Was sind Schönheitsreparaturen und wer ist beim Auszug dafür zuständig? Wegen dieser Frage geraten Mieter und Vermieter regelmäßig in Streit. Die Antwort hängt tatsächlich vom Zustand der Wohnung bei Einzug sowie von Formulierungen im Mietvertrag ab.
Was sind Schönheitsreparaturen im Mietrecht?
Schönheitsreparaturen sind kosmetische Arbeiten in der Wohnung wie etwa das Streichen der Wände. Eine Regelung zu den Schönheitsreparaturen findet sich im Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV), das allerdings nur für Sozialwohnungen bindend ist. Sie wird in der Praxis allerdings auch oft für nicht preisgebundenen Wohnraum angewendet.
Zu den Schönheitsreparaturen zählen:
Schönheitsreparaturen sind nicht zu verwechseln mit Instandhaltungsmaßnahmen. Sie können nicht auf den Mieter übertragen werden.
Folgenden Verbesserungen sind keine Schönheitsreparaturen
Ausnahme: Der Mieter beschädigt Gegenstände oder der Verschleiß ist übermäßig groß. Dann muss der Mieter für die Reparaturen des Vermieters haften. Abgerechnet werden die Reparaturen dann beispielsweise über die Kaution nach dem Auszug.
Grundsätzlich zuständig für Schönheitsreparaturen ist der Vermieter. Dies ergibt sich aus den Hauptpflichten eines Mietvertrags, die in § 535 BGB geregelt sind. Darin heißt es, „durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“
Paragraph 538 (BGB) stärkt den Mieter zusätzlich. Darin heißt es, dass er Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursacht werden, nicht zu vertreten hat. Allerdings kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.
Voraussetzung für die Übertragung der Schönheitsreparatur auf den Mieter:
Die Schönheitsreparaturen können in beiden Fällen mit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Steht aber nichts im Vertrag, muss der Mieter auch nicht renovieren. Doch Vorsicht: nicht jede Formulierung ist rechtswirksam.
Wird die Wohnung frisch renoviert an den Mieter übergeben oder die Abnutzung finanziell abgegolten, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Schönheitsreparaturen mithilfe bestimmter Formulierungen im Mietvertrag dem Mieter zu übertragen.
Beispiel:
„Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre, in Nebenräumen alle zehn Jahre und in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre durchgeführt werden. “ Wichtig ist, dass der Mieter nicht gezwungen wird, zu einem exakten Zeitpunkt zu handeln.
Nicht alle Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind wirksam. Vermieter und Mieter sollten deswegen auch ihren Mietvertrag überprüfen. Alte Mustermietverträge beinhalten beispielsweise oft unwirksame Klauseln.
Unwirksame Klauseln:
Im Grunde sind alle Formulierungen, laut denen der Mieter nach einer bestimmten Frist oder zu einem bestimmten Zeitpunkt Schönheitsreparaturen durchführen muss, unwirksam.
In den vergangenen Jahren gab es zahlreiche BGH-Urteile zum Thema Schönheitsreparturen. Mieter wie Vermieter können da schnell die Übersicht verloren haben, was nun wirklich gilt. Das können Mieter tun.
Mieter, die sich nicht sicher sind, ob Sie für die Schönheitsreparaturen zuständig sind oder nicht, können im Mietvertrag nachsehen. Ist nichts über Schönheitsreparaturen dokumentiert, bleibt es während dies Mietverhältnisses sowie auch nach dem Auszug die Sache des Vermieters.
Sind aber doch Klauseln zu Renovierung oder Schönheitsreparaturen vorhanden, sollten Mieter die Formulierung genau prüfen. Handelt es sich um starre oder flexible Klauseln? Hinweise können Begriffe sein wie, Reparaturen müssen exakt nach drei Jahren durchgeführt werden. Oder „Grundsätzlich ist eine Renovierung beim Auszug erforderlich“. Bei diesen starren Klauseln fehlt dem Bundesgerichtshof die Betrachtung des tatsächlichen Zustands und ob überhaupt zu diesem Zeitpunkt renoviert werden muss
Sind sich Mieter nicht sicher, können sie ihren Mietvertrag schnell und einfach von Experten prüfen lassen.
Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ist gültig? Tipps zum Renovieren oder wie und wann du deine Kosten vom Vermieter doch noch einfordern kann, gibt es hier.
Eines der größten Streitthemen zwischen Mieter und Vermieter sind die Schönheitsreparaturen. Mit diesen Tipps behalten Vermieter den Überblick über die rechtliche Lage. Außerdem helfen wir Vermietern einen Mietvertrag mit gültigen Schönheitsreparaturklauseln zu erstellen und zeigen ihnen, was sie tun können, wenn sich ein Mieter unrechtmäßig gegen Schönheitsreparaturen wehrt.
Wenn ein Mietvertrag ungültige, starre Renovierungsklauseln enthält, kann der Vermieter Schadensbegrenzung betreiben. Beim Auszug des Mieters sollte der Vermieter sorgfältig prüfen, ob Schäden oder Abnutzung nicht doch über das Maß des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt. Da trifft beispielsweise für einige Sonderfälle zu:
In Zukunft immer Mustermietvertrage mit gültigen Schönheitsreparaturen nutzen.
Muss der Mieter rechtmäßig Schönheitsreparaturen durchführen und weigert sich, handelt es sich dabei um eine Vertragsverletzung. Der Vermieter sollte den Mieter dann abmahnen und ihm eine letzte Frist setzen. Weigert sich der Mieter weiterhin zu renovieren, kann der Vermieter unter Umständen Kostenersatz vom Mieter verlangen.
Wichtig: Vermieter sollten alle Handwerkerarbeiten, die sie durchführen lassen, genau dokumentieren und abrechnen. So können Sie das Geld beispielsweise über die Kautionsabrechnung wieder reinholen.
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht vertragsgemäß ausgeführt oder verzichtet sogar darauf? Mit unseren drei situationsbedingten Musterschreiben kommen Vermieter zu ihrem Recht.