Wann ein Mieter seine Wohnung renovieren muss

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In vielen Mietverträgen steht, dass Mieter in der Wohnung regelmäßig Wände, Decken und Türen streichen sollen – also für sogenannte Schönheitsreparaturen zuständig sind. Seine Wohnung renovieren muss ein Mieter aber trotzdem nicht immer: Denn Gesetz und Rechtsprechung setzen den Renovierungspflichten enge Grenzen.

Der Mieter kann vom Vermieter dazu verpflichtet werden, seine Wohnung zu renovieren – jedoch nur in gewissen rechtlichen Grenzen. Foto: iStock/ alvarez

Beim Einzug noch frisch renoviert, sehen Mietwohnungen nach einigen Jahren oft schon abgewohnt aus. Das Gesetz schreibt vor, dass der Vermieter für sämtliche Reparaturen in der Wohnung zuständig ist – also auch für sogenannte Schönheitsreparaturen. Allerdings kann diese Pflicht mit einer Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, wovon viele Vermieter auch Gebrauch machen. In der Regel steht im Vertrag dann, dass Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen gestrichen werden müssen – in gewissen Abständen. Die Wohnung renovieren muss dann der Mieter – vorausgesetzt die Klausel ist gültig.

Außerdem kann der Vermieter den Mieter per Vertrag zur Kostenübernahme bei kleineren Reparaturen heranziehen. Für die sogenannte Kleinreparaturklausel gelten jedoch ebenfalls enge Grenzen.

Mietwohnung renovieren: Für welche Arbeiten sind Mieter zuständig?

Welche Arbeiten der Vermieter auf den Mieter umwälzen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Dennoch ist sich die Rechtsprechung darüber einig, welche Arbeiten zu den sogenanten Schönheitsreparaturen zählen:

  • Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
  • Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
  • Streichen von Fußböden oder Reinigung von Teppichböden
  • Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen

 

Alle anderen Arbeiten sind Sache des Vermieters. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden
  • Erneuerung von zerschlissenem Teppichboden
  • Streichen der Fenster und der Außentür von außen
  • Reparaturen von Heizung, Sanitäranlagen und Elektroinstallation
Link-Tipp

Bad, Fenster und Elektrik: Jetzt lesen, wann Mietern eine Renovierung der Mietwohnung durch den Vermieter zusteht.

Renovierungsklausel: Wann sie gültig ist

Ob Mieter renovieren müssen oder nicht ist in der sogenannten Renovierungsklausel im Mietvertrag festgelegt. Doch nur unter bestimmten Umständen ist sie auch wirksam:

Starre Renovierungsklausel = unwirksame Klausel

Häufig findet sich in einem Mietvertrag noch eine Formulierung wie: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen.“ Solche Klauseln sind jedoch nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr wirksam, da es sich um sogenannte starre Fristen handelt. Erkennbar ist eine starre Frist an Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „immer“. Sie verpflichtet den Mieter, selbst dann zu renovieren, wenn kein Bedarf besteht. Als Grundprinzip gilt: Ein Mieter soll nur so viel renovieren müssen, wie er auch abgenutzt hat. 

Ungültig sind solche Klauseln aber auch deshalb, weil die Fristen zu kurz gewählt sind. „Heute erkennen die Gerichte für die verschiedenen Räume eher Fristen von fünf, acht und zehn Jahren an“, sagt Rechtsanwalt Jens Hermann von der Rechtsanwaltskanzlei Magold, Walter & Hermann.
Wenn jedoch zu den Zeiten keine Verschleißerscheinungen in den Räumen zu erkennen sind, muss auch nicht renoviert werden.

Flexible Renovierungsklausel = gültige Klausel

Im Gegensatz dazu sind Renovierungsklauseln laut BGH dann gültig, wenn der Fristenplan flexibel gestaltet ist. Eine entsprechende Renovierungsklausel kann beispielsweise Formulierungen enthalten wie „im Allgemeinen“, „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“. Ein Beispiel für eine derartige Formulierung wäre: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“ Wenn jedoch zu den Zeiten keine Verschleißerscheinungen in den Räumen zu erkennen sind, müssen Mieter auch nicht renovieren.

Renovierungsklausel: Zustand der Wohnung beim Einzug entscheidend

Gültig ist die Renovierungsklausel nur dann, wenn der Mieter eine renovierte Wohnung bezieht. Foto: bayer/ fotolia

Übrigens: Renovierungsklauseln sind laut BGH nur dann gültig, wenn der Mieter zum Mietvertragsbeginn auch eine renovierte Wohnung übernommen hat (Az.: VIII ZR 242/13). Was renoviert bedeutet, ist nicht genau definiert. Laut BGH muss eine Wohnung nicht komplett frisch renoviert sein, es genügt, wenn sie den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen. Eine Renovierungspflicht bei unrenovierter Wohnung könnte nämlich bei kurzer Mietdauer dazu führen, dass der Mieter die Wohnung in besserem Zustand zurückgeben muss, als er sie übernommen hat. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Mieter bei Einzug einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsarbeiten bekommt. Was angemessen ist, müssen Zweifelsfall die Gerichte entscheiden.

Link-Tipp

Grundsätzlich sollte bei Einzug immer ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Mietparteien unterschrieben werden. Damit ist dann im Zweifelsfall der nicht renovierte Zustand der Wohnung dokumentiert.

Mietwohnung renovieren bei Auszug

Klauseln, die den Mieter zur Renovierung beim Auszug verpflichten, sind ebenfalls nur dann wirksam, wenn sie die tatsächliche Abnutzung berücksichtigen. Eine Formulierung wie „Die Wohnung ist am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zurückzugeben“ ist unwirksam – der Mieter müsste dann gar nicht renovieren. Sind Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorgesehen, so müssen diese bei der Endrenovierung berücksichtigt werden.

Fristenpläne für Schönheitsreparaturen wurden in der Vergangenheit gerne mit sogenannten Abgeltungsklauseln verbunden. Beispiel: Der Mietvertrag sah eine Wohnzimmerrenovierung nach fünf Jahren vor. Zog der Mieter drei Jahre nach der letzten Renovierung aus, sollte er einen Anteil an den zukünftigen Renovierungskosten übernehmen. Derartige Quotenklauseln hat der BGH im März 2015 ebenfalls für unwirksam erklärt.

Achtung

Eine unwirksame Abgeltungsklausel bedeutet nicht automatisch, dass während der Mietzeit gar nicht renoviert werden muss. Sofern die Schönheitsreparaturklausel als solche wirksam formuliert ist, gilt sie.

Vorgaben zur Renovierung

Ob der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst durchführt oder einen Fachbetrieb beauftragt, darf der Vermieter nicht vorschreiben. Foto: iStock/ andresr

Der Vermieter kann nicht verlangen, dass Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. Entsprechende Klauseln sind unwirksam. Eine ordnungsgemäße und fachgerechte Ausführung der Arbeiten dagegen kann er verlangen: Mit offenen Tapetennähten oder „Lacknasen“ etwa muss sich der Vermieter nicht zufriedengeben.

Während der Mietzeit darf der Vermieter keine Bestimmungen zur Farbwahl machen. Eine Klausel wie „Alle Türen und Fenster sind weiß zu streichen“ wäre unwirksam. Nur für die Endrenovierung bei Auszug sind in gewissem Rahmen Vorgaben möglich, zum Beispiel: „Anstrich in hellen oder neutralen Farbtönen“. 

Link-Tipp

Wer seine Wohnung renovieren möchte, kann auch selbst Hand anlegen. Dazu müssen Mieter jedoch einige Regeln beachten. Hier erfahren sie, welche.

Was tun, wenn irrtümlich renoviert wurde?

Wenn ein Mieter bei Auszug die Wohnung renoviert hat oder nach einer Abgeltungsquote gezahlt hat, obwohl er wegen einer unwirksamen Klausel nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann er unter Umständen eine Kostenerstattung vom Vermieter fordern. Es gilt aber für etwaige Forderungen eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags. In solchen Fällen sollten sich Mieter unbedingt rechtlich beraten lassen – beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Kleinreparaturklausel: Dann müssen Mieter zahlen

Tropft der Wasserhahn muss der Mieter für die Reparatur aufkommen – allerdings nur, wenn sein Mietvertrag eine zulässige Kleinreparaturklausel enthält. iStock/AndreyPopov

Der Vermieter kann darauf bestehen, dass der Mieter Reparaturen in gewissem Kostenrahmen selbst trägt. Dazu muss der Mietvertrag aber eine Kleinreparaturklausel enthalten, die nur innerhalb enger Grenzen zulässig ist. Sie sind etwa nur dann gültig, wenn sie sich auf Gegenstände beziehen, die häufig vom Mieter genutzt werden. Das sind zum Beispiel Wasserhähne, Lichtschalter, Rollladengurte, Koch- und Heizungseinrichtungen sowie Tür- oder Fensterverschlüsse. Im Hinblick auf die Kostengrenze ist sich die Rechtsprechung hier allerdings nicht einig. In der Regel dürfte die Obergrenze bei 75 bis 100 Euro liegen, in einigen Fällen haben Gerichte auch höhere Beträge anerkannt. Zudem muss die jährlich vom Mieter maximal zu zahlende Höchstsumme begrenzt sein, in der Regel gelten 200 bis 300 Euro jährlich oder sechs bis acht Prozent der Jahresmiete als noch angemessen.

Wichtig: Ist der Rechnungsbetrag einer einzelnen Rechnung höher als die festgesetzte Obergrenze, so zahlt der Vermieter nicht die Differenz, sondern den gesamten Betrag. Dann handelt es sich nämlich nicht mehr um eine Kleinreparatur. Ein Beispiel: Die Reparatur der Duscharmatur soll 150 Euro kosten, die Kleinreparaturklausel ist auf 100 Euro begrenzt. Dann zahlt nicht etwa der Mieter anteilsmäßig 100 Euro, sondern der Vermieter zahlt die gesamte Rechnung von 150 Euro.

Fazit

Mieter sollten genau prüfen, ob Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen in ihren Mietverträgen gültig sind oder nicht. Eventuell sind sie trotz anderslautender Formulierungen gar nicht verpflichtet, entsprechende Arbeiten durchzuführen.

Link-Tipp

Um unnötigen Ärger und Kosten zu ersparen, sollten Mieter ihren Mietvertrag vor dem Unterschreiben genau lesen und im Zweifelsfall überprüfen lassen.


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56 Kommentare

Gitte67 am 17.04.2018 22:00

Hallo , meine Tochter hat ihre Wohnung nach 3 1/4 Jahren nun gekündigt . Die Wohnung galt laut Vermiterin als ,, renoviert,, .

Nun steht in ihrem Mietvertrag unter § 7 Schönheitsreparaturen während der Mietzeit :

Der Mieter verpflichtet... mehr

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Immowelt-Redaktion am 18.04.2018 08:49

Hallo Gitte und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Klausel, wonach der Mieter anteilig für die Kosten eines Malerfachgeschäfts aufzukommen hat, ist nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshof unwirksam, dadurch ebenso eine... mehr

Julewie am 06.04.2018 14:27

Hallo! In meinem Mietvertrag steht: „Die Schönheitsreparaturen übernimmt der ( )Vermieter ( )Mieter auf eigene Kosten. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen fachgerecht vorzunehmen“. Es wurde aber weder Vermieter noch Mieter... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.04.2018 14:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf dem Mieter übertragen werden, sind sie Sache des Vermieters. Aus der Ferne können wir Ihren Mietvertrag jedoch nicht genau prüfen. Bedenken... mehr

Michael am 01.04.2018 15:22

In meinem Mietvertrag wurde die Standard-Klausel, die zur Schönheitsreparatur verpflichtet, gestrichen und stattdessen unter "Sonstigen Vereinbarungen" folgende Klausel aufgenommen: "Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung... mehr

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Immowelt-Redaktion am 03.04.2018 12:17

Hallo Michael,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Laut Rechtsprechung des BGH ist eine solche Klausel in Formularmietverträgen unwirksam. Sie wäre nur dann wirksam, wenn es sich dabei um eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und... mehr


Michael am 04.04.2018 10:38

Vielen Dank für Ihre Antwort. Handelt es sich nicht um eine Individualvereinbarung, wenn diese unter "Sonstige Vereinbarungen" in einem Formularmietvertrag aufgenommen wurde?


Immowelt-Redaktion am 04.04.2018 10:42

Nicht zwingend. Wenn über die fragliche Klausel gar nicht gesprochen wurde, sondern diese dem Mieter einfach vorgelegt wurde, handelt es sich nicht um eine Individualvereinbarung. Eine solche läge beispielsweise dann vor, wenn der... mehr

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