Tipps für Mieter

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Von der Suche nach der richtigen Wohnung über den Mietvertrag bis hin zur Betriebskostenabrechnung – Mieter müssen einiges beachten. Welche Rechte und Pflichten sie haben, erfahren Mieter hier.

Nachwuchs, ein neuer Job in einer anderen Stadt oder die erste eigene Wohnung nach Hotel Mama – für einen Umzug kann es viele Gründe geben.

Und so verschieden die Gründe sind, so unterschiedlich sind auch die Ansprüche an ein neues Heim. Wie viele Zimmer und wie viel Platz Mieter brauchen, sollten sie sich vor der eigentlichen Wohnungssuche genau überlegen. Doch auch andere Aspekte wie etwa die Lage, die Größe und die Frage, ob man sich die Wunschwohnung überhaupt leisten kann, spielen dabei eine Rolle. Hier wird Schritt für Schritt erklärt, wie Mieter die optimale Wohnung für sich finden. Außerdem gibt es Rechtstipps für die zentralen Fragen rund um Mietvertrag, Kaution, Schönheitsreparaturen – und Streit mit dem Vermieter.

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Wohnungssuche leicht gemacht: So finden Mieter die passende Wohnung

Braucht es viel Stauraum für die große Plattensammlung oder muss in der neuen Wohnung auch das geliebte Klavier Platz finden? Natürlich soll die Wohnung auch den persönlichen Komfort-Vorstellungen entsprechen. Wenn sie beispielsweise einen Balkon haben soll, können Mieter dies bei der Wohnungssuche auf immowelt.de direkt angeben.

Die erste eigene Wohnung ist für die meisten etwas ganz Besonderes. Doch nicht nur Jüngere müssen bei der Wohnungsbesichtigung Makler oder Vermieter von sich überzeugen. Gerade in Städten bildet sich vor so mancher angebotenen Mietwohnung eine lange Schlange an Interessenten. Gut, wer sich auf den Termin vorbereitet hat.

Ist aktuell keine passende Wohnung dabei, lohnt sich für Mieter eventuell auch ein kostenfreier Suchauftrag. Wird auf immowelt ein passendes Wohnungsangebot eingestellt, erhalten Mieter eine E-Mail und können sich direkt beim Vermieter oder Makler bewerben.

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Wer sich einen Großteil der Sucharbeit sparen will, kann auch gleich auf einen Makler zurückgreifen. Dieser sucht für Mieter eine passende Wohnung. Die Vorteile: Der Makler kennt den Immobilienmarkt, nimmt dem Wohnungssuchenden viel Arbeit ab und kennt sich mit Verträgen und der aktuellen Rechtslage aus.

Wichtig hierbei: Eine Maklerprovision muss der Mieter aufgrund des Bestellerprinzips nur dann zahlen, wenn er den Makler exklusiv mit der Suche beauftragt und die gefundene Wohnung nicht aus dem Bestand des Maklers stammt.

Eine weitere Möglichkeit, eine Wohnung zu finden, ist die Suchanzeige. Denn auch Mieter können bei immowelt inserieren. Sie erreichen so Eigentümer, die gezielt nach Mietern suchen und können dabei etwa die gewünschte Wohnungsgröße, Zimmerzahl und maximale Miethöhe angeben.

Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?

Auf was Mieter bei der Wohnungssuche besonders achten, hängt nicht allein von den Vorstellungen des jeweiligen Mieters ab – sondern auch davon, ob diese realistisch und umsetzbar sind. Eine Faustregel besagt, dass Mieter für die Warmmiete nicht mehr als ein Drittel ihres Gehalts ausgeben sollten. Allerdings gibt es auch innerhalb von Städten teils große Unterschiede bei den Mietpreisen: Manche Viertel sind teurer als andere. Eine Wohnung in Berlin-Mitte kostet bei gleicher Ausstattung in der Regel deutlich mehr als eine in Marzahn-Hellersdorf. Bei immowelt können Mieter gezielt nach Wohnungen in bestimmten Stadtteilen suchen. Einen ersten Inhaltspunkt über aktuelle Preise liefern darüber hinaus die immowelt Preisstatistiken.

Erfolgreiche Wohnungssuche: Zusage & Mietvertrag

Ist eine passende Wohnung gefunden, heißt es zunächst abwarten. Denn natürlich muss auch der Vermieter mit seinem neuen Mieter einverstanden sein. Kommt die Zusage, ist die Freude groß – und dann geht alles ganz schnell. Der Vermieter legt dem Mieter einen Mietvertrag vor. Bisweilen kann es aber vorkommen, dass das neue Mietverhältnis schon sehr bald beginnen soll. Dann sollten Mieter versuchen, sich mit seinem bisherigen Vermieter darauf zu einigen, dass sie schnell einen Nachmieter suchen und vorschlagen dürfen.

Der Mietvertrag kann prinzipiell frei formuliert sein, ist aber in der Regel ein sogenannter Formularmietvertrag. Solche Vordrucke sind beispielsweise bei Eigentümervereinen, aber auch in ganz normalen Schreibwarenläden erhältlich. Teilweise sind sie aber veraltet und enthalten daher unwirksame Klauseln. Wer den Mietvertrag für die neue Wohnung unterschreiben will, sollte sich diesen darum zuerst genau durchlesen, denn er könnte darin durchaus einige ungültige oder für ihn selbst nachteilige Regelungen finden.

Darüber hinaus wird der Vermieter vom Mieter in den meisten Fällen eine Kaution verlangen – für den Fall, dass es nach dem Auszug des Mieters in der Wohnung etwas zu beanstanden gibt. Diese darf maximal drei Monatskaltmieten betragen.

Mehr Informationen zu Mietvertrag & Kaution finden Sie hier

Mieteralltag: Wissenswertes zum Mietrecht

Endlich, der Umzug ist geschafft, die Wohnung ist behaglich eingerichtet. Jetzt gilt es vor allem, Bürokratisches zu regeln. Versicherungen, Banken, eventuelle Zeitschriften-Abonnements – all das muss auf die neue Adresse umgestellt werden. Am wichtigsten ist es jedoch, sich innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldebehörde umzumelden. Versäumt der Mieter dies, können Bußgelder fällig werden. Zudem wird dafür eine Bescheinigung des Vermieters benötigt – die sogenannte Wohnungsgeberbestätigung.

Handelt es sich bei der neuen Wohnung um eine Zweitwohnung, so muss diese auch als solche beim Bürgeramt der jeweiligen Gemeinde angemeldet werden; oft fällt dann auch noch eine Zweitwohnsitzsteuer an.

Aber auch im laufenden Mietverhältnis stellen sich Mietern viele Fragen – etwa, wenn es um die Nebenkosten geht. Denn neben der Hauptmiete zahlen Mieter auch Kosten für die Heizung und unter Umständen die Reinigung des Treppenhauses und die Kosten für fließendes Wasser sowie weitere Positionen. Doch nicht alle Kosten dürfen auch tatsächlich über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Und auch die Miethöhe selbst darf der Vermieter nicht immer gänzlich frei bestimmen. Denn in vielen Gebieten Deutschlands gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Diese besagt, dass die Miete bei Neuvermietung einer Wohnung in der Regel nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Zudem darf der Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis die Miete nicht nach Belieben erhöhen, sondern nur aus Gründen wie der Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierung. So prüfen Mieter, ob eine Mieterhöhung zulässig ist.

Ein Sonderfall: Wenn der Mieter einen sogenannten Staffelmietvertrag unterschreibt, dann ist schon im Vorfeld festgelegt, wann und in welcher Höhe künftige Mieterhöhungen stattfinden . Mieterhöhungen außer dieser Reihe sind dann aber für den Zeitraum der Staffelvereinbarung nicht zulässig.

Wissenswertes zur Mietpreisbremse, Miethöhe & Mieterhöhung finden Sie hier

Ärger mit der Wohnung oder dem Vermieter: Was tun?

Im laufenden Mietverhältnis kann es immer wieder zu Ärger kommen. Schäden in der Wohnung und dann auch noch ein unkooperativer Vermieter können das Leben als Mieter ziemlich schwer machen. Vieles muss ein Mieter jedoch nicht einfach so hinnehmen, etwa eine defekte Heizung. Tritt ein solcher Schaden auf, sollten Mieter diesen umgehend dem Vermieter melden und die Beseitigung des Mangels fordern. Manche Mängel, etwa Lärm, rechtfertigen auch eine Mietminderung.

Als Mieter kann man aber auch selbst dazu beitragen, dass es erst gar nicht zum Streit kommt. So ist es ratsam, sich an die Regelungen in der Hausordnung und zum Beispiel die Ruhezeiten zu halten, um andere Mitbewohner nicht zu belästigen. Auch etwaige Regelungen zur Treppenhausreinigung oder zu Schnee räumen im Winter sollten beachtet werden, um Streitigkeiten zu vermeiden. Doch manche Regelungen in Hausordnungen können auch zu weit gehen: So kann der Vermieter seinen Mietern nicht vorschreiben, wann sie zum Beispiel duschen dürfen und wann nicht.

Bisweilen kommt es auch zu Streit, wenn es um die Frage der Gartenmitbenutzung geht. Oft ist in Mehrfamilienhäusern die Nutzung nicht eindeutig geregelt. Häufiger Streitpunkt ist etwa auch, wer für die Gartenpflege zuständig ist.

Unabhängig vom Grund: Wenn es Stress mit dem Vermieter gibt, sollten Mieter stets zügig handeln; insbesondere dann, wenn sie Ansprüche gegen ihn geltend machen wollen, gilt es, die Verjährungsfristen zu beachten.

Neuer Job, neue Liebe, neue Wohnung: Kündigung und Wohnungswechsel

Sowohl sich ein Mieter in seiner Wohnung fühlen mag: Lebensumstände können sich schnell ändern und ein Umzug kann auch aus unvorhergesehenen Gründen nötig werden. Doch ob es nun ein neuer Job, ein neuer Lebenspartner oder eine Scheidung ist: Wer umziehen will, muss zunächst den alten Mietvertrag kündigen. Dabei gilt es sowohl gewisse formelle Bestimmungen als auch bestimmte Fristen einzuhalten.

Ist die Kündigung erfolgreich beim Vermieter eingegangen, steht nach Ablauf der Kündigungsfrist der Auszug an. Dabei verlangen Vermieter in vielen Fällen sogenannte Schönheitsreparaturen. Das bedeutet: Der Mieter soll die Wohnung noch vor Ende des Mietverhältnisses streichen. Wirklich wirksam sind solche Klauseln in Mietverträgen aber nur unter bestimmten Umständen.

Am Ende eines Mietverhältnisses findet in der Regel die sogenannte Wohnungsübergabe statt. Dabei geht der Mieter gemeinsam mit dem Vermieter durch die Wohnung und prüft, ob es irgendwo Schäden gibt, die über die übliche Abnutzung hinausgehen. Zudem werden darin die Zählerstände von Gas und Wasser notiert.

Am Ende eines Mietverhältnisses findet in der Regel die sogenannte Wohnungsübergabe statt. Dabei geht der Mieter gemeinsam mit dem Vermieter durch die Wohnung und prüft, ob es irgendwo Schäden gibt, die über die übliche Abnutzung hinausgehen. Zudem werden darin die Zählerstände von Gas und Wasser notiert.

In manchen Fällen will der neue Mieter bestimmte Gegenstände in der Wohnung lassen, etwa seine Einbauküche. Oft findet sich dafür mit dem Nachmieter ein Abnehmer, der bereits ist, eine Ablöse zu zahlen. Diese sollte einem realistischen Wert entsprechen – den der Mieter mit bestimmten Berechnungsmethoden für die Ablöse ermitteln kann.

Der Umzug – vielleicht sogar ins Eigenheim

Nach der erfolgreichen Wohnungsübergabe geht es an den Umzug – dabei gibt es viel zu organisieren. Zunächst muss der Mieter entscheiden, ob er seinen Umzug selbst organisieren oder ein Umzugsunternehmen beauftragen will. Dabei mag ein Umzug mit Freunden zwar günstiger sein, er birgt aber auch gewisse Risiken – denn wenn etwas zu Bruch geht, haftet ein privater Helfer nur dann, wenn zuvor ein entsprechender Vertrag aufgesetzt wird.

Umzugsunternehmen bieten dagegen einen Komplettservice, vom Packen der Kartons bis hin zum Aufstellen der Möbel in der neuen Wohnung. Dies nimmt dem Mieter nicht nur den organisatorischen Stress eines Umzugs ab – auch falls  etwas kaputt geht, steht der Mieter besser da. Denn in der Regel haftet ein Umzugsunternehmen in einem solchen Fall.

Weitere Informationen zu Umzug und Immobilienkauf finden Sie hier

Gerade wenn die finanzielle Basis stabil ist, der Job sicher und wenn sich Nachwuchs ankündigt, überlegen sich viele Mieter, ob es nicht sinnvoller wäre, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, anstatt wieder zu mieten.

Mit unserem kostenlosen Mieten-oder-Kaufen-Rechner können Sie ganz einfach selbst herausfinden, ob sich der Immobilienkauf für Sie lohnt.

Ob zur Miete oder zum Kauf – wer aus einer Wohnung auszieht, begibt sich meist wieder auf Wohnungssuche. Am Ende beginnt das Spiel also von neuem.

Frank Kemter

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