Bieterverfahren: Immobilienverkauf zum besten Preis

Wenn du deine Immobilie verkaufen willst, kannst mit einem Bieterverfahren einen höheren Preis erzielen als mit einer herkömmlichen Verkaufsmethode. Das Bieterverfahren lohnt sich aber nicht immer.

Du möchtest deine Immobilie über ein Bieterverfahren anbieten? Gerade dann ist es wichtig, um Vorfeld zu wissen, wie viel deine Immobilie wert ist. So kannst du einschätzen, ob die Gebote der Kaufinteressenten zu niedrig oder sehr hoch sind.  Lass deine Immobile von uns kostenlos und unverbindlich bewerten. Online in wenigen Schritten.

Was ist das Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren ist eine spezielle Verkaufsstrategie, um Immobilien möglichst schnell und zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen. Im Gegensatz zum konventionellen Immobilienverkauf - ob Haus oder Wohnung, bei dem der angestrebte Preis für die Immobilie vom Verkäufer vorgegeben wird, wird beim Bieterverfahren die Preisbildung den Kaufinteressenten überlassen. Ähnlich wie bei einer Auktion geben die Kaufinteressenten Gebote ab – manchmal gibt es ein nicht bindendes Startangebot beziehungsweise eine Mindestpreisanforderung

Aus allen Geboten suchst du dir als Verkäufer das Kaufangebot aus, dass dir am besten passt. Neben dem Kaufpreis dürfen aber auch andere Merkmale herangeführt werden: Hast du beispielsweise den Wunsch, dass eine Familie mit Kindern in deiner Immobilie wohnt, kann auch das der ausschlaggebende Punkt sein, obwohl diese Familie ein geringeres Angebot gemacht hat. Du bist aber nicht verpflichtet, überhaupt ein Gebot anzunehmen. Ebenso wenig sind die Gebote für die Kaufinteressenten bindend.

Es gibt kein Gesetz oder ein formalisiertes Bieterverfahren. Es ist auch in der Vermarktung nicht nötig, den Begriff „Bieterverfahren“ zu erwähnen. Der könnte wohlmöglich Kaufinteressenten abschrecken.

Allerdings sollte in der Immobilienanzeige deutlich gemacht werden, dass das Verkaufsangebot nicht bindend ist. Beispielsweise solltest du darauf achten, keine Formulierungen wie „das Höchstgebot erhält den Zuschlag“ oder „der Meistbietende gewinnt“ nutzen. Damit müsstest du dich als Verkäufer direkt an das höchste Gebot binden und müsstest die Immobilie an den Höchstbietenden verkaufen.

Ablauf eines Bieterverfahrens: So funktioniert‘s

1. Du kannst zu Beginn einen mit dem Bieterverfahren vertrauten Makler engagieren oder du planst den Verkauf deiner Immobilie selbst.
2. Du oder der Makler arbeitet ein Exposé mit Mindestgebot aus.
3. Die Immobilie wird mit Exposé als Bietobjekt inseriert.
4. Es folgen die Besichtigungstermine.
5. Interessenten geben innerhalb einer Frist Gebote ab.
6. Du oder der Makler nimmt Gebote entgegen.
7. Du wählst aus den Geboten den Käufer aus.
8. Kaufvertrag wird beim Notar unterschrieben.

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Unterschiedliche Arten des Bieterverfahrens

Es gibt unterschiedliche Bieterverfahren aber auch Begriffe, die dasselbe meinen. Dabei spielt auch die Art der Besichtigungen eine Rolle. Es können Einzelbesichtigungen, Sammelbesichtigungen oder Open-House-Besichtigungen genutzt werden. Eine Übersicht:

Strukturiertes Bieterverfahren

Das strukturierte Bieterverfahren folgt einer deutlich strukturierten Abfolge. Dies soll sich erfolgreich auf die Verkaufschancen deiner Immobilie und auf den zu erzielenden Kaufpreis auswirken. Es erfolgt in einem transparenten, mehrstufigen Prozess mit verschiedenen Verkaufsrunden, die klar definiert sind.

Nach dem Vermarktungsprozess und Auswahl der potenziellen Käufer folgen die Besichtigungen. Meist handelt es sich hier um Einzelbesichtigungen, bei denen du oder der Makler Fragen der Kaufinteressenten beantwortet. Danach kann geboten werden. Üblicherweise gibt es eine Frist von zwei bis vier Wochen. Es gibt jedoch auch Verfahren, da sollen Interessenten die Bankbürgschaft für die Finanzierung schon am selben Tag vorweisen.

Offenes Bieterverfahren

Bei einem offenen Bieterverfahren werden alle Interessenten zu einer Open-House-Besichtigung eingeladen. Erst danach können Gebote abgegeben werden. Auch hier setzt der Makler eine Frist von bis zu 4 Wochen.

Privates Bieterverfahren

Der Begriff des privaten Bieterverfahren wird meistens synonym für ein offenes Bieterverfahren verwendet. Es grenzt sich aber auch direkt vom „öffentlichen“ Bieterverfahren ab.

Öffentliches Bieterverfahren

In einem öffentlichen Bieterverfahren können Gebietskörperschaften wie die Gemeinde oder das Bundesland vertreten sein, die Bieterverfahren öffentlich ausschreiben. Es unterscheidet sich damit vom privaten Bieterverfahren, bei denen private Eigentümer ihre Immobilie inserieren.

Online-Bieterverfahren

Eine Besonderheit sind die Online-Bieterverfahren, bei der Kaufinteressenten ihre Gebote auf einer speziell dafür angelegten Internetplattform abgeben. Nach der Besichtigung bekommen Interessenten von dir oder deinem Immobilienmakler einen Termin und eine Internetseite genannt, auf der sie in einem kurzen Zeitfenster – meist wenige Stunden – für die Immobilie bieten können. Das läuft ähnlich wie auf einer Auktionsplattform ab. Im Vergleich zum strukturierten Bieterverfahren sehen die Kaufinteressenten immer, was das derzeitige Höchstgebot ist. So wird innerhalb von kurzer Zeit der beste Kaufpreis ermittelt.

Wie können Kaufinteressenten auf die Immobilie bieten?

Kaufinteressenten haben nach der Besichtigung die Möglichkeit zu bieten. Oft wird ihnen eine Zeit gewährt, binnen der sie ihr Kaufangebot telefonisch oder per E-Mail abgeben oder ihr Kaufinteresse zurückziehen können. Die Interessenten können aber natürlich auch schon während des Besichtigungstermins bieten. Ein Onlineverfahren ist aber auch möglich.

Die Koordination der Gebote kannst praktisch du selbst übernehmen. Bei Dutzenden Besichtigungen kann das aber durchaus unübersichtlich werden. Ein Makler kann mit seiner Routine helfen. Er kann dir beispielsweise nur die für dich interessanten Gebote übermitteln, aus denen du dann wählen kannst. Ein weiterer Vorteil ist auch, dass du niemanden eine Absage erteilen musst, wenn du die Angebote ablehnst. Auch das übernimmt der Makler für dich.

Wie viel ist deine Immobilie wert?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Bieterverfahren: Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?

• Du kannst wie bei einem konventionellen Verkauf deiner Immobilie auch beim Bieterverfahren auf die Erfahrung von einem Makler zählen. Er übernimmt nicht nur die Vermarktung der Immobilie, sondern erstellt auch das ausführliche Exposé, stellt Kontakte zu möglichen Kaufinteressenten her, organisiert die Besichtigungstermine sowie das Prozedere des Bieterverfahrens samt Einholen der Kaufangebote. Er listet zu guter Letzt alle unverbindlichen Kaufangebote auf, aus denen du auswählen kannst und organisiert auch die Notartermine.
• Aufgrund seiner Erfahrungen kann er dir auch objektabhängig empfehlen, ob und welches Bieterverfahren für dich am besten geeignet ist.

• Gegen einen Makler spricht in erster Linie immer nur seine Provision. Die ist immer prozentual an den erzielten Kaufpreis gebunden. Bei üblichen 3,57 % Provision kostet dich das beim Verkauf einer Immobilie 3.570 Euro pro 100.000 Euro. Du entscheidest, ob dir ein stressfreier Verkauf und die Zeitersparnis nicht doch lohnen. Beachte dabei auch, dass durch die Expertise des Maklers wohlmöglich das Haus deutlich teurer verkauft wird als ohne Makler.

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Wann lohnt sich das Bieterverfahren für den Verkäufer?

Das Bieterverfahren kann für den Verkäufer viele Vorteile haben. Er kann damit beispielsweise in Metropolen, in denen eine besonders hohe Nachfrage besteht, auch einen besonders hohen Kaufpreis erzielen, weil sich die Kaufinteressenten überbieten.

Weitere Gründe für ein Bieterverfahren:

• Verkehrswert lässt sich schwer ermitteln
• Kosten ausstehender Renovierungen oder Sanierungen sind schwer einzuschätzen
• die Immobilie soll schnellstmöglich verkauft werden
• konventioneller Immobilienverkauf ist bereits gescheitert und es soll weiteren Interessenten gezeigt werden.

Kritik am Bieterverfahren

Als Kritikpunkt sehen die potenziellen Käufer beim Bieterverfahren die mangelnde Transparenz. Sie wissen oft nicht, welche Summen andere Kaufinteressenten beim strukturierten Bieterverfahren für die Immobilie bieten und fühlen sich deswegen dazu gedrängt, eine deutlich höhere Summe zu nennen als geplant.

Zeitgleich setzen sich Verkäufer aber auch der Gefahr aus, dass Scheinkäufer utopisch hohe Summen nennen, um dann nach der Zusage vom Kauf abspringen.

Auf einen Blick: Vorteile und Nachteile des Bieterverfahrens

Bieterverfahren: Der Unterschied zu Immobilienauktionen

Obwohl es große Ähnlichkeiten zur Auktion beziehungsweise Versteigerung gibt, unterscheidet sich das Bieterverfahren bei der Verbindlichkeit.

Bei einer Auktion oder einer Versteigerung erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Der Verkäufer muss dem Käufer in dem Fall die Immobilie verkaufen. Sollten Käufer oder Verkäufer doch noch zurücktreten wollen, drohen Strafgebühren.

Bei einem Bieterverfahren ist das anders. Du wählst dir das passende Kaufangebot aus und kannst unter Umständen noch in Nachverhandlungen gehen, oder abspringen. Der Bietende kann vor Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags ebenfalls noch jederzeit vom Kauf zurücktreten.  Weder Käufer noch Verkäufer sind also bei einem Bieterverfahren an ihre Entscheidung bis zur Unterschrift gebunden. Das Bieterverfahren wird daher auch manchmal nur genutzt, um den Marktwert zu ermitteln, ohne dass aktuell eine Verkaufsabsicht besteht.