Mir fehlt auch der Hinweis, innerhalb welcher Frist der Vermieter einer Minderung widersprechen muss, ab wann sie durch Stillschweigen als anerkannt gilt.

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Immowelt-Redaktion am 23.10.2017 12:10

Hallo Ruder und vielen Dank für Ihren Kommentar,

laut § 573 Abs. 3 BGB muss ein Vermieter eine Kündigung begründen. Zu den Kündigungsgründen zählt beispielsweise eine schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Mieter oder der Eigenbedarf des Vermieters. Eine berechtigte Mietminderung ist kein solcher Kündigungsgrund. Gesetzlich festgelegte Fristen, ab wann eine Mietminderung als akzeptiert zu gelten hat, gibt es ebenso nicht. Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Georgio01 am 05.08.2017 20:02

Hallo, habe eine Terrasse und ein GartenAnteil kostenlos zur Nutzung überlassen.Die Terrasse wurde durch den Mieter nicht gepflegt,trotz Vereinbarung. Nun ist sie Morsch. Der Mieter kürzt nun die Miete fürs Haus um 15% . Der Garten musste wegen eines Hundes mit ein Zaun abgetrennt werden. Dieses geschah im Vorgarten der ohnehin nicht zu nutzen war. Der Zaun wurde 5 Jahre akzeptiert. Nun will der Mieter die Miete um weitere 3 % kürzen. Weil der Zaun auf "sein" Grundstück steht. Ich stehe beiden Sachverhalten skeptisch gegenüber. Weil der Zaun 5 Jahre akzeptiert wurde und die Terrasse durch mangelnde Pflege diesen Zustand erreicht hat. Wie seht ihr das?

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Immowelt-Redaktion am 07.08.2017 09:36

Hallo Georgio und vielen Dank für Ihren Kommentar,

generell gilt: Hat ein Mieter einen Schaden selbst verursacht, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Ihre Situation können wir im Detail aus der Ferne aber nur schwer beurteilen und dürfen darüber hinaus keine Rechtsberatung leisten. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich an einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder direkt an einen Fachanwalt zu wenden. Dort erfahren Sie, wie sie weiter vorgehen können.

Mit freundlichen Grüßen

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a.2808 am 17.05.2017 08:56

Hallo,

wir haben jedes jahr mit schwalben auf der ostseite zu tun und müssen deswegen jeden 2 tag unsere autos waschen fahren und täglich den dreck an fenster und briefkästen entfernen. in diesem jahr bauen sie sogar auf der sonnenseite und damit am wäscheplatz. jetzt dürfen wir sogar unsere wäsche 2x waschen.

wir haben unseren vermieter davon erzählt und bekamen diese antwort.

was sollen wir da machen? dann müßt ihr die wäsche dinne aufhängen oder in kauf nehmen das sie nochmal gewaschen werden muss wenn sie doch draußen hängt und die autos könnt ihr mit der hand abwaschen wenn ihr nicht alle 2 tage zur waschanlage fahren wollt.

hier sind ca 80 nester am haus. ich freue mich immer auf den sommer wenn meine wäsche schnell trocken ist. aber jetzt kann ich nicht einmal mehr die fenster weit aufmachen da die schwalben dagegen fliegen bzw in der wohnung sind. was können wir mieter da machen?

mfg

a.2808

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Immowelt-Redaktion am 17.05.2017 15:12

Hallo a.2808,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Schwalben stehen in Deutschland unter Naturschutz. Aus diesem Grund ist es verboten, ihre Nester zu entfernen oder zu zerstören. Auch das Umsiedeln der Schalben ist nicht gestattet. Daher können wir Ihnen leider nicht mehr sagen, als dass Hauseigentümer und Mieter die Tiere dulden müssen.

Mit freundlichen Grüßen

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Isi2804 am 06.04.2017 10:54

Wir haben etwas verfrüht die Heizung abgestellt, und es dem Mieter nicht gesagt.

Allerdings war es an den letzten Tagen im März und Anfang April nicht übermässig kalt.

Dieser hat dann die Miete für April unangekündigt um 50% gekürzt. Erst auf Nachfrage teilte er mit, was der Grund dafür war. Ich sehe ja ein, dass er nicht die volle Miete zahlt, aber finde 50% für eine Woche ohne Heizung (Ende März) doch etwas unverhältnismäßig

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Immowelt-Redaktion am 06.04.2017 10:59

Hallo Isi2804,

die Höhe dessen, was Gerichte als zulässige Mietminderung erachten, ist maßgeblich davon abhängig, welche Temperatur in der Wohnung erreicht werden kann. Die Justiz ging in der Vergangenheit davon aus, dass eine Mietminderung nur gerechtfertigt ist, wenn eine Temperatur von 20 Grad in der Wohnung dauerhaft unterschritten wird. Und auch dann dürfte die zulässige Mietminderung nicht allzu hoch ausfallen, wenn beispielsweise immerhin noch eine Temperatur von 19 Grad erreicht wird.

Abschließend beurteilen können wir diese Frage aber aus der Ferne leider nicht. Im Streitfall raten wir daher zur Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

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zicke am 02.04.2017 18:06

Ich laufe seit einem jahr hinter einem auftrag her weil es sind loecher in der hauswand und letztes jahr haben da stare drin gebruetet und das tun die dieses jahr wieder.

Habe jetzt mit miete kuerzen gedroht wenn das nicht bald erledigt wird.

Es tut sich nichts ....was soll ich tun

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Immowelt-Redaktion am 03.04.2017 09:56

Hallo zicke,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Mängeln in der Wohnung haben Mieter unter Umständen tatsächlich das Recht auf eine Mietminderung. Ob ein solcher Mangel aber bei Staren, die in der Hauswand brüten, schon gegeben ist, können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Wir empfehlen Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

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