Bieterverfahren: Immobilienverkauf zum besten Preis

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Wer seine Immobilie verkaufen will, kann mit einem Bieterverfahren eventuell einen höheren Preis erzielen als mit einer herkömmlichen Verkaufsmethode. Das Bieterverfahren lohnt sich aber nicht immer.

Bieterverfahren, Auktion, Immobilienverkauf, Foto: iStock.com / Terry J Alcorn
Neues Höchstgebot per Mail: Bei einem Bieterverfahren geben Interessenten Angebote ab – je höher diese gehen, umso mehr freut sich der Verkäufer. Foto: iStock.com / Terry J Alcorn

Viele Immobilienbesitzer stehen beim Verkauf vor einer schwierigen Entscheidung: zu welchem Preis sollen sie das Haus oder die Wohnung anbieten? Setzen Verkäufer den Preis des Verkaufsobjekts zu hoch an, finden sie vielleicht nie einen Käufer. Noch schlimmer: Ist der Verkaufspreis zu niedrig, findet die Immobilie zwar vielleicht schnell einen Käufer – der Eigentümer hätte aber mehr Geld erwirtschaften können. Mithilfe des Bieterverfahrens können Verkäufer das Problem der Preisfindung umgehen – und durch den Wettbewerb unter den Kaufinteressenten das Höchstgebot mitunter auch nach oben treiben.

Das Bieterverfahren: So funktioniert‘s

Der erste Schritt bei der Verkaufsmethode des Bieterverfahrens ist der gleiche wie bei einer normalen Annonce. Die Immobilie wird zunächst inseriert.

In einer Immobilienanzeige, die per Bieterverfahren verkauft wird, gibt es allerdings einige Besonderheiten:

  • Es gibt in der Regel keine feste Preisangabe, um dem Käufer keinen festen Anhaltspunkt zu geben. Manchmal kann es für Verkäufer aber ratsam sein, in Absprache mit einem Immobilienprofi einen Mindestpreis festzulegen.
  • Der Verkäufer oder dessen Makler muss in der Anzeige vermerken, dass es sich um ein Bieterverfahren handelt
  • Eine Bietfrist für Kaufinteressenten sollte auch angegeben werden. Meist beträgt diese Bietfrist zwei bis vier Wochen.
  • In der Annonce wird in der Regel auch ein fester Besichtigungstermin angegeben, zu dem alle Interessenten kommen können. Natürlich können Verkäufer aber auch individuelle Termine mit den Interessenten vereinbaren. 
Achtung

Hinter einem Bieterverfahren steckt mehr Aufwand, als so mancher Eigentümer vermutet. Deswegen sollten Immobilienverkäufer auch lieber einen erfahrenen Immobilienprofi damit beauftragen.

Die Immobilienanzeige: ohne Preis, aber mit Besichtigungstermin

Foto: Grafik: immowelt.de
Die Immobilie wird erst inseriert, um sie via Bieterverfahren zu verkaufen. Foto: Grafik: immowelt.de

Wer zur Besichtigung kommt, soll sich ausführlich über die Immobilie informieren können. Dazu erstellen Verkäufer oder Immobilienmakler in der Regel ein Exposé für die Immobilie, in dem alle relevanten Daten und Informationen des Verkaufsobjekts enthalten sind.

Nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage gilt zunächst einmal: Je mehr Kaufinteressenten zum Besichtigungstermin kommen, desto besser. Wenn Kaufinteressenten sehen, dass sich viele für die Immobilie interessieren, führt das vielleicht zu einem attraktiveren Gebot und einem besseren Höchstpreis. „Es besteht allerdings auch die Gefahr, dass potentielle Kaufinteressenten aussteigen, weil sie mit der Situation des Bieterverfahrens überfordert sind“, erklärt Ralf Robert Hundt vom Immobilien-Management Hundt aus Gelsenkirchen.

Eigentümer kann sich für Angebot entscheiden

Interessierte können nach der Besichtigung ein Angebot für die Immobilie abgeben. Dazu haben sie eine bestimmte Bietfrist, die Immobilienmakler oder Verkäufer festlegen – in der Regel sind das zwei bis vier Wochen. In dieser Zeit muss der Kaufinteressent sein Angebot unterbreiten. Dabei ist es grundsätzlich sinnvoll, das Angebot schriftlich vom Interessenten einzufordern. 

Link-Tipp

Andere Regeln gelten bei einer Immobilienauktion – dort sind die Gebote verbindlich – oder bei Zwangsversteigerungen. Mehr zum Thema Zwangsversteigerungen gibt es hier.

So funktioniert das Online-Bieterverfahren

Eine Besonderheit sind Online-Bieterverfahren, bei der Kaufinteressenten ihre Gebote per Internet abgeben: Nach der Besichtigung bekommen Interessenten vom Verkäufer oder Immobilienmakler einen bestimmten Termin genannt, an dem sie auf einer Plattform im Internet in einem kurzen Zeitfenster – meist wenige Stunden – auf die Immobilie bieten können. Das läuft ähnlich wie auf einer Auktionsplattform – so wird innerhalb von kurzer Zeit der beste Preis ermittelt.

Schließlich kann der Eigentümer entscheiden, ob er das Höchstgebot annimmt, ablehnt oder auf dessen Grundlage mit dem Kaufinteressenten weiterverhandelt. Entscheidet er sich für ein Angebot, muss aber auch beim Angebotssteller weiterhin Kaufbereitschaft bestehen. Erst dann erfolgt der rechtskräftige Verkauf einer Immobilie über einen Notar.

Gründe: Bei welchen Immobilien ein Bieterverfahren sinnvoll ist

Bieterverfahren, Immobilienverkauf, Foto: Mario Jahn / stock.adobe.com
Hat ein Haus eine gute Lage, beispielsweise in der Stadt, ist aber nicht saniert, könnte sich ein Bieterverfahren lohnen. Foto: Mario Jahn / stock.adobe.com

Ein Bieterverfahren ist nicht bei jeder Immobilie sinnvoll. Immobilienprofi Ralf Robert Hundt hat deswegen eine Faustregel: „Es kann sich dann lohnen, wenn etwas an der Immobilie richtig toll ist – aber auch etwas richtig mies.“ Wann Bieterverfahren eine interessante Alternative darstellen:

  • Bei Häusern in guter Lage, die aber renovierungsbedürftig sind, gibt es häufig unterschiedliche Schätzungen, was den Marktwert anbelangt. Durch die Verkaufsmethode Bieterverfahren lässt er sich bequem feststellen.
  • Wenn bereits Versuche, die Immobilie zu verkaufen, gescheitert sind.
  • Schlecht verkäufliche Immobilien, bei denen ein normales Inserieren keinen oder wenige Interessenten ansprechen würde, haben bei einem Bieterverfahren bessere Chancen einen Käufer zu finden.
  • Wenn die Immobilie verkauft werden muss, weil der Verkäufer das Geld zeitnah benötigt, bietet sich ein Bieterverfahren ebenfalls an.

Bieterverfahren sind in Deutschland nicht die Regel. „Hier sind sie nicht ganz so verbreitet wie beispielsweise die damit verwandten „Open House“-Vermarktungen in den USA“, erklärt Hundt. Allerdings seien Bieterverfahren hierzulande sowieso schwieriger, weil das Verfahren einen Teil der Interessenten nicht anspreche.

Bieterverfahren: Der Unterschied zu Immobilienauktionen

Verlaufen Bieterverfahren rein privat und ohne Aufsicht, werden Immobilienauktionen strikt nach gesetzlichen Regeln von Auktionshäusern durchgeführt. Sie unterliegen der „Verordnung über gewerbsmäßige Versteigerungen“. 

Auktionen bieten im Vergleich zum Bieterverfahren deswegen stets volle Transparenz. Ob zu Merkmalen der Immobilie oder Belastungen: es werden alle Dokumente öffentlich gemacht. Dasselbe gilt für die Gebote. Das höchste Gebot ist immer allen Beteiligten bekannt.

Für den Käufer haben Auktionen den Vorteil, dass der Meistbietende letztlich auch den Zuschlag für die Immobilie erhält und unter Umständen nicht noch nachverhandelt werden muss. Die rechtliche Absicherung des Kaufs wird noch am Auktionsort notariell beurkundet.

Für den Verkäufer bietet eine gesetzlich geregelte Auktion ebenfalls Vorteile. Durch eine Vorabschätzung eines erfahrenen Gremiums wird eine Basis für die Festlegung des Mindestangebots durch mehrere vereidigte Auktionatoren festgestellt. Das Verkaufsobjekt kann also nicht unter Wert verkauft werden. Zudem wird auch eine Bonitätsprüfung des Käufers durchgeführt.

Vor- und Nachteile des Bieterverfahrens

Ein Bieterverfahren eröffnet dem Verkäufer viele Vor-, aber auch manche Nachteile. Wer seine Immobilie verkauft, sollte also genau abwägen.

Die Vorteile

  • Der Verkäufer kann innerhalb weniger Wochen einen Verkauf abwickeln, wenn alles glatt läuft. Die Vermarktungszeit, die für einen Hausverkauf in der Regel mehrere Monate beträgt, ist also kürzer. Das bedeutet wiederum für den Immobilienverkäufer und den Makler Zeitersparnis. Bei einem Online-Verfahren läuft das Bieten sogar noch schneller ab.
  • Ein optimaler Verkaufspreis wird  durch den Wettbewerbsgedanken erzielt. Je mehr Bieter, desto mehr Nachfrage, desto höher können Verkäufer und Makler den Preis in die Höhe treiben. 
  • Mit einem Bieterverfahren kann man zunächst viele Interessenten ansprechen. „Ein solches Verfahren erzeugt mehr Aufmerksamkeit am Markt“, sagt Ralf Robert Hundt vom Immobilien-Management Hundt.
  • Selbst wenn der Verkäufer eigentlich nicht am Verkaufen, sondern am Wert der Immobilie interessiert ist: So kann er einen realen Marktwert ermitteln

Die Nachteile

  • Durch das Bieterverfahren kommt es nicht zwangsläufig zum Verkauf des Hauses. Dem Verkäufer können die abgegebenen Angebote zu niedrig sein – aber auch der Käufer kann noch abspringen. Das abgegebene Gebot ist also erst einmal genauso wenig bindend wie das Angebot des Immobilienverkäufers.
  • Bei einem Sammelbesichtigungstermin ist immer ungewiss, wie viele Personen tatsächlich auftauchen. Auch birgt ein Bieterverfahren immer die Gefahr viele Schnäppchenjäger anzulocken, die keine ernsthaften Angebote abgeben.
  • Der Wettbewerbsgedanke bei einem Bieterverfahren kann sich negativ auf die Interessenten auswirken und diese überfordern.
     

Auch wenn der Immobilienverkauf mit dem Bieterverfahren nicht klappt: Der Verkäufer kann danach zumindest einschätzen, wie viel potenzielle Käufer zu zahlen bereit wären – er kennt somit den aktuellen Marktwert. Und da er sich nicht zum Verkauf verpflichtet, kann er nun sein Objekt über ein Immobilienportal wie immowelt.de auf dem klassischen Wege anbieten.

 

 

 

13.04.2021


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10 Kommentare

Manfred Eichhammer am 31.05.2021 10:14

Manfred Eichhammer

Ich habe irgendwann eine Aussage erhalten, dass Privatpersonen aus rechtlicher Sicht kein Bieter-

verfahren anbieten dürfen, sondern dass dieses immer über einen Makler laufen muss.

Ist diese Aussage ss rechtlich korrekt?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 01.06.2021 14:24

Hallo Herr Eichhammer,

nach unserer Kenntnis ist das nicht korrekt. Das Bieterverfahren ist nicht gesetzlich normiert und damit gibt es keine rechtliche Grundlage, die es nur Maklern gestattet eines durchzuführen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Johannes S. Herbst am 25.04.2021 00:31

Ich verstehe nicht, wieso man das Ganze in einer einzigen Besichtigung abhandeln muss. Ich habe als Privatperson in einer Woche über 20 Anfragen für mein Haus bekommen, bei einem Preis der über dem von Maklern geschätzten liegt - und 90 % wollen kaufen. Ich mache nun mit allen eine Einzelbesichtigung meines umfangreichen Anwesens, ca. 1 1/2 Stunden. Und fast alle wollen mein Anwesen. Es ist doch fair, nicht nach Nase zu urteilen, sondern ggf. in mehreren Runden den Preis zu ermitteln. Ich werde jedenfalls alle bitten, ihr Gebot abzugeben. Oder was soll den sonst der Maßstab sein? Soziale Bedürftigkeit? Politische Überzeugung? Erzählt mir doch nicht die Story vom Pferd...

Wenn das Ganze wesentlich unter unserer Preisvorstellung liegt, werden wir nicht verkaufen. Wir müssen ja auf diesem teuren Markt eine andere Immobilie erwerben...

auf Kommentar antworten

MarioReich am 04.06.2020 15:06

Wie ist das denn wenn in dem Inserat kein Wort von einem Bieterverfahren fällt. Dort ein Festpreis hinterlegt ist. Nun aber bei den Besichtigungen immer wieder jemand mehr bietet. Über den Kontakt bekommt man immer wieder mit in welchem Bereich sich gerade die Angebote stehen.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 05.06.2020 10:33

Hallo MarioReich,

wenn ein Festpreis angegeben wird aber tatsächlich ein Bieterverfahren stattfindet, könnte das wettbewerbsrechtlich ggf. von Konkurrenten abmahnfähig sein. Als Privatperson können Sie aber kaum etwas dagegen machen, wenn ein anderer Interessent einen höheren als den ausgewiesenen Preis bietet. Der Makler ist hier den Interessen des Auftraggebers verpflichtet und der Verkäufer ist frei in seiner Entscheidung, mit wem er den Vertrag abschließt.

Beste Grüße

dei immowelt-Redaktion

HELLA am 02.02.2020 13:56

Darf das Bieterverfahren auch angewandt werden, wenn der Verkäufer eine betreute Person ist?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.02.2020 11:16

Hallo HELLA,

Bieterverfahren und Betreuung sind zwei verschiedene Sachen. Ob der Betreuer dies darf, dürfte auch von der Reichweite seines Betreuungsauftrags abhängen, sprich, ob er überhaupt befugt ist, das Vermögen des Betreuten zu verwalten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

GG Real am 12.07.2019 11:30

Oft wird bei einem Bieterverfahren über Makler Provision vom Käufer verlangt. Damit ist der Makler dem Käufer treuepflichtig. Der Makler versucht nun mit dem Bieterverfahren den Preis so hoch wie möglich zu treiben. Das widerspricht aber den Interessen des Käufers. Verhält sich der Makler damit nicht treuwidrig und verliert seinen Provisionsanspruch?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.07.2019 13:06

Hallo GG Real,

beim Bieterverfahren wird ja eigentlich derjenige Preis ermittelt, den der Markt - bzw. die Marktteilnehmer - zu zahlen bereit ist/sind. Die Sichtweise, dass der Makler den Preis in die Höhe treibt, trifft ja nicht unbedingt zu: Auch im Bieterverfahren wird kein potenzieller Käufer mehr bieten, als ihm die Immobilie letztlich wert ist. Eine Treuwidrigkeit läge wohl erst dann vor, wenn weiteres hinzutritt, etwa, dass der Makler Eigenschaften/Dinge verspricht, die nicht zutreffen, um den Preis über den aktuellen Marktpreis hinaus hochzutreiben.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Immobilienvertrieb Schroeter am 14.07.2017 14:37

Sicherlich wird es Fälle geben, in denen dieser Weg durchaus sinnvoll sein kann.

Für mich haben meine Kunden grundsätzlich ein Anrecht darauf, dass ich mich ganz persönlich um sie allein kümmere um Ihnen eine qualifizierte Beratung zukommen zu lassen. Dafür trage ich auch eine gewisse Verantwortung dem Kunden gegenüber.

So eine Massenbesichtigung hat etwas von einem Flohmarkt.

Ich sehe in der ganzen Aktion eher das Risiko, dass die reinen neugierigen "Sehleute" mir die ernsthaft Interessierten negativ beeinflussen, da sich viele Besucher mit unqualifizierten Bemerkungen zu profilieren versuchen.

Dem Verkäufer einer noch bewohnten Immobilie, dieses ist sicherlich die Regel, kann man in heutigen Zeit auch nicht empfehlen wildfremde Leute unkontrolliert zur Bestandsaufnahme durch die eigenen Räumlichkeiten laufen zu lassen. Speziell wenn es sich um hochwertige Objekte handelt.

Da der Zulauf nicht vorhersehbar ist, kann man auch nicht jedem Besucher einen Begleiter an die Seite stellen.

Für mich käme dieser Weg in der Regel nicht in Frage.

auf Kommentar antworten

sl-immo am 14.07.2017 18:00

Wir haben bereits einige Bieterverfahren erfolgreich mit einem notariellen Kaufvertrag abgeschlossen.

Auch bei bewohnten Immobilien kann man durchaus über gute Vorbereitung ( z.B. getrackte oder geführte virtuelle Touren) Erfolge erzielen, die sonst nicht möglich wären. Wir wenden dieses Verfahren allerdings nur bei schwer verkäuflichen Immobilien im ländlichen Raum an.

Jasmin Wehking am 14.07.2017 14:27

Wir führen das Bieterverfahren seit 2007 fast an all unseren Immobilien konsequent und sehr erfolgreich durch. Es ist definitiv nichts für Laien und erfordert höchste Aufmerksamkeit und Kostentransparenz. Wir bestellen dazu jeweils u.a. eine professionelle Wertermittlung durch einen zertifizierten Sachverständigen und holen für alle notwendigen Sanierungen Kostenvoranschläge ein. Ganz wichtig ist im Vorfeld zu 100% "Hausaufgaben" machen um dem Verkäufer und zukünftigem Käufer ein sicheres Gefühl bei der Preisfindung zu geben. Wir, das Team von VINKE-Immobilien, sind mit vollem Herz und Sachverstand überzeugt von diesem Marketingkonzept!

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sl-immo am 14.07.2017 18:04

100 % Hausaufgaben machen ist das Stichwort! Dazu gehört mit Sicherheit auch eine Wertermittlung. Gaedecke-Immobilien in Berlin und Hannover hat damit jedenfalls seit mehr als 10 Jahren auch Erfolge erzielt, für Immobilien, die sonst schwer verkäuflich waren!

Frick Immobilien am 14.07.2017 14:01

Da viele Makler zusehends mit einer klaren Preisfindung überfordert sind, gehen sie insbesondere bei hochwertigen Objekten gerne diesen Weg. Der Nachteil dieses Verfahrens besteht eindeutig darin, daß der ganze Zauber für keine Seite bindende Wirkung hat. Ganz schlimm finde ich den Vorteil Nr. 4: ideal, wenn der Verkäufer nur den derzeitigen Wert wissen wollte. Der großzügige Umgang mit der Zeit anderer ist leider zusehends die Regel, nicht die Ausnahme.

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sl-immo am 14.07.2017 18:12

Nach mehr als 30 Jahren eigener Tätigkeit im Immobiliengeschäft und über 1000 erstellten Gutachten kann ich natürlich auch jederzeit aus dem Stehgreif eine Wertschätzung, die zu 100% umsetzbar ist spontan vor Ort geben. Gerade Makler, die erst relativ neu im Geschäft sind, sollten aber entweder entsprechende Fortbildungen bei Sprengnetter oder beim IVD besuchen, oder das Bieterverfahren nutzen, um selbst eine Preisvorstellung zu bekommen. Das ist für den Kunden und die eigene Haftung dann der beste Weg! Die Organisation eines Bieterverfahrens lässt sich Gaedecke-Immobilien in Hannover und Berlin in der Regel als gesonderte Dienstleistung bezahlen.


Riva Immobilien am 14.07.2017 23:06

und genau daher hat dieses Verfahren sicher nicht zu Unrecht einen unseriösen Beigeschmack. Letztlich soll sich der Makler auch für den einsetzen, von dem er bezahlt wird. Wenn keine Innenprovision anfällt, ist der Fall klar. Beim heutigen Käufermarkt ist der Verkäufer weniger bereit, etwas zu bezahlen als früher - zumindest im Raum München ist das so.

AS am 14.07.2017 12:42

Ich bin Immobilienmakler in Regensburg und finde das Bieterverfahren und vor allem Sammelbesichtigungen persönlich nicht gut.

Bei Sammelbesichtigungen ist eine gute Beratung oft nicht möglich. Interessenten sind teilweise verklemmt und fühlen sich unwohl. Da mir letztendlich (auch) der Käufer eine Provision zahlen muss, ist es für mich selbstverständlich einzelne Besichtigungstermine anzubieten. Daher würde ich das schon nicht umsetzen.

Viele meiner Kunden nehmen aus Prinzip an Bieterverfahren nicht teil und selbst würde ich auch an keinem teilnehmen.

Wenn man einen Preis festsetzt, muss man auch bereit sein, zu diesem Preis zu verkaufen. Alles andere ist unseriös und unfair dem Kaufinteressenten gegenüber. Ich nehme sonst den Auftrag nicht an.

Dies ist meine persönliche Meinung.

auf Kommentar antworten

S. am 28.09.2020 13:30

Danke. Sehe ich genauso!

Bömer-Merklin am 05.07.2016 11:51

in Norwegen ist das übrigens die übliche Vermarktungsstrategie beim Immobilienverkauf

auf Kommentar antworten

fliximo am 12.09.2019 22:55

Ich halte das Bieterverfahren ebenfalls für eine preistreibende und unseriöse Art des Immobilienverkaufs. Was sagt eine Maklereinschätzung bzw. Wertermittlung der Immobilie schon aus? Meine Erfahrung ist die, dass die Marktwertermittlung Makkulatur ist, denn der Verkaufswert wird zunächst schon höher angegeben bei der Ausschreibung. Kommt es zum Bieterverfahren,werden Mondpreise erzielt, die nur noch dem Verkäufer und dem Makler zugute kommen.Ich habe es im Freundeskreis mitbekommen und von einem Paar erst heute wieder erfahren, dass ein akzeptabler Preis angegeben, letztlich aber eine um 30 % höhere Summe beim Verkauf erzielt wurde. Dem Preis steht dabei keinesfalls der Immobilienwert gegenüber, Maklergebühr und Grunderwerbssteuer steigen. Was wundern wir uns über ständig steigende Preise bei Immobilien? Jeder, der sich an diesen Verfahren beteiligt, leistet der Preistreiberei Vorschub.Andere Länder zum Vergleich zu nehmen macht keinen Sinn. Wie sind in Norwegen die Immobilienpreise, wie groß ist die Nachfrage im Vergleich zum Angebot, wie ist der allgemeine Lebensstandard. Das spielt doch alles eine Rolle.

Margarete Haizmann