Schönheitsreparaturen bei Auszug
Was sind Schönheitsreparaturen und wer ist beim Auszug dafür zuständig? Wegen dieser Frage geraten Mieter und Vermieter regelmäßig in Streit. Die Antwort hängt tatsächlich vom Zustand der Wohnung bei Einzug sowie von Formulierungen im Mietvertrag ab.
In Kürze
Was sind Schönheitsreparaturen im Mietrecht?
- Der Begriff Schönheitsreparatur aus dem deutschen Mietrecht gilt für rein dekorative Arbeiten innerhalb einer vermieteten Wohnung. Sie sollen zur Verbesserung des Aussehens der Räume und zur Behebung von oberflächlichen Schäden vorgenommen werden.
- Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter für alle Renovierungsarbeiten in der Wohnung zuständig.
- Unter der Bedingung, dass die Wohnung bei Einzug des Mieters frisch renoviert war, kann die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag an den Mieter übertragen werden. Das erfordert aber flexible Renovierungsklauseln.
- Starre Renovierungsklausen sind grundsätzlich unwirksam mit der Folge, dass doch der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen muss.
Was sind typische Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind kosmetische Arbeiten in der Wohnung wie etwa das Streichen der Wände. Eine Regelung zu den Schönheitsreparaturen findet sich im Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), das allerdings nur für Sozialwohnungen bindend ist. Sie wird in der Praxis allerdings auch oft für nicht preisgebundenen Wohnraum angewendet.
Zu den Schönheitsreparaturen zählen:
- Bohrlöcher schließen
- Tapezieren
- Streichen und Kalken der Wände und Decken,
- Streichen von Türen, Fensterahmen, Heizungen und Rohren
Was sind keine Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind nicht zu verwechseln mit Instandhaltungsmaßnahmen. Sie können nicht auf den Mieter übertragen werden.
Folgenden Verbesserungen sind keine Schönheitsreparaturen
- Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
- Holzteile erneuern
- Austausch von Teppichen
- Reparaturen an Elektrik und Leitungen
- Erneuern von Türschlössern
- Außenanstriche bei Fenstern und Türen
- Streichen von Sockel- oder Fußleisten
- Glasarbeiten
- Renovierung des Treppenhauses oder anderer Gemeinschaftsräume
Ausnahme: Der Mieter beschädigt Gegenstände oder der Verschleiß ist übermäßig groß. Dann muss der Mieter für die Reparaturen des Vermieters haften. Abgerechnet werden die Reparaturen dann beispielsweise über die Kaution nach dem Auszug.
Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?
Grundsätzlich zuständig für Schönheitsreparaturen ist der Vermieter. Dies ergibt sich aus den Hauptpflichten eines Mietvertrags, die in § 535 BGB geregelt sind. Darin heißt es, „durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“
Paragraph 538 (BGB) stärkt den Mieter zusätzlich. Darin heißt es, dass er Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursacht werden, nicht zu vertreten hat. Allerdings kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.
Voraussetzung für die Übertragung der Schönheitsreparatur auf den Mieter:
- Entweder: Der Mieter muss die Wohnung frisch renoviert vom Vermieter übernommen haben (BGH, VIII ZR 185/14).
- Oder: Der Mieter hat bei einer unrenovierten Wohnung vom Vermieter einen angemessenen finanziellen Ausgleich – etwa in Form einer Mietvergünstigung am Anfang des Mietverhältnisses – erhalten. Denkbar ist beispielsweise ein Mietverzicht, beziehungsweise eine Mietfreiheit für den Mieter. Hätten beispielsweise die Handwerkerleistungen um die Wohnung zu renovieren 2.000 Euro betragen, die monatliche Kaltmiete 1.000 Euro, wäre ein entsprechender Mietverzicht von zwei Monaten angemessen. Wichtig: Der Mieter muss dann zwar nicht zu Beginn der Mietzeit renovieren, aber nach dem Auszug.
Die Schönheitsreparaturen können in beiden Fällen mit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Steht aber nichts im Vertrag, muss der Mieter auch nicht renovieren. Doch Vorsicht: nicht jede Formulierung ist rechtswirksam.
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Wann ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam?
Wird die Wohnung frisch renoviert an den Mieter übergeben oder die Abnutzung finanziell abgegolten, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen mithilfe bestimmter Formulierungen im Mietvertrag dem Mieter zu übertragen.
Beispiel:
„Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre, in Nebenräumen alle zehn Jahre und in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre durchgeführt werden. “ Wichtig ist, dass der Mieter nicht gezwungen wird, zu einem exakten Zeitpunkt zu handeln.
Wann sind Renovierungsklauseln im Mietvertrag unwirksam?
Nicht alle Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind wirksam. Vermieter und Mieter sollten deswegen auch ihren Mietvertrag überprüfen. Alte Mustermietverträge beinhalten beispielsweise oft unwirksame Klauseln.
Unwirksame Klauseln:
- starre Renovierungsfristen– etwa, dass die Wände nach exakt drei Jahren gestrichen werde müssen.
- die Verpflichtung, beim Auszug grundsätzlich zu renovieren
- Vorschriften in welcher Farbe die Wohnung gestrichen werden muss
- die sogenannte Quotenabgeltungsklausel: Das bedeutet, dass Mieter nicht mehr dazu verpflichtet werden können, beim Auszug anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor einer eventuellen Renovierungsfrist ausziehen (BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).
Im Grunde sind alle Formulierungen, laut denen der Mieter nach einer bestimmten Frist oder zu einem bestimmten Zeitpunkt Schönheitsreparaturen durchführen muss, unwirksam.
Schönheitsreparaturen: Tipps für Mieter
In den vergangenen Jahren gab es zahlreiche BGH-Urteile zum Thema Schönheitsreparturen. Mieter wie Vermieter können da schnell die Übersicht verloren haben, was nun wirklich gilt. Das können Mieter tun.
Mietvertrag prüfen
Mieter, die sich nicht sicher sind, ob Sie für die Schönheitsreparaturen zuständig sind oder nicht, können im Mietvertrag nachsehen. Ist nichts über Schönheitsreparaturen dokumentiert, bleibt es während dies Mietverhältnisses sowie auch nach dem Auszug die Sache des Vermieters.
Sind aber doch Klauseln zu Renovierung oder Schönheitsreparaturen vorhanden, sollten Mieter die Formulierung genau prüfen. Handelt es sich um starre oder flexible Klauseln? Hinweise können Begriffe sein wie, Reparaturen müssen exakt nach drei Jahren durchgeführt werden. Oder „Grundsätzlich ist eine Renovierung beim Auszug erforderlich“. Bei diesen starren Klauseln fehlt dem Bundesgerichtshof die Betrachtung des tatsächlichen Zustands und ob überhaupt zu diesem Zeitpunkt renoviert werden muss
Sind sich Mieter nicht sicher, können sie ihren Mietvertrag schnell und einfach von Experten prüfen lassen.
Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ist gültig? Tipps zum Renovieren oder wie und wann du deine Kosten vom Vermieter doch noch einfordern kann, gibt es hier.
Schönheitsreparaturen: Tipps und Musterbriefe für Vermieter
Eines der größten Streitthemen zwischen Mieter und Vermieter sind die Schönheitsreparaturen. Mit diesen Tipps behalten Vermieter den Überblick über die rechtliche Lage. Außerdem helfen wir Vermietern einen Mietvertrag mit gültigen Schönheitsreparaturklauseln zu erstellen und zeigen ihnen, was sie tun können, wenn sich ein Mieter unrechtmäßig gegen Schönheitsreparaturen wehrt.
Renovierungsklauseln nicht wirksam: Was kann der Vermieter tun?
Wenn ein Mietvertrag ungültige, starre Renovierungsklauseln enthält, kann der Vermieter Schadensbegrenzung betreiben. Beim Auszug des Mieters sollte der Vermieter sorgfältig prüfen, ob Schäden oder Abnutzung nicht doch über das Maß des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt. Da trifft beispielsweise für einige Sonderfälle zu:
- Haben Mieter durch starkes Rauchen dafür gesorgt, dass die Wände und Decken stark verfärbt sind und nach Qualm riechen, kann der Vermieter Schadensersatz für die Renovierung verlangen. Das entscheid der Bundesgerichtshof (VIII ZR 37/07). Und zwar dann, wenn der Vermieter die Spuren in der Wohnung, die durch das Rauchen entstanden sind, nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen entfernen kann.
- Der Mieter darf die Wände seiner Mietwohnung ganz nach seinem Geschmack gestalten. Beim Auszug muss er sie dann aber wieder neutral streichen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag keine wirksame Renovierungsklauseln enthält (BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12).
In Zukunft immer Mustermietvertrage mit gültigen Schönheitsreparaturen nutzen.
Mieter weigert sich, Schönheitsreparaturen durchzuführen – welche Rechte hat der Vermieter?
Muss der Mieter rechtmäßig Schönheitsreparaturen durchführen und weigert sich, handelt es sich dabei um eine Vertragsverletzung. Der Vermieter sollte den Mieter dann abmahnen und ihm eine letzte Frist setzen. Weigert sich der Mieter weiterhin zu renovieren, kann der Vermieter unter Umständen Kostenersatz vom Mieter verlangen.
Wichtig: Vermieter sollten alle Handwerkerarbeiten, die sie durchführen lassen, genau dokumentieren und abrechnen. So können Sie das Geld beispielsweise über die Kautionsabrechnung wieder reinholen.
Musterbriefe für Vermieter
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht vertragsgemäß ausgeführt oder verzichtet sogar darauf? Mit unseren drei situationsbedingten Musterschreiben kommen Vermieter zu ihrem Recht.
- Hier erhalten Vermieter ein Musterschrieben, um den Mieter nach dem Auszug aufzufordern, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Hier herunterladen
- Mit diesem Musterschreiben machten Vermieter die Schadensersatzansprüche mit Kostenvoranschlag wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend. Hier herunterladen
- Mit diesem Musterschreiben machten Vermieter die Schadensersatzansprüche ohne Kostenvoranschlag wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend Hier herunterladen
