Maklerprovision: Fallen vermeiden

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Makler haben für Nachweis und Vermittlung einer Immobilie Anspruch auf eine Provision. Doch es gibt Fallstricke, die dazu führen können, dass der Anspruch auf die Maklerprovision verloren geht. Tipps, wie sich solche Fehler vermeiden lassen.

Maklerprovision, Kunden, Foto: ldprod/fotolia.com
Makler haben Anspruch auf Maklerprovision. Allerdings sollten sie einige Fehler vermeiden, um nicht den Anspruch auf Provision zu verlieren. Foto: ldprod/fotolia.com

Es geht oft um viele Tausend Euro. Die Provision ist in der Regel die einzige Einnahmequelle von Maklern. Doch wer Fehler begeht, kann seinen Anspruch auf Maklerprovision verwirken. Das muss nicht sein. So lassen sich gefährliche Fehler vermeiden:

Angaben zur Provision im Maklervertrag nicht vergessen

Seit Einführung des Bestellerprinzips hat der Makler bei Vermietungen nur dann Anspruch auf eine Provision vom Mieter, wenn er vom Wohnungssuchenden beauftragt wurde und exklusiv für diesen die Wohnung sucht und findet. Dabei muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden: Aus ihm muss hervorgehen, dass der Makler eine Provision verlangen wird und in welcher Höhe sie fällig wird. Zulässig sind maximal zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer, sofern der Maklerkunde der Mieter ist. Ist der Vermieter der Besteller, kann die Provision im Prinzip frei verhandelt werden. Fehlen diese Angaben zur Provision im Vertrag, wird diese auch nicht fällig.

Bei Maklerverträgen, die den Verkauf einer Immobilie betreffen, ist die Text- oder Schriftform nicht zwingend erforderlich. Es reicht der konkludente Wille der Vertragsparteien. Dennoch ist ein schriftlich gefasster Vertrag empfehlenswert. Denn auch hier gilt: Eine Provision gibt es nur, wenn sie vereinbart wurde. Ein späterer Verweis darauf, dass Provisionsforderungen üblich sind, reicht nicht aus.

Fehlende Widerrufsbelehrung

Eine fehlende Widerrufsbelehrung kann die Provision kosten. Bei Wohnmietobjekten ist es seit der Einführung des Bestellerprinzips zwar nicht mehr notwendig, einen Mieter über sein Widerrufsrecht zu informieren. Ist allerdings der Vermieter Auftraggeber, und diesem wird der Maklervertrag zum Beispiel via E-Mail oder Fax zugesandt, gilt das Fernabsatzgesetz: Der Vermieter muss über sein 14-tägiges Widerrufsrecht informiert werden.

Bei Kaufimmobilien gibt es kein Bestellerprinzip. Hier gilt: Sobald vertragliche Vereinbarungen unter das Fernabsatzgesetz fallen, ist weiterhin eine Widerrufserklärung erforderlich, um den Provisionsanspruch zu sichern. Das bedeutet: Wird der Maklervertrag zum Beispiel in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen, ist keine Widerrufsbelehrung nötig. Sobald aber zumindest Teile des Vertrags über elektronische Medien geschlossen werden – also Telefon, E-Mail, Fax oder Online-Anfrage – ist eine Widerrufsbelehrung notwendig.

Ein Problem: Ein Maklerkunde kann theoretisch nach Abschluss des Geschäfts, sollte dann die Widerrufsfrist noch laufen, den Maklervertrag widerrufen. Das hätte zur Folge, dass für den Makler der Provisionsanspruch entfällt. Zur Absicherung sollte für solche Fälle im Maklervertrag eine Wertersatzklausel vereinbart werden. Sie besagt, dass der Makler in diesen Fällen anstelle der Provision einen Wertersatz für seine Aufwendungen erhält.

Der Makler als Verwalter: Keine Provision

Miete: Ist ein Immobilienprofi gleichzeitig als Verwalter und Makler von Mietwohnungen tätig, hat er laut Wohnungsvermittlungsgesetz grundsätzlich keinen Provisionsanspruch für die Vermittlung der von ihm verwalteten Wohnungen. Ausnahme: Er ist nur als Verwalter der Wohnanlage tätig, nicht jedoch mit der Verwaltung der einzelnen Wohnungen betraut (BGH; Az.: III ZR 299/02). Mit Einführung des Bestellerprinzips ist diese Konstellation allerdings nur noch dann relevant, wenn ein Mietinteressent den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt und dieser ausgerechnet in dem von ihm verwalteten Anwesen fündig wird – eine eher fernliegende Konstellation.

Verkauf: Anders sieht es beim Verkauf von Immobilien aus. Dann kann der Makler auch dann eine Provision verlangen, wenn er gleichzeitig Verwalter ist (BGH; Az.: III ZR 387/04).

Provision zu hoch

Zwar gibt es bei Kaufimmobilien keine gesetzlichen Regelungen zur Provisionshöhe. Allerdings haben sich ortsübliche Sätze etabliert, die eine Orientierung bieten können. Von solchen ortsüblichen Sätzen wird bisweilen bei besonders günstigen oder schwer zu vermarktenden Immobilien abgewichen – was auch grundsätzlich möglich ist. Völlig überzogene Provisionsforderungen können aber nach hinten losgehen.

In einem vor dem Oberlandesgericht Frankfurt (Az.: 18 U 59/07) verhandelten Fall musste ein Makler eine schwere Schlappe einstecken: Er vermittelte die kleine Frühstückspension einer in Immobilienangelegenheiten unerfahrenen Dame. Laut Maklervertrag sollten ihm gut 13.000 Euro plus zwölf Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer zustehen. Die Richter befanden, dass eine solch exorbitant hohe Provisionsforderung sittenwidrig sei. Die Folge: Der gesamte Maklervertrag war nichtig. Die Dame bekam das bereits gezahlte Geld zurück.

Übrigens: Bei Vermietungen ist die Provision generell auf zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt – und kann auch nur dann verlangt werden, wenn der Mieter den Makler explizit und exklusiv mit der Wohnungssuche beauftragt hatte. Verlangt ein Makler hingegen eine Provision für die Vermittlung einer Mietimmobilie aus seinem Bestand, hat er seit der Einführung des Bestellerprinzips generell keinen Provisionsanspruch mehr.

Falsche Angaben zum Objekt

Grundsätzlich kann ein Makler Angaben zum Objekt, die er vom Verkäufer erhält, ungeprüft den Kaufinteressenten weitergeben – für falsche Informationen haftet er in solchen Fällen nicht (BGH; Az.: III ZR 146/06). Ausnahme: Es ist für ihn offensichtlich, dass die Angaben des Verkäufers falsch sind. Dann muss er den Kaufinteressenten darauf hinweisen.

Außerdem darf ein Makler nichts dazu erfinden oder beschönigen. Das musste zum Beispiel ein Makler erfahren, der beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses höhere als die tatsächlichen Mieteinnahmen angab. Er hatte dem Käufer mitgeteilt, die Immobilie erwirtschafte eine jährliche Nettomiete von rund 30.000 Euro. Tatsächlich waren es nur rund 25.000 Euro. Als der Käufer dies nach dem Erwerb erfuhr, weigerte er sich, den Maklerlohn zu zahlen. Zu Recht, wie das Landgericht Berlin entschied (Az.: 5 O 430/10). Zwar billigten die Richter gewisse Abweichungen bei den Angaben von bis zu zehn Prozent zu. Im verhandelten Fall war diese Toleranz jedoch deutlich überschritten. Der Käufer musste also keinen Maklerlohn zahlen.

Grundsätzlich gilt also: Der Makler muss die ihm verfügbaren kaufentscheidenden Informationen nach bestem Wissen und Gewissen wahrheitsgemäß weitergeben. Zwar ist eine Doppeltätigkeit des Maklers für beide Parteien erlaubt – allerdings nur dann, wenn er unparteiisch ist. Wenn er aber „dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist“ (§ 654 BGB) etwa, indem er einer Vertragspartei wesentliche Informationen vorenthält oder verfälscht mitteilt, ist der Anspruch auf Maklerlohn verwirkt. Im schlimmsten Fall droht nicht nur der Verlust der Provision, sondern unter Umständen auch noch Schadensersatz.


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6 Kommentare

Renate Mayrhofer am 16.08.2018 20:37

Ein Verkaufsauftrag für ein Grundstück war abgelaufen. Der Makler fand in der vereinbarten Vertragslaufzeit keinen Käufer. Beim Auftrag erwähnte der Makler, dass er außer der Provision von 3,57 % aus der Kufsumme, die er vom Käufer erhält auch noch eine Extra-Provision vom Verkäufer verlangt. Als ich dies nicht akzeptierte, versicherte er, dass er auch diese Provision letztendlich vom Käufer verlangt, indem er sie auf die Kaufsumme daraufschlägt. Der Vertriebsauftrag war abgelaufen. Wochen später rief er an und sagte, er hätte nun einen Interessenten, der bereit wäre eine höhere Summe zu bezahlen, nannte die Summe und fragte, ob er unter diesen Umständen das Grundstück doch noch verkaufen dürfte, er nannte die höhere Kaufsumme, die ich erhalten sollte und zwar ohne Abzug. Von einer Obendrauf-Provision war nicht mehr die Rede. Nach dem Notartermin aber schickte er eine Rechnung und besteht nun auf eine Extra-Provision von mir, der Verkäuferin.

In dem Vertrag, der abgelaufen war, stand auf der zweiten Seite, dass der Makler auch nach Ablauf des Auftrages bei Verkauf Anspruch auf diese Extra-Provision hätte, er betonte aber mehrmals bei den Verhandlungen und dem Vertriebsauftrag, er verlange diese dann ebenfalls vom Käufer und mir würden so keine Kosten entstehen. Ich fühle mich nun betrogen. Es handelt sich um eine hohe Extra-Provision von 18.000 € netto. Wie soll ich mich verhalten? Wie kann einerseits mit festem Datum ein Vertrag zu Ende sein und dann aber doch wieder weiter bestehen. Wenn ich als Verkäufer nun 20.000 € von der Verkaufssumme an den Makler zahlen muss, habe ich nicht mehr den Verkaufspreis erzielt, der mir vom Makler versprochen wurde. Ich hätte ihm nie mein Grundstück ohne schriftlichen neuen Vertrag verkaufen lassen dürfen, denn von seinen mündlichen Zusagen, nämlich dass mir keine Provisionskosten entstehen, weiss er jetzt wohl nichts mehr.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.08.2018 08:59

Sehr geehrte Frau Mayrhofer,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Wirksamkeit solcher vertraglicher Vereinbarungen können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Bevor Sie weitere Schritte unternehmen, würden wir Ihnen daher empfehlen, sich eine solche Beratung zu holen. Diese erhalten Sie beispielsweise von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder von einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lilian korytkowski am 22.03.2018 01:58

Ich vermiete möblierte .Habe seit der Änderung nur Ärger mit der Makler-Vereinigung

Sie nimmt 15 Monate 35 % Provision zuzügl MWST. Diesen Betrag hat sie trotz starker Proteste bis zum Okt. 2017 von der Gesamtmiete incl aller Nebenkosten wie Heizung, Wasser und allen anderem, genommen . Geblieben ist jetzt trotzdem nach Abzug der Nebenkosten 35 % zugl MWST für 15 Monate. EineRückzahlung aus der falschberechneten Provisionsberechnung lehnt die Homcompanie strickt ab. Ist das Rechtens. Klare Richtlinien für möbl, Wohnen kann ich niergends finden

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.03.2018 09:45

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das Wohnungsvermittlungsgesetz schreibt zur Provisionshöhe lediglich vor, dass das Entgelt des Maklers in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angegeben werden muss. Keine Provision steht dem Makler zu, wenn er gleichzeitig als Verwalter auftritt. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre Situation aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten und raten daher zum Gespräch mit einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Katrin P. Baar - Excellence Immobilien am 09.02.2018 17:18

HIer entsteht der Eindruck, dass jemand sich etwas zusammen gelesen hat und damit Profis belehren möchte. "Konkludenter Wille"? Doch wohl eher konkludentes Handeln!

auf Kommentar antworten

oblatten444 am 02.02.2018 17:15

kommt eine kaufabsicht mit einem preis zustande,der makler ruft danach an und teilt

dem kaufinteressenten mit dieser kunde zahlt aber mehr?ist das so üblich?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.02.2018 09:26

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

solange eine Immobilie noch nicht verkauft ist, kann über den Preis noch verhandelt werden. Diese Verhandlungen können sich dabei je nach Verkäufer und je nach Makler unterschiedlich gestalten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nowak Immobilien AG am 07.04.2017 12:08

Leider stimmt hier einiges nicht: Zitat: "Seit Einführung des Bestellerprinzips hat der Makler bei Vermietungen nur dann Anspruch auf eine Provision vom Mieter, wenn er vom Wohnungssuchenden beauftragt wurde und exklusiv für diesen die Wohnung sucht und findet." Das ist nur theoretisch, weil es praktisch für den Makler nicht durchführbar ist, weil jeder neue akquirierte "sofort verbrannt" ist.

Zitat: "

auf Kommentar antworten

DavidS97 am 30.10.2016 18:53

Makler gehn leider auch leer aus wenn ein Vorkaufsrecht wahr genommen wird oder das Grundstückverkehrsgesetz ( GrdstVG ) angewandt wird , also es über Dritte geht .

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info@danneberg-immobilien.de am 09.02.2018 11:59

Stimmt so nicht! Sowohl bei Vorkaufsrecht als auch bei Eintritt gemäß Grundstücksverkehrgesetz tritt der Berechtigte (der Endkäufer) in einen bereits bedingt bestehenden Vertrag ein. Dieser Vertrag muss mit allen seinen Bestandteilen vom Berechtigten übernommen werden. Wenn also im Kaufvertrag ein echter Vertrag zugunsten Dritter, nämlich der Maklervertrag schriftlich vereinbart wurde, bekommt der Makler seine hier vereinbarte Provision. Gute Geschäfte wünscht miettreff.gmbh


Horst Girmann am 07.04.2017 12:27

Stimmt bedingt. Den "richtigen Riecher" für das drohende Ungemach vorausgesetzt, lässt sich mit Einverständnis der Parteien eine wirksame Maklerklausel als echter Vertrag zugunsten Dritter einbauen. Einziger Nachteil: Da ein Unternehmer involviert ist, 14 Tage Vorlagefrist.

Der Vorkaufsberechtigte muss auch in diesen Teil eintreten.