Bestellerprinzip – Was Makler, Mieter und Vermieter wissen sollten

Bei der Vermittlung von Wohnmietverträgen gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Wer das ist, ist jedoch nicht immer ganz eindeutig. Das bedeutet das Bestellerprinzip für Mieter, Vermieter und Makler.

Wer bestellt, bezahlt – das gilt auch für Wohnmietverträge. Beauftragt der Vermieter den Makler damit, seine Immobilie zu vermarkten, ist er provisionspflichtig. Im Gegenzug muss der Mieter den Makler zahlen, wenn er einen Immobilienprofi beauftragt, exklusiv für ihn eine Wohnung zu finden und es dann zum Abschluss eines Mietvertrags kommt. Der Vermittlungsvertrag muss darüber hinaus schriftlich geschlossen werden.

Achtung

Regelung gilt nur bei Miete

Das Bestellerprinzip greift nur bei der Vermittlung von Häusern oder Wohnungen zur Miete.
Es gilt nicht für die Vermittlung von Kaufimmobilien und nicht für Gewerbeimmobilien oder Ferienwohnungen.

Bestellerprinzip, Tipps, Makler, Mieter, Vermieter, Foto: Westend61/imago

Wann sich das Bestellerprinzip für Mieter lohnt

Das Bestellerprinzip wurde eingeführt, um Mieter finanziell zu entlasten. In den meisten Fällen müssen sie jetzt nicht mehr den Makler zahlen. Dennoch kann es sich für Mieter lohnen, einen Makler zu bezahlen. Denn dieser kennt den Markt und kann eine Wohnung suchen, die genau zu den Bedürfnissen des Mieters passt. Für den Mieter ist das unter anderem dann praktisch, wenn er auf der Suche nach einer speziellen Immobilie ist – etwa einer Luxusvilla oder einer barrierefreien Wohnung. Oder aber, wenn er eine Bleibe in einer neuen Stadt sucht und keine Zeit hat, sich viele Wohnungen anzusehen. Vom Immobilienprofi bekommt er dann nur diese Immobilien vorgeschlagen, die wirklich zu seinem Suchprofil passen. Für den Fall, dass der Mieter der Auftraggeber ist, ist die Höhe der Provision gesetzlich geregelt. Sie beträgt dann höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Darum lohnt es sich für Vermieter, einen Makler zu beauftragen

Doch nicht nur für Mieter kann es lohnenswert sein, einen Makler zu beauftragen. Auch Vermieter profitieren von den Kenntnissen eines Immobilienprofis. Makler koordinieren Besichtigungstermine, bearbeiten Anfragen von Interessenten und vermarkten eine Immobilie meistens in kürzerer Zeit als der Vermieter es allein könnte. Zudem hält er schwierige Interessenten von der Immobilie fern – er kann vorab feststellen, welcher Mieter solvent ist und bei wem es später einmal eventuell zu Zahlungsschwierigkeiten kommen könnte.

Wenn ein Vermieter einen Makler beauftragt, ist die Provisionshöhe zwar nicht gedeckelt – viele Makler bieten aber inzwischen unterschiedliche Leistungspakete an, sodass Vermieter nur genau die Leistungen bezahlen, die sie auch brauchen. Hinzu kommt: Vermieter, die einen Makler beauftragen und bezahlen, können die Provision komplett beim Finanzamt geltend machen.

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Bestellerprinzip: Diese Tricks sind verboten

Das Bestellerprinzip legt fest, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt – es hat jedoch auch schon Versuche gegeben, das Gesetz zu umgehen. Solche Umgehungsgeschäfte sind jedoch regelmäßig unzulässig. Rechtsexperte Dr. Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt Tipps, welche Bezahlungsvarianten erlaubt sind und mit welchen Ideen sich Makler in die Nesseln setzen können:

1. Vermieter bestellt, Mieter soll trotzdem zahlen

Fallbeispiel: Ein Makler lässt sich vom Vermieter den Auftrag erteilen, dessen Mietwohnung zu vermitteln. Anstatt jedoch mit einem Inserat öffentlich für die Wohnung zu werben, behält er das Angebot für sich und wartet, bis er einen passenden Suchauftrag von einem Mieter erhält. Erteilt ihm ein Mieter den Auftrag, ein Objekt zu suchen, präsentiert ihm der Makler die Wohnung des Vermieters. Im Zuge des Suchauftrags schickt der Makler dann bei erfolgreicher Vermittlung die Provisionsrechnung an den Mieter.

Der Experte rät: „Ein solches Vorgehen ist im Rahmen des Bestellerprinzips nicht zulässig! Damit ein Makler den Suchauftrag eines Mieters bedienen kann, muss er ausschließlich für den Mieter das von ihm gewünschte Objekt suchen. Hier hat aber der Eigentümer vorher schon den Vermittlungsauftrag erteilt.“

2. Versteckte Klauseln machen Mieter zum Besteller

Fallbeispiel: Ein Interessent stößt auf ein Wohnungsinserat, das ihm gefällt. Er meldet sich beim Makler und erhält eine Bestätigung seiner Kontaktanfrage, die im Kleingedruckten den Hinweis enthält, dass der Interessent dem Makler einen Suchauftrag erteilt. Der Makler meldet sich im Anschluss bei dem Suchenden und sagt ihm, dass die Wohnung bereits vergeben sei, er aber ein anderes passendes Objekt in petto habe. Bei erfolgreichem Vertragsabschluss sendet der Makler ebenfalls die Provisionsrechnung an den Interessenten, mit der Begründung, dieser habe ihm einen Suchauftrag erteilt.

Der Experte rät: „Durch versteckte Klauseln und Kleingedrucktes kann grundsätzlich kein rechtswirksamer Suchauftrag entstehen. Ein korrekter Suchauftrag muss in Textform, also als E-Mail oder Brief verfasst werden. Zusätzlich muss darin ausdrücklich die Provisionspflicht vereinbart werden.“

3. Servicegebühren verlangen

Fallbeispiel: Ein Makler lässt sich vom Interessenten die Zusendung des Exposés, den Termin zur Wohnungsbesichtigung oder die Erstellung des Mietvertrags mit einer Servicegebühr bezahlen.

Der Experte rät: „Im Gesetz ist ganz klar geregelt, dass Makler keine anderen Entgelte als ihre Provision verlangen dürfen. Wenn es vorher vereinbart ist, kann sich der Makler zusätzlich tatsächlich nachgewiesene Auslagen wie Telefon-, Porto- oder Fahrtkosten vom Besteller erstatten lassen – mehr jedoch nicht. Das gilt auch im Falle einer gescheiterten Wohnungsvermittlung.“

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Was Makler beim Bestellerprinzip beachten sollten

Nach wie vor lässt das Bestellerprinzip verschiedene Provisionsmodelle zu. Beispielsweise ist es möglich, dass bei einer Immobilienvermittlung sowohl Mieter als auch Vermieter provisionspflichtig werden. Und zwar in dem Fall, dass ein Makler einen Suchauftrag für eine Mietwohnung erhält und dann bei einem anderen Makler ein passendes Objekt findet. Kommt es daraufhin zur Unterzeichnung eines Mietvertrags, können beide Makler jeweils von ihrem Auftraggeber Provision verlangen – es handelt sich um ein Gemeinschaftsgeschäft.

Zielgruppe Mieter

Durch das Bestellerprinzip haben Makler die Chance, sich stärker auf eine bestimmte Zielgruppe zu spezialisieren. Das kann einerseits der Mieter sein – Makler, die als reine Suchmakler arbeiten, nehmen in diesem Fall nur Aufträge von Mietinteressenten an, haben selbst aber keinerlei Mietwohnungen im Angebot. Sie können dann bei Wohnungsunternehmen oder Hausverwaltern gezielt nach Mietwohnungen für ihre Interessenten suchen.

Zielgruppe Eigentümer

Wer als Makler dagegen darauf setzen möchte, seine Provision hauptsächlich vom Vermieter zu bekommen, muss sich als Zielgruppe auf Wohnungseigentümer spezialisieren. Dabei sind beispielsweise verschiedene Komplettpakete denkbar, die Leistungen wie die Beschaffung fehlender Unterlagen enthalten – beispielsweise den Energieausweis. Ebenfalls möglich ist zum Beispiel eine Neuvermietungsgarantie: Kündigt ein vermittelter Mieter innerhalb einer bestimmten Zeit, sucht der Makler kostenlos einen neuen.

Wichtig dabei ist vor allem, dass der Vermieter den Nutzen eines guten Maklers erkennt. Makler sollten ihre Leistungen daher detailliert beschreiben und transparent machen, welche Leistungen sie erbringen.

Achtung

Vorsicht Bußgeld!

Wer das Bestellerprinzip missachtet und vom Mieter eine Provision verlangt, obwohl dieser nicht der Auftraggeber ist, riskiert ein Bußgeld in einer Höhe bis zu 25.000 Euro.

Markus Grundmann12.09.2016

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Vorschau Factsheet Bestellerprinzip, Grafik: immowelt.de

Das Factsheet zum Bestellerprinzip kann hier auch als PDF heruntergeladen werden.