Mietminderung – Wann ist eine Mietkürzung erlaubt?
Mietminderung betrifft Mieter und Vermieter gleichermaßen. Sobald ein nicht unerheblicher Mangel in der Mietwohnung auftritt, darf der Mieter die Miete bis zur Beseitigung mindern. Die Schwierigkeit besteht aber oft darin, dass nicht klar ist, wie stark die Miete gemindert werden kann. Außerdem kann auch der Vermieter der Minderung widersprechen.
Was ist eine Mietminderung?
Mietminderung betrifft Mieter und Vermieter gleichermaßen. Sobald ein Mangel nicht unerheblicher Mangel in der Mietwohnung auftritt darf der Mieter die Miete mindern. Und zwar so lange, bis der Mangel beseitigt ist. Typische Mängel, die zu einer Mietminderung berechtigen sind: Schimmel in der Wohnung, eine kaputte Heizung, andauernder Baustellenlärm, Legionellen im Trinkwasser, Dauerbaustellen oder dauerhafter Gestank im Treppenhaus.
Die Schwierigkeit ist , dass die Höhe der Mietminderung nicht einheitlich geregelt ist. Mietminderungstabellen orientieren sich lediglich an den Urteilen verschiedener Gerichte. Mietminderungstabellen sind also keineswegs eine verlässliche Auskunft sondern geben Anhaltspunkte.
Wie hoch eine Mietminderung sein darf, lässt sich demnach immer nur nach den konkreten Umständen des Einzelfalls ermitteln. Im Wesentlichen kommt es darauf an, wie schwerwiegend die Beeinträchtigungen durch die Mängel sind. Ist eine Wohnung infolge eines Mangels völlig unbewohnbar, ist eine Minderung in Höhe von 100 Prozent möglich.
Wann kann ein Mieter die Miete mindern?
Das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nennt keine Fälle, wann Mieter Miete mindern können. Es regelt nur, dass eine Mietminderung möglich ist, wenn der „vertragsgemäße Gebrauch“ der Wohnung erheblich eingeschränkt ist. Die Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt zulässig, ab dem der Mangel aufgetreten ist. Den Mangel teilt der Mieter dem Vermieter anhand einer Mängelanzeige mit.
Mietminderung: Wie gehe ich vor?
Unkommentiert Miete kürzen sollten Mieter nicht. Zunächst müssen sie den Vermieter über den Mangel informieren – denn dieser weiß eventuell ja noch gar nichts davon. Dieser muss dann unverzüglich handeln und den Mangel beseitigen.
Um den Mangel aus dem Weg zu räumen, ist es für Mieter empfehlenswert, dem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen. Diese liegt nach Meinung vieler Experten meist bei drei bis vier Tagen. Eine gesetzliche Regelung, wie lang eine solche Frist sein darf, gibt es jedoch nicht.
Vorsicht vor ungerechtfertigter Mietminderung
Vor jeder Mietminderung empfiehlt sich die Beratung durch einen Experten – entweder bei einem Fachanwalt oder beim Mieterbund. Denn: Ungerechtfertigte Mietminderungen bergen die Gefahr, dass der Vermieter den Mieter verklagt und letzterer den nicht gezahlten Betrag zurückzahlen muss. Tut er dies nicht, kann der Vermieter ihm im Extremfall sogar kündigen.
Kann ich die Miete auch rückwirkend mindern?
Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine rückwirkende Mietminderung möglich. Der Bundesgerichtshof verhandelte den Fall (Az.: III ZR 100/18), dass der Mieter seinem Vermieter einen Mangel meldete, der aber mehrere Jahre nicht beseitigt werden konnte. Der rechtlich unwissende Mieter war zu diesem Zeitpunkt der Ansicht, eine Mietminderung müsse vom Vermieter genehmigt werden und bat um eine solche, womit der Vermieter nicht einverstanden war.
Später bekam der Mieter höchstinstanzlich jedoch Recht: Eine Mietminderung ist ab dem Zeitpunkt möglich, ab dem die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gemindert oder aufgehoben ist (§ 536 BGB) und der Mangel dem Vermieter angezeigt worden ist (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Demzufolge ist auch eine rückwirkende Mietminderung möglich.
Bevor es zu einer solchen Konfrontation kommt, sollten Mieter und Vermieter also immer versuchen, die Angelegenheit gütlich zu lösen. In vielen Fällen findet sich eine Lösung, mit der beide Parteien gut leben können.
Was kann ich tun, wenn mein Mieter die Miete mindert?
Vermieter sollten, sobald der Mieter einen Mangel und eine Mietminderung anzeigt, umgehend tätig werden. Zunächst ist zu prüfen, ob der Mangel, so wie vom Mieter behauptet, überhaupt vorliegt. Nur unerhebliche Mängel, die den Gebrauchswert der Wohnung nicht wesentlich beeinträchtigen, berechtigen nicht zu einer Mietminderung. Was aber unerheblich ist und was nicht, ist immer wieder eine Streitfrage zwischen Mietern und Vermietern.
Außerdem ist zu prüfen, ob der Mieter selbst den Mangel durch einen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache selbst verschuldet hat. Ist dies der Fall, so hat der Mieter kein Anrecht auf eine Mietminderung und muss die Kosten für die Schadensbeseitigung tragen.
War ein Mangel bei Vertragsabschluss bekannt und hat der Mieter diesen akzeptiert, so ist die mangelhafte Wohnung der geschuldete Vertragsgegenstand; eine Mietminderung ist dann nicht möglich.
Wird eine Immobilie energetisch saniert, so hat der Mieter in den ersten drei Monaten der Arbeiten kein Anrecht auf eine Mietminderung, zum Beispiel wegen Baulärm.
FAQ Mietminderung
Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?
Immer dann, wenn wegen eines nicht nur unerheblichen Mangels eine Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand vorliegt, ist eine Mietminderung möglich.
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Konkrete Berechnungsregeln, wie hoch eine Metminderung sein darf, gibt es nicht. Je schwerwiegender der Mietmangel ist, desto höher kann die Mietminderung ausfallen.
Muss der Vermieter die Mietminderung genehmigen?
Nein. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel mitteilen und kann für die Zeit, während der der Mangel vorlag, die Miete eigenmächtig mindern.
Muss die Mietminderung zurückbezahlt werden, sobald der Mangel beseitigt wurde?
Nein. Für die Zeit ab Auftritt des Mangels bis zur Beseitigung ist die Miete gemindert. Erst dann, wenn der Mangel beseitigt wurde, ist wieder die volle Miete zu zahlen.
Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Miete auch rückwirkend gemindert werden. Voraussetzung ist, dass dem Vermieter der Mangel mitgeteilt wurde.
Gibt es Alternativen zur Mietminderung?
Beseitigt der Vermieter trotz Mitteilung und Fristsetzung den Mangel nicht, kann der Mieter eine Ersatzvornahme vornehmen, indem er selbst einen Handwerker beauftragt und die Kosten mit dem Vermieter abrechnet.
