Wenn Mieter ihre Miete mindern – so sollten Vermieter reagieren

Erst kommt ein Anruf wegen eines Schimmelflecks, dann landet auf dem Konto nur noch ein Teil der Miete. Viele Vermieter sind verunsichert, wenn Mieter die Miete mindern. Ein Leitfaden, was zu tun ist.

Was ist eine Mietminderung?

Die Mietminderung wird zum Thema, sobald ein Mieter plötzlich einen Teil der Miete einbehält. Per Gesetz steht es dem Mieter zu, bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Das heißt jedoch nicht, dass jede Mietminderung gerechtfertigt wäre. Tatsächlich ist die Rechtslage nicht immer eindeutig.

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Wann kann ein Mieter die Miete mindern?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – also dem Haus oder Wohnung – deren vertragsgemäßen Gebrauch erheblich einschränkt (§ 536 BGB). Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus und Grund Berlin, erklärt: „Der Mieter muss diesen Mietmangel unverzüglich anzeigen, sobald er davon weiß (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).“ Das Recht auf Mietminderung gilt, solange diese Einschränkung besteht. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. Selbst wenn er gar keinen Einfluss darauf hat, was etwa bei Baulärm in der Umgebung der Fall wäre. 

Beispiele für gerechtfertigte Mietminderungen:

Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung

• Regenwasser dringt durch Dach oder Fenster ein
• Schimmelbildung durch Neubaufeuchtigkeit oder Einbau neuer Isolierglasfenster
• Feuchte Wände (und Schimmelbildung) wegen Rissen in Wänden
• Schimmelbefall durch Wärmebrücken (häufig an Balkonen)
• feuchter Keller
• feuchte Wände führen zur Schimmelbildung an den Möbeln

• Ist der Schimmelbefahl offensichtlich auf falsches Lüften und / oder Heizen zurückzuführen, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Lärmbelästigung

• Baulärm benachbarter Baustelle
• Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Haus
• zu lauter Musik der Nachbarn / Partygästen
• laut streitende Nachbarn
• Störung der nächtlichen Ruhezeiten
• Klopfgeräusche im Heizkörper
• zu laute Aufzuganlage
• Gebrauch der Waschmaschine während der Nachtruhe
• schlechter Isolierung oder Trittschalldämmung
• Hundegebell

Technische Mängel

• kompletter oder teilweiser Ausfall von Strom, Heizungsanlage oder Warmwasser
• Ausfall des Wasserboilers im Badezimmer
• nur kaltes Duschen möglich oder Warmwasser kommt erst nach mehr als einer Minute aus der Leitung
• rostiges Wasser
• mehrere Steckdosen funktionieren nicht
• defekte Lichtschalter
• Hitze in der Wohnung

Geruchsbelästigung

• Durch Nachbarn
• Im Treppenhaus
• Defekter Kanal
• Gastronomie in der Nachbarschaft

Minderungsbetrag: Wie sehr kann der Mieter die Miete mindern?

Wie sehr die Miete aufgrund von Wohnungsmängeln gemindert werden darf, lässt sich pauschal nicht sagen. Im Gesetz ist nur von „angemessener Höhe“ die Rede. Auch im Internet auffindbare Mietminderungstabellen liefern keine endgültige Aussage darüber, welche Minderungsquote berechtigt ist. Die Urteile verschiedener Amts- und Landgerichte beziehen sich auf Einzelfälle und können deswegen nur als Orientierung dienen. Einige Beispiele gibt es in der Mietminderungstabelle.

• Wohnung nach Brand in Küche unbewohnbar: 100 Prozent (LG Frankfurt Main, WuM 1996, 535)
• Aufgrund eines Wasserschadens zwei Trocknungsgeräte in der Wohnung sowie Wegrücken der Möbel von der Wand: 80 Prozent (LG Köln, Zeitschriftenfundstelle: ZMR 2012, 625)
• Schadstoffbelastung durch mangelhaften Parkettkleber: 30 Prozent (BGH, Az.: VIII ZR 411/12; WuM 2013, 253; Zeitschriftenfundstelle: ZMR 2014, 26)
• Heizung heizt nur auf etwa 16 bis 18 Grad Celsius: 30 Prozent (AG Görlitz, Az.: 1 C 1320/96; Zeitschriftenfundstelle: WuM 1998, 180)
• Mottenbefall/Ungeziefer in der Wohnung: 25 Prozent (AG Bremen, Az.: 25 C 118/01)
• Fehlen einer vertraglich geschuldeten Einbauküche: 20 Prozent (LG Dresden, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2001, 336)
• Ausfall der Wasserversorgung: 20 Prozent (LG Berlin, Zeitschriftenfundstelle: MM 2002, 427)
• Betriebsausfall des Fahrstuhls in einem Mehrfamilienhaus: 15 Prozent (AG Berlin-Mitte, Zeitschriftenfundstelle: MM 2007, 227)
• Durch Heizung verursachte Klopfgeräusche: 12 Prozent (LG Münster, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2000, 691)
• Verkalkte Duschwand und Gerüche im Badezimmer: 7 Prozent (LG Berlin, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2004, 234)
• Ersatzloser Wegfall des Fahrradkellers: 5 Prozent (AG Hamburg, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2008, 332)
• nicht ausreichende Wassererwärmung durch den Durchlauferhitzer: 3 Prozent (AG Köln, Az.: 220 C 152/07)

• Mietminderungstabelle

Welche Faktoren haben Einfluss auf die Mietminderung?

Faktoren, die Einfluss auf die Höhe der Mietminderung haben:

• Schwere der Beeinträchtigung
• Größe und der Standard der Wohnung
• Lage
• Jahreszeit

Wenn der Mieter die Miete kürzt: Wie sollten Vermieter vorgehen?

Wenn Mieter ihre Miete kürzen, sollten Vermieter folgendermaßen vorgehen:

1. Schritt: Prüfen, ob der Minderungsgrund berechtigt ist

Voraussetzung für eine Mietminderung ist stets, dass der Gebrauch des Wohnraums erheblich eingeschränkt ist. Gründe, die eine Mietminderung ausschließen, sind:

• Bagatellschäden, wie beispielsweise ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht schließende Zimmertür.
• Der Mieter hat den Mangel selbst durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung verursacht. Zum Beispiel Schimmelbefall, den er durch falsches Heizen und Lüften selbst verursacht hat. 
• Der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen (§ 536b BGB). 
• Es handelt sich um Mängel aufgrund einer energetischen Sanierung nach Paragraph 555b Nr. 1 BGB, wie zum Beispiel Wärmedämmung, Heizungs- oder Fensteraustausch: Hier ist zumindest in den ersten drei Monaten eine Mietminderung ausgeschlossen. (§ 536 BGB)

Um sich einen Überblick zu verschaffen, sollten Vermieter die Wohnung besichtigen und den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären zu lassen.

2. Schritt: Prüfen, ob die Mietminderung korrekt durchgeführt wurde

Zeitpunkt: In einem zweiten Schritt sollten Vermieter prüfen, ob der Mieter bei der Mietminderung korrekt vorgegangen ist: Wurde dem Vermieter der Mietmangel ab Kenntnis unverzüglich mitgeteilt? „Wenn nicht, kann der Mieter die ihm zustehenden Minderungsrechte verlieren und gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig werden“, sagt der Vermieterexperte Brückner.
 

Korrekte Beschreibung des Mangels: Die Mitteilung an den Vermieter, auch Mängelanzeige genannt, muss aber keine hohen Voraussetzungen erfüllen, sondern den Vermieter lediglich in die Lage versetzen, den ihm mitgeteilten Mangel zu finden und zu prüfen. Bei Mängeln wie Ruhestörung kann es hilfreich sein, wenn dafür ein Lärmprotokoll vorgelegt wird, allerdings ist dies keine Pflicht (BGH, Az.: VIII ZR 155/11).

Angemessene Frist: Manche Mängelanzeigen enthalten zudem eine Frist zur Schadensbeseitigung. Doch diese ist laut dem Rechtsexperten nicht erforderlich, damit der Mieter die Miete kürzen darf. „Nur wenn er den Mangel selbst beseitigen und die Kosten dafür vom Vermieter zurückfordern will, ist diese nötig“, sagt der Rechtsexperte. Bei normalen Schäden gilt eine Frist von zwei bis drei Wochen meist als angemessen. „Kommt der Vermieter mit der Mangelbeseitigung bei Ablauf einer angemessenen Frist in Verzug, kann der Mieter selbst die Mangelbeseitigung betreiben.“

3. Schritt: Vorgehen je nach Zulässigkeit der Mietminderung

Je nachdem, ob die Mietminderung rechtens ist, sollte der Vermieter unterschiedlich reagieren:

Was muss ein Vermieter tun, wenn die Mietminderung rechtens ist?

Wenn der Vermieter für den Mangel zuständig ist, sollte er den Schaden so schnell wie möglich beheben und einen Handwerker beauftragen. Die Kosten solcher Reparaturen darf der Vermieter auch nicht über etwaige Schönheits- oder Kleinreparatur-Klauseln, die sich oft in Mietverträgen finden, auf den Mieter abwälzen.

 Wenn es ein Mietmangel ist, gegen den er nichts unternehmen kann, zum Beispiel bei Baustellenlärm, muss er die Mietminderung hinnehmen, solange die Störung besteht. Eventuell können Vermieter – nach rechtlicher Beratung – vom Verursacher Schadensersatz einfordern.

Was passiert, wenn die Mietminderungsquote zu hoch ist?

Geht der Vermieter davon aus, dass die Mietminderung zwar berechtigt, aber zu hoch ist, so rät Rechtsexperte Brückner: „Zunächst sollte er versuchen, sich mit dem Mieter über die Höhe der Minderungsquote zu einigen. Gelingt dies nicht, kann er den seiner Ansicht nach zu wenig gezahlten Mietzins gerichtlich geltend machen.“ Vor Gericht wird dann geklärt, welche Minderungsquote oder welcher Minderungsbetrag angemessen ist.

Wenn die Mietminderung nicht rechtens ist

Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, sollten Vermieter wie folgt vorgehen:

Mietminderung widersprechen, anmahnen und Nachzahlung fordern

Ist die Mietminderung nicht gerechtfertigt, sollten Vermieter wie folgt vorgehen:

Zunächst sollte der Vermieter der Mietminderung schriftlich widersprechen, mit Begründung, warum sie nicht rechtens ist. Zum Beispiel, weil es sich um einen Bagatellschaden handelt oder weil der Schaden bereits bekannt war. Vermieter können den Mieter anmahnen, die ausstehende Miete nachzuzahlen und eine mögliche Klage ankündigen.

Wichtig beim Widerspruch: Der Vermieter muss nicht unmittelbar widersprechen. Denn laut Brückner zählt eine zu Unrecht geminderte Miete als Zahlungsverzug – und Mietzahlungsansprüche des Vermieters verjähren erst innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Wann sollte der Vermieter gegen eine Mietminderung klagen?

Bleibt der Widerspruch ohne Erfolg, können Vermieter klagen und die Nachzahlung der ausstehenden Beträge gerichtlich geltend machen. „Das vorherige Anmahnen der ausstehenden Beträge ist jedoch nicht zwingend notwendig“, sagt Brückner. Der Vermieter kann, wenn er von einer unberechtigten Minderung ausgeht und stattdessen Zahlungsverzug vorliegt, auch unmittelbar zur Klage greifen. Dies sollte er aber nicht ohne Rechtsberatung tun.

Vor Gericht muss der Mieter nachweisen, dass der Mangel besteht und er ihn angezeigt hat. Der Vermieter muss das entsprechend widerlegen können.

Wann kann der Vermieter wegen einer Mietminderung kündigen?

Während einer Mietminderung darf in der Regel nicht gekündigt werden, auch wenn der Vermieter meint, die Minderung sei zu hoch. Einzige mögliche Ausnahme laut Urteil des Bundesgerichtshofs: Die Mietminderung ist unberechtigt und es handelt sich eigentlich um einen Zahlungsverzug (BGH, Az.: VIII ZR 138/11). Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist laut Brückner möglich, wenn:

• der Zahlungsrückstand insgesamt zwei volle Monatsmieten erreicht oder
• der Mieter seine Miete zwei Monate hintereinander nicht oder nur teilweise zahlt, sodass ein nicht unerheblicher Teil fehlt. „Das kann schon sein, wenn er für einen Monat überhaupt keine Miete zahlt und im darauffolgenden Monat einen Euro zu wenig zahlt.“

• Fristlos kündigen: Dann kann der Vermieter dem Mieter kündigen

Bevor Vermieter den Schritt der fristlosen Kündigung gehen, sollten sie sich zur Sicherheit durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverein beraten lassen.

Ausnahmefälle: Wann ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

Eine Mietminderung gilt nur für die Zukunft, bereits gezahlte Miete zurückfordern geht nicht. Allerdings gibt es hiervon in bestimmten Fällen Ausnahmen. Dies kann zum einen der Fall sein, wenn der Mieter dem Vermieter einen Wohnungsmangel anzeigt und dazu mitteilt, dass er die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlt.

Dann bleibt sein Recht auf Mietminderung ab diesem Zeitpunkt bestehen. Möglicherweise bedarf es dann aber einer gerichtlichen Klärung, welche Höhe der Mietminderung berechtigt ist.Zum anderen kann dies zutreffen, wenn ein Mieter den Vermieter über einen Mangel informiert und die vollständige Miete weiterzahlt, weil er irrtümlicherweise davon ausgeht, dass die Mietminderung von der Zustimmung des Vermieters abhängig ist.

Im konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof bat der Betroffene den Vermieter zwar um eine Mietminderung, nahm diese jedoch nicht selbst vor. Laut Urteil verliert er dadurch sein Minderungsrecht nicht. Denn: Die Voraussetzungen dafür sind erfüllt, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert ist und der Mangel beim Vermieter angezeigt wurde. In diesem Fall ist eine rückwirkende Mietminderung möglich (BGH, Az.: III ZR 100/18).

Fazit: Bei Mietminderung das Gespräch suchen – und prüfen

Wenn Mieter die Miete mindern, sollten Vermieter erst einmal Ruhe bewahren und überprüfen, ob die Mietminderung überhaupt angemessen oder rechtens ist. Ein persönliches Gespräch mit dem Mieter ist ratsam, möglicherweise lässt sich der Mangel an der Wohnung recht schnell beseitigen und sich die Höhe und Dauer der Minderung in Grenzen halten. Kürzt der Mieter die Miete zu Unrecht und lässt auch nicht mit sich reden, hilft nur der Gang zum Fachanwalt.

FAQ Mietminderung durch den Mieter