Bad, Fenster, Elektrik: Wann Mietern eine Renovierung zusteht

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Wer Miete zahlt, sollte auch erwarten können, dass die Wohnung gut in Schuss ist – oder? Eine Renovierung zur Instandhaltung steht dem Mieter meist zu, eine Modernisierung eher nicht. Doch in beiden Fällen gibt es Ausnahmen – was der Mieter fordern kann.

Ein durchgelaufener und zerschlissener Teppichboden oder ein gesprungenes Fenster können für den Mieter ärgerlich sein. Aber solange er Teppich oder Fenster nicht grob fahrlässig oder mit Absicht demoliert hat, steht ihm eine nötige Renovierung oft zu.

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Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren kann der Mieter nur fordern, wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart ist. Bei anderen Arten der Renovierung oder Reparatur kommt es auf den Einzelfall an. Foto: iStock/ info@tempura.me

Bei Sonderwünschen sieht es dagegen schwieriger aus. Entscheidend ist hierbei, ob die Umbaumaßnahme der Instandhaltung dient, oder als Modernisierung zählt.

Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Ob eine Umbaumaßnahme in der Mietwohnung nun Renovierung oder Modernisierung ist, macht für den Mieter einen deutlichen Unterschied:

  • Renovierung: Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter in der Regel zu. Er kann also meist fordern, dass defekte oder beschädigte Bestandteile der Wohnung renoviert werden. Laut Gesetz ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und ihre Nutzbarkeit zu erhalten – für die der Mieter mit seiner Miete zahlt (§ 535 BGB).
  • Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB). Oliver Fouquet, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, sagt: „Normalerweise hat der Mieter kein Recht auf eine Modernisierung.“

Grob zusammengefasst lässt sich sagen: Eine Renovierung bessert aus, eine Modernisierung verbessert die Wohnung.

Renovierung: ein Recht des Mieters, mit Ausnahmen

Renovierung, Grafik: immowelt.de

Warum dem Mieter meist die Renovierung zusteht, erklärt Fouquet so: „Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt.“ So steht es auch im Gesetz (§538 BGB). 

Mit der Zeit werden solche Spuren jedoch immer sichtbarer: abgewetzte Teppichböden oder zerkratzte Arbeitsflächen in der Küche können die Folge sein. Gesetzlich gibt es keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter die Erneuerung von Boden oder Flächen fordern kann. Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn diese so abgenutzt sind, dass er sie nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann (siehe § 535 BGB).

Drei Beispiele: Wann dem Mieter eine Renovierung zusteht

Fliesen, Bad renovieren, Instandsetzung, Foto: iStock/ Simin Zoran
Machen die losgelösten Fliesen das Bad nahezu unbenutzbar, können Mieter die Instandsetzung fordern. Foto: iStock/ Simin Zoran

Bad renovieren: Mit der Länge der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad: Fliesen lösen sich von den Wänden oder der Lack an der Badewanne platzt und die Wanne rostet. Für die Spuren der Zeit hat der Mieter mit seiner Miete gezahlt. Wenn diese so erheblich werden, dass er die Wohnung nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen kann, hat er gute Chancen auf deren Renovierung. Jedenfalls, wenn er die Badeinrichtung nicht mit Absicht, grob fahrlässig oder durch übermäßiges Benutzen demoliert hat. 

Boden verlegen, Gebrauchsspuren, Renovierung, Foto: Halfpoint/ fotolia.com
Boden neu verlegen? Damit Mietern diese Renovierung zusteht, müssen die Gebrauchsspuren erheblich sein. Foto: Halfpoint/ fotolia.com

Boden neu verlegen: Mit seiner Miete hat der Mieter bereits für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppich, Laminat oder Parkett bezahlt. Erst, wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, kann der Mieter je nach Situation eine Erneuerung fordern. Die Erneuerung des Bodens ist in der Regel Vermieterpflicht. Aber: wenn der Mieter den Boden durch übermäßigen Gebrauch oder eigene Schuld derart heruntergewirtschaftet hat, muss er selbst für den Austausch des Bodens aufkommen.

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Ist die Heizung kaputt, ist die Reparatur grundsätzlich Vermietersache. Foto: Photographee.eu/ fotolia.com

Heizung kaputt: Die Instandhaltung der Heizung ist Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt oder durch einen Handwerker beheben lässt, und sie bei Totalschaden austauscht.

Wenn der Mieter die Heizung jedoch selbst demoliert hat, kann er keine Reparatur fordern, sondern muss den Schaden selbst ersetzen.

Doch unter bestimmten Umständen kann der Mieter kaum fordern:

  • „Gemietet wie gesehen“: dieser Spruch gilt laut Fouquet oft beim Mieten von Wohnungen. Wenn der Mieter bei der Besichtigung Schäden sieht und in diesem Wissen den Mietvertrag unterzeichnet, kann er hinterher keine Renovierung fordern. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos abnimmt. Hinterher kann der Mieter zudem keine Mietminderung wegen der sichtbaren Schäden vornehmen (§ 536b). Der Mietrechtsanwalt empfiehlt daher, bei der Wohnungsbesichtigung aufmerksam zu sein und Mängel direkt anzusprechen. Habe er die Schäden der neuen Wohnung jedoch nicht sehen können, weil sie etwa verdeckt oder nicht erkennbar waren, könne er oft noch die Innstandsetzung fordern.
  • Wer selbst schuld ist, repariert selbst: Der Mieter steht in der Pflicht, auf die Wohnung gut acht zu geben (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). Verletzt er seine Obhutspflicht, Schaden in der Wohnung zu vermeiden oder abzuwenden, muss er den Schaden selbst reparieren. Etwa bei Brandlöchern im Boden müsse der Mieter Schadensersatz leisten, sagt Fouquet. Wenn dieser Boden bereits älter sei, müsse der Mieter jedoch nicht den Preis eines neuen zahlen. Denn dann werde der Wert des Teppichs nach Zeitwert berechnet. Laut Fouquet hat ein Teppich einen Zeitwert von etwa zehn Jahren: dann sei er nach fünf Jahren nur noch halb so viel wert, so dass ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen werden könne und der Mieter nur den halben Neupreis des Teppichs zahle. Fouquet führt aus: „Nach zehn Jahren müsste der Mieter gar nicht mehr zahlen, trotz Schaden.“
  • Schönheitsreparaturen: Für diese kleinen Renovierungen mit Farbe, Gips und Tapete ist grundsätzlich der Vermieter zuständig (§535 BGB). In der Praxis wird dies oft per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt, doch viele dieser Klauseln sind ungültig. So kippte der Bundesgerichtshof in mehreren Grundsatzurteilen starre Klauseln, die feste Fristen zur Renovierung setzen. Zudem können dem Mieter keine Schönheitsreparaturen auferlegt werden, wenn die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war. Enthält der Mietvertrag solche ungültigen Renovierungsklauseln, dann sei Streichen und Tapezieren wieder Vermieterpflicht, so Fouquet.
Info

Selbst renoviert – Geld zurückfordern

Wenn der Mieter renoviert hat, obwohl es Aufgabe des Vermieters gewesen wäre, kann er hinterher seine Ausgaben vom Vermieter zurückfordern (BGH VIII ZR 302/07). Das gilt aber nur für die Kosten des Arbeitsmaterials und der bezahlten Helfer. Seinen eigenen Arbeitsaufwand kann der Mieter sich nicht zurückzahlen lassen.

Modernisierung: Mieter können kaum fordern

Während dem Mieter meist die Instandhaltung zusteht, kann er kaum eine Modernisierung fordern. Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die die Wohnung auf Dauer auf bestimmte Weise verbessern (§ 555b BGB).

Als Modernisierung zählen Maßnahmen, die: 

  • den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung
  • die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, zum Beispiel das Anbringen eines Türöffners mit Gegensprechanlage oder den Einbau eines Aufzuges in einem mehrstöckigen Haus
  • Energie einsparen, zum Beispiel eine verbesserte Wärmedämmung
Info

Modernisierungsumlage 

Der Mieter zahlt mit: Eine Modernisierung der Wohnung bedeutet für den Mieter oft eine höhere Miete. Denn laut Gesetz können ihm vom Vermieter bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen werden (§ 559 BGB).

Auch wenn dem Mieter grundsätzlich keine Modernisierung zusteht, hat er Anrecht auf einen gewissen Mindeststandard.

Das bisschen Standard muss: Mieter kann Mindeststandard fordern

Stromversorgung, Mindeststandard, Modernisierung, Renovierung, Grafik: immowelt.de

Ein absoluter Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen steht dem Mieter laut Bundesgerichtshof zu (BGH VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03).

Das Mindeste vom Mindesten ist demnach: selbst in einem unsanierten Altbau muss das Stromnetz ausreichen, damit der Mieter gleichzeitig die Waschmaschine und einen Staubsauger einschalten kann. Oder allgemeiner: einen Großverbraucher und andere haushaltsübliche Geräte.

Laut Fouquet kann der Mieter eine Stromversorgung nach Mindeststandard fordern, ohne eine Mieterhöhung fürchten zu müssen: „In diesem Fall liegt die Wohnung derart unter dem Standard, dass der Ausbau des Stromnetzes auf Mindeststandard keine Modernisierung im eigentlichen Sinn sein kann.“

Eine Ausnahme sei nur dann möglich, wenn im Mietvertrag stünde, dass die Wohnung unter dem absoluten Mindeststandard liegt und der Mieter das als gegeben hinnimmt.

Experten-Tipp

Beispiel: Renovierung/ Modernisierung – der Unterschied

In einer Wohnung zerbricht ein einfach verglastes Fenster, ohne Schuld des Mieters. Solche Fenster gibt es heutzutage nicht mehr, also muss es durch ein zweifach verglastes ersetzt werden. Damit wird das Fenster insgesamt verbessert. Eine Modernisierung? Laut Fouquet nicht, denn: „entscheidend ist, dass das Fenster zuvor kaputt war.“

Zusammengefasst: das steht dem Mieter zu

  • Der Mieter kann in der Regel nur Umbaumaßnahmen fordern, die notwendig sind, um seine Wohnung wie gewohnt zu nutzen. Dazu gehören Maßnahmen zur Instandhaltung und eine Stromversorgung nach dem absoluten Mindeststandard.
  • Anders sieht es aus, wenn der Mieter die Wohnung durch eigene Schuld beschädigt hat: Dann muss er den Schaden aus eigener Tasche beheben. Nicht vom Vermieter fordern kann er die Renovierung von Mängeln, die er bereits beim Unterzeichnen des Mietvertrages akzeptiert hat.
  • Eine Modernisierung steht dem Mieter meist nicht zu. 
Fazit

Faustregel – das kann der Mieter oft fordern:

Instandhaltung: ja. Besser, neuer, schöner: nein.


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23 Kommentare

S. B. am 23.11.2017 05:40

Sehr geehrte Frau H.,

Wir wohnen in einer Wohngemeinschaft und meine zweite Mitbewohnerin zieht demnächst aus.

Nun verlangt die Vermieterin, dass wir die Wohnung streichen.

Ich wohne bereits seit 3 Jahren in der Wohnung und meine... mehr

auf Kommentar antworten

Frau H. am 08.11.2017 07:49

Wie haben in unserer Mietwohnung Probleme mit der veralteten Elektrik.

Den Herd können wir maximal nur mit zwei Platen nutzen und solange darf kein Anderes Gerät eingeschaltet sein. Hinzu kommt, dass die Kabel für die Lampen nicht... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.11.2017 09:29

Sehr geehrte Frau H.,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn einem Mieter bei der Wohnungsbesichtigung gesagt wird, dass die Wohnung modernisiert, renoviert und saniert ist, die Elektrik aber letzten Endes nur die Benutzung zweier... mehr

judi am 03.11.2017 14:36

Hallo,

muss der Vermieter alter Heizungen ausbauen lassen und neue an anderer Stelle einbauen lassen. An der alten Stelle will er nun nur streichen lassen. Allerdings fehlt dort Tapete. Der Rest der Wand hat Tapete. Das würde natürlich... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.11.2017 10:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

gesetzlich geregelt ist das im Detail nicht. Allerdings ist der Vermieter in der Pflicht, auch nach Renovierungsarbeiten den geschuldeten Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Je nachdem,... mehr

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