Wann ein Mieter seine Wohnung renovieren muss

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Mieter können zu Schönheitsreparaturen während oder am Ende der Mietzeit herangezogen werden – vorausgesetzt es steht im Mietvertrag. Seine Wohnung renovieren muss ein Mieter aber trotzdem nicht immer. Denn Gesetz und Rechtsprechung setzen der Renovierungspflicht enge Grenzen.

Wohnung renovieren, Mietwohnung, Renovierungspflicht, Foto: visivasnc/ fotolia.com
Der Mieter kann vom Vermieter dazu verpflichtet werden, seine Wohnung zu renovieren – jedoch nur in gewissen rechtlichen Grenzen. Foto: visivasnc - fotolia.com

Eine Mietwohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten und notwendige Instandsetzungsarbeiten vorzunehmen, ist zunächst einmal nicht Sache des Mieters, sondern des Vermieters. So sehen es die Mietrechtsbestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vor. Der Vermieter kann aber bestimmte Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen und zwar über eine Klausel im Mietvertrag. Für die Renovierung ist dann der Mieter zuständig – vorausgesetzt die Klausel ist gültig. Außerdem kann der Vermieter den Mieter per Vertrag zur Kostenübernahme bei kleineren Reparaturen heranziehen. Für die sogenannte Kleinreparaturklausel gelten jedoch ebenfalls enge Grenzen. In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine ganze Reihe der in älteren Mietverträgen üblichen Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt.

Info

Ungültige Klausel – keine Renovierungspflicht

Bei Renovierungsklauseln gilt das Alles-oder-Nichts-Prinzip: Enthält eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag zu weitgehende Verpflichtungen, dann ist sie insgesamt ungültig. In diesem Fall muss der Mieter überhaupt keine Renovierungsarbeiten vornehmen – und zwar weder während der Mietzeit noch bei Auszug. Stattdessen tritt dann wieder die gesetzliche Standardregelung in Kraft, wonach der Vermieter für alle Arbeiten verantwortlich ist.

Mietwohnung renovieren: Mieter kann nicht zu allen Arbeiten herangezogen werden

Wohnung renovieren, Mietvertrag, Grafik: immowelt.de

Der Vermieter kann nur bestimmte Instandhaltungsarbeiten per Mietvertragsklausel auf den Mieter abwälzen. Es handelt sich dabei um die sogenannten Schönheitsreparaturen. Im BGB ist dieser Begriff nicht definiert, aber die Rechtsprechung versteht darunter folgende Arbeiten:

  • Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
  • Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
  • Streichen von Fußböden oder Reinigung von Teppichböden
  • Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen

Alle anderen Arbeiten sind Sache des Vermieters. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden
  • Erneuerung von zerschlissenem Teppichboden
  • Streichen der Fenster und der Außentür von außen
  • Reparaturen von Heizung, Sanitäranlagen und Elektroinstallation

Entscheidend: Zustand der Wohnung beim Einzug

Wohnung renovieren, Einzug, Grafik: immowelt.de

Wenn der Mieter eine Wohnung im unrenovierten Zustand übernimmt, kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Auszug von ihm verlangen. Entsprechende Klauseln sind unwirksam. Dies hat der BGH in einem Urteil vom März 2015 entschieden (Az.: VIII ZR 242/13). Eine Renovierungspflicht bei unrenovierter Wohnung könnte nämlich bei kurzer Mietdauer dazu führen, dass der Mieter die Wohnung in besserem Zustand zurückgeben muss, als er sie übernommen hat. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Mieter bei Einzug einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsarbeiten bekommt. Was angemessen ist, müssen Zweifelsfall die Gerichte entscheiden.

Link-Tipp

Übergabeprotokoll nicht vergessen!

Grundsätzlich sollte bei Einzug immer ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Mietparteien unterschrieben werden. Damit ist dann im Zweifelsfall der nicht renovierte Zustand der Wohnung dokumentiert.

Wie oft Mieter die Wohnung renovieren müssen

Wohnung renovieren, Pflicht, Grafik: immowelt.de

Starre Fristen für Schönheitsrenovierungen, wie sie früher üblich waren, sind nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr zulässig. Als Grundprinzip gilt: Ein Mieter soll nur so viel renovieren müssen, wie er auch abgenutzt hat. Es gibt aber durchaus Richtlinien, wann üblicherweise Schönheitsreparaturen fällig werden. Das sind die folgenden Zeitintervalle:

  • alle fünf Jahre für Küchen, Bäder oder Duschen
  • alle acht Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
  • alle zehn Jahre für andere Nebenräume

Wenn jedoch zu den Zeiten keine Verschleißerscheinungen in den Räumen zu erkennen, muss auch nicht renoviert werden. Im Mietvertrag sind derartige Fristen deshalb nur rechtsgültig, wenn sie durch einen Zusatz relativiert werden. Korrekte Formulierungen, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, wären beispielsweise „in der Regel alle drei Jahre“ oder „im Allgemeinen nach fünf Jahren“. Bei uneingeschränkten oder kürzeren Fristen ist die Renovierungsklausel ungültig.

Mietwohnung renovieren bei Auszug

Wohnung renovieren, Auszug, Grafik: immowelt.de

Klauseln, die den Mieter zur Renovierung beim Auszug verpflichten, sind ebenfalls nur dann wirksam, wenn sie die tatsächliche Abnutzung berücksichtigen. Eine Formulierung wie „Die Wohnung ist am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zurückzugeben“ ist unwirksam – der Mieter müsste dann gar nicht renovieren. Sind Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorgesehen, so müssen diese bei der Endrenovierung berücksichtigt werden.

Fristenpläne für Schönheitsreparaturen wurden in der Vergangenheit gerne mit sogenannten Abgeltungsklauseln verbunden. Beispiel: Der Mietvertrag sah eine Wohnzimmerrenovierung nach fünf Jahren vor. Zog der Mieter drei Jahre nach der letzten Renovierung aus, sollte er einen Anteil an den zukünftigen Renovierungskosten übernehmen. Derartige Quotenklauseln hat der BGH im März 2015 ebenfalls für unwirksam erklärt. 

Achtung

Eine unwirksame Abgeltungsklausel bedeutet nicht automatisch, dass während der Mietzeit gar nicht renoviert werden muss. Sofern die Schönheitsreparaturklausel als solche wirksam formuliert ist, gilt sie.

Vorgaben zur Renovierung

Wohnung renovieren, Vorgaben Vermieter, Grafik: immowelt.de

Der Vermieter kann nicht verlangen, dass Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. Entsprechende Klauseln sind unwirksam. Eine ordnungsgemäße und fachgerechte Ausführung der Arbeiten dagegen kann er verlangen: Mit offenen Tapetennähten oder „Lacknasen“ etwa muss sich der Vermieter nicht zufriedengeben.

Während der Mietzeit darf der Vermieter keine Bestimmungen zur Farbwahl machen. Eine Klausel wie „Alle Türen und Fenster sind weiß zu streichen“ wäre unwirksam. Nur für die Endrenovierung bei Auszug sind in gewissem Rahmen Vorgaben möglich, zum Beispiel: „Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen“. 

Was tun, wenn irrtümlich renoviert wurde?

Wohnung renovieren, Irrtumm, Grafik: immowelt.de

Wenn ein Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert hat oder nach einer Abgeltungsquote gezahlt hat, obwohl er wegen einer unwirksamen Klausel nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann er unter Umständen eine Kostenerstattung vom Vermieter fordern. Es gilt aber für etwaige Forderungen eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags. In solchen Fällen sollten sich Mieter unbedingt rechtlich beraten lassen – beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Kleinreparaturklausel

Wohnung renovieren, Kleinreparaturklausel, Grafik: immowelt.de

Unabhängig von Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter auch darauf bestehen, dass der Mieter Reparaturen in gewissem Kostenrahmen selbst trägt. Solche Kleinreparaturklauseln in Mietverträgen sind innerhalb enger Grenzen zulässig. Sie sind allerdings nur dann gültig, wenn sie sich auf Gegenstände beziehen, die häufig vom Mieter genutzt werden. Das sind zum Beispiel Wasserhähne, Lichtschalter, Rollladengurte, Koch- und Heizungseinrichtungen sowie Tür- oder Fensterverschlüsse. Im Hinblick auf die Kostengrenze ist sich die Rechtsprechung hier allerdings nicht einig. In der Regel dürfte die Obergrenze bei 75 bis 100 Euro liegen, in einigen Fällen haben Gerichte auch höhere Beträge anerkannt. Zudem muss die jährlich vom Mieter maximal zu zahlende Höchstsumme begrenzt sein, in der Regel gelten 200 bis 300 Euro jährlich oder sechs bis acht Prozent der Jahresmiete als noch angemessen.

Wichtig: Ist der Rechnungsbetrag einer einzelnen Rechnung höher als die festgesetzte Obergrenze, so zahlt der Vermieter nicht die Differenz, sondern den gesamten Betrag. Dann handelt es sich nämlich nicht mehr um eine Kleinreparatur. Ein Beispiel: Die Reparatur der Duscharmatur soll 150 Euro kosten, die Kleinreparaturklausel ist auf 100 Euro begrenzt. Dann zahlt nicht etwa der Mieter anteilsmäßig 100 Euro, sondern der Vermieter zahlt die gesamte Rechnung von 150 Euro.

Fazit

Mieter sollten genau prüfen, ob Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen in ihren Mietverträgen gültig sind oder nicht. Eventuell sind sie trotz anderslautender Formulierungen gar nicht verpflichtet, entsprechende Arbeiten durchzuführen.


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30 Kommentare

Karin am 17.09.2017 21:40

Hallo,

ich hatte fast 4 Jahre eine Nebenwohnung, diese habe ich mit weissen Anstrich übernommen. Danach habe ich

diverse Wände farbig gestrichen.

Im Mietvertrag steht, bei Auszug ist die Wohnung wieder in weissen Anstrich zu übergeben.

... mehr
auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.09.2017 09:38

Hallo Karin und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine solche Endrenovierungsklausel ist unwirksam. Unabhängig davon hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter zu Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler... mehr

sweetmarch am 16.09.2017 21:42

Hallo,

ich ziehe nach 3 Jahren aus und in dem Mietvertrag steht, dass ich alle Räume weiss gestrichen übergeben muss. Da ja auch helle Farben vom Vermieter zu akzeptieren sind, wäre die Klausel ja nicht rechtens. Kann ich nun davon... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.09.2017 08:55

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Vermieter darf in der Regel lediglich vorschreiben, dass etwaige Schönheitsreparaturen mit hellen oder neutralen Farben durchzuführen sind. Endrenovierungsklauseln, wonach der Mieter... mehr

Katti am 31.08.2017 17:10

Hallo liebe Redaktion,

Vielleicht können Sie uns helfen. Wir sind vor 17 Jahren eingezogen. Zusatz im Mietvertrag: bei Auszug Tapeten entfernen und Decke streichen. Wir haben regelmäßig renoviert. Vermieter inzwischen verstorben.... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.09.2017 08:52

Hallo Katti und vielen Dank für Ihren Kommentar,

pauschale Endrenovierungsklauseln sind nach gängiger Rechtsprechung unwirksam. Erst recht gilt das, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen worden ist.

Bitte beachten Sie jedoch, dass... mehr

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