Schimmel: Ursachen erkennen, Schäden beseitigen

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Viele Mieter und Hausbesitzer haben ein Problem mit Schimmelbefall in ihren vier Wänden. Hier gilt: Umgehend handeln und ihn schnell entfernen, um Folgeschäden und gesundheitliche Beeinträchtigungen zu vermeiden. Was Mieter und Eigentümer gegen Schimmel tun können und wer für den Schaden letztlich zahlt, klärt nachfolgender Beitrag.

Schimmelpilzsporen sind überall: Ob sie sich in einer Wohnung ausbreiten und einen Schaden anrichten können, hängt allerdings von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Schimmelpilze brauchen nicht nur Nährstoffe – die sie in jeder Wohnung reichlich finden – sondern auch Feuchtigkeit. Ist beides gegeben, kann sich Schimmel ausbreiten.

Gesundheitliche Aspekte

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Wird Schimmel in der Wohnung entdeckt, muss schnell gehandelt werden. Zunächst muss die Ursache, dann der Schaden beseitigt werden. Foto: adam88xx/fotolia.com

Die Wissenschaft kennt über 100.000 unterschiedliche Schimmelpilz-Arten, manche davon sind ungefährlich – man denke nur an französischen Weichkäse – andere hingegen hochgradig gesundheitsgefährdend. Das trifft auf viele der verbreiteten Schwarz-, Rot- oder Grünschimmelarten zu, die sich bevorzugt an Wänden und Decken ausbreiten. Es gibt auch Schimmelarten, bei denen ein Befall für die Bewohner nicht erkennbar ist, sie können nur durch Raumluftanalysen und Materialproben nachgewiesen werden.

Grenzwerte, wie viele Schimmelsporen in der Luft sein dürfen, gibt es nicht. Wird Schimmelbefall entdeckt, gilt das Vorsorgeprinzip: Auch kleinere Schimmelschäden sollten sicherheitshalber schnell fachgerecht beseitigt werden.

Info

Was an Schimmel gefährlich ist

Schimmelpilze gibt es überall, wenn auch in geringen Konzentrationen. Ein Pilz besteht aus einem Myzel, einem fadenförmigen Geflecht, sowie den Sporen. Werden letztere eingeatmet, können sie gesundheitliche Probleme verursachen.

Schimmel entfernen: Wie man vorgehen sollte

Egal, ob es sich um einen kleineren oder größeren Schimmelbefall handelt: Zunächst gilt es, die Ursache zu finden. Denn den Schimmel zum Beispiel nur mit einer Anti-Schimmel-Farbe zu überstreichen, mag optischen Erfolg bringen, beseitigt aber nicht das ursächliche Problem.

Grundsätzlich gibt es verschiedene Ursachen, die ein unterschiedliches Handeln erfordern:

Ursache: zu hohe Luftfeuchtigkeit

Schimmel, Lüften, Fenster, Foto: Burdun/fotolia.com
Falsches oder mangelndes Lüften kann zu hoher Luftfeuchtigkeit führen. Wasser kondensiert an Fenstern und Wänden – die Folge: Schimmel. Burdun/fotolia.com

Durch Atmen, Duschen und Kochen werden in einem Vierpersonenhaushalt täglich etwa 15 Liter Wasser in Form von Wasserdampf freigesetzt, weitere Feuchtigkeitsquellen sind zum Beispiel Zimmerpflanzen und Aquarien.

Maßnahmen: Diese Feuchtigkeit muss durch regelmäßiges Stoßlüften nach draußen gebracht werden. Empfehlenswert ist es deshalb, etwa dreimal täglich für fünf bis zehn Minuten die Fenster zu öffnen. Geschieht dies nicht, kann sich die Feuchtigkeit vornehmlich an kalten Wandstellen absetzen und bildet dabei einen idealen Nährboden für Schimmel. Neubauten sind üblicherweise sehr dicht und gut gedämmt. Auch hier ist häufiges Lüften oder auch der Einbau einer Lüftungsanlage empfehlenswert, um die Feuchtigkeit nach draußen zu transportieren und Schimmel zu vermeiden.

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Altbauten besonders gefährdet

Insbesondere viele Altbauten sind schimmelgefährdet: Schlecht gedämmte Außenwände und Fensterlaibungen werden im Winter besonders kalt. Die warme und feuchtigkeitsgesättigte Innenluft kann dann leicht an den kalten Stellen kondensieren. Werden neue Fenster eingebaut, die besser dämmen als die Außenwände, kann an diesen Feuchtigkeit kondensieren – auch hier droht Schimmelgefahr. Häufiges Lüften hilft nicht in allen Fällen. Oft kann das Problem der Wärmebrücken nur durch Dämmmaßnahmen beseitigt werden.

Ursache: Wasseraustritt in der Wohnung

Schimmel, Wasser, Rohr, Wasserrohrbruch, Foto: Janni/fotolia.com
Ist ein Rohr defekt, kann in kurzer Zeit viel Wasser in Bauteile eindringen. Die Schimmelgefahr steigt. Foto: Janni/fotolia.com

Temporäre Ereignisse wie das Platzen des Abflussschlauchs der Waschmaschine, eine übergelaufene Badewanne oder auch ein Wasserrohrbruch bringen in kürzester Zeit viel Feuchtigkeit ins Bauwerk. Auch ohne Vorliegen von substanziellen baulichen Mängeln wird so ein ideales Klima für Schimmelpilz geschaffen.

Maßnahmen: Deshalb sollte nach einem solchen Vorfall so schnell wie möglich gehandelt werden. Bei einem Wasserrohrbruch sofort den Hauptwasserhahn zudrehen und einen Handwerker mit der Reparatur des defekten Rohres beauftragen. Ansonsten gilt: Sofort nach Schadenseintritt das oberflächliche Wasser gründlich wegwischen und viel lüften. Ist das Wasser schon in Bauteile eingedrungen, ist in vielen Fällen der Einsatz eines Bautrockners empfehlenswert. Solche Geräte kann man zum Beispiel in Baumärkten mieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Feuchtigkeit zum Beispiel in die Dämmung des Estrichs eingedrungen ist, was für den Laien oft schwer zu erkennen ist. Dann muss unter Umständen ein Fachmann Bohrungen in den Estrich vornehmen, um das Material zu entfeuchten. Hat sich schon Schimmel gebildet, müssen betroffene Stellen nach der Trocknung entfernt und erneuert werden.

Ursache: Bauliche Mängel

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Schadhafte Stellen an Dach und Fassade lassen Feuchtigkeit ins Bauwerk eindringen. Die Folge kann Schimmelbefall sein. Foto: Animaflora/fotolia.com

Bauliche Mängel sind eine häufige Ursache für Schimmelpilzbefall. Die Anfälligkeit eines Gebäudes für Schimmelbefall kann schon beim Neubau gelegt werden: Konnte dieser nicht richtig austrocknen, wird dem Schimmel ein guter Nährboden gelegt. Bei Bestandsgebäuden treten die verursachenden Schäden meist zunächst unbemerkt und schleichend ein. Oft sind es undichte Stellen am Bauwerk wie etwa defekte Dächer, beschädigte Dachrinnen und Fallrohre, Mauerwerksrisse, schadhafte Kellerabdichtungen oder defekte Zu- und Abwasserrohre, die die Feuchtigkeit im Bauwerk erhöhen.

Maßnahmen: Neubauten müssen gut austrocknen, bevor sie bezogen werden, technische Trockengeräte können diesen Vorgang beschleunigen. Tritt in einem Altbau ein Schimmelbefall auf, gilt es, möglichst schnell die Ursache zu finden und diese vollständig zu beseitigen, bevor der Schimmel entfernt wird, ansonsten bringt die Schimmelsanierung nur temporären Erfolg.

Dem Schimmel auf der Spur: Schimmelabstriche analysieren lassen

Schimmel, Schimmelabstrich, Labor, Foto: Bäckersjunge/fotolia.com
Eine Laboruntersuchung zeigt, mit welchem Schimmel man es zu tun hat. Foto: Bäckersjunge/fotolia.com

Wer von einem Schimmelschaden in seiner Wohnung betroffen ist und an gesundheitlichen Einschränkungen leidet, sollte herausfinden, ob ein Zusammenhang besteht. Dann ist es sinnvoll, den Schimmel in einem Labor untersuchen zu lassen. In solchen Fällen wird ein Schimmelabstrich gemacht und ins Labor eingeschickt. Die Auskunft über die Art des Schimmelpilzes kann zu einer fundierten Diagnostik der gesundheitlichen Beschwerden beitragen.

Kleiner oder großer Schaden: Wann ein Fachmann nötig ist

Bei größeren Schimmelschäden sollte grundsätzlich ein Fachmann hinzugezogen werden: Ist die Ursache unklar, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen.

Kleinere Schimmelschäden können Heimwerker bisweilen aber auch selbst beseitigen. Bewohner, die eine Allergie gegen Schimmelpilzsporen haben, sollten hierfür einen Fachmann zurate ziehen. Generell versteht das Umweltbundesamt unter kleineren Schäden Flächen von weniger als einem halben Quadratmeter. Zudem sollten Heimwerker bei den Arbeiten Atemschutz und Handschuhe tragen. Die befallenen Flächen müssen zudem befeuchtet werden, um zu verhindern, dass Sporen in die Luft gelangen. Bei glatten, nicht porösen Flächen wie etwa Glas reicht den Experten zufolge eine Reinigung der befallenen Stellen mit Haushaltsreiniger und ein anschließendes Abreiben mit 70-prozentigem Alkohol. Bei porösen Baumaterialien wie etwa Putz muss oft davon ausgegangen werden, dass der Pilz schon in das Material eingedrungen ist. Dieses muss entfernt und ausgetauscht werden. Grundsätzlich sollte aber auch bei einem kleinen Schimmelschaden die Ursache ermittelt werden, um einem erneuten Befall vorzubeugen.

Schimmel: Wer haftet

Ist ein Schimmelschaden aufgetreten, stellt sich die Frage, wer für die Beseitigung zuständig ist und die Kosten tragen muss. Je nach Ursache und der Frage, ob es sich um eine Miet- oder Eigentumswohnung handelt, fallen die Antworten unterschiedlich aus. Und auch wer eine Immobilie mit ehemaligem oder noch vorhandenem Schimmelschaden verkaufen will, muss einiges beachten.

Schimmel in der Mietwohnung: Mieter oder Vermieter

Schimmel, Briefkasten, Mietminderung, Foto: Andrey Popov/fotolia.com
Der Mieter kann die Miete wegen eines Schimmelbefalls nur dann mindern, wenn ihn keine Schuld an dem Schaden trifft. Foto: Andrey Popov/fotolia.com

Ob der Mieter die Kosten der Schimmelbeseitigung zu tragen hat oder nicht, hängt davon ab, ob er den Schaden verursacht hat oder ein Baumangel dafür verantwortlich ist. Entstand der Schimmelschaden aufgrund des Verschuldens des Mieters, etwa weil dieser unzureichend oder gar nicht gelüftet hat, ist er für den Schaden verantwortlich und muss dafür aufkommen. In der Praxis lässt sich aber oft nicht zweifelsfrei das Lüftungsverhalten des Mieters nachvollziehen, weshalb es immer wieder zu Streitigkeiten kommt. Rechtlich gesehen muss zunächst der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Im zweiten Schritt ist der Vermieter an der Reihe: Er muss darlegen, dass der Mangel nicht seinem Sphärenbereich zuzuordnen ist. Im nächsten Schritt muss der Mieter beweisen, dass nicht er Verursacher des Mangels ist. Da diese Beweiskette komplex und nicht immer einfach zu führen ist, werden solche Konflikte häufig vor Gericht ausgetragen. In vielen Fällen kann oft nur ein kostspieliges Sachverständigengutachten die Ursache für den Schimmelbefall klären.

Ist der Mieter der Verursacher, so kann er die Miete nicht mindern und auch keine weitergehenden Ansprüche an den Vermieter geltend machen.

Ist hingegen ein baulicher Mangel die Ursache für den Schimmelbefall, so haftet der Vermieter für den Schaden. Der Mieter kann für den Zeitraum, in dem er die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen konnte, eine Mietminderung geltend machen. Diese kann je nach Schwere des Schimmelbefalls unterschiedlich hoch sein – ist die Wohnung unbewohnbar, bis zu 100 Prozent.

Achtung

Mietminderung nur, wenn der Vermieter von dem Schaden weiß

Der Mieter kann nur dann eine Mietminderung geltend machen, wenn er den Vermieter über den Schaden unterrichtet. Er ist sogar verpflichtet, den Schaden seinem Vermieter mitzuteilen, sobald er diesen bemerkt. Tut er dies nicht, droht ihm sogar Ärger: Denn wenn sich der Schimmelbefall weiter ausbreiten kann, ist der Mieter eventuell sogar schadensersatzpflichtig. 

Unter Umständen kommen auch weitere Schadensersatzansprüche in Betracht, etwa dann, wenn Möbel oder andere Gegenstände des Mieters durch den Schimmelschaden in Mitleidenschaft gezogen werden.

Link-Tipp

Wie Mieter und Vermieter reagieren sollten, wenn es in der Wohnung schimmelt, klären folgende Beiträge:
Wenn Mieter plötzlich ihre Miete mindern – so sollten Vermieter reagieren
Mängelanzeige: So mahnen Mieter Mängel richtig an

Schimmel in einer Eigentumswohnung: meist der Eigentümer

Ist der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Schimmelschaden betroffen, stellen sich folgende Fragen: Wurde der Schimmel vom Wohnungseigentümer verursacht? Betrifft der Schaden nur seine Wohnung? Oder liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum begründet?

Ist nur die Wohnung des Eigentümers – also sein Sondereigentum – betroffen und liegt die Ursache nicht an einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, so ist der Eigentümer alleine verantwortlich für die Beseitigung des Schadens und trägt auch alle Kosten. Tritt der Schaden nur am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach oder der Fassade auf, so tragen alle Eigentümer anteilig die Kosten.

Schwieriger wird es, wenn der Schimmelschaden im Sondereigentum auftritt, aber die Ursache im Gemeinschaftseigentum zu finden ist: Denn auch in diesem Fall trägt der Wohnungseigentümer oftmals selbst die Kosten. Die Gemeinschaft haftet nur dann, wenn der Schaden schuldhaft etwa dadurch verursacht wurde, dass ein bekannter Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht beseitigt wurde. Grundsätzlich gilt allerdings: Der Verwalter einer Wohnanlage muss den Ursachen eines Schimmelschadens auch im Sondereigentum nachgehen und Defekte am Gemeinschaftseigentum wie etwa undichte Stellen am Dach, die einen Schimmelschaden im Sondereigentum verursachen könnten, umgehend beseitigen. Weigert sich hier die Eigentümergemeinschaft, kann ein betroffener Eigentümer die Beseitigung solcher Schäden notfalls sogar gerichtlich durchsetzen.

Link-Tipp

Wer eine Eigentumswohnung erwerben will, sollte die Beschlüsse der Gemeinschaft der letzten Jahre studieren um festzustellen, ob es Schäden gab und wie die Gemeinschaft damit umging:
Eigentümergemeinschaft: Worauf Wohnungskäufer achten sollten 

Schimmel in einer zum Verkauf stehenden Immobilie - in der Regel der Verkäufer

Schimmel, Wand, Foto: VRD/fotolia.com
Wer als Verkäufer einen Schimmelschaden verheimlicht, muss mit Problemen rechnen. Foto: VRD/fotolia.com Foto: VRD/fotolia.com

In notariellen Immobilienkaufverträgen wird meist ein Gewährleistungssauschluss für Mängel vereinbart. Dieser Ausschluss gilt aber nicht grenzenlos. Hat der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen, droht ihm später Ärger. Denn der Käufer kann in solchen Fällen nicht nur die Beseitigung des Mangels oder Schadensersatz verlangen; unter Umständen ist auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich. Der Verkäufer sollte keinesfalls einen Schimmelschaden einfach mit Anti-Schimmel-Farbe übertünchen und darauf hoffen, dass der Kaufinteressent nichts bemerkt. Grundsätzlich gilt: Sämtliche Eigenschaften der Immobilie, die die Kaufentscheidung des Interessenten beeinflussen können, muss der Verkäufer mitteilen.

Ob der Verkäufer fachmännisch beseitigte Mängel mitteilen muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Zwar muss ein Verkäufer nicht die komplette Historie des Gebäudes darlegen. Aber zumindest dann, wenn der Kaufinteressent Fragen nach früheren Schäden stellt, sollte der Verkäufer wahrheitsgemäß antworten. Dasselbe gilt, wenn ein größerer Schaden in der Vergangenheit fachmännisch beseitigt wurde. Dies sollte der Verkäufer von sich aus mitteilen: Denn auch dann ist eine Wertminderung des Gebäudes trotz erfolgreicher Sanierung nicht ausgeschlossen, was die Kaufentscheidung des Interessenten beeinflussen könnte.

Klares Ziel: Schimmel vermeiden

Besser als Schimmel zu beseitigen ist es allemal, ihm erst gar keine Chancen zu geben. So kann beispielsweise eine regelmäßige Inspektion und Wartung des Dachs durch einen Dachdecker dabei helfen, kleine Mängel schon frühzeitig zu erkennen und zu beseitigen, sodass erst gar kein Schaden entstehen kann. Bewohner sollten zudem regelmäßig potenziell schimmelgefährdete Stellen begutachten, also zum Beispiel hinter die Schränke schauen.


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