Wer zahlt den Makler? Endlich Klarheit bei der Maklerprovision

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Wer für die Suche nach einer Wohnung oder einer Immobilie einen Makler beauftragt, spart sich dadurch oft viel Zeit – Vermieter und Hausverkäufer zudem einiges an bürokratischem Aufwand. Der Service hat jedoch seinen Preis: Wer wie viel zahlt, klärt dieser Beitrag.

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Muss ich den Makler zahlen? Bei einer Mietwohnung entrichtet immer der Auftraggeber die Maklerprovision – beim Hauskauf kommt’s auf die individuelle Vereinbarung an. Foto: VadimGuzhva / fotolia.com

Makler können ihren Kunden viel Arbeit abnehmen – das kostet jedoch. Viele Immobiliensuchende und -bietende fragen sich dabei, wie hoch die Maklerprovision überhaupt sein darf und wer sie zahlen muss. Dabei gibt es bei der Maklerprovision feste Regeln und Richtlinien, die sich danach richten, ob es sich bei dem Auftrag an den Makler um eine Mietwohnung oder ein Kaufobjekt handelt. Generell gilt: Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn der Makler den Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat – bevor also kein Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben ist, muss niemand zahlen.

Maklerprovision bei Mietwohnungen

Für die Vermietung von Wohnraum gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, muss er ihn auch bezahlen. Reagiert ein Mieter auf ein Angebot des Maklers, so muss er diesem dafür nichts zahlen. Dann darf der Vermieter die Maklercourtage auch nicht hinterher vom Mieter zurückfordern, oder anderweitig auf ihn umlegen.

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Maklerprovision durch überhöhte Ablösezahlungen vom Mieter zurückholen – geht das?

Manche Mieter fürchten, dass Vermieter sich die Maklerprovision durch überhöhte Ablösezahlungen, zum Beispiel für eine alte Einbauküche, von ihnen zurückholen. Doch so einfach geht das nicht: Das Wohnraumvermittlungsgesetz legt fest, dass „Entgeltvereinbarungen“ unwirksam sind, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen. Die Rechtsprechung nimmt ein krasses Missverhältnis an, wenn die Ablöse mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert des Einrichtungsgegenstandes liegt.

Wann Vermieter oder Mieter einen Maklervertrag abschließen, ist ebenfalls genau geregelt: Eine mündliche oder telefonische Anfrage reicht nicht aus, der Vertrag an den Makler bedarf der Textform (§ 126 BGB). Das kann recht formlos sein – als Brief, E-Mail, SMS oder Fax. 

Provisionshöhe: Für Mieter gibt es klare Grenzen

Die maximale Höhe der Provision ist für den Mieter klar begrenzt: Laut Wohnraumvermittlungsgesetz darf sie nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Berlin, Friedrich Wilhelm Lohmann ergänzt: „Wenn hingegen der Vermieter den Auftrag gibt, ist die Provisionshöhe prinzipiell frei verhandelbar“ Der Mieter zahlt in diesem Fall nichts.

Info

Makler gezahlt, aber nicht bestellt? Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip: Wer ab diesem Zeitpunkt zu Unrecht eine Maklerprovision gezahlt hat, hat drei Jahre Zeit, die Provision wieder zurückfordern.

Maklerprovision bei Immobilienverkauf und Gewerbeimmobilien

Hauskauf, Maklerprovision, Foto: iStock / andresr
Beim Hauskauf gilt: Auch durch schlüssiges Verhalten kann ein Interessent zum Zahlen der Maklerprovision verpflichtet werden, sobald ein Kaufvertrag zustande kommt. Foto: iStock / andresr

Beim Immobilienkauf und –verkauf sowie der Vermietung von Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht: Wer den Makler zahlt, richtet sich laut Lohmann nach der individuellen Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber. Der Auftraggeber – je nach Situation Immobiliensuchender oder Verkäufer – handelt mit dem Makler die Provisionshöhe aus und legt fest, wie diese nach Abschluss des Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden soll. Die Verteilung der Provision unterscheidet sich dabei je nach Bundesland: In manchen Ländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühr, in anderen trägt der Käufer die Kosten alleine.

Provisionshöhe: Beim Verkauf wie regional üblich, aber nicht in Stein gemeißelt

Wie hoch die Maklerprovision sein darf, ist gesetzlich nicht genau festgelegt. Beim Immobilienverkauf gilt jedoch der Rahmen des Üblichen: Meist wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der je nach Bundesland und Region zwischen drei und sieben Prozent liegt, zuzüglich Mehrwertsteuer. An diesem vor Ort üblichen Prozentanteil sollte sich die Höhe der Maklerprovision auch orientieren. So urteilte der Bundesgerichtshof, dass die Provision nicht rund 11,5 Prozent des Kaufpreises betragen darf, wenn in der Region sieben Prozent gängig sind (BGH, Az.: I ZR 5/15).

Der Rechtsexperte Lohmann erklärt zudem: „Vor Abschluss des Kaufvertrages kann die Provisionshöhe nachverhandelt werden.“ So können Käufer und Verkäufer mit dem Makler nochmals über die Provisionshöhe reden, oder die Kosten untereinander anders verteilen. Nach Abschluss des Kaufvertrages sei dies jedoch nicht mehr möglich, so Lohmann.

Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelbar. Hier ist maßgeblich, was individuell vereinbart wurde. Darum sollten die Parteien möglichst jegliche Unklarheiten darüber, ob und wer die Provision zahlt, vor Abschluss des Mietvertrages beseitigen.

Ein Maklervertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen

Ein Vertrag mit dem Makler muss nicht immer schriftlich zustande kommen – Käufer oder Verkäufer und Makler können ihn auch stillschweigend miteinander vereinbaren (§ 653 BGB). Das geschieht dann durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten. Lohmann nennt ein Beispiel: „Der Kaufinteressent erhält vom Makler ein Exposé, in dem steht, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision fällig wird, die Höhe ist angegeben: Wenn der Kaufinteressent dann nicht widerspricht, sondern einen Besichtigungstermin vereinbart, zählt das als konkludent – und die Bedingungen sind akzeptiert.“

Kaufinteressenten oder Immobilienverkäufer müssen jedoch nicht prinzipiell davon ausgehen, dass dem Makler eine Provision zusteht – zuerst besteht die Pflicht des Maklers, sie darauf hinzuweisen.  Einige Beispiele aus der Rechtspraxis:

  • In einer Internetanzeige steht direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Verkauf) der Hinweis „Provision: 7,14%“. Hier muss der Kaufinteressent davon ausgehen, dass er eine Provision zahlen muss (BGH, Az.: III ZR 62/11).
  • Ein Kaufinteressent liest ein Zeitungsinserat und kontaktiert den Makler mit dem Wunsch, ihm das Exposé der Immobilie zuzusenden. Darin enthalten ist eine Klausel, wonach bei Vertragsabschluss sechs Prozent des Kaufpreises als Provision fällig werden. Das reicht als Provisionshinweis (BGH, Az.: III ZR 57/06).
  • Ein Kaufinteressent wendet sich an einen Makler, der mit „Angeboten“ für Immobilien wirbt und besichtigt mit diesem eine Immobilie. Das reicht noch nicht für einen schlüssigen Vertragsschluss aus (BGH, Az.: Iva ZR 12/82).

Als Faustregel gilt also: Macht der Makler sein Verlangen nach einer Provision deutlich und der Käufer oder Verkäufer widerspricht nicht, sondern agiert weiter, gilt der Makler als beauftragt.

Vermietung oder Verkauf: Wann die Maklerprovision fällig ist

Mietwohnung, Hauskauf, Provision fällig, Foto: Andrei Korzhyts / fotolia.com
Egal ob Mietwohnung oder Hauskauf: Nur wenn der Makler die Immobilie erfolgreich vermittelt, wird die Provision auch fällig. Foto: Andrei Korzhyts / fotolia.com

Egal wer der Auftraggeber des Maklers ist: Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat – also wenn der Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag unter Dach und Fach ist (§ 652 BGB). Zudem muss die Tätigkeit des Maklers ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages gewesen sein. Rechtsexperte Lohmann erklärt: „Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Kaufinteressent über den Makler von dem Objekt erfährt, oder wenn die Vertragsverhandlungen über den Makler laufen.“ Auch wenn der Makler sein Wissen an den Käufer oder Verkäufer weitergebe, könne dies je nach Situation ausschlaggebend sein. Findet der Auftraggeber jedoch selbst einen Käufer oder ein Haus, einen Mieter oder eine Wohnung, ohne dass der Makler dazu beigetragen hat, muss er ihm dafür keine Provision zahlen.

Aber: Begeht der Makler einen gravierenden Fehler, kann das dazu führen, dass der Auftraggeber ihm keine Provision zahlen muss – trotz erfolgreicher Vermittlung. Das kann zum Beispiel passieren, wenn ein Maklervertrag online in die Wege geleitet wird und der Auftraggeber keine Widerrufsbelehrung erhält.

Link-Tipp

Keine Angaben zur Provision, keine Widerrufsbelehrung, falsche Angaben – wegen welcher Fehler die Maklerprovision hinfällig werden kann, erfahren Sie in diesem Artikel.

Gerade bei Immobiliensuchenden wirft das Widerrufsrecht oft Fragen auf. Diese fünf Fakten zum Widerrufsrecht schaffen Klarheit.

Maklerprovision: Wer zahlt, kann Kosten oft von der Steuer absetzen

Wer einen Makler beauftragt, kann sich die Kosten für die Provision in manchen Fällen zumindest zum Teil vom Fiskus zurückholen. So können Vermieter die Kosten für den Makler, sowie viele weitere Ausgaben rund um die Mietwohnung als einkommensminderndvon der Steuer absetzen. Mieter, die aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen, können die Maklerprovision, Reise- und Transportkosten sowie weitere Ausgaben für den Umzug als Werbungskosten geltend machen.

Auch wenn nicht jeder Auftraggeber Steuern sparen kann, können sie sich zumindest viel Zeit, Stress und Aufwand sparen, den sie sonst mit dem Durchforsten von Anzeigen oder Vereinbaren von Besichtigungsterminen verbringen müssten. Gerade beim Hauskauf kann es sich zudem lohnen, einen Experten an der Seite zu haben, der sich auf dem Immobilienmarkt vor Ort auskennt.


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9 Kommentare

tinbral am 12.08.2017 13:00

Hallo,

ich wollte eine Immobilie direkt vom Eigentümer kaufen.

Er hat sie mir auch zugesagt , wollte eine Finanzierungsbestätiging von der Bank. Er hat mir den Grundbucheintrag gesendet für die Bank und ein Expose.

Die Bank hatte 3... mehr

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Immowelt-Redaktion am 14.08.2017 10:25

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Maklerprovision wird generell nur dann fällig, wenn der Immobilienkauf auch tatsächlich über einen Immobilievermittler zustande kommt. Nachdem Sie direkt den Eigentümer angesprochen... mehr

B am 06.07.2017 14:35

Hallo,

wir vermieten eine Gewerbefläche, die als Expose auf Internet mit Makler war. Wir haben den Makler bezahlt aber unser Vermieter hat ihn bestellt. Wir haben es nicht verstanden warum wir ihn zahlen müssen, der Makler sagte, so... mehr

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Rena am 09.08.2017 05:49

Hallo das gleiche ist mir auch Grade passiert und ich verstehe das auch nicht ich muss nun den marklernen zahlen obwohl ich den nicht beauftragt habe


Immowelt-Redaktion am 09.08.2017 09:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das Bestellerprinzip gilt tatsächlich nur für die Vermittlung von Wohnraum zur Miete. Auf Gewerbeimmobilien ist es nicht anwendbar, weshalb hier nach wie vor frei vereinbart werden kann, wer... mehr

M am 03.07.2017 10:36

Nochmal zur maklerfrage

Ich habe das Haus dann selber nochmal im Internet bei eBay gefunden und mich dann direkt an den Verkäufer gewandt. Habe keine Adresse oder besichtigungstermin bekommen also wurde der Makler für mich nicht tätig.

M... mehr

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