Mietrecht – Informationen zu Mietvertrag, Kündigungsfristen & Co.

Im Mietrecht gibt es zahlreiche Regelungen, die Mieter und Vermieter kennen sollten: Zum Beispiel wer für die Maklerprovision aufkommt, wann ein Mieter Schönheitsreparaturen machen muss oder wie Mieter bei einer Mietminderung vorgehen sollten. Diese und weitere Fragen zu Kündigungsfristen, Kaution oder Mieterhöhung klärt dieser Ratgeber zum Mietrecht.

Mieter und Vermieter haben Rechte und Pflichten. Sie werden ausnahmslos in den Paragrafen 535 bis 580a im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Sie sind alle im Internet kostenlos einsehbar, dennoch bleiben gerade für viele trotz aufwendiger Lektüre immer Fragen offen. Deswegen bietet immowelt einen Überblick, themenspezifisch strukturiert zwischen Mieter und Vermieter und je nach Situation. Vor, während oder zum Ende des Mietvertrages.

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Darauf sollten Mieter vor dem Unterschreiben eines Mietvertrags achten

Gerade in Ballungszentren ist es für Mieter nicht gerade einfach, eine neue Mietwohnung zu finden. In einem Punkt haben sie seit einiger Zeit aber einen Vorteil: Eine Maklerprovision müssen sie in den meisten Fällen nicht zahlen, die trägt seit Einführung des Bestellerprinzips derjenige, der den Makler beauftragt hat, und das ist fast immer der Vermieter. Sollte vom Mieter eine Provision verlangt werden, obwohl er gar nicht der Auftraggeber des Maklers gewesen war, gilt: Er kann sie sich später wieder zurückholen.

Mieter, die auf Wohnungssuche sind und eine interessante Immobilie gefunden haben, sollten nicht vorschnell den Vertrag unterschreiben, sondern auch auf Vertragsdetails achten. Häufiger Streitpunkt sind beispielsweise Renovierungsklauseln, die in vielen Fällen nicht wirksam sind. Weitere Fallen: Im Vertrag wird für beide Vertragsparteien ein beidseitiger Kündigungsausschluss vereinbart, was für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren möglich ist. In diesem Fall ist der Mieter für lange Zeit gebunden und kann den Vertrag nicht mit der sonst üblichen dreimonatigen Kündigungsfrist beenden.

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Auch hinsichtlich der Miethöhe sollten Mieter aufpassen: Gilt in einem Ort die Mietpreisbremse, so darf die verlangte Miete maximal zehn Prozent über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gibt es die Bremse in einem Ort allerdings nicht, darf der Vermieter auch eine höhere Miete verlangen, solange er nicht die Grenzen des Mietwuchers erreicht. Übrigens: In manchen Fällen werden auch Staffel- oder Indexmietverträge geschlossen. Das kann für den Mieter hinsichtlich der künftigen Miethöhe sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen.

Während des Mietverhältnisses

Oft kommt es vor, dass in der Wohnung Dinge zu Bruch gehen. Eine defekte Wasserleitung, eine nicht funktionierende Heizung, ein Loch im Dach. Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, solche Schäden zu beseitigen. Sie müssen aber vom Mieter mit einer Mängelanzeige gemeldet werden. Nur dann kann auch eine Mietminderung durchgesetzt werden.

Verstößt ein Mieter gegen seine Pflichten, kann er abgemahnt oder im schlimmsten Fall sogar fristlos gekündigt werden. Insbesondere dann, wenn der Mieter seiner Hauptpflicht, der pünktlichen Zahlung der Miete, nicht nachkommt, kann der Vermieter relativ schnell eine Kündigung aussprechen.

Weitere Verbindlichkeiten des Mieters können sich aus dem Mietvertrag ergeben. So sind viele Mieter per Mietvertragsklausel verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu erledigen. Und per Kleinreparaturklausel kann der Mieter auch verpflichtet werden, die Kosten für Mini-Reparaturen selbst zu tragen – allerdings nur innerhalb enger Grenzen. Denn grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, Schäden zu beseitigen.

Neben zahlreichen Pflichten hat ein Mieter auch umfangreiche Rechte. Das Wichtigste: Während der Mietzeit hat der Vermieter ihm die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Treten erhebliche Mängel auf, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einschränken – zum Beispiel eine defekte Heizung – so hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Allerdings ist der Mieter nicht in allen Fällen berechtigt, die Miete zu kürzen.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, so muss dies der Mieter nicht in jedem Falle akzeptieren, denn nicht jede Mieterhöhung ist zulässig, sondern in der Regel solche bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem müssen Fristen eingehalten werden.

In manchen Fällen ändert sich während des Mietverhältnisses die Situation des Mieters, etwa weil er in Folge von Arbeitslosigkeit nicht mehr genug Geld für die Miete hat. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Hierzu ist allerdings eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Der kann das Begehren allerdings nicht einfach so ablehnen. Denn hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, so muss der Vermieter dem laut Gesetz zustimmen.

Neuer Job, neue Beziehung: Manchmal möchte oder muss der Mieter das Mietverhältnis möglichst schnell beenden. Allerdings hat er dabei immer die Kündigungsfristen zu beachten. Für Mieter beträgt diese im Normalfall drei Monate. Zudem gibt es auch heute noch Zeitmietverträge, die nicht kurzfristig gekündigt werden können. Zeitmietverträge sind allerdings nur dann wirksam, wenn der Vermieter einen qualifizierten Befristungsgrund angibt, etwa späteren Eigenbedarf.

Ende und Kündigung des Mietverhältnisses

Wichtig für den Mieter zu wissen ist, dass er zum Ende des Mietverhältnisses die Kaution nicht ‚abwohnen‘ darf, indem er beispielsweise die letzte Mietzahlung einstellt, um diese mit der Kaution zu begleichen.  Denn sie soll dem Vermieter als Sicherheit für etwaige Ansprüche dienen, etwa wenn der Mieter Schäden verursacht hat, die erst bei der Übergabe offensichtlich werden. Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution zeitnah nach Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen, wenn der Vermieter keine Ansprüche geltend macht. Ein fester Zeitpunkt ist gesetzlich nicht geregelt, Gerichte gehen allerdings meist von einem Zeitraum von drei bis höchstens sechs Monaten aus.

Üblicherweise wird am Tag des Auszugs ein Übergabeprotokoll gefertigt. Hier werden zum Beispiel Mängel vermerkt. Mieter sollten dabei sorgfältig beachten, was alles ins Protokoll geschrieben wird und auch das einstige Protokoll zum Einzug bei der Hand haben – nicht, dass sie später für Mängel verantwortlich gemacht werden, die sie nicht verursacht haben. Neben der Protokollierung von Mängeln werden zudem die Stände von Strom-, und gegebenenfalls Wasser- und Gaszählern vermerkt. Diese sollten umgehend nach dem Auszug den örtlichen Versorgern gemeldet werden.

Mit dem Ende des alten Mietverhältnisses enden aber nicht die Rechte des Mieters: Denn der Vermieter ist verpflichtet, noch eine letzte Nebenkostenabrechnung zu erstatten. Hierbei ist zu beachten, dass er hierfür mindestens zwölf Monate Zeit hat. Es gilt: Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – nicht des Auszugstermins! – beim Mieter sein. Ansonsten muss der Mieter etwaige Nachforderungen nicht mehr begleichen. 

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Vermieter: Vor dem Mietverhältnis

Vermieter, die einen neuen Mieter für ihre Mietwohnung suchen, sollten sich zunächst vorab darüber informieren, wie hoch die maximal zulässige Miete ist. Denn in Gebieten mit Mietpreisbremse darf die verlangte Miete bei einer Neuvermietung in der Regel höchstens zehn Prozent über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch diese ist, lässt sich über den örtlichen Mietspiegel ermitteln, sofern es einen solchen für die jeweilige Stadt gibt. Daher sollten Vermieter beim Mietvertrag auf wichtige Details achten.

Ist der angemessene Mietpreis ermittelt und die Wohnung inseriert, geht es darum, den passenden Mieter zu finden. Der Vermieter sollte die Interessenten allerdings unbedingt genau prüfen. Eine Bonitätsauskunft muss zwar kein Mieter vorlegen, viele machen das aber freiwillig, um die Chance auf einen Zuschlag zu erhöhen. Dem Vermieter hilft eine Bonitätsauskunft abzuschätzen, ob der Mieter sich die Wohnung überhaupt leisten kann.

Die Entscheidung ist nun gefallen und ein Mieter gefunden, der Mietvertrag kann unterschrieben werden. Aber auch hier lauern für den Vermieter Fallen: Wichtig ist es, einen aktuellen und seriösen Mietvertrags-Vordruck zu verwenden. Denn viele ältere Vordrucke enthalten unwirksame Klauseln, insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Das Problem: Ist eine Klausel, die den Mieter verpflichten soll, die Malerarbeiten auszuführen, unwirksam, so muss der Mieter gar nichts machen. Die Kosten für die Schönheitsreparaturen trägt dann der Vermieter.

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Vermieter: Während des Mietverhältnis

Hat der Mieter die Mietkaution überwiesen, so muss der Vermieter diese getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Über die Anlageform können sich Mieter und Vermieter verständigen, neben einer Barkaution ist auch eine Kautionsbürgschaft möglich.

Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter zudem angehalten, jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen – es sei denn, es ist eine Inklusivmiete vereinbart. Achtung: Für die Abrechnung darf sich der Vermieter nicht beliebig lange Zeit lassen, spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorliegen. Ansonsten kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen.

Auch sonst müssen Vermieter darauf achten, zügig zu reagieren, um ihre Ansprüche zu sichern. So sollten sie auf Mängelanzeigen ihrer Mieter schnell reagieren  um Mietminderungen zu vermeiden. Insbesondere dann, wenn im Winter die Heizung ausfällt oder die Wohnung aus anderen Gründen nicht mehr vertragsgemäß vom Mieter genutzt werden kann, kann dieser erhebliche Mietminderungen vornehmen.

In manchen Fällen kann ein  Vermieter auch ein beträchtliches Interesse daran haben, ein Mietverhältnis zu beenden. Allerdings bedarf es hierzu gewichtiger Gründe. Eine Kündigung ist möglich, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, etwa Eigenbedarf. Aber auch wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt oder ständig den Hausfrieden in beträchtlicher Weise stört, ist eine Kündigung möglich.

Gerade bei länger anhaltenden Mietverhältnissen ist oftmals auch eine Mieterhöhung angemessen. Grundsätzlich darf der Vermieter aber nicht mehr verlangen als das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete. Besondere Regelungen gelten für Staffel- und Indexmietverträge. Auch dann, wenn der Vermieter seine Immobilie modernisiert, kann er unter Umständen die Miete erhöhen, bisweilen auch auf ein Niveau, das oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Vermieter: Ende des Mietverhältnisses

Auch für Vermieter ist es wichtig, am Auszugstag ein Auszugsprotokoll anzufertigen und vom Mieter unterschreiben zu lassen. Denn für Mängel, die nicht im Protokoll vermerkt sind, kann er sonst schwerlich noch den Mieter finanziell zur Verantwortung ziehen.

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung über Schönheitsreparaturen, so gilt: Eine Endrenovierung kann der Vermieter zwar in der Regel nicht verlangen. Doch wenn die Wohnung völlig abgewohnt ist, spricht einiges dafür, dass der Mieter die Arbeiten noch während des Mietverhältnisses hätte ausführen müssen. Dann kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter diese Arbeiten noch nachholt und sollte ihm eine Frist setzen.

Nach Auszug des Mieters muss der Vermieter relativ zügig die Mietkaution zurückzahlen. Bestehen Mietschulden oder ist zu erwarten, dass die noch zu erstellende letzte Nebenkostenabrechnung einen Nachzahlungsbetrag für den Mieter ausweist, so kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten.

Frank Kemter

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