Mietwohnung selbst renovieren: Das ist erlaubt

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Die Wohnung ist gut geschnitten – aber die Optik nicht mehr auf der Höhe der Zeit. Viele Mieter sind durchaus bereit, ihre Mietwohnung selbst zu renovieren. Allerdings müssen sie dabei einige Regeln beachten, denn einfach nach Gutdünken lossanieren ist keine gute Idee.

Mietwohnung selbst renovieren, renovieren, Foto: iStock / Tempura
Angegraute Wände, hässliche Fliesen im Bad oder ein alter Teppich im Wohnzimmer – renovieren und sanieren können Mieter teilweise auch ohne die Erlaubnis des Vermieters. Foto: iStock / Tempura

Oft entspricht die Mietwohnung nicht den Idealvorstellungen des Mieters: der Balkon könnte aufgehübscht werden, Bodenbeläge, Fenster oder Türen sind verschlissen und die Fliesen im Bad sind noch aus der Vorkriegszeit. Viele Mieter wären sogar bereit, selbst zu renovieren. Ganz so einfach ist das aber nicht. Je nachdem ob es sich um kleine optische Verbesserungen, größere Veränderungen oder gar Eingriffe in die Bausubstanz handelt, müssen Mieter bestimmte Regeln beachten.

Wände streichen, Löcher bohren: Kleine Renovierungsarbeiten sind meist erlaubt

Mietwohnung selbst renovieren, Grafik: immowelt.de

Kleinere Renovierungsarbeiten sind auch ohne die Erlaubnis des Vermieters möglich. Geht es beispielsweise um Tapeten, neue Farben an Wänden und Decken oder eine frische Lackierung der Tür- und Fensterrahmen, kann der Mieter auch loslegen, ohne vorher den Vermieter zu fragen. Während der Mietzeit hat der Mieter freie Hand, was die Auswahl der Farben betrifft.

Mietvertragsklauseln über Schönheitsreparaturen, in denen der Mieter verpflichtet wird, während der Mietzeit in neutralen Farben zu streichen, sind aus diesem Grund regelmäßig unwirksam. Allerdings kann der Mieter dazu verpflichtet werden, die Wohnung zum Ende der Mietzeit in einer halbwegs neutralen Farbgestaltung zurückzugeben  (BGH, Az.: VIII ZR 416 / 12). Wenn die Klausel dies fordert, muss der Mieter seine schrillen Wände beim Auszug selbst dann streichen, wenn der Zustand noch gut ist. Allerdings darf der Vermieter nicht fordern, dass die Wohnung ausschließlich in Weiß zurückzugeben ist. In solchen Fällen ist die Klausel wieder ungültig.

Achtung

Wer seine hässlichen Retrofliesen im Bad mit Fliesenlack überstreichen will, muss unbedingt den Vermieter fragen. Der Lack lässt sich nämlich nicht wieder entfernen. Falls es keine Erlaubnis gibt, kann der Vermieter verlangen, dass der alte Zustand im Bad beim Auszug wieder hergestellt wird oder Schadenersatz verlangen.

Ohne Einwilligung des Vermieters möglich ist auch der  Aufbau einer Einbauküche, falls vorher noch keine vorhanden war. Selbst Löcher dürfen gebohrt werden, ohne vorher um Erlaubnis zu fragen. Der Vermieter kann aber beim Auszug verlangen, dass die Löcher fachgerecht geschlossen werden.

Praxis-Tipp

Bringt man im Bad Handtuchhalter, Seifenschälchen oder kleine Regale an, sollte man die Dübel zwischen die Fugen der Fliesen setzen. Das Loch lässt sich so beim Auszug leicht wieder schließen. Außerdem erspart das Stress mit dem Vermieter.

Ebenso erlaubt ist das Aushängen von Türen, das Anbringen zusätzlicher Steckdosen oder das Verlegen eines Teppichbodens – sofern alles beim Auszug wieder rückgängig gemacht wird. Doch Vorsicht: Ist bereits ein Teppich oder Boden verlegt, darf der Mieter diesen nicht einfach herausreißen, weil ihm sein Aussehen nicht gefällt. Er braucht die (am besten schriftliche) Erlaubnis des Vermieters. Die Kosten trägt übrigens in allen Fällen der Mieter.

Trennwände einziehen, Bad renovieren: Bei größeren Renovierungsarbeiten immer Vermieter fragen

Mietwohnung selbst renovieren, Grafik: immowelt.de

Für Arbeiten, die Sanierungscharakter haben und in die Bausubstanz der Wohnung eingreifen, gilt generell: Ohne Zustimmung des Vermieters geht gar nichts.

Dazu zählen:

  • Fliesenarbeiten in Küche und Bad
  • Einbau von Sanitäranlagen
  • der Einbau einer Etagenheizung
  • Zwischenwände einziehen (egal, ob massiv oder in Leichtbauweise)
  • Trennwände abreißen
  • Durchbrüche für Türen schaffen oder Durchgänge zumauern
  • Decken abhängen
  • Kastenfenster durch Isolierverglasungen ersetzen
  • Installation einer Satellitenschüssel durch Anbohren der Fassade

Wenn ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters zum Beispiel das Bad neu fliest oder eine Heizungstherme einbaut, kann der Vermieter fordern, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird. Im schlimmsten Fall kann sogar eine fristlose Kündigung drohen.

Wenn der Vermieter zustimmt: Renovierungsvertrag aufsetzen

Aber auch dann, wenn der Vermieter mit Änderungen einverstanden ist, sollten für beide Seiten genaue Regelungen getroffen werden. Ein mündlich eingeholtes „Ja“ ist weder sicher noch sinnvoll. Die Mieterverbände empfehlen in jedem Fall eine schriftliche Vereinbarung, insbesondere zum Umfang der Arbeiten und zur Übernahme der Kosten.  Der sanierende Mieter investiert in der Regel eine Menge Geld und erhöht den Wert der Wohnung: Deshalb kann es sinnvoll sein, schriftlich zu vereinbaren, ob und wie sich der Vermieter an den Kosten beteiligt – etwa mittels einer herabgesetzten Miete. Zudem ist es für den Mieter von Interesse, dass seine Investitionen nicht verloren sind, wenn er auszieht. Deshalb bietet sich eine vertragliche Regelung an, die dem Mieter eine Abstandzahlung im Falle eines Auszugs zusichert.

Achtung

Knackpunkt: Der Vermieter kann schon bei simpel erscheinenden Malerarbeiten verlangen, dass sie fachgerecht ausgeführt werden. Das gilt erst recht für Gewerke wie Heizung/Sanitär oder den Austausch der Badfliesen. Ein Mieter mit den sprichwörtlichen zwei linken Händen sollte ausschließlich Fachfirmen beauftragen, sobald er mit dem Vermieter ein klares Einvernehmen über die jeweilige Teilsanierung und die Übernahme der Kosten getroffen hat.

Mietwohnung selbst renovieren: So urteilten Gerichte

Mietwohnung selbst renovieren, Grafik: immowelt.de

In strittigen Fällen haben die Gerichte – in letzter Instanz der Bundesgerichtshof –  zwei grundlegende Interessen gegeneinander abzuwägen:

1. Der Mieter soll seinen Lebensmittelpunkt nach individuellen Grundbedürfnissen gestalten dürfen.

2. Der Vermieter will den Erhalt seines Eigentums gewahrt sehen.

In der Vergangenheit hat es hierzu zwar zunehmend mieterfreundliche Urteile gegeben, universelle Ratschläge für alle Gelegenheiten lassen sich daraus jedoch nicht ableiten. Die Tendenzen lauten:

Entscheidung pro Mieter:

Ein Eigentümer kann Umbauten nicht willkürlich verbieten, wenn sie einer angemessenen  
Modernisierung dienen oder dem Mieter die Haushaltsführung bedeutend erleichtern. Das
trifft insbesondere auf ältere Mieter zu, wenn sie einen Rollator, eine leicht zugängliche Dusche oder eine Badewanne mit Haltegriffen benötigen. Wer pflegebedürftig ist und eine Pflegestufe zugesprochen bekam, kann über die Pflegekasse Zuschüsse zum Umbau seiner Wohnung beantragen. Doch auch ältere Mieter müssen beachten, dass ihre Veränderungen prinzipiell vom Vermieter genehmigt werden müssen. Erklärt dieser dabei einen so genannten Entfernungsvorbehalt, duldet er den Umbau nur für die Mietzeit und kann verlangen, bei Auszug den alten Zustand wieder herzustellen.

Entscheidung pro Vermieter:

Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn er begründen kann, dass die Bausubstanz gefährdet ist. Legt ein Mieter auf Gutdünken los, sollte er sich unter anderem fragen, ob seine Haftpflichtversicherung möglicherweise eintretende Schäden am Gebäude abdeckt. Beispielsweise beim Badumbau können Wasserschäden auftreten. Der Vermieter kann auch verlangen, dass der Mieter eine Sicherheit stellt, damit er Rückbauten finanzieren kann, wenn der Mieter wieder auszieht.

Sonderfall: Gehandicapter Mieter

Mietwohnung selbst renovieren, Grafik: immowelt.de

Etwas anders verhält es sich, wen der Mieter gehandicapt ist. Hier besteht ein Anspruch auf bestimmte Umbauten. Dennoch muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.
Insbesondere für Rollstuhlfahrer kommen etliche Veränderungen in Frage: eine Rampe ins Treppenhaus, Lichtschalter und Briefkästen in Greifhöhe, Entfernung von Schwellen, ebenerdige Duschen, unterfahrbares Waschbecken oder  breitere Türen.

Die nachstehende kleine Checkliste des „Beauftragten der Bundesregierung für die Belange behinderter Menschen“ schlägt folgende fünf Schritte vor:

  1. Einverständnis der Vermieters zum Umbau einholen
  2. Informationen zur Planung und Finanzierung beschaffen
  3. Klären, ob eine Baugenehmigung notwendig ist
  4. Mindestens zwei Kostenvoranschläge besorgen
  5. Antrag auf Zuschüsse bei den infrage kommenden Kostenträgern stellen

Wenn es um die Förderung von Wohnraum für behinderte Menschen geht, sind in Deutschland die Länder zuständig. Deshalb hat jedes Bundesland seine eigenen Richtlinien für die Vergabe von Fördermitteln.

Fazit

Alles, was problemlos beim Auszug wieder rückgängig gemacht werden kann und was keine bauliche Veränderung darstellt, darf der Mieter verändern, zum Beispiel Löcher bohren oder Wände streichen. Der Mieter muss jedoch beim Auszug Veränderungen wieder rückgängig machen.

Anders sieht die Lage aus, wenn der Mieter die Wohnung substanziell verändern will, also beispielsweise das Bad renovieren will oder einen Durchbruch zwischen Wohnzimmer und Küche will. Für alle Arbeiten, die nicht mehr so einfach rückgängig gemacht werden können, muss der Vermieter sein Einverständnis geben.


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2 Kommentare

Prof. Bienlein am 06.01.2018 09:32

Was wäre, wenn der Vermieter ein Bad vor dem Einzug renovieren lässt, sich aber nach einiger Zeit herausstellt, dass die Arbeiten unfachmännisch durchgeführt würden. Tapete löst sich, Silikon bröckelt ab usw.?

Vielen Dank für Ihre... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.01.2018 08:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

unabhängig davon aus welchem Grund in einer Mietwohnung Mängel auftreten, muss der Vermieter diese beheben lassen. Das gilt zumindest immer dann, wenn der Mieter die Schäden nicht selbst... mehr

Gregor am 10.10.2017 20:52

Hi.

Ich habe auf dem überdachten Balkon meiner Mietwohnung neutrale Vorhänge aufgehangen um die Sonne und die Blicke der Nachbarn zu filtern. Mein Vermieter ist der Meinung, ich muss eine solche Veränderung mit ihm absprechen. Auch... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.10.2017 10:27

Hallo Gregor,

das ist eine Ermessensfrage. In der Praxis kommt es darauf an, ob durch die Vorhänge und die Aufbauten das äußere Erscheinungsbild der Immobilie stark verändert wird. Ist das der Fall, darf der Vermieter verlangen, dass... mehr