Geteilte Maklerprovision: Leitfaden für neue Verträge

Mit dem Provisionssplit verändern sich auch die Verträge, die Immobilienprofis mit ihren Kunden abschließen müssen. Dr. Christian Osthus, Justiziar und stellvertretender Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland IVD, erklärt, wie Makler jetzt vorgehen sollten – Schritt für Schritt.

Wie sollen Makler ihre Verträge mit Verkäufern und Käufern von Immobilien nun abwickeln? – Das ist die drängende Frage, die das „Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern“ mit sich bringt.

Kern des neuen Gesetzes, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat, ist es, dass in Zukunft Verkäufer von Immobilien die Maklerprovision nicht mehr komplett dem Käufer übertragen können, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben. Seit Dezember 2020 muss derjenige, der den Makler zuerst ins Boot geholt hat, mindestens die Hälfte der Provision übernehmen.

Dr. Christian Osthus, Justiziar und stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD, gibt Tipps und erklärt, welche Maßnahmen Makler ergreifen müssen, wenn sie ein Geschäft anbahnen und in welcher Reihenfolge sie an Kunden herantreten müssen. 
 

Schritt 1: Erstkontakt zum Verkäufer und Belehrung über das neue Gesetz

Über den Provisionssplit sollten Makler ihre Kunden so frühzeitig wie möglich informieren – am besten gleich bei der ersten Kontaktaufnahme. 
Explizit sind Kunden betroffen, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkaufen. Für Doppelhaushälften sowie Häuser auf einem Erbbaugrundstück gilt der Provisionssplit ebenso.

Ausgenommen von der neuen Regelung sind Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. „Makler sollten vor allem Verkäufern aus den Bundesländern, in denen der Käufer bislang die Provision allein oder überwiegend gezahlt hat, die Neuregelungen verdeutlichen“, rät Dr. Christian Osthus. Das sind die grundsätzlich Bundesländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen, Hessen und teilweise auch Niedersachsen.

Grundsätzlich übernimmt seit dem 23. Dezember 2020 der Verkäufer, wenn er den Makler mit dem Verkauf seines Objektes beauftragt hat, mindestens 50 Prozent der Provision. „Immobilienmakler sollten dabei vor allem auf die zahlreichen Leistungen und Gründe hinweisen, weshalb sich eine Beauftragung lohnt“, betont Osthus. 

Somit könne der Makler den Mehrwert seiner Arbeit in den Vordergrund stellen – und mögliche Bedenken des Verkäufers zerstreuen, etwa, dass er künftig ohne die Hilfe eines Maklers beim Verkauf mehr einnehme.

Schritt 2: Vertrag aufsetzen

Vertrag mit Verkäufer: nur noch in Textform

Bis zum Stichtag waren auch mündlich geschlossene Maklerverträge noch rechtsgültig. Mit dem neuen Gesetz zur geteilten Maklerprovision bedarf ein Maklervertrag über die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses immer der Textform. Das heißt per:

• E-Mail
• Fax 
• SMS  

Anders als bei der Schriftform (§ 126 Satz 1 BGB) ist hierbei keine Unterschrift nötig. 

In den meisten Fällen wird zunächst zwischen Makler und Verkäufer ein provisionspflichtiger Maklervertrag geschlossen. Durch das neue Gesetz muss darin garantiert sein, dass der Auftraggeber mindestens 50 Prozent der Maklerprovision im Verkaufsfalle übernimmt. Von Provisionsnachlässen müssen künftig immer beide Parteien – Käufer und Verkäufer – profitieren. 

Provisionssplit: Fallstricke in unterschiedlichen Vertragsvarianten

Ein Makler kann in unterschiedlicher Weise für seine Kunden tätig sein. Er kann das Interesse beider Seiten vertreten, oder nur das des Verkäufers oder des Käufers. 

Doppeltätigkeit des Maklers

Will ein Makler für Verkäufer und Käufer gleichermaßen tätig sein, so muss er mit beiden eine sogenannte paritätische Provisionsverteilung vertraglich vereinbaren (§ 656c Abs. 1 BGB). Im Grunde heißt das, dass die Provision gleichmäßig verteilt werden muss.

Zuerst einigt sich der Makler mit dem Eigentümer über eine Provision, beispielsweise 3 Prozent exklusive Umsatzsteuer. 

Nachdem der Makler einen Kaufinteressenten gefunden hat, kann er von ihm maximal dieselbe Provision verlangen. Wenn er mit dem Interessenten aber eine geringere Provision aushandelt, beispielsweise 2,5 Prozent, müsste auch der Verkäufer nur 2,5 Prozent Provision zahlen. 

Damit beim Verkauf keine Zweifel daran aufkommen, ob der Verkäufer womöglich weniger Provision als der Interessent zahlt, rät Osthus Maklern, sich um eine sogenannte deklaratorische Maklerklausel im Notarvertrag zu bemühen. Diese Klausel bestätigt nochmal den Inhalt der Maklerverträge. 

Bei der Doppeltätigkeit zeichnen sich laut Osthus aber auch Interessenskonflikte ab, weil der Vermittlungsmakler aufgrund des beidseitigen Treueverhältnisses weder für den Eigentümer noch für den Interessenten den Kaufpreis verhandeln könne. Aus demselben Grund sind auch Bieterverfahren für einen Doppelmakler eigentlich nicht zulässig. Sein Tipp: „Will der Makler bei Preisverhandlungen mitwirken, sollte er sich dies von beiden Parteien in Textform genehmigen beziehungsweise freizeichnen lassen.“ 

Achtung: Sollte der Makler gegen den Provisionssplit verstoßen, ist sowohl der Maklervertrag mit dem Käufer als auch der Vertrag mit dem Verkäufer unwirksam (§ 656c Abs. 1 BGB). Der Makler bekommt also im schlimmsten Fall gar keine Provision.

Beispiel Provisionsaufteilung bei Doppeltätigkeit: Eine Eigentumswohnung soll 100.000 Euro kosten

Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers

Bei der einseitigen Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers wird der Maler nur für den Verkäufer tätig. Der Makler hat nun zwei Möglichkeiten:

1.    Der Makler kann mit dem Verkäufer die Übernahmen der gesamten oder einen Großteil der Provision vereinbaren.

Gründe hierfür können sein, dass der Verkäufer einen besonders hohen Preis erzielen will oder auch, dass er zusätzlichen Kaufanreiz geben will, da sich das Objekt kaum vermitteln lässt. „Der Vorteil für den Makler liegt darin, dass er nur einen Auftraggeber hat und somit nur dessen Interessen wahren muss“, sagt Osthus. Interessenkollisionen seien ausgeschlossen, das Aushandeln höherer Kaufpreise sei zudem möglich, beispielsweise in Form eines Bieterverfahrens. 

2.    Der Makler kann die Provision auf den Verkäufer und den Käufer aufteilen

Der Käufer zahlt maximal 50 Prozent, betont Osthus. Außerdem muss der Anteil, den der Käufer übernimmt, erst gezahlt werden, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat.

Gemeinschaftsgeschäft

Wenn Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Makler beauftragen, gilt die Teilung der Maklerprovision nicht. Osthus erklärt: „Bei Gemeinschaftsgeschäften verspricht jede Partei ihrem jeweiligen Makler eine Provision.“

Ergo existieren zwei unabhängige Maklerverträge mit unterschiedlichen Maklern und es sei keine Doppeltätigkeit eines Maklers gegeben. Die gemeinschaftlich arbeitenden Makler könnten also unterschiedliche Provisionen von ihrem jeweiligen Kunden verlangen. 

Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Käufers

Hierbei werden Makler nur für den Käufer tätig. Auch nach Inkrafttreten des Provisionssplit ist das noch möglich. Allerdings ist laut Osthus eine Einschränkung gegeben: Makler können keine alleinige Provision für ein Objekt verlangen, dass sie bereits im Bestand haben, sondern nur für Suchaufträge.

In diesem Fall übernimmt der Käufer die Provision zu 100 Prozent. Der Verkäufer hingegen zahlt in dieser Konstellation keine Provision. 

Osthus warnt Makler vor unlauteren Absprachen mit Verkäufern, die auf eine Umgehung des Provisionssplits abzielen. „Sollte der Interessent herausfinden, dass der Makler das Objekt bereits in seinem Bestand hatte, kann der Makler wegen eines Vermögensdeliktes verurteilt werden und er kann im schlimmsten Fall seine Gewerbeerlaubnis verlieren.“ 

Schritt 3: Kontaktaufnahme Käufer: Maklervertrag und Widerrufsbelehrung

Die meisten Interessenten nehmen per E-Mail mit dem Makler Kontakt auf. Hat der Interessent das Objekt zum Beispiel auf immowelt gefunden, wendet er sich meist mit einem kurzen Schreiben an den Makler und teilt ihm mit, dass er sich für das Objekt und einen Besichtigungstermin interessiert.

Daraufhin müssen Makler die Interessenten über ihre Widerrufsrechte informieren und sich über eine Widerrufsbelehrung absichern. Bei immowelt ist diese bereits als Formular angelegt, das automatisch in der Bestätigungs-E-Mail an den Interessenten eingeblendet wird. So können Makler die automatische Widerrufsbelehrung aktivieren.

Die Software-Lösungen estateSmart, estateOffice und estatePro sind bereits an die neuen Gesetzesänderungen angepasst und alle Nutzer damit versorgt. Mit den Progammen lassen sich Maklervertrag und Widerrufsbelehrung sogar ganz einfach verschicken und vom Interessenten bestätigen.

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Bislang kam ein Maklervertrag mit dem Interessenten bereits durch sogenanntes schlüssiges Handeln zustande. Zum Beispiel durch ein ausdrückliches und eindeutiges Provisionsverlangen seitens des Maklers in der Immobilienanzeige, auf die sich der Interessent meldete.

Mit Inkrafttreten des Provisionssplits reicht dies bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäuser an Verbraucher jedoch nicht mehr aus. Stattdessen muss auch hier, wie für den Verkäufer auch, die Textform erfüllt werden. Sprich: Der Maklervertrag muss zum Beispiel per E-Mail, Textnachricht per SMS oder Instant-Messaging-Dienst zustande kommen und der Interessent sie auch in Textform bestätigen.

Schritt 4: Zahlungsnachweis: Provisionszahlung von Verkäufer und Käufer

Sind sich Immobilienkäufer und -verkäufer einig geworden, kann der Kaufvertrag abgeschlossen und notariell beurkundet werden. Danach ist auch der Provisionsanspruch des Maklers fällig, wenn der Makler für beide tätig geworden ist.

Ist der Makler dagegen nur für einen tätig geworden und hat sich der Käufer verpflichtet, einen Teil der vom Verkäufer geschuldeten Provision zu übernehmen, muss gegenüber dem Käufer zunächst ein Zahlungsnachweis erbracht werden.

Diesen können der Verkäufer oder der Makler formlos erbringen. Erlaubt ist beispielsweise die Vorlage eines Kontoauszuges oder eines Überweisungsbeleges. Bezahlt der Verkäufer die Maklerprovision nicht, etwa, weil er insolvent wird oder die Zahlung aus sonstigen Gründen verweigert, so muss auch der Käufer keine Provision zahlen.