Bestellerprinzip beim Kauf: So funktioniert die geteilte Provision

Wer den Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen: Dieses Prinzip galt bislang nur im Mietrecht, nun soll es in einer abgewandelten Form auch beim Erwerb von Wohneigentum zählen. Das sind die möglichen Folgen für Makler. 

Die Maklerprovision soll beim Kauf einer Wohnimmobilie neu verteilt werden. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde nun bereits vom Bundestag verabschiedet und muss nur noch abschließend im Bundesrat gebilligt sowie im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Termin hierfür ist voraussichtlich der 5. Juni 2020.

Info

Bestellerprinzip ist nicht gleich Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip beim Kauf funktioniert etwas anders als jenes bei der Miete. Während das Prinzip bei der Wohnraummiete hart ist – wer bestellt, der bezahlt – ist es beim Kauf von Wohnimmobilien eher eine Deckelung der Provision, die verhindern soll, dass eine Vertragspartei - in der Regel der Käufer - die gesamten Maklerkosten aufgebürdet bekommt.

Hier finden Sie mehr Informationen zum Bestellerprinzip bei der Miete.

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Foto: iStock.com/monkeybusinessimages

Das bedeutet das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Mit den neu eingeführten Paragrafen 656a bis 656d soll das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert werden. 
Wichtig: Das neue Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Handelt er hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, gilt das Bestellerprinzip beim Kauf nicht und die Provision kann weiterhin auch anderweitig vereinbart werden.

Bestellerprinzip bei einem Auftraggeber

Die Vertragspartei, die den Makler beauftragt hat – in der Regel der Verkäufer –, ist zum Zahlen der Maklerprovision verpflichtet. Sie kann zwar mit der zweiten Vertragspartei vereinbaren, dass diese einen Teil der Kosten übernimmt, jedoch darf sie maximal 50 Prozent der Gesamtprovision auf die Gegenseite überwälzen. Kurz gesagt: wenn eine Person den Makler beauftragt, ist maximal eine 50:50-Teilung erlaubt. Ist übrigens der Käufer alleiniger Auftraggeber des Maklers, zum Beispiel bei einem Suchauftrag, so gilt für ihn ebenfalls die Regel der maximalen 50:50-Teilung, sofern der Verkäufer einen Teil übernehmen soll.

Hinzu kommt, dass der zweite Vertragspartner die Provision erst zahlen muss, wenn er einen Zahlungsnachweis dafür hat, dass die beauftragende Partei ihren Anteil bereits bezahlt hat. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die getroffene Vereinbarung auch tatsächlich umgesetzt wird und nicht die zweite Partei – oft der Käufer – letzten Endes doch die Maklerkosten allein oder zum großen Teil selbst zahlt. Der Nachweis kann formlos vom Auftraggeber oder vom Makler erbracht werden, beispielsweise über einen Kontoauszug oder einen Überweisungsbeleg. Dieser kann in Papierform oder auch elektronisch versendet werden.

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, IVD, Foto: Die Hoffotografen
Dr. Christian Osthus, Justiziar des IVD. Foto: Die Hoffotografen

Bestellerprinzip bei Doppeltätigkeit

Wenn der Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen gleichermaßen für Käufer wie Verkäufer tätig ist, so kann die Courtage nur von beiden Seiten zu gleichen Teilen verlangen – eine exakte 50:50-Teilung ist sogar Pflicht. Laut dem Justiziar des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Dr. Christian Osthus ist in diesem Fall kein Zahlungsnachweis erforderlich. „Die Provisionsansprüche gegenüber Verkäufer und Käufer werden mit Abschluss des Kaufvertrages fällig.“

Maklerverträge über Wohneigentum nur noch in Textform

Maklerverträge für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern dürfen mit Inkrafttreten des Gesetzes nur noch in Textform abgeschlossen werden. Das heißt zum Beispiel per E-Mail, Textnachricht per SMS oder Whats App. Mündlich geschlossene Verträge sind dagegen nicht mehr wirksam.

Praxisbeispiele: Das bedeutet die geteilte Provision für Makler

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Wohneigentum, Praxisbeispiele, Foto: GVS/stock.adobe.com
Beim Kauf von Wohneigentum soll das Bestellerprinzip gelten. An einigen Praxisbeispielen wird deutlich, was das für die Provision heißt. Foto: GVS/stock.adobe.com

Der Makler muss stets auch mit dem Verkäufer eine Provision vereinbaren. 

  • Beispiel: Makler Viktor Vorlage soll für Eigentümer Emil Endersen eine Wohnung verkaufen. Endersen erteilt Vorlage einen Alleinauftrag und verspricht ihm im Erfolgsfall eine Provision von drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Nun meldet sich die Interessentin Katharina Kauf. Nun meldet sich die Interessentin Katharina Kauf und schließt mit ihm ebenfalls einen Maklervertrag für drei Prozent Provision (zzgl. USt.). Insgesamt erhält Vorlage somit eine Gesamtprovision von sechs Prozent (zzgl. USt.).

Will der Beauftragende nachverhandeln, sinkt die Provision.

  • Abwandlung: Emil Endersen will im Erfolgsfall nur 1,5 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer zahlen. Für Vorlage heißt das, er könnte auch vom Käufer maximal 1,5 Prozent verlangen – insgesamt wäre das für ihn unwirtschaftlich, daher lehnt er das Objekt ab.

Der Justiziar des IVD Osthus erklärt: „Die Verkäuferprovision ist gekoppelt an die Käuferprovision, die wiederum durch die Höhe der Verkäuferprovision gedeckelt ist.“ Das Prinzip gleicht also einem – je nach Marktlage mehr oder weniger – flexiblen Deckel.

Wo die Marktlage schlecht ist, kann der Käufer auch deutlich weniger als der Verkäufer zahlen.

  • Beispiel: Endersen erteilt Vorlage einen Alleinauftrag, in dem ihm im Erfolgsfall drei Prozent (zzgl. USt.) Provision vereinbart sind. Vorlage findet nach einigen Besichtigungen und einer längeren Verhandlung endlich einen kaufwilligen Interessen Achim Aufkauf. Der will die Immobilie aber nicht zu einer Provision von drei Prozent (zzgl. USt.) erwerben. Vorlage einigt sich mit ihm auf einen Prozent (zzgl. USt.). Da ein Nachlass auch zugunsten der anderen Partei ist, erhält er von Endersen ebenfalls nur einen Prozent (zzgl. USt.). Unterm Strich erhält er also zwei Prozent (zzgl. USt.).

„Wenn Häuser schlecht verkaufbar sind, kann das heißen, dass der Verkäufer die ganze Provision zahlt“, erklärt Osthus. „Dies können auch sechs Prozent sein, wenn es sich um einen extremen Käufermarkt handelt. Eine einseitige Interessenvertretung ist generell weiterhin möglich.“

Folgen für Makler: Was ändert sich?

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, Foto: noppawan09/stock.adobe.com
Für viele Makler bedeutet das Bestellerprinzip beim Kauf, dass sie neue Wege gehen müssen. Foto: noppawan09/stock.adobe.com

Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf wird nicht ohne Folgen bleiben. Der Rechtsexperte des IVD meint: „Jene Makler, die bisher gegenüber dem Verkäufer mit kostenfreier Arbeit geworben haben, werden Einbußen erleiden.“ Das Geschäftsmodell mit ‚provisionsfrei für den Verkäufer‘ sei dann gescheitert. Das könnte den Wettbewerb unter den Maklern weiter ankurbeln: „Nicht mehr Preis, sondern Leistung ist dann entscheidend“, so Osthus. Der Makler müsse mehr mit dem Verkäufer verhandeln und es setze sich zunehmend der Profi-Makler durch, der seine Leistung am besten verkaufe.

Für die Neuregelung der Verteilung der Maklerprovision spricht laut Osthus aber, dass der Käufer weiterhin als Auftraggeber auftreten kann und die Doppeltätigkeit des Maklers erhalten bleibt. „Das ist ein dickes Plus für den Verbraucherschutz, denn der Makler muss auch den Käufer umfassend beraten und haftet für Falschberatung, was bei einem Bestellerprinzip mit einseitiger Interessenvertretung nicht der Fall gewesen wäre.“

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Kritik am Bestellerprinzip beim Kauf

Der IVD-Justiziar Osthus weist auf mögliche Problemfelder des Gesetzes hin:

Der verpflichtende Zahlungsnachweis, dass der erste Auftraggeber bereits seinen Teil der Provision überwiesen hat, kann für den Makler zur Falle werden. Denn wird der erste Beauftragende insolvent oder stirbt, steht der Makler mit leeren Händen da. „Er trägt das Zahlungsausfallsrisiko.“ Das gelte aber wie bereits erklärt nur für den Fall, in dem es nur einen Auftraggeber gibt und ein Teil der Maklerprovision auf den anderen abgewälzt werden soll.

In dem Gesetzgebungsprozess zum Bestellerprinzip beim Kauf gab es keine neuerliche Diskussion um einen gesetzlichen Sachkundenachweis für Makler. Für Osthus eine verpasste Chance: „Nur so wäre auch sicherzustellen, dass Makler die nötige Qualifikation besitzen, Käufer und Verkäufer angemessen zu beraten und zu unterstützen.“

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, IVD, Foto: Die Hoffotografen
Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. Foto: Die Hoffotografen

Kritik gibt es auch, weil die Diskussion um den Zugang zu Grundeigentum stark auf die Maklerprovision eingeschränkt war und nicht ganzheitlich gedacht wurde.

„Die Fortsetzung des Baukindergeldes, die Einführung eines KfW-Bürgschaftsprogrammes oder die Senkung der Grunderwerbsteuer sind weitere Bausteine, die die Politik endlich angehen muss.“

– Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD

Fazit: Doppeltätigkeit des Maklers bleibt erhalten

Anfang 2019 hatte die damalige Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) einen Gesetzentwurf vorgelegt, der ein hartes Bestellerprinzip beim Kauf von Wohnimmobilien vorsah: Wer den Makler bestellt, zahlt auch die gesamte Provision. Dem gegenüber betrachtet der IVD die nun kommende Teilung der Provision als guten Kompromiss. „Es ist gelungen, von einem harten Bestellerprinzip weg zu kommen, hin zu einer Doppeltätigkeit unter bestimmten Voraussetzungen“, sagt Osthus. Auch sei dieses Modell flexibler, da es die Doppeltätigkeit nicht vorschreibe, sondern nur seine Voraussetzungen regle. Die einseitige Interessenvertretung bleibe weiterhin möglich.

Ausblick: Ab wann gilt das neue Bestellerprinzip beim Kauf?

Wenn das Gesetz wie geplant am 5. Juni 2020 abschließend im Bundesrat beraten wird, wird es nach seiner Ausfertigung im Bundesgesetzblatt verkündet. Daraufhin tritt das Gesetz mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten in Kraft. Laut IVD wird das neue Bestellerprinzip beim Immobilienkauf somit voraussichtlich Mitte, Ende Dezember 2020 gelten.

Isabel Naus

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