Wohnung sanieren: So halten Vermieter die Kosten niedrig

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Um eine möglichst hohe Miete zu erzielen, sollte die Wohnung modern sein und aktuellen Ansprüchen der Vermieter genügen. Nicht immer ist dazu eine Kernsanierung nötig. Mitunter reichen kostengünstigere Einzelmaßnahmen aus, um den Zweck zu erfüllen.

Ein Wohnzimmer, das gerade saniert wird. Foto: hanohiki / adobe.stock.com
Ein Wohnung nur zum Teil zu sanieren kann Arbeit und Geld sparen. Dennoch können tolle Ergebnisse erzielt und moderner WOhnraum geschaffen werden. Foto: hanohiki / adobe.stock.com

Vermieter stehen bei einem Mieterwechsel oft vor der Frage, ob sie eine betagte Wohnung komplett sanieren sollen – denn wenn eine Immobilie in einem guten Zustand ist, kann sie auch zu einem höheren Mietpreis vermietet werden. Eine Generalsanierung ist allerdings oft sehr teuer: Wenn eine Wohnung von Grund auf erneuert wird, kann dies schnell 1.000 Euro pro Quadratmeter und mehr kosten. Bis sich diese Summe amortisiert hat, können Jahrzehnte vergehen. Alternativ kommt vielleicht eine Teilsanierung oder zumindest eine optische Renovierung in Betracht. Mit unseren Tipps können Immobilieneigentümer ihre Wohnung aufwerten und dabei die Kosten gering halten.

Das Bad hat viel Potenzial

Ein saniertes, helles Bad.  Foto: Joerg Lantelme / stock.adobe.com
Ein saniertes Bad kann dabei helfen, skeptische Mietinteressenten von der Wohnung doch zu überzeugen. Foto: Joerg Lantelme / stock.adobe.com

Das Badezimmer ist ein nicht zu unterschätzendes Kriterium bei der Wohnungswahl. Wirkt es abgenutzt, schließen Interessenten die Wohnung häufig aus dem engeren Suchfeld aus. Doch das muss nicht sein, können doch kleine wie große Bäder mit wenigen Handgriffen deutlich aufgepeppt werden. Dabei muss es nicht die Kernsanierung sein, die 10.000 Euro und mehr in Anspruch nehmen kann.

Toilette und Waschbecken: Eine alte Toilette und das alte Waschbecken sind durch moderne Exemplare relativ einfach ersetzt. Dazu müssen die Anschlüsse und Befestigungen nicht zwingend versetzt werden. Beim Waschbecken sollten die Armaturen gleich mit erneuert werden.

Im Internet variieren die Preise deutlich. Wer wirklich günstig einkaufen will, findet Waschbecken schon ab 20 Euro, muss sich dann aber auch mit einer womöglich minderwertigen Qualität zufriedengeben. Waschbecken können aber je nach Anbieter und Material auch 1.000 Euro und mehr Kosten. Dasselbe gilt auch für Toiletten.

Fugen erneuern: Gerade in Badezimmern werden Fliesenfugen im Laufe der Zeit unansehnlich und erhalten einen Grauschleier. Bei Zementfugen reicht es häufig schon, sie mit Essigreiniger, Alkohol oder Waschbenzin gründlich zu säubern. Silikonfugen lassen sich leicht mit einem Teppichmesser entfernen und mit einer Silikonkartusche neu einbringen. Eine Alternative ist Fugen-Auffrischer. Dieser kann über eine abgenutzte, gereinigte Fuge gestrichen werden. Das Ergebnis sieht dann fast aus wie eine neue Fuge.

Fliesen: In den 70er- und 80er-Jahren wurden oft farbige Fliesen im Badezimmer verlegt, die heute nicht mehr dem Zeitgeist entsprechen. Wer nicht in neue Fliesen investieren will, hat die Möglichkeit, das Bad mit Fliesenlack neu zu gestalten. Den Lack gibt es in unterschiedlichen Farben, er kann mit einer Lackrolle nach dem Reinigen aufgetragen werden. Je nach Produkt ist nach einer Trocknungszeit ein zweiter Anstrich nötig.

Schöner wird das Ergebnis aber, wenn neu gefliest wird. Wer die Fliesen selbst legt, spart Lohnkosten. Noch günstiger wird’s, wenn die neuen Fliesen direkt auf die alten Fliesen geklebt werden. Beim dem sogenannten Fliese-auf-Fliese-Verfahren verbleiben die alten Badezimmerfliesen an Ort und Stelle und dienen als Untergrund für die neuen. Dadurch geht zwar etwas Raum verloren, es entfallen aber die Zeit fürs Abklopfen und die Entsorgungskosten. Zehn Quadratmeter Fliesenfläche kosten je nach Qualität 500 bis 1000 Euro samt Grundierung, Haftkleber und Mörtel

Badewanne: Deutlich aufwendiger ist dann schon das Ersetzen einer alten Badewanne. Mitunter müssen Anschlüsse angepasst und Boden wie Wände neu gefliest werden. Kleine Schönheitsfehler können stattdessen mit einem Emaille-Lackstift behoben werden. Günstige Exemplare beginnen bei etwa 200 Euro, nach oben gibt es kaum Grenzen. Die Kosten für den Einbau hängen von vielen Faktoren ab:  

  • Badewannenmodell
  • Materialkosten des Installateurs
  • Aufwand beim Einbau
  • Transport

Lohnt sich eine neue Küche?

Eine helle Neubauküche. Foto: ArchiVIZ / stock.adobe.com
Stellt der Vermieter eine Einbauküche, kann er diese im als Bestandteil der Wohnung im Mitvertrag aufnehmen und höhere Miete einnehmen. Foto: ArchiVIZ / stock.adobe.com

Ähnlich wie im Bad gibt es auch in der Küche die Möglichkeit, alte Fliesen mit neuen, modernen Fliesen zu verdecken. Doch stellt sich hier eher die Frage, ob man Geld in eine neue Küche investiert oder dem Mieter die Möglichkeit lässt, eine eigene einzubauen.

Neue Küchenzeile: Mit dem Einbau einer Küchenzeile mit Herd und Ofen wird die Wohnung zwar attraktiver. Dennoch stehen dem hohe Kosten gegenüber. Eine maßgeschneiderte Küchenzeile beginnt bei etwa 4.000 Euro. Hinzu kommen unter Umständen neue Fliesen. Ein Quadratmeter Küchenfläche schlägt dann mit 50 bis 100 Euro zusätzlich zu Buche.

Küche mit Folie aufwerten: Eine alte Küche kann einen Interessenten abschrecken. Sind die Geräte technisch noch in Ordnung, kann es mitunter genügen, die Holzschränke und Türen mit einer Möbelfolie zu überziehen. Mit dieser Folie können altmodische Muster und Farben sowie Macken komplett verdeckt werden und der Küche ein moderner Look verliehen werden. Der Quadratmeterpreis beginnt bei etwa 15 Euro.

Entsorgung: Ist die Küche nicht nur abgewohnt, sondern Ofen und Herd technisch überholt oder gar defekt, sollte man prüfen, ob die komplette Entsorgung und die Vermietung ohne Küchenzeile nicht mehr Sinn ergibt. Es kann für einen Mietinteressenten attraktiv sein, eine neue Küche nach eigenen Ansprüchen anzuschaffen, anstelle eine alte nutzen zu müssen. In den meisten Kommunen werden Möbel und Elektroschrott kostenlos entsorgt. Weiterer Vorteil: Es entfallen mögliche Instandsetzungskosten und Streit mit dem Mieter, falls Reparaturen an der Küche anstehen sollten.

Heizkörper erneuern oder lackieren

Ein modernes Thermostat mit Display. Foto: Dennis / stock.adobe.com
Moderne Thermostate können dabei helfen, Heizkosten zu sparen. Foto: Dennis / stock.adobe.com

Vor allem in Altbauten gibt es auch heute noch viele Wohnungen mit Nachtspeicheröfen. Mit der Energiesparverordnung von 2009 (EnEV 2009) wurden sie zwar teils verboten, mit der Enev 2014 wurde das Verbot aber gekippt. Alte Exemplare dürfen also durch neue ersetzt werden. Sie sind schadstofffrei, lassen sich besser regeln und sind ein wenig sparsamer, leiser und etwas kompakter als veraltete Geräte.

Alternativen sind Naturstein- oder Infrarotheizungen. Dabei wird eine Heizspirale oder ein Infrarotstrahler hinter einem Stein, hinter Spiegeln oder Wandbildern versteckt und mit Strom betrieben. Wohnungseigentümer profitieren vor allem von den niedrigen Anschaffungskosten – die Kosten im laufenden Betrieb sind aber verhältnismäßig hoch.

Heizkörper, die nicht mit Strom, sondern mit Warmwasser betrieben werden, können nicht kurzerhand ersetzt werden. Es müssen eventuell Anschlüsse erneuert und deswegen gegebenenfalls Wände aufgeschlagen werden. Dennoch kann es eine Alternative sein, alte Gliederheizkörper durch sogenannte Plattenheizkörper zu ersetzen. Ihr Vorteil: Sie brauchen weniger Heizungswasser als Gliederheizkörper, sind dadurch deutlich effizienter und lassen sie sich mit fast allen gängigen Heizungsarten kombinieren, egal ob Gasheizung, Ölheizung, Holzheizung oder Kraft-Wärme-Kopplung. Sie können im Vergleich zu Gliederheizkörpern auch mit Wärmepumpen kombiniert werden.

Nachtspeicheröfen: Moderne Nachtspeicheröfen kosten etwa 1.000 Euro.

Infrarotheizstrahler: Ein kleiner 300 Watt Infrarotheizstrahler kostet etwa 150 Euro. Um Zimmer aber konstant zu erwärmen, müssen größere Geräte ab 600 Watt zum Einsatz kommen. Diese kosten 250 Euro und mehr.

Glieder- mit Plattenheizkörpern tauschen: Je nach Größe und Design gibt es Plattenheizkörper schon für unter 100 Euro, gegebenenfalls müssen aber Wasseranschlüsse und Aufhängungen erneuert und angepasst werden, was deutlich aufwändiger und teurer ist.

Lackieren: Wer nicht in neue Heizungen investieren will, kann sie zumindest mit einem neuen Anstrich versehen, wenn der Lack bereits abzuplatzen beginnt. Auch bei Rost kann nach einem groben Schliff Lack aufgetragen werden. Die Kosten bleiben unter 20 Euro pro Heizkörper.

Moderne Thermostate: Des Weiteren ist es eine Überlegung wert, zumindest in moderne Thermostatventile zu investieren, die die Effizienz der Heizungen steigern können. Werden alle Heizungen mit solchen Ventilen versehen, kann die Temperatur in der gesamten Wohnung zentral über eine App auf dem Handy gesteuert werden. Der Mieter kann so anhand der modernen Thermostate Heizkosten sparen. Einsteigersets – sogenannte Starterkits - mit Bridge und zwei Ventilen beginnen preislich bei 200 Euro.

Bodenbeläge und Fußleisten

Neue Fußleisten werden angebracht. Foto: istock.com / KatarzynaBialasiewicz
Alte, beschädigte Fußleisten können kostengünstig ersetzt werden. Foto: istock.com / KatarzynaBialasiewicz

Ist ein Mieter ausgezogen und sind die Böden renovierungsbedürftig, hat der Vermieter die freie Wahl: Entweder verlegt er neue Böden oder aber er überlässt diese Aufgabe dem Mieter. Für den Interessenten kann die Pflicht, für mehrere hundert Euro Bodenbelag verlegen zu müssen aber abschreckend sein. Um die Wohnung schon für einen Besichtigungstermin aufzuwerten, kann der Vermieter deswegen selber für den optischen Feinschliff sorgen. 

Klickböden: Heutzutage finden die meisten Mieter Böden in Holzoptik optisch ansprechender als Teppichböden. Ein weiterer Pluspunkt ist, das unangenehme Gerüche sich darin nicht so leicht festsetzen können. Echtes Parkett ist allerdings recht teuer, als Alternative bieten sich daher Laminat- oder Vinyl-Böden an. Klick-Laminat beziehungsweise Klick-Vinyl lässt sich auch von weniger geübten Heimwerkern schnell verlegen, sodass sich die Investition in Grenzen hält. Der Quadratmeterpreis beläuft sich auf etwa 20 Euro, wobei Laminat die günstigere Variante ist.

Parkett: Liegt bereits Parkett in der Wohnung, muss dieser möglicherweise repariert oder renoviert werden. Bei leichten Schäden reicht es womöglich aus, ihn neu zu ölen. Hochwertige Hartwachsöle kosten bis 50 Euro und mehr. Sprühflaschen und Stofflappen kosten unter 10 Euro. Die Öl- und Wachsmaschine kann in Baumärken geliehen werden. Kostenpunkt: ab 25 Euro pro Tag oder Wochenende.

Bei großen Kratzern müsste der Parkettboden zunächst komplett geschliffen werden. Auch diese Schleifmaschinen können im Baumarkt oder anderen Anbietern geliehen werden. Tagessatz ebenfalls etwa 25 Euro.

Fußleisten: Oft geraten Fußleisten durch Umzüge und Möbelrücken in Mitleidenschaft. Sie können aber mit wenig Aufwand erneuert werden. Der Baumarkt bietet dutzende Varianten in allen Farben und Formen an, tatsächlich können aber auch dünne Holzlatten mit beispielsweise einem Zentimeter Stärke und fünf Zentimeter Höhe genutzt werden.

Maler- und Lackierarbeiten

Ein Türrahmen wird gestrichen. Foto: istock.com / photovs
Etwas frische Farbe auf Türen und Rahmen kann einer Wohnung einen fischen Look geben. Foto: istock.com / photovs

Eine vergilbte Wohnung, alte Tapeten oder Lack, der von den Türrahmen abplatzt: Solch eine abgewohnte Wohnung ist kaum vermietbar. Zwar ist es nicht die Pflicht des Vermieters, zu renovieren, doch in einem solchen Fall kann es nützlich sein, die Wohnung vor den Besichtigungsterminen wieder standesgemäß herzurichten. Sonst hagelt es womöglich Absagen und die Neuvermietung zieht sich hin.

Wände: Für Selbermacher geeignet sind alle Maler- und Lackierarbeiten. Neue Tapeten und frische Farben an Wänden lassen eine Wohnung, die zuvor abgenutzt wirkte, in einem ganz neuen Licht erstrahlen – so wirkt sie für den Mieter deutlich attraktiver. Die Kosten halten sich für Farbe- und Farbrolle im Rahmen, je Raum kann man im Schnitt mit etwa 25 Euro rechnen.

Türen: Alte Rahmen und Türen können geschliffen und mit Lack neu gestrichen werden. Versehen mit einem modernen Klinkenset wirken die kleinen Veränderungen Wunder. Es können jedoch auch direkt neue Türen angeschafft werden. Im Baumarkt findet man bereits für jeweils 100 Euro qualitativ hochwertige Türen.  

Link-Tipp

Lesen Sie auf unserem Partner-Portal bauen.de den Artikel Streichen wie ein Profi zum Thema Malern und Lackierarbeiten weiter 

Elektrik erneuern

Kabel werden mit Hammer und Meißen freigelegt: Foto: VRD / stock.adobe.com
Nach Absprache mit dem Elektriker können Vermieter die Kabelschächte selbst freilegen. Foto: VRD / AdobeStock

Manchmal ist die Elektrik in Altbauten marode oder unterdimensioniert. In solchen Fällen kommt man um einen Elektriker nicht herum, der alte Kabel und Steckdosen austauscht und zusätzlich einen neuen Sicherungskasten samt FI-Schalter installiert.

Leitungen: Müssen Stromkabel neu verlegt werden, können geübte Heimwerker die dafür benötigten Schlitze in der Wand selbst schlagen und auch später wieder verspachteln und überstreichen. Das spart Kosten. Zum Teil können Heimwerker die Kabel sogar selbst verlegen. Diese Arbeiten müssen jedoch mit dem Elektriker abgesprochen sein, nicht jeder lässt sich auf eine solche Arbeitsteilung ein, denn letztendlich muss der Fachmann den Anschluss an den Sicherungskasten selbst übernehmen – und trägt die Verantwortung für die gesamte Installation.

Lichtschalter und Steckdosen: Plastik hat die Eigenschaft, nach mehreren Jahren zu vergilben. Die gelben oder bräunlichen Farbschattierungen können den Gesamteindruck einer Wohnung schmälern. Das muss nicht sein, lassen sie sich doch für wenige Euro erneuen. Hier können Vermieter direkt daran denken, Steckdosen zu installieren, die auch über USB-Anschlüsse verfügen. Im selben Arbeitsschritt kann beispielsweise auch über den Einbau von Dimmern nachgedacht werden, die das Wohnambiente im Wohnzimmer verbessern können. Des Weiteren können auch zeitlich programmierbare Bewegungsmelder installiert werden, die eine diffuse Flur-Beleuchtung in der Nacht anschalten. Für solche kleineren Arbeiten fallen kaum Kosten an:

  • Schalter: ab 5 Euro
  • USB-Steckdosen: etwa 15 Euro
  • Dimmer: etwa 20 Euro
  • Bewegungsmelder: ab 20 Euro

Fenster auffrischen oder justieren

Eine Person justiert die Fenster. Foto: New-Africa / stock.adobe.com
Mit wenigen Handgriffen ist ein Fenster wieder bestens eingestellt. Foto: New-Africa / stock.adobe.com

Die Fenster sind undicht oder das Holz gesplittert? Dann hilft oft nur ein Austausch des Fensterrahmens. Je nach Größe des Fensters kann das sehr kostspielig werden. Ein Standardfenster mit 1,30 Metern Seitenlänge kostet in etwa 500 Euro. Die Handwerkerkosten und die möglichen baulichen Veränderungen nicht eingerechnet. Doch nicht jedes alte Fenster muss ausgetauscht werden. Ist das Holz noch intakt, kann sich eine Restaurierung lohnen. Besonders sorgfältig sollten dabei die Außenflächen bearbeitet werden, da Fehler oder Risse im Lack dazu führen, dass Feuchtigkeit eindringen kann.

Lack aufbringen: Fenster zu schleifen und zu streichen kann sie deutlich aufwerten. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das jedoch nicht ohne weiteres möglich, weil sie für die Sanierung der Fenster und Fassaden zuständig ist. Individuelle Lösungen müssen zuvor mit der WEG besprochen werden.  

Justieren: Nach vielen Jahren der Nutzung können auch moderne Fenster schwer zu schließen oder undicht sein. Dann ist immer ein leichter Zug zu spüren, der sich auch auf die Heizkosten auswirken kann. In diesem Fall kann es sich lohnen, die Fenster neu zu justieren. Mittels Inbusschlüssel oder Schraubenzieher können die Ecklager-Schraube und die Scherenlager-Schraube gedreht und das Fenster so neu eingestellt werden. Auch der Anpressdruck der Fenster kann verstärkt werden. Hierfür müssen die Schließzapfen herausgezogen, und im oder entgegen des Uhrzeigersinns gedreht werden, um den Druck des Flügels an den Rahmen zu erhöhen oder zu verringern. Oft führt eine Viertelumdrehung schon zu spürbaren Verbesserungen.


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1 Kommentar

freundlich vermieten am 10.10.2016 14:09

Wie können wir die oberste Geschossdecke unseres dreistöckigen Hauses ökonomisch und fachgerecht dämmen? Unser Haus ist über 100 Jahre. Der Dachboden ist ca. 110qm groß. Er besteht aus alten Dielen und 15 Pfosten, die das Dach tragen. Unter den Dielen ist Geröll. Wir wissen nicht, wie viel und wie gut das dämmt. Wir wollen weiterhin einige Dinge auf dem Dachboden lagern.

Die Dämmung kommt überwiegend der vermieteten Wohnung im DG zugute. Wie können wir die Mieter an den Kosten beteiligen? Welchen Wert hat es, dass es im Sommer warm bleibt und nicht mehr heiß wird?

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