Geteilte Maklerprovision: Leitfaden für neue Verträge

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Mit dem Provisionssplit verändern sich auch die Verträge, die Immobilienprofis mit ihren Kunden abschließen müssen. Dr. Christian Osthus, Justiziar und stellvertretender Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland IVD, erklärt, wie Makler jetzt vorgehen sollten – Schritt für Schritt.

Ein Makler mit einem Terminkalender in der Hand
Der Provisionssplit ist für viele Makler Neuland. Durch die Gesetzesänderungen muss ab 23. Dezember der Besteller mindestens die Hälfte der Provision übernehmen. Foto: stock.adobe.com / Mediteraneo

Wie sollen Makler ihre Verträge mit Verkäufern und Käufern von Immobilien nun abwickeln? – Das ist die drängende Frage, die das „Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern“ mit sich bringt.

Kern des neuen Gesetzes, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat, ist es, dass in Zukunft Verkäufer von Immobilien die Maklerprovision nicht mehr komplett dem Käufer übertragen können, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben. Seit Dezember 2020 muss derjenige, der den Makler zuerst ins Boot geholt hat, mindestens die Hälfte der Provision übernehmen.

Dr. Christian Osthus, Justiziar und stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD, gibt Tipps und erklärt, welche Maßnahmen Makler ergreifen müssen, wenn sie ein Geschäft anbahnen und in welcher Reihenfolge sie an Kunden herantreten müssen. 
 

Schritt 1: Erstkontakt zum Verkäufer und Belehrung über das neue Gesetz

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, IVD, Foto: Die Hoffotografen
Dr. Christian Osthus, Justiziar des IVD. Foto: Die Hoffotografen

Über den Provisionssplit sollten Makler ihre Kunden so frühzeitig wie möglich informieren – am besten gleich bei der ersten Kontaktaufnahme. 
Explizit sind Kunden betroffen, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkaufen. Für Doppelhaushälften sowie Häuser auf einem Erbbaugrundstück gilt der Provisionssplit ebenso.

Ausgenommen von der neuen Regelung sind Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. „Makler sollten vor allem Verkäufern aus den Bundesländern, in denen der Käufer bislang die Provision allein oder überwiegend gezahlt hat, die Neuregelungen verdeutlichen“, rät Dr. Christian Osthus. Das sind die grundsätzlich Bundesländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen, Hessen und teilweise auch Niedersachsen.

Grundsätzlich übernimmt seit dem 23. Dezember 2020 der Verkäufer, wenn er den Makler mit dem Verkauf seines Objektes beauftragt hat, mindestens 50 Prozent der Provision. „Immobilienmakler sollten dabei vor allem auf die zahlreichen Leistungen und Gründe hinweisen, weshalb sich eine Beauftragung lohnt“, betont Osthus. 

Somit könne der Makler den Mehrwert seiner Arbeit in den Vordergrund stellen – und mögliche Bedenken des Verkäufers zerstreuen, etwa, dass er künftig ohne die Hilfe eines Maklers beim Verkauf mehr einnehme.

Schritt 2: Vertrag aufsetzen

Eine junge Frau am Laptop und Dokumenten in der Hand
Welcher Vertrag ist wann der richtige? Mit dem Leitfaden von immowelt können Profis die Übersicht behalten. BartekSzewczyk / istock.com

Vertrag mit Verkäufer: nur noch in Textform

Bis zum Stichtag waren auch mündlich geschlossene Maklerverträge noch rechtsgültig. Mit dem neuen Gesetz zur geteilten Maklerprovision bedarf ein Maklervertrag über die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses immer der Textform. Das heißt per:

  • E-Mail
  • Fax 
  • SMS  

Anders als bei der Schriftform (§ 126 Satz 1 BGB) ist hierbei keine Unterschrift nötig. 

In den meisten Fällen wird zunächst zwischen Makler und Verkäufer ein provisionspflichtiger Maklervertrag geschlossen. Durch das neue Gesetz muss darin garantiert sein, dass der Auftraggeber mindestens 50 Prozent der Maklerprovision im Verkaufsfalle übernimmt. Von Provisionsnachlässen müssen künftig immer beide Parteien – Käufer und Verkäufer – profitieren. 

Provisionssplit: Fallstricke in unterschiedlichen Vertragsvarianten

Ein Makler kann in unterschiedlicher Weise für seine Kunden tätig sein. Er kann das Interesse beider Seiten vertreten, oder nur das des Verkäufers oder des Käufers. 

Doppeltätigkeit des Maklers

Makler, Käufer und Verkäufer lehnen sich gemeinsam an eine Tischkante und lachen.
Tritt ein Makler in Doppeltätigkeit auf, muss der Verkäufer künftig mindestens die Hälfte der Provision zahlen. Das soll die Käufer, oft junge Familien, entlasten. nortonrsx / istock.com

Will ein Makler für Verkäufer und Käufer gleichermaßen tätig sein, so muss er mit beiden eine sogenannte paritätische Provisionsverteilung vertraglich vereinbaren (§ 656c Abs. 1 BGB). Im Grunde heißt das, dass die Provision gleichmäßig verteilt werden muss.

Zuerst einigt sich der Makler mit dem Eigentümer über eine Provision, beispielsweise 3 Prozent exklusive Umsatzsteuer. 

Nachdem der Makler einen Kaufinteressenten gefunden hat, kann er von ihm maximal dieselbe Provision verlangen. Wenn er mit dem Interessenten aber eine geringere Provision aushandelt, beispielsweise 2,5 Prozent, müsste auch der Verkäufer nur 2,5 Prozent Provision zahlen. 

Damit beim Verkauf keine Zweifel daran aufkommen, ob der Verkäufer womöglich weniger Provision als der Interessent zahlt, rät Osthus Maklern, sich um eine sogenannte deklaratorische Maklerklausel im Notarvertrag zu bemühen. Diese Klausel bestätigt nochmal den Inhalt der Maklerverträge. 

Formulierungsvorschlag: deklaratorische Maklerklausel bei Doppeltätigkeit

§ ... Maklerprovision – Dieser Vertrag ist zustande gekommen durch Nachweis des Maklers (Name), der vom Verkäufer und Käufer jeweils beauftragt wurde. Der Käufer hat das Exposé nebst Verbraucherinformationen erhalten. Die vereinbarte und vom Verkäufer und Käufer an den Makler zu zahlende Provision beträgt jeweils ... % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer und ist fällig mit wirksamem Abschluss des Kaufvertrages. 

Bei der Doppeltätigkeit zeichnen sich laut Osthus aber auch Interessenskonflikte ab, weil der Vermittlungsmakler aufgrund des beidseitigen Treueverhältnisses weder für den Eigentümer noch für den Interessenten den Kaufpreis verhandeln könne. Aus demselben Grund sind auch Bieterverfahren für einen Doppelmakler eigentlich nicht zulässig. Sein Tipp: „Will der Makler bei Preisverhandlungen mitwirken, sollte er sich dies von beiden Parteien in Textform genehmigen beziehungsweise freizeichnen lassen.“ 

Achtung: Sollte der Makler gegen den Provisionssplit verstoßen, ist sowohl der Maklervertrag mit dem Käufer als auch der Vertrag mit dem Verkäufer unwirksam (§ 656c Abs. 1 BGB). Der Makler bekommt also im schlimmsten Fall gar keine Provision.

Beispiel Provisionsaufteilung bei Doppeltätigkeit: Eine Eigentumswohnung soll 100.000 Euro kosten

Kaufpreis100.000 Euro
Maklerprovision gesamt: 5,95 % inkl. 19 Prozent Ust.5.950 Euro
Anteil Verkäufer: 2,975 % inkl. 19 Prozent Ust.2.975 Euro
Anteil Käufer: 2,975 % inkl. 19 Prozent Ust.2.975 Euro
Summe Kaufpreis und Maklerprovision für den Käufer102.975 Euro

Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers

Makler, die ausschließlich das Interesse des Verkäufers vertreten, haben mehrere Optionen. milanvirijevic / istock.com

Bei der einseitigen Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers wird der Maler nur für den Verkäufer tätig. Der Makler hat nun zwei Möglichkeiten:

1.    Der Makler kann mit dem Verkäufer die Übernahmen der gesamten oder einen Großteil der Provision vereinbaren.

Gründe hierfür können sein, dass der Verkäufer einen besonders hohen Preis erzielen will oder auch, dass er zusätzlichen Kaufanreiz geben will, da sich das Objekt kaum vermitteln lässt. „Der Vorteil für den Makler liegt darin, dass er nur einen Auftraggeber hat und somit nur dessen Interessen wahren muss“, sagt Osthus. Interessenkollisionen seien ausgeschlossen, das Aushandeln höherer Kaufpreise sei zudem möglich, beispielsweise in Form eines Bieterverfahrens. 

Link-Tipp

So funktioniert das Bieterverfahren.

2.    Der Makler kann die Provision auf den Verkäufer und den Käufer aufteilen

Der Käufer zahlt maximal 50 Prozent, betont Osthus. Außerdem muss der Anteil, den der Käufer übernimmt, erst gezahlt werden, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat.

Grunderwerbsteuer erhöht sich

Wenn der Makler sich für diese Variante entscheidet – also die Provision auf den Verkäufer und den Käufer aufteilt, erhöht sich aber die Grunderwerbsteuer, warnt Osthus. Denn: „Die anteilige Befreiung des Verkäufers von der Provisionsschuld gilt als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetz (§ 9 GrEStG).“ 

Gemeinschaftsgeschäft

Zwei Makler im Austausch
Gemeinschaftsgeschäfte zwischen Maklern haben sich oft bewährt. Doch gibt es nun durch den Provisionssplit Grenzen. mihailomilovanovic / istock.com

Wenn Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Makler beauftragen, gilt die Teilung der Maklerprovision nicht. Osthus erklärt: „Bei Gemeinschaftsgeschäften verspricht jede Partei ihrem jeweiligen Makler eine Provision.“

Ergo existieren zwei unabhängige Maklerverträge mit unterschiedlichen Maklern und es sei keine Doppeltätigkeit eines Maklers gegeben. Die gemeinschaftlich arbeitenden Makler könnten also unterschiedliche Provisionen von ihrem jeweiligen Kunden verlangen. 

Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Käufers

Hierbei werden Makler nur für den Käufer tätig. Auch nach Inkrafttreten des Provisionssplit ist das noch möglich. Allerdings ist laut Osthus eine Einschränkung gegeben: Makler können keine alleinige Provision für ein Objekt verlangen, dass sie bereits im Bestand haben, sondern nur für Suchaufträge.

In diesem Fall übernimmt der Käufer die Provision zu 100 Prozent. Der Verkäufer hingegen zahlt in dieser Konstellation keine Provision. 

Osthus warnt Makler vor unlauteren Absprachen mit Verkäufern, die auf eine Umgehung des Provisionssplits abzielen. „Sollte der Interessent herausfinden, dass der Makler das Objekt bereits in seinem Bestand hatte, kann der Makler wegen eines Vermögensdeliktes verurteilt werden und er kann im schlimmsten Fall seine Gewerbeerlaubnis verlieren.“ 

Achtung: 
Sollte eine reine Innenprovision vereinbart werden ist die Neuregelung bis auf das Textformerfordernis der Verträge hinfällig.

Schritt 3: Kontaktaufnahme Käufer: Maklervertrag und Widerrufsbelehrung

Eine Frau greift nach Briefen in einem Briefkasten
Gültige Verträge bedürfen der Textform. Das bedeutet aber nicht, dass sie per Post übersendet werden müssen. Foto: Image-Source / istock.com

Die meisten Interessenten nehmen per E-Mail mit dem Makler Kontakt auf. Hat der Interessent das Objekt zum Beispiel auf immowelt gefunden, wendet er sich meist mit einem kurzen Schreiben an den Makler und teilt ihm mit, dass er sich für das Objekt und einen Besichtigungstermin interessiert.

Daraufhin müssen Makler die Interessenten über ihre Widerrufsrechte informieren und sich über eine Widerrufsbelehrung absichern. Bei immowelt ist diese bereits als Formular angelegt, das automatisch in der Bestätigungs-E-Mail an den Interessenten eingeblendet wird. So können Makler die automatische Widerrufsbelehrung aktivieren. 

Die Software-Lösungen estateSmartestateOffice und estatePro sind bereits an die neuen Gesetzesänderungen angepasst und alle Nutzer damit versorgt. Mit den Progammen lassen sich Maklervertrag und Widerrufsbelehrung sogar ganz einfach verschicken und vom Interessenten bestätigen.

Info

Bei allen Maklerverträgen, die außerhalb eines Büroraums abgeschlossen werden, müssen Verbraucher über ihr 14-tägiges Widerrufsrecht aufgeklärt werden. Wer dies unterlässt, riskiert seinen Provisionsanspruch. 

Mehr zum Widerrufsrecht.

Bislang kam ein Maklervertrag mit dem Interessenten bereits durch sogenanntes schlüssiges Handeln zustande. Zum Beispiel durch ein ausdrückliches und eindeutiges Provisionsverlangen seitens des Maklers in der Immobilienanzeige, auf die sich der Interessent meldete.

Mit Inkrafttreten des Provisionssplits reicht dies bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäuser an Verbraucher jedoch nicht mehr aus. Stattdessen muss auch hier, wie für den Verkäufer auch, die Textform erfüllt werden. Sprich: Der Maklervertrag muss zum Beispiel per E-Mail, Textnachricht per SMS oder Instant-Messaging-Dienst zustande kommen und der Interessent sie auch in Textform bestätigen.

Formulierungsvorschlag von Dr. Christian Osthus: 

Für unsere Tätigkeit ist vom Käufer bei Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags über die o.g. Immobilie eine Provision von x,xx % zu zahlen. … Damit wir für Sie wegen der oben genannten Immobilie tätig werden können, bitten wir Sie, unsere Beauftragung per E-Mail zu bestätigen. Dies können Sie beispielsweise dadurch erledigen, dass Sie auf diese E-Mail kurz antworten mit: "Bitte werden Sie zu den genannten Konditionen tätig.“ (oder nur kurz mit: Auftrag erteilt).

Schritt 4: Zahlungsnachweis: Provisionszahlung von Verkäufer und Käufer

Sind sich Immobilienkäufer und -verkäufer einig geworden, kann der Kaufvertrag abgeschlossen und notariell beurkundet werden. Danach ist auch der Provisionsanspruch des Maklers fällig, wenn der Makler für beide tätig geworden ist.

Ist der Makler dagegen nur für einen tätig geworden und hat sich der Käufer verpflichtet, einen Teil der vom Verkäufer geschuldeten Provision zu übernehmen, muss gegenüber dem Käufer zunächst ein Zahlungsnachweis erbracht werden.

Diesen können der Verkäufer oder der Makler formlos erbringen. Erlaubt ist beispielsweise die Vorlage eines Kontoauszuges oder eines Überweisungsbeleges. Bezahlt der Verkäufer die Maklerprovision nicht, etwa, weil er insolvent wird oder die Zahlung aus sonstigen Gründen verweigert, so muss auch der Käufer keine Provision zahlen.

Ausnahmen vom Provisionssplit: Je nachdem, wann ein Maklervertrag abgeschlossen wurde und welche Vereinbarungen darin getroffen wurden, sind in der Übergangszeit auch andere Regelungen möglich. Lesen Sie, wann. 

23.12.2020


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17 Kommentare

Andrea am 06.01.2021 12:02

Hallo,

wie verhält es sich, wenn eine Privatperson ein Baugrundstück erwirbt und darauf ein Mehrparteienhaus bauen will. Eine Einheit wird für Eigennutzung behalten, die restlichen Einheiten werden verkauft. Entweder einzeln oder an einen Investor gesamt.

Wie ist die Provisionsteilung bei dem Kauf des Baugrundstücks?

Wie ist die Provisionsteilung bei dem Verkauf der Wohnung a) einzeln oder b gesamt?

Vielen Dank im Voraus für Ihr Bemühen

A.B.

auf Kommentar antworten

TeschImmo324072 am 03.01.2021 16:09

Hallo, die Teilung der Provision ist soweit klar.

Nur kann der VERKÄUFER auf ausdrücklichen Wunsch die komplette Provision übernehmen und im Kehrschluß: kann der KÄUFER auf ausdrücklichen Wunsch die komplette Prov. übernehmen? Oder ist dies gänzlich ausgeschlossen?

Vielen Dank!

MfG

Barbara Tesch

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 05.01.2021 14:47

Hallo TeschImmo324072,

es kann derjenige die volle Provision übernehmen, der den Makler beauftragt hat, außer der Makler ist für beide tätig, dann müssen beide in gleicher Höhe Provision zahlen. Ein Käufer, der den Makler nicht beauftragt hat, darf nach den neuen gesetzlichen Regelungen auch freiwillig nicht die volle Provision übernehmen. Das würde sonst wahrscheinlich dazu führen, dass sich Käufer wieder genötigt fühlen, die volle Provision zahlen zu müssen, weil sie befürchten die Immobilie sonst nicht zu bekommen. Diese Hintertüre wurde vom Gesetzgeber nicht offen gelassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

hom am 30.12.2020 08:34

Guten Morgen,

mich würde interessieren, wie das Thema "neue Provisionsregelung ab 23. Dezember 2020" beim Kauf eines Weingutes, welches nicht mehr als solches genutzt wird, auf dem sich ein Einfamilienwohnhaus mit Weinproduktionshalle befindet, behandelt wird? Die aktuellen Eigentümer zahlen Grundsteuer A.

Gewerbeobjekt mit alte Regelung oder neue Regelung mit Provisionssplitt?

auf Kommentar antworten

TeschImmo324072 am 02.01.2021 15:43

Ich denke, wenn es ein Gewerbobjekt ist und auch bleibt, dann trifft die neue Regelung nicht zu!

Die neue Regelung betriift nur Einfamilienhäuser (ggfls. mit Einliegerwwohnung) und Eigentumswohnungen!

Tina am 29.12.2020 13:25

Hallo,

kann ich einen Maklervertrag kündigen, der noch vor der Gesetzesänderung aufgesetzt wurde mit 0% Provison für den Verkäufer . Der Makler hat nicht auf das kommende neue Gesetz hingewiesen und möchte jetzt den Vertrag auf 2% Käufer und 2% Verkäufer aufsplitten. Können wir den befristeten Vertrag nun kündigen!?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 30.12.2020 11:04

Hallo Tina,

ein befristeten Maklervertrag kann nur dann vorzeitig gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§626 BGB). Ein wichtiger Grund setzt voraus, dass die Fortsetzung des Vertrages für die kündigende Partei nicht mehr zumutbar ist. Ob da die Anpassung an neues geltendes Recht darunter fällt, können wir nicht beurteilen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich mit der Frage an einen Fachanwalt wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Hauskauf2021 am 26.12.2020 14:43

Guten Tag,

ich hätte eine Frage: wir haben Interesse an einem Haus was von einem Makler angeboten wird. Erstkontakt mit Exposeversendung war der 18.11.2020/(Courtage 6,09%). Bis jetzt konnten wir das Haus aber noch nicht besichtigen da wir 500km weiter weg wohnen. Am 22.12.2020 wurde das Haus nun 35.000 EUR teurer angeboten mit der Begründung der Bauträger möchte ja seine Marge nicht schmälern aufgrund des neuen Maklergesetzes. Es wurden uns nun zwei Varianten angeboten:

1) Entweder alter Kaufpreis und 6,09% zu zahlen

oder

2) neuer Kaufpreis und 3% Courtage zu zahlen

Besichtigungstermin findet aber erst wenn am 29.12.20 oder im Januar 2021 statt.

Die Frage wäre ob 1) rechtens wäre?

Vielen Dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 30.12.2020 09:12

Hallo Hauskauf2021,

nein, die Option 1 ist nicht rechtswirksam. Um derlei Mauschelei zu umgehen hat der Gesetzgeber festgelegt, dass die neue Regelung auch durch Vertrag nicht abgewichen werden kann (§656c BGB). Als Käufer einer Wohnimmobilie dürfen sie maximal die Hälfte der Provision zahlen, wenn der Verkäufer der Auftraggeber des Maklers ist. Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, dann muss die Provisionshöhe für beide Parteien identisch sein.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


Hauskauf2021 am 02.01.2021 11:52

Dann wird der Makler auf Frage 2) verweisen d.h. höherer Kaufpreis + niedrigere Courtage (50%) = insgesamt höhere Kosten weil sich dazu noch die Kaufnebenkosten erhöhen. Damit ist das Gesetz ausgehebelt bei einer kurzfristigen Kaufpreiserhöhung 2 Tage vor dem neuen Gesetz. Das kann doch nicht der Sinn sein oder?


immowelt Redaktion am 05.01.2021 13:50

Hallo Hauskauf2021,

der Kaufpreis kann bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages sowohl nach oben als auch nach unten korrigiert werden. Von Gesetzgeberseite ist es jedoch wichtig, dass der Käufer nicht mehr gezwungen sein darf, die volle Maklerprovision zu bezahlen. Ob Sie die Immobilie mit dem neuen Preis noch kaufen wollen, ist dann aus Sicht des Gesetzgebers Ihre Entscheidung.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

TeschImmo324072 am 24.12.2020 14:14

Hallo ich muß noch mal nachhaken. Sie meinen den notariellen Kaufvertrag?

Wenn ich mit Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag mache, wo beide unterschreiben, so hat dies bezüglich des Nachweises der Provisionszahlung keine Bedeutung? Dann muss ich trotzdem dem Käufer erst die gezahlte Provision nachweisen?

MfG

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 30.12.2020 09:07

Hallo TeschImmo324072,

die Regelung aus Paragraf 656d BGB, dass der Makler nachweisen muss, dass die auftraggebende Partei (in der Regel der Verkäufer) bereits bezahlt hat, gilt nur dann, wenn der Makler nicht für beide Parteien tätig war. Im Falle einer Doppeltätigkeit muss dieser Nachweis nicht erbracht werden (siehe §656c BGB, hier ist der Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide geregelt und der Nachweis wird nicht gefordert).

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

TeschImmo324072 am 21.12.2020 15:04

Hallo, verstehe ich den Text unter Schritt 4 so richtig, dass wenn ich für beide Parteien tätig bin, beide auch gleichermaßen zahlungspflichtig sind und das OHNE Nachweis der Zahlung durch den Verkäufer der Käufer zahlen muss!?

VG

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.12.2020 14:49

Hallo TeschImmo,

wenn im Vertrag eine deklaratorische Maklerklausel verankert ist, die das regelt, ja.

Diese wird von Experten auch empfohlen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Käufer am 16.12.2020 13:45

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich werde aus den ganzen Erklärungen und den unten stehenden Kommentaren leider nicht schlau. Ich würde mich über eine Aufklärung in einen einfachen Deutsch sehr freuen. Unser Beispiel:

Wir haben am 12.12.20 ein Haus besichtigt, welches mit einem Makler besichtigt wurde (der Verkäufer hatte den Makler beauftragt). Bisher ist noch keine schriftliche Zusage entstanden, da wir noch auf eine Finanzierungszusage seitens der Bank warten.

Die Frage ist: Zahlen NUR wir als Interessenten, wenn der Kaufvertrag bzw. der Auftrag an den Makler, sich um einen Vertrag und den Termin beim Notar zu kümmern die volle Provision? Oder wird die Provision aufgeteilt? Oder ist es ausschlaggebend, wann der Verkäufer den Makler kontaktiert hat?

Danke im Voraus für die Hilfe!

auf Kommentar antworten

cath2011 am 23.11.2020 11:31

sehr geehrte Damen und Herren,

ich hätte gerne gewusst wie das Thema Übergang geregelt ist.

Beispiel: ich habe im November 2020 ein Haus zur verkaufen Provisionspflichtig ist der Käufer. Das Haus wird aber nicht bis zum 23.12.2020 verkauft sondern erst im neuen Jahr. Wie verhält sich da die Neuregelung der Provision.

vielen Dank

auf Kommentar antworten

B.Wortmann am 11.12.2020 11:46

wenn Sie den Kaufinteressenten vor dem 23.12. unter Vertrag genommen haben, bleibt es bei der alten Regelung, auch wenn der Kaufvertrag erst im neuen Jahr mit ihm abgeschlossen wird. Sollten Sie mit neuen Kaufinteressenten ab dem 23.12. ins Gespräch kommen, gilt die neue Regelung, wonach der Käufer maximal die Hälfte der Provision zahlen muss. Dies bedeutet, dass Sie den Auftrag mit dem Verkäufer anpassen müssen, wenn der Verkäufer dort keine oder nur eine sehr kleine Provision zu zahlen gehabt hätte. Denn wenn Sie da nichts ändern, bekommen Sie im Erfolgsfall nach dem 23.12. ja auch nur eine Kleine oder gar keine Provision mehr.


immowelt Redaktion am 11.12.2020 12:35

Hallo cath,

wir können uns Herrn Wortmann da nur anschließen. :)

Beste Grüße

immowelt Redaktion

TeschImmo324072 am 14.11.2020 18:36

Hallo, mit der Teilung, das verstehe ich nicht ganz! Bezunehmend auf folgende Aussage: "Nachdem der Makler einen Kaufinteressenten gefunden hat, kann er von ihm maximal dieselbe Provision verlangen. Wenn er mit dem Interessenten aber eine geringere Provision aushandelt, beispielsweise 2,5 Prozent, müsste auch der Verkäufer nur 2,5 Prozent Provision zahlen. " Warum? Es heißt doch der Verkäufer zahlt mindestens 50% der Provision. Warum dann hier 50/50? Es muss doch von einer vorher mit dem Verkäufer vereinbarten Gesamtprovision ausgegangen werden! Und wenn, max. 6 % zzgl. Steuer, der Verkäufer zahlt 3% un der Käufer 2,5 % zzgl. Steuer! Wenn man vom Vekäufer maximal die selbe Provison verlangen kann, wie vom Käufer, warum dann erst maximal 50%????

Gruss Tesch Immobilien

auf Kommentar antworten

TeschImmo324072 am 15.11.2020 10:14

---ich muss noch mal nachsetzen, hatte es aus Gedanken heraus geschrieben:

wenn der Käufer nur 2,5 % zahlt, warum zahlt dann der Verkäufer auch nur 2,5%, Wenn ich mit ihm vorher 3% ausgehandelt habe? Es heißt doch dass der Käufer maximal 50% der Gesamtprovision zahlt. Also kann der Verkäufer doch mehr zahlen wie der Käufer, oder was sehe ich da falsch???


immowelt Redaktion am 20.11.2020 15:36

Hallo TeschImmo,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

In dem Abschnitt, auf den Sie sich beziehen geht es um die Doppeltätigkeit des Maklers, also wenn der Makler für beide Parteien tätig ist. "Will ein Makler für Verkäufer und Käufer gleichermaßen tätig sein, so muss er mit beiden eine sogenannte

paritätische Provisionsverteilung vertraglich vereinbaren (§ 656c Abs. 1 BGB). Im Grunde heißt das, dass die Provision gleichmäßig verteilt werden muss." Die paritätische Provisionsverteilung ist demnach immer 50/50 und für beide

Parteien immer gleich hoch. Vertritt der Makler die Interessen nur einer der beiden Parteien, dann zahlt der Käufer maximal so viel wie der Verkäufer.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Aussagen treffen können und dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

vermietung@tbi-dresden.de am 13.11.2020 19:51

Lieben Dank für die ausführliche Schilderung. Meine Frage wäre, wie es sich mir der Provision bei unbebauten Grundstücken handelt?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.11.2020 11:45

Hallo,

auch unbebaute Grundstücke liegen im Anwendungsbereich der Gesetzesänderung. Es gilt allerdings immer nur, wenn der Käufer privat handelt und beispielsweise die Erstellung eines Einfamilienhaus vorhat.

Beste Grüße

Ihre immowelt Redaktion

Kristallimmobilien am 13.11.2020 13:15

Hallo,

vielen Dank für die Ausführungen. Das Gesetzt lässt einiges unbeantwortet und man fragt sich immer wieder, was sie da tun und für wen Sie es tun... Insofern schließe ich mich den Vorkommentaren an und habe folgende direkte Frage:

Wie betrachte ich provisionstechnisch ein Baugrundstück, dass mit einem Wochenendhaus bebaut ist? In der Regel werden diese nach dem Verkauf abgerissen und mit einem Wohnhaus; meistens einem EFH, bebaut. Unterliegen diese Immobilien der neu geltenden Provisionsteilung? Oder gehen wir hier von einem unbebauten Grundstück aus, da ein WEH keine Wohnimmobilie zum ständigen Wohnsitz ist.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 13.11.2020 14:47

Hallo Kristallimmobilien,

bei dieser Detailfrage müssen wir derzeit davon ausgehen, dass das Wochenendhaus oder Ferienhaus aus dem von Ihnen genannten Gründen nicht dem Anwendungsbereich der Gesetzesänderung unterliegt. Zudem ist zum Zeitpunkt

des Kaufvertrages nicht klar ist, ob es wirklich abgerissen und dort wirklich ein Einfamilienhaus errichtet wird. Es könnte genauso gut eine Gewerbeimmobile errichtet werden. Dieser Erwerber wäre dann wiederum aber nicht schutzbedürftig.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Herr Eismann am 13.11.2020 12:26

Ich finde den Artikel zwar sehr informativ, doch leider auch verwirrend. Mir erschließt sich nicht so ganz der Unterschied zwischen der 1. Variante (Makler-Doppeltätigkeit) und der 2. Variante ("Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers"). In der Praxis ist es doch fast ausnahmslos so, dass ich als Makler immer zuerst Kontakt (nur) mit dem Verkäufer habe, und mit diesem meinen Makler-Alleinauftrag schließe. Danach gehe ich auf die Suche nach dem Käufer, sei es im Kundenbestand, in der Nachbarschaft oder über immowelt. Da am Ende die Courtage so oder so geteilt werden muss (insofern der Verkäufer nicht freiwillig die ganze Courtage zahlen möchte), ist es doch - wie bislang auch - am Ende immer eine Makler-Doppeltätigkeit? Kann man also nicht zusammenfassend sagen, dass die 2. Variante in der beschriebenen Konstellation gar nicht möglich ist, da ja hier dann wiederum auf eine Aufteilung der Courtage inkl. Zahlungsnachweis eingegangen wird? Ich sehe hier einen Widerspruch im Artikel.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 13.11.2020 14:33

Hallo Herr Eismann,

bei der einseitigen Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers übernimmt der Käufer keine Provision. Sie zahlt allein der Verkäufer. Hier macht er zwar auf dem ersten Blick Verlust, doch kann der Makler in Form eines Bieterverfahrens diesen theoretisch wieder reinholen.

Es gilt: Der Provisionssplit bedeutet keine feste 50:50-Regelung, es heißt nur dass derjenige, der den Makler bestellt, mindestens 50 Prozent der Courtage übernehmen muss, freiwillig auch mehr.

Beste Grüße

Wildhofer am 13.11.2020 11:55

„Die anteilige Befreiung des Verkäufers von der Provisionsschuld gilt als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetz (§ 9 GrEStG).“ Ist das eine Einzelmeinung oder gibt es dazu bereits Urteile? Die Provision wird über Dienstleistungsverträge geregelt, der Kauf einer Immobilie über den Grundstückskaufvertrag. Meldung über letzteren geht an die Finanzbehörden. Aus meiner Sicht erscheint die Aussage, dass die geteilte Maklerprovision die Grunderwerbsteuer erhöht nicht schlüssig. Wenn der Verkäufer den Makler vollständig bezahlt, möchte er den Mehraufwand über den Kaufpreis hereinholen und die Grunderwerbsteuereinnahmen der Länder erhöhen sich dadurch zwangsläufig - schön für den unersättlichen Staatshaushalt.

Beispiel: ALT - Kaufpreis 100.000 Euro + 5,950 Euro Käuferprovision = 105.950 Euro, Grunderwerbsteuer (NRW) 6.500 Euro. NEU - Kaufpreis 105.950 Euro (Käuferprovision 0), Grunderwerbsteuer (NRW) 6.886,75 Euro.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 13.11.2020 15:23

Hallo Wildhofer,

es gibt unseres Wissen nach noch keine Urteile, aber auch noch keine Klagen. Noch sind die Gesetzesänderung nicht in Kraft getreten. Es gilt hier aber zu beachten, dass wie in diesem Fall beschrieben, die Befreiung des Verkäufers seiner Provisionsschuld im selben Moment den Kaufpreis erhöht - zusätzlich zur Provision des Käufers. Dadurch erhöht sich die Summe der Grunderwerbsteuer zusätzlich.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Peter Zorn am 13.11.2020 11:55

Der letzte Teil unter Schritt 4 kann ich nicht nachvollziehen. Falls der Verkäufer insolvent ist oder aus anderen Gründen nicht zahlt, soll der Makler den Schaden doppelt übernehmen. Das sollte doch gerichtlich geklärt werden, oder ?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 13.11.2020 15:17

Hallo Peter,

noch ist das Gesetz nicht in Kraft getreten, weshalb es weder Klagen noch Urteile geben kann. Wir haben hier versucht, ein möglichst breites Spektrum möglicher Eventualitäten abzudecken.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Frau Haas am 13.11.2020 11:46

Die neue gesetzliche Regelung ist - mal wieder - von Leuten gemacht, die null Ahnung vom Geschäft haben. In keiner anderen Branche gibt es diese Regelung, dass ich dem Kunden nachweisen muss, dass mein Auftraggeber gezahlt hat, bevor mein Kunde zahlen muss. Und wenn mein Auftraggeber dann insolvent wird und nicht zahlen kann, muss der Kunde auch nichts zahlen. Was soll das ? Sowas gibt es wirklich nur in Deutschland... Aber die Makler haben nunmal in Deutschland keine Lobby und einen (leider oft zu recht) miserablen Ruf. Statt endlich mal daran was durch Einführung einer Ausbildung o.ä. zu ändern, reguliert man ein ganzes Geschäftsfeld zu Tode. Und das Ziel, die Kosten für den Käufer nachhaltig zu verringern, erreicht man mit dieser Regelung auch nicht. Im Gegenteil. Die Kaufpreise werden dadurch nur noch höher werden und somit zahlt der Käufer dann deutlich mehr Grunderwerbsteuer. Aber das ist dann ok, denn das geht ja in die Taschen des Staates... Echt ein Trauerspiel, dieses Land....

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12-05@falcimmo.de am 13.11.2020 11:15

Wieder einmal wird behauptet, dass die Provision exakt 50 : 50 geteilt werden muss. Dies ist definitiv falsch. Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss dieser nicht die Hälfte, sondern MINDESTENS die Hälfte der Provision übernehmen. Dies kann also jeder Anteil von 50 - 100 % sein. Bitte passen Sie doch Ihre Schulungen an die korrekte Gesetzesreform an.

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immowelt Redaktion am 13.11.2020 14:21

Hallo,

würden Sie bitte konkretisieren, wo dies fälschlicherweise steht? In diesem Artikel heißt es "Ab 23. Dezember muss derjenige, der den Makler zuerst ins Boot geholt hat, mindestens die Hälfte der Provision übernehmen." Also: Beauftragt der Verkäufer den Makler, sind es eben die genau von Ihnen geschilderten 50 bis 100 Prozent.


12-05@falcimmo.de am 13.11.2020 14:36

Ihre Text (Auszug):

"Will ein Makler für Verkäufer und Käufer gleichermaßen tätig sein, so muss er mit beiden eine sogenannte paritätische Provisionsverteilung vertraglich vereinbaren (§ 656c Abs. 1 BGB). Im Grunde heißt das, dass die Provision gleichmäßig verteilt werden muss.

Zuerst einigt sich der Makler mit dem Eigentümer über eine Provision, beispielsweise 3 Prozent exklusive Umsatzsteuer.

Nachdem der Makler einen Kaufinteressenten gefunden hat, kann er von ihm maximal dieselbe Provision verlangen. Wenn er mit dem Interessenten aber eine geringere Provision aushandelt, beispielsweise 2,5 Prozent, müsste auch der Verkäufer nur 2,5 Prozent Provision zahlen. "

Zusatz: Eine Tätitgkeit kann nicht "gleichzeitig" für beide Parteien abgeschlossen werden, denn der Makler kennt immer zuerst eine der beiden Parteien. Kennt er den Verkäufer zuerst, wie es wohl immer sein dürfte, muss dieser MINDESTENS die Hälfte übernehmen. Senkt man die Provision des Käufers, muss doch die des Verkäufers NICHT gesenkt werden, weil er dann AUF JEDEN FALL MEHR ALS DIE HÄLFTE zahlt.


immowelt Redaktion am 13.11.2020 14:52

Hallo,

es geht hier um das Beispiel der "Doppeltätigkeit" nach des Gesetzesänderung. Will der Makler für beide gleichermaßen arbeiten, sollte er eine 50:50-Vereinbarung treffen. Es gibt aber auch andere Möglichkeiten, wie im Artikel beschrieben wird.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion